Amerika megfizethető lakhatásért kiált, de senki sem akar építeni

Dave:
Hello mindenki. Üdvözöljük az On The Market oldalán. Én vagyok a házigazdája, Dave Meyer, és ma csatlakozik hozzám a Moody’s Analytics két nagyra becsült közgazdásza, hogy a bérleti díjakról és a lakhatás megfizethetőségéről, valamint a több családról beszéljünk.
Lenyűgöző beszélgetésünk lesz, és azt hiszem, ha Ön bérberuházó, kereskedelmi befektető, akkor mindenképpen meg akarja hallgatni ezt, mert Lu és Tom, akik ma két vendégünk, valóban szakértők. a bérleti díjak növekedésében, a bérleti díj csökkenésében és recessziójában, és igazán lenyűgöző és szakértői véleményük van arról, hogy mi fog történni a bérleti díjak növekedésével a következő néhány évben.
Ennél többet nem fogok belevezetni, mert ez egy lenyűgöző beszélgetés, és szeretnék belemenni. Csak gyorsan elmondom, kik ezek az emberek.
Az első vendég Tom LaSalvia, aki a Moody’s Analytics kereskedelmi ingatlanok, feltörekvő trendek és lakásszektor szakterület vezető közgazdásza. Mindenféle dologra specializálódott, de a bemutató előtt elmondta, hogy a többcsalád a szerelme, ezért ezt a szakértői véleményt is felkínálja.
Nálunk is van Lu Chen. Lu a Moody's Analytics kereskedelmi ingatlanokkal foglalkozó részlegének vezető közgazdásza. Mély ismeretekkel rendelkezik a városgazdaságtan és a hitelkockázat területén, különös tekintettel az idősek lakására és a városi migrációra.
Tartunk egy kis szünetet, majd elhozzuk Tomot és Lu-t, hogy beszéljenek a többcsaládosok piacáról, a bérleti díjak növekedéséről és mindenféle egyéb lenyűgöző témáról, amelyek a kereskedelmi ingatlanokhoz kapcsolódnak.
Lu Chen és Tom LaSalvia, üdvözöljük az On The Marketen. Nagyon köszönöm, hogy itt vagy.

H:
Köszönjük, hogy velünk voltatok.

Thomas:
Abszolút öröm.

Dave:
Rendben. Lu, nemrég kiadott egy cikket Key Takeaways címmel a 4th Quarter Housing Affordability Update-ből, és ez legalább az olyan emberek számára, mint én, lenyűgöző olvasmány volt. Szerintem a hallgatóinknak is nagyon tetszene.
Elmondana nekünk egy kicsit többet a lakhatás megfizethetőségével kapcsolatos kutatásairól, és arról, hogy mit mutatott az utóbbi időben?

H:
Természetesen, Dave. Szóval ez nagyon kedves és közel áll a szívünkhöz. A Moody’s Analytics CRE-kutatójaként mélyen törődünk a lakhatás megfizethetőségével, amely sok amerikai lakost foglalkoztat. Ezt valóban több mint egy éve kezdtük nyomon követni, amikor a piaci bérleti díjak gyors növekedését tapasztaltuk.
És ahogy visszatekintünk az idősorokra, ahogy visszanézünk az adatpontokra, a legutóbbi frissítés valóban égető problémát mutatott az egész fórumon. Amint megtudtuk, az Egyesült Államokban most először van bérleti díjak terhe országszerte, mivel több mint 20 évvel ezelőtt elkezdjük nyomon követni ezt.
Általában amikor mondjuk metrót adunk nekik, vagy az Egyesült Államok bérleti díjjal terhelt, és az általunk használt mérés a bérleti díjak aránya. Tehát lényegében azt mérjük, hogy az egyes bérbeadó háztartások mennyi bérleti díjat fizetnek egy évre a háztartásuk medián jövedelméhez képest. Tehát ha a bérleti díjból származó bevételek aránya eléri a 30%-ot vagy afelettit, a bérbeadó háztartást lakbérterheltnek nevezzük.
És az Egyesült Államok egésze 2022 negyedik negyedévében először érte el ezt a 30%-os küszöböt, és ez több mint egy százalékpont volt az egy évvel ezelőttihez képest, és az elmúlt körülbelül egy évben nőtt, és csak nemrég érte el. moderáltak, de ez még mindig felsőbbrendű, és ez a 30% valójában az a szimbolikus küszöb, amivel foglalkozunk, és amely szintén nagyon szereti azokat a politikai döntéshozatalokat, amelyek ezzel a megfizethetőségi problémával próbáltak megküzdeni.

Dave:
Remek. Köszönöm. Annyi kérdésem van ezzel kapcsolatban, de az egyiknél az imént érintetted, ami az volt, hogy miért 30%? Csak azt mondtad, hogy ez szimbolikus. Ez minden, vagy van valami gazdasági oka annak, hogy a 30% feletti bérleti díj/bevétel arány különösen fontos?

H:
Teljesen. Gondoljon csak erre a 30%-ra egyéni emberként. Ha bérelek egy házat, és az éves jövedelmem 30%-át kell kifizetnem a bérletemért, az elég megterhelő, de vannak, úgy értem, tudományos és társadalmi bizonyítékok, amelyek alátámasztják ezt a 30%-ot. Szóval Tom, javíts ki, ha tévedek.
Azt hiszem, a HUD 30%-át használja a körülbelül fél évszázaddal ezelőttihez képest. És a Harvard, University is kiállt, és így 30%-ot idézve természetesen megvan az 50%, ami még egy súlyosan megterhelő küszöb is, de ez a 30% összességében magas az átlagos háztartásban. Tom?

Thomas:
Végül ezt a 30%-ot akkor határozták meg, amikor különösen a közepes és alacsonyabb jövedelmű háztartásokat vizsgálták, és végső soron mit kell feláldozniuk, ha ezt a 30%-ot, 35%-ot vagy 40%-ot kell fizetniük. Tehát nem mintha 29.9%-ról 30%-ra emelkedne, és hirtelen minden megváltozna.
Tehát visszatérve ahhoz, amit Lu mondott egy kis mérföldkőről vagy szimbolikus természetről, de ez a 30% vagy ez a 30% fontos, különösen inflációs környezetben, mert mindennek az ára emelkedik, beleértve a szükségleteket is. Így aztán a döntéseket a háztartásnak kell meghoznia.
A háztartásoknak pedig szükségük van menedékükre. Szükségük van egy helyre, ahol élhetnek, és gyakran mondjuk: „A bérlet először eszik”. És ez azt jelenti, hogy megpróbáljuk a gyerekeinket a lakásunkban tartani, ameddig csak lehet, anélkül, hogy fel kellene forgatnunk az életüket, és át kellene költöznünk egy másik iskolai körzetbe vagy egy kisebb házba stb. És sajnos előfordulhat, hogy más területeken is áldozatot kell hoznunk. És szerintem ez a jelentősége annak, hogy körülbelül ezen a szinten lehetek.

