Az elmúlt év során ez a cikksorozat átfogóan foglalkozott a DSCR hitelekkel. megbeszéltük hogyan érheti el a legjobb árat és feltételeket, hogyan kell használni fejlett stratégiák a megtérülés maximalizálása érdekében, és a GYIK hosszú listája (rész 1 és a rész 2).
Kiadtak egy útmutatót is a teljes listáról DSCR hitelhez szükséges dokumentumok és egy segítőkész kifejezések szószedete a magánhitelezési folyamatban való eligazodáshoz. Megvizsgáltuk a konkrét ingatlanbefektetési stratégiákat, és azt, hogy a DSCR-hitelek hogyan halmozódnak fel befektetéskor rövid távú bérbeadás, használni a BRRRR módszer, vagy merülés kis többcsaládos befektetés.
Most áttekintjük a DSCR-hitelek következő lépéseit – áttekintést adunk arról, hogy 2024-ben milyen újítások vagy kiegészítések jöhetnek a DSCR-hiteltermékek sorába, valamint ennek a forradalmi hitelterméknek a következő fejlesztése.
Középtávú bérletek
Az ingatlanbefektetések terén 2023-ban az egyik legnagyobb fejlemény az ingatlanbefektetések növekedése volt középtávú bérleti díjak. A középtávú bérlet (néha középtávú bérletnek is nevezik) egy olyan befektetési stratégia, amely a rövid távú bérlés és a hosszú távú bérlet elemeit ötvözi.
A középtávú bérbeadásba való befektetés, amely általában 30 napnál hosszabb, de egy évnél rövidebb időtartamra bérbeadó bérlőknek számít, sok befektető preferált stratégiája lett. Az alapkönyv a stratégiáról, 30 napos tartózkodás, itt jelent meg a BiggerPockets oldalon és az MTR úttörő befektetői, Sarah Weaver és Zeona McIntyre írta, segített a módszer népszerűsítésében.
Az ingatlanbefektetőket a középtávú bérbeadás vonzza, hogy a hosszú távú bérbeadásokkal szemben a többlet cash flow előnyeit élvezhessék, miközben elkerülik a szabályozási kockázatokat, a magas forgalmat és a rövid távú bérleti díjak intenzív kezelését.
Míg sok befektető most a középtávú bérleti díjakat veszi át portfóliójának felépítéséhez, a hitelezési világ sajnos kissé lassan követi a lépést. Az elmúlt néhány évben sok DSCR-hitelező felkarolta és alkalmazkodott a rövid távú bérleti díjak finanszírozásához, beleértve az olyan adatvezérelt eszközök használatát, mint pl. AirDNA a rövid távú bérbeadásra szánt ingatlanok bérleti díjának minősítésére, de még nincs hasonló eszköz a középtávú bérbeadáshoz.
Sok befektető azt az általános ökölszabályt alkalmazza a középtávú bérbeadásnál, hogy körülbelül 50%-kal többet kell keresnie a bérleti díjból, mint egy megfelelő hosszú távú bérleti díjból (miközben a rövid távú bérlés kétszer vagy 100%-kal többet keres, mint ha az ingatlant hosszú távú bérbeadásként használnák). -távú bérlet).
A DSCR-hitelezők számára azonban a változás lassú és kihívást jelenthet, és sok hitelező az ökölszabályoknál pontosabb minősítési intézkedéseket preferál és igényel. Így a következő kihívás és határ számos DSCR-hitelező számára, akik ezt a stratégiát folytató ingatlanbefektetők növekvő számát kívánják kiszolgálni, egy minősítési és jegyzési módszertan rögzítése az MTR-ek megfelelő minősítéséhez és bevételeik pontos előrejelzéséhez.
A következő lehetséges lépés az lenne, ha az AirDNA-hoz hasonló adatszolgáltató jönne létre középtávú bérbeadás céljából, hogy kihasználja ezt a növekvő lehetőséget. Addig a DSCR-hitelezőknek kreatívnak és rugalmasnak kell lenniük, hogy megragadják ezt a növekvő piacot.
Egyágyas szobák (SRO) ingatlanok
Az elmúlt néhány évben a kamatlábak könyörtelen emelkedése miatt a cash flow-t kereső befektetők nehezen találtak működőképes ügyleteket anélkül, hogy készpénzes vásárlásra vagy rendkívül alacsony tőkeáttételre kényszerültek volna (ami súlyosan korlátozza a skálázási képességet). Mivel a pénzforgalom biztosítására rendelkezésre álló SFR (egycsaládi bérleti díjak) hiánya miatt a lakások értéke makacsul magasan maradt, még az emelkedő kamatlábak ellenére is, a befektetők alternatív irányokba szorultak. Sokak számára ez azt jelentette, hogy a rövid távú nyaralók, többlakásos ingatlanok vagy az üzletkötés más kreatív formái felé kell elmozdulni.
