Ez az elmúlt 10 év LEGNAGYOBB többcsaládos lehetősége?

Matt:
Ez a 711. számú Bigger Pockets podcast műsor.

András:
Úgy érzem, olyan lehetőségeket fogunk látni, amelyeket 10 éve nem láttunk. Ha visszatekintek 2012-re, 2013-ra és 2014-re, csak azt sajnálom, hogy nem vettem többet. Nem volt rá képességem. Anyukám megírta az első csekket szindikátorként, majd sok időbe telt, mire mindenki más is csatlakozott. Úgyhogy most ezt nézem, mivel ez közeleg, valószínűleg 2023 közepétől lesz itt az ideje, olyan ügyleteket, amelyek egyébként elérhetetlenek voltak az elmúlt öt, hat, hét évben. És azok számára, akik hallgatják, akik az elmúlt három évben frusztrálóak voltak, mert nem tudtok bekerülni a piacra, mert nincsenek üzletek, az üzletek jönnek. És akkor is, hogy ne legyek morbid, de sokkal kevesebb lesz a versenyed.

Matt:
Üdvözlünk mindenkit a Bigger Pockets podcastban. A nevem Matt Faircloth, és a Bigger Pockets podcast társházasgazdája vagyok. És szeretném elhozni az egyik legjobb barátomat, az egyik barátomat, a Bigger Pockets podcast műsorvezetőjét. Nem igazán a műsorvezető, de te és én elloptuk a mikrofont, nem mi Andrew? Elloptuk a mikrofont, és most a Bigger Pockets podcastot futtatjuk. Ki tudja, mi jön ki ma a szánkon, igaz?

András:
Igen. David elment Mexikóba, és élőben hagyta a linkjét, és te és én beugrunk, és megnézzük, mit tehetünk.

Matt:
Ó, mi baj lehet? Ez nagyszerű. De gyors Andrew, mondd el, hogy vagy ma.

András:
Jó vagyok. Pozitív maradok és negatív a teszt.

Matt:
Ellophatom?

András:
Igen, az első alkalommal becsülje meg, a többi alkalommal a tiéd.

Matt:
Oké király. Ha el akarjuk lopni a mikrofont, megígéred nekem, hogy sok fantasztikus Andrew Kushman-hasonlattal és hűvös, egyenes arcú humorral és David Greene-hasonlattal fogunk találkozni, amiket az egész előadás során használhatunk?

András:
Igen, mindent megteszek. Kicsit ideges vagyok a Green után, és elfelejtettem felvenni a felsőmet, így a lehető legjobban fogom őt irányítani.

Matt:
Semmi esetre sem töltöm meg azokat a cipőket, de szívesen tartom neki a mikrofonját egy pillanatra.

András:
Jó tervnek hangzik.

Matt:
Andrew, mielőtt nekivágnánk, van egy fantasztikus dolog, ami minden Bigger Pockets podcast elején megtörténik. Te és én tudjuk, mert valószínűleg 710 epizódot hallgattál meg, te is, én is. Tehát kezdjük a gyors tippel.

András:
Gyors tipp. Tulajdonképpen szélhámos leszek, és adok neked kettőt, igaz? Mivel nincs rajtam a felsőm, be kell pótolnom.

Matt:
Hé, ez a mai mikrofonunk, ember. Add.

András:
Tehát mindenekelőtt egy cikkre fogunk hivatkozni, amelyet Paul Moore írt a Bigger Pockets számára a blogon. Ha hallgatja, és nem olvasta a cikket, menjen vissza november 15-ig, és olvassa el. Sokkal több hátteret fog adni arról, amiről beszélünk, és sok más fontos dolgot a mai piac számára. Másodszor, néhány dolog, amiről beszélni fogunk, kissé komoran hangozhat, de valójában nem ez a helyzet. Ez áll a legtávolabb az igazságtól. Beszélni fogunk a kockázatokról, és arról, hogy a piacok hogyan változnak, és csökken-e az árazásunk? Ez minden olyan dolog, ami izgalmas lehet az Ön számára, ha 2023-ban kezdi, vagy bővíteni szeretné vállalkozását. Tehát itt az ideje kapzsinak lenni, amikor mások félnek. Szóval ne hagyd, hogy elriasszon attól, amiről beszélünk. Használja, hogy izgatottá váljon a Bigger Pockets által kínált erőforrások felfedezéséhez, hogy tanulhasson, bővíthesse és bővíthesse vállalkozását.

Matt:
Dupla a hegy. Ott van. Köszönöm szépen Andrew. Értékelem azt az embert. Menjünk be a piac emberébe. Beszéljünk a jelenlegi piaci helyzetről. Mit gondolsz, akarsz menni?

András:
Igen, csináljuk. Sok mindenről van szó.

Matt:
Benne vagyok, követlek.

András:
Rendben, Matt, üdvözöljük 2023-ban. Egy gyorsan változó piacon vagyunk. Vicces, Paul Moore novemberben kiadott egy nagyszerű cikket, amelyben néhány olyan dologgal foglalkozik, amelyeket most látunk. Mi a véleményed arról, hogy mi folyik odakint?

Matt:
Még nem volt alkalmam elolvasni a cikket, és te és én mindketten barátok vagyunk Paul Moore-ral, és sok nagyszerű dolgot hallottam a cikkről. Valójában láttam néhány embert hivatkozni rá. És igen, a dolgok abszolút változnak, úgy tűnik, hogy naponta is. Szóval mit hoztál ki a cikkből? Mesélj róla.

András:
Sok minden van benne. Egy egész órát tölthetnénk vele, de a legfontosabbnak azt mondanám, ha egy mondatba sűríteném, hogy a kamatok magasabbak, mint a felső korlátok. És azok számára, akik hallgatják, ez rendben van, és mi van? Ez egy nagy probléma, és ez egy hatalmas probléma. Nem láttunk ilyet az elmúlt 10 évben, sőt talán több évtizede sem. A probléma oka az, hogy negatív tőkeáttételt hoz létre. Tehát ez azt jelenti, ha mondjuk egy millió dolláros 10 egységnyi ingatlant vásárol, és évi 50,000 5 dollár nettó működési bevételt termel, ez 5%-os felső kamatláb, 6%-os hozam, és XNUMX éves koron vesz fel pénzt. % ennek érdekében pénzt veszít, ha kölcsönt vesz fel az eszköz megszerzésére.
Tehát tegyük fel, hogy készpénzben vásárolta meg az egészet, és 5%-os hozamot kap, majd tegyük fel, hogy egyszerűbbé tegyük, 100%-os finanszírozást kap 6% helyett. Az éves adósságszolgálata 60,000 50,000, de a hozama 10,000 50,000. Már csak az évi 50,000 5 USD adósságára van beépített működési vesztesége. Az egy probléma. Ha a kamatlábak magasabbak, mint a felső kamatlábak, az nagyot felforgatja a piacot. És csak azoknak a hallgatóknak, akik olyanok, hogy hú, kapaszkodj, lassíts le Andrew-t. NOI cap ráták, ön dobálja ezeket a feltételeket. Cap rate a kapitalizációs ráta rövidítése. Ez alapvetően egy ingatlan tőkeáttétel nélküli hozama. Említettem tehát, hogy mindent készpénzben veszek. A felső kamatláb az, ha egy millió dolláros ingatlant vásárol, és 5 XNUMX dollár nettó működési bevételt termel. XNUMX XNUMX osztva egy millióval XNUMX%, a felső mérték XNUMX%. A nettó működési bevétel alapvetően olyan, amilyennek hangzik. Ez az Ön bruttó bevétele mínusz működési költségei. És akkor ez marad az adósság kifizetésére. És ha ez a NOI kisebb, mint az adósság, az óriási problémát okoz.
Szóval hogyan oldódik meg ez? Van egy maroknyi dolog, ami meg tudja oldani. Először is, a kamatoknak vissza kellene menniük. Pár hónapja tetőztek négy és egy negyednél, majd 80 bázisponttal csökkentek. Ki tudja, hova mennek most? A kristálygömbömet a zsebemben hagytam, és átment a mosáson, így tartósan ködös. Nem fogok úgy tenni, mintha meg tudnám jósolni, hová mennek a kamatlábak. Így a kamatok visszamenhetnek. A NOI felmehetne. Ha növelni tudja a bérleti díjat, és növelni tudja azt a NOI-t, akkor bizonyos mértékig leküzdheti azt a tényt, hogy az adósság költsége magasabb, vagy az árak csökkenhetnek. Személyes véleményem, Matt, hogy ez a három dolog kombinációja lesz, de szeretném átdobni neked, és megnézni, szerinted merre tartunk itt 2023-ban.

