Les origines exactes de l’expression ne sont pas claires, mais le dictionnaire d’argot de John Camden Hotten indique qu’elle a été utilisée à la suite de la folie des investissements ferroviaires dans les années 1840. À cette époque, il s’agissait de rassurer les investisseurs, puis de tourner leur attention vers des rendements immobiliers plus lents et plus réguliers après les dégâts qu’ils avaient subis dans la frénésie spéculative entourant la naissance du transport ferroviaire de masse dans l’Angleterre victorienne.
Comme lors de l’effondrement des dot.com en 2001 et maintenant de la frénésie d’alimentation des cryptomonnaies, une fois la poussière retombée, la nouvelle technologie sous-jacente s’est avérée solide à long terme pour les entreprises durables. Qui remet encore aujourd’hui en question (à part peut-être les détenteurs d’abonnements de Southern Rail qui souffrent depuis longtemps) les avantages du voyage en train ? Les pratiques brutales, telles que les prospectus trompeurs, le paiement de dividendes à partir du capital et la fraude pure et simple, étaient les véritables causes de la détresse des investisseurs.
Les investisseurs prudents optant pour la sécurité relative des actifs immobiliers à la suite de la folie ferroviaire et les détenant à long terme auraient certainement été largement récompensés, littéralement, selon un nouveau document de recherche rédigé par des économistes de l'Université de Californie-Davis. , l'Université de Bonn et la banque centrale allemande, la Bundesbank.
Le document a minutieusement documenté les rendements annuels de toutes les principales classes d’actifs de 1870 à 2015 dans 16 pays développés, dont les États-Unis, le Japon, l’Allemagne et le Royaume-Uni. La principale conclusion est que l’immobilier arrive en tête. Il semble que la confiance instinctive que les investisseurs accordent régulièrement aux actifs physiques plutôt qu’aux actifs financiers moins tangibles soit entièrement justifiée par les données.
En moyenne, le rendement annuel du logement au cours de cette période de 150 ans était d'un peu plus de 7 % après ajustement à l'inflation, selon l'étude. Cela se compare à un peu moins de 7 % pour les actions et à 2.5 % pour les obligations. Dans le même temps, les risques associés à l’investissement dans le logement étaient moindres. Selon les mesures standards d’incertitude, le logement était environ deux fois moins risqué que les actions, et légèrement moins que les obligations.
Les résultats contredisent les théories conventionnelles de valorisation des actifs, qui suggèrent que les actifs à risque plus élevé devraient avoir des rendements plus élevés pour compenser le risque supplémentaire. Mais ils correspondent probablement à l’intuition de nombreux investisseurs amateurs.
Certaines mises en garde s’appliquent aux conclusions de l’étude. Notamment, les résultats n’étaient pas uniformes d’un pays à l’autre. Le rendement supplémentaire de l'investissement dans le logement plutôt que dans les actions en France, par exemple, était de 3.3 %, tandis qu'en Italie et aux États-Unis, les actions ont fait mieux que le logement. Et bien sûr, il y a eu des périodes au cours des 150 dernières années où les actions ont surpassé l’immobilier dans l’ensemble des 16 pays.
Depuis 1980, par exemple, le rendement annuel des actions était de 10.7 %, contre 6.4 % pour le logement, en raison de l'effondrement des prix de l'immobilier au Japon après 1990, de la lente croissance en Allemagne après l'unification et de l'explosion compensatoire des actions dans la région nordique. . Pourtant, même depuis 1980, le logement s’est mieux comporté sur une base ajustée au risque, selon l’étude. Le ratio Sharp, qui compare le rendement excédentaire d’un investissement au-dessus du taux sans risque à l’écart type des rendements, était plus favorable au logement dans 14 des pays examinés.
Les conclusions de l'étude ne tiennent pas non plus entièrement compte des impôts fonciers, qui varient considérablement d'un pays à l'autre et pourraient fausser les chiffres du risque et du rendement dans un sens ou dans l'autre, mais elles fournissent néanmoins des preuves concrètes que l'immobilier a un rôle clé à jouer dans les décisions d'allocation d'actifs. . Comme pour toute autre classe d’actifs, les rendements de l’immobilier n’augmenteront pas toujours de manière droite ; il y aura toujours des périodes de sous-performance et des variations de rendement entre les pays. Mais, en tant qu’investissement à long terme, il semble réellement qu’un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers soit aussi sûr que le suggère le proverbe, en particulier si les modèles économiques en vigueur peuvent être adaptés pour introduire plus de flexibilité. Il est prouvé qu’investir dans l’immobilier est lucratif, mais cela n’est pas sans problèmes, notamment en raison des coûts prohibitifs et du manque de liquidité liés à la négociation d’actifs physiques. La titrisation standardisée des actifs immobiliers éliminerait ces deux contraintes et ouvrirait le marché à un éventail beaucoup plus large d’investisseurs.
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