Az egyik alternatív lehetőség, amely egyre népszerűbb a cash flow-t kereső befektetők számára, az „egyszobás kihasználtság” vagy a szoba által bérelt lakások növekedése. Bár nem új koncepció, a technológiára képes alapkezelő társaságok, mint pl PadSplit segítettek a befektetőket ennek a lehetőségnek a megválasztásában, lehetővé téve, hogy egy családi házat több bérlőnek bérelhessenek szobánként, speciális ingatlankezeléssel és technológiával (lízingekhez, bérleti díjak beszedéséhez stb.), amely ezt hozzáférhetővé tette. stratégia ingatlanbefektetők számára.
A probléma? Sok (ha nem az összes) jelenlegi DSCR-hitelező és tőkepartnerük vonakodik hitelezni ezekre az ingatlanokra, még akkor is, ha a befektetés szilárd. Sokan vannak terhelve a panziós konnotációval, vagy úgy gondolják, hogy a bérlői keverék rossz minőségű és kockázatos (sok félúti ház működik így), vagy az a típusú bérlő, aki csak csoportos otthonban tud szobát megengedni, nagyobb lehet. a bérleti díj elmaradásának vagy egyéb problémáknak a kockázata.
Ezenkívül a DSCR-hitelezők elsődleges kockázatcsökkentési technikája az ingatlan kizárása a veszteségek elleni védelem érdekében. Sok hitelező nem ingatlanbefektetéssel foglalkozik, ezért jellemzően azonnal el akarja adni az elzárt ingatlant, hogy visszaszerezze a tőkét, ahelyett, hogy befektetésként próbálná meg működtetni.
Ezen okok miatt sok hitelező vonakodik hitelezni az SRO ingatlanokat, mert korlátozott a vevőkör azokra az ingatlanokra, amelyeket egyszobás lakásra alakítottak át (ajtózárak, osztott szobák stb.) vagy olyan ingatlanokra, amelyek nem piacon van, vagy a legtöbb vásárló számára nem használható. Például egy nyolc hálószobás házat egy három hálószobás otthonokkal teli negyedben valószínűleg nehéz eladni, mivel nem sok családnak van haszna vagy érdeke egy ilyen sok hálószobás ház.
E problémák ellenére ezek a befektetések továbbra is logikusak az ingatlanbefektetők számára, és egyes DSCR-hitelezők hajlandóak lehetnek a jövőben kockázatot vállalni. Ne lepődjön meg, ha végre megjelennek finanszírozási lehetőségek az SRO ingatlanok számára, különösen a minimális változtatásokkal (funkcionális elavulás) és a környező városrészekhez általában illeszkedő ingatlanok esetében.
Egyszerűen fogalmazva, ha az ingatlant SRO-ként használják, de könnyen átalakítható normál SFR-vé (egy lízing, egy család), akkor DSCR-kölcsönöknek kell rendelkezésre állniuk.
Gyártott ház
Az épített lakások és a mobilházak 2023-ban az ingatlanpiac jelentős részét képezik, különösen mivel a könyörtelenül emelkedő árak és a lakásárak továbbra is hiányt okoznak a megfizethető lehetőségekből. Míg egyes DSCR-hitelezők begázoltak a gyártott lakások piacára, a legtöbb nem, annak ellenére, hogy továbbra is kereslet az ehhez az eszközosztályhoz tartozó hitelek iránt. Ha átnézed a BiggerPockets privát hitelezési fórum, Valószínűleg ismeri a befektetők folyamatos áramlását, akik finanszírozási lehetőségeket keresnek gyártott lakások számára.
A fő probléma a biztosítékkal van – amint már említettük, a DSCR-hitelezők fő módja annak, hogy csökkentsék a kockázatot, ha nemteljesítés esetén képesek letiltani az ingatlant. Gyártott ház esetén fokozott a kockázata annak, hogy az ingatlan elköltözhető. Míg ezek az ingatlanok jellemzően alapozással és egyéb állandó elemekkel vannak rögzítve a földhöz, az ingatlanokat kezdetben legyártották és a helyszínre költöztették, így sok esetben újra elköltözhetőek voltak. A nemteljesítő hitelfelvevő, aki át tudná mozgatni a biztosítékot, problémát jelent a hitelezőknek, mert megkerülhetik a végrehajtást, és a hitelező nagy veszteséget szenvedne el.
