Greenen näkeminen: YKSI tekijä, joka tekee tai rikkoo vuokra-asunnon

David:
Tämä on BiggerPockets Podcast -show 759. Kaikki on sama. On ehdottomasti parempi ostaa uusi koti kuin ostaa jälleenmyyntiasunto. Mutta kaikki asiat eivät yleensä ole tasa-arvoisia. Kaikilla markkinoilla he yleensä rakentavat koteja halutuimmille alueille ensin. Joten kun he ovat rakentaneet parhaalle maalle, he siirtyvät hitaasti huonompaan maahan rakentamisen kehittyessä. Sijainti tulee aina olemaan kiinteistöjen tärkein sääntö. Ainoa asia, jota et voi parantaa tai muuttaa talossa, on se, missä se on.
Mitä kaikille tapahtuu? Kiva, että olet täällä. Tässä olen minä, David Green, BiggerPockets Real Estate -podcastin isäntäsi täällä tänään silkkisen pehmeällä Seeing Greene -ohjelmalla. Jos et ole kuullut näistä ennen, podcastista löytyy muunnelmia, joissa otan kysymyksiä sinulta, kuuntelijamme, ja vastaan ​​niihin suoraan, jotta kaikki muut voivat kuulla talousneuvoja, kiinteistöapua, opastusta, rohkaisua, tukea, jopa hieman kuritusta, jos tarvitset sitä. Mikä tahansa se on, se vie sinut yli tuosta kyhmystä ja rakentamaan vaurautta kiinteistöjen avulla.
Tämän päivän ohjelmassa puhumme useista vaurauttamisstrategioista ja ideoista, mukaan lukien mitä kannattaa miettiä, kun perheenjäsen jättää asunnon, kannattaako ostaa uusi koti ja vuokrata se, toimivatko numerot vai kannattaako pitää kiinni. jälleenmyyntiä ja kuinka arvioida suurempi mahdollisuus verrattuna korkean koron säilyttämiseen. Kaikki kysymykset, jotka ovat ihmisten mielessä kaikkialla muuttuvan talouden myötä, jota käymme läpi, kaikki sinun kuuntelunautinnon vuoksi.
Ennen kuin pääsemme ensimmäiseen kysymykseemme, tämän päivän pikavinkki, jonka Batman toi sinulle. Mitä vaikeaa voit tehdä tänään? Voitko rikkoa mukavuusalueesi? Haluan vain, että aloitat pienestä ja asetat suuren aikomuksen muutoksen taakse huomista kohti. Älä anna aivojen kertoa, että sinun on tehtävä jotain suurta. Sinun täytyy rakentaa vauhtia saavuttaaksesi jotain suurta. Voitko tehdä lyhyen lenkin? Voitko syödä palan parsakaalia? Voitko tehdä 10 punnerrusta juuri nyt? Voitko tehdä pienimmänkin sen, että ennen kuin tarkistat puhelimesi, nostat viisi vasikankorotusta vain saadaksesi tapana tehdä jotain erilaista kuin mitä olet tehnyt, saada uusia mehuja aivoihisi ja nähdäksesi uusia tuloksia?
Ja muista, että jos haluat päästä esille Seeing Greenen jaksossa, mene osoitteeseen biggerpcokets.com/david, lähetä kysymyksesi siellä, niin toivottavasti saamme sinut ohjelmaan. Selvä. Katsotaanpa ensimmäinen kysymyksemme.

Clint:
Mitä kuuluu, David? Rakasta podcastia. Kiitos kaikesta tekemästäsi. Kysymykseni on tämä. Ostin ensimmäisen vuokra-asuntoni joulukuussa 220,000 100,000 dollarilla. Käytin käsirahaan ensisijaisen asuinpaikkani HELOCia ja aioin tehdä BRRRR:n kuuden kuukauden maustejakson jälkeen, eli heinäkuussa, ja tavoitteena oli periaatteessa vain saada käsiraha takaisin ja siirtyä seuraava. Talo on mahtavilla markkinoilla, ja minulla on lähes 3.5 4.5 omaa pääomaa kuuden kuukauden jälkeen. Nykyinen korkoni on 10%, joka on kiinteä. HELOC on säädettävä korko, mutta se on 400 % 9 vuoden aikana. Nykyinen kassavirta on noin XNUMX dollaria kuukaudessa kaikkien kulujen jälkeen, joten kassavirta on melko hyvä. Ongelmana on, että korot ovat nousseet pilviin viimeisen kuuden kuukauden aikana joulukuun jälkeen, ja nostokorko eliminoisi periaatteessa kaiken kassavirtani, kun taas HELOC-korko ei ole kiinteä, mutta pahimmassa tapauksessa se voi periaatteessa kaksinkertaistua noin XNUMX prosenttiin. ja olisin silti positiivinen kassavirta.
Joten kamppailen hieman irtautumisstrategian kanssa maksaakseni HELOCin takaisin. Onko sinulla ehdotuksia erilaiseksi strategiaksi käsirahani takaisin saamiseksi ja HELOCin maksamiseksi? Itse asiassa harkitsen kääntämistä alueellani yksinkertaisena tavoitteena vain maksaa HELOC. Kun teen niin, kassavirtani kasvaa noin 200 dollaria, anna tai ota, joten olen noin 600 dollaria kuukaudessa, kun maksan HELOCin.
Kysymykseni siis todellakin on, onko sinulla muita strategioita kustannusten kattamiseen, kun BRRRR-strategia ei välttämättä ole tällä hetkellä järkevää korkojen takia? Puuttuuko minulta jotain kokonaan? Haluaisin palautettasi. Haluaisin kuulla, mitä sinulla on sanottavaa tästä skenaariosta, ja kiitos jo etukäteen.

David:
Selvä. Kiitos, Clint. Tässä pari asiaa. En tiedä, että BRRRR-strategia ei toimi juuri nyt korkojen takia. Kyse on enemmän siitä, että kun pääset BRRRR:ään… kun pääsemme BRRRR:iin, perustamme lopputuloksen tämän päivän korkoihin, ja kun korot nousevat, se tarkoittaa, että sopimus ei toimi kuten alun perin analysoimme. se myös. Joten, mitä tapahtuu, maksamme kiinteistöstä enemmän etukäteen kuin meidän pitäisi, jos tietäisimme, mitkä korot olisivat lopussa. Joten uskon silti, että teit hyvän liikkeen. Sinulla on edelleen paljon omaa pääomaa tässä kaupassa, ja sinulla on kaksi erittäin hyvää korkoa, yksi kolmessa ja toinen puolivälissä. Tämä on paljon parempi kuin luulin kuulevani, kun aloin kuunnella kysymystäsi, joten pohditaan, mitä vaihtoehtoja sinulla olisi tässä.
Ensinnäkin mainitsit HELOCin maksamisen kasvattaaksesi kassavirtaasi 200 dollarilla kuukaudessa. Se toimisi, mutta se ei ole syy miksi haluaisin sinun maksavan HELOCin. Haluaisin sinun maksavan HELOCin pois, koska se ei ole 4.4 %, kun se mukautuu. Olet uskomattoman onnekas, että olet siellä. Jotkin HELOCit, joita olen nähnyt sijoituskiinteistöissä, on noteerattu jopa 11.5 %:iin, joten sinun on maksettava se pois turvallisuussyistä, puolustuksen vuoksi, ei niin sanotusti hyökkäyksestä.
