Vuoden 2023 sulkemisennuste: väärä lippu liioitelluilla numeroilla?

Dave:
Hei kaikki, tervetuloa markkinoille. Olen isäntäsi, Dave Meyer. Mukana tänään syntymäpäiväpoika Jamil Damji. Hyvää syntymäpäivää mies.

Jamil:
Kiitos Kamu. Se oli 44.

Dave:
Wow.

Jamil:
Tiedän. Mihin aika menee?

Dave:
Miltä sinusta tuntuu?

Jamil:
44.

Dave:
Tuntuuko se vanhalta? Nuori?

Jamil:
Se tuntuu hyvältä, rehellisesti. Se on ollut hullu vuosi. Paljon on tapahtunut kiinteistömarkkinoiden ja elämän kanssa yleensä, mutta olen kiitollinen kaikesta ja erittäin innoissani tästä keskustelusta Rickin kanssa.

Dave:
Joo, ehdottomasti. No, sinulla on puolet ikäisesi energiaa, joten mielestäni sinulla menee aika hyvin.

Jamil:
Kiitos.

Dave:
Joo, ehdottomasti. Ja tämä keskustelu on hieno. Jamil, haastattelimme häntä todennäköisesti kesä- tai heinäkuussa?

Jamil:
Joo, juuri ennen kuin toinen kenkä putosi kiinteistömarkkinoilla. Ja se oli mielenkiintoinen keskustelu, ja minun on sanottava, että luultavasti koko vuoden suosikkijaksoni, kun puhun Rickin kanssa, koska saat todellisen käsityksen tapahtuneesta numeroiden perusteella, ei tunteiden, ei ammattikieltä tai ammattikieltä. sensaatiota, vain dataa. Ja on aina tärkeää kiinnittää huomiota siihen, mitä luvut sanovat verrattuna siihen, mitä ihmiset, jotka yrittävät myydä tarinoita, sanovat.

Dave:
Ehdottomasti. Joo, luulen, että hän ei ole ollenkaan kuiva. Hän on erittäin viihdyttävä, hänen kanssaan on hauska jutella, mutta hän ei vain ole tunteellisena asian suhteen, mikä on mielestäni todella tärkeää ja mukavaa, että hän vain tarjoaa tällaisen puolueettoman objektiivisen analyysin siitä, mitä markkinoilla tapahtuu. Ja käsittelemme kaiken tässä haastattelussa. Puhumme ulosotoista, asuntolainojen koroista, Yhdysvaltain taloudesta, kaikesta mitä voit kuvitella.
Joten tämä esitys on vuoden ensimmäinen esitys, joten jos haluat saada etumatkaa siitä, mitä tapahtuu vuonna 2023 ja mitä haluat etsiä tämän vuoden aikana, tulet todella nauttimaan tästä jaksosta. , koska Rick tarjoaa todella tarkkoja ja objektiivisia tietoja, jotka ovat todella hyödyllisiä sinulle.

Jamil:
Sovittu. Tee muistiinpanoja kaverit.

Dave:
Selvä, no, sen jälkeen pidämme nopean tauon ja tervetuloa Rick Shargaan, ATTOM Datan markkinatiedon varatoimitusjohtajaan. Rick Sharga, tervetuloa takaisin On the Marketiin. Kiitos, että liityit jälleen joukkoomme.

R:
Kiitos, että sain minut takaisin. Luulen, että ensimmäinen kerta ei ollut niin paha.

Dave:
Voi tulla, olit hyvin oivaltava. Se on itse asiassa yksi suosituimmista ohjelmistamme koskaan. Olette tehneet erinomaista työtä ja olemme innoissamme saadessamme sinut takaisin.

R:
Arvosta sitä.

Jamil:
Minusta tuntuu, että kun olet puhunut Rickin kanssa jonkin aikaa, jätät keskustelun huomattavasti älykkäämpänä. Joten kiitos, että autat meitä kaikkia nostamaan älykkyysosamääräämme tänään.

R:
Olin todella iloinen siitä, että Adam antoi minulle markkinatiedon johtajan arvonimen, koska tämä on ensimmäinen kerta urallani, kun kukaan käyttää älykkyyttä samassa lauseessa nimeni kanssa, joten se on aina ilo.

Dave:
Oli erittäin fiksua, kun orkestroit sen. No, Rick, meillä oli sinut viimeksi kesällä, ja olimme tavallaan saavuttamassa asuntomarkkinoiden kiihkon huippua, ainakin myyntihintojen suhteen. Asiat ovat muuttuneet paljon viimeisen parin kuukauden aikana, ja haluaisimme vain aloittaa yhteenvedollasi tai ajatuksistasi siitä, mitä on tapahtunut vuoden 2022 jälkipuoliskolla valtakunnallisilla asuntomarkkinoilla.

R:
No, viimeksi kun puhuimme, muistat varmaan, että keskustelimme siitä tosiasiasta, että olimme alkaneet nähdä hieman todisteita kysynnän heikkenemisestä. Se alkoi itse asiassa jo vuoden alussa, ja se liittyi todella kohtuuhintaan, koska asuntojen hinnat nousivat edelleen 15%, 20% vuositasolla. Kun Federal Reserve päätti kääriä hihat ja itse asiassa puuttua inflaatioon kokoamalla sarjan ennennäkemättömiä nostuksia Fedin rahastojen korkoon, se todella järkytti asuntolainamarkkinoita ja näimme asuntolainojen korkojen kaksinkertaistuvan.
Freddie Macin mukaan tämä on ensimmäinen kerta, kun se on tapahtunut kalenterivuoden aikana. Emme ole koskaan nähneet asuntolainojen korkojen itse asiassa kaksinkertaistuvan kalenterivuoden aikana, ja se on vain kraatterin kohtuuhintaisuus. Olemme siis nähneet kuukausittain asuntojen myynnin laskevan sekä uusissa että vanhoissa kodeissa. Todennäköisesti lopetamme tämän vuoden, vaikka meillä olikin melko hyvä alku, ja päätämme tämän vuoden todennäköisesti 15–20 % pienemmällä asuntokaupalla kuin vuosi sitten.
Olemme nähneet asuntojen hintojen nousun periaatteessa tasaisena. Tarkastelemme Kalifornian kaltaisia ​​markkinoita, joilla hintojen nousu vuoden takaisesta on nyt laskenut 2–3 prosentin välillä, missä se oli ollut kaksinumeroista aiemmin vuonna. Ja joissakin osissa maata näemme hintojen laskevan. Olemme nähneet viimeiset neljä kuukautta peräkkäin, jolloin asuntojen hinnat ovat laskeneet kuukausittain. Se ei välttämättä ole epätavallista tähän aikaan vuodesta, mutta pudotus on ollut tavallista voimakkaampaa. Mutta kun ajattelee sitä, keskimääräinen kuukausittainen asuntolainan maksu talossa, jonka olisit ostanut vuosi sitten, on noussut riippuen siitä, missä maassa olet, 45 prosentista 60 prosenttiin. En tiedä teistä, mutta kun puhuin pomolleni 45–60 prosentin korotuksesta, hän nauroi kohteliaasti ja käski minun mennä takaisin ulos pelaamaan.
Joten se on todella pudottanut monet mahdolliset kodin ostajat pois markkinoilta. Olemme nähneet tutkimuksia, jotka osoittavat, että 10–20 % ihmisistä, jotka aiomme ostaa, on valinnut vuokraamisen jonkin aikaa. Yleisöllesi tämä viittaa siihen, että vuokra-asuntoihin tai yhden perheen vuokra-asuntoihin saattaa olla mahdollisuuksia, koska jos ihmiset haluavat ostaa talon, on selvää, että he saattavat olla kiinnostuneita vuokraamaan sellaisen asunnon sijaan. Mutta aiomme päättää vuoden melkoisesti laskevassa trendissä. Se siirtyy todennäköisesti myös ensi vuoteen.
Vaikka en usko asuntojen myynnin laskun olevan ensi vuonna läheskään yhtä merkittävää kuin tänä vuonna. Pidä mielessä toinen… Ja sitten lopetan puhumisen hetkeksi. Toinen asia, joka on muistettava asiayhteyteen liittyen, on se, että vuonna 2021 lopetamme asuntokaupat, jotka olivat poikkeuksellisen vahvoja. Vuosi 2021 ei ollut keskimääräinen asuntokaupan vuosi. Asuntojen myynnin vuosi oli selvästi keskimääräistä korkeampi. Joten ei olisi ollut yllätys, jos luvut palaisivat hieman. Mutta 15–20 prosentin pudotus johtuu tiukasti ja yksinomaan Fedin toimista ja niiden vaikutuksesta asuntolainojen korkoihin.