Hogyan tudják a DSCR-hitelezők megoldani ezt a problémát? Egyes lehetőségek között szerepel a tőkeáttételi korlát (alacsonyabb LTV is elérhető), hogy megvédje magát a kockázatoktól, és olyan funkciókat és szempontokat írjon elő, amelyek az otthont a földhöz kötik, például az alapozási követelményeket. Ezenkívül egyes joghatóságokban a hitelező megkövetelheti a megyéhez benyújtott eskü alatti nyilatkozatot, amely jogilag korlátozza a biztosíték mozgatását és az ingatlan ingatlannak minősítését.
Valószínűleg több DSCR-hitelező továbbra is fontolóra veszi a DSCR-hitel opciók hozzáadását a gyártott lakásokhoz, valamint olyan tényezőket dolgoz ki, amelyek csökkentik a kockázatot.
Vegyes használat
A DSCR-hitelek olyan ingatlanok esetében, amelyek vegyes felhasználásúak, vagy amelyek mind kereskedelmi, mind lakóépületi elemekkel rendelkeznek, további terjeszkedési területet jelentenek. Jellemzően nagyvárosi ingatlanokról van szó, és az ismerős irodák vagy kirakatok a második emeleten található lakásokkal.
Míg a vegyes felhasználású DSCR-kölcsönöket jelenleg és a múltban egyes DSCR-hitelezők is kínálják, ez a termék ritkább volt az elmúlt években, elsősorban a piac általános volatilitása miatt. Ezek a kisebb vegyes használatú ingatlanok azonban jövedelmező befektetések lehetnek, különösen, mivel a kereskedelmi ingatlanok finanszírozási lehetőségei folyamatosan csökkennek.
Még a kereskedelmi ingatlanhitelezés fellendülése ellenére is mindig és valószínűleg továbbra is hiány lesz a kis egyenlegű kereskedelmi hitelezőkből, akik a hat számjegyű értékű ingatlanokat figyelembe vennék. Emiatt ezeknél az ingatlanoknál jó választás lehet a DSCR-hitel, mivel a beruházások nagyon sok jellemzőt mutatnak a DSCR-hitelből finanszírozott elsődleges ingatlanokkal, amelyek hagyományosan kizárólag lakáscélúak.
Hogyan fognak kinézni a vegyes felhasználású DSCR-hitelek? Ezeknek a kölcsönöknek általában elsősorban lakáscélúnak kell lenniük, jellemzően a lakóegységek, a négyzetméter és a bérbeadásból származó bevételek alapján többségi lakáscélúnak kell lenniük.
Érdekes módon, bár a DSCR-kölcsönök szigorúan megtiltják az ingatlan tulajdonosának, hogy ott éljen, általában lehetővé teszik a tulajdonos számára, hogy elfoglaljon és üzemeltethessen egy kereskedelmi egységet a térben (gondoljunk csak irodára vagy üzletre). Tehát vegyes felhasználású DSCR kölcsönt vehet igénybe az első emeleten üzletet üzemeltető és a fenti lakásokban bérlőknek bérbeadó tulajdonos, de fordítva nem, mivel a tulajdonos nem lakhatna az egyik lakásban, hanem bérelhetné a lakást. kereskedelmi területet harmadik félnek.
Faházak/jurták/gyümölcsösök/farmok/hüvelyek
Noha ezeknek a kreatív és külső ingatlanoknak egy része valószínűleg egyhamar nem fog bekerülni a DSCR-hiteltermék-bővítménybe, ezek a szokatlan ingatlantípusok időről időre felmerülnek a DSCR-hitelezők körében.
Bár ezek jó ingatlanbefektetések lehetnek, valószínűleg soha nem lesznek alkalmasak DSCR-hitelekre. A DSCR-hitelezőknek tudniuk kell, hogy eladhatják vagy üzemeltethetik az ingatlanokat, ha le kell zárniuk, és egyszerűen nincs elég potenciális vevő vagy menedzser ahhoz, hogy ennek értelme legyen ezeknek az ingatlanoknak. Talán majd egyszer.
Következtetés
Reméljük, hogy elnyerte tetszését ez a cikk és a DSCR-kölcsönökről szóló sorozat, és várjuk, hogy a BiggerPockets-ben sok befektető felhasználja ezeket a kölcsönöket a bérleti portfóliók bővítésére és a pénzügyi szabadság elérésére.
