2023-as kizárási előrejelzés: hamis zászló felfújt számokkal?

Dave:
Hé mindenki, üdvözöllek a piacon. Én vagyok a házigazdád, Dave Meyer. Ma csatlakozott a születésnapos fiú, Jamil Damji. Boldog születésnapot, haver.

Jamil:
Köszönöm. 44 volt.

Dave:
Wow.

Jamil:
Tudom. Hová telik az idő?

Dave:
Hogy érzitek magatokat?

Jamil:
44.

Dave:
Öregnek érzi magát? Fiatal?

Jamil:
Jó érzés, őszintén. Őrült év volt. Sok minden történt az ingatlanpiaccal és általában az élettel, de hálás vagyok mindezért, és rendkívül izgatott vagyok a Rickkel folytatott beszélgetés miatt.

Dave:
Igen, abszolút. Nos, akkora energiával rendelkezel, mint egy nálad fele idősebb ember, szóval szerintem egész jól csinálod.

Jamil:
Köszönöm.

Dave:
Igen, abszolút. És ez a beszélgetés nagyszerű. Jamil, valószínűleg júniusban vagy júliusban készítettünk vele interjút?

Jamil:
Igen, közvetlenül azelőtt, hogy a másik cipő leesett az ingatlanpiacon. És ez egy érdekes beszélgetés volt, és azt kell mondanom, hogy ez a kedvenc epizód az egész évben, amikor Rickkel beszélgetek, mert valódi betekintést kapsz a történésekbe a számok alapján, nem az érzelmek, nem a zsargon vagy a zsargon alapján. szenzációhajhász, csak adat. És mindig fontos odafigyelni arra, hogy mit mondanak a számok, szemben azzal, amit azok az emberek mondanak, akik történeteket próbálnak eladni.

Dave:
Teljesen. Igen, szerintem egyáltalán nem száraz. Nagyon szórakoztató, szórakoztató vele beszélgetni, de egyszerűen nem érzelgős a dolog miatt, ami szerintem nagyon fontos és kedves, hogy csak ilyen elfogulatlan objektív elemzést ad arról, hogy mi történik a piacon. És ebben az interjúban mindenre kitérünk. Lezárásokról, jelzáloghitel-kamatokról, az Egyesült Államok gazdaságáról beszélünk, mindenről, amit csak el tud képzelni.
Szóval, ez a műsor az év első bemutatója, tehát ha szeretnél előre látni, hogy mi fog történni 2023-ban, és mit keress ebben az évben, akkor igazán élvezni fogod ezt az epizódot. , mert Rick valóban pontos és objektív információkat nyújt, amelyek valóban hasznosak lesznek az Ön számára.

Jamil:
Egyetért. Jegyzetek srácok.

Dave:
Rendben, akkor tartunk egy kis szünetet, majd üdvözöljük Rick Shargát, az ATTOM Data Market Intelligence részlegének ügyvezető alelnökét. Rick Sharga, üdvözöljük újra a piacon. Köszönjük, hogy ismét csatlakozott hozzánk.

Rick:
Köszönöm, hogy visszatértem. Szerintem az első alkalom nem volt olyan rossz.

Dave:
Ó, ugyan már, nagyon éleslátó voltál. Valójában ez az egyik legnépszerűbb műsorunk. Kiváló munkát végzett, és nagyon örülünk, hogy újra itt lehetünk.

Rick:
Értékeld.

Jamil:
Úgy érzem, miután bármennyi ideig beszéltél Rickkel, valójában lényegesen okosabban hagyod abba a beszélgetést. Szóval, köszönjük, hogy mindannyiunknak segítette az IQ-nkat ma.

Rick:
Nagyon örültem, hogy Adam a Market Intelligence EVP-i címet adta nekem, mert ez az első alkalom, hogy pályafutásom során valaki használja az intelligenciát ugyanabban a mondatban a nevemmel, így ez mindig öröm.

Dave:
Nagyon okos volt tőled, hogy ezt megszervezted. Nos, Rick, utoljára nyáron voltunk nálad, és nagyjából elértük a lakáspiaci őrület csúcsát, legalábbis az eladási árak tekintetében. A dolgok sokat változtak az elmúlt néhány hónapban, és szívesen kezdenénk az Ön összefoglalójával vagy gondolataival arról, hogy mi történt 2022 második felében a nemzeti lakáspiacon.

Rick:
Nos, amikor legutóbb beszéltünk, valószínűleg emlékszel arra, hogy arról a tényről beszéltünk, hogy kezdtünk egy kis bizonyítékot látni a kereslet gyengülésére. Ez tulajdonképpen még az év elején kezdődött, és valóban a megfizethetőséghez kapcsolódott, mert a lakásárak továbbra is 15%-kal, 20%-kal emelkedtek éves szinten. Amikor a Federal Reserve úgy döntött, hogy felgyűri az ingujját, és ténylegesen kezeli az inflációt azáltal, hogy a Fed alapkamatának példátlan emelését hajtja végre, az valóban felforgatta a jelzáloghitel-piacokat, és azt láttuk, hogy a jelzálogkamatok megduplázódtak.
Freddie Mac szerint ez az első alkalom, ami egy naptári évben történt. Még soha nem láttuk, hogy a jelzáloghitelek kamatai megduplázódtak egy naptári év alatt, és ez csak kráteres megfizethetőség. Így azt tapasztaltuk, hogy hónapról hónapra csökkennek a lakáseladások mind az új, mind a meglévő lakásokban. Valószínűleg befejezzük ezt az évet, annak ellenére, hogy nagyon jól kezdtük, és valószínűleg 15-20%-kal kevesebb lakáseladással zárjuk ezt az évet, mint egy évvel ezelőtt.
Alapvetően a lakásárak felértékelődését láttuk. Olyan piacokat vizsgálunk, mint például Kalifornia, ahol az árak éves emelkedése most a 2–3%-os tartományba esik, ahol az év elején kétszámjegyű volt. És az országnak vannak olyan részei, ahol valójában az árak csökkenését tapasztaljuk. Az elmúlt négy hónapban egymás után láthattuk, hogy a lakásárak hónapról hónapra csökkentek. Ez nem feltétlenül szokatlan ebben az évszakban, de a csökkenés mértéke a szokásosnál erősebb volt. De ha belegondolunk, az átlagos havi jelzáloghitel törlesztőrészlete egy olyan háznál, amelyet egy éve vásárolt volna, 45%-ról 60%-ra nőtt attól függően, hogy hol tartózkodik az országban. És nem tudom, ti hogy vagytok vele, de amikor beszéltem a főnökömmel a 45-60%-os emelésről, udvariasan kuncogott, és azt mondta, menjek vissza játszani.
Szóval ez tényleg sok leendő lakásvásárlót kivert a piacról. Láttunk olyan kutatásokat, amelyek azt mutatják, hogy a vásárolni kívánt emberek 10–20%-a inkább a bérlés mellett döntött egy időre. A közönség számára ez azt sugallja, hogy van néhány lehetőség bérelhető ingatlanokra, családi bérleményekre, mert ha az emberek házat szeretnének vásárolni, magától értetődő, hogy esetleg egy lakást bérelnének. De az évet nagyjából csökkenő tendenciával fogjuk zárni. Valószínűleg ez is átkerül a következő évre.
Bár szerintem jövőre közel sem lesz olyan jelentős a lakáseladások visszaesése, mint idén. Tartsd észben a másikat… Aztán egy időre abbahagyom a beszédet. Egy másik dolog, amit kontextusban szem előtt kell tartani, az az, hogy 2021-ben kilépünk a szokatlanul erős lakáseladásokból. 2021 nem volt átlagos év a lakáseladások szempontjából. Ez jóval átlagon felüli év volt a lakáseladásoknál. Tehát nem lett volna meglepő, ha a számok egy kicsit visszatérnek. A 15-20%-os csökkenés azonban szigorúan és kizárólag a Fed intézkedéseinek és a jelzálogkamatokra gyakorolt ​​hatásának köszönhető.