Jamil:
Rick, kun viimeksi puhuimme, markkinat olivat täysin eri paikassa, ja yritän aina saada käsityksen siitä, mitä kulman takaa on tulossa. Ja olen korjaus- ja kääntöalalla. Minun piti kirjoittaa pari shekkiä. Olen Phoenixissa, Arizonassa, ja joten yksi markkinoista, joista puhut, tulee kokemaan massiivisen potkun hampaisiin. Sain implantit eteen täältä saamastani potkusta.

R:
Näyttävät muuten kauniilta. Kukaan ei koskaan tietäisi.

Jamil:
Kiitos. Kiitos. Kiitos. Faktat ovat meille kuntouttajille, asiat eivät näytä kovin vahvoilta juuri nyt. Toisaalta etsin mahdollisuuksia, koska aina kun jotain tällaista tapahtuu, pinnan alla on mahdollisuuksia. Ja melkein ihmettelen, onko se, mitä näemme juuri nyt, hienoa uudelleenohjelmointia, ja tästä syystä. Olemme kaikki olleet niin hemmoteltuja näillä 2 ja 3 prosentin asuntolainoilla, jotka olivat olleet markkinoilla niin kauan, että monet ihmiset ovat tulleet alueelle ja yrittäneet päästä asuntomarkkinoille. Monet ostajat, monet ihmiset, eivät koskaan päästä irti tuosta velasta. He pitävät talosta kiinni, vaikka he säilyttäisivät sen vuokrana, he eivät aio tuoda tuotetta takaisin markkinoille.
Fed on nostanut korkoja ennennäkemättömällä tavalla, kuten kuvasit, ja se on pysäyttänyt paljon toimintaa, erityisesti kodin rakentamisessa. Ja niin meillä on ollut rakentajien kääntää nuppi kokonaan toiseen suuntaan, jossa he pidättelevät. Meillä on siis tämä varasto, joka ryöstetään halpojen velkojen takia, olemme saaneet rakentajia pysäyttämään tai hidastamaan rakentamistaan, olemme nähneet kysynnän todella tasaantuvan. Ja uskon, että koska korot ovat tällä hetkellä niin korkeat, niin heti kun alamme hiipiä takaisin kohti 5 %, vedämme tämän kuminauhan, jossa tunnemme kaikki todella kiitollisia 5½ %:n asuntolainasta, kun se tulee.
Koska kun se istuu siinä missä se on juuri nyt, niin heti kun meidät ohjelmoidaan ajattelemaan, että 5½ tai 5% on halpaa, silloin luulen, että markkinoille tulee hullu määrä ostajia. Ja siksi minusta tuntuu, että se on hieno uudelleenohjelmointi. Näetkö sen tulevan vuonna 2023 ja onko minun näkemykseni tästä lounaalla?

R:
Ei, et ole ollenkaan lounaalla. Ongelma, joka minulla on vastattaessa kysymykseesi, on, että siellä on niin paljon purettavaa. Pohjimmiltaan esitit vain viisi eri teemaa, ja ne ovat kaikki olennaisia, ne ovat tärkeitä markkinoille. Joten viimeiseen kysymykseen, onko opinnäytetyösi jotain lounaaksi tarkoitettua, ei, voin esittää skenaarion, jossa markkinat elpyvät melko nopeasti. Nyt kaiken pitää loksahtaa paikoilleen, mutta se voi tapahtua. Joten ensinnäkin, kysyntä on edelleen tukossa, eikä se ole sellaista typerää spekulatiivista kysyntää, jonka näimme vuonna 2008.
Tämä on demografista. Meillä on edelleen maan historian suurin 25–34-vuotiaiden nuorten aikuisten kohortti. Se on paras perheen perustamisikä. Monet heistä haluaisivat omistaa, he saattavat joutua vuokraamaan lyhyellä aikavälillä, kun he selvittävät asioita, mutta he muodostavat kotitalouksia. Se ohjaa kysyntää. Kysyntä hidastui merkittävästi, koska yhtäkkiä talo, jonka luulit ostavasi, ei ollut varaa tai sinulla ei ollut oikeutta lainaan. Mutta puretaan ensin kohtuuhintaisuus, koska se ohjaa paljon ostotoimintaa.
Jakkarassa on kolme jalkaa, kun on kyse kohtuuhintaisuudesta. Se, johon olemme keskittyneet pakkomielteisesti viime vuosina, on asuntojen hinnat. Eli ilmeisesti asunnon nimellishinta, mihin hinta on listattu, on se asia, johon kaikki keskittyvät ja olemme uudessa huipussa. Olemme edelleen uudessa huipussa. Sitä kompensoi jakkaran toinen jalka, joka oli asuntolainojen korot. Ja historiallisen alhaiset asuntolainojen korot kompensoivat asuntojen hintojen nousua, kuten mainitsit, asuntolainojen 2 prosentin vaihteluväli on alaspäin. Näin ihmisillä oli varaa asuntoon vaikka asuntojen hinnat nousivat.
Se, mikä on myös mahdollista, on se, että palkat ovat nousseet. Olemme siis nähneet epätavallisen voimakasta palkkojen kasvua parin viime vuoden ajan sen jälkeen, kun hallitus on sallinut kaikkien palata töihin pandemian alkamisen jälkeen. Mutta 5–6 prosentin vuosittaiset palkankorotukset, anteeksi, se ei pysynyt asuntojen hintojen 15 ja 20 prosentin nousun perässä. Mutta itse asiassa se on nyt kaksi tai kolme kertaa korkeampi kuin asunnon hinnannousu. Oletetaan siis, että palkkojen nousu jatkuu sen verran kuin se on. Oletetaan, että asuntojen hinnat ovat tasaantuneet tai joillakin markkinoilla itse asiassa laskevat hieman. On mahdollista, että koska inflaatio näyttää olevan menossa oikeaan suuntaan, Fed voi lakata olemasta niin aggressiivinen koronnostoillaan, mikä tarkoittaa, että asuntolainojen korot ovat saattaneet saavuttaa huippunsa tällä syklillä ja se alkaa laskea.
Joten jos asuntolainojen korot laskevat, ehkä hitaasti, mutta laskevat vuoden aikana, palkat pysyvät vahvoina, asuntojen hinnat ovat tasaantuneet, jossain vuonna 2023 se alkaa tuntua paljon edullisemmalta ja ihmisiä alkaa tulla takaisin markkinoille. Joten en usko, että väitöskirjasi on hullu. Toinen asia, joka muuttaa ostajien dynamiikkaa, on markkinat sopeutuvat aina asuntojen hintojen noustessa tai korkojen noustessa. Vuonna 2022 meillä oli ongelmana se, että korkojen nousu oli niin äkillinen ja niin ankara. Joten yhtäkkiä tuo miljoonan dollarin talo, se 500,000 250,000 dollarin talo, jota katselit, ei tule kysymykseen, ja sinun on nollattava odotuksesi XNUMX XNUMX dollarin talosta, jota et katsonut ja jota et ollut edes katsonut. harkittu aiemmin.
Joten markkinoiden sopeutuminen kestää hetken, mutta jos korot valuvat takaisin viiteen, nyt et ehkä katso 250,000 375 dollarin taloa, vaan XNUMX tai neljää ja ehkä vain tarvitsi hieman enemmän aikaa säästää käsirahaa varten. Joten se muuttaa ostodynamiikkaa merkittävästi. Ja uskon, että olet oikeassa, mielestäni ensimmäinen neljännes, ehkä toinen neljännes, toisen neljänneksen ensimmäinen osa jatkuu hieman normaalia hitaammin, jopa juuri hahmottelemallamme skenaariolla. Mutta kun saat myöhemmin tänä vuonna, uskon, että ihmiset ovat pystyneet sopeutumaan ja se näyttää hieman edullisemmalta ja alamme nähdä ostoaktiivisuuden palautuvan.
Joten kaiken kaikkiaan odotan vuoden 2023 asuntojen myynnin laskevan, ei luultavasti aivan 10%, ehkä 5% ja 10% välillä tästä vuodesta, mutta odotan vuoden toisen puoliskon olevan vahvempi verrattuna ensimmäiseen puoliskoon.