H:
És Dave, nem vagyok benne biztos, hogy hallott-e a közelmúltban egy vitát arról, hogy a Federal Reserve visszahozta az inflációt a 2%-os célértékre, és az emberek azt kérdezik: „Miért 2%? Miért nem emelhetjük ezt 4%-ra?” Mert mennyiben különbözik a két-négy százalékpontos éves növekedéstől? Valószínűleg nem érzed a horpadást, ha egy kicsit több vagy az átlagnál.
De végül, amint az a kettőből kiderült, ragaszkodnunk kell valamiféle küszöbhöz, még ha ez nem is jelent túl nagy különbséget, ha 29 százalékpontot nézünk a 31-hez képest. ragaszkodni. És most derült ki, hogy a 30% egy konszenzus, ahol a tudományos körök, a politikai döntéshozók és a társadalom egyetértett abban, hogy a 30% az az irány, amelyhez ragaszkodni szeretnénk.

Dave:
Oké. Nos, nagyszerű. Ez nagyon hasznos. És hogy összefoglaljuk mindenkit, a lakbér/jövedelem arányról beszélünk, amely összehasonlítja, hogy egy családnak mennyi bérleti díjat kell fizetnie a háztartás jövedelméhez képest. És most, az Egyesült Államokban először lépte át ezt a 30%-os küszöböt, ami azt jelenti, hogy az USA nemzeti szinten immáron „bérleti terhekkel terhelt nemzet”.
Lu, korábban említetted, hogy ez az első alkalom, hogy ez történt. Voltak olyan időszakok az Egyesült Államokban, amikor a bérleti díj közel volt ehhez a megfizethetetlenhez, vagy ez egy viszonylag új jelenség?

H:
Egy ideje nagyon közel járunk a 30%-os küszöbhöz, de hangsúlyoznom kell, hogy nem egy évtizede vagy két évtizede jutottunk el idáig. Így először elkezdtük nyomon követni az országos átlagos bérleti díjak arányát. 22.5%-ról indultunk, és ez még 1999-ben volt.
Tehát ha belegondolunk, ez kevesebb volt, mint az átlagos médiabevételű háztartások költségvetésének egynegyede, negyede, most pedig a költségvetés egyharmadához közelítünk. És vannak olyan időszakok, amikor láthatja, hogy az árfolyam mérséklődött, és vannak olyan időszakok, amikor azt látja, hogy az árfolyam emelkedett. És azt kell mondanom, hogy 2021 második felében egészen mostanáig azt látjuk, hogy az átlagos amerikai háztartások lakbérterhei gyorsan növekednek.

Thomas:
Igen. És ehhez hozzáteszem, hogy az elmúlt két évtizedben az általános pálya felfelé haladt, ahogy Lu említette. És ez azt sugallja, hogy némi eltérés van az iparág fejlesztési oldala és a keresleti oldal között.
A népesség tovább növekszik, a jövedelem továbbra is nő, de egyenlőtlenül. És amikor ez megtörténik, szűkös erőforrásokat használunk arra, hogy bizonyos típusú lakásokat vagy más típusú ingatlanokat építsünk az országban, vagy infrastruktúrát az országon belül. És sajnos az elmúlt két évtizedben apránként egyre drágábbá vált több menedéket megengedni magának.
Természetesen van némi árnyalat, és nem hiszem, hogy ezt el akarjuk veszíteni ebben a vitában, mert a családnak még mindig van egy kis választása a lakhelyet illetően. Függetlenül attól, hogy melyik metróban vagy azon belül lakik, melyik környéket választja, vagy a környéken belül, melyik épületet és melyik négyzetmétert választja.
Tehát nem azt mondjuk, hogy minden egyes háztartásnak szembe kell néznie ezzel a teherrel, de azt mondjuk, hogy az általában menedékre fordított jövedelem szintje folyamatosan emelkedik. És ez igaz a dolgok többcsaládos oldalára. Ez igaz a dolgok egycsaládos oldalára. És apránként itt is kompromisszumokra van szükség, különösen a jövedelmi spektrum középső és alacsonyabb jövedelmi oldalán.

Dave:
Ezt nagyon hasznos tudni, és úgy tűnik, hogy ezt mindenütt látjuk, több eszközosztályt, sok különböző piacot, amelyekre szeretnék bekerülni. De kíváncsi vagyok még egy kicsit, hogy beszéljek egy kicsit bővebben arról, hogy miért történt ez mostanában?
Beszéltél egy kicsit Tomnak erről. Úgy tűnik, hogy a kereslet és a kínálat egyensúlyának hiánya egyes piacokon vagy a lakhatás területén. Nem feltétlenül bérlakásban. Beszéltünk arról, hogy ez a fajta építkezés hiányából fakad a nagy recesszió után.
Ez történt a bérleti piacon is? És az is érdekes, ahogy mondtad, egy ideje közel van a 30%-hoz, de csak nemrég értük el. Miért most? Mi történt a járvány alatt, ami miatt valóban elérte ezt a töréspontot?

Thomas:
Az előbbi kérdéssel kezdem:

Dave:
Bocs, ez olyan volt, mint egy hatrészes kérdés.