Nyt se saa meidät puhumaan toisesta kysymyksestä. Pitäisikö sinun jälleenrahoittaa, saada rahasi takaisin vai pitääkö nämä korot? Olen taipuvainen pitämään hinnat, mutta näin tekisin päätöksen, jos olisin sinä. Jos vedät rahasi pois, voitko sijoittaa ne rahat ja saada 400 dollaria kuukaudessa tuoton, koska se on kassavirtasi tässä nykyisessä sopimuksessa? Jos voit sijoittaa rahat ja saada 400 dollaria toisessa sopimuksessa, on järkevää pitää alkuperäinen tappiollinen ja maksaa vain asuntolaina ja saada vuokrankorotuksia joka vuosi, josta tulee lopulta kassavirta ja hankkia toinen omaisuus, joka korvaa menettämäsi 400 . Joten jos teet tämän päätöksen, saat kaksi omaisuutta yhden sijasta. Lisäät omaa pääomaa toiseen kiinteistöön aivan kuten teit ensimmäiseen, mikä lisää nettovarallisuuttasi. Korvaat menettämäsi kassavirran uudella kiinteistöllä, joten et menetä siellä mitään, ja alkuperäinen omaisuutesi ei kassavirtaa, mutta se kassautuu myöhemmin, koska kiinteistö nousee ajan myötä ja niin myös vuokrat. Jos et pysty sijoittamaan rahoja uudelleen toiseen kiinteistöön ja saamaan samaa 400 dollaria kuukaudessa, saattaa olla järkevää vain pitää voimassa olevat hinnat ja yrittää ansaita rahaa eri tavalla.
Kiinteistö, johon tavallaan viittasit ja puhuit talon kääntämisestä, on mielestäni hieno idea. Jos hinnat nousevat nopeammin kuin voit hallita, jotta BRRRR toimisi alkuperäisen summan maksamalla hinnalla, haluat todennäköisesti siirtyä pois BRRRR:stä, eikö? Kuten BRRRR:t ovat hyvin lähellä käänteitä. Voit kääntää kiinteistön uudelleenrahoituksen sijaan, ja se on hyvin, hyvin samanlainen prosessi. Ehkä suunnittelet sitä. Menet osakepääoman perään, tiedät mikä on kassavirta, jos korot ovat tietyssä pisteessä, mutta jos korot nousevat enemmän, myyt sen. Voisit itse asiassa myydä kiinteistön, jossa olet tällä hetkellä, ja voit saada takaisin osan rahoistasi sillä tavalla. Sinun ei tarvitse uudelleenrahoittaa sitä saadaksesi rahat pois. Voit myydä sen, muuttaa sen läppäksi ja sitten tehdä sen uudelleen.
Tästä syystä erilaisten strategioiden tunteminen auttaa, koska tietyillä markkinoilla, kuten tällä, joilla aloitit BRRRR:llä, se toimi BRRRR:nä. Se ei vain toiminut täydellisesti. Et voi saada rahojasi takaisin sieltä. Päädyit tähän hienoon perinteiseen vuokraukseen. Voisit vain kääntää seuraavan talon. Etsi kiinteistö, jossa on paljon lihaa, lisää siihen arvoa, osta se oikein. Päätä lopuksi, haluanko kääntää sen ja saada käteistä, jolla voisin maksaa HELOCini, vai haluanko pitää sen jälleenrahoittamassa ja jatkaa seuraavaan?
Mutta tämän neuvon antaisin kaikille, jotka ovat asemassasi, jossa heillä on BRRRR:itä, joiden on vaikeampi treenata. Kysy itseltäsi, onko sen myyminen järkevämpää vai onko sen pitäminen järkevämpää. Niin kauan kuin kanavaasi tulee uusia tarjouksia, voit myydä kiinteistöjä ja ostaa uusia. Ongelma syntyy, kun kanavallesi ei tule uusia tarjouksia. Jos myyt kiinteistön ja käännät sen, et päädy mihinkään, sinulla ei ole minne sijoitettavaa rahaa uudelleen eikä sinulla ole pitkäaikaista kassavirtaa. Joten, mitä haluat välttää, on ilman sopimusvirtaa. Niin kauan kuin sinulla on kaupankäyntiä, olipa kyseessä pito, BRRRR tai myynti käänteisenä, ansaitset rahaa jollakin näistä suunnista ja jatkat sen lumipalloa uusiin sopimuksiin.
Kiitos paljon. Kerro minulle, kuinka se käy.
Selvä. Seuraava videopätkämme tulee Kyle Wilkiniltä Ashevillessä, Pohjois-Carolinassa.

Kyle:
Hei, David. Nimeni on Kyle Wilkin. Asun Ashevillessä, Pohjois-Carolinassa. Ostimme ensimmäisen asuntomme vuonna 2020, joten saimme todella hyvän koron. Vuokraamme tällä hetkellä kellariamme ja pystymme maksamaan asuntolainamme joka kuukausi näillä rahoilla. Joten yritämme selvittää, mitä seuraavaksi. Ja kysymykseni sinulle tänään on, kuinka paljon on liikaa, kun otamme tämän ensimmäisen askeleen sijoitusurallamme? Siellä on 22 hehtaarin maatila, jossa on neljä rakennusta. Vuokraamme niistä kolme ja asuisimme yhdessä, koska joutuisimme myymään tämän kodin, jotta voimme laskea käsirahaa tuolle tilalle.
Joten en kysy, onko se hyvä sopimus, koska mielestäni se on hyvä sopimus, mutta kysymykseni on vain, jos olisit sijoittamisen alkuvaiheessa, suosittelisitko meitä ottamaan harppauksen johonkin isompaan, kuten tähän maatilaan, jossa me voin säilyttää maisemointikalustoani, koska minulla on oma yritys ja vuokraan kolme asuntoa ja mahdollisesti lisää tonttia myöhempään myytäväksi, tai luoda muita bisnestuotteita, kuten hääpaikkoja tai muuta sellaista, vai suositteletko, että pysymme meillä on kotonamme ja tulot kellaristamme, kunnes saamme uuden omakotikodin? Ja se antaisi meille luonnollisesti enemmän kassavirtaa alkuvaiheessa.
Joten, olen vain utelias, mitä neuvoisit meidän kaltaisille ihmisille, jotka ovat juuri aloittamassa peliä. Kiitos, kaveri.

David:
Kyle, tämä on hieno kysymys. Rakastan tätä. Selvä. Kiitos aluksi, kun sanoit, ettet kysy, onko se hyvä sopimus. Tiedät jo, että se on hyvä kauppa, koska nyt voin antaa neuvoja olettaen, että tämä kiinteistö on hyvä kauppa, jossa on kolme vuokrattavaa taloa sekä navetta tavaroiden säilyttämistä varten.
Oletan, että kun sanot hyvän tarjouksen, tarkoitat, että se tulee kassavirtaa ja että tuotto on jotain, johon olet tyytyväinen. Nyt se osa, jossa kysymyksesi tulee hankalaksi, on se, että sanot, että sinun on myytävä koti, jossa olet, jotta voit maksaa käsirahaa tilalle. En halua laittaa käsirahaa tälle seuraavalle tilaisuudelle. En rakasta sitä. Elät nyt ilmaiseksi. Vuokralainen maksaa kirjaimellisesti koko asuntolainamaksusi vuokraamalla kellarin. Se on suuri voitto sinulle. En tiedä mitä vuokra olisi. Oletan, että se on noin 2,000 2,000 dollaria kuukaudessa, joten rahavirtasi on positiivinen riippumatta siitä, mitä asuntolaina olisit normaalisti maksamassa. Oletetaan, että se on 2,000 dollaria. Onko tämä seuraava sopimus niin hyvä, että sen vuoksi kannattaa menettää 2,000 2,500 dollaria kuukaudessa? Koska mielessäsi luultavasti ajattelet sitä kuin tämä omaisuus olisi netto. Se on vain nollatulosta. Se säästää paljon rahaa, paljon rahaa. Ja muuten, sinua ei veroteta säästämistäsi rahoista. Sinua verotetaan vain ansaitsemastasi rahasta. Joten XNUMX XNUMX dollarin säästö, kun ei tarvitse maksaa asuntolainaa, on todennäköisesti enemmän kuin XNUMX XNUMX dollarin ansaitseminen kuukaudessa. On vielä parempi, jos myyt tämän kiinteistön ostaaksesi ne, voitko sanoa, että se on sama, eikö?