Ezt a cikket az Easy Street Capital ismerteti
Az Easy Street Capital egy magántulajdonú ingatlanhitelező, amelynek székhelye Austinban (Texas) található, és ingatlanbefektetőket szolgál ki szerte az országban. A tapasztalt csapat és az innovatív hitelprogramok által meghatározott Easy Street Capital ideális finanszírozási partner minden szintű és szakterületű ingatlanbefektető számára. Legyen szó a befektetők javításáról és cseréjéről, pénzforgalmi bérleti díjak finanszírozásáról vagy alapos építkezésről, mi megtaláljuk az igényeinek megfelelő megoldást.
BiggerPockets megjegyzése: Ezek a szerző által írt vélemények, és nem feltétlenül képviselik a BiggerPockets véleményét.
- SEO által támogatott tartalom és PR terjesztés. Erősödjön még ma.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Erősítse meg magát. Hozzáférés itt.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Felerősített tudás. Hozzáférés itt.
- PlatoESG. Carbon, CleanTech, Energia, Környezet, Nap, Hulladékgazdálkodás. Hozzáférés itt.
- PlatoHealth. Biotechnológiai és klinikai vizsgálatok intelligencia. Hozzáférés itt.
- Forrás: https://www.biggerpockets.com/blog/what-is-coming-in-2024-for-dscr-loans
- :van
- :is
- :nem
- $ UP
- 2023
- 2024
- 24
- 30
- a
- képesség
- Képes
- Rólunk
- felett
- hozzáférhető
- pontosan
- Elérése
- igazítani
- hozzáadásával
- mellett
- Ezen kívül
- kiegészítések
- megfizethető
- újra
- ellen
- Minden termék
- lehetővé
- lehetővé téve
- megváltozott
- alternatív
- mindig
- an
- és a
- Másik
- bármilyen
- apartmanok
- megjelenik
- VANNAK
- TERÜLET
- körül
- cikkben
- cikkek
- AS
- szempontok
- vagyontárgy
- eszközosztály
- vonzott
- Austin
- szerző
- elérhető
- elkerülve
- alap
- BE
- mert
- válik
- óta
- hogy
- Hisz
- Előnyök
- BEST
- Túl
- Legnagyobb
- beszállás
- könyv
- határ
- kölcsönvevő
- mindkét
- épít
- Épület
- üzleti
- de
- VEVŐ..
- vásárlók
- by
- TUD
- tőke
- eset
- esetek
- Készpénz
- pénzforgalom
- kihívás
- kihívást
- változik
- karakter
- jellemzők
- városok
- osztály
- osztályoz
- Párhuzamos
- gyűjtemény
- kombájnok
- hogyan
- kereskedelmi
- kereskedelmi ingatlan
- elkövetni
- Companies
- koncepció
- Fontolja
- folytatódik
- tovább
- szerződés
- átalakított
- tudott
- ország
- megye
- Pár
- fedett
- teremt
- Kreatív
- Jelenlegi
- Jelenleg
- dátum
- adatalapú
- Nap
- Ajánlatok
- alapértelmezett
- meghatározott
- Kereslet
- Ellenére
- Fejleszt
- fejlesztések
- irányok
- do
- ne
- Által
- kétszeresére
- két
- pénzt keres
- könnyen
- könnyű
- bármelyik
- elemek
- emelkedett
- felkarolta
- felmerül
- elég
- Egyenértékű
- különösen
- birtok
- stb.
- Még
- evolúció
- példa
- terjeszkedés
- tapasztalat
- tapasztalt
- feltárt
- külön-
- Arc
- tényezők
- ismerős
- családok
- család
- Jellemzők
- iktatott
- Végül
- finanszírozott
- pénzügyi
- pénzügyi szabadság
- finanszírozás
- Találjon
- vezetéknév
- megfelelő
- rögzített
- rugalmas
- Emelet
- áramlási
- A
- A befektetők számára
- formák
- Fórum
- Előre
- Alapítvány
- szabadság
- ból ből
- Határ
- Tele
- funkcionális
- jövő
- Nyereség
- általános
- általában
- kap
- Go
- jó
- nagyobb
- Csoport
- Növekvő
- útmutató
- félúton
- Legyen
- tekintettel
- központja
- fokozott
- segített
- itt
- Habozó
- Rejtett
- Magas
- Kezdőlap
- Homes
- remény
- Ház
- házak
- ház
- Hogyan
- How To
- azonban
- HTTPS
- ideális
- if
- azonnal
- in
- tartalmaz
- beleértve
- Beleértve
- Jövedelem
- egyre inkább
- alapvetően
- újítások
- újító
- kamat
- Kamat-
- bele
- befektetés
- beruházás
- Beruházások
- befektető
- Befektetők
- kérdés
- kérdések
- IT
- joghatóságok
- éppen
- Tart
- Ismer
- Telek
- táj
- nagy
- keresztnév
- jogilag
- LEND
- hitelezők
- hitelezők
- hitelezési
- kevesebb
- szintek
- Tőkeáttétel
- LG
- mint
- Valószínű
- Korlátozott
- határértékek
- Felsorakozni
- Lista
- kis
- él
- élő
- hitel
- Hitelek
- található
- Zárak
- logo
- Hosszú
- hosszú lejáratú
- néz
- hasonló
- le
- veszteség
- Sok
- alacsonyabb
- jövedelmező
- készült
- Fő
- Többség
- csinál
- vezetés
- Menedzserek
- gyártott
- sok
- piacára
- Piaci volatilitás
- Maximize
- Lehet..