Thomas:
Nem nem nem nem. Minden kapcsolódó.
A kínálati oldal története azért érdekes, mert az elmúlt néhány évtizedben rengeteg többcsaládos építkezés történt. A jelenlegi gazdasági ciklusok különböző részei miatt felfelé és lefelé emelkedett. De a lényeg az, hogy hová költik el a pénzt, ami szerintem nagyon érdekes, és igazán rávilágít arra, hogy miért nőnek a bérleti díjak olyan ütemben, mint volt kapcsolatban a bérekkel.
Ha áttekintjük azt az elmúlt két évtizedet, amelyekről folyton beszélünk, a többcsaládon belüli fejlesztések 80-90%-a az A osztályú ingatlanokra irányult. Nem B, C. Nem az, idézet, idézet nélkül, „munkaerő-lakás”, ami mostanában nagyon felkapott. Tehát kilépek a dolgok teljes LIHTC oldaláról a nyilvános oldalon, amikor azt a 80-90%-os számot mondom. De még mindig sokatmondó, nem?
Ezek megint csak szűkös erőforrások. Tudjuk, hogy kevés a munkaerő, az anyagok is szűkösek, és amikor ebből a tőkéből annyit fordítanak az ilyen típusú lakásokra, és a piac szemszögéből jogosan, mert ezt még bérelni tudják, nem?

Dave:
Ez az.

Thomas:
De ezek magasabb bérleti díjak lesznek, és végső soron a piac szűkebb lesz a munkaerő tekintetében. És ezt nagyon világosan látjuk adatainkban. Az A osztályú üresedési ráta 6% körül mozog. A B, C osztályú üresedési ráta három, három és fél százalék körül alakul. És ez csak azt a különbséget mutatja, ami itt történik.
És így valóban megkapja a lakhatás ökoszisztéma hatását, ahol az építkezés és a kínálat nagy része egy adott területen zajlott, és ez önmagában a bérleti díjak emelkedését okozza ezen a területen, de ez a bérleti díjak emelkedését okozza B-nél és C is. És ismét visszatérünk ahhoz, hogy kinek fáj ez a legjobban? A középső, alacsonyabb jövedelmű háztartásoknak fáj a legjobban.
Úgyhogy azt hiszem, legalább néhányat megválaszoltam az első kérdésedre, hogy miért olyan az ellátási sztori, amilyen. De Lu, ha hozzá akarsz tenni ehhez, és talán akkor ugorj a kérdés második részére.

H:
A kínálati oldalon nincs sok hozzáfűznivalóm, de a keresleti oldalon is folytatom a történetet. Ha tehát a millenniumi korosztályt képviselhetem, akkor azt kell mondjam, hogy a kereslet továbbra is nagyon erős maradt, hiszen a millenniumiak az utóbbi években alakulnak ki, és új háztartással is rendelkeznek.
Tehát ha belegondolunk, hogy mikor növekszik a keresleti oldal, ha több háztartás lép be az új bérleti piacra és általában a lakáspiacra, és akkor itt van ez a COVID-időszak, aminek megvan az a sokkja, amely lehetővé teszi, hogy az emberek a metróról a másikra költözzenek. metrók.
Szeretnék egy kis metrószintű árnyalatot hozni, mert amikor azt mondjuk, hogy az Egyesült Államok országos átlaga eléri ezt a 30%-os küszöböt, akkor nem azt akarom mondani, hogy mindenhol eléri ezt a 30%-ot. Tehát vannak helyek, ahol jóval a 30%-os bérleti terhelés felett van, de van olyan is, ahol ugyan ez a 30%-os küszöb alatt van, de bizonyos metróknál ez a növekvő tendencia látszik. És a metrók, és ha csak néhány metrót hívok, Las Vegas, Texas és Miami metrója, Fort Lauderdale, Palm Beach Floridában.
Tehát a Napöv összes helyén látták a migráció pozitívumait azoktól az emberektől, akik igazán élvezik a napsütést, élvezik a strandot, és a tágasabb tereket. És amikor a COVID megtörtént, amikor a távmunka divatossá válik, lehetőséggé, szükségszerűvé válik. És azt látod, hogy az emberek önként költöznek Kaliforniából olyan helyekre, ahol kevesebb a COVID-korlátozás, alacsonyabbak az adók és olcsóbb a házuk. Tehát ez a migrációs áramlás sok metrót gyorsított bérleti díj terhére.
Tehát ez a keresleti oldal valóban növeli ezt a nyomást erre az amúgy is nagyon szűk piacra. Tehát, ha visszaemlékezünk arra, amit Tom mondott a B-ről és C-ről, mindazokról a helyekről a munkaerő számára, és már most is nagyon szűk a piacunk és ez a sokk a keresleti oldalról, nem nagyon segít a helyzeten.
Ezért látjuk, hogy ez a növekvő teher és a gyorsan növekvő teher, amely 2021 végén kezdődött, 2022 túlnyomó részében folytatódik, és csak mostanában kezdtünk egy kicsit mérséklődni.

Dave:
Ennek teljesen értelme van. Kíváncsi vagyok, hogy az ellenkező hatást látja-e néhány olyan nagyvárosban, ahol csökken a lakosság. Látjuk-e a kínálat növekedését, majd a bérleti díjak növekedésére gyakorolt ​​némi lefelé irányuló nyomást?

H:
Tom, kezdhetem San Franciscóval?

Thomas:
Hé, ott laksz, szóval hajrá.

H:
Teljesen. Tehát San Francisco volt az egyik olyan metró, amelyet még mindig látunk, piaci bérleti díja 1.6%-kal, közel 2%-kal maradt el a COVID előtti szinttől. Tehát ez azután történt, hogy három évig küzdünk, és megpróbálunk bepótolni, mint mindenki más, és még mindig megvan ez a kis szakadék. Hiszed vagy sem.
Az ok az volt, hogy mindenki San Franciscóban tartózkodott, nagyon szűk piac volt. Csak ennyi hely áll rendelkezésére az építkezéshez, és hogy miért van ez a probléma, az valóban a kereslettől függ. Tehát a kereslet eltolódása, az emberek kiszorultak, és az embereknek annyira elege lett a futótűzből és az emberekből, akiknek luxus volt bárhol dolgozni. Tehát elhagyták San Franciscót, elhagyták a Bay Area-t, elhozták a keresletet, és ez sokkal nagyobb lyukat képez a kudarc előtt.
Másrészt tehát nem csak mi látjuk a bérleti díj csökkenését, bár sok más helyen azt mondjuk, hogy a bérleti díjak növekedése mérséklődött, de San Francisco esetében tényleg csak nem tudtuk utolérni. Ez a történet egyik oldala. Másrészt pedig, ha nyomon követi a háztartások mediánjövedelmét, gyorsan és gyorsan nőtt azok az emberek, akik valóban sokat keresnek a technológiai fellendülésből, különösen a COVID-időszak első két évében.
Tehát a csökkenő bérleti díj és a növekvő bevételek valóban enyhítenek, legalábbis papíron. A San Francisco-i lakbér terhe. Így voltunk mi is, ha nyomon követjük a 10 legnagyobb bérleti díjjal terhelt metró történetét az elmúlt két évtizedben. Tehát San Francisco már jó ideje benne van a képben. Szóval sok volt a változatosság, mert a metrók, mint a San Francisco, mint a Washington, DC. Tehát ezek a nagyon jól bevált technológiai metrók ​​nagyon ciklikusak.
Tehát bármi legyen is recesszió, és a technológiai szektor sokkal ingatagabb, mint sok más hagyományos ágazat. És látja, ez hajtja ezt a keresletet, és a metrók ​​bevételének növekedését. És ez az oka annak, hogy San Francisco egy ideje körülbelül 30% volt, majd amikor a dot-com buborék beütött, leesett a listáról, majd ismét felkapaszkodott, elérve a 30% fölé és alá, majd vissza lefelé.
Voltak tehát eltérések, de érdekes látni, hogy egy San Francisco-hoz hasonló metróra hogyan tud hatni a kereslet és a kínálat, illetve bizonyos esetekben jelentősen befolyásolhatja a bérlő háztartás és döntése.

