Hogyan kereshet több pénzforgalmi díjat olcsóbban a Coliving segítségével

Dave:
Hello mindenki. Üdvözöljük az On The Market oldalán. Én vagyok ma a házigazdád, Dave Meyer Henry Washingtonnal. Mi újság?

Henry:
Mizújs haver? Örülök, hogy itt lehetek, ember. Szeretek ilyen típusú műsorokat csinálni veled.

Dave:
Ez szórakoztató volt, ezért ma bemutatjuk Jay Changot, aki együtt él, ami egy ingatlanbefektetési stratégia, ami engem lenyűgözött. Kicsit újszerűnek tűnik, és egészen két héttel ezelőttig semmit sem tudtam róla, és nagyon szerettem volna, ha valaki elmondja nekünk. Szóval, mi a véleményed az interjúról?

Henry:
Szerintem ez egy nagyon-nagyon klassz koncepció, ami, ahogy az epizódban hallani fogod, csak úgy gondolom, hogy valamikor beindul, mert a piac ezt kívánja, de ez még nagyon-nagyon korai, és sok a megbélyegzés. gondoljon most ehhez kötve, mert az emberek csak egy dolgot tudnak ahhoz hasonlítani, hogy az egyetemi kollégiumban élnek. De ha megnézi ezeket a létesítményeket, és ha megnézi, hogy valójában mit is kínálnak, sokkal menőbb ez.

Dave:
Nagyon szépnek tűnik. Amikor Denverbe jött a BiggerPocketsért, véletlenül ott maradt, a Macskamadárban?

Henry:
Nem, nem tettem.

Dave:
Van ott egy szálloda, amiről valahogy eszembe jut, de ez csak egy nagyon klassz modell, nagyon hatékony helykihasználással. Hallani fogsz majd Jay-től, de sokkal több bérleti díjat kapsz négyzetméterenként, mint egy normál bérleti díjnál, az ingatlankezelési költségek kicsit magasabbak, de e mögött nagyon érdekes közgazdasági szempontok állnak, és teljesen egyetértek veled abban, hogy aki kitalálja, hogyan csináld ezt jól, rendkívül jól fog sikerülni. Szóval, azt hiszem, ez egy lenyűgöző interjú, és egy percen belül ebbe fogunk belemenni, de először beszélni akartam veled, és megkérdezni a véleményedet valamiről.

Henry:
UH Oh.

Dave:
Igen, tudom, hogy ezért vagy itt.

Henry:
[hallhatatlan 00:01:53].

Dave:
Csak a véleményedet szeretnénk. Szóval azt hallottam, legalábbis az Instagramon néhány embertől, hogy az év eleje óta felpörög az aktivitás a lakáspiacon, és ezt rögzítjük, mi ez, január 19., szóval csak a pár Az év első néhány hetében, hogy az emberek felfelé ívelnek, most pedig olyan adatok vannak, amelyek arra utalnak, hogy több jelzáloghitel-vásárlási kérelem érkezik. Szóval, az egyik dolog, amit szeretek a lakáspiaci kereslet proxyjaként tekinteni, az az, hogy a Jelzálogbankárszövetség kiadja ezt az adatsort, hányan igényeltek jelzáloghitelt a múlt héten? És 25%-kal nőtt októberben és novemberben, ami általában nem januárban történik, tehát jelentős. Szóval azon tűnődtem, hogy mivel itt vagyok Amszterdamban, és csak táblázatokat olvasok, mit látsz? Ez valós?

Henry:
Valóságos országosan? Valószínűleg – és ez az én elméletem – szerintem ez történik. Nemrég beszéltünk erről, haver, a piacon. Azt hiszem, kezdesz látni, hogy normalizálásnak nevezed. A kamatlábak alacsonyak voltak, és az emberek megszokták őket, majd az elmúlt hat hónapban felfelé és felfelé mentek, mostanában pedig ellaposodtak… Nem mondanám, hogy ellaposodnak, de lassítják a sebesség, amellyel növekednek. És jellemzően a jelzáloghiteleid kamatai, bár a Fed emeli a kamatlábat, a jelzáloghitelek kamatai még mindig ott vannak bárhol, mi, hat és fél, 7%, valahol ott?

Dave:
Igen, néhány közülük ma láttam olyan volt, mint a hatos korban. Jelenleg nagyon ingadoznak, szóval attól függ, hogy melyik napon hallgatod, de a középső, alacsony hatosokat.

Henry:
És azt hiszem, az történik, hogy az emberek most kezdik megérteni, hogy a jelzáloghitelek kamatai ilyenek. Kezdik kihozni magukat abból a gondolkodásmódból, hogy azt várják tőlük, hogy újra lejönnek kettőre, háromra vagy négyre, és rájönnek, hogy valószínűleg megint az ellenkezőjét fogják tenni, és felmennek. És ha vásárolni akarok, vagy vásárolnom kell, mert nem mindenki vásárol csak azért, mert akar, néha el kell költöznie a munka miatt, néha terjeszkednie kell egy nagyobb családért, néha zsugorodik, mert az emberek kiköltöznek. Vannak olyan élethelyzetek, amelyek azt mondják az embereknek, hogy költözniük kell, és valószínűleg csak nézik, és azt mondják: „Nos, most ennyibe kerül a lakhatás, úgyhogy megveszem, amit megengedhetek magamnak.”