Haluaisin mieluummin sinun ottavan HELOCin tälle kiinteistölle, joka on jo mahtava sinulle. Käytä sitä seuraavan erän käsirahana olettaen, että sinulla on oma pääoma. Jos sinulla ei ole omaa pääomaa, voitko lainata rahaa toiselta ostaaksesi seuraavan kaupan? Koska niin kauan kuin maksat alle 2,000 XNUMX dollaria kuukaudessa lainaamastasi rahasta, se on silti parempi kuin myydä talosi ja ottaa asuntolaina jostain muualta.
Luulen, että mainitsit, että voisit muuttaa yhteen kolmesta talosta, joten vuokraisit kaksi muuta ja hankit säilytystilaa laitteillesi. Suorita numerot sillä tavalla. Voitko ostaa tämän kiinteistön, jossa on kolme kotia yhdelle tontille, asua yhdessä, ilman asuntolainaa ja olla nettoetu nykyiseen sijaintiin?
Joten, oletetaan vain, että se on omenoita omenoihin, eikö? Tällä hetkellä elät ilmaiseksi. Jos ostat kyseisen asunnon jossakin asunnossa, asut jälleen ilmaiseksi. Onko tuo kiinteistö arvokkaampi kuin se, joka sinulla on? Koska se voi olla voitto, eikö? Oletetaan, että siirryt 300,000 700,000 dollarin kiinteistöstä XNUMX XNUMX dollarin omaisuuteen, mutta se on silti sinulle kannattava. Nyt sinulla on kolme mahdollista yksikköä nostamassa ja vuokraamassa niiden kahden sijaan, joissa olet tällä hetkellä. On väitettävä, että se voisi toimia. Säästääkö tuon navetan varastointi rahaa, jonka käytit varusteiden säilyttämiseen muualla, ja millainen on elämänlaatusi? Pidätkö talosta, jossa olet, enemmän kuin nauttisit asumisesta siinä?
Tässä on se, mitä haluan varmistaa, ettet tee sitä. Murskasit sen ensimmäisessä sopimuksessasi. Asut Pohjois-Carolinassa, asut ilmaiseksi talossa. Se on uskomattoman vaikea tehdä. Suurin osa ihmisistä ei saa elää ilmaiseksi. Se on voitto, jos elät vähemmällä kuin maksaisit täyden asuntolainan. En halua sinun ajattelevan, että jokainen sopimus tulee olemaan sellainen ja että sinulla on kiire hypätä seuraavaan, koska sinulla oli hyvä kokemus ensimmäisestä, mutta en myöskään halua sinun jäävän paitsi .
Joten jos olisin sinun tilanteessasi, harkitsisin HELOCin hankkimista ensisijaisiksi ja käyttäisin sitä käsirahaan. Haluaisin lainata rahaa joltain toiselta ja maksaa heille korkoa, jotta he voisivat käyttää rahojaan uuden kiinteistön ostamiseen, tai analysoisin missä asun nyt ja mitä säästän verrattuna siihen, missä asuisin siellä ja mikä olisin. tallentaa. Ja jos se on ylivoimainen muutto nykyiseen paikkaan, voit myydä talosi ja mennä ostamaan tuon omaisuuden. Varmista vain, että jos tämä on tie, jonka valitset, teet sen sopimuksen kotisi myymisestä, jotta et menetä talletustasi. Jos et pysty myymään taloasi tai et halua saattaa taloasi markkinoille, yritä myydä se saadaksesi rahaa, ja sitten kun menet ostamaan tämän toisen kiinteistön, se on pois markkinoilta tai joku muu on ostanut sen. Kerro minulle kuinka se menee.
Selvä. Seuraava kysymyksemme tulee Wendy Clarkilta Meridianista, Idahosta. Rakastan podcastiasi antamiesi erittäin hyödyllisten ja perusteellisten tietojen sekä huumorintajusi ja tuolin kääntymisen ansiosta. Tuo on hauskaa. Hän mainitsee tuolin kääntymisen, koska kun aloitan puhumisen ja ajattelemisen samaan aikaan, välillä vähän höpöttelen, eikö niin? Joten teen tämän tuolini kanssa tai minulla on pari muuta pientä omituisuutta, ja hän kutsuu minua siitä. Sepä hauskaa.
Minulla ei tällä hetkellä ole salkkua, mutta omistan kotini vapaasti ja selkeästi luottamuksessani, ja haluan tietää, onko mahdollista tai järkevää muuttaa kiinteistösijoitusyhtiöni omistukseen sen sijaan, että vuokraisin talon. Se on yksilöllinen, kolme makuuhuonetta, kaksi kylpyhuonetta matkustaville sairaanhoitajille lyhyen tai keskipitkän aikavälin vuokraukseen, koska se olisi osa uutta REI-liiketoimintaani, ja olisiko tämä toteutettavissa? Onko se fiksua vai ei älykästä tai hyödyllistä? Jos et ole henkilö, jolta kysyä, pyydän anteeksi. Jos et, keneltä voisit ystävällisesti ohjata minut henkilöksi, jolta voisin kysyä tätä?
Kiitos paljon, David, kaikesta, mitä teet opettaaksesi meitä ja viedäksesi meitä eteenpäin ja ylöspäin REI-matkoillasi. Kiitollisena, Wendy.
Ensinnäkin, Wendy, se on erittäin suloinen sinusta. Sanoit täällä paljon erittäin suloisia asioita, ja sanoituksestasi voin päätellä, että olet ylivoimainen ja mielesi on hieman sekaisin kaikkien vaihtoehtojen kanssa. Yritetään ottaa tämä iso lankakerä ja suoristaa se useiksi pieniksi langoiksi, joita voimme analysoida selkeämmin.
Mainitsit, että kotisi on omistettu vapaasti ja selkeästi säätiössä. Tarkoittaako tämä siis sitä, että on olemassa ehto, jonka mukaan sitä ei saa käyttää tulojen tuottamiseen, tai jos se tuottaa tuloja, pelkäät, että tulojen on pysyttävä luottamuksessa? Se voi olla mitä haet tässä. Mietin, jos vuokraat asunnon, vaikka se on säätiössä. Jos voisit väittää tulot elinkeinotulona, ​​joka ei liity itse omaisuuteen? Joten ehkä asunnon arvostus tai laina maksaa alas luottamukseen jäävän oman pääoman, mutta sen hoitamisesta syntyvät kassavirran.
Voisiko LLC-yhtiösi vuokrata asunnon säätiöstä ja pitää sitten ylimääräisen kassavirran? Se olisi yksi tapa katsoa asiaa. Ensinnäkin sinun on kysyttävä lakimieheltä. Menet sen luo, joka ymmärtää luottamuslain, koska minä en. Kerron sen sinulle heti. Ajattelen ääneen, mutta en tiedä onko näin. Sitten haluat keskustella CPA:n kanssa ja selvittää "Mitä verovaikutuksia olisi, jos teen tämän?" Jos sinulla ei ole hankintakohtaista hintaa ja haluat rekisteröityä uudella, voit lähettää minulle sähköpostia. Otan sinuun yhteyttä käyttämäni, mutta juuri niin tekisin.