Thomas:
Igen. Beugrok ide, és csak egy kicsit nem ellenkezem Lu mondandójával, de szeretném felhozni azt a tényt, hogy ha ez San Franciscóban történik, akkor miért ne történne meg Bostonban, New Yorkban? Néhány más város, amelyekről ismert volt, hogy nagyon magas bérleti díjú városok. És hát ez egy nagyon érdekes helyzet itt, amikor láttuk ezt a sok vándorlást a világjárvány korai szakaszában a Sun Belt felé, és megvoltak ezek a Sun Belt kedveseink Phoenixből és Austinból, Miamiból, Jacksonville-ből és Tampából, stb., stb.
Az elmúlt, mondhatnám, 18 hónapban, apránként azt látjuk, hogy néhányan visszatérnek ezekbe az északkeleti drága városokba, talán amikor az iroda egy kicsit visszatér. De van egy másik része is az ilyen városok iránti kereslettörténetnek, és továbbra is úgy gondolom, hogy San Franciscóban lesz ebből egy kis. És ezek életstílus városok, amelyek önmagukban is egyedülállóak.
És így bár egy New York-i vagy Bostoni helyzetnél sokkal kisebb keresleti oldali nyomásra számíthatunk, valójában azt láttuk, hogy a háztartások kialakítása drámai mértékben megnövekedett ezeken a területeken, és a lízingtevékenység drámaian fellendült ezeken a területeken az elmúlt év során, és fél. És ez azt üzeni nekünk, hogy létezik ez a minőség.
Ha az emberek valóban életmódbeli mozgásokat választanak, az nem jelenti azt, hogy minden a Sun Belt-re vonatkozik, és nem azt jelenti, hogy a megfizethetőségi problémák a Napövezetben vannak, mert hihetetlenül magas bérleti díj/jövedelem arányt látunk néhány hagyományosan drága város. És Lu, azt hiszem, alátámasztana néhány adattal, hogy ezek a területek visszatértek, és még ezeknek a hagyományos északi, hideg időjárású városoknak sincs bérleti díja.

Dave:
Azt mondtad, azt mondod, hogy van háztartásalakítás, lehetséges, hogy ezek az emberek azért maradtak szobatársi helyzetben vagy éltek együtt, mert olyan drágák voltak a dolgok, és most, hogy egy kicsit kevesebb a verseny.
Tudom, hogy Manhattanben robbanásszerűen megnőttek a bérleti díjak, de szerinted van valami oka annak, hogy most felpörög a háztartások kialakítása?

Thomas:
Itt van egy idővonal, amit szerintem megfelelőnek tartok. A járvány korai szakaszában nem akartunk más emberek közelében lenni. Megijedtünk, és nem is kellett az irodába mennünk. Tehát gyakran a fiatalabb nemzedék közül sokan azok, akik benépesítik New York városát.
Sokan visszaköltöztek anyukájukhoz és apukájukhoz, és a régi szobájukban aludtak, vagy a kanapéjukon, vagy bármivé a hobbiszoba, vagy bármi is az. És így láttuk ezt a fajta visszahúzódást és tevékenységet, és akkor beszéltek azokról a hatalmas kedvezményekről Manhattanben, és arról, hogy ha valaki vissza akar menni a városba, akkor van egy nagyszerű lehetőség egy hatalmas kedvezményre.
Aztán egy évvel azután, amikor mindenkinek meg kellett újulnia, hát az összes gyerek, mindazok, akik anya-apa kanapéján voltak, azonnal visszajöttek. Nem ők választották Floridát, különösen azt a fiatal és éhes csoportot. Még mindig van érték New Yorkban, még mindig van érték Bostonban, még mindig van érték még San Franciscóban is, azt hiszem, végső soron az ilyen típusú lakosság számára.
És így, ha a dolgok egy kicsit kinyíltak, egyszer egy kicsit visszatértek az irodába, akkor hatalmas tevékenységet látott. És ezek közül sokan akkoriban még mindig legalább egy kicsit haboztak szobatársakat szerezni.

Dave:
Ez az.

Thomas:
És hát gondolj bele. Mostanra vannak több háztartásod, akik több garzonlakást vagy egy hálószobát keresnek, vagy legalább nem költözöl, esetleg illegálisan, ami nem azt mondom, hogy megtörténik, de előfordulhat, hogy olyan helyeken, mint New York. Ahol valójában túl sok lakó van abban a lakásban, és egy seprűszekrényben lakik, mindig azt mondom.
Szóval szerintem van ez a visszahúzódás idővonala, majd ez a fajta vissza a városi mentalitáshoz, de vissza a városba először talán szobatárs nélkül. Van egy olyan érzésem, ami változni fog, most is változik. Ez 2023-ban is változni fog, ahogy a gazdaság kissé megenyhül.

