Wie du vielleicht weißt wie man ein Immobilienportfolio aufbaut, aber wie baut man einen unerschütterlichen? Das denken die meisten Immobilieninvestoren ein paar Dutzend spottbillige Häuser kaufen ist alles, was sie tun müssen, um Millionen zu verdienen und Lebe ein Leben voller passivem Einkommen. Das ist weit von der Realität entfernt, wie dein ganzes vermögende könnte zusammenbrechen sobald ein Absturz, eine Korrektur oder eine neue Mietpolitik auf dem Immobilienmarkt ins Spiel kommt. Wie baut man also ein nachhaltiges Immobilienportfolio auf – eines, das es schafft? Steigern Sie Ihr Vermögen auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten?
David Greene hat dieses Thema mehrfach angesprochen und dabei oft darauf verwiesen: „Portfolio-Architektur„als einer der wichtigsten Aspekte beim Vermögensaufbau durch Immobilien.“ Diese Strategie nicht nur hilft Ihnen, Wohlstand vermehren aber Behalte es, auch wenn alles schief geht. Glauben Sie uns nicht? Hören Sie sich die individuellen Geschichten von David und Rob darüber an, was mit ihren Portfolios während des Jahres passiert ist Sperrungen 2020 und wie schnell sie sich erholten, während andere Investoren einen kompletten Neuaufbau durchführen mussten.
Im ersten Teil dieses zweiteiligen Podcasts werden David und Rob darauf eingehen Die häufigsten Schwächen in ihrer Immobilienportfolios, was dazu führen könnte, dass alles zusammenbricht, und das Die fünf wichtigsten Schlüssel zur Portfolio-Architektur. Sie sprechen auch über Diversifizierung und darüber, wie es sein könnte, nur eine Art von Immobilien an einem Ort zu haben riesiger Fehler.
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David:
Dies ist der BiggerPockets-Podcast, Sendung 705.
Rauben:
Denn so sollten Immobilien sein. Wenn man richtig investiert, sollte man sich immer pleite fühlen. Und das ist wahrscheinlich eine ganz andere Episode des – ich nenne es immer – Pleite-Millionärs-Rätsels, bei dem man auf dem Papier tatsächlich Millionär ist, aber sein gesamtes Geld in seine Investitionen investiert. Und so fragt man sich immer: „Verdammt, wohin geht mein ganzes Geld?“ Und es ist einfach an Eigenkapital gebunden, was eine gute Sache ist.
David:
Was geht Leute? Dies ist David Greene, Ihr Moderator des BiggerPockets Real Estate Podcasts, heute hier mit meinem Co-Moderator Rob Abasolo, von dem Sie gerade gehört haben, dass er voller Begeisterung über eine unserer bisher größten Buchungen spricht, nicht nur in Bezug auf den Geldbetrag, sondern auch in der kurzen Zeit. Und ich hoffe, Sie sind genauso aufgeregt wie wir. Aber in der heutigen Show wird es eigentlich nicht um eine Reihe von Siegen gehen. Sie werden von vielen Dingen hören, die in unseren Portfolios schieflaufen, von Dingen, mit denen wir nicht gerechnet haben und die für uns tatsächlich zu Hürden wurden, von Fehlern, die wir zu überwinden versuchen, von Veränderungen in der Wirtschaft, einfach nur Eine Menge Dinge, die nicht richtig laufen, weil sich viele Leute damit befassen. Und der Umgang mit Fehlern ist noch wichtiger, als sie nicht zu machen.
Die heutige Show ist eine fantastische Folge, in der Rob und ich tief in unsere eigenen Portfolios, Leben und Unternehmen eintauchen und erzählen, was wir tun, um mit dem Chaos und der Zerstörung umzugehen, die als Immobilieninvestor oft auftreten. Und ich denke, Sie werden es lieben. Rob, was waren deine Lieblingsteile?
Rauben:
Oh Mann. Oh, das ist einfach voller Leckereien, weil wir über das Multiversum reden, oder? Wir können Sie vielleicht nicht dazu bewegen, sich mit Interstellar zu befassen, aber wir können Sie zumindest dazu bringen, über die Konzepte der Paralleluniversen und über den Untergang unserer Portfolios zu sprechen. Und wir können uns sogar mit Metaphern und Analogien auseinandersetzen. Sie sprechen von Energiespeicherung. Ich bringe es mit einer Batterie-Analogie und denke: „Wow, der Schüler ist zum Lehrer geworden.“ Und schließlich machen wir uns viele Gedanken über die Portfolio-Architektur und darüber, wie Sie Ihr Portfolio so strukturieren können, dass Sie jeden wirtschaftlichen Sturm überstehen können, mit dem wir möglicherweise konfrontiert sind oder auch nicht.
David:
Das ist genau richtig und das ist es, was ich persönlich für wichtig halte. Ich spreche viel davon, wie man eine Finanzfestung aufbaut, nicht eine schwache Hütte, die man ganz schnell zusammenbauen kann, was ehrlich gesagt viele Leute in den letzten fünf oder sechs Jahren mit der Wirtschaft gemacht haben, es gab Leute, die Dinge zusammenbauten dass sie es nie hätten sein sollen, und es geht ihnen nicht sehr gut. Aber es gibt eine Möglichkeit, Ihr Portfolio so aufzubauen, dass es die Zeit überdauert, und daran glauben wir bei BiggerPockets.
Bevor wir zur heutigen Show kommen, noch ein kurzer Tipp für das Publikum. Unser heutiger kurzer Tipp: Überlegen Sie, wie Sie Ihr Portfolio perfekt ausbalancieren können, so wie es sein sollte. Betrachten Sie sich selbst als Thanos und fragen Sie: „Wie konnte das alles auseinanderfallen?“ Und wie kann ich das Gleichgewicht schaffen, das ich brauche, um das zu verhindern?“ Bei Kurzzeitmieten kann es saisonal bedingt sein. Es könnte sein, dass Sie viel Geld auf der Bank haben und es dann für ein Geschäft ausgeben. Rob versucht immer noch, die Balance zu finden. Es ist schwieriger als es aussieht, nicht wahr?
Rauben:
Du musst es auf YouTube sehen.
David:
Machen Sie Löcher in Ihr eigenes Portfolio. Machen Sie daraus ein Poke-Folio und schauen Sie sich an, wie dies scheitern könnte, und versuchen Sie dann proaktiv, dies zu verhindern, anstatt nur in Angst und Unruhe zu leben und sich Sorgen darüber zu machen, was passieren könnte, ohne einen Plan für das zu haben, was passieren wird tun, wenn ja.
Nachdem dies gesagt ist, ziehen wir den Vorhang zurück und zeigen Ihnen, was in unseren Portfolios vor sich geht, wie wir mit diesen Herausforderungen umgehen und was wir tun, um sie festzuhalten und festzuhalten.
Rauben:
Okay, David, ich weiß, dass du kein Fan von „Interstellar“ bist, weil du es immer noch nicht zu Ende gelesen hast und dich nicht wirklich für die ganze Sache mit dem Paralleluniversum interessierst, aber ich wollte dir ein paar Paralleluniversum-Szenarien vorwerfen Sprechen Sie darüber in der heutigen Folge von BiggerPockets. Ist das cool?
David:
Ich kann wahrscheinlich in die Sache mit dem Paralleluniversum einsteigen. Wenn man Marvel-Filme mag, wird es uns allen irgendwie aufgezwungen. Man muss es einfach akzeptieren. Ja, genau richtig. So konnten wir das Multiversum in den Podcast bringen.
Rauben:
Okay, gut, lass es uns tun. Deshalb wollte ich heute darüber sprechen, dass wir relativ erfolgreiche Immobilieninvestoren sind. Wir befinden uns auf unterschiedlichen Reisen, unterschiedlichen Abschnitten unserer Reise, wenn Sie so wollen, und wir haben uns wirklich, wirklich, wirklich gut geschlagen. Und ich denke, wir verfügen über genügend Systeme und Schutzmaßnahmen, um jedem Sturm, der sich nähert oder in dem wir uns gerade befinden, wirklich standzuhalten. Aber ich wollte heute das Drehbuch ein wenig umdrehen und über eine Welt sprechen, in der unser gesamtes Imperium besteht fällt auseinander und spricht über die Szenarien, die den Untergang von David Greene und Rob Abasolo verursachen würden.
David:
Ich denke, das ist gesund. Ich denke, dass die ständige Planung eines paranoiden Worst-Case-Szenarios Ihr Portfolio nur stärken kann. Das wäre also nur ein Multiversum-Szenario, in dem Thanos König ist und Iron Man seine Rüstung verloren hat und Captain America seinen Schild nicht finden kann und der Hulk magersüchtig geworden ist. Und wie sollen die mächtigsten Helden der Erde diese Herausforderungen ohne ihre Superkräfte meistern?
Rauben:
Okay. Also ja, ich meine, ich bin neugierig. Haben Sie jemals über eine Welt nachgedacht, in der Ihr gesamtes Portfolio zusammenbricht?
David:
Ja, ich denke viel darüber nach. Ich denke, die Herausforderung besteht darin, dass man, wenn die Dinge wirklich gut laufen, den Gedanken im Kopf hat, dass es nicht immer so sein wird, oder dass man sich auf was auch immer vorbereiten muss. Aber das emotionale Umfeld, in dem Sie agieren, ist ganz anders. Und das Gleiche gilt auch auf der anderen Seite: Wenn die Dinge sehr schwierig sind, hat man den Gedanken im Kopf: Ich weiß, dass ich mit Immobilien Geld verdienen kann, es kann funktionieren, aber dein emotionaler Zustand ist einfach so negativ und angstbasiert Es ist sehr schwer zu bedienen. Diese Übungen sind also gut, weil sie Sie aus dem emotionalen Zustand, in dem Sie sich gerade befinden, basierend auf vorübergehenden Faktoren wie dem Markt, dem Verlauf Ihres letzten Geschäfts oder dem, was Sie heute Morgen zum Frühstück gegessen haben, herausholen und sich auf die mentale Seite der Sache begeben wo es viel stabiler und vorteilhafter ist, finanzielle Aspekte aus dieser Perspektive zu betrachten.
Rauben:
Aber tief im Inneren weiß ich, dass Sie wahrscheinlich immer beruhigt sind, wenn Sie wissen, dass Sie 10 Millionen Kreditkartenpunkte haben, oder? Ist das nicht Ihr apokalyptisches Szenario, wenn alles weg ist?