Matt:
A kristálygömbömet is betettem a boltba, és nem tudom kivenni. Nem adják vissza nekem. Szóval mit hoz a jövő, nem tudom, de elárulom, hogy a hozzád hasonló befektetők és én mit irányíthatunk. Egy OI-t irányíthatunk. Szabályozhatjuk a bevételek növelését az ingatlanokon. Ez az egyik tényező, ami a mi érdekünkben van. Oké, amit tudok, az meg fog történni, nem tudom, de amit gondolom, az valószínűleg valami más. Szóval szerintem valami ilyesmi fog történni… Az árfolyamok drasztikusan emelkedtek, sokkal jobban, mint azt sokan gondolták. Megint felmennek ilyen gyorsulással? Nem hiszem. Azt hiszem, a plafon teteje felé tartunk. Nem hiszem, hogy visszajönnek. És ezért úgy gondolom, hogy ha a kamatlábak fent maradnak, mint ez Andrew, az arra kényszeríti, hogy a felső kamatlábak egy kicsit emelkedjenek.
És így fel fognak jönni a felső kamatlábak, a kamatláb talán egy kicsit lefelé kúszik, de még mindig az öt, hat, hét tartományban lesz, valahol ott, ahol pénzt lehet felvenni, szerintem a belátható jövőben. Szerintem csak erről van szó. Tehát előre megjósolom, hogy ez fog történni. És úgy gondolom, hogy mindkét oldalról, a vevőkről, az eladókról és a befektetőkről, mivel mindketten sokat dolgozunk befektetőkkel, korlátolt felelősségű befektetőkkel, mindháromnak reálisabbá kell válnia, és mindenkinek mély levegőt kell vennie. letelepedni és rájönni, hogy ez már nem egy eladó, kirak egy eladó táblát az ingatlanuk elé, és 10 ajánlatot kapnak.
Valószínűleg nem ez lesz a jövője annak, amibe belemegyünk. Úgy gondolom, hogy az eladóknak reálisnak kell lenniük, a vevőknek egy kicsit erősebb lesz a hangjuk abban, amit az eladótól parancsolhatnak, és harmadszor, Andrew, úgy gondolom, hogy a befektetőknek meg kell tanulniuk türelmesebbnek lenni. Elmondhatom, hogy az a forgatókönyv, amelyet a felső kamatokról és a kamatokról adott, mind érvényes. De az igazság az, hogy az emberek valószínűleg nem vásárolnak ingatlant sem ingyenesen, sem 100%-ban finanszírozottan. Azt csinálják, hogy megveszik valamiféle tőkecsekkevel, ami bent marad. És ha a felső kamatlábak alacsonyabbak, mint a kamatlábak, ahogy mondtad, akkor nem marad pénz az ingatlanban, és ami a legfontosabb, nem marad pénz a tőkeoldalra, akár LP-befektetőkről, akár olyan emberekről van szó, akik a saját zsebükből írnak csekket. hogy menjen az ingatlanhoz.
Tehát az ingatlan vagy nem nagyon fog pénzforgalmat generálni, alacsony egyszámjegyű megtérülési rátákként beszélve akár a befektetők, akár a közvetlen tulajdonosok számára. Ez pedig azt jelenti, hogy a részvénynek egy kicsit türelmesebbnek kell lennie, ha egy nagy hozzáadott értékű ingatlant vásárol, amely az elején egy kicsit bevált, majd hosszú távon több pénzt keres. Úgy gondolom, hogy a 7-7%-os garantált, más néven preferált megtérülési rátát a befektetők számára közvetlenül az ingatlan vásárlásakor produkáló világ teljesen megszűnhet, vagy drasztikusan megváltozhat. Mert ha ma vásárol egy ingatlant, akkor az valószínűleg egyáltalán nem fog készpénzáramlást termelni, ha egy kicsit sem, de biztosan nem elég ahhoz, hogy XNUMX vagy XNUMX%-os preferált hozamot fizessen.

András:
Igen, teljesen igazad van. Mindezek a változások és elmozdulások különböző módon érintik a piaci szereplőket. Tehát, mint az eladók, akikkel beszéltem, vagy úgy értem Matt, te és én mindketten különböző többcsaládos ötletgazdák vagyunk, és vagy ismerünk, vagy hallottunk olyan eladókról szóló történeteket, akiknek gondjaik vannak a jelzáloghitel-fizetéssel, mert állítható hitelük volt. kamatozású hitel, amely három és félről hét és félre nőtt. És igen, van akinek sapka van rajta, vagyis elér egy bizonyos szintet és már nem megy felfelé. De sokan mások nem, és ők azt látták, hogy a jelzáloghitel-fizetésük megduplázódott, sőt néha két és fél háromszorosára nőtt az elmúlt hat hónapban, és ez pénzügyi stresszt okoz az eladóknak. Szintén a másik oldalon, azok az eladók, akiknek nincs gondja a jelzáloghitel fizetésével, vagy fix kamatozású adósságuk van, ez lassítja a mennyiséget, mert csak hátradőlnek, nos, nem fogok ezen a piacon eladni. Azt az árat szeretném megkapni, amit 2022 januárjában kaptam, és ezt senki nem ajánlja fel, ezért nem fogom eladni az ingatlanomat.
Kicsit olyan ez, mint a játszótéren a gyerek, aki csak úgy, ez van, elveszem a játékaimat, és elmegyek. Kiestek a játékból. Ott fognak ülni és várni, és nem motiválja őket az eladásra, mert a műveletek még mindig nagyon jók. Ez egy másik furcsa aspektusa ennek a piacnak, a pénzügyi nehézségek, nem a működés. Most néhány kiválasztott alágazat egyes piacokon működési nehézségeket tapasztalhat a jövőben, különösen akkor, ha valódi recesszióba kerülünk, valódi munkahelyek megszűnésével. 2023 elején azonban a szorongást a pénzügyi piacok okozzák, nem a műveletek. És mint befektető, aki értékeli a potenciális akvizíciókat, ez kulcsfontosságú dolog, amelyet figyelembe kell venni.
Miért vészes az ingatlan? Ez azért van, mert itt szörnyű a piac, vagy azért, mert a tulajdonos hibázott, rossz típusú adósságot rakott oda, és most ki kell lépniük ebből, és ez egy lehetőség az új befektető számára, hogy elkezdje egy gyilkos ingatlan felszedésével egy gyilkos helyen, amellyel egyébként nem kereskedtek volna, ha az adósságpiacok nem változtak volna meg? Szóval ha nem tudod megmondani, ez a dolog izgat, mert úgy érzem, olyan lehetőségeket fogunk látni, amilyeneket 10 éve nem láttunk. Ha visszatekintek 2012-re, 2013-ra és 2014-re, csak azt sajnálom, hogy nem vettem többet. Nem volt rá képességem. Anyukám megírta az első csekket szindikátorként, majd sok időbe telt, mire mindenki más is csatlakozott. Úgyhogy most ezt nézem, mivel ez közeleg, valószínűleg 2023 közepétől lesz itt az ideje, olyan ügyleteket, amelyek egyébként elérhetetlenek voltak az elmúlt öt, hat, hét évben.
És azok számára, akik hallgatják, akik az elmúlt három évben frusztrálóak voltak, mert nem tudtok bekerülni a piacra, mert nincsenek üzletek, az üzletek jönnek. És akkor is, hogy ne legyek morbid, de sokkal kevesebb lesz a versenyed. Már tudok olyan szponzorokról, akik bezárják üzletüket, mert az üzleteik összeomlottak, a tőke elfogy, és kiszálltak az üzletből. A most indulás szépsége az, hogy nincs nálad ez a poggyász. Bejöhetsz egy friss mélyponton, a ciklus mélypontján, kihasználhatod ezeket a lehetőségeket, nem kell 27-en licitálnod ellened, és megépíteni egy nagyszerű vállalkozás alapjait. A gazdagság a visszaesésekben keletkezik. Öt-hét év múlva, aki ingatlant halmoz fel a következő két-három évben, valószínűleg szépen fog ülni.

Matt:
Szeretem. Ez egy remek alkalom az induláshoz. Ez egy nagyszerű alkalom, hogy új befektető legyél ezen a piacon, és remek alkalom arra is, hogy letelepedj, ha a megfelelő döntéseket hoztad ezen a helyen.

András:
Úgyhogy nagyon várom, Matt, kíváncsi vagyok, mit fog látni idén. Szerintem a Fed legalább szünetet tart, igaz? És úgy gondolom, hogy ez egy kicsit megnyitja a piacot, mert jelenleg, amikor a Fed minden második hónapban 75 bázispontos kamatemelést hajt végre, senki sem tudja, hogyan jegyezzen. Mi lesz a kilépési korlátom? Mennyi lesz a kamatam? Így legalább, amikor szünetel, mindenki levegőt vesz, és azt mondhatja: oké, most mik a szabályok? Hogyan írhatok alá? Szerintem ez fellazítja a piacot. Kettőről már beszéltünk. Lesznek motivált eladók, akik sajnos nem tudják fizetni a jelzáloghitelüket. Tehát ez néhány üzletet hoz az asztalra. És mellesleg ezek az ügyletek nem a legmagasabb ajánlatot tevőhöz kötnek, hanem ahhoz a vevőhöz vagy befektetőhöz, aki a legtöbb garanciát tudja ajánlani a ruhákra.
Tehát megint valami mást keresünk, hogy ne a legmagasabb árat fizessük, hanem legyünk a legokosabb vásárlók, amivel a jövőben is megköthetjük az üzleteket. És ez egy másik dolog, ami mostanában nagyon kemény volt. Tehát arról beszéltünk, hogy a verseny csökkenni fog, és motiváltabbak lesznek az eladók, mert az emberek nem tudnak fizetni. Sajnos ezt már látjuk. És akkor arra tippelek, hogy valószínűleg 15-30%-os árcsökkenést fogunk látni a csúcstól, és a csúcsot talán 2022 januárjának nevezném.
Tehát adok egy tökéletes példát. A héten tettünk egy ajánlatot egy ingatlanra, hogy amikor 2022 elején elkezdtünk beszélni az eladóval, 220 darabot akartak, 2023 elején pedig most 165-ről beszélünk. Az ingatlan még mindig nagyon jól működik, és nagyszerű piacon van. Az árazási várakozások azonban csökkentek, és eshetnek még egy kicsit? Igen tudták. Tud bármelyikünk tökéletesen időzíteni a mélypontot? Nem, nem tudjuk. Tehát a kulcs az, hogy olyan ingatlanokat vásároljunk, amelyek jó helyen vannak, és jó a pénzforgalom, hogy öt-hét év múlva büdös zseniknek tűnjünk. Szóval ez egyfajta gondolatom és tervem 2023-ra. Matt, nem értesz egyet, vagy mit fűznél hozzá?