Dave:
Rick, mielestäni se on loistava tapa selittää kohtuuhintaisuutta. Ja minulle se, mitä ajattelen, on, että asuntojen hintojen ja volyymien suunta ovat sinun mielestäsi lähes täysin riippuvaisia ​​asuntolainojen koroista. Ja kohtuuhintaisuuden takia, kuten sanoit, eikö niin? Tällä hetkellä nauhoitamme tätä joulukuun puolivälissä. Eilen saimme selville, että meillä oli erittäin rohkaiseva inflaatiotulostus, ja näemme, että asuntolainojen korot olivat tänään keskimäärin 6.3 30 vuoden korolla, jotain sellaista.
Jos näemme sen pysyvän siellä tai alempana, mielestäni ihmiset, kuten Jamil sanoi, tottuvat siihen ja hyppäävät takaisin markkinoille, koska siellä on demografista kysyntää. Mutta voitko esittää skenaarion, jossa asuntolainojen korot nousevat? Koska mielestäni se on iso kysymys monille ihmisille. Onko olemassa skenaario, jossa asuntolainojen korot eivät ole huipussaan ja ne palaavat 7 tai 8 prosenttiin? Koska kun katson asiantuntijoita, he näyttävät jakautuneilta. Jotkut ihmiset sanovat, että se palaa viiteen, jotkut sanovat, että se nousee kahdeksaan. Joten voitko, vaikka et välttämättä uskokaan tämän tapahtuvan, kertoa meille, millaisen skenaarion pitäisi kehittyä, jotta asuntolainojen korot nousevat pidemmälle kuin ne olivat pari viikkoa sitten, kun ne olivat alhaisissa seitsemässä?

R:
Joo, on pari skenaariota. Ensinnäkin Fed voisi päättää, että sen on oltava edelleen aggressiivinen tai ainakin aggressiivisempi kuin mitä markkinat odottavat. Ja tällainen epävarmuus, tällainen volatiliteetti voi saada korkoja nousemaan. Yksi asia, joka sinun on pidettävä mielessä, on, että yleensä 30 vuoden asuntolainat perustuvat 10 vuoden Yhdysvaltain valtiovarainministeriön tuottoon, ja nämä kaksi korkoa kulkevat tavallaan käsi kädessä. Ja tämä on eräänlaista baseball-peliä luultavasti monille katsojillesi, mutta kestä meitä. Normaalisti ero on noin 150–200 peruspistettä tai englanniksi 10–5 pistettä. Joten jos 6 vuoden valtionkassan tuotto on neljä, asuntolaina olisi tyypillisesti XNUMX½ tai XNUMX%. Tällä hetkellä erolla on sata ylimääräistä peruspistettä.
Joten jos olisimme vain normaaleissa markkinoilla, asuntolainojen korot olisivat todennäköisesti melkein pisteen alhaisemmat kuin ne ovat nykyään. Eli olisit jo viisikymppinen. Yksi syy siihen, miksi ne eivät ole, johtuu markkinoiden epävarmuudesta ja epävakaudesta sekä uskosta, että asuntolainojen korkojen laskeessa näet paljon näitä lainoja, jotka on otettu korkojen nousun jälkeen. jälleenrahoitettu. Tämä tarkoittaa, että jos ostat asuntolainan jälkimarkkinoilta, et voi saada takaisin sijoituksiasi. Laina loppuu vuoden tai kahden sisällä. Joten hinnoittelumalli on pelottanut jälkimarkkinoita. Joten Fed voisi jatkaa korotusta enemmän kuin ihmiset odottavat. Tällä hetkellä Fedin rahastokoron huipun odotetaan olevan jossain 5 %, 5¼ %.
Jos ne ylittävät tämän kynnyksen, se nostaa selvästi asuntolainojen korkoja. Joten inflaatio yllätys tai ruokittu aktiviteetti on yksi skenaario. En rehellisesti ymmärrä sitä, mutta se on skenaario. Toinen on maailmanlaajuinen epävakaus, emmekä puhu tästä paljoa, ja se on melkoisesti meidän hallinnassamme, mutta globaalien talouksien paheneminen aiheuttaa paljon huolta. Kun näin tapahtuu, näet usein paljon ulkomaista pääomaa tulevan Yhdysvaltain valtionkassaan, ja mitä enemmän ulkomaista pääomaa tulee Yhdysvaltain valtiovarainrahastoihin, sitä alhaisemmat tuotot ovat. Se voi itse asiassa laskea asuntolainojen korkoja edelleen. Kääntöpuolena on, että jos rahan on jäätävä ulkomaisiin talouksiin ja jos joukkovelkakirjalainojen kustannuksia nostamassa on vähemmän toimintaa, voimme nähdä tuottojen itse asiassa nousevan. Ja jos näin tapahtuu, päädyt asuntolainojen korkojen nousuun.
Mutta uskon todellakin, että on paljon todennäköisempää, että korot saavuttavat huippunsa ja alkavat vähitellen laskea takaisin, kuin on mahdollisuus, että korot nousevat takaisin seitsemään tai vielä pahempaa, kahdeksaan. Jotkut ihmiset sanovat, että korot nousevat yli kahdeksan. Jotkut myös sanovat, että asuntomarkkinat romahtavat ja hintojen lasku on 20–30 prosenttia. Ja minulla on tapana ajatella, että nuo ihmiset yrittävät myydä jotain, etkä luultavasti sitä, mitä haluat ostaa. Itse asiassa sain eilen Facebook-viestin yhdeltä äitini rakkaalta ystävältä, enkä keksi tätä. Hän itse asiassa lähetti minulle viestin, jossa kysyttiin, romahtavatko asuntomarkkinat tänään.
Joten joku itse asiassa valitsi asuntomarkkinoiden romahtamisen päivämäärän, ja se oli ilmeisesti kaikkialla Internetissä. Ja jos olet mukana kiinteistösijoittamisessa, jos aiot ostaa asunnon asuaksesi, sinun on katsottava asioita järkevämmin, loogisemmin ja suoraan sanottuna pidemmän aikavälin näkökulmasta. Koska markkinaolosuhteet voivat olla hyvin epävakaat päivittäin, mutta ajan myötä asuntomarkkinoilla on taipumus toipua ja pärjätä erittäin hyvin.