Jamil:
Rick, amikor utoljára beszéltünk, a piac teljesen más helyen volt, és mindig próbálom megérteni, mi jöhet a sarkon. És a javítással foglalkozom. Írnom kellett pár csekket. Az arizonai Phoenixben vagyok, és az egyik olyan piac, amelyről beszélsz, és amely hatalmas fogrúgást fog megtapasztalni, a rúgásból itt implantáltam elöl.

Rick:
Amúgy gyönyörűen néznek ki. Soha senki nem tudná meg.

Jamil:
Köszönöm. Köszönöm. Köszönöm. A tények nekünk, rehabátoroknak szólnak, a dolgok most nem tűnnek igazán erősnek. A másik oldalon a lehetőségeket keresem, mert minden alkalommal, amikor ilyesmi történik, ott vannak a lehetőségek a felszín alatt. És már-már azon töprengek, hogy amit most látunk, az a nagyszerű átprogramozás, és ez az oka annak, amit most kitalálok. Mindannyian el vagyunk kényeztetve ezekkel a 2%-os és 3%-os jelzáloghitelekkel, amelyek olyan sokáig voltak a piacon, hogy rengeteg ember lépett be a területre és próbált belépni a lakáspiacra. Sok vásárló, sok ember soha nem engedi el az adósságát. Ragaszkodnak ahhoz a házhoz, még ha bérbe is tartják, nem fogják visszavezetni a terméket a piacra.
A Fed példátlan módon emelte a kamatokat, ahogyan Ön is leírta, és ez sok tevékenységet leállított, különösen az otthonteremtés terén. Így az építtetők teljesen elfordították a gombot a másik irányba, ahol visszatartják. Tehát megvan ez a készletünk, ami az olcsó adósság miatt el fog rándulni, az építők leállítják vagy lelassítják az építkezést, és azt láttuk, hogy a kereslet valóban kiegyenlítődik. És azt hiszem, mivel most olyan magasak a kamatok, amint elkezdünk 5% felé kúszni, meghúzzuk ezt a rugalmas szalagot, ahol mindannyian nagyon hálásak leszünk egy 5½%-os jelzáloghitelért.
Mert amikor ott áll, ahol most, amint átprogramozzuk azt, hogy 5½ vagy 5% olcsó, akkor azt gondolom, hogy őrülten sok vásárló fog berohanni a piactérre. És ezért érzem, hogy ez a nagyszerű átprogramozás. Látod, hogy ez 2023-ban eljön, és az én véleményem erről az ebédről?

Rick:
Nem, egyáltalán nem vagy kint ebédelni. A kérdésedre válaszolva az a probléma, hogy annyi mindent kell kibontani. Alapvetően csak öt különböző témát hozott fel, és ezek mind relevánsak, mind fontosak a piac számára. Tehát az utolsó kérdésre, miszerint az Ön szakdolgozata olyan, ami ebédre készül, nem, fel tudok vázolni egy olyan forgatókönyvet, amelyben a piac elég gyorsan helyreáll. Most mindennek a helyére kell kerülnie, de megtörténhet. Tehát mindenekelőtt még mindig van elfojtott kereslet, és ez nem az a fajta ostoba spekulatív kereslet, mint amit 2008-ban láttunk.
Ez demográfiailag meghatározott. Továbbra is nálunk van az ország történetének legnagyobb, 25 és 34 év közötti fiatal felnőtt korosztálya. Ez a családalapítás legfőbb kora. Sokan szívesebben birtokolnának, lehet, hogy rövid távra bérelniük kell, amíg kitalálják a dolgokat, de háztartást alakítanak. Ez hajtja a keresletet. A kereslet jelentősen lelassult, mert hirtelen azt a házat, amelyet meg akar venni, nem engedheti meg magának, vagy nem tud hitelt felvenni. De először a megfizethetőséget bontsuk ki, mert ez sok vásárlási tevékenységet hajt végre.
A zsámolynak három lába van, ha a megfizethetőségről van szó. Amire az elmúlt néhány évben megszállottan összpontosítottunk, az a lakásárak. Tehát nyilván a névleges lakásár, amire az ár ki van írva, az az, amire mindenki koncentrál, és új csúcson vagyunk. Még mindig új csúcson vagyunk. Ezt ellensúlyozta a zsámoly második lába, ami a jelzáloghitelek kamata volt. A történelmileg alacsony jelzálogkamatok pedig ellensúlyozzák az emelkedő lakásárakat, amint említette, a jelzáloghitelek esetében a 2%-os tartományban van. Ez lehetővé tette, hogy az emberek megengedhessék maguknak lakást, még akkor is, ha a lakásárak emelkedtek.
Ami szintén lehetővé tette, és ez az a láb, amit az emberek leggyakrabban figyelmen kívül hagynak a székletnél, az az, hogy a bérek nőttek. Tehát szokatlanul erős bérnövekedést tapasztaltunk az elmúlt néhány évben, amióta a kormány lehetővé tette, hogy a járvány kitörése után mindenki visszatérjen dolgozni. De 5-6%-os éves béremelés, bocsánat, ez nem tartott lépést a 15%-os és 20%-os lakásárak növekedésével. De valójában két-háromszorosa az ingatlanárak felértékelődésének. Tételezzük fel tehát, hogy a bérnövekedés továbbra is kb. Tételezzük fel, hogy a lakásárak leálltak, vagy egyes piacokon egy kicsit csökkennek. Lehetséges, hogy mivel az infláció a jelek szerint jó irányba halad, a Fed abbahagyhatja az agresszív kamatemeléseket, ami azt jelenti, hogy a jelzáloghitelek kamatai ebben a ciklusban tetőztek, és csökkenni kezd.
Tehát ha a jelzáloghitelek kamatai csökkennek, talán lassan, de csökkennek az év folyamán, a bérek erősek maradnak, a lakásárak kiegyenlítettek, valahol 2023-ban kezd sokkal megfizethetőbbnek tűnni, és elkezdenek jönni az emberek. vissza a piacra. Szóval nem tartom őrültnek a dolgozatodat. A másik dolog, ami megváltoztatja a vásárlók dinamikáját, az az, hogy a piac mindig alkalmazkodik az ingatlanárak emelkedésével vagy a kamatok emelkedésével. 2022-ben az volt a probléma, hogy a kamatemelés olyan hirtelen és súlyos volt. Szóval, hirtelen az a millió dolláros ház, az az 500,000 250,000 dolláros ház, amelyet néztél, nem jöhet szóba, és újra kell állítanod az elvárásaidat egy XNUMX XNUMX dolláros házzal kapcsolatban, amit nem néztél meg, és amit még csak nem is. korábban elgondolkodott.
Tehát eltart egy ideig, amíg a piac alkalmazkodik, de az Ön véleménye szerint, ha a kamatlábak visszacsorognak az ötösbe, akkor most talán nem egy 250,000 375 dolláros házat néz, hanem XNUMX-öt vagy négyet, és talán csak egy kicsit több időre volt szüksége, hogy megtakarítsa az előleget. Tehát jelentősen megváltoztatja a vásárlási dinamikát. És azt hiszem, igazad van, úgy gondolom, hogy az első negyed, talán a második negyedév, a második negyedév első része továbbra is egy kicsit lassabb lesz a szokásosnál, még az imént felvázolt forgatókönyv mellett is. De ahogy az év későbbi szakaszában lesz, úgy gondolom, hogy az emberek képesek lesznek alkalmazkodni, és ez egy kicsit megfizethetőbbnek tűnik, és látni fogjuk, hogy a vásárlási aktivitás visszatér.
Összességében tehát arra számítok, hogy a 2023-as lakáseladások csökkenni fognak, valószínűleg nem egészen 10%, talán valahol 5% és 10% között az idei évhez képest, de arra számítok, hogy az év második fele erősebb lesz az első félévhez képest.