David:
Ja. Das ist mein einziger Backup-Plan. Also ja, wir haben darüber gescherzt, dass ich viele Kreditkartenpunkte habe, denn wenn ich sie dort habe, fühle ich mich besser für den Fall, dass alles weggewischt wird. Wenn Thanos mit dem Finger schnippt und die Hälfte meines Vermögens verschwindet, habe ich immer noch diese Kreditkartenpunkte, von denen ich sechs Monate lang leben kann, ohne Angst haben zu müssen, zu hungern.
Rauben:
Ja, David hat nicht wirklich verraten, wie viele er hat. Das ist meine Vermutung. Ich muss sagen, das ist das Einzige: Ich achte mehr auf meine Kreditkartenpunkte als auf mein Immobilienportfolio. Ich glaube, ich habe Kreditkartenpunkte im Wert von etwa 12,000 US-Dollar. Ich weiß nicht. Was sind 1.2 Millionen Kreditkartenpunkte, also 12,000 Dollar? Und ich denke: „Das werde ich nie anfassen.“
David:
Das ist so lustig, und meine Beanie-Baby-Kollektion, die ich in verschiedenen Schließfächern im gesamten Mittleren Westen aufbewahre.
Rauben:
Ich habe das Ding gesehen, Mann. Das ist umfangreich.
David:
Ja.
Rauben:
Nun, lass es uns tun, Mann. Lass uns darüber reden. Lassen Sie mich kurz meinen Standpunkt darlegen, bevor wir darauf eingehen. Ich denke, wie Sie sagten, es ist gesund, über das Gute und das Schlechte zu sprechen und hey, welches Szenario, dieses und jenes. Wenn die Dinge gut laufen, haben wir diese Denkweise: „Hey, wir machen es kaputt, bla, bla, bla.“ Ehrlich gesagt ist es mir egal, das ist wahrscheinlich eine heiße Einstellung dazu, wie sich das Immobilienportfolio im Alltag entwickelt. Der Cashflow ist zwar immer schön, aber ich stecke alles sowieso irgendwie auf das Bankkonto und verlasse mich sowieso wirklich auf Wertschätzung. Ich habe also wirklich gute Monate. Ich habe mittelmäßige Monate. Meistens sind es gute Monate.
Aber ehrlich gesagt ist es letztendlich ein langes Spiel. Und so schiebe ich diesen Stein jeden Tag einen Fuß nach vorne, wenn Sie so wollen. So läuft das nicht, aber Sie wissen, was ich meine.
David:
Ja. Aus Ihrer Sicht besteht eine Art Verteidigung hier also darin, dass Sie das Geld aus dem Cashflow nicht ausgeben. Sie prognostizieren also den Cashflow, den Sie erzielen möchten, verlassen sich aber nicht darauf. Es besteht also nie ein emotionaler Zusammenhang zwischen Ihrer Sicherheit und der Abhängigkeit vom Cashflow.
Rauben:
Ja. Ja. Ich bin ein großer Befürworter davon, dass Ihre Immobilien für Sie arbeiten und Wohlstand aufbauen und so weiter, aber dass es noch eine Reihe anderer Einnahmequellen gibt, von denen Sie tatsächlich leben können … Ich habe also wahrscheinlich 10 bis 15 Einnahmequellen. Davon lebe ich wirklich, um das Immobilienportfolio immer weiter voranzutreiben.
David:
Ich denke, das ist gesund. Und der Grund, warum ich es für gut halte, dies zur Sprache zu bringen, liegt darin, dass die meisten Menschen diese Tatsache nicht anerkennen. Wenn Sie kostenlose Informationen über Immobilieninvestitionen erhalten und jemanden dafür bezahlen, kann es in den meisten Fällen anders sein, wenn Sie für ein Coaching, einen Kurs oder ähnliches bezahlen, sondern wenn Sie die Informationen erhalten umsonst, die Person, die es dir gibt, muss irgendwie Geld verdienen. Normalerweise verdienen sie also Geld, indem sie versuchen, Sie dazu zu bringen, Werbung zu machen oder Aufrufe zu erhalten, Aufmerksamkeit zu erregen und Follower zu gewinnen. Der schnellste Weg, dies zu tun, besteht darin, jemandem zu sagen, dass er mit dem, was er derzeit tut, einfacher mehr Geld verdienen kann. Das gibt es einfach schon ewig.
Wenn es also ein Mädchen gibt, das du magst und das einen Freund hat, dann ist das erste, was jeder Mann tun möchte, ihr alle Gründe zu sagen, warum ihr Freund scheiße ist und wie er besser sein könnte, oder? Das Gleiche gilt, denn wenn Sie jemandes Geld wollen, müssen Sie ihm sagen, dass der Ort, von dem er derzeit sein Geld bezieht, besser sein könnte. „Und wenn du auf diese Welt kommst, Mädchen, zeige ich dir, wie du passiven Cashflow erwirtschaftest. Wäre das nicht besser, als jeden Tag zur Arbeit gehen zu müssen?“
Und so sieht man häufig TikTok-, Instagram- und Social-Media-Skripte mit kleinen Emojis darin, in denen es heißt: „Möchten Sie 6,000 US-Dollar im Monat verdienen?“ Möchten Sie wissen, wie ich 300,000 Dollar pro Jahr verdiene, ohne zu arbeiten?“ Und zwangsläufig handelt es sich hierbei um eine Form des Cashflows aus Immobilien, und es stimmt, dass man mit Immobilien grundsätzlich passiv Geld verdienen kann. Es stimmt auch, dass es von Natur aus weniger zuverlässig ist als das W2-Einkommen, das jeder verschwendet.
Der neue Mann wird dir also immer sagen, dass er in all diesen Dingen besser ist als dein Freund. Aber wenn man dann von Bord geht und sich mit dem neuen Mann zusammenschließt, wird einem klar: „Oh, es gibt eine Menge Dinge, die mein Freund gemacht hat, die dieser Kerl nicht macht, die ich vielleicht für selbstverständlich gehalten habe.“ Und für viele Menschen ist ihr W2-Job nicht das Beste, was sie brauchen, um daraus herauszukommen. Aber für andere vergisst man, dass der Gehaltsscheck einfach weitergeht, wenn man eine schlechte Woche hat oder sich schlecht fühlt oder abgelenkt ist oder das Kind krank ist und man nicht schläft. Es macht nichts, wenn Sie keine Leistung erbringen.
Wenn Sie in die Welt der Immobilien oder des Unternehmertums einsteigen und nicht auf dem richtigen Weg sind, könnte das Geld tatsächlich aufhören. Es lohnt sich also anzuerkennen, dass Einnahmen aus einer sicheren Quelle einen Wert haben, den Einnahmen aus einer unsicheren Quelle wie dem Cashflow nicht haben. Und es ist auch erwähnenswert, dass darüber im Immobilienbereich nie gesprochen wird, weil die meisten Leute, die die Informationen weitergeben, Ihnen nicht sagen wollen, dass der Cashflow unzuverlässig ist. Denn dann wirst du ihnen nicht folgen. Du wirst ihren Kanal nicht abonnieren, du wirst ihnen kein Like geben, du wirst ihnen nicht die nötige Währung geben, die sie brauchen, um die kostenlosen Inhalte, die sie veröffentlichen, zu rechtfertigen.
Rauben:
Oh ja. Es ist so lustig, weil ich immer denke, ob auf YouTube, in meinen Inhalten oder einfach nur bei meinen Schülern: „Okay, bringen wir Sie auf 10,000 US-Dollar im Monat. Ich werde dir beibringen, wie das geht.“ Und sie sagen: „Oh mein Gott, lass es uns tun.“ Ich sage: „In Ordnung. Und Folgendes wird passieren, wenn Sie 10,000 Dollar im Monat verdienen, Sie werden es nicht ausgeben.“ Und sie sagen: „Warte, was?“ Ich denke: „Verstanden. Ich habe dich reich gemacht und lasse nicht zu, dass du es ausgibst“, denn so sollten Immobilien sein. Wenn man richtig investiert, sollte man sich immer pleite fühlen.
Und das ist wahrscheinlich eine ganz andere Episode des – ich nenne es immer – Pleite-Millionärs-Rätsels, bei dem man auf dem Papier tatsächlich Millionär ist, aber sein gesamtes Geld in seine Investitionen investiert. Und so fragt man sich immer: „Verdammt, wo ist mein ganzes Geld geblieben?“ Und es ist einfach an Eigenkapital gebunden, was eine gute Sache ist.
David:
Und das ist einer der Gründe, warum ich angefangen habe, Geld als Energiespeicher und Arbeit als Energie zu bezeichnen. Ich versuche, unsere Gedanken vom US-Dollar abzulenken, dessen Wert ständig mit der Inflation schwankt. Es ist sehr schwer zu wissen, was ein Dollar wert ist. Wenn man Energie versteht, kann man damit eine Menge Geld verdienen, indem man einfach Arbeit in Energie umwandelt und sie dann in Form von Geld nimmt. Und dann tauscht man das Geld gegen schicke Kleidung und schicke Schuhe und schicke Autos und schicke Ferien ein, und die Energie trägt man nur noch nach außen.
Das ist alles, was es ist. Du bist nicht reicher als andere Menschen. Sie stecken einfach Energie in Dinge wie Autos und Kleidung, während wir bei Immobilien ständig unsere Energie wieder in den Vermögenswert, zurück in das Portfolio stecken. Wir versetzen es in die Zukunft, wo es wachsen und sich replizieren und mehr Energie erzeugen wird, und wir können durch Cashflow und durch Cash-Out-Refinanzierungen Energie aus dem Portfolio ziehen. Es gibt diese Fahrzeuge, die wir nutzen, um auf diese Energie zuzugreifen. Aber Sie haben Recht, der bessere Weg, Ihr Vermögen zu vermehren, besteht darin, so wenig Energie wie möglich für sich zu behalten und möglichst viel davon in den Fahrzeugen aufzubewahren, wo es stärker wächst, was oft dazu führt, dass Menschen T- T-Shirts genau wie du.
Rauben:
Das ist richtig. Mein einziges, mein einziges Hemd, ich besitze nur eines. Eigentlich denke ich, um hier Ihre Analogie zu verwenden, ich denke tatsächlich, dass es besser ist, an Ihre ... zu denken, das ist wirklich gut. Okay. Ich muss es hier auf Sendung mit Ihnen durcharbeiten. Aber Ihr Geld und Ihr Vermögen sind eine Art Batterie, ein Batteriespeicher, in Ordnung? Und so können Sie alle Ihre Batterien für einen Sturm aufbewahren und wenn dieser Sturm kommt, können Sie sie nutzen, um den Sturm zu überstehen.