Matt:
Nos, nem vagyok benne biztos, hogy úgy akarok-e kinézni, mint egy büdös zseni. Úgy értem, ez nem...

András:
Talán egy rendes zseni.

Matt:
Igen, csak egy rendes. Lehetek jó illatú zseni? Te lehetsz a büdös zseni. Ez rendben van? Az Ön [hallhatatlan 00:16:02].

András:
Rendben, rendben.

Matt:
Igen. Oké jó. Szóval egyetértek. Nem tudom, egyetértek-e a 30%-kal, és ez csak azért van, mert úgy gondolom, hogy sok olyan ingatlan van, amely örökké megmaradt, és sok több családot nemzedékek óta birtokolnak az emberek. Tehát úgy gondolom, hogy azok, akik az elmúlt három-öt évben ingatlant vásároltak, olyan helyzetben lesznek, hogy el kell adniuk a lejáró adósság vagy a megemelkedett adósság miatt, vagy mert egyszerűen nem tudják tovább finanszírozni, vagy bármi lehet. lenni. De nem hiszem, hogy vér lesz az utcákon, mint 2007-ben, 2008-ban. Nem hozom összefüggésbe a két dolgot. Úgy gondolom, hogy az eladóknak reálisabbá kell tenniük a számokat.
És azt hiszem, Andrew, ez volt a leghosszabb ideig ennek az eladónak a piaca. Ez az. És amikor egy többlakásos ingatlant veszel, az olyan, mintha bálba mennél. A legjobb öltönyt kell felvenned, meg kell csinálnod a hajad, meg minden. Lengetnie kell a kezével, hogy felhívja magára a figyelmet, és minden hasonló, és te és 17 legjobb barátod licitálsz egy többcsaládos ingatlanra. Lehet, hogy egyes vásárlók egy kicsit elbizonytalanodnak és elmennek, de úgy gondolom, hogy a vevő és eladó közötti vevői beszélgetés egyre inkább adok-kapok. Jelenleg egy ingatlant keresünk. Akár hiszi, akár nem, most éppen egy többlakásos ingatlant szeretnénk vásárolni, Andrew. Egy üzletet vizsgálunk, és az elmúlt öt évben most először láttam, hogy nem létezik „a pénz nehéz napjának” nevezett koncepció. Elmagyarázom, mi ez.

András:
Ó, gyönyörű dolog, ami elmúlik.

Matt:
Ez az, elmúlik, és ennek soha nem kellett volna történnie. Ismételten, korábban mondta, hogy két dolgot kapsz az ingatlanban, amikor ajánlatot teszel, akkor kapsz árat vagy feltételeket. A pénz nehéz napja egy olyan kifejezés, amelyet ingatlanvásárláskor tárgyalnak. Ez azt jelenti, hogy ha veszek egy ingatlant, és az egy millió dolláros 10 egységnyi többlakásos ingatlan, vagy valami hasonló, akkor lefekhetek, mondjuk 50 XNUMX az én komoly letétem, és a jelzálogkölcsönt meghaladó összeget vesznek fel. az vagy bármi. Szóval többet kell hoznom a lezárásig, de ez a komoly letét egy olyan szerződéssel együtt jár, amely azt mutatja, hogy komolyan gondolom, és itt van a pénzem, és ha valamit rosszul csinálok, ami kívül esik a szerződésen, az eladó bizonyos feltételek mellett jogában áll követelni ezt a pénzt. Valószínűleg bírósági úton, de lehet, hogy jogukban áll követelni ezt a pénzt.
És ez kis ingatlanügyletek során történik, és ha három hálószobát, két fürdőszobát vásárol, írhat egy 5,000 dolláros csekket komoly letétként, vagy valami hasonlót. A nagyobb többlakásos ingatlanok nagyobb számban mennek komoly pénzbefizetésre. A nehéz első nap azt jelenti, hogy ennek a pénznek egy bizonyos százaléka, és néha az agresszívabb piacokon az egész, a szerződés aláírásának napján nem visszatéríthető. Itt van a probléma, Andrew. Nem tudod, mibe kevered magad. És ezért van egy fogalom, amit átvilágításnak hívnak. Ahogy Andrew-nak van egy 10 lakásos bérháza, egy 30 vagy egy 300 lakásos eladó, a vevőnek is kell ideje, hogy felkapja a fejét ezen a dolgon, hogy megbizonyosodjon arról, hogy azt veszem, amit az eladó mondta. vagyis az eladó azt mondja, igen, a tetőim jó állapotban vannak, az összes csatornavezetékem jó állapotban van, minden bérlőm fizeti a bérleti díjat, és csak ennyi üresedés van, vagy bármi.
Az eladó által közölt összes tényezőt figyelembe véve a vevőnek rendelkeznie kell egy idővel, hogy érvényesítse ezeket a dolgokat. Ezt kellő gondosságnak nevezik, és a vevőnek jogában áll megerősíteni. A nehéz első nap azt jelenti, hogy mondjuk 50,000 10 dollár letétről van szó, ebből XNUMX ezer vagy több az, hogy ó, azt tapasztalta, hogy a csatornavezetékeim összetörtek, vagy szivárog a tetőm, vagy hogy az üresedésem magasabb volt, mint mondtam. Sajnálom, de nehezen tudom megtartani azt a pénzt. És az agresszívebb eladói piacokon ott volt az, hogy az eladót és a vevőt lezárásra bírják, és a tranzakciót megvalósítsák. De ahogy normalizáljuk a játékteret, ez sosem volt tisztességes dolog. Egyetértesz Andrew? Eleinte soha nem kellett volna a szerződésben szerepelnie, de a játék már így zajlott, így könyörtelenül meg kellett tennünk. De most azt hiszem, ez személy szerint el fog múlni.

András:
Kezd, és mindenki, aki hallgatja, örüljön annak, hogy a kemény pénz kockázata remélhetőleg már nem lesz olyan, ami miatt aggódnia kell. És imádom mindazt, amit mondtál, Matt. És még valamit hozzátennék azoknak, akik elkezdik értékelni az ingatlanokat, és ez megint nem az, ami miatt az elmúlt 10 évben annyira aggódni kellett, hanem nézzék meg az adósságszolgálat fedezettségét. És Matt, egy kicsit visszafogom önt, mert úgy gondolom, hogy hacsak nem változnak drámaian az árfolyamok, ez az egyik olyan dolog, ami valószínűleg átmeneti árcsökkenéshez vezet, az az, hogy amikor a az adósság mondjuk három és félről hat vagy hat és fél százalékra nő, az ingatlanból származó bevétel már nincs ott a jelzáloghitel kifizetésére.
És így a hitelező azt fogja mondani, hogy jó 3%-nál három és fél százaléknál adhattam volna egy millió dolláros kölcsönt, de hat és fél százaléknál csak 550,000 550-et tudok adni. Sajnálom. Az, ami. Így aztán vevőként odamész az eladóhoz, és azt mondod: hát nézd, a kölcsönadóim csak 700-et adnak. Én csak XNUMX-at fogok felajánlani egy millió helyett. Szóval úgy gondolom, hogy ez egy darabja lesz annak, ami bizonyos ingatlanok hanyatlásához fog vezetni a piacokon. Ismétlem, akiknek generációs tulajdonaik voltak alacsony tőkeáttétellel, ők ezt nem fogják elfogadni. Csak kitartanak. De lesznek motivált emberek, akiknek el kell adniuk.
És ha már a generációs tulajdonságokról beszélünk, Matt, szeretném, ha mindenki hallgatna, ne feledje, ez egy hosszú játék. Ez egy nagyon-nagyon népszerű üzleti modell volt, különösen az elmúlt öt évben a szindikátorok körében, hogy az egész két-három év alatt megveszik, gyorsan kijavítják, kidobják és rövid időn belül eladják. három év. Ez az üzleti modell nem halt meg, de azt mondanám, hogy rövid távon hibernált állapotba kerül. Ez közel sem lesz olyan egyszerű, mint egy gyorsan növekvő piacon volt. Ha most nézzük az ingatlanokat, akkor öt, hét, 10 éves tartási időt vizsgálunk. És ehhez még hozzátenném, hogy ha saját portfólióba vásárol, és 15 vagy 20 évig fog tartani, akkor mi történik ma, akkor nem is fog emlékezni rá, amikor 15-20 éves lesz. évek az úton.
Ez az ingatlan sokkal többet fog érni, mint ma, és örülni fog, hogy megvásárolta, különösen akkor, ha a megfelelő ingatlant vásárolja meg a megfelelő helyen, jó demográfiai adatokkal, és néhány dologgal, az előző részekben volt szó róla. És akkor Matt, csak hogy tisztázzuk, kemény pénzről beszélsz. A vissza nem térítendő befizetésekre gondolsz, igaz? Tehát abban a pillanatban, amikor letétbe helyezi, akkor is megtartják a letétet, ha rájön, hogy az eladó hazudik neked, rossz a tető és a hely fele üres.