Dave:
Rendben nagyszerű. Szeretnék beszélni arról, hogy mi történik innen, és szerinted hová fog menni a bérleti díj. De Tom, említettél valamit, amihez szeretnék visszatérni, vagyis a piacon, a többcsaládos piacon, a kínálati oldalon. Azt látjuk, hogy az elmúlt néhány évben a fejlesztés az A osztályú ingatlanokra összpontosult.
Ez nem egy ingatlan és elsősorban ingatlanbefektetők számára készült podcast. Ha erre gondolok, ez azt sugallja, hogy a B, C osztályú építkezések és fejlesztések kockázati megtérülési profilja egyszerűen nem létezik, mert ezek a piacok általában hatékonyak. Van fogalmad arról, hogy miért? Miért nem vonzó, vagy miért nem építenek a fejlesztők egyforma ütemben C és B osztályú ingatlanokat?

Thomas:
Ez egy mesés kérdés, és sok fejlesztővel beszéltem erről. És folyamatosan azt mondják nekem, hogy B és C egyszerűen nem tudott ceruzázni az elmúlt 10-20 évben, ami azt jelenti, hogy a matematika közel sem működik olyan jól, mint az A osztályban.
A föld ugyanannyi pénzbe kerül, függetlenül attól, hogy mit teszel arra a földre. A szerkezetfejlesztés nagy része ugyanannyi pénzbe kerül. A bürokrácia nagy része pontosan ugyanaz, amivel meg kell küzdenie. Így hát feldobok még néhány kényelmi szolgáltatást, esetleg egy kis plusz helyet és egy kicsit jobb világítást, és jelentősen meg tudom emelni a bérleti díjat.
Ezért a fejlesztők továbbra is azt mondják: „Nos, ha az A osztályú üresedési ráta 6% körül fog maradni, ha elég gyorsan és hatékonyan tudom bérbe adni ezeket az ingatlanokat, akkor ezt az utat választom. Nincs szükségem munkaerő-lakást építeni, mert a jövedelmezőség inkább az A osztályon belül van.” Legalábbis így volt, mondhatnám az elmúlt 10-20 évben.

H:
Vagy a másik spektrumon, ha a fejlesztők nem B és C osztályú többcsaládot építenek, akkor valószínűleg jobb, ha megfizethető lakásokba kezdenek gondolkodni vagy akár befektetni. Tehát van egy kifejezés, amit sokat kezdtem hallani, ezt úgy hívják, hogy a hiányzó közép, mert ha megfizethető lakásokat kezdesz építeni, akkor nagyobb az együttműködés a köz- és a magánszféra között.
Tehát vannak adókedvezményeink, állami támogatásunk, és olyan politikánk van, amely a megfizethető lakásépítést hivatott támogatni. És akkor megvan ez a gazdasági ösztönzés az A osztály építésére, ami miatt a bérlő háztartás középső részének nagy része kimaradt a piaci lehetőségekből, mert nem tud megfizethető lakhatást kapni, és nem engedheti meg magának az A osztályt.
Mit fognak csinálni? Szóval Tom, nemrég csináltam egy nagyon érdekes gyakorlatot. Van tehát egyfajta küszöb, ha mondjuk a médiajövedelem háztartásának 50%-a, akkor a jövedelmet tekintjük az alacsony jövedelemnek. De ha ennek a médiabevételnek a 70, 80%-át mérsékelt, de még mindig alacsony jövedelemnek számolod el, és ha ezt a számot beilleszted a bérleti jövedelem számításunkba, akkor még sok metró fog rám ugrani, mert hirtelen még több bérleti díj lesz. -terhelt.
Mert ott látjuk a sok hiányzó középsőt, és nem engedhették meg maguknak a piaci áron kínált lakást. És azt hiszem, ez egészen addig a helyig nyúlik vissza, ahol Kaliforniában élek, és sok politikánk van, nemcsak a megfizethető lakhatásra, hanem további egységek, például az ADU kiépítésére is. Nem biztos, Dave, ha ismeri ezt a kifejezést, ez a kiegészítő lakóegységek, amelyek egy családi házhoz rögzíthetők vagy leválaszthatók, hogy remélhetőleg növeljék a hiányzó középsők kínálatát.
És sok átalakítás történt a meglévő üres kereskedelmi ingatlanokból, és együttműködnek a tervezési osztállyal, hogy egy kicsit átalakítsák és átalakítsák többcsaládossá, és remélhetőleg bizonyos egységeket megfizethetővé alakítsanak. Tehát sok innovatív módszer, kreatív megoldás született, és legalább megpróbálták kezelni ezt a kínálati hiányt.

Dave:
Igen. Beszélünk egy kicsit az ADU-król és a felépítésről a műsorban, mert ez jó ötlet. Csak arra vagyok kíváncsi, hogy ez elég? Jobb? Mivel sok ingatlanfejlesztőt ismerek, ha kifizetődő lenne B vagy C osztályt építeni, megtennék. És nem tudom, hány háztulajdonos akar ADU-t építeni. Akik hajlandóak feltenni a készpénzt.

H:
Építek egy ADU-t.

Dave:
Szép! Ez elképesztő. Nesze. Jó neked. Ez egy nagyszerű üzlet, de kíváncsi vagyok, van-e elég lakásvásárló, de számomra sokkal hatékonyabbnak tűnik, ha kitalálok egy módot arra, hogy a professzionális lakásépítőket arra ösztönözzem, hogy építsenek megfelelő lakásokat, ne csak a lakástulajdonosokra hagyatkozzanak. ingatlanbefektetőkké válni.

Thomas:
És Dave, azt hiszem, errefelé tartunk. Úgy gondolom, hogy a köz- és magánszféra közötti partnerségek arra ösztönzik a magánfejlesztőket, hogy megtalálják a módját ennek a hiányzó középnek a felépítésére.
Ezt már szövetségi szinten, állami szinten, önkormányzati szinten is megvitatják, és úgy gondolom, hogy folyamatosan hallani fogunk róla, hogy ez a LIHTC kiterjesztése a

Dave:
Mi az a LIHTC? Sajnálom.

Thomas:
Ó. Nem sajnálom. Tehát alacsony jövedelmű lakásadó-jóváírás.

Dave:
Oké.