Sitten sen sijaan, että he sanoisivat: "Ei, et voi tehdä sitä." Tässä on se, mitä kaikkien on ymmärrettävä. Menet takaisin ja sanot: "Kuinka voisin tehdä sen?" Tai heittelet vaihtoehtoja ja odotat heidän sanovan: "Voi, joo, se voisi toimia." Joten tulin vain päähäni, voisiko kiinteistösijoitusyhtiösi vuokrata asunnon luottamuksellesi ja sitten vuokrata sen matkustaville sairaanhoitajille ja pitää voiton, jonka se ansaitsee samalla kun maksat luottamusvuokraasi koti, jossa et ole enää, eikö niin? En tiedä, että se toimisi, mutta sen heittäisin CPA:n tai asianajajan eteen selvittääkseni, toimisiko se.
Rakastan, että esität tämän kysymyksen minulta. Rakastan, että olet mukana Seeing Greenessä. Sinulla on loistava idea. Se ei tule olemaan niin haastavaa kuin mitä luultavasti ajattelet. On olemassa keino kiertää tämä ongelma. Sinun tarvitsee vain kysyä CPA:lta ja lakimieheltä, mitä tehdä. Aloittaisin CPA:sta, koska ne ovat yleensä halvempia, ja sitten kysyisin heiltä, ​​olisiko heillä kiinteistökalakijalle lähete, jonka kanssa voisit keskustella.
Kiitos, Wendy, mahtavasta kysymyksestäsi ja kerro minulle, miten se menee.
Hyvä on, kaikki. Kiitos lähetyksestä. Suosikkiosani esityksessä on, että meillä on kysymyksiä, joihin voimme vastata, ja sitä varten olette täällä. Muista tykätä, kommentoida ja tilata kanava.
Tässä jaksossa aion lukea kommentteja, jotka sinä, minä, yleisö olet jättänyt aikaisempiin esityksiin nähdäkseni mitä kaikki ajattelevat. Nämä ovat usein hauskoja, oivaltavia, joskus ilkeitä, mutta yleensä siistejä.
Ensimmäinen kommenttimme tulee professori X:ltä. Tämä oli aivan täydellinen. Vastaus kysymykseen skenaarioon kiinteistöjen maksamisesta oli juuri sitä mitä tarvitsin. Aion jatkaa työtä ja nauttia elämästä samaan aikaan.
Minusta on ihanaa kuulla se, koska kyse on enemmän vain rahan saamisesta. Kyse on rahan saamisesta tavalla, josta nautit, ja nauttia elämästä samalla kun teet sitä. Kiitos, professori X.
Seuraava kommenttimme tulee Marshall Henningtonilta. Muuten, nämä kaikki tulevat jaksosta 747. Jos haluat mennä kuuntelemaan sitä ja selvittää, miksi ihmiset kommentoivat.
Loistavaa, David. Olet hyvä jätkä ja hyvin nöyrä. Olen seurannut BiggerPocketsia viimeisten kolmen vuoden aikana, ja se inspiroi minua hankkimaan kaksi kotia, triplexin ja kaksi fourplexia, ja olen tällä hetkellä sulkupankki toisessa kiinteistössä ja omistan oman pääasuntoni. Kaikki johtuu toimenpiteistä. Kyllä se on. Viisi vuotta sitten luottoni meni pieleen, olin velassa ja minulla oli opintolainaa. Siivosin kaikki nuo ongelmat ja se oli viisi vuotta sitten. Nyt olen rakentamassa pientä portfoliota. Aion myös maksaa kolme kiinteistöä seuraavan kolmen vuoden aikana. Jos minä pystyn siihen, kuka tahansa voi tehdä sen. Mene töihin ja aloita uusi elämäsi.
Marshall, tämä on inspiroiva kommentti. Tämä on rohkaiseva kommentti. Aivan mahtava kommentti. Rakastan kuulla tätä, ja pidän siitä, että et vain kertonut, kuinka sait sopimuksen. Suurin osa ihmisistä tulee ja se on heidän kysymyksensä. Miten saat sopimuksen? Okei, sain sopimuksen. Miten saan seuraavan? Mutta itse asiassa puhuit siitä, kuinka siivosit koko elämäsi saadaksesi tarjoukset. Kiinteistö ei vain tuonut sinulle kassavirtaa. Kiinteistö sai sinut siivoamaan luottosi, maksamaan velkasi, hallitsemaan rahojasi paremmin, kokoamaan järjestelmiä useiden kiinteistöjen skaalaamiseksi ja olemaan tarpeeksi kurinalainen maksaaksesi ne pois.
On niin monia etuja, joita olet saanut kiinteistöjen etsimisestä, ja siksi sanon ihmisille, että kiinteistö on se porkkana, joka saa sinut tekemään parempia elämänpäätöksiä. Tämä on minun mielipiteeni. En puhu kaikkien puolesta. Mutta kun kuulen ihmisten sanovan: "David, kuinka voin ostaa kiinteistön ilman rahaa tai alhaalla?" Ensimmäinen taipumukseni on sanoa: "Miksi sinulla ei ole rahaa? Onko siihen hyvä syy?" Ehkä sinulla on elatusmaksut, jotka vain tuhoavat sinut, tai ehkä olet sairaan vanhemman tai lapsen hoitaja, etkä voi mennä tienaamaan lisää. Ei se mitään. Sinun ei pitäisi tuntea häpeää siitä. Mutta entä jos olet vain 38-vuotias ja asut edelleen äitisi kellarissa jahkaisen unelmaa videopeliinsinöörin urasta, ja sinun täytyy päästää siitä irti ja saada aikuinen miehesi toimeen.
Entä jos sinulla on kauheita kulutustottumuksia ja ansaitset hyvin rahaa, mutta se lentää ikkunasta yhtä helposti, koska et ole kurinalainen? Onko se, että meillä ei ole rahaa, merkki suuremmasta ongelmasta elämässämme? Sen kiertäminen on helppoa. No, kuinka voin ostaa kiinteistön ilman, että minun tarvitsee muuttaa mitään elämässäni? En pidä siitä. Mieluummin sanoisimme: "Haluan ostaa kiinteistön." Nämä ovat tottumuksia, jotka haittaavat kiinteistön ostamista. Minun täytyy vaihtaa ne, okei? Jos haluat saada kuusipakkauksen, sen ympärillä on aina vastaus. Voisit saada rasvaimun, okei? Sinulla voi olla ab-implantteja. Luulen, että se on asia, josta ihmiset todella saavat näyttämään siltä, ​​että heillä on se, tai voisi sanoa, että liikunnan puute, huono ruokavalio, unenpuute, ongelmani estävät minua ottamasta kuusipakkausta.
Aion tehdä muutoksia elämässäni, jotta voisin saada mitä haluan, paljon terveellisempänä. Ei vain saada kuusipakkausta. Saat paremmat kolesterolitasot, terveellisemmän elämän, parempaa energiaa yleisesti ja paremman mielialan. Monet teistä saattavat tavata salilla ihmisiä, jotka ovat ystäviä. Näistä muutoksista tulee paljon etuja. Kirja, jonka parissa työskentelen BiggerPocketsille juuri nyt, pidä sitä silmällä. Sitä kutsutaan vaurauden pilariksi. Liittyy tapoihin, joilla voit muuttaa koko taloudellista kuvaasi, ei vain yhtä osaa siitä, joka on kiinteistösijoittaminen.
Marshall, kiitos paljon kun jaoit sen. Toivottavasti julkaiset sen myös BiggerPockets-foorumeilla.