Matt:
Megpróbálhatják, igen. És ne feledje, ez egy bírósági eljárás. A csekket valójában nem írják ki nekik. Harmadik fél letétbe helyezi, és ez a letéti társaság nem engedheti ki mindkét fél engedélye nélkül, és ha mindkét fél nem kap engedélyt, akkor bírósági eljáráson kell keresztülmennie. Tehát ez nem olyan egyszerű, mint amilyennek hangzik, de igen, a szerződésben benne lesz, hogy ez a pénz az eladó tulajdonába kerül, ha a vevő valamilyen okból úgy dönt, hogy nem akarja megkötni az üzletet. De csak azt gondolom, hogy a dolgok a közepe felé lendülnek vissza, és azt hiszem, hogy ez az, ami felé fog lendülni az inga. Abban pedig igazad van, hogy az ingatlanok adóssághozama korlátozott, ahol korábban 80%-os kölcsönt vehetett fel egy többcsaládos számára. Még 75, 80%-os kölcsönt is adott, ha akarta.
Most a legjobb, amit kap, mert magasabb a kamatlába, az 55, 60, 65%-os hitel/érték arány. Ez azt jelenti, hogy több tőkét kell gyűjtenie az ügylethez, és ez azt jelenti, hogy kevesebb kölcsönt vehet fel, ami talán egy kicsit konzervatív megközelítés, de ha a részvénybefektetők 7 vagy 4.5%-os kamatlábat keresnek. 2%-os kapitalizációs aránnyal értékesített ügylet megtérülése, találd ki? Ezt a megtérülési rátát nem tudod megadni nekik. Csak a pénz, csak a számok nem arra valók, hogy megtérülési rátát fizessenek az ingatlanokra. Megvizsgáltuk azokat az ügyleteket, amelyek XNUMX-XNUMX%-os készpénz-hozamot eredményeznek nekünk és nekem, és a befektetőknek ezt fel kell osztanunk, igaz? Ezt onnan kell kifaragnunk. Egyszerűen nincs elég hozam ahhoz, hogy ésszerű hozamot fizessen a befektetőknek. Úgy gondolom tehát, ahogy korábban is mondtam, mindenkinek ésszerűbbnek kell lennie, vevőknek, eladóknak és befektetőinknek.

András:
Rendben. Szóval Matt, említetted, hogy ajánlatokat teszel, benne vagy, nem állsz a pálya szélén. Mit teszel, amit mi, többiek és mindenki, aki hallgat, lemásolhat, tanulhat belőle, vagy hogy felkészülhet arra, hogy 2023-ban a nulláról kezdje, vagy elkezdje a skálázást?

Matt:
Nos, a legrosszabb dolog, amit most tehet valaki, Andrew, ha ül a kezét, és várja, hogy a dolgok megváltozzanak, igaz?

András:
Igen, egyetértett.

Matt:
Nekem is vannak fiatal gyerekeim, mint neked, és elolvasom nekik az Ó, azok a helyek, ahova menni fogsz! néha. És az a könyv egy olyan helyről beszél, amelyet várakozóhelynek hívnak, ahol a telefon csörgésére vársz, vársz egy vonatra, vársz erre, vársz arra. Az élet továbbra is elmegy melletted, ha vársz. Azok, akik meg akarják valósítani a dolgokat, megelőzik a görbét, kiszállnak, és kapcsolatot tartanak fenn a brókerekkel. Ne csak várja meg az árak csökkenését, mielőtt brókereket hívna. Amit most megtehet, az az, hogy bróker kapcsolatokat kezdeményez, épít, vagy akár csak fenntart. Hívja fel a brókereket. Szia, Joe vagyok, Jane, vásárolni szeretnék, és a megfelelő ajánlatra várok, és ezt keresem. Bármi is az.
Természetesen ne mondd, hogy a piacon arra vársz, hogy összeomlik, mielőtt üzletet vásárolsz. Ezt nem akarják hallani. A mostani időt azonban felhasználhatja kapcsolatok kiépítésére és elmélyítésére a brókerekkel és a befektetőkkel is. Maradjon kapcsolatban a befektetőivel. A befektetők megfeledkeznek rólad, ha nem kommunikálsz velük rendszeresen. Még ha nincs is megállapodásod, az rendben van. Hívd fel őket, jelentkezz be, hívd fel őket és kívánj nekik kellemes ünnepeket. Küldjön nekik ünnepi kártyát, küldjön nekik hírlevelet, ahogy mi is. Maradjon rendszeres kommunikáció az emberekkel, hogy tudják, hogy Ön ott van, és ha jó üzlet jön a brókertől, akivel kapcsolatot tartott fenn vagy épített ki vele kapcsolatot, akkor van egy befektetői köre, amelybe be kell ugrani. az utolsó dolog, amit tenni akar, az az, hogy újjá kell építenie vállalkozását.
Amikor az a nagyszerű üzlet, amiről Andrew és én beszélünk, három-négy hónapon belül megjelenik, nem kell újjáépíteni vagy újraindítani a repülőgép motorját, hogy újra felszálljon. Szeretne roppant üvöltő lenni, és készen áll az eladósodott befektetőkre, akikkel kapcsolatban állt és pozíciót ápolt, valamint olyan brókerekkel, akik hajlandóak első pillantást vetni azokra a nagyszerű ajánlatokra, amikor megjelennek.

András:
Igen. És úgy értem, ez egy teljesen másik epizód, amit azzal tölthetnénk, hogy belemerüljünk ebbe. És mindenkinek, aki hallgat, szeretném megismételni, amit Matt mondott arról, hogy ne üljön és várjon. A kerítésen való várakozás és üldögélés semmi mást nem jelent, csak megsérti az ágyékát. Úgy értem, itt az ideje, hogy racionalizáljuk a rendszereket, felállítsuk a csapatot, hozzáadjunk befektetőket, és ezt tesszük a mi üzletünkben. Most lassú. Tehát visszamegyünk, megtisztítjuk az egyszerű dolgokat, például a fájlrendszereinket, hogy a csapatunk kevesebb időt töltsön a munkával, várj, várj, hova lett az a dokumentum? Újabb ember felvételére készülünk, a csapatba. Várjon, ha visszaesés idején vesz fel? Igen, itt az ideje megkeresni a legjobb embereket, és kiképezni őket, így amikor megjönnek az üzletek, készen állsz rájuk ugrani, ahogy Matt mondta. És még mindig sok ügyletet nézegetünk, és új hitelezőkkel beszélgetünk, új piacokat keresünk és újakat értékelünk… Nos, nem új, hanem kreatív vagy különböző ingatlanvásárlási módok, ugye ?
A BRRRR visszatér. Amikor elkezdtem ezt 2012-ben vagy 2011-ben, készpénzben vettünk ingatlanokat, remekül működtettek, majd refinanszíroztuk, és visszaadtuk a befektetőknek a pénzük 100%-át. Az elmúlt öt évben szerencsénk volt, hogy a befektetőknek a pénzük 25%-át adtuk vissza a refinanszírozás során, mert az elején sokat kellett fizetnünk. Ezen a piacon a kamatlábkockázat kiküszöbölésének egyik módja az, ha keresünk egy 10 egységet 500,000 700,000-ért, felveszünk XNUMX XNUMX-et, készpénzben veszünk mindent, kijavítjuk, majd két-három év múlva, amikor az adósságpiacok remélhetőleg javulnak, refinanszírozunk. add vissza a befektetőidnek az összes pénzüket, és most olyan eszközöd van, amellyel gyakorlatilag kockázat nélkül ülhetsz a cash flow-ban. Az ilyen lehetőségek visszatérnek.
Az eladói finanszírozást is vizsgáljuk. Ez visszajön. A feltételezések visszatérnek, hosszabb távúak. Nincs olyan, hogy rossz piac, csak rossz stratégiák. Tehát gondoljon túl azon a gyors három éven, hogy megveszem, megjavítom és eladom. Tekintse meg a vásárlás alternatív módjait, a finanszírozás alternatív módjait és a hosszabb tartási időt, és ez nagyszerű ajánlatokat eredményezhet. És ez egyfajta gyors változata annak, amit 2023-ban csinálunk.