Wenn Sie Ihre Batterien jedoch für dumme Dinge verwenden, ich weiß nicht, RC-Fernbedienungen oder RC-Autos oder was auch immer, ist diese Energie sofort weg, sobald sie aufgebraucht ist. Du bekommst es nicht zurück. Es ist eine erschöpfende Quelle. Und auf der anderen Seite halten Batterien auch nicht ewig. Wenn Sie Ihre Batterien einfach 20 Jahre lang im Schrank aufbewahren, verlieren sie mit der Zeit an Leistung, was einer Inflation entspricht. Sie müssen also in der Lage sein, Ihre Energie konsequent auf etwas zu lenken, das mehr Energie produziert. Ich tat es.
David:
Ich liebe es. Ja. Und es gibt so viele Leute, die denken: „Oh, mein Laptop ist aufgeladen.“ Ich bin bei hundert Prozent. Ich muss es nicht anschließen.“ Schreckliche Einstellung. Sie sollten nicht sagen: „Ich bin reich, ich bin bei hundert Prozent Akku.“ Schließen Sie es an. Halten Sie die Energie in der Stromquelle und sorgen Sie dafür, dass neue Energie aus dem Strom kommt, um sie wiederherzustellen. Das wären neue Möglichkeiten, Einkommen durch Immobilien zu erzielen, neue Möglichkeiten, Einkommen durch Unternehmertum zu erzielen.
Ja, Sie haben eine Menge Vermögen in Ihrer Immobilie gespeichert. Ziehen Sie es nicht einfach heraus, denn Sie wissen nie, wann Sie es brauchen werden. Du weißt es nicht. Was passiert, wenn der Strom ausfällt? Wie Sie sagten, Sie können den Akku nicht aufladen und sind nur bei 4 %, Sie sind nur bei 12 %, weil Sie zu faul waren, ihn anzuschließen.
In der heutigen Sendung sprechen wir also buchstäblich darüber, wie wir uns auf den Sturm vorbereiten, der Sie daran hindern wird, diese Energie zu ersetzen, und wie Sie sich auf den Sturm vorbereiten, der die Lebensdauer Ihrer Batterie halbieren wird. Wenn alles großartig ist und Sie glauben, dass es immer großartig sein wird, planen wir für den Fall, dass es nicht großartig sein wird, weil diese Stürme in der Regel nicht immer auftreten. Wir haben keine 20-Jahres-Stürme. Es handelt sich in der Regel um bösartige, schlimme Hurrikane, die in ein paar Jahren der Verwüstung eintreten, und dann geht es der Wirtschaft besser.
Insgesamt geht es uns also immer gut, Energie zu sammeln und Strom in unserem Portfolio zu sammeln, wenn wir ihn investieren. Aber es wäre ein Dummkopf, nicht für die Tatsache einzuplanen, dass es Abschwünge geben wird, und das Ziel ist nur das Überleben. Wie sollen wir diese kurzen Zeiträume überleben, in denen die Stürme zuschlagen und wir die Luken dichtmachen, in den Keller gehen, warten müssen, bis es vorbei ist, und dann, wenn es vorbei ist, rauskommen und mit dem Pflanzen beginnen müssen? Flagge zeigen und alle Immobilien aufsammeln, die wir kriegen können.
Rauben:
Nun, wir haben hier in den letzten 13 Minuten wirklich, wirklich meisterhaft eine gute Analogie zusammengestellt. Ich hoffe, dass es tatsächlich in die letzte Folge kommt. Wenn Sie nur eine Minute davon gehört haben, wissen Sie, dass wir gerade über viele gute Dinge gesprochen haben.
Aber ja, lass uns darüber reden, Mann. Schauen wir uns die strukturellen Schwächen unserer Portfolios an und einige dieser Szenarien, die zu einem Zusammenbruch führen könnten. Offensichtlich ist das nicht wahrscheinlich, aber wir sollten darüber nachdenken, was passieren könnte, um uns zu Fall zu bringen.
David:
Ja. Wo möchten Sie also anfangen?
Rauben:
Nun, ich meine, die allgemeine Frage hier ist, wie konnte das ganze Imperium auseinanderfallen? Und ich denke, dass es einige Möglichkeiten gibt, wie wir das tun können. Wir könnten also mit der Frage beginnen: Wo liegen mögliche Schwachstellen Ihrer aktuellen Strategie? Können Sie zu diesem ersten Punkt etwas sagen?
David:
Und ich habe gerade darüber nachgedacht, dass ich vor der Aufnahme mit jemandem ein Gespräch geführt habe und wir darüber gesprochen haben, wo das Geschäft gut läuft und wo es schlecht läuft. Und im Allgemeinen sind die tatsächlichen Entscheidungen, die ich treffe, für mich nahezu hundertprozentig fundiert. Ich treffe selten eine schlechte Entscheidung, wenn es darum geht, was ich kaufe, wie ich damit umgehe oder wie ich den Energiefluss steuere.
Und deshalb werde ich in der Show darüber sprechen, wie ich es sehe, sodass ich selten schlechte Entscheidungen treffe, aber trotzdem erheblichen Stress und Probleme und Dinge habe, die schief gehen. Ich habe also versucht herauszufinden, wie das passieren kann, wenn ich bei all meinen Investitionen gute Entscheidungen treffe? Und mir ist klar geworden, dass es auf zwei Dinge hinausläuft und dass es Dinge gibt, die ich nicht kontrollieren kann. Es sind andere Menschen und es sind Dinge wie Vorschriften.
So konnte ich mir einen Deal ansehen, ihn in jeder einzelnen Situation analysieren, mit einem wirklich guten Plan loslegen, die Immobilie kaufen und der Nachbar beschwerte sich über den Bau und die Stadt mischte sich ein und sie bremsten einen aus, und daraus wurde ein … Wenn Sie ein sechsmonatiges Projekt anstelle eines 30-Tage-Projekts durchführen, verlieren Sie 10 US-Dollar pro Monat, bevor Sie die Immobilie überhaupt verkaufen können, und stecken 60,000 US-Dollar im Loch.
Dann ist Ihnen nicht klar, dass Sie eine zweite Art von Genehmigung benötigen. Nun, es wird noch drei Monate dauern, bis Sie es bekommen können, oder? Und dann begibst du dich nur auf den Kaninchenpfad deiner Konstruktion, oder dein Jump-off-Teil hat neun Monate gedauert und du hattest keine 90,000 US-Dollar zurückgelegt, und als nächstes warst du von überflüssig zu kaum noch liquide geworden. Und wenn Sie dann irgendwo anders in Ihrem Portfolio ein weiteres Problem haben, das schiefgeht, dann sind Sie an einem Punkt angelangt, an dem Sie den Sturm nicht mehr überstehen werden.
Daher ist die Regulierung für Anleger derzeit eine Sache, die sehr schwer zu bewältigen ist. Und das gilt insbesondere bei Kurzzeitmieten. Sie wissen nicht, worüber sich der Nachbar beim Stadtrat beschwert, und er kommt herein und sagt: „Das ist nicht mehr erlaubt.“ Oder ein Geschäftspartner von mir musste kürzlich drei seiner Immobilien in Virginia verkaufen, weil die HOA aus dem Nichts heraus beschlossen hat, dass wir keine kurzfristigen Vermietungen mehr zulassen werden. Was wird er also tun? Er musste die Häuser auf den Markt bringen und verkaufen. Er konnte nicht mit Gewinn verkaufen. Der größte Teil des Geldes, das sie in den neun Monaten zuvor durch die ganze Arbeit, die sie investiert hatten, erwirtschaftet hatten, floss in die Deckung der Abschlusskosten und der Maklergebühren. Und nachdem er und sein Partner das Geld dann aufgeteilt hatten, gab es nach neun Monaten harter Arbeit und Erfolg kaum noch Gewinn. Nichts, was sie kontrollieren könnten.
Dinge wie Regulierung können mich also absolut vermasseln. Und das andere sind die Menschen. Ich habe über all die Probleme nachgedacht, die ich habe. Es gibt immer Probleme durch Geschäfte, die ich mit anderen Leuten gemacht habe. Ein Partner in einem Geschäft wurde gierig oder faul oder hatte nicht das gleiche Wertesystem wie ich und traf Entscheidungen, die ich nicht im Auge hatte und die sehr schlecht waren. Obwohl der Plan und die Immobilie perfekt waren, war die Person nicht perfekt.
Oder ein Geschäftspartner, mit dem Sie Geschäfte machen und feststellen, dass die Freundschaft, die Sie mit jemandem haben, nicht dieselbe Beziehung ist, die Sie haben, wenn es um Geld geht. Ich habe Situationen erlebt, in denen wir ein Unternehmen gegründet haben, das sehr schnell sehr gut lief und sich komplett veränderte. Sie haben nicht die gleichen Werte, sie handeln ganz anders. Ihr Ego ist ihnen wichtiger als der Erfolg des Unternehmens. Sie haben noch nie so schnell so viel Wohlstand erlebt, und es traf sie auf eine Weise, die ich nicht vorhersehen konnte.
Das sind also typischerweise die Dinge, die in meinem Leben Stress verursachen. Daher ist der Versuch, meine Abhängigkeit von anderen Menschen in diesen Unternehmen zu begrenzen, die größte Bedrohung für mein Portfolio. Und die meisten Probleme, die ich derzeit habe, sind darauf zurückzuführen.
Rauben:
Haben Sie deshalb Ihren rosa VW-Käfer-Verleih eingestellt? Ich habe mich immer gefragt, warum das untergegangen ist.
David:
Wir hatten eine große Nachfrage und es war wirklich gut für mein Image. Aber ja, der Partner, für den ich mich entschieden hatte, wollte nicht mehr rosa, sondern lila, und damit konnte ich einfach nicht leben.
Rauben:
Kreative Unterschiede. Nein, Mann, das macht sehr viel Sinn. Ich denke, es gibt definitiv … Ich meine, die Vorschriften gehen sogar darüber hinaus, ich denke, Gesetze und Gesetze zur Kurzzeitmiete und alles in der Art. Ich meine, wir wissen, dass ich ein Kurzzeitmieter bin. Natürlich reden wir die ganze Zeit darüber, aber es gibt auch andere Vorschriften, die einen wirklich aus der Fassung bringen können. Und ich gebe Ihnen ein Beispiel dafür, wo das Imperium von jemandem zusammengebrochen sein könnte. Meines war zum Glück nicht der Fall. Ich denke, für den Zweck dieses Podcasts werden wir sagen, dass es mein Imperium war.
Ich hatte eine relativ erfolgreiche Airbnb-Operation und eine kleine Glamp-Side-Operation, bei der Cash floss, viel Geld, die Dinge liefen gut, ich flog heiß ... Ikarus, wenn man so will, flog nah an der Sonne. Und dann gab es auf der ganzen Welt dieses kleine Ding namens COVID-19-Pandemie. Und rate was? Airbnb stornierte drei Monate lang alle Reservierungen, die wir hatten, und dann schloss die Stadt und erlaubte uns nicht, Airbnb zu buchen.