Dave:
Ennek teljesen értelme van. Szerintem ez egy nagyon jó elmélet. Annyira vicces, ahogy az agyad lehorgonyzik ezekhez a gondolatokhoz, mint például: „Úristen”, mi úgy szoktuk, hogy „évi 4%. Istenem, ez őrültség, 4%. Most azt mondjuk: "Igen, hat és fél, ez nagyon jó." Annyira vicces, de szerintem őszintén szólva, hosszú távon a lakáspiac számára jobb, ha az árak valószínűleg ötösek, ez egy semleges ráta, és nem tudom, hogy megtörténik-e, de jelenleg úgy tűnik, hogy ez az, ahol megyünk. Tökéletes vihar van a recessziós kockázathoz és az alacsonyabb inflációhoz, amelyek mindketten lefelé nyomást gyakorolnak a jelzáloghitelek kamataira, és ha ez így van, akkor szerintem a lakáspiac korábban fog mélypontot érni, mint azt az emberek gondolták, és nem fogunk látni ekkora árcsökkenés, vagyis ha folyamatosan csökkennek a jelzáloghitelek kamatai, ami nagy ha, de szerintem van rá lehetőség, hogy a lakáspiac akár a pár hónappal ezelőtti várakozásokat is felülteljesítse.

Henry:
A COVID előtt az arány 6% volt, és az emberek szemrebbentek.

Dave:
Még mindig vásárolt házakat.

Henry:
Még mindig vásárolt házakat.

Dave:
Pedig akkor sokkal olcsóbbak voltak, szóval tényleg megfizethető. A megfizethetőség még mindig probléma, de nem tudom, nagyon érdekes lesz nézni. De mindenesetre érdekes hallani, amit mondtál. Láttam, hogy valaki Seattle-ben azt mondta, hogy az idei év elején több megtekintést kapott a két nyílt napjuk, mint az egész negyedik negyedévben együttvéve, ami őrültség. Szóval, ez csak valami, amire figyelni kell. Úgy gondolom, hogy ez dacol az idei eddigi várakozásaimmal, szóval van valami, amire figyelni kell, de örülök a véleményének. Ezzel egy kis szünetet tartunk, majd visszatérünk Jay Changgal, aki mindent megtanít nekünk az együttélésnek nevezett új stratégiáról. Jay Chang, üdvözöljük az On The Marketen. Köszönöm, hogy itt vagy.

Jay:
Jó reggelt, Dave és Harry. Köszönöm, hogy vagy nekem.

Dave:
Mesélne egy kicsit magáról és az ingatlanbefektetésekben való részvételéről a hallgatóságnak?

Jay:
Ja persze. Jelenleg a Tripalinknél dolgozom ingatlanigazgatóként, és diploma megszerzése óta foglalkozom ingatlanügyekkel, tehát körülbelül nyolc éve. A diploma megszerzése után két évig építésvezetőként dolgoztam Los Angeles belvárosában. Az épületet Metropolisnak hívták, majd néhány csúcskategóriás szállodában dolgozott, mint például az Edition Hotel West Hollywoodban. Aztán utána nagyon szerettem volna ingatlanfejlesztéssel foglalkozni, így csatlakoztam a CIM Csoporthoz, ott voltam három évig, majd 2017-re, 2018-ra elkezdtem hallani az együttélésről, és ez nem igazán új fogalom. , de egyre népszerűbb lett. És akkoriban voltak olyan nagy együtt élő operátorok, mint Ollie, Starcity és Common. Ez nagyon megragadta a figyelmemet, így valamivel több, mint egy éve csatlakoztam a Tripalinkhez ingatlanfejlesztéssel, és elsősorban a diáklakásra és az együttélésre fókuszálnak. Szóval, ma itt tartok.

Henry:
Hú, ez nagyon klassz. Az erre való felkészülés során megvizsgáltam néhány együtt élő közösséget, és őszintén szólva ez teljesen új koncepció volt számomra. Szóval biztos vagyok benne, hogy ez egy új fogalom sok hallgató számára. Meg tudná határozni számunkra az együttélést, és elmondaná nekünk egy kicsit arról, mit is jelent ez valójában?

Jay:
Persze, hogy csak leegyszerűsítsük, néhányan azt mondják, hogy csak lakótársak vannak, de ez sokkal több annál, mert úgy tervezhető, hogy lehetővé tegye a magánélet védelmét, és több fogyasztót tartson szem előtt. Hogyan definiálom az együttélést? Közös tér, közös közös helyiség. Arra koncentrálunk azonban, hogy minden bérlőnk számára legyen saját fürdőszoba, mert általában ott keverednek egymással problémák a bérlők, tehát együtt élnek, közösen élnek.

Dave:
Amikor valaki leírta nekem, néhány hete hallottam róla először, valaki elmagyarázta nekem, és azt mondtam: „Ó, keresnünk kell egy szakértőt, akit elhozunk a műsorba”, ezért köszönöm. hogy csatlakoztál hozzánk, Jay. De alapvetően egyetemi kollégiumként írták le nekem. Kicsit úgy hangzik, mintha más dolgokat csinálnál, mint például egy főiskolán. Egyik főiskolai kollégiumban sem volt saját fürdőszoba, de úgy tűnik, ez az általános elképzelés. Mindenkinek van saját szobája, saját tere, de vannak közös kényelmi szolgáltatások, és úgy hangzik, mintha különböző modellek léteznének. Némelyiküknek saját konyhája van, és van, amelyiknek közös konyhája van, néhánynak saját fürdőszobája, esetleg közös fürdőszoba. Ésszerű így leírni?