Dave:
Kiitos, että selitit asian. Luulen, että palaan jatkuvasti niihin kahteen skenaarioon, joissa toisaalta inflaatio paranee, Fed lopettaa koron nostamisen mahdollisimman nopeasti, mikä laskee asuntolainojen korot. Toisaalta Fed jatkaa korkojen nostamista, mutta se aiheuttaa taantuman, joka alentaa joukkolainojen tuottoa yleisesti, ja se myös laskee asuntolainojen korkoja. Siksi olen jotenkin sinun leirissäsi, jossa en vain näe tätä törmäysskenaariota, koska suurin osa poluista ja on paljon epävarmuutta, mutta useimmat erilaiset skenaariot, jotka voivat kehittyä, johtavat ainakin asuntolainojen korkojen vakiinnuttamisessa, ellei asuntolainojen korkojen laskussa. Ja tiedän, että se on pelottavaa, koska näimme asuntolainojen korkojen kaksinkertaistuvan, kuten sanoit. Mutta nyt on vahva potentiaali, että se aikoo ainakin hieman vakauttaa.

R:
Tiedätkö, Dave, mielestäni ihmisten on ymmärrettävä, että tarkastelemme todella epätavallisia olosuhteita. Fed oli huolissaan viimeisen viiden tai kuuden vuoden ajan siitä, että inflaatio ei ollut tarpeeksi korkea. Heillä oli 2 prosentin inflaatiotavoite, ja se johtui siitä, että taloudessa kaikki toimi. Tarkoitan, että taloudessa kaikki toimi, ja sitten joku puri lepakkoa Kiinassa ja seuraava asia, jonka tiesimme, että maailma oli muuttunut. Ja hallitus teki pari päätöstä, jotka alun perin näyttivät hyviltä päätöksiltä, ​​mutta osoittautuivat ei kovin suuriksi päätöksiksi taloudelliselta kannalta, koska me todella ylistimuloimme taloutta dramaattisesti. Eräs ekonomisti ystäväni sanoi, että hallitus otti kolmen biljoonan dollarin aukon ja yritti tukkia siihen 15 biljoonaa dollaria.
Joten lisäsimme rahan tarjontaa 50 %, ja ne teistä, jotka eivät seuraa taloustieteitä, seuraatte baseball-pelaajia heidän baseball-korttiensa takana. Rahatarjonnan liiallinen täyttäminen johtaa inflaatioon, ja sinun on päästävä siitä alas. Toinen asia on, että ylistimuloimme kuluttajia, joten kaikki maassa näyttivät saavan elvytyssekin ja työttömyysetuuksia korotettiin dramaattisesti, mikä johti työvoimapulaan, mikä johti palkkojen nousuun ja palkkojen nousu inflaatioon. Ja sitten meillä oli toimitusketjun häiriöitä COVIDin takia, mikä johti kysynnän ja tarjonnan epätasapainoon, joten kaiken hinnat nousivat. Ja puheenjohtaja Powell, Fed on ollut hyvin, hyvin läpinäkyvä sanoessaan: "Aliarvioimme inflaation, missasimme sen, me haukkuimme."
Joten, sinulla oli kerran sukupolvessa, toivottavasti, pandemia, joka sotki talouden, hallitus ylireagoi siihen, puhalsi talouteen liikaa piristeitä, mikä johtaa aina inflaatioon. Ja Fed tuli alukseen yrittääkseen hidastaa asioita liian myöhään. Joten heidän täytyi olla liian aggressiivisia. Jälleen kerran, emme ole koskaan nähneet asuntolainojen korkojen kaksinkertaistuvan vuodessa, ei koskaan. Ja jos asiat eivät olisi muuttuneet näiden epätavallisten olosuhteiden vuoksi, emme olisi nähneet asuntolainojen korkojen nousevan 7 prosenttiin. Ne olisivat nousseet näiltä historiallisen alhaisilta tasoilta, koska se oli osa Fedin kannustimia varmistaa asuntomarkkinoiden pysyminen vakaana ja talous pysyy vakaana.
Mutta olemme tekemisissä epätavallisissa olosuhteissa, jotka johtivat epätavallisiin asuntolainojen korkojen nousuihin, ja oikeastaan ​​muu talous toimii edelleen melko hyvin. Joten vaikka päätyisimmekin taantumaan ensi vuonna, ja mielestäni on luultavasti todennäköistä, että Fed on jo ylikorjannut ja aiomme päätyä yhteen, sen pitäisi silti olla melko lyhyt, melko lievä taantumasta, eikä sillä pitäisi olla pitkäaikaista tai hirveän negatiivista vaikutusta asuntomarkkinoihin.

Dave:
Joo, se on hyvä pointti, koska halusin puhua amerikkalaisen kuluttajan tai asunnonomistajan tilasta. Sinulla on paljon asiantuntemusta ulosmittauksista ja sen puolelta liiketoimintaa. Ja mitä näen, huolimatta asuntojen hintojen laskusta ja joistakin merkittävistä irtisanomisista suurissa tunnetuissa yrityksissä, näyttää siltä, ​​että amerikkalaiset kuluttajat ovat yleisesti ottaen melko kohtuullisessa asemassa ja erityisesti asunnonomistajat maksavat edelleen asuntolainojaan. Pitääkö tämä paikkansa? Näetkö jotain muuta?