Und so mussten wir tatsächlich Reservierungen im Wert von 40 bis 50,000 US-Dollar über Nacht zurückerstatten. Nun, ich denke, für die meisten Leute, die übereifrig und sehr verschuldet sind und nicht über viele Rücklagen oder ähnliches verfügen, hätte das die meisten Unternehmen aufgefressen. Aber mein Standpunkt war immer, dass wir unser gesamtes Geld auf dem Bankkonto lassen und es nicht ausgeben sollten. Wie gesagt, ich versuche, kein Immobiliengeld auszugeben. Es war also wirklich keine große Sache. Es war für uns keine große Sache, den Betrag zurückzuerstatten. Offensichtlich gefiel es mir nicht, etwa 50 Dollar zurückzuerstatten, aber ich dachte: „Okay, wir haben das Geld, wir werden es einfach nicht schaffen.“ Es ist keine große Sache.
Und dann wissen Sie was? Weil wir das überstanden haben, waren wir im Rest des Jahres sogar so profitabel wie nie zuvor. Während es viele Leute gab, die Mietarbitrage betrieben, etwa Rahmenmietverträge mit hundert Einheiten, gingen viele von ihnen in dieser Zeit unter, weil sie die Mieter nicht dazu bringen konnten, ihre Airbnbs zu mieten.
Eine noch stärkere globale Regulierung könnte also wirklich zum Zusammenbruch Ihres Imperiums führen. Hatten Sie in dieser Zeit Probleme mit dem Rest Ihres Portfolios oder ging es Ihnen gut? Hatten Sie während der Zeit, als COVID-19 zum ersten Mal zuschlug, irgendetwas, das strukturelle Risse in Ihrem System verursachte, oder ging es Ihnen gut, weil Sie überwiegend in Langzeitmieten wohnten?
David:
Na ja, die Mietobjekte waren mehr oder weniger... Okay. Ich hatte eine Handvoll Mieter, die nicht zahlten, und ich hatte einen, bei dem der Mieter über ein Jahr lang nicht zahlte. Das Problem dabei war, dass ich das Portfolio wegen all der anderen Unternehmen, die ich habe, nicht ganz genau beobachtete. Ich weiß also nicht einmal, dass ein oder mehr als ein Jahr vergangen ist, ohne dass diese Person bezahlt hat. Der Hausverwalter hat mich nicht darauf aufmerksam gemacht.
Das war das größte Problem bei den Vermietungen. Das größere Problem lag beim Immobilienteam. Immobilienmakler galten als nicht unbedingt erforderlich. Daher konnten wir buchstäblich keine Häuser mehr zeigen. Nicht nur Tage der offenen Tür veranstalten. Man kann nicht einmal in ein Haus gehen, um es zu zeigen. Niemand würde Häuser kaufen. Diese gesamte Einnahmequelle wurde also im Grunde einfach abgeschaltet. Sie würden niemandem das Haus verkaufen können und Sie würden den Käufern nicht beim Kauf helfen können.
Und aus emotionaler Sicht ist es sehr einfach zu sehen, wie das Geld weiter fließt. Ich kann weiter kaufen, ich kann weiter ausgeben, ich kann weitermachen, was auch immer ich tue. Und dann kam COVID, was ein schwarzer Schwan war, an den niemand gedacht hätte, Boom. Sie hatten tatsächlich einen Zeitraum von ein paar Wochen, in dem die Kredite nicht finanziert werden konnten. Fannie Mae- und Freddie Mac-Kredite, die Regierung sagt: „Wir finanzieren einfach nichts.“ Die einzige Möglichkeit, Häuser mit Bargeld zu kaufen, und die einzige Möglichkeit, Häuser zu kaufen, besteht darin, es nicht zu sehen.
Zu diesem Zeitpunkt wird also niemand Häuser kaufen. Ihr Portfolio als Ganzes besteht also nicht nur aus den Vermögenswerten, die Sie besitzen, sondern aus Ihrem Leben, oder? Wie Sie bereits erwähnt haben, als Sie sagten, Sie seien am Ende … Sie könnten überfordert sein. Jeder geht davon aus, dass dies bedeutet, dass man einen Kredit für die Immobilie aufnimmt, der einen zu hohen LTV aufweist. Nein, Ihr LTV könnte mit 50 % wirklich niedrig sein, aber was ist, wenn Ihr Leben überschuldet ist? Sie haben hohe Ratenzahlungen für Ihr Auto und eine riesige Hauszahlung, die Sie sich nicht leisten können. Sie haben eine Menge Schulden, die Sie nie abbezahlt haben. Sie haben den Lebensstil, dass andere Menschen Ihr Geld ausgeben und Sie nicht darauf achten. Sie können umsichtige Investitionen tätigen, aber Ihren Lebensstil nicht sehr diszipliniert führen, und Sie können Ihr Vermögen aufgrund dessen, was auf der anderen Seite vor sich ging, leicht verlieren.
Rauben:
Ja! Sicher. Ich meine, wenn ich gerade von der Kreditsache spreche, ein weiterer Punkt, der für viele Leute wahrscheinlich ein Knackpunkt ist, sind Überbrückungskredite oder Leute, die jetzt, basierend auf den ARVs von vor sechs Monaten, die wir jetzt aufnehmen, umdrehen Vielleicht ... Ich weiß im Moment nicht, wie hoch die Korrektur ist, aber sagen wir einfach, es wird in den nächsten sechs bis zwölf Monaten 20 bis 30 % betragen, wenn es so ist. Ich weiß es nicht aus dem Kopf. Aber wenn das der Fall ist, wird es sehr schwierig sein, eine Auszahlung vorzunehmen und tatsächlich Ihr Geld zurückzubekommen. Oder wenn Sie nur verkaufen, wenn Ihre Margen bereits hauchdünn sind und Sie mit einem wirklich geringfügigen Umbau nur einen Gewinn von 12 bis 10 US-Dollar erzielen würden, könnten die Preiskorrektur und die anschließende Erhöhung der Zinssätze dazu führen, dass Käufer dies nicht tun Sie möchten Ihren Flip kaufen und befinden sich daher in diesem harten Geldkredit oder Überbrückungskredit, aus dem Sie nicht herauskommen.
David:
Das passiert mir derzeit tatsächlich auf mehreren Grundstücken. Kurz bevor die Zinsen stiegen, ging ich also auf Einkaufstour, und dann sind sie einfach weiter gestiegen. Ich habe also ein paar Immobilien, zum Beispiel ziemlich große Sanierungen für Millionen-Dollar-Immobilien oder mehrere Millionen Immobilien in der Bay Area, wo ich mir einen Überbrückungskredit für 12 Monate zu etwa neun, 10 % Zinsen gesichert habe. Damals betrugen die Sätze viereinhalb, vielleicht fünf, aber wahrscheinlich weniger. Und die Zinsen sind so schnell gestiegen, dass für die Refinanzierung meines Überbrückungskredits, der eine Form eines Hartgeldkredits ist, mein 30-jähriger Festkredit höher sein wird als der Festgeldkredit.
Und ich kann es nicht verkaufen, weil der Wert gesunken ist. Sie sind zwar nicht abgestürzt, aber sie sind weniger stark gesunken als zu dem Zeitpunkt, als ich sie bezahlt habe, weil die Preise so stark gestiegen sind.
Es sind also diese perfekten Stürme, über die wir sprechen. Ich hatte viele Ausstiegspläne, okay, kaufen Sie die Immobilie, renovieren Sie sie, der ARV sollte hier sein, ich werde mehr als hundert Prozent meines Kapitals zurückbekommen und ich werde diesen großartigen Vermögenswert haben . Nun ist der Cashflow deutlich geringer, weil die Zinsen bei fünf lagen und dann für diese spezielle Immobilie, die ich habe, auf zehneinhalb anstiegen. Und ich kann nicht durch Verkaufen davonkommen, wenn der Markt einfach nur steigt, steigt, steigt, denn die Preise sind gesunken und sie sind auch gerade dabei, neu renoviert zu werden. Also muss ich die Renovierung abschließen.
Und dann gibt es natürlich Probleme mit der Renovierung, wie lange sie dauert, und wenn dann Genehmigungsprobleme auftauchen, kommen immer wieder neue Dinge hinzu und Sie können keine Einnahmen für die Immobilie erzielen . Sie können die Immobilie nicht verkaufen und müssen so lange Geld hineinstecken, bis sie fertig ist, damit Sie tatsächlich etwas haben, das Sie vermieten können.
Und wenn es dann vermietet wird, werden Sie nicht annähernd so viel verdienen, wie Sie geplant hatten, weil die Preise so viel höher gestiegen sind, und Sie werden nicht Ihr ganzes Geld zurückbekommen, oder nicht so viel Geld zurück, weil das Der Wert ist gesunken. Dies kommt bei Immobilien vor.
Und Sie müssen verstehen, dass es nicht vorhersehbar war. Wir wussten nicht, wann die Zinsen so steigen würden. Wir wussten nicht, wann COVID passieren würde. Sie können nicht wissen, was passieren wird. Und die Kehrseite davon ist, wenn Sie zulassen, dass die Angst, dass etwas schiefgehen könnte, zu einer Analyselähmung führt, Sie nichts tun und zusehen, wie alle um Sie herum Geld verdienen.
Sie befinden sich also in einer Situation, in der es keinen risikofreien Umzug gibt. Entweder werden Sie verlieren, wenn Sie nichts unternehmen, oder Sie werden wie ich handeln und nicht das gewünschte Ergebnis erzielen. Die einzige Möglichkeit, dies zu mildern, besteht darin, nicht auf die Ereignisse in der unmittelbaren Zukunft zu achten. Man schaut, was langfristig passiert. Bestimmte Dinge habe ich gut gemacht, ich habe sie an Standorten gekauft, die garantiert viel mehr wert sind als alles andere um sie herum, erstklassige Standorte, richtig.
Ich habe in diesen Immobilien zusätzliche Einheiten geschaffen, sodass mein Cashflow höher sein wird, als eine vergleichbare Immobilie wert wäre. Irgendwann werden die Zinsen sinken, ich kann mich refinanzieren und ich werde wieder die Zahlen erreichen, die ich ursprünglich erwartet hatte. Es ist wirklich nur Zeit, die ich verloren habe. Ich dachte, ich würde in sechs Monaten eine bestimmte Menge Geld verdienen, vielleicht dauert es zweieinhalb, drei, vier Jahre, hoffentlich weniger, aber es könnte so lange dauern, bis ich dieses Geld verdiene. Ich habe also einfach Zeit verloren.