- talán
- jelentett
- intézkedések
- említett
- módszer
- Módszertan
- Félév
- minimális
- hiányzó
- Enyhít
- enyhítés
- keverje
- Mobil
- több
- a legtöbb
- mozog
- áthelyezve
- mozgó
- MTR
- többszörös
- kell
- Természet
- navigálás
- szükségszerűen
- Szükség
- szükséges
- igények
- soha
- Új
- következő
- Egyik sem
- normális
- Most
- szám
- kihasználtság
- of
- felajánlott
- Office
- irodák
- on
- ONE
- csak
- nyitva
- működik
- üzemeltetési
- Vélemények
- Alkalom
- opció
- Opciók
- or
- Más
- ki
- felett
- átfogó
- áttekintés
- tulajdonos
- különösen
- partner
- partnerek
- párt
- múlt
- állandó
- darab
- úttörő
- Plató
- Platón adatintelligencia
- PlatoData
- medence
- Népszerű
- portfóliók
- potenciális
- pontos
- jobban szeret
- előnyben részesített
- bemutatott
- Áraink
- elsősorban
- elsődleges
- magán
- valószínűleg
- Probléma
- folyamat
- Termékek
- Programok
- tiltják
- program
- megfelelően
- ingatlanait
- ingatlan
- védelme
- ad
- ellátó
- közzétett
- vásárlások
- folytat
- meglökött
- tesz
- minősítés
- jogosultak
- hatótávolság
- Arány
- Az árak
- Inkább
- igazi
- ingatlan
- ingatlan hitelezés
- ok
- miatt
- új
- Meggyógyul
- felépülés
- említett
- szabályozók
- relatív
- könyörtelen
- Bérlés
- kölcsönzés
- képvisel
- kéri
- szükség
- kötelező
- követelmények
- lakó
- visszatérés
- bevételek
- fordított
- forradalmi
- Emelkedik
- felkelő
- Kockázat
- Kockázatcsökkentő
- kockázatok
- Kockázatos
- Szoba
- Szobák
- körül
- Szabály
- szabályok
- s
- Skála
- keres
- Második
- látás
- keres
- elad
- értelemben
- Series of
- szolgál
- szolgáló
- szigorúan
- Megosztás
- Webshop
- rövid időszak
- hiány
- kellene
- jelentős
- hasonló
- weboldal
- lassú
- kisebb
- So
- szilárd
- SOLVE
- néhány
- majd egyszer
- néha
- Nemsokára
- Hely
- specializált
- Sajátosságok
- különleges
- osztott
- négyzet
- verem
- tartózkodott
- állandó
- Lépései
- Még mindig
- Történet
- stratégiák
- Stratégia
- folyam
- utca
- ilyen
- meglepődött
- környező
- Vesz
- Érintse
- csapat
- Technológia
- bérlő
- Texas
- mint
- hogy
- A
- A jövő
- azok
- maguk
- akkor
- Ott.
- Ezek
- ők
- Szerintem
- Harmadik
- ezt
- azok
- Keresztül
- Így
- NYAKKENDŐ
- idő
- nak nek
- szerszám
- szerszámok
- kemény
- felé
- hagyományosan
- igaz
- próbál
- Turning
- forgalom
- típus
- típusok
- jellemzően
- jegyzési
- sajnálatos módon
- egység
- egységek
- -ig
- Frissítés
- használható
- használ
- használt
- segítségével
- hasznosít
- hasznosított
- vakáció
- Értékek
- Ellen
- Illékonyság
- akar
- volt
- Waters
- Út..
- we
- JÓL
- voltak
- Mit
- amikor
- mivel
- vajon
- ami
- míg
- WHO
- lesz
- hajlandó
- val vel
- nélkül
- világ
- lenne
- írott
- év
- év
- még
- te
- zephyrnet