R:
Ei, olet paikalla. Teimme äskettäin raportin asuntopääomasta ATTOMilla, ja ensinnäkin siellä on edelleen ennätysmäärä asunnonomistuspääomaa, 29 biljoonaa dollaria, mitään sellaista emme ole koskaan nähneet. Ja se koskee asuntokantaa, jonka arvo on noin 41 biljoonaa. Joten jos tarkastellaan ihmisten kantamaa velkataakkaa, se on itse asiassa todella, todella alhainen prosentteina heidän kiinteistöjen arvosta. Huomasimme, että noin puolet asunnonomistajista on niin kutsuttuja osakerikkaita, mikä tarkoittaa, että he ovat velkaa alle puolet asuntonsa arvosta asuntolainaansa. Ja mielenkiintoista kyllä, 93 prosentilla lainanottajista, joilla on tällä hetkellä ulosmittaus, on positiivinen pääoma, mikä on täysin päinvastaista kuin missä olimme suuren finanssikriisin aikana, jolloin kolmannes kaikista asunnonomistajista oli veden alla ja lähes kaikki ulosotossa olevat olivat ylösalaisin.
Joten vaikka meillä olisi ihmisiä ulosmittauksessa, heillä on mahdollisuus luoda pehmeä lasku. Joten jos he olisivat lyhytaikaisessa taloudellisessa ahdingossa, he voisivat jopa jälleenrahoittaa lainansa lainanantajansa kanssa, jos he ovat nyt tavallaan toipuneet. Mutta vaikka he eivät voisikaan, heillä on mahdollisuus myydä kotinsa, koska kuten aiemmin puhuimme, kysyntää on edelleen. Jos laitat kiinteistön markkinoille oikein hinnoiteltuna, voit myydä sen. Mutta meillä ei ole tällä hetkellä sulkemisongelmaa. Tavanomainen ulosmittaustoiminnan taso on historiallisesti noin 1 % lainoista. Joten se olisi nykypäivän markkinoilla noin 550,000 XNUMX kotia jossain sulkemisvaiheessa.
Sen sijaan meillä on noin 260,000 60. Meillä on siis noin puolet historiallisesti normaalista sulkemistoiminnasta ja noin 2023 % siitä, missä olimme ennen pandemiaa. Vaikka sulkemisluvut ovatkin asteittain nousseet tänä vuonna, emme todennäköisesti palaa normaalille tasolle nykyisten aktiivisuusasteiden perusteella ennen kuin joskus vuoden XNUMX puolivälissä tai loppupuolella. Muista siis, että voimme kaksinkertaistaa Meillä on tällä hetkellä ulosmittauksia, ja se palauttaisi meidät normaaliksi. Ja lainan laatu on viimeisen vuosikymmenen aikana ollut poikkeuksellista. Lainanantajat ovat ottaneet hyvin vähän riskejä, lainanottajat ovat olleet erittäin päteviä. Ja sinun kannaltasi, Dave, he jatkavat maksujen suorittamista ajallaan, vaikka he olisivat veden alla.
Ja mielestäni se on tärkeä asia ihmisten pitää mielessä, koska olen esittänyt tätä kysymystä paljon viime aikoina. Se, että lainanottaja joutuu veden alle, ei tarkoita, että hän joutuisi ulosmittaukseen. Nämä kaksi liittyvät toisiinsa vain marginaalisesti. Tietojen vuoksi noin 6 % asunnonomistajista eri puolilla maata on lainojaan veden alla. Ja mainitsin juuri, että puoli prosenttia lainanottajista on ulosmittauksessa. Tämä tarkoittaa, että muut ihmiset maksavat maksunsa ajallaan. Ja jotkut niistä ovat olleet veden alla suuren laman jälkeen ja markkinoilla, jotka eivät todellakaan koskaan toipuneet täysin. Mutta he jatkavat maksujen suorittamista, koska jossain vaiheessa he ovat positiivisella alueella.
Ja rehellisesti sanottuna monissa tapauksissa heidän on halvempaa jatkaa asuntolainan maksuja kuin heidän olisi postittaa avaimet pankkiin ja yrittää löytää vuokra-asunto. Nämä kaksi eivät siis liity toisiinsa. Nyt jos olet veden alla lainassasi ja joudut ulosmittaukseen, sen ratkaiseminen onnistuneesti on paljon, paljon vaikeampaa. Vedenalainen oleminen ei kuitenkaan johda ihmisten sulkemiseen. Se on silti jonkinlainen kotitalouden taloudellinen katastrofi, työpaikan menetys, tulojen menetys, perhekuolema, avioero, odottamattomat lääkelaskut, jotain sellaista, mikä lähettää ihmiset ulosottotilaan. Lupaan teille, että alat lukea otsikoita uhkaavasta uhasta, että yhä useammat lainanottajat jäävät veden alle, kun asuntojen hinnat nousevat tai laskevat.
Ja minun piti kävellä toimittaja eilen reunalta, koska hän luki raportin, jonka hän ajatteli, että 8 % lainaajista oli nyt yhtäkkiä veden alla. Ja se sanoi, että 8 prosenttia lainaajista, jotka ottivat viime vuonna lainaa erittäin pienillä käsimaksuilla ja jotka asuivat markkinoilla, joilla hinnat laskivat, olivat nyt veden alla. Ja minä ajattelin, että se on prosenttiosuus lainaajista. Mutta otsikot varoittavat sinua siitä, että tämä uhkaava vedenalaisten lainojen kriisi on ohittamassa meidät. Ja joskus se saa minut hulluksi, mutta luulen, että se pitää minut kiireisenä ja se pitää minut työssä. Eli se ei ole huono asia.

Jamil:
Rick, arvostan tietoa, enkä voisi olla enemmän samaa mieltä kanssasi sulkemistilanteesta ja siitä, missä olemme vain kansallisesti oman pääoman suhteen ja onko siellä todella haavoittuvuutta. Ja olen samaa mieltä, en usko, että sitä todella on. Luulen tietysti, että sensaatiohalu myy aina tai houkuttelee silmiä, joten tulemme näkemään sen aina. Mutta kiinteistösijoittajana ja BiggerPockets-yhteisölle, joka rakastaa kuulla näkemyksiäsi, Daven näkemyksiä ja vitsejäni, haluan ymmärtää, missä tilaisuus piilee, koska tässä se on minulle. Olen käteinen ostaja. Olen pääasiassa tukkumyyjä, mutta olen alkanut omistaa omaisuutta, koska olen nähnyt, että siellä on väsymystä.
Myyjät juuri nyt, joilla on tilanne, joiden täytyy myydä, ei sinun henkilösi, joka haluaa vain päivittää tai muuttaa, koska he eivät enää pidä olohuoneen koosta, tai eivät pelkästään kosmeettisista asioista, vaan todellisista syistä myydä. Markkinoilla on väsymystä, ja olen voinut todella hyödyntää sitä väsymystä ja ostaa asioita. Esimerkiksi, kerroin juuri äsken Davelle, että naapurustossani on kiinteistö, joka maksaa 2 miljoonaa dollaria plus naapurustossa. Tämän talon arvoksi arvioitiin juuri heinäkuussa 1,000,005 800 950, ja aion sulkea sen muutaman päivän kuluttua klo XNUMX klo XNUMX, ja ostan kaksi naapurustostani, joissa on sama tilanne.
Ja niin huomaan sen väsymyksen ja käytän sitä hyväkseni, koska olen kiinteistösijoittaja ja tätä me teemme. Ja kaikki kuvailemasi pääoma, jolla asunnonomistajat istuvat, he ovat valmiita vaihtamaan sen vapauttaakseen väsymyksen ja päästäkseen pois tilanteesta. Tämä on yksi mahdollisuus, jonka näen. Näetkö muita mahdollisuuksia, joita me kiinteistösijoittajat voimme katsoa ja tarttua paremmalle pohjalle vuoden 2023 lopusta vuoteen 2024?