Dave:
Rick, szerintem ez egy nagyszerű módja annak, hogy megmagyarázzuk a megfizethetőséget. És azt gondolom, hogy a lakásárak és a volumen iránya az Ön álláspontja szerint szinte teljes mértékben a jelzáloghitelek kamataitól függ. És a megfizethetőség miatt, ahogy mondtad, igaz? Jelenleg december közepén rögzítjük. Tegnap megtudtuk, hogy nagyon biztató inflációs nyomat jelent meg, és azt látjuk, hogy ma azt hiszem, a jelzáloghitelek kamata átlagosan 6.3 volt, ha 30 éves fix, valami ilyesmi.
Ha azt látjuk, hogy ott marad vagy lejjebb, véleményem szerint az emberek, ahogy Jamil mondta, megszokják, és visszaugranak a piacra, mert van demográfiai kereslet. De tud-e olyan forgatókönyvet készíteni, amikor a jelzáloghitelek kamatai emelkednek? Mert szerintem ez sok ember számára nagy kérdés. Van olyan forgatókönyv, amikor a jelzáloghitelek kamatai nem értek el csúcspontjukat, és visszamennek 7 vagy 8%-ra? Mert ha a szakértőket nézem, úgy tűnik, megosztottak. Van, aki azt mondja, hogy visszamegy az ötösre, van, aki azt mondja, hogy felmegy nyolcra. Tehát, még ha nem is gondolja feltétlenül, hogy ez meg fog történni, elmondhatja nekünk, milyen forgatókönyvnek kellene kibontakoznia ahhoz, hogy a jelzáloghitelek kamatai túllépjenek azon a szinten, ahol néhány héttel ezelőtt voltak, amikor az alacsony hetekben voltak?

Rick:
Igen, van egy-két forgatókönyv. Az egyik, a Fed dönthet úgy, hogy továbbra is agresszívnek kell lennie, vagy legalábbis agresszívebbnek kell lennie, mint amit a piac vár. És ez a fajta bizonytalanság, ez a fajta volatilitás kamatok emelkedését okozhatja. Az egyik dolog, amit szem előtt kell tartani, hogy a 30 éves jelzáloghitelek általában a 10 éves amerikai államkincstár hozamain alapulnak, és ez a két kamatláb kéz a kézben jár. És ez amolyan belső baseball-játék valószínűleg sok néző számára, de tarts ki velünk. Általában körülbelül 150-200 bázispont, vagy magyarul másfél-két pont a szpred. Tehát, ha a 10 éves kincstár hozama négy, a jelzáloghitel általában 5½ vagy 6%. Jelenleg a spread száz plusz bázisponttal rendelkezik.
Tehát, ha csak egy normális piacon lennénk, a jelzáloghitelek kamatai valószínűleg majdnem egy ponttal alacsonyabbak lennének, mint ma. Tehát már az ötösben lennél. Ennek egyik oka a piac bizonytalansága és volatilitása, valamint az a hiedelem, hogy a jelzáloghitelek kamatlábai csökkenésével a kamatok emelkedése óta felvett kölcsönök tömkelege kezd elmerülni. refinanszírozott. Ami azt jelenti, hogy ha a másodlagos piacon vesz jelzálogkölcsönt, nem fogja tudni megtéríteni a befektetését. A hitel egy-két éven belül megszűnik. Tehát az árképzési modell megrémítette a másodlagos piacot. Tehát a Fed tovább emelhet, mint amit az emberek várnak. Jelenleg a Fed alapkamatának csúcsa valahol 5%, 5¼% körül várható.
Ha túllépik ezt a küszöböt, az egyértelműen megemeli a jelzáloghitel-kamatokat. Tehát egy inflációs meglepetés vagy feltámadt tevékenység az egyik forgatókönyv. Őszintén nem látom ezt, de ez egy forgatókönyv. A másik a globális volatilitás, és nem sokat beszélünk erről, és ez egy olyan dolog, ami jóformán kívül esik az irányításunkon, de sok aggodalomra ad okot a globális gazdaságok felhalmozódása. Amikor ez megtörténik, gyakran látni, hogy sok külföldi tőke érkezik az Egyesült Államok kincstáraiba, és minél több külföldi tőke érkezik az Egyesült Államok kincstáraiba, annál alacsonyabb a hozam. Ez valójában tovább csökkentheti a jelzáloghitelek kamatait. Ennek az a másik oldala, hogy ha ennek a pénznek a külföldi gazdaságokban kell maradnia, és kevesebb tevékenység folyik a kötvények árának felemelésében, akkor azt láthatjuk, hogy a hozamok valóban növekednek. És ha ez megtörténik, akkor a jelzáloghitelek kamatai emelkednek.
De tényleg úgy gondolom, hogy sokkal nagyobb a valószínűsége annak, hogy a kamatlábak tetőznek, és fokozatosan csökkenni kezdenek, mint arra, hogy az árfolyamok visszamenjenek a hetesre, vagy ami még rosszabb, a nyolcasra. Nézze, vannak, akik azt mondják, a kamatlábak nyolc fölé fognak emelkedni. Vannak olyanok is, akik azt mondják, hogy az ingatlanpiac összeomlik, és 20-30%-os árcsökkenést fogunk látni. És hajlamos vagyok azt gondolni, hogy ezek az emberek valamit el akarnak adni, és valószínűleg nem olyasmit, amit te akarsz megvenni. Valójában tegnap kaptam egy Facebook-üzenetet anyám egyik kedves barátjától, és ezt nem én találom ki. Valójában küldött nekem egy üzenetet, amelyben megkérdezte, hogy ma összeomlik-e a lakáspiac.
Tehát valaki kiválasztotta a dátumot, amikor a lakáspiac összeomlik, és úgy tűnik, az egész interneten volt. És ha ingatlanbefektetéssel foglalkozik, ha házat szeretne vásárolni, ahol lakhat, akkor racionálisabban, logikusabban és őszintén, hosszabb távú szemszögből kell néznie a dolgokat. Mivel a piaci feltételek nap mint nap nagyon ingadozóak lehetnek, de idővel a lakáspiac hajlamos helyreállni, és nagyon-nagyon jól teljesít.