Jay:
Igen, sokan egy egyetemi kollégiumi szobához hasonlítják, de sok szempontból sokkal, de sokkal jobb annál. Amikor az UCLA-n voltam, két másik emberrel laktam ugyanabban a szobában. Igazi szobatársak, mindössze három felnőtt lakik egy 200 négyzetméteres szobában. De miért is jobb? Ahogy mondtad, megvan a saját fürdőszoba, és a fejlesztés alatt álló új projektjeinkben is sok hangszigetelést helyeztünk el, és minden hálószobában saját elektronikus zár található. Tehát van magánélet, sok magánélet. Majdnem olyan, mint egy privát stúdió, egy lakás, de a konyha közös. És ennek sok köze van a zónákhoz is. Néha a zónázás nem teszi lehetővé, hogy ennyi egységet építsenek egy épületben. Tehát, ha kevesebb egységet és több hálószobát építünk egységenként, ez az egyik módja annak, hogy megkerüljük, és nagyobb sűrűséget építsünk.

Henry:
Egyetértek. Amikor meghallottam az együttélést, amikor elkezdtem foglalkozni ezzel, az is megragadt a fejemben, hogy a kollégiumi kollégium volt, de aztán amikor elkezdtem nézegetni néhány ingatlant, amelyet ti építetek vagy amelyekhez kapcsolódnak, egy kollégiumi kollégium az utolsó dolog, ami eszembe jutott, amikor elkezdtem látni, milyen szépek ezek. Szóval, melyek az együttélés körüli mítoszok vagy az együttélés körüli stigmák, és hogyan oszlatja el ezeket a mítoszokat? Milyen előnyökkel vagy dolgokkal járnak az emberek, ha úgy élnek együtt, ahogy ti csináljátok, szemben azzal, amit az emberek esetleg gondolnak a fejükben?

Jay:
Valószínűleg a konyha piszkos, a padló régi, de ezek mind új projektek, új épületek. Sokat turnéztunk… Néha a bankok eljönnek megnézni a munkáinkat, és azt mondják: „Hú, nem hiszem el, hogy manapság így élnek az egyetemisták.” És ez csak vadonatúj, vadonatúj konyha. Konyhaszettet, konyhai eszközöket első beköltözéskor biztosítunk számukra, a közös helyiség tiszta. Van itt egy új projektünk, ami egy kicsit sűrűbb, ezért minden nap takarítjuk.
Megtisztítjuk a fő területet. A konyha ragyogóan tiszta. Persze ez nem minden ingatlanra vonatkozik, ez attól függ. Néhány ingatlant csak hetente kétszer-háromszor takarítanak, majd az ottani kényelmi szempontokat tekintve kényelmi szolgáltatást nyújtunk közösségeink számára. Tehát olyan területeket építünk, amelyek közel vannak az iskolához, közel a metróállomáshoz, így nagyon kényelmesen helyezkednek el egymáshoz. És amikor ezt tesszük, nem gondolunk minden épületre önálló épületként. Közösségeket építünk… Sajnálom, közösségeket, de olyan kényelmi eszközöket is, mint például egy dolgozószoba, egy játékterem, ahol van biliárdasztal és ping-pong asztal. Néha rendezvényeket szervezünk, van jógatermünk, csak ilyeneket, hogy az emberek összejöjjenek.

Henry:
Ha ezt nézem, két lencséből nézem. Ez a lencse annak, hogy ki fog élni ezen a téren, és mik az elvárásaik, mit kapnak? És akkor egy befektető szemüvegéből is nézem, hogy mit fogok adni nekik? És akkor mit jelent ez számomra a kiadások szempontjából? Tehát, ha egy ilyen közösséget nézel, és biztosítod ezt az együttélést, az általában azt jelenti, hogy te, te biztosítod ezeket a szolgáltatásokat. Tehát úgy hangzik, mintha gyakran takarítana, ezek a helyek általában bútorozottak, igaz?

Jay:
Ez igaz. Nem minden operátor csinálja ezt, de mi igen.

Henry:
Szóval bérlői szemszögből jó dolog ezen gondolkodni, de befektetőként úgy tűnik, hogy valószínűleg sokkal több kiadás jár ezzel, majd ezeket a költségeket a sűrűséggel ellensúlyozod, lényegében több egységet építve, mert csak bérelsz szobákat, jó úton haladok?