Matt:
Szeretem ezt. Mi is felveszünk, és óvatosan licitálunk a számunkra értelmes ajánlatokra. És olyan, mintha egyenes arccal kellene felajánlanom valakinek a 80%-át annak, amit kér, és ez az, ami. És úgy látom, hogy az ingatlanok még mindig a piacon vannak. Van olyan, hogy a srác 125,000 115-et kért egységenként, és kinevetett rajtunk, amikor 115-öt ajánlottunk nekik, aztán visszajöttek hozzánk, és azt mondták: „Hé, ez a 105-ös szám még jó?” És megnéztük, és kitaláljuk, mit? Azóta az árak egy kicsit emelkedtek. Tehát most egy menedzserrel beszélünk a XNUMX-nél. Szóval még mindig van üzlet, amit meg kell kötni, és még meg kell beszélni erről. És még egy dolog, amit Andrew által elmondottakon felül csinálunk, ezt is sokat csináljuk, és szeretem a BRRRR visszatért cuccát. Ez elképesztő.
Az egyetlen dolog, amit mi is csinálunk, és tudom, hogy ma több családról beszélünk, Andrew, de mit gondol? Valójában vannak más ingatlanok is, amelyeket megvásárolhat. Akár hiszi, akár nem, Andrew, nem többlakásos lakóházak.

András:
Ez istenkáromlás.

Matt:
Vannak más típusú ingatlanok is. Tehát a diverzifikációt vizsgáljuk magunk és befektetőink számára más eszközosztályokban, mint például a Flex Industrial. Akár hiszi, akár nem, szállodákat keresünk. És nem úgy, mint az elegáns, boujee, butikhotelekben. Egy udvari Marriottról beszélek, amiben most állok. Az ilyen dolgok. Ezt nézzük. A horgony nélküli kiskereskedelmet vizsgáljuk. Nem mintha több családot akarnánk vezetni. A több család az, ahol szívem és lelkem van, de szeretnék olyan dolgokat is kínálni befektetőinknek, amelyeknek van fiskális értelme. És miközben várok egy kicsit, hogy a többcsaládos költségvetési értelmet nyerjen, továbbra is ajánlatokat fogunk tenni, de megvizsgálunk más eszközosztályokat is, hogy egy kicsit diverzifikálhassunk, hogy befektetőink diverzifikálni, hogy mi is diverzifikálódhassunk.

András:
Igen, ennek sok értelme van, és úgy látom, sok operátor csinálja ezt. És különösen, ha a dolgokat össze lehet illeszteni. Sokszor öntároló közvetlenül egy többcsaládos ház mellett, sok a keresztbeporzás, ami nagyon jól működhet. És tulajdonképpen olyan apartmankomplexumokat vásároltunk, amelyeknek volt saját tárolóhelyük a helyszínen, és ez egy teljesen más bevételi forrás. Tehát ha megvan az öntárolási készség vagy eszköz a szerszámszíjban, akkor van mód arra, hogy ezt a két dolgot összehozza, és ahogy Matt mondta, diverzifikáljon egy kicsit.

Matt:
Teljesen. Teljesen. És nem az, hogy a több család nem a lényeg ebben, de nem kell, hogy ez legyen a vége, nem kell, hogy ez legyen a minden.

András:
Rendben, Matt, hát ez egy szórakoztató piaci vita volt. Mindig szeretek ebbe belemerülni, főleg veled. Szeretnék tehát kidobni néhány célomat 2023-ra, és akkor szeretném hallani, hogy mi a tied, és akkor talán meglátjuk, tudunk-e segíteni néhány hallgatónknak, és beszélni az övékről. Szóval tudom, hogy 2023-ban remélhetőleg négy-nyolc jelentős akvizíciót szeretnék elérni. Ez piacfüggő, jó ajánlatoknak kell lenniük. De feltételezve a piaci változásokat, mint amiről beszéltünk, remélhetőleg négy-nyolc arányt szeretnénk felvenni.
Arra is törekszünk, hogy hozzáadjunk egy-két csapattagot, mert ha ennyi ügyletet adunk hozzá, akkor nagyobb sávszélességre lesz szükségünk ahhoz, hogy jó munkát végezhessünk az eszközök kezelésében. Aztán a piacok tényleges bővítését keressük. Jelenleg Georgiában vagyunk, Észak-Floridában, és amikor az emberek megkérdezik, hová fektet be? Azt mondom, Georgia, Észak-Florida a Karolinában, de jelenleg nincs tulajdonunk Karolinában. Eladtunk mindent, amink Texasban volt pár éve. Ezt az energiát a Carolinasra fogjuk összpontosítani, és megpróbálunk terjeszkedni a piacokon, és megvalósítani néhány alapelvet, amelyekről beszéltünk, és végrehajtani azokon. Annyira kíváncsi, Matt, hasonló vagy, vagy mire készülsz?

Matt:
Igen. Nos, ahogy mondtad, felveszünk. Idén két kulcsembert fogunk felvenni. Marketingigazgatót fogunk felvenni, akinek az a feladata, hogy felkeltse a szemünket, felhívja ránk a figyelmet, és szuper kreatív dolgokat csináljon, meg miegymást az online közösségi oldalakon és hasonlókon. Emellett olyan szerencsések vagyunk, hogy birtokolunk néhány többcsaládos ingatlant Észak-Karolinában, így szeretnénk ott is terjeszkedni, ahogy Ön is. Szóval gyere és légy a szomszédom, ez nagyszerű. A víz rendben van, gyerünk. Mi is szeretnénk felvenni egy vagyonkezelőt Észak-Karolinában, aki regionálisan koncentrálhat az államra, és rendszeresen ellátogathat a birtokunkba, és gondoskodhat arról, hogy az üzleti terveket betartsák. Nagyszerű, ha vannak akvizíciós és tőkecélok, valamint marketingcélok, de mindenekelőtt azt szeretnénk, hogy teljesítsük azt, amink van, és azt továbbra is teljesítőképesen tartsuk és szigorítsuk.
És ahogy változik a piac és hasonló dolgok, egyre fontosabbá válik annak biztosítása, hogy a csónakok megfelelően lebegjenek. Így KPI-programokat, teljesítménymérőket és hasonlókat telepítünk a már birtokunkba, ami már több ezer egységnyi többcsaládos. De ezt továbbra is jól fogjuk tartani, és fontos, hogy több ezer egységnyi többcsaládos vagy egyetlen ingatlanod van, nagyon fontos, hogy jól működjön, amivel rendelkezel. Az emberek túl sokszor az akvizíciós célokra összpontosítanak, és te és én is csak beszéltünk erről, szóval egy csónakban vagyunk. De beszélnie kell arról is, hogy célokat tűz ki a jelenlegi teljesítményére vonatkozóan. Ezért teljesítménymutatókat és célokat fogunk meghatározni jelenlegi portfóliónk számára, hogy az egészségesen működjön, mert valójában az a legfontosabb, amit már birtokol, nem az, amit vásárolni fog, hanem az, ami már a birtokában van.

András:
Tudod mit? Ember, ez az én mantrám. Igazából ezt elfelejtettem megemlíteni. Tehát ezt csináljuk, amíg a dolgok lassúak. Egyre jobbak vagyunk az EOS bevezetésében, egyre jobb vagyonkezelőkké válunk, bevezetjük ezeket a rendszereket, további képzéseket végzünk minden érintett számára, és ahogy mondtad, gondoskodunk arról, hogy a már meglévő hajók valóban benne legyenek. , nagyon jó formában.

Matt:
EOS, tapadás, gyorscsatlakozó. Mindketten őrjöngő rajongói vagyunk ennek a könyvnek, és ez a kis- és nagyvállalkozások számára is fontos. És mellesleg Andrew kidobunk még egy dolgot a gólokról. Ha valaki véletlenül hallgatja ezt az epizódot, és nem január van, és olyan, hogy oké, nem újév van, hogy ne kelljen célokat kitűznöm, mit gondol? Valójában nincs szabály. Nincs olyan törvény, amely szerint csak január 1-jén lehet célokat kitűzni. Valójában bármikor kitűzhetsz célt. Célt tűzhetsz ki december 31-én, december 1-jén vagy a születésnapodon, bármi legyen is az. Bármikor alkalmas arra, hogy célt tűzz ki, vagy akadályt állíts magad elé. Vedd fel Brandon Turner 90 napos szándéknaplóját, és használj ehhez hasonló eszközöket, hogy segítsenek elérni ezt a célt egy 90 napos programon keresztül, amikor úgy döntesz, hogy kihelyezed és elkészíted a zászlót. Nem kell mondanod, hogy jaj, ma nem tudok célt kitűzni, mert még nincs újév. Nem kell ezt tenned.

András:
Azt hittem, ha egyszer elérted február 2-át, és a Mormota napja volt, arra vagy ítélve, hogy az év hátralévő részében megismételd azt az évet, és akkor már nem tudsz új célokat kitűzni.

Matt:
Jobb. Ha február 00-ig, Groundhog's Day-ig nem tetted meg az [inaudiible 36:06:2]-ot, akkor olyannak kell lenned, mint Bill Murray, és újra és újra meg kell élned azt a napot. Ez a szabály, nem? Szóval Andrew, figyelj, az enyémről és a te céljaidról beszélünk, segítenünk kell az embereket abban, hogy elérjék azt, amit a céljaik érdekében is meg akarnak mutatni. Így hát sokan rengeteg kérdést tettek fel a többcsaládosokkal kapcsolatban a fantasztikus Bigger Pockets fórumon. Mellesleg gyors dugó, gyors tipp, tegyen fel kérdéseket a Bigger Pockets fórumban, mert soha nem tudhatja, hová fognak eljutni ezek a kérdések, beleértve a Bigger Pockets podcastot is. Szóval fantasztikus kérdések vannak itt a Bigger Pockets fórumain, amelyeket szeretnék szánni egy percre, és végigbeszélni Önnel. le vagy maradva? Kész vagy?