Dave:
Köszönöm, hogy elmagyaráztad. Azt hiszem, folyamatosan visszatérek ahhoz a két forgatókönyvhöz, ahol egyrészt javul az infláció, a Fed a lehető leggyorsabban leállítja a kamatemelést, ami lefelé viszi a jelzáloghitel-kamatot. Másrészt a Fed folyamatosan emeli a kamatokat, de ez recessziót okoz, ami általában véve csökkenti a kötvényhozamokat, és ez a jelzáloghitelek kamatait is csökkenti. Szóval, ez az oka annak, hogy én a maga táborába tartozom, ahol egyszerűen nem látom ezt az összeomlási forgatókönyvet, mert a legtöbb út és sok a bizonytalanság, de a legtöbb különböző forgatókönyv, amelyek kibontakozhatnak, legalábbis eredményez. a jelzáloghitel-kamatok stabilizálásában, ha nem a jelzálogkamatok csökkenésében. És tudom, hogy ez ijesztő, mert láttuk a jelzáloghitelek kamatainak megduplázódását, ahogy mondtad. De most megvan az erős lehetőség, hogy legalább egy kicsit stabilizálódni fog.

Rick:
Tudod, Dave, azt hiszem, az embereknek rá kell jönniük, hogy nagyon szokatlan körülmények között nézünk. A Fed az elmúlt öt-hat évben aggódott amiatt, hogy az infláció nem volt elég magas. 2%-os inflációt tűztek ki célul, és ez azért volt, mert a gazdaságban minden működött. Úgy értem, a gazdaságban minden működött, aztán valaki beleharapott egy denevérbe Kínában, és a következő dolog, amiről tudtuk, hogy a világ megváltozott. És a kormány hozott néhány olyan döntést, amelyek eleinte jónak tűntek, de kiderült, hogy gazdasági szempontból nem voltak nagy döntések, mivel valóban drámai módon túlstimuláltuk a gazdaságot. Egyik közgazdász barátom azt mondta, hogy a kormány egy hárombillió dolláros lyukat ütött ki, és megpróbált beletömni 15 billió dollárt.
Tehát 50%-kal növeltük a monetáris kínálatot, és azok, akik nem követik a közgazdaságtant, a baseball játékosokat a baseballkártyáik hátulján követik. A monetáris kínálat túltöltése inflációhoz vezet, és ettől le kell küzdened. Az más kérdés, hogy túlstimuláltuk a fogyasztókat, ezért úgy tűnt, hogy az országban mindenki ösztönzést kapott, és a munkanélküli segélyek drasztikusan megemelkedtek, ami munkaerőhiányhoz vezetett, ami bérnövekedéshez, a bérnövekedés pedig inflációhoz vezetett. Aztán a COVID miatt megszakadt az ellátási láncunk, ami a kereslet és a kínálat egyensúlyának felborulásához vezetett, így minden termék ára emelkedett. És Powell elnök úr, a Fed nagyon-nagyon átláthatóan azt mondta: „Alulbecsültük az inflációt, elszalasztottuk, sipítottuk.”
Tehát nemzedékenként egyszer volt ilyen, remélhetőleg világjárvány, ami felforgatta a gazdaságot, a kormány túlreagálta, túl sok ösztönzést fújt be a gazdaságba, ami mindig inflációhoz vezet. És a Fed túl későn lépett be, hogy megpróbálja lelassítani a dolgokat. Tehát túl agresszívnek kellett lenniük. Ismétlem, soha nem láttuk, hogy a jelzáloghitelek kamatai megduplázódtak egy év alatt, soha. És ha a dolgok nem változtak volna e szokatlan körülmények miatt, akkor nem láttuk volna, hogy a jelzáloghitelek kamatai emelkedtek volna 7%-ra. Felmentek volna ezekről a történelmileg alacsony szintekről, mert ez része volt a Fed ösztönzésének, hogy biztosítsa a lakáspiac stabilitását és a gazdaság stabilitását.
De szokatlan körülményekkel van dolgunk, amelyek szokatlan kiugrásokhoz vezettek a jelzáloghitelek kamataiban, és valójában a gazdaság többi része még mindig elég jól működik. Tehát még akkor is, ha jövőre recesszióval zárunk is, és valószínűleg valószínűnek tartom, hogy a Fed már túlkorrigált, és akkor is egyet fogunk zárni, akkor is elég rövidnek, meglehetősen enyhének kell lennie. recesszió, és nem lehet hosszú távú vagy borzasztóan negatív hatással az ingatlanpiacra.

Dave:
Igen, ez egy nagyszerű pont, mert az amerikai fogyasztó vagy lakástulajdonos helyzetéről akartam beszélni. Ön nagy szakértelemmel rendelkezik a letiltás és az üzlet ezen oldala terén. És abból, amit látok, annak ellenére, hogy a lakásárak csökkennek, és néhány nagy horderejű elbocsátás a nagy, jól ismert cégektől, úgy tűnik, általánosságban elmondható, hogy az amerikai fogyasztók meglehetősen tisztességes helyzetben vannak, és különösen a lakástulajdonosok még mindig fizetik a jelzáloghiteleiket. Ez helyes? Látsz valami mást?