R:
Haluan siis onnitella sinua siitä, että olet vastuussa otsikoista, joita ihmiset tulevat näkemään asuntojen hintojen laskusta. Joten hyvää työtä Dave ja Jamil. Ei, siellä on mahdollisuuksia. Tämä on tyypillisesti paras aika vuodesta ostaa, koska markkinoilla on vähemmän kysyntää. Joten sinulla on vähemmän kilpailua käytettävissä olevista varoista, ja asunnonomistajat ovat yleensä hieman halukkaampia neuvottelemaan tähän aikaan vuodesta kilpailun puutteen vuoksi. Joten yleisesti ottaen marraskuun lopun ja tammikuun puolivälin välillä suurimmassa osassa maata on paras aika etsiä suhteellisia löytöjä. Toiseksi, jos joku myy juuri nyt, sinun on kysyttävä itseltäsi, miksi he myyvät ja onko heidän myytävä.
Joten teet aivan oikein. Itse uskon, että yksi syy siihen, miksi varastotasot pysyvät alhaisena suurimman osan 2023, on se, että ihmiset, joiden ei tarvitse myydä, eivät aio myydä. He ovat täysin tyytyväisiä voidessaan istua siellä 3½ prosentin asuntolainansa kanssa eivätkä vaihtaa sitä taantuville markkinoille kalliimpaan taloon 7 prosentin asuntolainalla. Jos heidän ei tarvitse tehdä sitä, he eivät tee sitä. Joten jos näet jonkun myyvän sitä, herää ainakin kysymys, onko tämä pakkomyynti? Onko heidän pakko myydä? Ja jos näin on, siellä on neuvotteluvoimaa. Joten mielestäni siinä on jotain järkeä. Haluat seurata hintatrendejä. Odotamme luultavasti viiden prosentin hintojen laskua asuntojen hinnoissa kansallisesti. Fannie Maen ennusteen mukaan ensi vuoden hinnat laskevat tammikuusta joulukuuhun noin puolitoista pistettä, ja se tulee olemaan hyvin paikallinen korjaus.
Joten sinun on kiinnitettävä huomiota paikallisten markkinoiden toimintaan. Esimerkiksi Kalifornian hinnat todennäköisesti laskevat keskimäärin noin 10%. Näemme tällä hetkellä lahden alueella joidenkin hintojen laskevan jo 20 %. Mutta jos olet kaakkoisosavaltioissa, et ehkä näe hintojen laskevan ollenkaan, koska näet edelleen väestön ja työpaikkojen kasvun. Joten hinnat eivät ehkä nouse 20 prosenttia vuodessa, mutta ne voivat silti nousta 2–3 prosenttia. Joten sinun on etsittävä paikallisia markkinamahdollisuuksia ja mietittävä, mikä on sinulle oikea yhdistelmä. Ja jälleen, jos olet markkinoilla, joilla hinnat laskevat, saatat harkita vuokra-asunnon ostamista, koska sinun ei tarvitse olla huolissaan asunnon hinnan välittömästä noususta. Jos tarkastelet markkinoita, joilla hinnat nousevat, se on ehkä parempi vaihtoehto, koska räpylät tarvitsevat todella hinnannousua saadakseen suurimman osan ajasta.
Toinen mahdollisuus, mainitsimme, että ulosottoja ei ole paljon, mutta jos aiot pelata näillä markkinoilla etsimässä mahdollisuuksia, sinun on muutettava mallia, ainakin mielessäsi, siitä missä olimme aikana. viimeinen sykli. Mainitsimme, kuinka moni lainanottaja oli viime kerralla veden alla lainojaan. Tämä tarkoitti, että he eivät päässeet eroon omaisuudesta, ellei pankki suostunut lyhyeksi myyntiin. Ja heitä oli paljon, mutta ei paljon suhteessa suljettujen ihmisten määrään. Suuri osa kiinteistöistä jäi myymättä huutokaupoissa, koska pankit eivät kyenneet hinnoittelemaan niitä tarpeeksi halvalla, jotta sijoittajat saisivat luvut toimimaan. Pankkipankit päätyivät siis ottamaan takaisin suurimman osan suljetuista kiinteistöistä, ja siksi sijoittajan oli järkevää odottaa, että pankki ottaisi sen takaisin, odottaa kiinteistön palaamista markkinoille ja neuvotella sitten niistä pankin omistamista kiinteistöistä. REOs.
Tällä kertaa näin ei tapahdu. Mainitsin, että sulkemistoiminta on kokonaisuudessaan noin 60 % pandemiaa edeltävästä tasosta. REO-aktiviteetti, pankkien haltuunotot ovat noin 30 % tasolla, jolla olimme ennen pandemiaa. Joten näemme enemmän sulkemisen alkamista, mutta yhä useammat ihmiset myyvät kotinsa sulkemisen alkuvaiheessa ennen sulkemishuutokauppaa. Ja huutokauppoihin päässeet kiinteistöt myyvät läpi noin 70 %:n korolla, mikä on noin kaksinkertainen hinta, jolla ne yleensä myyvät. Joten vähemmän kiinteistöjä joutuu huutokauppaan, vähemmän kiinteistöjä menee huutokaupan jälkeen takaisin lainanantajille. Ja FHA:lla on tämä CWCOT-niminen ohjelma, enemmän pesäpallon sisäistä tavaraa, joka toimitetaan ilman omistusoikeuden selvittämistä, ja kaikki FHA:n omaisuus, joka ei myy huutokauppaa, annetaan sitten verkkohuutokauppayritykselle toisen mahdollisuuden myyntiä varten, jolloin ne yleensä alentaa hintoja hieman.
Joten jos olet sijoittaja, joka odottaa REO-sopimuksia ja pankin omistamia kiinteistöjä, se ei ole siellä, missä tilaisuus tulee olemaan tällä kertaa. Tällä kertaa sinun on löydettävä lainanottajat sulkemisen varhaisessa vaiheessa, ja jos et saa aikaan sopimusta heidän kanssaan ennen huutokauppaa, sinun on oltava valmis lähtemään huutokauppaan. Ja siellä joku sinunlaisesi, Jamil, tulee käteisen ostajaksi, koska useimmat huutokaupat vaativat käteistä tai kassasekkiä. Ja tämän päivän markkinoilla olet valtavassa etuasemassa, jos ostat käteistä, koska kaikki muut etsivät 6½, 7 %:n perinteisiä asuntolainoja ja sijoittajalainoja, joilla on 10-12 %:n hallintaoikeus juuri nyt. saavat siltarahoitusta. Joten mahdollisuuksia on vielä olemassa, mutta sinun on tehtävä huolellisuuttasi.

Dave:
No, kiitos Rick, se on erittäin hyödyllistä. Uskon, että siellä on paljon pelkoa, jälleen otsikoiden kanssa, ja tarjoat paljon raittiin mielipiteen siitä, mitä tapahtuu, ja todella hyvän analyysin siitä, missä tilaisuus piilee. Ennen kuin pääsemme pois täältä, haluan kysyä sinulta jotain, jonka mainitsit, kun keskustelimme juuri ennen esitystä, eli että ATTOM, yritys, jossa työskentelet, julkaisi raportin korjaamisesta ja kääntämisestä. Voisitko kertoa meille vähän siitä, mitä olet oppinut?