Kaverit, me rakastamme ja arvostamme niin paljon kihlausta. Tykkää, kommentoi ja tilaa edelleen tämä YouTube-kanava. Ja jos kuuntelet Spotifyssa, vaikka et kuuntele Spotifyta, mutta sinulla on Spotify-sovellus, tee minulle palvelus, mene sinne ja pidä silmällä kyselyitä. Spotify on äskettäin antanut meille BiggerPocketsille mahdollisuuden esittää kysymyksiä nähdäksemme, mistä pidät esityksessä, mistä et pidä ja miten voit parantaa sitä. Pidä siis silmällä näitä galluppeja ja ota yhteyttä niihin, osallistu heidän kanssaan aina kun mahdollista, koska haluamme tehdä esityksestä mahdollisimman hyvän. Jos voisit nyt käyttää hetken ja jättää minulle kommentin tämän päivän ohjelmasta ja kertoa minulle, mitä ajattelit, mistä pidit tai jotain, jonka huomasit, rakastan sitä.
Selvä. Seuraava kysymyksemme tulee Casey Penesseyltä.

Tom:
Casey sanoo, että hänellä ja hänen veljellään on useita vuokra-asuntoja, jotka he haluavat myydä. He haluavat sijoittaa uudelleen, mutta ovat hieman huolissaan pykälän 1031 aikarajoituksista. Muista, että voit vaihtaa kiinteistöjä 1031:ssä. Käytät pätevää välittäjää, ja näin tekemällä vältyt useimpien, ellei kaikki tulovero kiinteistöjen myynnistä.
Sinulla on siis todella kaksi vaihtoehtoa. Ensimmäinen on, että sinulla on… Sinun tulee täyttää nämä kaksi testiä, joka on 45 päivää vanhan kiinteistön sulkemisesta löytääksesi tai tunnistaaksesi enintään kolme mahdollista uutta kiinteistöä, joista voit valita, ja sitten 180 päivää sulkea ne uusia kiinteistöjä.
Voit myös tehdä käänteisen 1031-vaihdon, mikä tarkoittaa, että voit itse asiassa ostaa uudet kiinteistöt ennen kuin myyt vanhat kiinteistöt, ja tämä antaa sinulle paljon enemmän aikaa käsitellä tätä asiaa. Joten 45 päivää on 45 päivää sulkemisen jälkeen, mutta voit tehdä sen jopa kaksi vuotta ennen kuin myyt uuden kiinteistön. Joten sinun tarvitsee vain työskennellä pätevän välittäjän kanssa, joka todella ymmärtää käänteisen 1031-vaihdon tehdäksesi sen.
Toinen vaihtoehto sinulla on myydä omaisuus, tunnistaa peli ja sitten sulkea uusi kiinteistö tai uusia kiinteistöjä vuoden loppuun mennessä. Sitten tapahtuu uusien kiinteistöjenne, saat bonuspoistot vuodelle 2023. Se on 80 % vuokrasuhteen parannusten ja rakennuksen sisällön kustannuksista, mikä on todennäköisesti noin 20-22 % kiinteistöstä, jolla on hyvä kustannuserottelu. , ja se todennäköisesti riittää kompensoimaan pelin veron. Itse asiassa voi säästää rahaa. Muista siis suorittaa numerot ja päättää: "Haluanko tehdä tavallisen 1031-vaihdon, käänteisen 1031-vaihdon vai haluanko vain tunnistaa voiton ja ostaa sitten uusia asuntoja?" Mutta muista tehdä se vuoden loppuun mennessä, jotta uusien kiinteistöjen veroedut vastaavat samana vuonna vanhojen kiinteistöjen myynnin veroseuraamusten kanssa.
Selvä, David. Mitä mieltä sinä olet?

David:
Minusta se oli loistava neuvo, Tom, eikä minulla ole siihen juurikaan lisättävää. Peitit jokaisen ajatukseni perusteen, ja teit sen paljon paremmin kuin minä, koska sinä tiedät verot, mutta minä en. Kiva nähdä sinut taas podcastissa. Rakastan, kun saamme kuulla sinusta. Olet suosikki verohenkilöni. Teit siinä erittäin hyvän pointin. Korostan vain sitä.
Kun yrität suojata yhden vuoden tuloja, sen on oltava samana vuonna ostamaasi kiinteistöä. Et voi olla tammikuussa sulkemassa kiinteistöä ja käyttää poistoja edellisen kuukauden tulojen suojaamiseen joulukuussa. Kustannusten erottelututkimuksia ei aina tarvitse tehdä kiinteistön ostohetkellä. Voit ostaa sen joulukuussa ja tehdä kustannusselvitykset tammikuussa edellisen vuoden veroista, mutta sinun on ostettava kiinteistö samana vuonna, kun otat tappion.
Erittäin hyvä pointti tuossa.
Selvä. Seuraava kysymyksemme tulee Arjun Kadamilta. Arjun omistaa yhden kiinteistön henkilökohtaisen kotinsa lisäksi ja hänellä on tällä hetkellä noin 500,000 XNUMX omaa pääomaa.
Hei, David. Olen suuri ihailijasi, ja oi, minulla on ei niin salainen ihailija. Siinä mennään. Ja todella halusin kysyä sinulta kysymyksen, joka on ollut mielessäni jo jonkin aikaa. Olen uusi sijoittaja Phoenixin Tucsonin markkinoilla. Viimeisen neljän kuukauden aikana olen tehnyt yli 10 tarjousta jälleenmyyntikohteista, ja jokainen tarjous on ollut ylikysymys. Olen nähnyt sen, koska asuntojen arvo on noussut valtavasti viimeisen kahden vuoden aikana, erityisesti Phoenixissa. Todella vanhan talon ja upouuden talon välillä ei ole suurta hintaeroa. Joissakin tapauksissa ero on niinkin pieni kuin 10-12K. Ottaen huomioon, että uudessa talossa ei ole pääomakustannuksia viidestä kahdeksaan vuoteen ja se houkuttelee myös parempia vuokraajia, onko mielestäsi järkevää sijoittaa upouuteen kotiin niin kauan kuin luvut ovat järkeviä, että se on hyvä vuokra? Mitä ehdotuksia antaisit henkilölle, joka haluaa ostaa upouusia kiinteistöjä vuokrasijoitukseksi? Onko punaisia ​​lippuja? En ole koskaan todella nähnyt kenenkään keskustelevan mahdollisuudesta ostaa upouusi koti vuokra-asunnoksi BiggerPocketsissa, ja haluaisin todella kuulla ajatuksesi samasta asiasta. Kiitos.
Selvä. Ensinnäkin, Arjun, onnittelut siitä, että kysyit, mikä voisi olla paras kysymys koko Seeing Greene -jaksosta. Tämä on mahtavaa, ja pidän siitä, miten ajattelet. Itse asiassa mieleni toimi hyvin samalla tavalla, kun olin uusi sijoittaja. Joten olettaen, että haluat uran kuten minä, olet hyvällä tiellä. Jos et halua minun kaltaistani uraa, en syytä sinua, koska joskus en edes halua omaa uraani, mutta kysyt silti hyviä kysymyksiä. Mennään tähän, jooko?
Kaikki asiat ovat tasa-arvoisia. On ehdottomasti parempi ostaa uusi koti kuin jälleenmyyntikoti, okei? Joten nyt taas tämä on varoitus siitä, että kaikki asiat ovat tasa-arvoisia. Investointeja on vähemmän. Saat parempaa tekniikkaa. Ne ovat energiatehokkaampia. Vuokralaiset pitävät heistä enemmän. Uuden kodin ostamisessa on monia etuja, mutta kaikki asiat eivät yleensä ole tasa-arvoisia, ja tässä aiomme kaivaa asiaa, okei? Arizona ei ole täydellinen markkina tämän asian esittämiselle, okei? Joten sanon yleisesti, että Arizonan kaltaisilla markkinoilla sinun olisi todennäköisesti parempi hankkia uusi koti. Kaikki markkinat eivät ole sellaisia, ja tässä on syy.