Rick:
Nem, helyén vagy. Nemrég készítettünk egy jelentést a lakástulajdonosi tőkéről az ATTOM-nál, és mindenekelőtt még mindig rekordmennyiségű lakástulajdonos tőkéről van szó, 29 billió dollárról, ilyesmit még soha nem láttunk. És ez egy körülbelül 41 billió értékű lakásállományra vonatkozik. Tehát, ha megnézzük az emberek által viselt adósságterhelést, ez valójában nagyon-nagyon alacsony az ingatlanaik értékének százalékában. Megtudtuk, hogy a lakástulajdonosok körülbelül fele olyan, amit részvénygazdagnak nevezünk, ami azt jelenti, hogy lakásuk értékének kevesebb mint felével tartozik jelzáloghitellel. És érdekes módon a jelenleg letiltás alatt álló hitelfelvevők 93%-a ténylegesen pozitív tőkével rendelkezik, ami teljesen az ellenkezője annak, ahol a nagy pénzügyi válság idején voltunk, amikor a lakástulajdonosok harmada víz alatt volt, és szinte mindenki, akit a letiltás alatt tartottak, fejjel lefelé.
Tehát még akkor is, ha vannak olyan emberek, akiket kizártak, nekik lehetőségük van egy puha landolást létrehozni. Tehát, ha rövid távú pénzügyi nehézségekbe ütköznek, elképzelhető, hogy akár a hitelüket is refinanszírozhatnák a hitelezőjüknél, ha most valahogy felépültek. De ha nem is tehetik, lehetőségük van eladni otthonukat, mert ahogy arról korábban is beszéltünk, még mindig van kereslet. Ha egy ingatlant megfelelő áron hoz a piacra, akkor el tudja adni. De jelenleg nincs kizárási problémánk. A letiltási tevékenység szokásos szintje a múltban a hitelek körülbelül 1%-a. Tehát ez a mai piacon körülbelül 550,000 XNUMX lakás lenne a kizárás valamely szakaszában.
Ehelyett körülbelül 260,000 60-ünk van. Tehát a kizárási tevékenység historikusan szokásos szintjének körülbelül a felén, és a világjárvány előtti szint körülbelül 2023%-án futunk. Tehát annak ellenére, hogy a lefoglalási számok ebben az évben fokozatosan emelkedtek, valószínűleg csak XNUMX közepén vagy végén térünk vissza a normál szintre a jelenlegi aktivitási ráták alapján. Tehát ne feledje, hogy megduplázhatjuk a a mostani letiltásunk, és ez visszaállítana minket a normális kerékvágásba. A hitelek minősége pedig az elmúlt évtizedben rendkívüli volt. A hitelezők nagyon kevés kockázatot vállaltak, a hitelfelvevők magasan képzettek. És a te véleményedre, Dave, továbbra is időben fizetnek, még akkor is, ha víz alatt vannak.
És azt gondolom, hogy ezt fontos szem előtt tartani az emberek, mert az utóbbi időben sokat foglalkozom ezzel a kérdéssel. Csak azért, mert a hitelfelvevő víz alá kerül, még nem jelenti azt, hogy elzárják. A kettő csak marginálisan kapcsolódik egymáshoz. És csak hogy egy adatot adjak, ma országszerte a lakástulajdonosok körülbelül 6%-a vesz igénybe hitelt. És az imént említettem, hogy a hitelfelvevők fél százaléka lefoglalás alatt áll. Ez azt jelenti, hogy a többi ember időben teljesíti a fizetését. Némelyikük pedig a nagy recesszió óta a víz alatt volt, és olyan piacokon, amelyek valójában soha nem tértek vissza teljesen. De továbbra is fizetnek, mert egy bizonyos ponton pozitív tartományba kerülnek.
És őszintén szólva, sok esetben olcsóbb nekik folyamatosan törleszteni a jelzáloghitelüket, mintha postán küldenék a kulcsokat a banknak, és megpróbálnának bérelni. Tehát a kettő nem igazán függ össze. Most, ha a víz alatt van a kölcsön, és végkielégítésbe kerül, sokkal-sokkal nehezebb sikeresen megoldani. De a víz alatti helyzet nem az, ami az embereket az elzárásra készteti. Ez még mindig valamiféle háztartási pénzügyi katasztrófa, munkahely elvesztése, bevételkiesés, családhalál, válás, váratlan orvosi számlák, valami ilyesmi az, ami az embereket elzárja. Ígérem, elkezdi majd olvasni a szalagcímeket arról a fenyegető veszélyről, hogy egyre több hitelfelvevő kerül a víz alá, miközben a lakásárak növekszik vagy csökken.
Tegnap le kellett sétálnom egy riporternőt a párkányról, mert egy jelentést olvasott, amely szerinte a hitelfelvevők 8%-a hirtelen víz alá került. Azon hitelfelvevők 8%-a, akik az elmúlt évben nagyon alacsony előleggel vettek fel kölcsönt, és akik olyan piacokon éltek, ahol az árak csökkentek, most víz alatt voltak. És úgy voltam vele, hogy ez a hitelfelvevők százalékának töredéke. A főcímek azonban figyelmeztetni fogják, hogy a víz alatti kölcsönök e fenyegető válsága hamarosan utolér bennünket. És néha megőrjít, de azt hiszem, elfoglal, és ez foglalkoztat. Szóval, ez nem rossz dolog.

Jamil:
Rick, nagyra értékelem az információt, és nem tudnék jobban egyetérteni Önnel a kizárási helyzetet illetően, és abban, hogy hol tartunk országosan a méltányosság tekintetében, és ha valóban van sebezhetőség. És egyetértek, nem hiszem, hogy valóban létezik. Természetesen azt gondolom, hogy a szenzációhajhászság mindig eladja vagy vonzza a szemet, és ezért ezt mindig látni fogjuk. De ingatlanbefektetőként és a BiggerPockets közösség számára, akik szeretik hallani az Ön meglátásait, Dave meglátásait és az én poénjaimat, szeretném megérteni, hol rejlik a lehetőség, mert ez a tény számomra. készpénzes vásárló vagyok. Túlnyomórészt nagykereskedéssel foglalkozom, de kezdek ingatlanokat tartani, mert azt láttam, hogy fáradtság van.
Eladók most, akiknek helyzetük van, akiknek el kell adniuk, nem a te személyed, aki csak fejleszteni vagy költözni akar, mert már nem szereti a nappalijuk méretét, vagy nem csak a kozmetikai cuccokat, hanem valós okokat az eladásra. Fáradtság van a piacon, és ezt a fáradtságot igazán ki tudtam használni, és vásárolni tudtam. Például a minap mondtam Dave-nek, hogy van egy ingatlan a környékemen, ez egy 2 millió dollár plusz környék. Ezt a házat éppen júliusban értékelték 1,000,005 800 950-re, és néhány napon belül le fogom zárni, XNUMX-nál XNUMX-nél, és veszek kettőt a környékemen, ugyanilyen helyzetben.
És ezért érzem a fáradtságot, és ezt kihasználom, mert ingatlanbefektető vagyok, és ezt csináljuk. És mindazt a méltányosság, amit leírtál, és amelyen a lakástulajdonosok ülnek, hajlandóak elcserélni, hogy feloldják a fáradtságot, hogy ki tudjanak lépni a helyzetből. Ez az egyik lehetőség, amit látok. Lát-e más lehetőségeket, amelyeket mi ingatlanbefektetők szemügyre vehetünk és bevethetünk annak érdekében, hogy 2023 végétől 2024-ig jobb alapokra helyezkedjünk?