Thomas:
L-I-H-T-C. Alacsony jövedelmű lakásadó-jóváírás. Az pedig alapvetően ösztönzi a fejlesztőket, ha a területi mediánjövedelem egy bizonyos küszöbén lévő egységet elhelyeznek, abban az épületben bizonyos könnyítést kaphatnak. És hallottuk, hogy a Biden-adminisztráció ennek bővítéséről beszél. Még azt is hallottuk, hogy a MIHTC szót dobálják, ami közepes jövedelmű lakásadó-jóváírás lenne. És úgy gondolom, hogy ez a megoldás része.
Azt hiszem, a megoldás másik része az lesz, hogy végre egy olyan korszakban járunk, amikor a zónákra vonatkozó törvényeket egy kicsit lazítani fogják. És úgy gondolom, hogy ez óriási fejlesztés lesz nemcsak a lakásszektorban, hanem szerintem az egész kereskedelmi ingatlan esetében is.
A megfizethetőségi problémák eme gyors növekedésében talán csak az egyik legfontosabb dolog az, hogy végre azt mondta a helyi vezetőknek, hogy el kell gondolkodniuk azon, hogy mi működött és mi nem, és nagyon szegmentált zónákat kell kialakítaniuk, amíg ez lesz. nehéz ezeket bizonyos területeken ellazítani, tekintettel a nimbyizmusra, sok területen szükség lesz rá, és úgy gondolom, hogy a jövőben sok területen megadják majd.

Dave:
Igen. Úgy értem, végül is nagyon sok megoldási javaslat van. Lehet, hogy ez csak az én véleményem az, hogy amíg a kínálati oldal problémáját megfelelően nem oldják meg, addig mind sebtapasz lesz, és talán rövid távon segíteni fognak, de csak úgy tűnik, hogy ráveszik a fejlesztőket, hogy többet építsenek vagy építsenek. nagyon hasznos lehet, ha lehetővé tennénk a fejlesztők számára, hogy többet építsenek ebből a hiányzó középső lakásosztályból.
Szeretnélek azonban megkérdezni, biztos vagyok benne, hogy mindenki, aki hallgatja a műsort, szeretné tudni, mit gondoltok arról, hogy hol folyik most a bérleti díj. Szóval Lu, nagyszerű munkát végzett azzal, hogy elmagyarázta, hogyan és miért emelkedett az egekbe a bérleti díj. Azt látjuk, hogy ez a nagy bérleti díj megterhelt. Mi történik innen?

H:
Fény van az alagút végén. Szóval pozitív hanggal szeretném kezdeni, és remélhetőleg pozitívan is zárni. Tehát 2023-ra azt tervezzük, hogy történelmi mennyiségű új építés kerül majd online a többcsaládos fronton. És van egy-két oka.
Sok az építkezés, amelynek befejezése hónapokig és akár több mint egy évig is tart. És már 2021-ben elindultak. Tehát itt van még egy kis hátrányunk, a probléma kínálati oldala, az ellátási lánc szűk keresztmetszete, de a fejlesztők számára ez nagyon kiábrándító volt.
Tehát a bérleti díj gyorsan nőtt, a kamatláb arra gondolva, amikor a szövetségi tartalékok 2022 elején elkezdték emelni a kamatszintet. Tehát akkoriban, néhány hónappal azelőtt a kamat még viszonylag alacsony volt, a marzs magas, a költségek pedig viszonylag kezelhető, és ez inspirálta az építkezés megkezdését vagy a meglévő építkezés folytatását.
A kínálati oldalt pedig pozitívan nézzük, a mennyiség növekedését fogjuk látni, másrészt a kereslet is stabilizálódik, mert már 2022 vége felé látjuk a lágyulást, a stabilizálódást. Tehát ez a megfizethetőségi kérdés , ez a recessziótól való félelem, a családi lakások piacára való visszaköltözés tétovázása a bérlakások nagy részét megtartja, hogy egy ideig a többlakásos piacon maradjon. Ujjakat összekulcsolva, onnan délre nem megy semmi. És ez segít stabilizálni a bérleti díj növekedését.
Így talán már látjuk a járadékteher csúcsát országszerte. Tehát a 30% az általunk tapasztalt csúcs környékén lehet. És volt egy kis bepillantásom a 2023-as előrejelzésbe a bérleti díjak arányáról. Tudom, hogy Tom ki fog röhögni rajtam, mert negyedévente frissítünk, de jelenleg a 2023 végére látott legfrissebb előnyadatok alapján az országos bérleti díjak arányát le kellene csúsztatni erről a 30-ról. % csúcs, nem sokkal. Ez ismét egy szimbolikus szám, de látnunk kell ennek a tehernek a mértékét.

Dave:
Oké. Ez nagyon érdekes, mert befektetőként azt gondolom, hogy gyakran azt mondom az embereknek: „Nem hiszem, hogy a bérleti díjak sokáig növekedni fognak.” Nem, nem tudom sokáig, de legalább még egy-két évig ebben a gazdasági bizonytalanságban, amiben vagyunk.
Azt akarja mondani, hogy a bérleti díj/jövedelem arány csökkenni fog, mert a bérleti díjak csökkenni fognak, vagy valahogy stabilizálódnak, és a jövedelem folyamatosan emelkedni fog?

H:
Csak a jegyzet kedvéért, nem így vagy úgy vetítjük. Látjuk tehát a sebesség mérséklődését, mert ez tényleg a metrószintű árnyalatokig megy le. Tehát országos szinten a bérleti díj növekedését látjuk, visszatérve oda, ahol valószínűleg a hosszú távú átlagot látjuk. Tehát három százalékos tartományra mérséklődik, de a metró szintjén vannak olyan helyek, ahol a bérleti díj csökkenését tapasztalhatjuk, de vannak olyan helyek is, ahol még mindig azt látjuk, hogy a bérleti díj viszonylag stabilabb, mint sok más helyen. .
Tehát be kell látnunk, hogy nem csak a kereslet-kínálatról van szó, hanem másrészt a bérleti piacról is, a bérleti díj elég kulcsfigura. Annyi bérbeadó háztartás, hogy csak legalább egy év után hosszabbítják meg a bérleti díjat. Tehát ez a legnagyobb kifejezésük. Ezért van az, hogy ha megnézzük a menedékházi inflációt a fogyasztói árindex-jelentésben, és még a legfrissebb adatok alapján is, az még mindig ragadósan magas, valahol a hét százalékos tartományban. Másrészt, Dave, valószínűleg már látod, hogy bizonyos helyeken csökkentek az új vízumok.
Tehát ez az a pont, ahol látható az eltérések egyenlőtlensége, ahol a CPI-adatok a meglévő bérleti díj és az új bérleti díj kombinációját követik, és ez mutatja ezt a ragadósságot. De másrészt az új bérleti szerződések egy része a kedvezményt mutatja. Szóval Tom, tudom, hogy mondani akarsz valamit.