Jay:
Köszönjük, hogy ezt összefoglaltad nekünk. Bérlőként tehát a fő előny, amihez nem nyúltunk hozzá, nyilvánvalóan a bérleti díj. Jelenleg Los Angelesben, ha az új stúdióban lakna egy tisztességes helyen, amely megépült, legalább havi 2,000 egy 450 négyzetméteres stúdióért, tehát alapvetően 4 dollárt kell fizetnie lábonként. Na most, ez nevetséges. Mennyi a kezdő fizetés egy főiskolai végzettségűnek? Ezt nem engedheti meg magának, és jelenleg 2022-ben a bérlők 40%-a bevételének több mint 35%-át költi bérleti díjra. És ahogy a gazdaság fejlődik, és ahogy a technológia egyre jobb és jobb, a középosztály nagy része kiszorul, és ez egyre megfizethetetlenebbé válik. Senki nem fog házat venni, hacsak a szülei nem tudnak segíteni. Szóval ezért olyan népszerű választás az együttélés.
Ráadásul nagyon kényelmesen, jó helyen található. Nem fogjuk egy külváros közepére tenni. Élelmiszerboltok mellé tesszük, egy szép élelmiszerbolt, mint az Erewhon vagy a Whole Foods, vagy egy metróállomás vagy akár egy kórház mellé tesszük a kórházi dolgozóknak. Rengeteg lehetőség van tehát, és a befektetők tekintetében ez valóban a lényeget jelenti. Természetesen ez magasabb kiadás, de végső soron a sűrűség miatt, bár mindenki kevesebbet fizet a bérleti díjért, az egyes ingatlanokon elérhető négyzetméterenkénti bérleti díj sokkal magasabb. Tehát, ha 4 dollárt kap a stúdióban, akkor valószínűleg akár 5 dollárt is kaphat lábonként, tehát ez 25%-os különbség.

Dave:
Ez elég lenyűgöző. És mi a helyzet a bérlői oldalon? Meg tudja számszerűsíteni az átlagos bérlő megtakarítását? Mennyit takarítanak meg élettársi elrendezésben, mint például stúdióban?

Jay:
Legalább 30%.

Dave:
Wow.

Henry:
Elég tartalmas.

Dave:
Ez hihetetlen. És a bérleti szerződések ugyanazok? Egyéves bérleti szerződést köt, vagy ezek valamiben különböznek egymástól?

Jay:
Attól függ. Legtöbbször egyéves bérleti szerződést írunk alá, de tudom, hogy vannak olyan ingatlanok, amelyeket szeretünk rövid távú bérleti szerződést kötni, például három hónapra, hat hónapra. Tudom, hogy a Common három hónapot tesz, de ha Ön három hónapos bérleti szerződést köt, akkor 20, 30%-kal megemeli az árat, mert csak nagyobb a forgalom és az üresedés.

Dave:
Valójában ez lett volna a következő kérdésem a forgalommal és az üresedésekkel kapcsolatban. Úgy érzi, hogy az emberek ezt egy rövid távú lehetőségként kezelik, amíg nem találnak egy hagyományosabb életlehetőséget, vagy milyen a bérleti szerződés megújítási aránya az együttélés mellett?

Jay:
Az ingatlanunk nagy része diáklakáson van, így a megújítási arány kevesebb, mint 50%, de ez azért van így, mert a legtöbben végeznek iskolát, és sokuk mesterképzésben van. Egy évig tanítanak itt. Sok külföldi diák is jár ide. Kínában van egy marketingcsapatunk, hogy ezt piacra dobja, de hogy válaszoljak a kérdésére, az biztos, hogy az együttélés vonzóbb a fiatal szakemberek számára, és a diákok csak néhány évig voltak itt. Tegyük fel, hogy új városba költözik, és nem ismer senkit. Ez egy igazán nagyszerű módja a csatlakozásnak.
Tehát nyilvánvalóan nem akarjuk, hogy a bérlők távozzanak, és azt is megértjük, hogy nem mindenki akar a végtelenségig megosztani a konyhát. Tehát sok ingatlanunk, amelyet most fejlesztünk, vegyesen együttlakás és stúdió, egy hálószoba. Én személy szerint nem élnék együtt öt másik emberrel, pedig nagyon szeretem az együttélést. Ha új városba költöznék, költöznék, de azt hiszem, először is mindannyian egyetérthetünk abban, hogy mindenkinek szüksége van egy lakóhelyre, másodsorban pedig mindenki közösséget akar. Tehát bár kiköltözik egy lakólakosztályból, stúdióba vagy egy hálószobába költözik, továbbra is élvezheti a kényelemeket és a közösséget, amelynek egykor része volt.

Dave:
Elvégezed az együttélést, és csak egy emelettel feljebb költözöl egy szebb lakásba.

Jay:
Igaz.

Dave:
Szóval számomra határozottan látom a vonzerejét a bérlő oldaláról. A bérleti díj 30%-át megtakarítva, őszintén szólva, a közös konyha nem tűnik olyan nagy engedménynek. A nagy kérdésem az, hogy neked mennyire nehéz az ingatlankezelés egy ilyen ügyben?

Jay:
Nehéz, nagyon nehéz. Mi azonban felveszünk egy rezidens menedzsert, nem igazán, adunk nekik némi kedvezményt, és csak segítünk… A legtöbb probléma takarítási vagy szobatársi konfliktusokkal kapcsolatos. Tehát adunk nekik némi kedvezményt a bérleti díjból, majd csak segítünk enyhíteni a problémákat, de őszintén szólva, ha magasabb a hangszigetelése, akkor rugalmas csatornákat adunk a falak közé. Általában ezt nem csinálja, hacsak nem egy stúdióban, egy lakásban, ezért jobb, ha hangszigetel. Ha egy kényelmi terület tiszta, akkor tényleg nincs akkora probléma. Ráadásul saját fürdőszobája van, és olyan tisztán tarthatja a fürdőszobát, amennyire csak akarja.