Rick:
Szeretnék tehát gratulálni, amiért felelős voltál az emberek által a csökkenő lakásárakról szóló hírekért. Szóval jó munkát Dave és Jamil. Nem, vannak lehetőségek. Általában ez az év legjobb időszaka a vásárlásra, mert kisebb a kereslet a piacon. Így kevesebb a verseny a rendelkezésre álló eszközökért, és a lakástulajdonosok általában egy kicsit hajlandóbbak tárgyalni az évnek ebben a szakaszában a verseny hiánya miatt. Tehát általánosságban elmondható, hogy az ország legtöbb részén valahol november vége és január közepe között van a legalkalmasabb időszak a viszonylagos akciók keresésére. Másodszor, ha valaki éppen most árul, fel kell kérdeznie magadtól, hogy miért árul, és kell-e eladnia.
Tehát pontosan helyesen cselekszel. Személy szerint úgy gondolom, hogy az egyik oka annak, hogy 2023 nagy részében alacsony marad a készletszint, az az, hogy az emberek, akiknek nem kell eladniuk, nem fognak eladni. Tökéletesen boldogok, ha ott ülnek a 3½%-os jelzáloghitelükkel, és nem cserélik el a hanyatló piacra egy drágább házra 7%-os jelzáloghitel mellett. Ha ezt nem kell megtenniük, akkor nem fogják megtenni. Tehát, ha látja, hogy valaki eladja, legalább felteszi a kérdést, hogy ez egy kényszerértékesítés? Muszáj eladniuk? És ha igen, akkor van némi tárgyalási befolyás. Szóval szerintem ennek van némi értelme. Továbbra is szeretné követni az árképzési trendeket. Valószínűleg 5%-os árcsökkenésre számítunk országosan a lakásárak terén. Fannie Mae jövőre előrejelzése szerint az árak januártól decemberig körülbelül másfél ponttal csökkennek, és ez egy nagyon lokális korrekció lesz.
Tehát oda kell figyelni a helyi piaci aktivitásra. Például Kaliforniában az árak valószínűleg átlagosan körülbelül 10%-kal csökkennek. Az öböl térségében jelenleg azt látjuk, hogy egyes szinteken az árak már 20%-kal esnek. De ha a délkeleti államokban tartózkodik, előfordulhat, hogy egyáltalán nem csökkennek az árak, mert továbbra is a népesség növekedését és a munkahelyek növekedését tapasztalja. Tehát lehet, hogy az árak nem emelkednek 20%-kal évente, de még mindig 2-3%-kal. Tehát meg kell keresnie azokat a helyi piaci lehetőségeket, és ki kell találnia, mi a megfelelő keverék az Ön számára. És ismételten, ha olyan piacon tartózkodik, ahol csökkennek az árak, akkor lehet, hogy bérelhető ingatlant vásárol, mert nem kell aggódnia az azonnali lakásár-emelkedés miatt. Ha olyan piacot néz, ahol az árak emelkednek, akkor ez egy jobb lehetőség a lapozásra, mert a békaláboknak valóban árfelértékelődésre van szükségük ahhoz, hogy az idő nagy részében elérjék a számukat.
A másik lehetőség, megemlítettük, hogy nincs egy csomó letiltás, de ha azon a piacon fogsz játszani, keresve a lehetőségeket, akkor legalább a fejedben meg kell változtatnod a modellt attól a ponttól, ahol voltunk az utolsó ciklus. Említettük, hogy legutóbb hány hitelfelvevő volt a víz alatt a hitelén. Ez azt jelentette, hogy csak akkor szabadulhattak meg az ingatlantól, ha a bank beleegyezett a shortolásba. És sok volt belőlük, de nem sok az elzárt személyek számához képest. Sok ingatlan nem kelt el az aukciókon, mert a bankok nem tudták elég alacsony árat megadni ahhoz, hogy a befektetők működjenek a számok. Tehát a bankbankok felszámolták az ingatlanok többségét a letiltásban visszaszerezve, és ezért volt értelme a befektetőnek megvárni, míg a bank visszaszerzi azt, megvárni, míg az ingatlan visszakerül a piacra, és akkor tárgyalni a bank tulajdonában lévő ingatlanokról, REOs.
Ez ezúttal nem történik meg. Említettem, hogy a kizárási tevékenység összességében a pandémia előtti szint körülbelül 60%-át teszi ki. A REO-aktivitás, a banki visszavásárlások körülbelül 30%-át teszik ki a járvány előtti szintnek. Tehát azt látjuk, hogy egyre több elzárás kezdődik, de egyre többen adják el otthonaikat a kizárás korai szakaszában, a kizárási aukció előtt. Az aukcióra kerülő ingatlanok pedig körülbelül 70%-os áron kelnek el, ami körülbelül kétszerese annak, mint amit általában eladnak. Így kevesebb ingatlan kerül árverésre, kevesebb ingatlan jut túl az aukción, és kerül vissza a hitelezőkhöz. Az FHA-nak van egy CWCOT nevű programja, amely inkább belső baseball-cuccok, tulajdonjog-igazolás nélkül adják át, és minden FHA-tulajdont, amely nem adja el az aukciót, egy online aukciós céghez rendeli egy második esélyű eladásra, és ilyenkor általában csökkentse egy kicsit az árakat.
Tehát, ha Ön egy befektető, aki REO-kra vár, és banki ingatlanokra vár, akkor ezúttal nem ott lesz a lehetőség. Ezúttal a letiltás korai szakaszában kell megtalálnia azokat a hitelfelvevőket, és ha nem tud megegyezni velük az aukció előtt, akkor készen kell állnia az aukcióra. És itt jön valaki, mint te, Jamil, készpénzes vásárlóként, mert a legtöbb ilyen aukcióhoz készpénzre vagy pénztári csekkre van szükség. A mai piacon pedig óriási előnyben van, ha készpénzes vásárló, mert mindenki más 6½, 7%-os hagyományos jelzáloghiteleket és befektetői kölcsönöket néz, amelyek 10-12%-os fedezetűek. hídfinanszírozást kapnak. Tehát még mindig vannak lehetőségek, de szorgalmat kell tennie.

Dave:
Nos, köszönöm Rick, ez nagyon hasznos. Úgy gondolom, hogy ismét nagy a félelem a szalagcímekkel, és sokkal józanabb véleményt adsz arról, hogy mi történik, és nagyon jó elemzést adsz arról, hogy hol rejlik a lehetőség. Mielőtt elmennénk innen, szeretnélek kérdezni valamiről, amit említettél, amikor éppen a show előtt beszélgettünk, vagyis hogy az ATTOM-nál, a cégnél, ahol dolgozol, kiadott egy jelentést a javítási és átfordítási tevékenységről. Mesélnél egy kicsit arról, hogy mit tanultál?