Aber es gibt immer noch die Frage: Was wäre, wenn ich diese an schrecklichen Orten gekauft hätte? Oh, ich könnte jetzt nichts tun. Du wärst einfach am Arsch, oder? Die Grundprinzipien der Immobilienbranche, die ihren Ursprung haben, sind also, dass wir für den schlimmsten Fall planen. Dachte ich, dass die Zinsen für mich von fünf auf zehneinhalb steigen würden? Nein. Hätte ich jemals gedacht, dass ich mich in eine 10-Jahres-Reparatur umfinanzieren würde, die länger ist als der harte Geldkredit, mit dem ich die Reha begonnen habe? Nein. Habe ich gedacht, dass der ARV so deutlich sinken würde, weil die Zinsen so stark gestiegen sind? Wenn sich die Zinsen bei einem 30-Millionen-Dollar-Haus verdoppeln, schadet das dem Wert um einiges mehr als bei einem 2-Dollar-Haus. Nein, ich habe nichts davon gedacht. Aber was Sie mit Ihrem Geld machen und wie Sie Ihr Portfolio strukturieren, wird Ihnen helfen, diese Zeiten zu überstehen.
Rauben:
Nun, ich möchte Sie das fragen, nur aus Neugier. Wenn Sie diese Häuser renovieren lassen, haben Sie gesagt, dass Sie möglicherweise nicht den vollen Betrag zurückbekommen. Möglicherweise erhalten Sie nicht Ihr gesamtes Geld zurück. Sie lassen einfach das Bargeld aus dem Deal im Haus.
David:
Ja.
Rauben:
Es ist also nur die Energie, die im Haus bleibt, wenn man so will. Ja. Ich hasse es, das gegen Sie zu verwenden, aber in der Burr-Bibel sprechen Sie oft darüber, wo Leute hingehen und das Haus sanieren und für sie ihr ganzes Geld zurückbekommen wollen, aber vielleicht können sie nur 80 bekommen % ihres Geldes zurück und sie müssen 20 % im Deal belassen und dann sagen sie: „Oh, schade.“ Jetzt haben Sie einfach Ihr Vermögen an ein Haus oder was auch immer gebunden.
Ich denke also, dass man am Ende des Tages, solange man es aus einer langfristigen Perspektive betrachtet, nicht wirklich verliert … Es ist schwer, bei Immobilien in einem 20- bis 30-Jahres-Zyklus zu verlieren, wenn … Sie behalten tatsächlich Ihr Vermögen.
David:
Nahezu unmöglich.
Rauben:
Ja.
David:
Das ist genau richtig. Und darauf weisen wir hin: Was ich verloren habe, war Zeit. Ich dachte, ich würde früher an einem bestimmten Punkt in meiner Zeitleiste sein, aber das tat ich nicht. Aber ich habe bei den Sachen, die ich in den letzten acht Jahren gekauft habe, eine Menge Zeit gewonnen, weil die Inflation so wild war und die Mieterhöhungen so verrückt waren, dass ich in fünf Jahren dort angekommen bin, wo ich in 20 bis 25 Jahren hätte sein sollen.
Ich habe einige Immobilien, die ich 2013 gekauft habe, deren Mieten sich mehr als verdoppelt haben. Eine Immobilie, ein Vierfamilienhaus, ist also das, was ich oft nutze. Ich habe es zu einer Miete von 700 gekauft. Jetzt liegen die Mieten bei etwa 1750, 1850, je nachdem, um welche Einheit es sich handelt. Das hätte in den nächsten 20 oder 30 Jahren nicht passieren dürfen. Das ist mir in acht oder neun Jahren passiert. So habe ich bei diesen Deals viel Zeit gewonnen. Und bei diesen, bei denen sich der Markt schnell umgedreht hat, habe ich etwas Zeit verloren.
Aber ja, solange Sie es lange genug durchhalten, ist alles in Ordnung, wenn Sie die richtigen Prinzipien befolgen. Aber es macht keinen Spaß. Ein Grund, warum wir diese Episode machen wollen, ist, dass andere Leute sie hören. Sie sind nicht die Einzigen, die das durchmachen. Wenn sich der Markt so schnell und unerwartet verändert, wird Ihnen der Boden unter den Füßen weggezogen, und Sie wissen nicht, in welche Richtung Sie fallen werden.
Rauben:
Sicher. In diesem Sinne wollte ich wohl darüber sprechen, wie liquide Sie mit Ihrem Portfolio sein können, um größere Veränderungen in der Wirtschaft zu erkennen. Verfügt Ihr Gesamtportfolio über Liquidität, um aussteigen zu können? Weil ich weiß, dass sich wahrscheinlich viele Menschen im nächsten Jahr damit auseinandersetzen müssen. Sie könnten sich mitten in der Kreditaufnahme befinden, sie könnten sich mitten in der Refinanzierung befinden, sie könnten eine Menge Häuser haben, sie könnten ihren Job verloren haben und sie werden Geld brauchen.
Welche Prioritätsstufe können Sie also durch Triage grundsätzlich verschiedenen Häusern zuweisen? Kannst du sie loswerden? Wie groß ist derzeit Ihre Flexibilität in Bezug auf Ihr Gesamtportfolio?
David:
Das ist gut. Meine Probleme beruhen darauf, dass ich zu schnell zu viele Immobilien erwerbe. Alles, was ich tue, hat mit den Erwerbsproblemen, den Reha-Maßnahmen und den Genehmigungsproblemen zu tun. Alle Immobilien, die Sie bereits besitzen, sind in Ordnung. Das ist also nur eine Sache, die ich möchte ... Ich möchte nicht, dass jeder, der das hört, Angst bekommt und sagt: „Oh, David kann es auf diesem Markt nicht einmal schaffen.“ Nun, wenn Sie innerhalb von vier Monaten 20 Kurzzeitmieten gekauft haben, wird jeder ein paar Probleme haben, wenn nicht alles perfekt läuft. Ich habe also viele Immobilien gekauft und gleichzeitig den perfekten Sturm erlebt, das ist ein Problem.
Was die Immobilien betrifft, die Sie bereits besitzen, stellt sich die Frage: Wie viel Liquidität oder Eigenkapital möchten Sie in diesen Immobilien behalten? Es hängt davon ab, wie viel Energie Sie auf Ihrem Bankkonto haben. Da herrscht ein Gleichgewicht.
Manche Leute behalten also nicht viel Energie in der Immobilie selbst und haben daher nicht viel Eigenkapital, aber das ist in Ordnung, weil sie durch die Form von Bargeld eine ganze Menge Energie auf ihren Bankkonten behalten. Es geht ihnen also gut. Sie müssen niemals eine Immobilie verkaufen. Wenn Sie jemand sind, der denkt: „Ich möchte nicht viel Bargeld auf der Bank haben, sondern einfach alles in die Immobilien stecken“, gehören Sie vielleicht zu der Art von Person, die gerne abbezahlt , damit Sie sich wohl fühlen, wenn Sie wissen: „Oh, mein Beleihungswert beträgt nur 30 %. Ich bin in Sicherheit, ich kann verkaufen.“ Nun, das ist eine Person, die die Immobilie verkaufen kann. Aber um an diese Energie zu gelangen, muss man verkaufen. Und ich verkaufe nie gern auf einem Käufermarkt. Ich möchte niemals eine Immobilie verkaufen, es sei denn, der Verkauf bringt mir Vorteile.
Der Grund, warum mir die Strategie, die Energie im Haus statt auf der Bank zu behalten, nicht gefällt, ist, dass die einzige Möglichkeit, darauf zuzugreifen, darin besteht, sie entweder zu refinanzieren oder zu verkaufen oder sich ein HELOC zu besorgen, oder so etwas. Und wenn die Werte sinken, was bedeutet, dass ich nicht verkaufen möchte, sind die Zinsen wahrscheinlich höher, was bedeutet, dass ich mich nicht umfinanzieren möchte. Da gibt es kein wirklich tolles Szenario, weshalb ich häufig mit der Überzeugung konfrontiert werde, dass die Abzahlung oder Abzahlung Ihres Hauses nicht so sicher ist, wie Sie denken. Ich bevorzuge es, das Geld auf der Bank zu behalten, wo ich es für andere Dinge verwenden oder einfach länger Zahlungen leisten kann.
Manche Leute haben also 300 Dollar auf der Bank und sagen: „David, ich möchte 250 Dollar davon anlegen, um meinen 500,000-Dollar-Kredit in einen 250,000-Dollar-Kredit zurückzuzahlen.“ Ich frage mich: „Okay, wenn Sie also irgendwie den Mieter verloren haben und die Zahlung nicht leisten könnten, hätten Sie dann nicht lieber 250,000 US-Dollar auf der Bank, um im Bedarfsfall neun Jahre lang Zahlungen zu leisten, als alles hineinzuwerfen?“ Das Haus und Ihre Fähigkeit, Ihre Wechselzahlungen zu leisten, werden sehr knapp?
Rauben:
Ja. Alter, ich habe große Probleme damit. Ich werde ehrlich sein. Ich weiß, dass die Faustregel immer darin besteht, das Geld anderer Leute zu nutzen und so weiter. Ich bin sehr dafür. Hey, lasst uns die Hebelwirkung nutzen, lasst uns das nutzen, um zu skalieren, das Geld der Bank nutzen, richtig? Aber ich fange an, ein bisschen mehr daran zu denken, dass Sie zumindest Ihr … wenn Sie darauf hinarbeiten könnten, dass Ihr Primärkapital abbezahlt wird, dann wird das immer ein … es ist ein Sparkonto, das Sie haben, für den Fall, dass Sie alles verlieren, Don Sie müssen keine Hypothek bezahlen und können in Ihrem Haus bleiben.
Ich hasse das irgendwie nicht. Sie wissen, was ich meine? Und wenn es wirklich nötig ist, können Sie irgendwann einen HELOC ausschalten. Ich denke also, dass es hier einfach um persönliche Vorlieben geht. Ich sage nicht, dass Sie das bei Ihren als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien tun sollten, aber bei Ihren Primärimmobilien ist es meiner Meinung nach ein wenig beruhigend, zu wissen, dass ich auf einer halben Million Dollar Eigenkapital sitze und es nehmen kann, wenn ich es jemals wirklich brauche .
David:
Aber würden Sie sich nicht genauso wohl fühlen, wenn Sie eine halbe Million Dollar auf der Bank hätten?
Rauben:
Nicht wirklich, nein. Eigentlich ist es ziemlich stressig.