Kaikilla markkinoilla he yleensä rakentavat koteja halutuimmille alueille ensin. Nyt Arizona on erilainen, koska se on kaikki autiomaa. Joten tietysti jotkut alueet ovat parempia kuin toiset, mutta objektiivisesti tarkasteltuna se on vain erilainen osa autiomaasta riippuen siitä, missä olet, jos olet kuin Phoenixissa, eikö niin? Joten sinulla ei ole niin suurta eroa 50 vuotta sitten rakennettujen ja nykyisten kotien välillä. Mutta entä jos olet Austinissa, Texasissa? He aikovat rakentaa parhaat kodit alueen parhaalle alueelle. Entä jos olet San Franciscossa, Kaliforniassa? He aikovat rakentaa parhaat kodit rannan puolelle, josta on näkymät kalliolle, merinäköalalle ja lähimpänä moottoritietä. Entä jos olet Etelä-Kaliforniassa? He rakentavat parhaat kodit parhaisiin paikkoihin, joissa on paras sää ja parhaat näkymät.
Näetkö mihin olen menossa? Joten, kun he ovat rakentaneet parhaalle maalle, he sitten menevät hitaasti huonompaan maahan rakentamisen kehittyessä. Siten saat enemmän koteja, joita rakennetaan kauemmaksi merestä, kauemmaksi keskustan keskuksista, kauemmas kaikesta haluamastasi infrastruktuurista. Sinun täytyy ajaa kauemmaksi ja taistella enemmän liikennettä päästäksesi parhaisiin ravintoloihin tai parhaaseen viihteeseen.
Nyt tämä ei tietenkään ole vaikeaa ja nopeaa kaikessa. Uskon, että Kansasin kaltaisilla alueilla se ei ole suuri ero. Maata on vain kasa, joten osa siitä on markkinoiden ymmärtämistä, joille olet joutunut, mutta kysyt erittäin hyviä pointteja. Uusi rakentaminen on parempi. Haluan varmistaa, että saat oikein, että sijainti on vielä tärkeämpi kuin rakentamisen ikä. Sijainti tulee aina olemaan kiinteistöjen tärkein sääntö. Ainoa asia, jota et voi parantaa tai muuttaa talossa, on se, missä se on, ellet maksa talosi noutamisesta ja muuttamisesta muualle, mikä ei yleensä ole taloudellisesti mahdollista. Sinun on parempi ostaa toinen asunto jostain muualta. Sitä ei voi siirtää, minkä vuoksi sijainti on tärkein asia. Se on myös ensimmäinen asia, jota vuokralaiset ja omistajat hakevat "Missä haluan asua?" Sitten he sanovat: "Okei, mikä on paras talo?" Kukaan ei katso kuvia taloista ja sanoo sitten: "Ai, minä todella rakastan sitä. Milloin aion ostaa sen? Muuten, missä se on?" Aloitat ensin sijainnista. Se on aina se tärkein osa.
Toinen asia uudisrakentamisessa on, että siihen liittyy usein enemmän säädöksiä kuin aiemmin rakennettuihin asioihin. Lähes kaikilla näkemilläni markkinoilla, jos ostan 40 vuotta vanhan kodin, 50 vuotta vanhan kodin, sillä ei ole juuri mitään vuokrarajoituksia. Ei ole HOA:ta. On paljon vähemmän todennäköistä, että minulla on sopimuksia, koodeja ja rajoituksia, jotka sanovat, mitä en voi tehdä omaisuudelle. Saat vapauden.
Kaikessa uusien asuntojen rakentamisessa kohtaat HOA:ita, jotka sanovat: "Et voi tai et voi tehdä tätä. Nämä ovat kaikki asioita, jotka liittyvät omaisuuteen. Meillä on säännökset tälle kaupunginosalle, jossa et saa vuokrata sitä tällä tavalla." Näetkö mitä sanon? Kun ostat uutta asuntoa, ostat myös uusia sääntösarjoja. Ei koko ajan, mutta suurimman osan ajasta. Joten jos aiot kulkea tällä tiellä, varmista, että sinulla on erittäin hyvä agentti tai välittäjä, joka voi tutkia asiaa puolestasi varmistaaksesi, ettet jää ilman.
Ostat kiinteistön, jota et voi nyt vuokrata ihmisille tai jossa on kalliimpia HOA:ita tai muita rajoituksia, jotka eivät anna sinun käyttää sitä oikealla tavalla. Tästä syystä en ole yleensä ostanut kovin montaa upouusia asuntoa. Yleensä ostan jälleenmyynnin itse, koska ne ovat paremmissa paikoissa ja niillä on vähemmän rajoituksia niiden käyttöön, mutta pidän siitä, miten ajattelet. Tämä oli mahtava kysymys.
Selvä. Seuraava kysymyksemme tulee Nelsistä Minnesotassa.
Hei, David. Olen aloitteleva sijoittaja Minnesotasta, jolla ei ole kiinteistöjä alla ja joka on kuluttanut kaikkea kiinteistösijoittamiseen kuluneen vuoden aikana. Niin valmis päästämään peliin, varsinkin kun vuokrasopimus päättyy tänä kesänä. Olen täysin mukana ja todennäköisesti hakkeroin talon pieneen moniperheiseen omaisuuteen yksin, mutta tarinassa on muutakin.
Isoisäni kuoli pandemian aikana, ja hän jätti kaksi omaisuutta äidilleni. Olemme tiivis perhe, ja hän haluaa minun hoitavan, mitä näille kiinteistöille on tehty. Olen innoissani voidessani auttaa häntä eläkkeelle jäämisessä, mutta myös ottaa omat askeleeni kohti taloudellista vapautta, koska hän haluaa kaikkien päätösten hyödyttävän häntä, sisaruksiani ja minua.
Kiinteistöt numero yksi on osittain valmis projekti Wisconsinin maaseudulla, lähellä asuinpaikkaani Minnesotassa. Ajattele täysin tyhjää taloa, jossa ei ole paljon muuta kuin joukko työkaluja ja uusia laitteita, joista mikään ei ole edes kytketty. Tämän omaisuuden arvioinnin mukaan se on 150,000 200,000–69 XNUMX dollaria. Toinen kiinteistö on täysin maksettu pois, kolme makuuhuonetta, yksi kylpyhuone mukavan kokoisella tontilla San Josessa, Kaliforniassa. San Jose on aivan kadun päässä minusta. Isoisäni show… Isoisäni on omistanut sen suoraan vuodesta XNUMX, eikä mitään ole päivitetty sen jälkeen, niin pitkälle kuin voin sanoa. Se vaatii työtä, mutta sen arvo on noin miljoona.
Vaikka isoisäni poismeno on valitettavaa, meillä on hänen ansiostaan ​​mahdollisuus luoda perheen perintö. Jos olisit minun asemassani ja haluaisit ryhtyä toimenpiteisiin äitini eläkkeelle ja perustaa ja laajentaa itse kiinteistöalaa, kuinka voisit hyökätä tähän strategisesti?
Tässä ensimmäiset ajatukseni. Myy Wisconsinin koti saadaksesi äitini taloudellista tukea ja käytä ylijäämä ja osa San Josen kodin pääomasta lisätäksesi arvoa kyseiselle omaisuudelle. Työskentele paikallisen isännöitsijän kanssa saadaksesi kuukausittaisen kassavirran. Jos kuitenkin haluamme nostoreitin, voisimme myös sijoittaa pääomaa lisäkiinteistöihin ja saada pallon todella pyörimään. Onko tämä vaihtoehto turha?
Tämän lisäksi ansaitsen korkean W-2-palkan työskentelemällä tekniikan parissa, mikä myös ruokkii tätä moottoria. Kaiken kaikkiaan minusta tuntuu, että tässä kaikessa on niin paljon potentiaalia, ja voin tehdä virheitä, mutta tarvitsen hieman ponnistelua hypätäkseni ponnahduslaudalta.