Henry:
A saját fürdőszobának kell a hatalmas nyereménynek lennie, hogy megőrizzük… Régen hívtuk őket… A vállalati világban embereknek hívjuk őket. A privát fürdőszobáknak sokat kell tenniük ahhoz, hogy minimálisra csökkentsék az emberekkel kapcsolatos problémákat, majd ha professzionálisan takarítjuk a közös helyiségeket és a konyhákat, mert minden szobatárs-problémám általában az volt, hogy valaki a mosogatóban hagyja a piszkos edényeit.

Dave:
Van valami ötleted, hogy mennyi plusz költséget jelent az ingatlankezelés? Nem tudom, hogy teljes munkaidőben alkalmazod-e a csapatodat, vagy kiszervezed?

Jay:
Házon belül csináljuk. Nem igazán számítunk fel többet, mint egy átlagos ingatlankezelés. Valójában olcsóbbak vagyunk, mint a Greystar, és sok problémát igyekszünk automatizálni. Az AAA-nak valójában van egy technológiai ága, amely sok automatizáláson dolgozik, és egy technológiát építünk. Tehát az AAA-nak három fő funkciója van. Az első funkció az általam tárgyalt technológiai részleg, majd a második ág az ingatlankezelés. Mi kezeljük az általunk épített összes ingatlanunkat, és kezeljük mások, nagy fejlesztők, például Jamison és Wiseman számára. Szóval, azt hiszem, 2,000 egység a K-Townban, amit másokért kezelünk. És akkor a harmadik kar az, amit csinálok. Ingatlanfejlesztéssel foglalkozunk, így előfordul, hogy más fejlesztőkkel közösen házigazdálkodunk, de legtöbbször végleg saját tulajdonunkban van, aztán megcsináljuk a tervezési jogosultságot, az engedélyezést, majd a kivitelezést, majd bérelünk. Néha kilépünk.

Henry:
Kicsit beszélgettünk arról, hogy nyilván nagyobb lesz a fluktuáció, ha lesz diákbázis. Tehát amikor ezeket aláírja, ha új ingatlant fog készíteni, akkor aláírja őket? Hány üresedési százalékot vállalsz? Mit vár el tőlük folyamatosan az üresedés szempontjából?

Jay:
Az üresedési rátánk USC közelében valójában meglehetősen alacsony. Ez körülbelül 2%.

Henry:
Azta.

Dave:
Oké.

Henry:
Ez őrültség.

Jay:
Biztosan van forgalom, de minden évben sokan megjelennek, és bérbe adjuk.

Dave:
Azta. Mi a helyzet a karbantartási költségekkel? A fejemben folyamatosan azt gondolom, hogy ez az üzleti modell a bérlemények és a rövid távú bérbeadások keveredése, mert megvan a rövid távú bérbeadás tisztító eleme, megvan a bútorzata, legalábbis Önnek, mint üzemeltetőnek, nem újra, mint Jay. azt mondta, nem minden együtt élő operátor csinálja ezt, de Önnek vannak berendezve alkatrészei. És a rövid távú bérlés terén szerzett tapasztalataim szerint ezeket a helyeket elég nehezen szokták meg. Sok szükség van a berendezések és bútorok cseréjére. Látod ezt az együttélésben is?

Jay:
Igen, az biztos. Biztosan magasabb a fenntartási költség. Ennek költsége van. A kiadásaink is körülbelül 10%-kal magasabbak, mint egy átlagos hagyományos lakásnál a javítás, karbantartás, takarítás miatt, valamint a rezsit is beszámítjuk a költségünkbe. Szóval tényleg bejöhetsz egy poggyásszal és egy új építésű lakásba költözhetsz 30%-kal a stúdió alatt.

Dave:
Wow.

Jay:
Aztán a csere szempontjából elkezdtünk jobb minőségű anyagokat használni, így azok tartósabbak. Némelyikük kereskedelmi minőségű, jobb festék, tartósabb festék, minden ilyesmi. Az egyik dolog, ami nehéz, ha együttlakó ingatlant kezel, az az, hogy nehéz karbantartást végeznie. Amikor stúdiót csinálsz, valaki elköltözik, könnyen bemész, és átfested az egészet, vagy elvégezhetsz minden takarítást, de az együttélésben más lakók is vannak bent. Ezért jobb, ha jobb minőségű anyagot használ, így nem kell gyakran kiterjedt karbantartást végeznie.

Henry:
Tehát ezt az előtérbe tervezi a beszerzési költségekbe, mert jobb minőségű anyagokból kell megépítenie. Hogyan működik? Vagy másképp fogalmazva, át lehet venni valamit, és át lehet alakítani azt élettársi életté, vagy jellemzően csak új építkezéseket készítenek, és az alapoktól kezdve közös életre tervezik?

Jay:
Néhol lehet, de egy régi lakásban az elrendezést nagyon nehéz megcsinálni. Ha irodát alakítana át, azt hiszem, erre biztosan van hely. Az iroda egy nagy nyitott tér, de ha egy régi lakást alakítasz át, akkor valószínűleg nagyobb két hálószobás, néha több mint 1,000 négyzetméter hálószobánként. Két hálószobás esetében valószínűleg áthelyezheti ezt a három hálószobát is, de csak egy plusz szobát ad hozzá. És emellett nagyon nehéz a vízvezeték felszerelése. Nem tud saját fürdőszobát hozzáadni jelentős költségek nélkül, ezért nem igazán éri meg. És ahogy nézzük is, azt szeretnénk, ha kompakt lenne, de nem is túl kompakt. Egy három hálószobásnál igyekszünk 900 négyzetméter körül tartani, tehát szobánként 300 négyzetméter. Ha azt mondjuk, 300 négyzetláb, ez magában foglalja a közös helyiséget, a folyosót és a hálószobákat, az egész egységet.