David:
Liegt das daran, dass Sie versucht wären, es auszugeben?
Rauben:
Nicht einmal das, Alter. Ich meine, ich habe gerade Bargeld auf meinen Konten und es gefällt mir nicht. Weil ich einfach sehe, wie es schwindet, der Wert davon. Und außerdem bin ich immer... Ich weiß nicht, es ist unpraktisch, es herumzutragen und es an eine andere Bank zu überweisen, dann an die FDIC-Versicherung und so weiter. Ich weiß nicht. Ich denke nur: Ja, es ist schön, es zu haben. Es fühlt sich fast gut an. Aber es ist auch eine Erinnerung an alle Mitarbeiter, an die ich zahlen muss. Ich weiß nicht, das ist nicht wirklich real. Das ist mehr [unhörbar 00:34:25]-
David:
Nein, aber so sind die Menschen... das ist unsere Beziehung zu Geld und Energie, über die wir gerade sprechen. Es ist sehr real. Es ergibt keinen logischen Sinn, warum Sie so denken, aber wen interessiert das schon, denn so werden Sie Ihre Entscheidungen treffen. Du wirst es sehen. Es wird zu Stress führen.
Und ich denke, das ist einer der Gründe, warum Sie und ich immer das Gefühl haben wollen, pleite zu sein. Denn in dem Moment, in dem Sie das Gefühl haben, reich zu sein, beginnen Sie, Entscheidungen zu treffen, als wäre Geld nichts wert, und beginnen, den Respekt davor zu verlieren. Man fängt einfach an, es einfach für Dinge auszugeben oder Leute auf der Gehaltsliste zu lassen, die keine gute Arbeit leisten oder mehr als nötig für das Haus bezahlen, weil man das Geld hat.
Wenn Sie immer das Gefühl haben, irgendwie pleite oder zumindest diszipliniert zu sein oder ein wenig finanziell gestresst zu sein, ist Ihnen das Geld viel mehr wert. Du behandelst es mit mehr Respekt, weil du nicht so viel hast. Ich denke, das ist wahrscheinlich das, was Sie meinen.
Rauben:
Definitiv. Wie viel Geld haben Sie also auf Ihrem Bankkonto? Nein ich scherze nur. In Ordnung. Eigentlich wollte ich über die Liquidität meines Portfolios sprechen. Theoretisch ist ein Großteil meines Portfolios tatsächlich ziemlich liquide. Ich verfüge über so viel Eigenkapital, weil ich in den letzten fünf Jahren gekauft und nie wirklich verkauft habe.
Also habe ich vor anderthalb, zwei Jahren ein Haus in Sevierville, Gatlinburg, Tennessee gekauft. Ich glaube, ich habe es für 500 gekauft, es kostet zwischen 808 und 850. Da ist viel Eigenkapital drin. Ich habe für 300 ein Haus gekauft, das 550, 600 wert ist. Ich habe all diese Häuser mit einem Eigenkapital im sechsstelligen Bereich. Fast jedes einzelne der Häuser, die ich besitze, hat ein Eigenkapital im sechsstelligen oder mehreren sechsstelligen Bereich. Und das liegt nicht daran, dass ich ein Genie bin, sondern nur daran, dass ich regelmäßig eingekauft habe.
Wenn ich also wirklich verkaufen müsste, könnte ich sofort auf einem Käufermarkt verkaufen. Würde ich Geld für mein Eigenkapital verlieren? Vielleicht. Aber ich habe immer noch das Eigenkapital, also wird es nicht … In meinem Kopf denke ich, in Ordnung, mein Tiny House in Joshua Tree, ich habe es für 165 gebaut. Ob ich es für 300 oder 350 verkaufe, ist mir eigentlich egal, denn bei der Höhe des Eigenkapitals, das ich aufgebaut habe, will ich natürlich so viel Geld wie möglich, aber wenn ich es aufgrund des Marktes um 50 verlieren müsste, das ist in Ordnung. Das Geld ist alles Spielgeld … sowieso wie Monopoly-Geld. Ich habe es nie bemerkt und deshalb gehört es nicht einmal mir. So denke ich irgendwie darüber nach.
Ich würde also sagen, dass der Großteil meines Portfolios so ist, abgesehen von einigen der neueren Käufe, wie unserem Haus in Scottsdale. Das haben wir für 3.25 Millionen gekauft. Wir verfügen über 20 % Eigenkapital aus der Anzahlung, die wir darauf geleistet haben. Aber wenn wir jetzt versuchen würden, es zu verkaufen, na ja, ich weiß nicht, vielleicht wäre es okay, aber ich meine, die 6 % Maklergebühren würden uns wirklich einen großen Teil des Geldes kosten. Insgesamt fühle ich mich also ziemlich sicher, wenn ich mein Portfolio verkaufen könnte, wenn ich müsste, aber das möchte ich eigentlich nicht.
David:
Und Sie möchten nie in eine Situation kommen, in der Sie es tun müssen. Sie möchten immer verkaufen, weil es für Sie sinnvoll ist, zu verkaufen. Der Hebel liegt auf Ihrer Seite, wenn Sie verkaufen wollen.
Und dann ist der Verkauf an sich schon ein komplizierter Vorgang, weil Sie wahrscheinlich Steuern auf das Geld zahlen müssen, das Sie verdient haben, und Sie eine 1031 machen wollen. Wenn Sie also dieses Haus verkaufen, haben Sie dann einen Platz, den Sie unterbringen können? das Geld oder dass Sie das Geld anlegen wollen? Wird es mehr Stress in Ihrem Leben verursachen, als wenn Sie die Immobilie einfach behalten hätten?
Aber Ihr Portfolio selbst so aufzubauen, dass Sie nie verkaufen müssen, ist meiner Meinung nach mehr als die halbe Miete. Die tatsächlichen Immobilien, die Sie auswählen, und die Art und Weise, wie sie miteinander harmonieren, sind eine ziemlich wichtige Komponente, um sicherzustellen, dass Sie nie in die Lage geraten, verkaufen zu müssen, wenn Sie es nicht möchten. Also, was hast du bis jetzt getan, Rob, um vielleicht das Portfolio zu diversifizieren oder verschiedene Arten von Vermögenswerten zu kaufen, die dich absichern, damit du nicht in die Situation kommst, in der du „Oh Mann, das Geschäft lief in den letzten paar Monaten nicht so gut, wie ich es wollte. Ich muss etwas verkaufen.“
Rauben:
Deshalb bin ich ein großer Fan der Diversifizierung, selbst wenn es nur darum geht … Ich bin offensichtlich hauptsächlich, wenn nicht sogar ausschließlich, Short-Positionen … Nun ja, kurzfristige Vermietungen sind derzeit mittelfristige Vermietungen. Aber ich bin ein großer Fan von Diversifikation. Ich habe 35 Türen im ganzen Land, das stimmt. Ich habe ein paar in Kalifornien. Ich habe eins in ... Nun, ich habe ein Paar in Arizona, ein Paar in Tennessee, ein Paar in Texas, eines in Wisconsin, mehrere in West Virginia, 20 in New York.
Ich bin also überall auf der Karte. Und die Leute fragen sich immer: „Warum solltest du dir das antun?“ Ist es nicht schwer, Ihre Avengers anzuheuern?“ Aber ich habe festgestellt, dass ich gerne landesweit diversifiziere, um der Saisonalität entgegenzuwirken. Und das ist auch etwas, worüber Sie bei der Portfolio-Architektur ziemlich viel reden, worauf ich hier gleich näher eingehen möchte. Aber ich habe so viele meiner Kurzzeitmieten bei verschiedenen Persönlichkeiten gestaffelt, dass es mir in einem bestimmten Monat nie wirklich weh tut.
Ich gebe Ihnen ein gutes Beispiel. Wenn Sie ein Strandhaus kaufen und im Mai schließen, werden Sie sich wie ein Genie fühlen, weil Sie es von Mai bis August zerstören werden. Sie werden sagen: „Oh mein Gott, ich bin der klügste Immobilieninvestor, den es je gab.“ Ich werde mit diesem Haus eine halbe Million Dollar verdienen.“ Und dann kommt der September und du denkst: „Oh, ich bin pleite und habe nichts von meinem Geld gespart“, richtig?
Um dem entgegenzuwirken, muss man verstehen, dass beispielsweise Strandmärkte stark saisonabhängig sind und nur drei Monate im Jahr überfüllt sind. Das heißt, wenn Sie eine andere Immobilie kaufen würden, möchten Sie wahrscheinlich keine weitere Strandimmobilie bauen, sonst würden Sie immer nur drei Monate im Jahr Geld verdienen. Was Sie also tun möchten, ist, eine andere Immobilie zu finden, die vielleicht neun Monate im Jahr, gestaffelt mit den anderen drei Monaten, tatsächlich einen Cashflow generiert, sodass Sie immer Geld haben.
Und das ist etwas, womit ich tatsächlich eine gute Erfahrung gemacht habe … oder ich habe es wirklich auf eine gute Art und Weise gelernt, wie bei unserem Anwesen in Scottsdale. Wir kauften eine 6,000 Quadratmeter große Villa in der Wüste, eingezäunt im Juni, als niemand nach Scottsdale ging. Und im Grunde genommen waren es von Juni bis November keine Grillen, aber der Oktober war okay, der November war etwas langsam. Und es ist so, oh Mann, wenn jemand anderes, der nicht darauf vorbereitet war, eine Hypothekenzahlung in Höhe von 17,500 US-Dollar übernehmen würde, würde es ihm schaden. Sie würden sagen: „Oh mein Gott, ich werde bankrott gehen.“ Aber weil der Rest meiner 35 Einheiten im Grunde der Knaller ist und sie alle über das Jahr hinweg gestaffelt sind, war das keine große Sache.
Und jetzt geht es in den Dezember, wir sind zur Hälfte ausgebucht, und dann haben wir gestern gerade eine Reservierung im Wert von 7,000 US-Dollar für den Januar für fünf Tage erhalten, eine Reservierung im Wert von 7,000 US-Dollar. Und das ist nur einer von denen, die eingegangen sind. Und jetzt im Januar berechnen wir etwa 1500 bis 2,200 US-Dollar pro Nacht. Und jetzt ist es so: „Oh, okay. Ja, großartig. Merken Sie sich: Kaufen Sie eine Luxusimmobilie in der Hochsaison, damit Sie sechs Monate im Jahr nicht die Hypothekenzahlungen auffressen.“ Allerdings konnten Sie und ich diesen Sturm überstehen, weil wir über relativ diversifizierte Portfolios verfügen.