Kiitos kaikille, sinä, Rob ja kaikki BPD:ssä. Teette oppimisesta niin hauskaa ja unelmistanne toteutettavissa.
Selvä. Nels, siinä on paljon yksityiskohtia ja todella hyvä tilanne sinulle. Ensinnäkin, pahoittelut isoisäsi puolesta. Se on hyvin surullista, mutta pääasia on, että isoisäsi jätti melkoisen mahdollisuuden perheelleen. Toinen syy, miksi kannustan ihmisiä investoimaan kiinteistöihin, kun olet poissa, kiinteistö pysyy, ja ihmiset, joita rakastat, voivat todella hyötyä siitä. Sen täytyy olla todella hyvä tunne tietää kuolinvuoteellasi, valmistautuessasi ohittamaan, että perheesi tulee saamaan valtavan siunauksen, kun lähdet poistamaan ikävöimistäsi.
Toiseksi, asut lähellä minua. Sinun on otettava minuun suoraan yhteyttä keskustellaksesi joistakin näistä kiinteistöasioista. Teemme parhaamme vastataksemme siihen, mitä voin ohjelmassa, mutta tarvitset hieman enemmän yksityiskohtia ja mahdollisuuksia. Pidän siitä, mitä ajattelet. En usko, että sinun on järkevää pitää tätä projektia Minnesotassa. Sinun on ehkä laitettava siihen vähän rahaa ennen kuin myyt sen, mutta se on luultavasti jotain myytävää. Sinulla ei ole kokemusta kiinteistön johtamisesta. Tämä ei kuulosta kovin arvostetulta alueelta. Sinun on parempi myydä tuo omaisuus ja saada rahat ja sijoittaa se johonkin, josta se saa korkeamman tuoton, mikä voisi olla toinen kiinteistö San Josessa. Tässä on syy.
Mainitsit, että siinä on kolme makuuhuonetta, yksi kylpyhuone, eikö niin? Olen kiinteistönvälittäjä ja palvelen näillä markkinoilla. Jos olisit asiakkaani, ja toivon, että tulet olemaan, tulisit luokseni ja sanoisin: "Katso, meillä on kolme makuuhuonetta ja yksi kylpyhuone. Voimmeko muuttaa tästä neljän makuuhuoneen ja kahden kylpyhuoneen? Se nostaisi arvoa paljon. Jos se on miljoonan arvoinen, niin kuin puhumme sadoista tuhansista dollareista, voit lisätä tämän kodin arvoa. "Voimmeko muuttaa autotallin lisäämään neliömetriä? Onko mahdollista... Lähetit meille mukavan kokoisen erän. Onko meillä vaihtoehtoja tehdä tästä kiinteistöstä arvokkaampi pelkän päivittämisen lisäksi?
Nyt sanoit myös, että otat yhteyttä isännöitsijään. Voin auttaa sinua siinä, mutta varmistetaan, että on järkevää vuokrata se. Saatat pystyä myymään tämän tuotteen, kun olet tehnyt siitä arvokkaamman ja ostanut paljon vuokra-asuntoja. Osta kokonainen asuntokompleksi rahoilla, jotka tulisivat tästä maksetusta asiasta, joka toisi kassavirtaa paljon enemmän kuin tämä kiinteistö, jonka avulla voit sitten jakaa kassavirran perheesi kesken. Ehkä omistaa tuo kerrostalo ja jakaa se sinun, sisarusten ja äitisi kesken, kuten sanoit, ja kaikki hyötyvät.
Todellakin, sinun ja minun täytyy istua alas ja katsoa, ​​kuinka paljon rahaa saisimme irti kiinteistöstä sen nykyisessä kunnossa, kuinka paljon saisimme, jos uudistaisimme sen ja kuinka paljon saisimme, jos myymme sen ja sijoittaisimme sen uudelleen. rahat muualle. Mutta yksi asia, jonka uskon, että olet oikealla tiellä Wisconsinin kiinteistön myynnin kanssa, sinun on yleensä vaikea löytää vuokralaisia ​​useimmilta maaseutualueilta, enkä usko, että se on alue, jota todennäköisesti arvostetaan, joten sinun on parempi myydä se ja ottaa osa rahoista, sijoittaa se kiinteistöön, joka hyötyy paljon kunnostamisesta ja periaatteessa rakentaa perheesi taloudellinen tulevaisuus tästä eteenpäin. sen selässä, minkä isoisäsi jätti sinulle.
Joten kiitollinen hänelle siitä, mitä hän teki hyväksesi, ja kiitollinen sinulle, että sinulla on sydän, joka haluaa auttaa koko perhettäsi. Varmista, että otat minuun yhteyttä.
Selvä. Viimeinen videomme on Veronica Gordonilta Chicagosta.

Veronica:
Hei David. Nimeni on Veronica. Asun Chicagon esikaupunkialueella. Rakasta podcastiasi. Opin paljon kuuntelemalla sitä. Arvostan rehellisiä tarinoitasi ja rehellisiä neuvojasi.
Hei, otan sinuun yhteyttä tänään, koska haluan tietää, mikä olisi seuraava askeleesi liiketoimintamme laajentamisessa.
Minulla ja miehelläni on kaksi pitkäaikaista sijoitusta ja teimme juuri äskettäin flipin pitkäaikaisia ​​sijoituksia varten. Meillä on kiinteistö A, joka tekee noin 200 dollaria ja tuottovapaa ja selkeä, johon en ole niin tyytyväinen, ja toinen kiinteistömme tekee noin 400 plus voittoa ja molemmat ovat rivitaloja.
Haluatko tietää, mikä olisi seuraava askeleesi? Myy kiinteistö A, 1031 se ja löydä jotain muuta, kuten moniperhe. Myykää molemmat kiinteistöt, koska ne ovat rivitaloasuntoja ja voisimme tienata niistä hieman enemmän, vai sijoitammeko ulkomaille? Ehkä kannattaa katsoa lyhytaikaisia ​​vuokrauksia. Mitkä olisivat seuraavat askeleesi?
Olemme 40-luvulla. Tarkastelemme ehkä passiivisten tulojen saamista eläkkeelle jäämistä varten ja myös lasten korkeakoulumme rahoittamista.
Rakastan esitystäsi, ja arvostan neuvojasi, joita voit antaa minulle.
Kiitos. Hei hei.

David:
Selvä. Kiitos siitä, Veronica. Tämä on toinen todella hyvä kysymys. Okei. Sinulla on kaksi kaupunkitaloa. Olet juuri tehnyt ensimmäisen kääntösi. Et maininnut, miten läppä meni, joten meillä ei ole mitään tekemistä siellä, mutta jos läppä meni hyvin, kannustan sinua jatkamaan niin. Luulen, että tämä on markkina, jossa kiinteistöistä saa todella hyviä alennuksia, niin kääntämisessä on paljon järkeä. Sinun ei välttämättä tarvitse pitää sitä. Yhtä paljon kuin olisin neuvonut ihmisiä neljä, viisi, kuusi vuotta sitten, koska näkemämme arvostus hidastuu paljon, joten et menetä yhtä paljon, jos et pidä Kiinteistöt.
Mitä tulee kahteen kiinteistöön, joka sinulla on, 200 dollaria kuukaudessa kassavirtaa ja 400 dollaria kuukaudessa kassavirtaa. Voit ehdottomasti parantaa sitä.
Yleensä kaupunkiasunnot eivät tee hyviä pitkäaikaisia ​​sijoituskiinteistöjä verrattuna tavallisiin koteihin. Vuokrat eivät nouse niin paljon. Et voi tehdä niin paljon talon arvon parantamiseksi, joten he todennäköisesti arvostavat joka vuosi ja he saavat todennäköisesti enemmän vuokraa, mutta eivät niin paljon kuin jos saisit rahat kaupungin kodista ja kotiin.