Dave:
Jay, úgy tűnik, te nem csinálod ezt, de látott már olyan üzemeltetőt, aki ezt csinálja családi házakkal? Azt hiszem, ezt inkább úgy hívják...

Jay:
Igen, bungaló.

Dave:
Azt hiszem, ezt inkább szobabérleti díjnak hívják. Szóval, mi a modelljük?

Jay:
A modelljük az, hogy találnak egy családi ház tulajdonost, majd mesterlízingbe veszik és bérbe adják. Tudom, hogy kaptak némi támogatást, és elkezdtek sok családi házat vásárolni. Megnéztem, kb. Érdekelt, hogy mennyi pénzt keresnek ténylegesen egy családi ház után, és gyorsan aláírtam. Nem hiszem, hogy sok pénzt tudnak keresni egy családi házból, mert a karbantartás nagyon magas, és nem igazán lehet méretezni. Mindegyik helyen maximum öt, hat hálószobás, de nálunk minden hely 40-100 plusz hálószobás lehet. Tehát egy családi háznál ezt nehezebb hatékonyan megtenni.

Henry:
Teljesen belátom, hogy ennek van értelme azokon a piacokon, amelyek drágák és nagy a főiskolai sűrűség, mint például Los Angelesben, New Yorkban, ezekben a nagyvárosokban. Ön szerint milyen más területeken illik vagy van értelme ennek a modellnek?

Jay:
Pontosan rátaláltál. Pontosan amit mondott, őszintén szólva, az együttélésnek csak a megfizethetetlen piacon lesz értelme, egy olyan kulcsfontosságú kapupiacon, mint New York, LA, San Francisco. San Francisco jelenleg nem igazán nagy piac, de a COVID előtt kiváló piac lett volna. Bár ezt mondanám, hagyományos lakásfejlesztőként sok mérőszám, amit néznek, a bevétel/bérlet arány. Tehát azt akarják, hogy a bérlők nyilvánvalóan megengedhessék maguknak a magasabb bérleti díjat. Tehát azt akarják, hogy ne legyen túl magas a bérleti díj, így megengedhetik maguknak, de nálunk ez más. Valójában fordítva nézzük. Megnézzük azokat a területeket, amelyek megfizethetetlenek. Ez egy másik célpiac.

Dave:
Tehát, ha az emberek maguknak szeretnék elvégezni ezt a számítást, és meghatározni azt a piacot, ahol fontolóra vehetik az együttélést, hogyan kell ezt a számítást elvégezni? Milyen mérőszámokat használsz? Van valami tanácsod hallgatóinknak, hogyan csinálják?

Jay:
Igen, egy megfizethető piacon általában a bevétel/bérlet arány legalább 3X. Tehát ha évente 100,000 30,000-et keresel, akkor az évi bérleti díja körülbelül 2.5 30. Tehát ha a jövedelem/bérleti díj aránya 2020-nél kisebb, akkor ez azt jelzi, hogy nem megfizethető, és bevételük több mint 23%-át költik albérletre. De 50-ban… Valójában a megfizethetőségről korábban mondtam, hogy a bérlők XNUMX%-a jelenleg bevételének legalább XNUMX%-át költi bérleti díjra.

Dave:
Ez őrület, hűha.

Jay:
23%. Egynegyedünk az egészet bérleti díjra költi.

Henry:
Tehát ha valaki, mondjuk befektetői szemszögből, ezt hallja és elmegy, akkor lehet, hogy ez olyan dolog, amibe érdekelne, hogy befektessek, hogy megismerjem, milyen lehetőségek vannak az emberek számára? Vannak olyan alapok, amelyekbe befektethetnek, vagy vannak olyan cégek, amelyekkel beszélhetnek, és akik ilyen dolgokat csinálnak? Hogyan lehet bekerülni erre a területre a befektető szemszögéből?

Jay:
REIT-be nem fektethet be. A pár kihívást jelent az együttélésben jelenleg, hogy nem tekintik befektetési besorolásnak, mert új típusú ingatlanról van szó, és nem befektetési besorolású, mert nem lehet átcsomagolni a kölcsönt, és eladni Fannie Mae-nek ügynökségi kölcsönért. Tehát nehezebb finanszírozást szerezni. Helyi, kisebb bankokkal kellett együttműködnünk. Tehát a kérdésed az volt, hogyan tudnak befektetni? Tehát nem igazán fektethetnek be nyilvános REIT-be, de ha fejlesztők vagy befektetés iránt érdeklődnek, akkor kapcsolatba léphetnek néhány együtt élő fejlesztővel, például a Tripalink-kel. Valójában van egy befektetői portálunk. Igazán nem tudom, hogyan fektethetnél be az együttélésbe. Egy másik módja ennek az, hogy néhány ember saját házat vesz, és ez alapvetően csak házfeltörés, és kis mennyiségben bérbe adják.