David:
Das ist ein sehr gutes Beispiel für Portfolioarchitektur. Bei Kurzzeitmieten gibt es Saisonalität. Und es ist wichtig wegen des mentalen Spiels. Und wie Sie bereits erwähnt haben, geben viele Leute das Geld, das sie aus ihrer Miete beziehen, aus, weil sie ihr W2-Einkommen ersetzen und Sie W2-Einkommen ausgeben. Warum sollten Sie also nicht Ihr passives Einkommen aus Immobilien ausgeben?
Das Problem bei herkömmlichen Mietobjekten besteht darin, dass sie sich sehr, sehr gut an die Art und Weise anpassen, wie Sie Ihre persönlichen Finanzen verwalten. Sie erhalten also jeden Monat oder alle zwei Wochen Ihr Gehalt. Und so sagen Sie: „Ich verdiene X Geld im Monat.“ Dann sind Ihre Rechnungen alle auf einen monatlichen Betrag ausgerichtet. „Ich bezahle jeden Monat so viele Rechnungen, dass ich ein Budget basierend auf einem Monat zusammenstellen kann.“ Nun, wenn der Mieter jeden Monat die gleiche Miete zahlt, passt das wirklich gut, weil Sie jeden Monat eine Hypothekenzahlung leisten.
Naja, Kurzzeitmieten, vermasseln Sie die ganze Sache, weil Sie nicht sehen können, was Sie in einem Monat verdienen. Wir schauen uns an, was sie in einem Jahr verdienen, denn nicht jeder Monat ist gleich. Und wenn Sie also Ihr Geld ausgeben, ist es so leicht, wie Sie sagten, unvorbereitet zu sein und zu denken, dass Sie es kaputt machen. Das machen Sie großartig. Jetzt, wo Sie Geld in die Immobilie stecken, sollten Sie das vielleicht auch tun Das ist nicht der Fall, oder Sie geben mehr Geld aus, als Sie sollten. Sie rechtfertigen teure Fahrten zu der Immobilie mit Dingen, die eigentlich gar nicht passieren müssen, weil das Geld fließt, und dann kommen die Wintermonate und es wird wirklich schlimm, Sie verlieren Geld und jetzt geht es Ihnen richtig schlecht schlecht. Deine Emotionen sind am Boden, aber wie du schon sagtest: Wenn du eins bekommst, das das andere ausgleicht, wirst du nie wirklich diese riesigen Spitzen, Anstiege nach oben und die riesigen Spitzen nach unten haben.
Ich denke, dass das Herrenhaus in Scottsdale im Sinne einer Portfolio-Architektur auch dadurch funktioniert hat, dass wir beim ersten Kauf wussten, dass wir nicht viel Geld verdienen würden. Ich denke, wir hatten vor, in den ersten 18 bis 24 Monaten mehr oder weniger zu versuchen, die Gewinnschwelle zu erreichen. Und das lag zum Teil daran, dass wir so viel Geld in die Immobilie stecken mussten, um sie fertigzustellen. Und wir wussten auch, dass wir nicht wissen würden, was schief geht. Wir müssen einen neuen Markt erschließen.
Dies ist möglich, wenn Ihr bestehendes Portfolio über einen soliden Cashflow verfügt. Das können Sie nicht tun, wenn dies die einzige Immobilie ist, die Sie kaufen, die einzige, die in Ihr Portfolio aufgenommen wird, Sie nicht viel Geld haben und die Immobilie verlieren würden. Wir haben dieses Haus auch mit einer langfristigen Perspektive gekauft.
Wir sagen: „Wir kaufen das Ganze für weniger als das, was das Land selbst kosten würde, wenn wir nur Land kaufen würden.“ Okay, aber wir werden diesen Wert wahrscheinlich erst in fünf bis zehn Jahren erkennen. Dies war eine Gegend, von der wir wissen, dass wir Scottsdale auf lange Sicht wirklich mögen, die Art der Menschen, die dorthin ziehen, die Art und Weise, wie die Wirtschaft aufgebaut ist. Wir gehen davon aus, dass sich der Markt unglaublich gut entwickeln wird, aber Sie haben nicht den Luxus, in 10 Jahren Geld zu verdienen, wenn Sie es gerade kaum schaffen. Wenn Sie sagen: „Ich möchte meinen W10-Job kündigen, wäre der Kauf dieses Hauses schrecklich gewesen.“ Der Grund, warum wir überhaupt in der Lage waren,
Rauben:
Zu dem Zeitpunkt, als wir es gekauft haben, in dem Monat, in dem wir es gekauft haben, ja.
David:
Aber selbst wenn wir es zu einer Zeit gekauft hätten, als die Leute Scottsdale besuchten, müssten wir immer noch ... Wie die Poolheizung müssen wir ersetzen und der Warmwasserbereiter muss eingefahren werden, und der Sportplatz muss renoviert werden. Sie können immer noch ein paar Hunderttausend Dollar in das Loch stecken, mit dem Sie nicht gerechnet haben, als Sie ein so großes Haus in einer neuen Gegend kaufen. Das war uns möglich, weil die Sachen, die wir zuvor gekauft hatten, so gut funktionierten, dass wir dadurch in der Lage waren, uns in der Zukunft praktisch einen großen Gewinn zu verschaffen. Das ist so, als würde man hundert Dollar in die Jackentasche stecken und dann, zehn Jahre später, zurückkommen und feststellen, dass es hunderttausend Dollar sind. Es ist so eine Situation. Aber wenn man kein Geld zum Leben hat, kann man nicht hundert Dollar in die Manteltasche stecken.
Rauben:
Ja, ja, sicher. Ja. Und wenn ich von der Zeit spreche, als wir es gekauft haben, meine ich eher, dass wir es im Juni und nicht im Januar gekauft haben. Jetzt komme ich langsam an den Punkt, an dem ich denke: „Oh, hey, wir sind schlau. Schau uns an. Schauen Sie sich diese 7,000-Dollar-Reservierung oder diese 10,000-Dollar-Reservierung an“, und jetzt kontaktieren uns Leute wegen Veranstaltungen und all diesen Dingen. Es ist nur ein kleines, langsames Rinnsal. Aber wie Sie sagten, haben wir unsere Portfolios irgendwie entsprechend geplant. Ich würde niemandem sagen, er solle eine 3-Millionen-Dollar-Immobilie kaufen, wenn er nicht in der Lage wäre, jede Art von Unebenheiten auf der Straße zu ertragen. Aber auch nur der finanzielle Aspekt eines Portfolios, das die Lücke für Sie schließen kann.
David:
Sie würden auch niemandem sagen, er solle so lange Häuser im Mittleren Westen für 40,000 US-Dollar kaufen, bis Sie 700 davon haben. Das funktioniert doch auch nicht, oder? Es gibt also einen Fortschritt, wie sich Immobilieninvestitionen verändern sollten. Sie haben mit Stützrädern oder einem Dreirad angefangen, dann steigen Sie in Stützräder ein, dann steigen Sie in ein Fahrrad und bewegen sich beim Lernen sozusagen durch die Anlageklassen. Wenn Sie dies beim Aufbau Ihres Portfolios im Hinterkopf behalten, können Sie die kommenden Stürme des Lebens besser überstehen.
Rauben:
Das ist wahr. Und lassen Sie mich einfach sagen, Sie haben Immobilien ruiniert ... Wie soll ich das sagen? Du hast mir das ruiniert, weil du, als ich zehn Häuser für 10 Dollar kaufen wollte, dachtest: „Warum solltest du das tun?“ Das ist ein Job. Kaufen Sie ein 300,000-Millionen-Dollar-Haus.“ Und ich dachte: „Ugh.“ Und dann haben wir es gekauft und ich dachte: „Oh ja, ich sollte diese 3-Dollar-Häuser nicht mehr kaufen.“ Und jetzt tue ich es nicht mehr.
Jetzt kommt es mir so vor, als ob ich diese Angebote ständig auf dem Schreibtisch lande, und es sind gute Angebote, aber wie ich von Ihnen erfahren habe, ist es einfach nicht skalierbar, diese Onesies weiterhin zu kaufen. Deshalb bin ich jetzt sehr wählerisch, was die Schwankungen angeht, die ich in einem größeren Szenario akzeptiere. Im Moment versuche ich, 50 Türen auf einmal zu bauen oder Luxusimmobilien zu bauen, oder versuche, Dinge zu tun, die für meine Zeit viel bedeutungsvoller sind. Ich schätze, ich danke Ihnen beiden Seiten. Danke, dass du es für mich ruiniert hast, und danke, dass du mich verwandelt hast.
David:
Du warst eine Katze und hast Mäuse gejagt und deinen gesamten Kalorienbedarf hast du von diesen Mäusen gedeckt. Aber mein Freund, du bist zu einem Löwen herangewachsen und jetzt passen Mäuse nicht mehr zu einem Löwen deiner Statur und du jagst jetzt Gazellen, wie es sich gehört.
Rauben:
Also David, wenn es um die Portfolioarchitektur geht, können Sie uns einige, ich weiß nicht, einige der Säulen oder einige der Kriterien nennen, die in die tatsächliche Zusammenstellung Ihres Immobilienportfolios einfließen?
David:
Ja. Wenn Sie also Ihr Portfolio als Ganzes betrachten, gibt es fünf Dinge, die ich gerne versuche, eine Art Ausgewogenheit zu schaffen, denn das sind alles Möglichkeiten, wie Sie nachhaltiges Vermögen aufbauen, das Ihnen tatsächlich Spaß macht. Es handelt sich um eine Gebäudeform wie eine Finanzfestung, die standhält, egal, was ihr entgegengeworfen wird, im Gegensatz zu einem 3D-gedruckten Haus, das man ganz schnell errichten und schnell vergrößern kann, aber wenn der erste Sturm zuschlägt, wird es einstürzen.
Das erste ist Gerechtigkeit. Sie möchten viel Energie in diesem Portfolio haben. Wie du schon sagtest, Rob, wenn du schwere Zeiten durchlebst, kannst du es schaffen. Hier liegt der große Vorteil Ihres Portfolios. Sie werden Ihr größtes Vermögen durch das Eigenkapital aufbauen, das Sie durch den langfristigen Besitz von Immobilien schaffen. Das ist also eines der ersten Dinge, über die Sie nachdenken sollten.
Das nächste ist der Cashflow. Sie benötigen einen Cashflow, nicht nur, um Ihr Einkommen zu ersetzen, sondern auch, um sicherzustellen, dass Sie die Immobilie lange behalten können. Denn durch Cashflows stellen Sie sicher, dass Sie diese Zahlung leisten können, wodurch Eigenkapital überhaupt entstehen kann, es sei denn, Sie sind sofort ins Eigenkapital eingestiegen.