R:
Kyllä, ja kaikille, jotka ovat kiinnostuneita, meillä on verkkosivuillamme markkinatietoosio, johon julkaisemme kaikki nämä raportit ilmaiseksi. Ei siis edes jotain, josta sinun pitäisi maksaa, mutta julkaisimme äskettäin korjaus- ja käännösraportin, joka kattoi käännökset vuoden 2022 kolmannella neljänneksellä. Tämä oli klassinen hyvien uutisten ja huonojen uutisten raportti, Dave. Hyvä uutinen on, että vuosineljänneksellä tapahtui yli 92,000 22 käännöstä, mikä on kolmanneksi korkein luku koskaan. Ja olemme tarkastelleet tietoja viimeisten XNUMX vuoden ajalta, joten se on melko hyvä luku. Huono uutinen on, että tämä on kolmas peräkkäinen vuosineljännes, jolloin luku on laskenut. Suuntauksena on siis vähemmän käänteitä, ja todella huono uutinen on, että sekä bruttovoitot että bruttovoittomarginaalit ovat laskeneet, ja bruttovoitot ovat yksinkertaisesti hintaa, jolla kiinteistö myytiin verrattuna hintaan, jolla se ostettiin.
Ja sitten marginaalit ovat prosenttiosuus, jonka tuo voitto edusti alkuperäiseen ostohintaan verrattuna. Tämä ei siis ota huomioon sellaisia ​​asioita kuin materiaalikustannukset, työvoima, rahoitus, ja tiedämme, että kaikki nuo kustannukset ovat nousseet. Joten se ei ole ihanteellinen markkina räpyläille. Ihanteellisilla markkinoilla on korkea kysyntä, alhainen tarjonta ja nopeasti nousevat hinnat. Ja kirsikka aurinkopannulla on alhaiset rahoituskorot, ja olemme nähneet kaikki nuo olosuhteet, meillä on edelleen kysyntää, mutta se on heikentynyt. Hinnat ovat tasaantuneet tai joissain tapauksissa laskussa, rahoitus on kalliimpaa, myynti kestää kauemmin ja materiaali- ja työkustannukset sekä rahoituskustannukset ovat korkeammat. Joten jos olet korjaus- ja kääntöliiketoiminnassa, sinun on todella oltava hyvä matematiikassa juuri nyt.
Sinun on oltava erittäin varovainen, ettet maksa liikaa ostamastasi omaisuudesta. Sinun on oltava todella, todella varovainen, ettet aliarvioi korjauskustannuksia, etkä aliarvioi aikaa, joka kestää kiinteistön muuttamiseen. Ja muuten, emme puhu markkinoista, joilla kiinteistön myyntiin menee 60 tai 90 päivää, kun se on valmis. Odotamme edelleen paria viikkoa useimmilla markkinoilla, mutta se on enemmän kuin muutama päivä viime vuonna. Joten sinun on otettava huomioon nämä kantokulut. En halua valita ketään, mutta tiedät, että markkinat ovat vaikeat, kun Zillow-tarjoukset menettää 352 miljoonaa dollaria vuosineljänneksessä ja sitten Opendoor saa sen näyttämään jyrkältä muutokselta menettämällä miljardi dollaria.
Ja jälleen kerran, ne eivät ole varsinaisia ​​korjaus- ja kääntömalleja, ne ovat arbitraasimalleja, mutta se vain näyttää sinulle, mitä voi tapahtua, jos hinnoittelumallisi on väärä ja teet sen mittakaavassa. Teet virheen yhdessä talossa, joka on ehkä tuhansia dollareita, teet virheen tuhansissa taloissa ja se on satoja miljoonia dollareita. Joten se vain osoittaa, että jopa yritykset, joiden odotat olevan hieman ammattimaisempia, hieman kehittyneempiä malleissaan, tekevät virheitä, tekevät suuria, suuria, suuria virheitä ja päättävät irtisanoa kolmanneksen henkilöstöstään, koska noista virheistä. Joten se vain osoittaa, että räpylänä sinun on todella, todella tarve teroittaa kynääsi tällä syklillä.
Ja se on varoitus ihmisille, jotka ovat vasta aloittamassa tätä liiketoimintaa. Markkinoiden ajoitus voi olla vaikeaa, mutta jos valitset väärän ajan, ostat markkinoiden huipulla ja aliarvioit korjauskustannukset, näet melko ikävän skenaarion tälle käänteelle. Joten on hyvä aika olla tekemisissä jonkun kanssa, kuten BiggerPockets, jossa voit saada paljon koulutusta, voit saada paljon työkaluja ja tuotteita, joita tarvitset varmistaaksesi, että teet oikein. Ja varmasti aina kuuntele On the Market Podcastia, koska sieltä saat kaiken oikean tiedon.

Jamil:
Rick, kiitos paljon tästä oivalluksesta. Halusin vain kaivaa hieman syvemmälle, ja puhuessani omasta henkilökohtaisesta kokemuksestani useista käänteistä, meillä on kymmenkunta niitä, jotka olivat käynnissä, ja näimme sen hintapisteessä 750:n ja miljoonan välillä. puolet, kysyntä oli poissa. Meidän täytyi kirjoittaa shekkejä poistuaksemme näistä kaupoista ja saada ne pois kirjanpidosta. Kuitenkin aloituskodissa, tuossa ensiasunnon ostajan hintapisteessä, kiinteistöillä käydään edelleen kauppaa ja kysyntää on edelleen paljon. Kun kokositte tuota raporttia, löysitkö nämä erot ja onko fix and flip -markkinoilla alaosio, johon alan ihmiset voisivat keskittyä, jotta he voisivat silti selvitä tästä myrskystä ja tallata vettä. menettää miehistönsä ja taittaa, kunnes asiat alkavat palata?

R:
Kyllä, mutta ennen kuin menen sinne, anna minun esittää sinulle toinen skenaario, ja tiedän, että teet tämän. Mainitsit sen aiemmin. Tyypillisellä räpylällä voi olla vaikeuksia saada numerot lyijykynällä näinä päivinä, mutta vuokra-asunnoissa on mahdollisuus. Luulen, että mainitsimme aiemmin, että noin 10–20 % ihmisistä, jotka ajattelivat ostavansa, ovat päättäneet vuokrata sen sijaan. Voit esittää loogisen argumentin, että jos he halusivat ostaa talon, he saattavat mieluummin vuokrata talon kuin asunnon. Ehkä he tarvitsevat enemmän tilaa, mitä tahansa.
Yksinperhevuokra-asunnoille on siis vielä mahdollisuus ja uskon sen kasvavan edelleen. Nyt, jos olet flipper, sinulla ei ehkä ole käytössä prosesseja ja liiketoimintamenettelyjä tullaksesi vuokra-asunnon omistajaksi, mutta voit varmasti tunnistaa kiinteistöt ja ehkä ryhtyä tukkumyyjäksi ja löytää kiinteistöt, jotka tarjoavat mahdollisuuksia ja myydä ne ihmisille. jotka haluavat vuokra-asuntoja ja ansaitsevat siitä jonkin verran voittoa ilman riskiä ostaa, korjata ja hallita kiinteistöä. Tämä on siis yksi mahdollisuus.

Jamil:
En muuten koskaan maksanut sinulle sanomisesta.

R:
Ei. Se on todellinen mahdollisuus juuri nyt, ja jotkut räpyttelijät, jotka itse asiassa lyhyellä aikavälillä, koska heidän volyyminsa eivät ole valtavia, ryhtyvät vuokra-asuntojen omistajiksi, koska talon löytämiseen, ostamiseen ja korjaamiseen tarvittavat taidot ovat samat. . Nyt on vain kysymys siitä, että on vuokranantaja lyhyellä aikavälillä, ehkä jopa löytää joku, joka tekee sen. Mutta se sanoi, että alkuperäiseen kysymykseesi, puhun hyvin laajasti yleisellä tasolla, Jamil, mutta näemme saman asian, jonka näet markkinoillasi. Se, että korkeammalla tasolla kysyntä on kuivunut hieman enemmän kuin lähtötasolla. Ja se on pitkälti totta koko maassa. Luultavasti siellä täällä on muutamia poikkeamia, mutta yleisesti ottaen näin me näemme. Lähtötason varastoa on hyvin vähän.
Joten jos löydät kiinteistön, jonka voit tuoda takaisin markkinoille kunnostettuna korjattuna kiinteistönä, sinulla on todennäköisesti hyvä mahdollisuus myydä se ja myydä se kohtuulliseen hintaan. Teillä on myös enemmän kilpailua, koska sieltä isommat laitokset etsivät vuokra-asuntoja. Siellä asuu omakotitalovuokraus, pienemmät sijoittajat etsivät kiinteistöjä. Ja ilmeisesti siellä ensimmäistä kertaa ostajat etsivät kiinteistöjä. Ei siis ole helppoa löytää noita kiinteistöjä ostettaviksi ja korjattavaksi, mutta jos katsot markkinoiden osaa, joka on terveellisempää kuin muut, tämä lähtötaso, ja sanoisin jopa monilla markkinoilla, jotka nousevat keskitasolla, näet edelleen melkoisen määrän kysyntää.
Kun pääset ylemmän keskitason ja korkeamman tason ominaisuuksiin, näet itse asiassa kaksi ongelmaa. Näet markkinoiden kysynnän heikkenevän, mutta näet myös heikoimmat hinnat nousun suhteen näillä korkeammilla tasoilla. Tästä syystä San Franciscon kaltaisissa paikoissa hinnat laskevat enemmän paikoissa, kuten, en tiedä, Des Moinesissa, Iowassa.

Jamil:
Kiitos.

Dave:
Rick. Luulen, että voisimme tehdä tätä koko päivän, mutta meidän on lähdettävä täältä pian. Onko jotain muuta, jota yleisömme pitäisi mielestäsi pitää mielessäsi uuteen vuoteen mennessä, mitä emme ole vielä käsitelleet?