Dave:
Szobabérlésnek hívják, vagy csak egy családi ház feltörését. Valami ilyesmit határozottan megtehetsz, mert olvastam néhány dolgot a szobánkénti bérleti díjról, ahol hasonló felárat kapsz négyzetméterenként vagy hálószobánként, 20%, 25%-os bérleti díj növekedést, ha ennek megfelelő fejfájást teszel. vagyonkezelés.

Jay:
Őszintén szólva, anyagilag van értelme, de tényleg megéri, hogy öt másik szobatárs van veled, és akkor a közös helyiséget kell kitakarítani? nem tudom, attól függ.

Henry:
Attól függ, mennyi a bérleti díj.

Dave:
Csak azokra a házakra emlékszem, amelyekben a főiskolai barátaimmal laktam, és úgy tűnik, hogy akkoriban szórakoztató volt, de ember, az ingatlankezelő utált minket. Jay, léteznek szindikációk? Ha Ön akkreditált befektető, vannak olyan fejlesztési projektek, amelyekbe a befektetők befektethetnek passzív együttélésbe?

Jay:
Igen, azt hiszem, nincs olyan sok együtt élő fejlesztő, de ha elmész hálózati eseményekre, lehet, hogy találkozhatsz néhány emberrel. Néhány szindikációt végzünk. Ismerünk néhány másik kis fejlesztőt a környéken, akik szintén szindikációt végeznek.

Dave:
Rendben, nagyszerű. Nos, Jay, nagyon köszönöm, hogy itt vagy. Nagyon hálásak vagyunk, ha megosztod ezt. sokat tanultam. Szerintem ez szuper lenyűgöző. Meg akarom tanulni, hogyan… Ha van elérhető szindikáció, vagy esetleg Henry és én be fogunk menni az elsőbe, de ez rendkívül hasznos volt. Szerintem nagyon klassz ötlet, hogy egyértelműen lesz erre kereslet. Ez a rész annyira magától értetődőnek tűnik számomra, hogy ez egy menő helynek tűnik, ahol jóval olcsóbban élhetsz, mint amennyit máshol fizetne. Szóval jó neked, hogy ebben az igazán klassz iparágban vagy. Van olyan hely, ahol az emberek kapcsolatba léphetnek Önnel, ha többet szeretnének megtudni erről?

Jay:
Köszönöm, hogy vagy nekem. Felveheti velem a kapcsolatot a BiggerPockets-en. Jay Chang, és akkor a LinkedIn-en is repülhetsz. A BiggerPockets rendelkezik a legtöbb linkkel, amelyekkel közvetlenül kapcsolatba léphet velem.

Dave:
Imádom, hogy csak embereket küld a BiggerPockets-be. Talán ez volt az első alkalom, hogy ez történt velünk, de a BiggerPockets alkalmazottjaként ezt nagyon nagyra értékeljük.

Jay:
Nem probléma.

Dave:
Köszi haver. Nagy köszönet Jay-nek, hogy csatlakozott hozzánk. Henry, mit gondoltál?

Henry:
Ember, ez egy elég egyedi hely, és úgy gondolom, hogy az ilyen típusú megélhetés iránti kereslet azokon a drága piacokon csak növekedni fog. Mintha a jelenlegi piaci körülmények azt mondanák, hogy erre van szüksége az embereknek. Magasabbak a kamatok, őrült az infláció. És így nem csak az embereknek sokba kerül a bérlés ezeken a helyeken, hanem az élelmiszerek is, szóval ha 30%-ot spórolhatnak, és közös konyhát kell használniuk, azt hiszem, az emberek hajlandóak lennének erre feláldozni.

Dave:
Összességében úgy érzem, hogy erre óriási kereslet lesz. Először is, 30%-os megtakarítás a bérleti díjból óriási. Állandóan beszélgetünk az emberekkel, biztos vagyok benne, hogy ha ingatlanügyekkel akarsz foglalkozni, alacsony pénzzel, mi a legjobb módja ennek? Vagy feltöri a házat, vagy csökkentse a megélhetési költségeit. Ez egy nagyszerű módja annak, hogy csökkentse megélhetési költségeit. Szóval, amikor beléptem ebbe a műsorba, azt gondoltam: „Ember, ez érdekes lesz a befektetők számára”, és az is, de egyben be is kell fektetni, de szerintem a leendő befektetők számára is érdekes, hogy fontolóra vegyék, hogy egy ezeket a dolgokat, mert valószínűleg megtakarít egy kis pénzt, majd ingatlanba fektet be. De szerintem az az elem is, hogy… Azt hiszem, te is ezt tetted, életem során néhány új városba költöztem, ahol nem ismerek sok embert, szerintem a közösségi elem valami klassz. Szállói környezetre emlékeztet, igaz?

Henry:
De pompás.

Dave:
Nagyon kedvesek, de nyitottabbak. Olyan ez, mint egy közös helyiségbe menni, lógni, sörözni, ilyesmit csinálni, és nagyon jó helyen van. Szóval el tudom képzelni, hogy nagyon népszerű.

Henry:
Legyünk igazak, úgysem akarom kitakarítani a konyhámat.

Dave:
Nem.

Henry:
Tehát, ha használhatok egy konyhát, amelyet valaki más takarít, és lemehetek a földszintre és megihatok egy sört a szomszédommal [hallhatatlan 00:35:18]-

Dave:
Ez annyira [hallhatatlan 00:35:18]. Melyik a legfurcsább vagy legrosszabb hely, ahol éltél?