Das nächste ist Liquidität. Das ist nicht nur im Portfolio, sondern in Ihrem Leben. Sie müssen über Rücklagen verfügen. Das ist eine Form von Liquidität, Geld, das Sie nutzen können. Können Sie Kredite aus einer Altersvorsorge aufnehmen? Haben Sie HELOC auf dem Grundstück eingerichtet? Wenn Sie in der Not sind und eine gute Gelegenheit bekommen, haben Sie dann Geld, das Sie sofort nutzen können, um eine neue Immobilie zu erwerben, etwas zu reparieren, was schief gelaufen ist, eine Immobilie zu verbessern, was auch immer der Fall sein mag? , das ist die beste Gesundheit Ihres gesamten Portfolios?
Das nächste wäre die Benutzerfreundlichkeit. Sie werden nie ein großes Portfolio aufbauen, das gut läuft, wenn Sie es hassen, es zu besitzen. Wenn Sie 40 Kurzzeitmieten haben und diese alle selbst verwalten, ist die Eigentümerschaft nicht einfach. Das ist nichts, was Ihnen Spaß machen wird. Wenn Sie Immobilien in schrecklichen Vierteln kaufen, selbst wenn Sie tolle Angebote machen, hassen Sie es am Ende, sie zu besitzen, und Sie werden nicht groß werden. Sie werden weder dieses Eigenkapital noch diesen Cashflow erhalten. Sie können also eine Handvoll Sorgenkinder in Ihrem Portfolio haben. Manchmal sind sie es wert, aber es kann nicht sein, dass Sie den Großteil Ihres Portfolios nicht gerne besitzen.
Und das muss man beim Bau berücksichtigen. Und das letzte wäre die Skalierbarkeit. Tun Sie dies so, dass Sie weiter skalieren und weitermachen können? Kaufen Sie immer und immer wieder 10 Häuser im Wert von 300,000 US-Dollar? Nun, das klingt großartig, wenn wir in einem Podcast sagen: „Oh, Sie können sich Geld von Investoren leihen.“ Und wir erstellen sozusagen das gesamte Organigramm, in dem jedes einzelne Teil hingehört, und für einen Ingenieur hört es sich großartig an, wenn er sagt: „Das funktioniert.“ Aber wenn man dann tatsächlich versucht, das Stück, das man gerade entworfen hat, auf die Bühne zu bringen, stellt man fest, dass man dafür nicht die nötigen Fähigkeiten hat oder dass es in der Praxis nicht so funktioniert, wie es in der Theorie funktioniert hat.
Daher ist Skalierbarkeit ein äußerst wichtiger Teil Ihres gesamten Portfolios. Und oft bedeutet das, einige Immobilien, die zu schwierig zu skalieren sind, auszudünnen und durch einfachere Immobilien zu ersetzen oder von einer Anlageklasse in eine andere zu wechseln, solange Ihre anderen vier Anforderungen erfüllt sind.
Rauben:
Ja Ja Ja. Es hört sich also so an, als ob wir wirklich nach einem Gleichgewicht zwischen vielen verschiedenen Dingen suchen und nicht wirklich auf einen Aspekt eingehen, und das macht Sinn. Sie haben mich gefragt, wie ich diversifiziere, und ich sagte: „Na ja, ich diversifiziere nach Standort“, aber das ist eigentlich nicht die einzige Möglichkeit, wie ich diversifiziere, wenn ich mein Portfolio aufbaue. Tatsächlich diversifiziere ich auch die Arten von Einheiten, die ich auf Plattformen für Kurzzeitmieten anbiete.
Also ja, ich habe sie in ganz Arizona, Texas, Kalifornien und New York. Aber ich habe auch wirklich coole Einheiten, mit denen ich einfach gerne Spaß habe. Und manchmal kaufe ich eine Einheit, nur weil sie cool aussieht. Ich habe also winzige Häuser, ich habe Jurten, ich habe Airstreams, ich habe Chalets, ich habe Hütten, ich habe moderne Hütten aus der Mitte des Jahrhunderts, ich habe Eigentumswohnungen, ich habe Ich habe von allem ein bisschen.
Und das liegt wirklich daran, dass ich gerne alle unterschiedlichen Zielgruppen da draußen anspreche. Auf diese Weise weiß ich, ob etwas im Trend liegt oder ob es einfach nicht so angesagt ist, wie zum Beispiel ein Tiny House, das gefällt den Leuten immer. Die Menschen wollen in ein oder zwei Jahren nicht mehr so gerne in Tiny Houses wohnen wie in diesem Jahr. Nun, dann habe ich all diese anderen Arten von Eigenschaften, um all das zu erfüllen. Deshalb strebe ich in meinem Portfolio immer nach einem Gleichgewicht zwischen den tatsächlichen Arten von Einträgen, die ich erstelle, und den Erlebnissen, die ich den Menschen biete.
David:
Das ist es. Du musst so denken. Und wenn auf dem Markt alles gut läuft, denken wir nicht an Diversifizierung. Wir denken nicht darüber nach, was passiert, wenn etwas schief geht. Wir denken einfach darüber nach, wie wir unsere Arbeit am einfachsten, schnellsten und unterhaltsamsten skalieren können. Und so können Sie sich ein Baumhaus bauen. Die könnte man ganz schnell bauen. In ein paar Stunden können Sie sich ein Baumhaus aufbauen, aber so bauen Sie keine Festung, die dem Zahn der Zeit standhält.
Rauben:
Nun, ich arbeite jetzt seit ungefähr anderthalb Jahren an meinem Baumhausdorf in Gatlinburg, Tennessee, aber ich habe erst heute das Update dazu erhalten. Und ich glaube tatsächlich, dass wir in etwa einem Monat mit dem Spatenstich beginnen und es werden vier Baumhäuser mit Kuppeln sein, die in der Luft stehen, was meiner Meinung nach ziemlich normal für ein Baumhaus ist, und dann ein winziges Haus, auch ein winziges Baumhaus mit A-Rahmen. Und das betrifft auch die Art und Weise, wie ich diversifiziere. Ich möchte mehr auf einzigartige Aufenthalte eingehen. Aber ja, nur damit ich Ihre Parameter für die Portfolioarchitektur verstehe, wollte ich es nur für das Publikum zusammenfassen. Wir verfügen über Eigenkapital, Cashflow, Liquidität, einfache Eigentümerschaft und Skalierbarkeit. Habe ich welche verpasst? Und mit diesen fünf Dingen wollen wir eine gute Balance.
David:
Das ist es. Und das wollen Sie ... also sollte jedes dieser Dinge die Schwächen des anderen ausgleichen.
Rauben:
Okay, großartig. Nun, das war wirklich gut. Ich bedauere, allen mitteilen zu müssen, dass wir uns in der ersten Hälfte so sehr gespalten haben, dass wir Ihnen eine weitere erzählen werden … Ich schätze, ich bereue es nicht, ich bin aufgeregt.
David:
Nein. Zwei Shows.
Rauben:
Ja, wir geben Ihnen den zweiten Teil davon, in dem wir uns mit einigen viel spannenderen, vielleicht sogar tiefgreifenden Fragen befassen. Was sind die tatsächlichen Herausforderungen, mit denen wir in unserem Unternehmen konfrontiert sind, und welche Fallstricke gibt es? Wenn wir morgen tatsächlich alles verlieren würden, wie würden wir dann unser Portfolio von Grund auf mit 0 US-Dollar neu aufbauen? Das wird in der nächsten Folge von BiggerPockets sein. Ich bin wirklich gespannt darauf, weil ich noch nicht weiß, ob ich die Antworten habe, aber wir werden sie bald herausfinden.
David:
Es sollte sehr lustig sein. Diese „Was würden Sie tun, wenn Sie von vorne anfangen würden“-Fragen gehören immer zu meinen Lieblingsfragen, weil sie Sie dazu zwingen, Dinge aus sich herauszuholen, die Sie normalerweise nicht tun würden.
Rauben:
So ist es jedes Mal, wenn Sie Ihre tiefgründigen Geniesysteme haben. Und ich denke: „Oh-oh. Ich weiß, dass meine Antwort nichts dergleichen ist.“ Das ist gut. [unverständlich 00:52:49]…
David:
Deshalb würde ich [unverständlich 00:52:50] unterstützen, weil ich ein Idiot bin.
Rauben:
Ich weiß, ich weiß.
David:
In Ordnung. Nun, danke, Rob. Ich schätze einige der Erkenntnisse, die Sie hier geteilt haben, und Sie haben auch einige wirklich gute Fragen gestellt. Vielen Dank dafür. Ich könnte keine guten Antworten geben, wenn ich keine guten Fragen bekäme.
Und wir hoffen, dass Ihnen als Zuhörer diese Folge gefallen hat, in der es um all die Dinge geht, die bei Immobilien schiefgehen können und passieren, und darum, was wir tun, um dieses Risiko zu mindern. In der nächsten Sendung werden wir darauf eingehen, was wir tun würden, wenn wir neu anfangen würden, um uns auf Dinge vorzubereiten, die schiefgehen, denn kluge Anleger bereiten sich nicht darauf vor, dass alles gut läuft. Sie planen, was sie tun werden, wenn etwas schiefgeht, und bereiten sich entsprechend vor.
Wenn Ihnen diese Sendung gefällt, tun Sie uns bitte einen Gefallen und geben Sie uns eine Fünf-Sterne-Bewertung, egal wo Sie den eigentlichen Podcast hören, sei es Apple Podcast, Spotify, Stitcher oder was auch immer Ihr Favorit ist. Nehmen Sie sich kurz Zeit und geben Sie uns bitte Ihre Bewertung, damit wir der beste Immobilien-Podcast der Welt bleiben können. Und wenn Sie etwas Zeit haben, hören Sie sich eine weitere unserer Folgen an. Das ist David Greene für Rob, er hat ein T-Shirt, Abasolo.
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In dieser Folge behandeln wir:
- Warum Cash-Flow- ist nicht as zuverlässig wie die meisten Anleger denken und warum man sich darauf NICHT verlassen kann
- Die wenigen Dinge, die vollständig könnten Zerstören Sie Ihr Immobilienportfolio
- Liquidität und Wie viel Bargeld muss man zur Hand haben/Bereit zum Einsatz, wenn etwas schief geht
- Warum alle Immobilieninvestoren das tun sollten danach streben, „pleitee Millionäre“ zu sein
- Immobiliendiversifizierung und warum Sie in mehr als einem Markt Mietobjekte besitzen möchten
- Das Fünf Faktoren der Portfolioarchitektur Darauf muss JEDER Investor achten
- Und So Viel mehr!
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