Rick:
Igen, és mindenki számára, akit érdekel, van egy piaci betekintési szakasz a weboldalunkon, ahol ingyenesen közzétesszük ezeket a jelentéseket. Tehát még csak nem is kell fizetni, de nemrégiben kiadtuk a javításról és átfordításról szóló jelentést, amely 2022 harmadik negyedévében történt átfordulásokkal foglalkozott. Ez egy klasszikus jó és rossz hír volt, Dave. A jó hír az, hogy a negyedévben több mint 92,000 22 átfordulás történt, ami a harmadik legmagasabb szám az eddigi rekordokban. És az elmúlt XNUMX év adatait néztük, szóval ez elég jó szám. A rossz hír az, hogy ez a harmadik egymást követő negyedév, amikor ez a szám csökken. Tehát a tendencia az, hogy kevesebb az átfordulás, és az igazán rossz hír az, hogy a bruttó nyereség és a bruttó haszonkulcs is csökkent, és a bruttó nyereség egyszerűen az az ár, amelyért az ingatlant eladták, szemben azzal az árral, amelyért megvásárolták.
Ezután a haszonkulcs az a százalék, amelyet ez a nyereség képviselt az eredeti vételárhoz képest. Tehát ez nem számít bele olyan dolgokba, mint az anyagköltségek, a munkaerő, a finanszírozás, és tudjuk, hogy ezek a költségek mind emelkedtek. Tehát ez nem ideális piac a békaláboknak. Az ideális piacokon nagy a kereslet, alacsony a kínálat és gyorsan felértékelődnek az árak. És a cseresznye a cseresznye az alacsony finanszírozási kamatlábak, és már láttuk ezeket a feltételeket, még mindig van kereslet, de ez gyengült. Az árak kiegyenlítettek vagy esetenként csökkenőben vannak, drágább a finanszírozás, tovább tart az értékesítés, az anyag- és munkaerőköltségek, valamint a finanszírozási költségek mind magasabbak. Tehát, ha a javítással foglalkozik, akkor most tényleg jónak kell lenned matematikából.
Rendkívül óvatosnak kell lennie, hogy ne fizessen túl a megvásárolt ingatlanért. Nagyon-nagyon óvatosnak kell lennie, hogy ne becsülje alá a javítási költségeket, és ne becsülje alá az ingatlan költöztetéséhez szükséges időt. És mellesleg nem azokról a piacokról beszélünk, ahol 60 vagy 90 napba telik egy ingatlan eladása, amikor az indulásra kész. A legtöbb piacon még mindig néhány hétre számítunk, de ez több a tavalyi pár naphoz képest. Tehát számolnia kell ezekkel a költségekkel. Nem akarok senkit kiszemelni, de tudod, hogy nehéz piac, amikor egy Zillow-ajánlat negyedévente 352 millió dollárt veszít, majd az Opendoor egymilliárd dollár elvesztésével nagy változásnak tűnik.
És ismétlem, ezek valójában nem fix és flip modellek, hanem arbitrázs modellek, de csak azt mutatja meg, hogy mi történhet, ha rosszul csinálja az árazási modellt, és ezt nagy léptékben teszi. Hibát követ el egy háznál, ami talán több ezer dollár, vagy több ezer háznál, és ez több százmillió dollár. Tehát ez csak azt mutatja, hogy még azok a cégek is, amelyektől azt várják, hogy egy kicsit professzionálisabbak, kicsit kifinomultabbak a modelljeikben, hibáznak, követnek el nagy, nagy, nagy hibákat, és elbocsátják a személyzet egyharmadát, mert azokból a hibákból. Tehát ez csak azt mutatja, hogy úszógumiként nagyon-nagyon meg kell élesíteni a ceruzát ebben a ciklusban.
És ez egy figyelmeztető megjegyzés azoknak, akik csak most kezdenek bele az üzlet ebbe a részébe. A piac időzítése nehéz lehet, de ha rossz időpontot választ, a piac tetején vásárol, és alábecsüli a javítási költségeit, akkor elég csúnya forgatókönyvet lát erre a forgatókönyvre. Jó alkalom tehát arra, hogy kapcsolatba lépj valakivel, például a BiggerPockets-szel, ahol sok oktatást szerezhetsz, sok olyan eszközt és terméket szerezhetsz be, amelyre szükséged van ahhoz, hogy megbizonyosodj arról, hogy helyesen cselekszel. És természetesen mindig hallgasd az On the Market Podcastot, mert onnan kapsz minden megfelelő információt.

Jamil:
Rick, nagyon köszönöm ezt a meglátást. Kicsit mélyebbre akartam ásni, és a saját személyes tapasztalataim alapján, számos átfordítással kapcsolatban, van egy tucat ilyen, ami folyamatban van, és azt láttuk, hogy az árban 750 és XNUMX millió között van. felére elszállt a kereslet. Csekket kellett írnunk, hogy kilépjünk az ügyletekből, és kikerüljenek a könyvelésből. Azonban az induló otthonban, az első lakásvásárlói árkategóriában még mindig kereskednek ezek az ingatlanok, és valójában még mindig nagy a kereslet. Amikor összeállítottátok ezt a jelentést, találtátok-e ezeket a különbségeket, és van-e olyan alszakasz a fix and flip piacon, amelyre az üzletemberek összpontosíthatnának, hogy továbbra is átvészelhessék ezt a vihart, és ne tapossák a vizet. elveszítik a legénységüket, és összecsukódnak, amíg a dolgok nem kezdenek helyrejönni?

Rick:
Igen, de mielőtt odamennék, hadd dobjak ki egy másik forgatókönyvet neked, és tudom, hogy ezt csinálod. Korábban említetted. Egy tipikus flippernek nehéz dolga manapság a számok ceruzával kirajzolódnia, de van lehetőség bérelhető ingatlanokra. Azt hiszem, korábban említettük, hogy azoknak az embereknek 10-20%-a, akik úgy gondolták, hogy vásárolni fognak, úgy döntöttek, hogy inkább bérelnek. Logikus érvet hozhat létre, hogy ha házat akarnak venni, akkor inkább házat bérelnek, mint lakást. Talán több helyre van szükségük, bármi is legyen.
Tehát továbbra is van lehetőség egy családi bérleményre, és úgy gondolom, hogy ez a lehetőség tovább fog növekedni. Nos, ha ön ugráló, akkor előfordulhat, hogy nincsenek folyamatai és üzleti eljárásai a bérlemény tulajdonosává váláshoz, de minden bizonnyal azonosíthatja ezeket az ingatlanokat, és lehet, hogy nagykereskedővé válhat, megtalálhatja azokat az ingatlanokat, amelyekben lehetőség van, és eladhatja azokat az embereknek. akik bérelhető ingatlanokat szeretnének, és ezzel némi nyereségre tesznek szert anélkül, hogy az ingatlan megvásárlásának, javításának és birtoklásának kockázata lenne. Szóval, ez egy lehetőség.

Jamil:
És mellesleg soha nem fizettem érte.

Rick:
Nem. Ez most egy valós lehetőség, és vannak olyanok, akik rövid távon, mivel nem hatalmasak, bérbeadó ingatlantulajdonosokká válnak, mert a ház megtalálásához, megvásárlásához és javításához szükséges készségek ugyanazok. . Most már csak az a kérdés, hogy rövid távon gazdálkodjunk, esetleg találjunk valakit, aki megteheti. De ez azt jelenti, hogy az eredeti kérdésedre nagyon tág értelemben beszélek, Jamil, de ugyanazt látjuk, amit te a piacodban. Ez a magasabb végén a kereslet egy kicsit nagyobb mértékben száradt ki, mint a belépő szinten. És ez nagyjából az egész országban igaz. Valószínűleg van itt-ott néhány kiugró, de általában véve ezt látjuk. Nagyon kevés a belépő szintű készlet.
Tehát, ha olyan ingatlant talál, amelyet felújított, javított ingatlanként vissza tud hozni a piacra, valószínűleg jó lehetősége lesz eladni és elfogadható áron eladni. Nálad is nagyobb a verseny, mert a nagyobb intézmények ott keresnek bérleményt. Ott keresnek ingatlanokat a családi bérbeadók, kisebb befektetők. És nyilvánvalóan itt keresnek először ingatlant a vásárlók. Tehát nem könnyű megtalálni ezeket a megvásárolható és javítható ingatlanokat, de ha a piac egy olyan részét nézi, amely egészségesebb, mint mások, akkor azt a belépő szintet, és még azt is mondhatnám, hogy sok olyan piacon, amely felfelé halad középszintű, még mindig elég nagy kereslet tapasztalható.
Ha egyszer a felső középső rétegbe és a magasabb szintű tulajdonságokba kerül, akkor valójában két problémát lát. Látod, hogy a piaci kereslet mérséklődik, de a felértékelődés szempontjából a leggyengébb árakat is látod ezeken a magasabb szinteken. Ezért van az, hogy az olyan helyeken, mint San Francisco, jelentősebb árcsökkenés tapasztalható olyan helyeken, mint, nem tudom, Des Moines, Iowa.

Jamil:
Köszönöm.

Dave:
Rick. Azt hiszem, ezt egész nap csinálhatnánk, de hamarosan el kell tűnnünk innen. Szerinted van még valami, amit a közönségünknek tudnia kell az új év felé, amit még nem foglalkoztunk, amit fontosnak tartana szem előtt tartani?