Thomas:
Szerintem gyönyörűen mondtad. Nemcsak új bérleti szerződéseket fogok hozzáadni, de különösen a legújabb konstrukciók némelyikénél, amikor az ingatlantulajdonosok megpróbálják bérbe adni ezeket az ingatlanokat, azt látjuk, hogy az engedmények egy kicsit nőnek. De szeretném még egyszer elmondani, hogy nem jósolunk a bérleti díjak széles körű csökkenését annak alapján, amit Lu már a ragadósságról mondott.
De bedobom a Moody’s szemszögéből, ebben a pillanatban nem számítunk recesszióra. A munkaerőpiac enyhülésére számítunk, de a bérleti díjak csökkenése vagy legalább egy-két negyed időtávon belüli konzisztens mértékű bérleti díj csökkenése a múltban némi stresszt igényel ezen a munkaerőpiacon. Ehhez a munkanélküliség növelése szükséges. És most, úgy értem, istenem, nézze meg a nem is olyan régen készült foglalkoztatási helyzetjelentést, ahol 500,000 XNUMX állás van. Tehát a meghirdetett állások aránya a munkanélküliek számához viszonyítva XNUMX:XNUMX.
Tehát hacsak nem látunk drámai változásokat a munkaerőpiacon, és mellesleg, teljes mértékben enyhülést várunk, de ha nem látunk drámai változásokat, akkor nem jósolhatunk meg széles körű bérleti díjcsökkenést, mert az embereknek még mindig van munkájuk, és még mindig viszonylag magabiztosnak érzik magukat. hogy meglesznek azok. Szerintem ennek egy része még mindig az elvárástörténethez tartozik, de ez egy foglalkoztatási történet. Tehát, ha tudni szeretné, mi fog történni a bérleti díjjal, figyelje alaposan azt a munkaerőpiacot.

Dave:
Ez nagyon hasznos. És szeretnék kicsomagolni néhány dolgot, mielőtt kijutunk innen. Összefoglalva mindenki számára, aki hallgatja, az egyik oka annak, hogy a bérleti díj olyan ragadós, ahogy Lu mondta, az az, hogy amikor a bérleti díjakat nézi, különböző dolgokat kell figyelembe vennie.
Van, hogy mit fizetnek azok, akik ugyanabban a lakásban laknak, és mit fizetnek azok, akik elköltöznek vagy új bérleti szerződést kötnek. És ezeket néha másképp követik nyomon, és a különböző bérleti adatokkal foglalkozó cégek eltérő módszerekkel rendelkeznek. A CPI-nek ez a híresen lemaradt módszertana van, ezért többféleképpen gondolkozhatunk erről.
És ezért csak szeretném megbizonyosodni arról, hogy jól hallottam-e, hogy szerinted lehet, vagy eddig bizonyíték van arra, hogy a bérleti szerződést megújító vagy új bérleti szerződést kereső embereknél vannak arra utaló jelek, hogy a bérleti díjak enyhülnek ott, de összességében a bérleti díjak jelenleg meglehetősen stabilak. igaz?

H:
Ez egy korrekt kijelentés.

Dave:
Rendben nagyszerű. És akkor csak kíváncsi voltam, Tom, hogy az imént azt mondtad, hogy történelmileg mi kell a bérleti díjhoz, hogy lecsökkenjen. Úgy értem, a fejemből nem emlékszem, de azt hiszem, a 2008-as korszakban tapasztaltunk némi bérleti csökkenést, közel sem annyira, mint a lakásárak. Mármint a töredékét. De meg tudja mondani, hogy mi történt a pénzügyi válság körüli bérleti díjakkal?

Thomas:
Igen. Láttunk egy kis visszaesést. Lu, ha tud nekem segíteni a pontos számokkal, azt szeretném mondani, hogy ez csak 2-XNUMX% pár év alatt. De gondolja át ezt a helyzetet gazdasági szempontból.
A munkanélküliség 10% körül volt, és ott is maradt egy ideig, és ez a helyzet drámaian más. Az üresedési ráta emelkedett, jóval öt, hat, 7% felett. Azt hiszem, többcsaládos szempontból 8% körüli arányt sikerült kibírnunk. Ezért ismét fel kell lazítania a piacot, mielőtt drámai bérleti díjcsökkenést tapasztalna.
Szóval remélem, hogy Ön befektetőként vagy hitelezőként nem 7, 8, 9, 10%-os bérleti díjnövekedést írt be a proformájába, amikor egy-két éve megkötötte az üzletet, amikor a bérleti díjak növekedtek. De ha a hosszú távú átlagokat megadja, akkor lehet, hogy idén egy kis fennakadás lesz ide vagy oda. De úgy gondolom, hogy összességében ez az a pont, ahová visszafelé haladunk, előre haladunk. És Lu, megvannak ezek a pontos számok?

H:
Köszönöm, hogy időt szánt arra, hogy megnézzem a pontos számokat. Igazán értékelem.
Tavaly nyáron, 2022 nyarán igazán érdeklődtünk Tom és én. Ekkor mindenki beleszédült a recesszióba, és azt látták, hogy a GDP kétnegyede, negatív GDP-növekedés, és azt kérdezték: "Már ott vagyunk?" Tehát amikor mindenki beszélt, és természetesen Tom és én érdeklődtünk, és összehasonlítunk és szembeállítunk minden egyes recessziót az 1970-es évek végétől, az 1980-as évek elejétől, amikor Volcker-időszaknak nevezzük a 2020-as COVID-recesszióig.
Érdekes módon, ha megnézzük a családi és többlakásos lakáspiacot, nagyon jól eljátsszák ezt a ritmust. Így általában a recesszió kezdetén kezdi látni, hogy a családi házak sajtója pofonokat kap. Valójában csak azt jelzi, hogy recesszióban vagyunk, és egyben többcsaládos is, ha minden egyes recessziót megnézünk, szinte következetesen nem éri el azonnal.
Mikor lesz ütős a többlakás, többlakásos bérlet? Ez az a hely, ahol már majdnem túl vagyunk a recesszión. Miért? Mert az emberek ilyenkor keresik a lehetőséget a családi lakások piacán. Tehát megemelték a családi lakások árát, és ezzel egyidejűleg, mivel nagyon jól játszották ezt a ritmust, és többcsaládos, ez a kereslet eltolódott, és látni fogod, hogy a bérleti díjak változnak, és ennek nagyobb hatása van.
Ha tehát a nagy recessziót nézzük, csak hogy beírjuk a számot, így van fogalmunk arról, hogy hol tartunk. Tehát a 2007-től 2009-ig tartó nagy recesszió idején a családi lakások ára, ha a csúcsot a mélyponttal hasonlítja össze, országos szinten 15%-kal csökkent. És ez egyébként CPI korrigált. Ugyanakkor a többlakásos bérleti díjak növekedése, amely 2009 után visszaesett, csak 1.6%-kal csökkent. Kevesebb, mint 2%, ha összehasonlítja a csúcsot és a mélypontot. Tehát ez adta az ötletet az időzítésről és a léptékről.