R:
Juu, en tiedä. Olemme puhuneet sijoitusstrategioista, taloudesta ja asuntomarkkinoista. Luulen, että eroajatukseni olisi, varo hypeä. Aiot lukea paljon synkkyyttä ja tuhoa. Luultavasti sinulla on kuuntelijoita, jotka odottavat ja sylkevät sitä markkinoiden romahdusta, jota YouTuben rystypäät hengästyttävästi edistävät. Ja sanoisin, että älä odota. Markkinoiden ajoittaminen on lähes mahdotonta. Jos lasket ja lasket numerot, on aika siirtyä eteenpäin. Ja se on totta, halusitpa korjata ja kääntää, ostaa vuokra-asunnon tai ostaa talon muuttaaksesi. Se on mielenkiintoinen skenaario siinä mielessä, että jos löydät kiinteistön, jolla on varaa ja jota aiot pitää hallussaan jonkin aikaa, voit itse asiassa nähdä skenaarion, jossa kahden vuoden kuluttua kuukausimaksusi ovat alhaisemmat kuin nykyään. Tätä et todennäköisesti huomaa, jos aiot vuokrata kiinteistön, koska vuokrahintasi nousee melko paljon joka vuosi.
Joten kerron ihmisille, erityisesti ihmisille, jotka aikovat pitää kiinteistön jonkin aikaa, että jos löydät jotain, jonka numerot toimivat, älä odota markkinoiden pohjaa. Voit elää pienen lyhyen aikavälin volatiliteetin kanssa. Hintasi laskevat 2½, 3%, 5%, ne nousevat takaisin. Ja historiallisesti katsot taaksepäin viimeisten sadan vuoden asuntojen hinnoista, meillä on ollut vain yksi kerta, kun markkinat putosivat 20% ja jäivät siihen hetkeksi, ja se oli suuri taantuma. Mutta asuntojen hinnat eivät nouse joka vuosi, mutta ajan myötä ne ovat nousseet jatkuvasti vuosi, vuosi, vuosi. Joten älä usko hypeä, älä panikoi, vaan ole niin varovainen kuin mahdollista ennen kuin teet noita päätöksiä. Älä ajattele sitä liikaa, mutta varmista, että teet sen laskelman ja tarkista se kahdesti.

Dave:
Selvä. No kiitos, Rick. Arvostamme näitä eroavia sanoja ja olemme ehdottomasti samaa mieltä. Ihmisten pitäisi olla… Lue ainakin koko artikkeli, eikö? On niin monta kertaa, että ihmiset vain reagoivat otsikkoon ja sanovat: "No, luitko loput artikkelista? Ei se niin paha ollut.” Eli hyviä neuvoja. Arvostamme sitä, Rick. Rick Sharga on ATTOM Datan markkinatiedon varatoimitusjohtaja. Rick, jos ihmiset haluavat olla yhteydessä sinuun, missä heidän pitäisi se tehdä?

R:
Löydät minut LinkedInistä tai Twitteristä, Rick Sharga, kumpi tahansa on melko helppoa. Jos haluat ottaa minuun yhteyttä LinkedInissä, muista mainita On the Market tai Jamil ja Dave, jotta tiedän, ettet ole yksi LinkedInin hulluista, jotka tavoittavat aliaksen alla. Voit myös löytää, mainitsin attomdata.com. Meillä on markkinatieto-osio. Olemme kaikkialla sosiaalisessa mediassa, mutta julkaisemme raportteja kaikista asuntomarkkinoiden näkökohdista, jotka ovat ilmaisia ​​joka viikko. Joten voit seurata meitä siellä, ja odotan innolla yhteydenottoa moniin teihin.

Dave:
Selvä. Kiitos vielä kerran, Rick. Meidän on saatava sinut takaisin kuuden kuukauden kuluttua. Sanoit, että vuoden 2023 toinen puolisko saattaa olla hyvin erilainen, joten tulemme aina takaisin näille asuntomarkkinoiden kääntöpisteille, jos olet halukas liittymään meihin uudelleen.

R:
Nauti aina keskustelusta kaverit. Milloin tahansa.

Jamil:
No, kuulitte sen kaverit. Rick sanoi olevansa tukkumyyjä uudessa vuonna. Mitä mieltä olet, Dave?

Dave:
Voin todistaa sen ainakin ilman lähetystä, en ole nähnyt Jamilin maksavan Rickille sanoakseen niin.

Jamil:
Ei.

Dave:
Hän saattoi tehdä sen yksityisesti.

Jamil:
Se on todellinen asia. Uskon, että siellä on uskomattomia mahdollisuuksia, ja varsinkin jos pojat tarkastelevat strategiaa vuodelle 2023, harkitse sitä todella ja keskustele ihmisten kanssa foorumeilla. Keskustele ihmisten kanssa BiggerPocketsissa ja todella, todella saat mielesi kuntoon, ymmärrät vakuutusten myöntämisen ja selvitä luvut. Kuten Rick sanoi, teroita lyijykynä ja onnistut.

Dave:
Pidän siitä, että tämä on ensimmäinen esitys uudelle vuodelle, koska mielestäni Rick tarjoaa todella hyvää tietoa, joka ei ole liian ruusuista, mutta hän huomauttaa, että mahdollisuuksia on ja että monet lukemasi asiat ovat enimmäkseen pelkopohjainen eikä varsinaisesti faktapohjainen. Joten jos aiot kasvattaa portfoliotasi tai päästä kiinteistöalalle ensimmäistä kertaa vuonna 2023, toivottavasti sait paljon hyviä opetuksia siitä, mitä Jamil ja Rick ovat jakaneet kanssasi tänään. Tuntuu oudolta, koska äänitämme tätä joulukuun puolivälissä, mutta kaiketi hyvää uutta vuotta kaikille kuunteleville.

Jamil:
Onnellista uutta vuotta.

Dave:
Arvostamme sinua todella. Meillä tulee olemaan erittäin hyvä vuosi. Meillä on paljon tarjolla sinulle On the Marketissa. Arvostamme kaikkia kuuntelemista, ja onnea teille kaikille kiinteistösijoitus- ja taloustilanteeseesi vuonna 2023. Jamil, mistä ihmisten pitäisi löytää sinut?

Jamil:
Löydät minut YouTube-kanavaltani osoitteesta youtube.com/jamildamji. Tsekkaa minut myös IG:stä. Minusta tuntuu, että Rick on järkevää, että hän on LinkedInissä ja Twitterissä ja minä Instagramissa ja TikTokissa.

Dave:
Kyllä, se tekee sen. Tuo jälkiä. Se on varmasti tuotemerkissä.

Jamil:
Hyvää uuttavuotta kaverit.

Dave:
Ehdottomasti. Meillä on myös YouTube-kanava On the Marketille ja BiggerPocketsille. Voit tarkistaa ne, jos haluat kuulla lisää minusta, Jamilista tai joltain muulta On the Market -panelisteilta. Kaikille muille On the Marketissa, Jamesille, Kathylle ja Henrylle, jotka eivät voi olla täällä tänään, hyvää uutta vuotta ja kiitos kuuntelusta.
On the Marketin olen luonut minä, Dave Meyer ja Kailyn Bennett. Tuotanto Kailyn Bennett. Leikkaus: Joel Esparza ja Onyx Media. Pooja Jindalin tutkimus. Ja iso kiitos koko BiggerPockets-tiimille. Markkinoilla -ohjelman sisältö on vain mielipiteitä. Kaikkien kuuntelijoiden tulee itsenäisesti tarkistaa datapisteet, mielipiteet ja sijoitusstrategiat.