Henry:
Ó, istenem, a legelső kollégium, ahol valaha éltem, valószínűleg a legfurcsább hely volt, ahol valaha éltem, mert olyan volt, mintha egy nyavalyás Motel 6 egy kollégiumi szoba lenne, és közös életterünk lenne, és be kellett volna bútorozni. , de valójában csak egy futon volt, mint kanapé, majd egy TV-állvány, amelyen nincs TV, és bozontos szőnyeg.

Dave:
Ó, szép.

Henry:
És akkor volt egy hálószobám emeletes ágyakkal, amiben egy szobatársam volt.

Dave:
Istenem, ez nem úgy hangzik...

Henry:
Nem a kedvenc lakhelyem.

Dave:
Megvettem az első házamat három partnerrel, de az egyik partnerrel akkoriban szobatársak voltunk, és házhoz akartuk feltörni, ez volt a tervünk, beköltözünk. De aztán Denver kezdi. nos, és azt mondjuk: „Ember, sokkal többet kaphatnánk bérleti díjat, mint amennyit a saját bérleti díjunkban fizetnénk”, tehát azt mondjuk: „Miért törnénk fel a házat?” És a nagymamája éppen most halt meg, egy nyugdíjas közösségben élt, a piac pedig még mindig őrülten zuhant, az anyja pedig azt mondta: „Ti csak fizessetek a rezsit, vigyázzatok a házra. Lehet ott élni”, de olyan volt, mint egy 55 év feletti közösség, ezért nem tudtuk elmondani senkinek. Szóval az éjszaka közepén költöztünk, csak ebben a házban laktunk. Úgy gondoltuk, hogy „hat hónap lesz”, de ingyenes volt, úgyhogy három évig ott laktunk. És a pincében laktam, így három évig a halott nagymamája pincéjében laktam egy nyugdíjas közösségben.

Henry:
Csak elmentél a közösségi terembe, és pingpongban pusztítottad el az idős polgárokat, pingpongozáskor pedig összetörted őket?

Dave:
Igen, pontosan. Nem volt közösségi terület. Azt hiszem, volt egy kicsit, de soha nem mentünk el, de olyanok voltunk, mint… Az emberek valójában szerették. Akkor csak cipelnénk a dobozaikat, csak legyünk azok a fiatal srácok, akik felvehetik a cuccokat. Csak megcsináltuk, és később és később már csak dühöngőket dobáltunk oda. Volt ez a szép külső terük, és mi csak ott rendeztük ezeket a hatalmas bulit.

Henry:
A szomszédok jöttek?

Dave:
Integetnének, de sajnos soha nem kaptuk be őket, de ez egy furcsa hely volt. Ennyire röviden, valószínűleg szívesebben éltem volna egy ilyen közös életterben.

Henry:
Nem tudom, úgy hangzik, hogy nagyon klassz volt.

Dave:
Jó volt visszanézni rá. Néha azt kérdeztem: "Mi a fenét csinálok az életemmel?" De sok pénzt megspórolt. Mindegy, most az egész gondolatmenetemet elvesztettem, úgyhogy menjünk innen. Köszönöm, hogy itt vagy, és köszönöm mindenkinek, hogy meghallgattál. Remélhetőleg ez érdekes számodra. Szerintem ez nagy trend lesz. Azt hiszem, ez az utolsó dolog, kicsit csalódott voltam, amiért jelenleg nem igazán lehet könnyen befektetni, úgy hangzik, ha csak egy rendszeres befektető vagy, nem pedig fejlesztő.

Henry:
De általában ilyenkor kell keresni ezeket a lehetőségeket, mert valaki korán be fog jönni, és kitalálja, hogyan tegyék ezt elérhetővé a nyilvánosság számára, hogy befektessenek. Szóval megpróbálnék a korai alkalmazó lenni, mert a kereslet nagy ott lesz.

Dave:
Összességében olyan, mintha minden alkalommal csinálnánk egy ilyen műsort, mint ez, és különösen a 3D nyomtatott házak esetében, nem könnyű, de aki ezt kitalálja, az ölni fog belőle. Tehát ha érdekel, kövesse Jayt, kövesse néhány más operátort. Talán tanulhat tőlük, vagy részt vehet benne, de reméljük, ez hasznos volt az Ön számára. Mindig igyekszünk az ilyen típusú új befektetési stratégiákat bemutatni, amelyek élvonalbeliek, mert ez a célunk. Szeretnénk megtudni, hogy az ilyen típusú epizódok hasznosak-e az Ön számára. Szóval, ha bármilyen gondolatod van az ilyen epizóddal kapcsolatban, üss meg az Instagramon, ahol én a thedatadelinél vagy Henrynél vagyok, te pedig a thehenrywashingtonnál, igaz?

Henry:
Így van.

Dave:
Rendben, akkor ossza meg velünk, mit gondol. Köszönöm szépen, hogy meghallgattál. Hétfőn találkozunk az On The Market újabb epizódjában.
Az On The Marketet én, Dave Meyer és Caitlin Bennett készítettem, a producer Caitlin Bennett, a szerkesztő Joel Esparza és az Onyx Media, a kutatást Pooja Jindal végezte, és nagy köszönet az egész BiggerPockets csapatnak. Az On The Market műsor tartalma csak vélemény. Minden hallgatónak függetlenül kell ellenőriznie az adatpontokat, véleményeket és befektetési stratégiákat.