Dave:
Ez nagyon érdekes. Tehát azt mondod, hogy az emberek alapvetően várnak, vagy a lakásárak csökkenése elszívja a keresletet a többcsaládosok piacáról, mert az emberek olcsón akarnak lakást venni. Ez, jól értettem?

H:
Tehát amikor elkezdi látni a családi lakások piacának lendületét, akkor azt fogja látni, hogy a kereslet finoman eltolódik a többlakásos lakásokról a családi lakások piacára. És azt is remélem, hogy ez vezető mutató lehet, amikor elkezdünk hatalmas bérleti csökkenést tapasztalni, talán ez annak a jele, hogy kikerültünk ebből a végzetből.

Dave:
Tehát a többcsaládosok hanyatlása valójában annak a jele, hogy a recesszió véget érhet.

H:
Remélem. Tehát még mindig le kell futtatnunk a statisztikai tesztet, ha ez száz százalékos jel, de általában ez az idővonal mentén történik.

Dave:
Oké. Ez nagyon klassz.

H:
És ha a múltbeli recessziót nézzük, akkor néha az NBER úgy határozza meg, hogy a recesszió még a többlakásos lakások megjelenése előtt véget ér, majd csökken.

Dave:
Oké. Érdekes.

H:
Tehát az időzítés a recesszió idővonalán halad, de nem feltétlenül lenne korábbi, ha ezt tettem…

Dave:
Nem, nem, de ez teljesen logikus. Ez igazán érdekes. Kicsit lemarad a gazdaság többi részétől és a lakásáraktól.

H:
És a ragacsosság miatt is.

Dave:
Igen. Érdekes. Rendben.
Nos, nagyon köszönöm mindkettőtöknek, hogy itt vagytok. Ez lenyűgöző volt. Egy csomót tanultam ma. Nagyon-nagyon élveztem mindkettőtöktől tanulni. Ha az emberek kapcsolatba akarnak lépni veled, Lu, hol kell ezt megtenniük?

H:
Örömmel osztom meg az e-mailemet.

Dave:
Nagy.

H:
Tehát ez

Dave:
Rendben. Nagy. És Tom, mi van veled?

Thomas:
Ehhez hasonlóan, , vagy nézd meg a Moody's CRE weboldalunkat, ahol sok meglátásunk van, és talán Dave-et is meg tudjuk majd csatolni, valahogy csatolhatnánk.

Dave:
Persze, igen, ezt a műsorleírásban biztosan linkelni fogjuk.

Thomas:
Nagy.

Dave:
Rendben. Nagy.
Nos, Lu Chen és Tom LaSalvia, nagyon köszönjük, hogy csatlakoztak az On The Markethez.

H:
Köszönjük, hogy velünk volt Dave.

Thomas:
Igazi öröm, köszönöm.

Dave:
Nagy köszönet Tomnak és Lu-nak, hogy csatlakoztak hozzánk az On The Market ezen epizódjához. Mindkettő a Moody’s Analytics-től származik. Ha meg szeretné tekinteni a munkájukat, megteheti. Remek weboldaluk van, mindenféle információval rendelkeznek az ingatlanpiacról, kereskedelmi ingatlanokról és minden másról.
Valóban sokat tanultam erről. Azt hiszem, itt számomra az elvihető, a végén az volt a legnagyobb, hogy sokat mondjuk ezt a műsorban, de örülök, hogy két közgazdász áll mellettem, ez a bérleti díj különösen ragadós. És bár láthatunk néhány címet arról, hogy csökken a bérleti díj, nagyon valószínű, hogy a bérleti díjak most nagyon szerény csökkenést mutatnak.
De csak azt szerettem volna megerősíteni, amit itt egy ideje mondok, hogy ha én a helyedben ingatlant vásárolnék és ingatlant jegyeznék, akkor nagyon szerény bérleti díjnövekedést feltételeznék a következő 12-24 hónapban. Ahogy Lu és Tom kutatása is mutatja, elértük azt a küszöböt, ahol az emberek nem hajlandók többet fizetni, mint jelenleg, és láttuk a bérleti díjak gyors növekedését, és számomra logikus, hogy a piac hűlni fog.
Azt hiszem, a másik dolog, amit személy szerint nagyon érdekesnek találtam, az a hiányzó középpont volt, és az, hogy a B osztályban, a C osztályban, a többcsaládosoknál egyszerűen hiányzik az épület. Érdekes lesz látni, hogy van-e több köz- és magánszféra partnerség, vagy jobb övezeti lehetőségek, mert úgy tűnik, hogy valamire a piacnak szüksége van, hogy lesz kereslet az ilyen típusú lakásokra, és hiányzik.
Szóval ez az, amire mindenképpen oda fogok figyelni. Szeretném hallani, mit tanult ebből az epizódból. Megtalálsz a BiggerPockets fórumain. Van egy On The Market podcast, ha bármiről szeretnél beszélni, amit tanultál, vagy bármilyen kérdést szeretnél feltenni, ott megtalálsz, vagy az Instagramon, ahol @thedatadeli vagyok. Köszönöm mindenkinek a meghallgatást. Találkozunk legközelebb.
Az On The Marketet én, Dave Meyer és Kailyn Bennett készítettem. Producer: Kailyn Bennett, szerkesztette Joel Esparza és Onyx Media, kutatta Puja Gendal, és nagy köszönet az egész BiggerPockets csapatnak.
Az On The Market műsor tartalma csak vélemény. Minden hallgatónak függetlenül kell ellenőriznie az adatpontokat, véleményeket és befektetési stratégiákat.