András:
Ó, szeretek kérdésekre válaszolni. Csináljuk.

Matt:
Rendben, gyorsítsunk ezek közül néhányat. Kész? Gyerünk.

András:
Felsorolok néhány kérdést, és ha még nem ment be, és nem tett fel kérdéseket, tegye meg. Lássuk csak, itt kezdjük ezzel. A kérdés az, hogyan értékelhetem ki magabiztosan az ingatlanosztályt külföldről, és hogyan igazíthatom üzleti stratégiámat az ingatlanosztályhoz? Gyors definíció, amikor valaki ingatlanosztályról beszél, gyakran A-ra, B-re, C-re és D-re hivatkozik. Az A amolyan szép, új fényes cucc. B inkább a munkásosztálybeli emberek, akik bérelhetnek vagy vásárolhatnak, de a bérlés mellett döntenek. C általában olyan valaki, aki egy életre bérbeadó lehet. Nem tehetnek mást, csak bérelnek. Alkalmazottak, jó munkájuk van, de valahogy abban a munkaerő-lakásban vannak. És akkor D-t gyakran úgy emlegetik, mintha személyesen venné be a lakbért, ezért érdemes hőt gyűjtenie. Tehát általában a magasabb bűnözés fajtája, sokkal durvább, sokkal régebbi tulajdonságok.
Szóval ezt kérdezik, amikor az óráról beszélnek. Hogyan értékeli ezt külföldről, és hogyan igazítja hozzá üzleti stratégiáját? Nos, az első dolog, hogy olvassa el David Greene távolsági ingatlanbefektetéseit. Egyedülálló családi befektetési vállalkozásokra irányul. Ugyanezek az elvek vonatkoznak azonban a többcsaládosokra is a távolsági ingatlanüzlet működtetésére vonatkozóan. Csapatépítés, piacok kiválasztása, kellő gondosság, minden ilyen dolog. Most, amikor egy új piacot vagy akár egy olyan alpiacot nézek, amelynek nem volt a tulajdonosa, van egy hosszú ellenőrző lista azokról a dolgokról, amelyeken át kell mennem, hogy pontosan ezt tegyem, hogy kitaláljam, milyen osztályú tulajdonról van szó. és milyen osztályú a környék?
Tehát az egyik fő dolog, amit ellenőrizni kell, az a mediánjövedelem, igaz? A magasabb mediánjövedelem több A- és B-osztályú ingatlanra válik alkalmassá. Az alacsonyabb mediánjövedelem több C vagy esetleg D lesz. És megkérdezheti, Andrew, mi a határérték? Ez attól függően változik, hogy melyik államban tartózkodik. Kalifornia egyes részein évi 120,000 2000 dollár a szegénységi szint. Georgiában ez egy A osztályú környék. Tehát át kell tekintenie az ingatlana körüli összes területet, meg kell értenie, mi a spektrum, és ha a spektrum legfelső végén van, akkor valószínűleg A, B. Ha a legalacsonyabb. a spektrum végén, valószínűleg C és D. Nézze meg az építés évét is. Ha 1980-ben vagy újabbban épült, akkor valószínűleg B vagy A. Ha 2000 és 1960 között épült, az valószínűleg szilárd B. Ha 1980 és XNUMX között van, akkor valószínűleg egy C osztályú ingatlant keres, és ha régebbi ennél, a környéktől függően C vagy D lehet.
Nézd meg a relatív bérleti díjakat. Korábban már beszéltünk arról, hogy ha például Atlanta egy külvárosát nézi, és a mediánjövedelem 40,000 75,000 és 800 1600 között mozog, akkor hasonló mintát fog látni a bérleti díjak esetében. Ha megnézi az összes lakást azon a piacon, látni fogja, hogy néhány két hálószoba 1800-ért, a másik két hálószoba pedig 800-ért vagy 1975-ért bérelhető. Nos, ennek a spektrumnak az alján az esélyek XNUMX-ért bérelsz, valószínűleg ez a C osztályú ingatlanod. És ha megnézi az ingatlant, ó, XNUMX-ben épült, oké, ez egy másik adatpont, valószínűleg C osztályú ingatlan. Akkor nézd meg a kényelmi lehetőségeket. Ha nincs medencéje, ha nincs játszótere, ha nincs kutyaparkja, az valószínűleg C vagy B, mert a legtöbb A osztályú ingatlanban lesz fitneszközpont, grillező és medence. nagyon jól felszereltek lesznek. Tehát minél több kényelmi szolgáltatás, annál valószínűbb, hogy az A osztályú. Minél kevesebb kényelmi szolgáltatás, a spektrum lejjebb kerül, B, C, esetleg D.
A szomszédokat is értékelném. Tehát ha megnézi az ingatlanát, majd beugrik a Google Street View-ba, és megfogja a sárga embert, körbevezet, és meglát egy vadonatúj kiskereskedést, vagy egy szép új Sprouts-t, Whole Foods-t vagy Kroger-t, akkor valószínűleg B vagy Egy környék. Ha régi fajta lepusztult bevásárlóközpontokat lát, szivarbolttal, tetoválószalonnal, szemöldökfűzéssel és mindezzel a szórakoztató cuccokkal, az valószínűleg C osztályú. Tehát ez egy másik adatpont. Amikor azt próbálja kitalálni, hogy ez az A osztály? Ez B osztály? Ez C osztály? Az egyik frusztráló dolog ebben, különösen új befektetőként, hogy nem tudod fellapozni egy könyv 365. oldalát és rájönni, hogy ó, itt van, mi az. Ez egy spektrum. Kicsit homályos. Ezért megpróbálom megadni azokat az adatpontokat, amelyeket ennek kiderítésére használunk.
És végül beszéljen más ingatlankezelőkkel, hitelezőkkel és más emberekkel, akik ismerik ezt a piacot, és óriási betekintést nyújthatnak Önnek. A legjobb persze az, ha felpattansz egy repülőre, vagy beülsz az autóba, és magad indulsz el a piacra. Elképesztő, hogy manapság mit nyerhetsz az internettel nagy távolságokon. Annyira más, mint 10 évvel ezelőtt, de semmi sem jobb, ha személyesen ott lehetek. Tehát ha piacra akar befektetni, legalább egyszer ki kell mennie oda, hogy igazán jól érezze magát. Szóval ez a rövid változata annak, amit csinálnék. Matt, van még valami, amit hozzátennél?

Matt:
Andrew, valahányszor válaszolsz egy előttem lévő kérdésre, azon kapom magam, hogy azt mondom: Egyetértek Andrew-val, mert minden, amit mondtál, olyan alapos volt, igaz? nagyon egyetértek. Mármint őszintén. És szeretem a végét, van olyan, hogy van szivarboltom vagy tetováló szalonom valamelyik ingatlanom közelében? Megtehetem, de mindezek tetejébe azt mondom, hogy neked, a hallgatónak, el kell döntened, melyik támadási szögbe akarod beletenni magát. Valaha több pénzt lehet keresni, de vastag bőröd lesz ahhoz, hogy gyengén teljesítő, nagyon-nagyon rosszul működő D osztályú ingatlant vásárolj, ahol Andrew azt mondta, hogy esetleg oldalfegyvert kell viselned, hogy beszedd a bérleti díjat, és megfordítsd. C vagy B osztályú ingatlanba. Nem mindenkinek van bőre ehhez. Nem mindenki akarja vállalni azt a hatalmas, óriási 10 font kockázatot, ami egy ilyen ingatlan lebontásához járna.
Tehát ha nincs meg a szelet, az üzleti terv és a csapat a D-ből B-be vagy egy D-ből C-be átalakításhoz, akkor ez nem a megfelelő üzleti terv az Ön számára. Minden, amit Andrew mondott, helyes az ingatlanosztályok és a városrészek meghatározásában, de Önnek, mint befektetőnek, ki kell találnia, melyik üzleti terv működik az Ön számára. Be akarod állítani és elfelejteni? Lehet, hogy sokkal kevesebb pénzforgalmat érhet el, de ez lehet A vagy B osztály az Ön számára. Lehet, hogy vannak apró módosítások az üzleti tervben, amelyeket az évek során megtehet annak érdekében, hogy az ingatlan egyre több pénzt termeljen, és valóban hosszú ideig megőrizze. Így talán a magasabb osztályú ingatlanok a megfelelőek az Ön számára. Valójában csak attól függ, hogy milyen kockázati tényezőket vagy hajlandó felvállalni, és hogy milyen csapattal tudsz leülni.

András:
Philip Hernandez, üdvözöljük a Bigger Pockets podcastban. Hogy van, uram?

Fülöp:
Jól vagyok. Nagyon örülök, hogy itt lehetek. Igen, köszönöm szépen, Andrew.

András:
Ön a Bigger Pockets mentorált program induló csoportjának tagja.

Fülöp:
Igen Uram.

András:
És itt van néhány kérdés, amelyekben remélhetőleg ma tudunk segíteni. Ez helyes?