Joten ensimmäinen asia, jonka katsoisin, olisi myydä, kuten sanoit, kiinteistön A. 1031 se moniperhehuoneeksi, jolla on todennäköisesti enemmän kassavirtaa. Se ei ehkä ole niin helppoa kuin miltä se kuulostaa, koska hinnat ovat todennäköisesti korkeammat nyt kuin ostaessasi sen. Joten kaupunkiasunto saattaa olla kassavirtaa alhaisella korolla. Mutta jos myyt sen ja sijoitat rahat uudelleen, ellet saa merkittävästi enemmän vuokraa, et ehkä saa kassavirran kasvua.
Joten, sinun on laskettava lukuja tarkastelemalla mitä tahansa pääomaa sinulla on kaupunkiasunnossa tämän päivän kursseilla. Virtautuuko kassa saman verran tai enemmän toisessa kiinteistössä? Olettaen, että näin käy, yksi vaihtoehto, johon voit päästä, olisi moniperhekiinteistön ostaminen. Toinen vaihtoehto olisi vain ostaa omakotitalo upealta naapurustolta ja yrittää löytää sellaisen, jossa voisi olla kaksi asuntoa, talo, jossa on ADU. Löydätkö yhden niistä? Löytyisikö niitä pari? Jos voit, sinulla on ilmeinen vaihtoehto myydä toinen talo ja mennä ja tehdä sama asia uudelleen.
Toinen vaihtoehto, jota saatat haluta tutkia. Voitko myydä yhden niistä ja käyttää rahaa hakkerointiin? Voitko saada paremman kodin paremmalla alueella, jossa on useampi kuin yksi asunto, johon voisit muuttaa, asua pienemmässä tilassa ja saada enemmän vuokraa? Ei vain siksi, että saat enemmän kassavirtaa, vaan myös siksi, että ostat parempaa sijaintia, joka arvostaa ajan myötä.
Kaikki tavoitteesi liittyvät tulevaisuuteen. Haluat kassavirtaa jäädessäsi eläkkeelle. Haluat apua lapsesi koulutuksen maksamiseen. Sinun täytyy ajatella suurinta voittoa, jonka voit saada, kun tarvitset sitä, mikä ei ole juuri nyt. Joten jos uhraat vähän kassavirtaa lähitulevaisuudessa saadaksesi suuremman tuoton pidemmällä aikavälillä paremmalla arvostuksella ostamalla parempaa omaisuutta, ansaitset enemmän rahaa tällä strategialla kuin vain maksimoimalla kassavirran juuri nyt. . Mutta vaikka et tekisi niin, voit silti luultavasti parantaa kassavirtaa poistumalla kaupungin kodista ja siirtymällä omaisuuteen, kuten pieneen moniperheeseen, joka todennäköisesti lisää kassavirtaa.
Toinen asia, heittäen tämän ulos, mitä jos myisit ne molemmat vuonna 1031 kerrostalokompleksiin? Näemme todennäköisesti paljon enemmän niitä, jotka tulevat markkinoille, koska niitä omistavilla ihmisillä on ilmapallomaksut erääntyneenä ja hinnat ovat paljon korkeammat kuin silloin, kun he ostivat sen. Joten jos voisit etsiä kahdeksan asunnon, 10 asunnon tai 12 asunnon asunnon, voitko myydä ne molemmat? 1031 siihen, hanki paljon enemmän kassavirtaa ja aseta sitten itsesi niin, että kassavirta kasvaa joka vuosi, koska sinulla on 12 asuntoa nousemassa vuokraan, ei yhtä kaupunkiasuntoa tai kahta asuntoa kahdessa eri kaupunkiasunnossa. Se voi asettaa sinut erittäin mukavasti.
Uskon, että olemme valmiita näillä markkinoilla. Kaupalliseen moniperhetilaan on paljon mahdollisuuksia uuden veren pääsylle. Joten ihmiset, jotka eivät ole koskaan ostaneet asuntoja, voivat hankkia pienempiä, kuten viisi asuntoa ja enemmän, ja heidän pitäisi tehdä se, koska ihmiset, jotka omistavat ne nyt, eivät pysty jälleenrahoittamaan tai myymään yhtä paljon kuin he haluamme hintojen nousun ja korkojen ylärajan kasvun kanssa, jonka olemme nähneet.
Kiitos paljon, Veronica. Rakasta kysymystä.
Selvä. Se on tämän päivän esitys, ja arvatkaa mitä? Muistan pitää vaaleanvihreän koko ajan.
Kiitos. Kiitos.
Olen harjoitellut tätä koko viikon. Tulen toimistooni. Visualisoin menestystä. Menen ja käännän valon sinisestä vihreäksi, ja se toimii, ja siksi haluan rohkaista teitä kaikkia tekemään samoin. Mitä voit kuvitella juuri nyt, kun haluat elämäsi muuttuvan, ja mitä vaikeaa voit tehdä? Kaipasin jiujitsua yhdeksän kuukautta elämän tapahtumien takia, ja viimein palasin tällä viikolla, ja se potkaisi perseeseeni. Olen uupunut tuosta erilaisesta harjoittelusta, vaikka olen nostanut painoja kuusi kuukautta. Kuinka monella tavalla olemme pudonneet muodoltaan tavoilla, joita emme ymmärrä?
Oletko jatkuvasti esiintynyt W2:ssasi töissä ja tehnyt hyvää työtä, mutta jättänyt tulevaisuuden tavoitteesi syrjään? Menitkö päiväkirjaasi ja teit suunnitelman siitä, miltä haluat elämäsi näyttävän, ja pysyitkö näiden tavoitteiden mukaisesti, mutta elämässäsi on muita osia, joita et ole analysoinut tai arvioinut, ja jotka hajoavat? Mitä voit tehdä saadaksesi pienimmänkin vauhdin tänään? Jotain erilaista. Voitko aloittaa päivän viiden minuutin juoksulla? Voitko tehdä 15 punnerrusta tänään? Voitko lukea kirjan, joka on erilainen kuin tavallisesti luet? Voitko kuunnella podcastia, jota et normaalisti olisi kuunnellut? Voitko tehdä mitään, mikä ravistaa sinut omahyväisyydestä, johon me niin helposti joudumme, ja saa mielemme ajattelemaan eri tavoin?
Kiitos paljon, että liityit kanssani tänään. Haluan nähdä sinun voittavan, ja sitä varten olemme täällä. Jos haluat olla esillä Seeing Greenessä, mene osoitteeseen biggerpockets.com/david. Ja jos haluat tietää minusta lisää, löydät minut osoitteesta David Greene 24 kaikista sosiaalisista medioista, joten mene, seuraa minua ja käy sitten verkkosivullani davidgreene24.com ja tee tämä. Siirry verkkosivustolleni. Tarkista se. Lähetä sitten minulle DM suosikkisosiaalisessa mediassasi ja kerro, mitä pidät sivustostani. Haluaisin mielelläni saada palautetta miehiltäsi, aivan kuten sinä pidät minun. Tehdään tästä kaksisuuntainen suhde.
Lopuksi, jos kuuntelet tätä podcastia etkä tiennyt, että BiggerPocketsilla on verkkosivusto, meillä on, ja se on mahtavaa. Jäät täysin paitsi, jos et tutustu verkkosivustoon ja kaikkiin resursseihin, joita BiggerPockets tarjoaa sinulle. Joten mene sinne. Tee profiili. Aloita sen tarkistaminen ja huomaa olevasi eksynyt tuohon upeaan maailmaan aivan kuten olin, kun löysin sen itse.
Tämä on David Greene Greenen allekirjoittamisesta.