Rick:
Jaj, nem tudom. Beszéltünk a befektetési stratégiákról, a gazdaságról, a lakáspiacról. Azt hiszem, az lenne a búcsúzó gondolatom, hogy óvakodj a hype-tól. Sok komor és végzetes dolgot fogsz olvasni. Valószínűleg vannak olyan hallgatóid, akik várják és nyálazzák azt a piaci összeomlást, amelyet a YouTube-on lélegzetelállítóan hirdetnek. És azt mondanám, ne várj. A piac időzítése szinte lehetetlen. Ha kiszámolja és kirajzolja a számokat, ideje továbblépni. És ez igaz, függetlenül attól, hogy megjavítani és átfordítani, bérelt ingatlant vásárolni vagy házat vásárolni, ahová beköltözhet. Ez egy érdekes forgatókönyv abból a szempontból, hogy ha talál egy ingatlant, amelyet megengedhet magának, és amelyet egy ideig megtartani fog, akkor valójában egy olyan forgatókönyvet láthat, amelyben két év múlva a havi törlesztőrészlete alacsonyabb lesz, mint ma, és ez nem olyasmi, amit valószínűleg látni fog, ha ingatlant bérel, mert a bérleti ára minden évben jócskán emelkedni fog.
Szóval, azt mondom az embereknek, különösen azoknak, akik egy ideig birtokolni fognak egy ingatlant, hogy ha találnak valamit, ami a számok szerint működik, ne várja meg, amíg a piac mélypontra kerül. Egy kis rövid távú ingadozással együtt lehet élni. Az Ön árai 2½, 3%, 5%-kal csökkennek, és vissza fognak jönni. És történelmileg visszamegyünk az elmúlt száz év lakásáraira, csak egyszer volt, amikor a piac 20%-ot esett, és egy ideig ott is ragadt, és ez volt a nagy recesszió. De a lakásárak nem emelkednek minden évben, de idővel folyamatosan emelkedtek évről évre, évről évre. Tehát ne higgyen a hype-nak, ne essen pánikba, de legyen olyan óvatos, amennyire csak lehetséges, mielőtt meghozza ezeket a döntéseket. Ne gondolja túl, de mindenképpen számolja ki, és ellenőrizze kétszer.

Dave:
Rendben. Nos, köszönöm, Rick. Nagyra értékeljük ezeket a búcsúszavakat, és határozottan egyetértünk. Az embereknek… Legalább az egész cikket olvassák el, nem? Sokszor csak az emberek reagálnak a címre, és így hangzik: „Nos, elolvastad a cikk többi részét? Nem volt olyan rossz.” Szóval remek józan tanács. Nagyra értékeljük, Rick. Rick Sharga az ATTOM Data Market Intelligence részlegének ügyvezető alelnöke. Rick, ha az emberek kapcsolatba akarnak lépni veled, hol tegyék ezt?

Rick:
Szóval, megtalálsz a LinkedInen vagy a Twitteren, Rick Sharga, bármelyik nagyon egyszerű. Ha kapcsolatba szeretnél lépni velem a LinkedIn-en, feltétlenül említsd meg az On the Marketet vagy a Jamil and Dave-et, hogy tudjam, nem tartozol azon őrültek közé a LinkedIn-en, akik álnéven nyúlnak kapcsolatba. Azt is megtalálod, említettem az attomdata.com-ot. Van egy piaci betekintési részlegünk. Mindenhol jelen vagyunk a közösségi médiában, de minden héten ingyenes jelentéseket teszünk közzé a lakáspiac minden területéről. Kövess tehát minket bátran, és nagyon várom, hogy sokakkal találkozhassak.

Dave:
Rendben. Még egyszer köszönöm, Rick. Hat hónap múlva vissza kell jönnünk. Azt mondta, hogy 2023 második fele nagyon eltérő lehet, ezért mindig visszatérünk a lakáspiac ezen sarkalatos pontjaihoz, ha hajlandó újra csatlakozni hozzánk.

Rick:
Mindig élvezd a beszélgetést srácok. Bármikor.

Jamil:
Nos, hallottátok srácok. Rick azt mondta, legyen nagykereskedő az új évben. Mit gondolsz, Dave?

Dave:
Ezt legalább a levegőben tanúsíthatom, még nem láttam, hogy Jamil fizetett volna Ricknek, hogy ezt mondja.

Jamil:
Nem.

Dave:
Lehet, hogy privátban csinálta.

Jamil:
Ez egy igazi dolog. Úgy gondolom, hogy csodálatos lehetőségek rejlenek, és különösen, ha a 2023-as stratégiát keresi, gondolja át igazán, és beszéljen a fórumon élőkkel. Beszélgessen az emberekkel a BiggerPockets-en, és tényleg, tényleg rendbe hozza az eszét, megértse a biztosítási szerződéseket, és találja ki a számokat. Ahogy Rick mondta, élesítse meg a ceruzát, és sikerülni fog.

Dave:
Szeretem, hogy ez az első előadásunk az új évben, mert szerintem Rick nagyon jó információkat ad, ami nem túl rózsás, de rámutat arra, hogy vannak lehetőségek, és sok olyan dolog, amit olvasol félelem alapú, és valójában nem tényeken alapuló. Tehát, ha 2023-ban szeretné bővíteni portfólióját, vagy először ingatlanügyekkel foglalkozni, remélhetőleg sok jó leckét kapott abból, amit Jamil és Rick ma megosztott veletek. Furcsa érzés, mert december közepén rögzítjük, de azt hiszem, boldog új évet mindenkinek, aki hallgat.

Jamil:
Boldog Új Évet.

Dave:
Nagyon nagyra értékeljük. Nagyon jó évünk lesz. Sok mindent kínálunk Önnek az On the Market oldalon. Nagyra értékeljük, hogy meghallgatta, és sok sikert kívánunk mindenkinek ingatlanbefektetési és gazdasági helyzetében 2023-ban. Jamil, hol találjanak meg az emberek?

Jamil:
Megtalálsz a YouTube csatornámon a youtube.com/jamildamji címen. Nézz be engem is az IG-n. Úgy érzem, Rick, logikus, hogy ő a LinkedInen és a Twitteren, én pedig az Instagramon és a TikTokon.

Dave:
Igen, ez megteszi. Az a nyom. Márkán van az biztos.

Jamil:
Boldog új évet, srácok.

Dave:
Teljesen. És van egy YouTube-csatornánk is az On the Market és a BiggerPockets számára. Megnézheti ezeket, ha többet szeretne hallani tőlem, Jamiltól vagy bármely más On the Market paneltagtól. Mindenki másnak a piacon, Jamesnek, Kathynek és Henrynek, akik ma nem lehetnek itt, boldog új évet, és köszönöm, hogy meghallgattak.
Az On the Market című filmet én, Dave Meyer és Kailyn Bennett készítettem. Producer: Kailyn Bennett. Vágó: Joel Esparza és az Onyx Media. Pooja Jindal kutatása. És nagy köszönet az egész BiggerPockets csapatnak. A Piacon című műsor tartalma csak vélemény. Minden hallgatónak függetlenül kell ellenőriznie az adatpontokat, véleményeket és befektetési stratégiákat.