Fülöp:
Ja, ez igaz. Igen, nem, nagyon üdvözültem, és nagyon köszönöm srácok az idejét. Tehát, miközben brókerekhez fordultam, és kapcsolatokat építettem ki a különböző piacokon működő brókerekkel, amelyekben jó érzékem van a dolgoknak a dolgok kinézetéhez, néhányszor előfordult, hogy ugyanazok a brókerek küldtek nekem ajánlatokat az MSA-k kisebb városaiban, például felsőoktatásban. kevesebb mint 50,000 XNUMX fős piacokon. És nincs jelenlétem ott. Nincsenek kapcsolataim, nem igazán ismerek ott senkit. De ha futtatom a számokat, működik. Az üzlet működik. De azt is gondolom, hogy oké, fogalmam sincs, mit nem tudok. Tehát hogyan kell kinéznie egy ügyletnek ahhoz, hogy egy felsőfokú piacon fektessen be, ahol nem feltétlenül van jelen, és hogyan csökkentheti annak kockázatát, hogy egy ilyen lehetőséggel éljen? És igen, tegyük fel, hogy minden jól néz ki, emberek költöznek oda, sokféle munka van, az ingatlan megfelelő állapotban van. Igen.

András:
Először is meséljen erről a piacról, mert tudni szeretném, hol van. Szóval csinálhatnánk egy egész podcastot erről. Megpróbálom eltalálni a golyópontot, igazán magas szinten. Először is, sok ilyen lehetőséget adtam át a kis piacok kihívásai miatt. Tehát ezt tartsd szem előtt. Az ingatlankezelésben az egyik jó eszköz az, ahol valóban pénzt keresnek, és ez az egyik legnagyobb kihívás ezeken a kis piacokon. E kihívások egy része az, hogy miért néznek ki olyan jól ezek az ingatlanok papíron, mert az árak alacsonyabbak az ilyen típusú ingatlanokkal együtt járó kihívások miatt ezeken a piacokon. Így nem csak a jó menedzsment megszerzése lesz nagyobb gond, hanem a vállalkozók, szállítók és személyzet megszerzése is.
De a kérdésed nem az volt, hé, Andrew, milyen problémáim lesznek? Az volt, hogyan javítsam ki? Jobb? Szóval első számú, mint mondtam, sok esetben csak passzolok, még akkor is, ha papíron remekül néz ki, mert néha egyszerűen nem éri meg a levét. Másodszor, ha fontolóra veszem, hogy megteszem, azt mondhatnám, hogy kivel lehetek partnere, aki megoldja ezeket a problémákat? Van még valaki, akivel együttműködhetek, és már jelen van ezen a piacon, aki ismeri a piacot, át tudja helyezni ezt az ingatlant a jelenlegi portfóliójába, és jobban kezeli, mint bárki más? Ha ezt megteheti, az egy gyengeséget taktikai előnnyé változtathat. Láttam, hogy emberek pont ezt csinálják, bemennek olyan piacokra, amelyek széttöredezettek, és ahol nincs jelen, találnak valakit, aki csak helyi, és kívülről-belül ismeri a piacot, partnert kötött velük, és hirtelen olyan előnyük van, amilyen senki másnak nincs.
És akkor még egy kérdés, amit feltennék, hogy a jelenlegi tulajdonos hogyan kezeli? És ha jól csinálják, próbálja meg másolni, amit csinálnak. Ha nem csinálják jól, nézze meg az összes többi ingatlant a városban, keresse meg azokat, amelyek a legjobban vezetnek, és vagy próbálja meg felvenni azokat az embereket, esetleg ugyanaz az alapkezelő társaság, vagy lépjen kapcsolatba a tulajdonosokkal, és mondja: hé, társ lehetek veled? Talán van rá lehetőség. Valószínűleg ez lenne a legnagyobb, amit javaslok, hogy találjon valamilyen helyi kapcsolatot, partnert vagy előnyt a kockázatok mérséklése érdekében, és akkor ennek a hozamnak nagyobb eséllyel valósulhat meg.

Matt:
Tehát még egyszer: mindennel egyetértek, amit Andrew mondott. És hogy ezt kiterjesszük, amikor a cégem, a DeRosa befektet egy piacon… És ezért nem tenném meg azt az üzletet, amelyről Philipről beszél. Tehát a rövid válasz az, hogy nem, én nem kötnék meg ezt az üzletet, mert először a piacokba fektetünk be, és Andrew ennyit mondott. Munkaerő, hozzáférés… Minden, a vállalkozótól, aki átadja az egységeket és felminősíti őket számomra, az ingatlanban élő munkaerőig, a munkahelyekhez való hozzáférésen, az ilyen dolgokon át egészen az ingatlankezelőig. Nem akarja, hogy egy órát ingázzanak az Ön ingatlanára, ahonnan személyesen laknak. Azt szeretnéd, ha egy ésszerű méretű metróban laknának, hogy legyen közepes jövedelmű lakás, ahol lakhatnak, hogy eljöhessenek az ingatlanodba dolgozni is.
Tehát ezen okok miatt nem kötném meg az üzletet. És mindenekelőtt, amikor piacokba fektetünk be, akkor a piac az első. Ennek pedig az az oka, hogy nem egy, nem kettő, három ingatlant, három többcsaládost tudnék vásárolni egy olyan piacon, amit bővíthetünk. Mármint az a célunk, hogy minden piacon elérjük az ezer darabot. És nem kell, hogy ez legyen a célod, de soha ne nézz egy ügyletre és mondd azt, hogy ezt az egy üzletet szeretném megkötni ezen a piacon. Ha nem látja magát legalább 10 üzletet kötni azon a piacon, ha egyszerűen nincs elegendő készlet 10 további üzlet megkötéséhez, vagy ha nem biztos abban, hogy hisz-e a piacon annyit, hogy még 10 alkalommal befektessen. a piac, én nem kötném meg az üzletet.
A 10-szeri befektetés az adott piacon az az, hogy hozzáfér mindenhez, amiről Andrew beszélt. A legjobban hozzájut a munkaerőhöz, így valóban meg tudja ingatni a piacot. Valójában egy kicsit irányíthatja a piacot, és irányíthatja, hogyan nézzenek ki a bérleti díjak és a szolgáltatások, milyenek az igazán fantasztikus lakások ezen a piacon, ha Ön nagy tulajdonos. Ha nem vagy hajlandó erre, akkor a perifériára kerülsz, és soha nem fogod tudni igazán irányítani, vagy nagyszerű munkaszerződéseket kötni olyan emberekkel, akik elvégzik helyetted a munkát, vagy hogy valóban hozzáférhessenek. teljes körű bemutatása annak, amit ez a piac hozhat az Ön számára, ha csak egy kicsit hajlandó belemenni.
Tehát mindaz, amit mondtál, nem izgat fel az üzlet miatt. Csak, hé, ez az üzlet jól néz ki papíron, ez egy olyan piac, amelyről semmit sem tudok. Pont ezt hallottam. Ez az üzlet jól néz ki papíron, ez egy olyan piac, amelyről semmit sem tudok, nem ismerek ott senkit, a semmi közepén van. Én ezt mondom, te nem mondtad. De ha közel van egy nagy piachoz, akkor talán nézze meg a nagy piacot, és tekintse ezt a harmadfokút, mint egy nagyobb kép részét, amelyet meg szeretne festeni magának. Szóval ez a rövid válaszom. Hideg víz rád nem, valószínűleg nem tenném ezt az üzletet.

Fülöp:
Nem, ez minden jó. Bármilyen fényes tárgy, amit le tudok venni a radarról, azt hiszem, hosszú távon segíti az utazásomat.

Matt:
Fényes tárgynak érzem magam.

András:
És gyorsan szeretnék megismételni két dolgot. Az első számú, ahogy mondtam, hogy én vagyok a legtöbb, akit továbbadok. És a második, nagyon tetszik, amit Matt mondott mindenkinek, aki hallgat, ha ezt akarja csinálni, ha egyszeri megállapodásról van szó, akkor valószínűleg passzoljon. De ha meg tudod csinálni öt, hat, hét, 10-et, és meg tudod növeszteni, akkor ezt előnyödre fordíthatod. Szóval Philip, nagyra értékeljük, hogy gyorsan eljött, és csak negyedmilliós közönség előtt kérdezősködik, ez némi [hallhatatlan 00:50:53], ezért nagyra értékeljük. Az osztályterem megrohamozásán kívül, ha az emberek kapcsolatba akarnak lépni Önnel, hogyan teszik ezt?

Fülöp:
Tehát az Instagramon ez a_képzett_befektető, és van egy weboldalam, www.educatedinvest.com. Köszönöm ezt a kiáltást Andrew. Értékeld.

András:
Tetszik. Jó dolog, haver. Nos, jól fogsz járni. Azt hiszem, a közeljövőben még sokat fogunk hallani Önről.

Fülöp:
Fantasztikus. Köszönöm.

Matt:
András. Van itt még egy kérdésünk. Megvan Danny. Danny Zapata. Danny, üdvözöljük a Bigger Pockets podcast emberében. Hogy van ma?

Daniel:
Kiválóan teljesítek. Köszönöm, hogy benéztél.

Matt:
Nagyon szívesen. Mi jár a fejedben? Hogyan tudnánk Andrew és én egy kicsit feldobni a napodat? Mi az az ingatlannal kapcsolatos kérdésed, amelyet fel szeretnél hozni, hogy Andrew és én válaszoljunk, és hogy a tömegek hallhassák a gondolatainkat?

Daniel:
Igen, eszembe jutott, hogy pénzt gyűjtsek. Szóval sikerült néhány barátot és családot magánpénzt gyűjtenem. Szeretném kikérni a véleményeteket arról, hogy mik az előnyei és hátrányai. Azt hiszem, a következő lépésekre lépve vagy megyek, és megkeresem az összes barátomat és családomat, vagy kibővítem magam kevésbé ismerős emberekké. Ezért szerettem volna megtudni a gondolatait arról, hogyan bővítheti ezt.

Matt:
Danny a hálaadásnapi vacsorán kalappal húz, igaz? Oké, adja át a Törökországot, majd adja át a csekkfüzetét is.

András:
Menj partner [hallhatatlan 00:52:16] Philip.

Matt:
Végül is Danny, a legtöbb befektető, tudom, hogy tudtam, és azt hiszem, Andrew is elmondhatja ugyanezt, a barátokkal és a családdal kezdte a befektetőket. És azért teszi ezt, mert a barátok és a családtagok kedvelik és bíznak benned, mert te vagy. Te Danny vagy, és fantasztikus vagy, és ezt ők tudják, nem azért, mert te vagy Danny, a fantasztikus ingatlanbefektető, hanem azért, mert a fiuk vagy és szeretnek, vagy a testvérük vagy, vagy megbíznak benned, mert te. te vagy, nem azért, mert kifejlesztetted ezt a fantasztikus ingatlanpiaci múltat, akár van, akár nem. Tehát a legtöbb ingatlanbefektetőnek a barátokkal és a családdal kell kezdenie befektetői bázisként, és én is nagyon… És ha ez megkívánja a barátokkal és a családdal való beszélgetést, én a hallgatókhoz beszélek, nem te Dannyhez, hanem ha igen. a családtagjaikkal beszélgető embereket... A Magántőke felemelése című könyvemben pedig beszélek egy kicsit arról, hogyan lehet leküzdeni a belső ellenvetéseidet, valamint a barátok és a családtagok ellentmondásait.
A lényeg: kezelje őket befektetőként, függetlenül attól, hogy barátai vagy családtagjai vagy sem. Ne részesítsd őket különleges bánásmódban, vagy ó, rendben van, ezt nem kell írásba foglalnunk. Csak átveszem a csekket. Nem, biztosítson nekik minden jogot és előnyt, beleértve a teljes dokumentációt is, mint bárki másnak. Mindenkinek ki kell terjeszkednie a barátokon és a családon túl. Ha fel akarod növeszteni Dannyt, túl kell lépned ezen. Úgy csináltam, hogy elmentem a barátokhoz és a családhoz, majd elkezdtem beutalót kérni tőlük. Például, hé, kit ismersz még Charlie bácsit? Ki mást ismer olyan személyt, akivel együtt jártam középiskolába, és esetleg szeretne velem befektetni, vagy esetleg megfontolhatja, hogy passzív befektetési eszközként csinálja azt, amit csinálok? Így nőttem fel. És ha ezt megtette, akkor kiterjesztheti a harmadik szintre, ami a közösségi média, felveszi a nagy megafont, belebeszélve, hogy mire készül, és egyre több embert vonz magához.
De úgy hangzik, mint Danny, elértél egy bizonyos szintű sikert a barátokkal és a családi tőkével. Fantasztikus. A következő szintre lépnék, és elkezdeném megkérdezni azokat az embereket, akik örülnek, ha másokhoz ajánlanak, akikről úgy gondolják, hogy szintén boldogan dolgozhatnak veled.

András:
Hát ez fantasztikus volt. Nem igazán tudok ehhez sok mindent hozzátenni. Matt, írnod ​​kellene egy könyvet a pénzgyűjtésről vagy valami másról, és Danny, ha megteszi, menj, rendeld meg és olvasd el. Talán egy másik tipp, hogy gyűjtsenek pénzt a pesszimistáktól, mert nem várják vissza. De ezen túl én is ugyanezt tettem. Szindikátorként az első csekket anyámtól kaptam, ezért kiabálj anyának, hogy hisz a fiában. Matt pedig gyönyörűen kirakta. Először tedd meg, talán kihagyod a nagybácsit, ha a fenébe fog hálaadáskor, vagy megkeseríti az életedet, ha nem megy tökéletesen. De ezt leszámítva a barátok és a család az a hely, ahol kezdeni kell, majd kérni kell ajánlásokat.
És még az ajánlásokon túl is nagyon nehéz az LP-befektetőknek beugrani, hogy az első srác legyen, aki veled ugrik a medencébe. De ha már nyolc vagy tíz ember van a buliban, akkor nem kell elmennie, hogy elmondja a többieknek, hogy ez a te családod. Csak azt mondhatja, hé, már megvan ez a nyolc befektető, 10%-ban odaértünk. Sokkal könnyebb lesz rávenni azokat az embereket, akiket nem ismersz, vagy akik nem ismernek téged annyira, hogy az utolsó 70%-ot megszerezzék. Tehát pontosan amit Matt mondott: kezdje a barátokkal és a családdal, majd menjen az ajánlásokhoz, majd használja ezt alapul olyan emberekhez, akikkel még nem áll kapcsolatban.

Daniel:
Azt hiszem, nem kellene azt is hirdetnem, hogy anyám a legnagyobb befektetőm, igaz?

András:
Hé, tudod mit? Ez nagyszerű dolog.

Matt:
Az jó dolog. Ezt nem szabad lebecsülni, ember. Állandóan mesélek az embereknek, és mellesleg a mamám is az egyik első befektetőm volt. És ezt mondom az embereknek, mert ez a te dolgodba vetett hited bizonyítéka, Danny. Viccet félretéve, anyám befektetett a vállalkozásomba. Ezt el kellene mondanod az embereknek. Megkaptam anyám pénzét. Nem csak valaki más anyukájának pénze, a saját anyám pénzét kaptam a vállalkozásomban, és ennyire hiszek abban, amit csinálok, hogy hajlandó vagyok anyám megélhetését, anyám jövőbeli jólétét, vagyoni céljait belefektetni abba, amit csinálok. . Mindig ezt mondom az embereknek, mert ez olyasvalami, amit… Nem akarok érzelgős lenni, de büszke vagyok rá. Büszke vagyok arra, hogy a tevékenységemmel egy kicsit magamévá tehetem anyám pénzügyi jövőjét.

András:
Matt, ez gyönyörű. Ezt mondom a befektetőinknek. Mondom nekik, azt mondom, nézd, ezt nem tudom elrontani, mert új családot és új barátokat kellene szereznem, mert mindannyian benne vannak, és ki kell mennem… Igen, nem tudok engedheti meg magának, hogy ezt tegye.

Matt:
Igen, ilyenkor én irányítom az alt törlést, igaz?

András:
Igen.

Matt:
Danny, a te gondolataid, haver. Remélem, ez értékes volt. Van valami utolsó gondolata, mielőtt elengedjük?

Daniel:
Nem, ez fantasztikus volt. Köszönöm a meglátásaidat, és örülök, hogy sikerült egy kicsit érzelmessé tenni a podcast alatt.

Matt:
Danny, nagyszerű volt, hogy itt vagy. Figyeljen, ma sok értéket képviselt kérdései és gondolatai terén. Kérlek, mondd el a hallgatóknak, hogyan érhetik el Önt, ha többet szeretnének hallani arról, hogy mire készül.

Daniel:
Biztos. Azt hiszem, a Bigger Pockets segítségével érhet el a legkönnyebben. Szóval Daniel Zapata a hivatalos nevem a Bigger Pockets-en. Valamint jelen van a Twitteren, DZapata, az első kezdő- és vezetéknevem a Twitteren.

Matt:
És ez a ZAPATA. Nem kérdezem meg, hogy mi az ön illegális neve. Ez csak a hivatalos neved. Tehát ha szeretnétek felvenni a kapcsolatot Dannyvel, és megtudni, mi az illegális neve, most megteheti. Jó velünk lenni ma, Danny. Köszönöm.

Daniel:
Köszönöm.

András:
Rendben. Vigyázz, ember.

Matt:
Rendben, Andrew. Ha az emberek egy szikla alatt élnek, és fogalmuk sincs, hogyan lehetne megragadni Andrew Kushmant, hogyan kereshetnének meg, hogy többet megtudjanak rólad, mint személyről, ingatlanbefektetőről, Antarktisz látogatójáról, mindazokról fajta dolgok? Honnan tudnának erről többet?

András:
A legjobb módja, ha kapcsolatba lép velem a Bigger Pockets-en. Csatlakozhat a LinkedIn-en vagy csak a Google Vantage Point Acquisitions-en is. Weboldalunk a VPACQ.com, és van egy kapcsolatfelvételi űrlap, amely a postafiókomba érkezik.

Matt:
És az emberek megtalálhatnak webhelyünkön a cégem, a DeRosa Group-tól, azaz a DEROSA csoporttól, a derosagroup.com-tól. Ott megkereshetnek engem és bárkit a csapatomból, hogy mindenféle klassz dolgot hallhassanak arról, hogy mivel foglalkozom a derosagroup.com-on, vagy kövessenek engem az Instagramon a theMattFaircloth oldalon.

András:
Rendben.

Matt:
Rendben, emberek. Ő itt Matt Faircloth a házigazdámmal, Antarktisz Andrew-val, és kérdezd meg tőle, hogy ez mit jelent. Kijelentkezés.