你可能知道 如何建立房地产投资组合,但是如何打造一个不可动摇的人呢?大多数房地产投资者认为 买几十套极其便宜的房子 这就是他们赚取数百万美元所需要做的一切 过着充满被动收入的生活. 这与现实相去甚远作为 你的全部 净值 可能会崩溃 一旦房地产市场崩溃、调整或新的租赁政策开始发挥作用。那么,如何建立可持续的房地产投资组合? 即使在经济最糟糕的时期也能增加您的财富?
大卫·格林多次谈到这个话题,经常提到“投资组合架构”作为通过房地产积累财富的最关键的方面之一。这一策略不仅 帮助你 增加财富 但是 即使一切都出了问题也要保留它。不相信我们?听听 David 和 Rob 的个人故事,了解他们的投资组合在 2020 年封锁 以及当其他投资者不得不彻底重建时,他们的反弹速度有多快。
在这个由两部分组成的播客的第一部分中,大卫和罗布将介绍 最常见的弱点 在他们的 房地产投资组合,什么可能导致一切崩溃,以及 投资组合架构的五个最重要的关键。他们还讨论了多元化,以及如何在一个地点只拥有一种类型的房地产 巨大的错误.
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大卫:
这是 BiggerPockets 播客,节目 705。
抢:
因为这就是房地产应该有的样子。就像如果你投资正确的话,你应该总是感觉自己破产了。这就是另一个可能的情节,我总是称之为破产的百万富翁难题,你实际上是纸面上的百万富翁,但你将所有现金都用于投资。所以你总是会想,“该死,我所有的钱都去哪儿了?”它只是与股权挂钩,这是一件好事。
大卫:
大家都怎么样了?我是大卫·格林(David Greene),BiggerPockets 房地产播客的主持人,今天和我的搭档主持人罗布·阿巴索洛(Rob Abasolo)一起来到这里,你们刚刚听到他对我们迄今为止最大的预订之一感到兴奋,不仅是在金额上,而且在短时间内。我希望您和我们一样兴奋。但实际上,今天的节目不会是关于一堆胜利的。你会听到我们的投资组合中出现了很多问题,我们没有预料到的事情实际上成为了我们的障碍,我们正在努力解决的错误,经济的变化,只是一堆事情进展不顺利,因为很多人都在处理这个问题。如何处理错误比不犯错误更重要。
今天的节目非常精彩,罗布和我将深入探讨我们自己的投资组合、生活和企业,并分享我们正在采取哪些措施来应对房地产投资者经常遇到的混乱和破坏。我想你会喜欢它的。罗布,你最喜欢的部分是什么?
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天啊。哦,这充满了好东西,因为我们谈论多元宇宙,对吧?我们可能无法让你进入星际穿越,但我们至少可以让你谈论平行宇宙的概念,以及我们投资组合消亡的概念。我们甚至可以在隐喻和类比方面进行面对面的交流。你谈论的是能量存储。我用电池来比喻,我想,“哇,学生变成了老师。”最后,我们对投资组合架构以及如何构建您的投资组合进行了很多思考,以帮助您度过我们可能面临或可能不会面临的任何经济风暴。
大卫:
这是完全正确的,这就是我个人认为很重要的。我谈论了很多关于如何建立一个金融堡垒,而不是一个可以很快拼凑起来的脆弱棚屋,坦率地说,过去五六年很多人在经济方面都这样做了,有人把东西拼凑在一起他们本来不应该这样做,而且他们做得也不是很好。但有一种方法可以让您的投资组合经得起时间的考验,这就是我们 BiggerPockets 所坚信的。
在我们开始今天的演出之前,先给观众一个快速提示。今天的快速提示是考虑如何完美平衡您的投资组合,正如所有事情都应该如此。想象一下你自己,灭霸,然后问自己:“这一切怎么会崩溃呢?我怎样才能创造出防止这种情况发生所需的平衡呢?”这可能是短期租赁的季节性。可能是在银行存有大量资金,然后将其全部花在一笔交易上。罗布仍在努力寻找平衡。这比看起来更难,不是吗?
抢:
你必须在 YouTube 上看到它。
大卫:
在你自己的投资组合中找出漏洞。让它成为一个小册子,看看这种情况可能会崩溃,然后积极主动地试图防止这种情况发生,而不是仅仅生活在恐惧、焦虑中,担心可能会发生什么,而没有为你将要发生的事情制定计划。如果有的话就做。
话虽如此,我们将拉开帷幕,向大家展示我们的投资组合中发生了什么,我们如何应对这些挑战,以及我们正在采取哪些措施来锁定并保持紧密。
抢:
好吧,大卫,我知道你不是《星际穿越》的粉丝,因为你还没有完成它,而且你也没有真正喜欢整个平行宇宙的事情,但我想向你展示几个平行宇宙场景在今天的 BiggerPockets 节目中谈论这个话题。很酷吗?
大卫:
我可能可以进入平行宇宙的事情。如果你喜欢漫威电影,这有点像是我们所有人被迫的。你只需要接受它。是的,完全正确。所以我们可以将多元宇宙带入播客。
抢:
好吧,让我们开始吧。所以今天我想讲的是我们是比较成功的房地产投资者。如果你愿意的话,我们正处于不同的旅程中,我们旅程的不同部分,而且我们为自己做得非常非常非常好。我认为我们有足够的系统和保护措施来真正抵御即将到来或我们目前所处的任何风暴。但我今天想稍微翻转一下剧本,谈谈我们整个帝国的世界崩溃并谈论导致大卫·格林和罗布·阿巴索洛死亡的情景。
大卫:
我认为这很健康。我认为不断地为偏执的最坏情况做计划只会让你的投资组合变得更强大。所以这只是一个多元宇宙的场景,灭霸是国王,钢铁侠失去了他的盔甲,美国队长找不到他的盾牌,绿巨人变得厌食症。如果没有超能力,地球上最强大的英雄将如何应对这些挑战?
抢:
好的。所以,是的,我的意思是我很好奇,你有没有想过一个你的整个投资组合崩溃的世界?
大卫:
是的,我确实想了很多。我认为挑战在于,当事情进展顺利时,你的脑海里就会想,事情不会总是这样,或者你必须为任何事情做好准备。但你所处的情感环境却截然不同。另一边也是如此,当事情非常困难时,你脑子里有这样的想法,我知道我可以通过房地产赚钱,它可以工作,但你的情绪状态就是如此消极和基于恐惧,操作起来非常困难。所以这些练习是很好的,因为它迫使你摆脱现在基于市场、你上一笔交易的进展情况或你今天早上早餐吃了什么等临时因素的情绪状态,进入心理层面。从这个角度来处理财务问题会更加稳定和有益。
抢:
但内心深处,我知道你可能总是因为拥有一千万信用卡积分而感到欣慰,对吧?如果一切都消失了,这难道不是世界末日的情景吗?
大卫:
是的。这是我的一个后备计划。所以,是的,我们开玩笑说我有很多信用卡积分,因为有了它们,这会让我感觉更好,以防一切都被抹掉。如果灭霸打响指,我一半的财富就消失了,我仍然有这些信用卡积分,我可以靠这些积分生活六个月,而不必担心挨饿。
抢:
是的,大卫并没有真正透露他有多少。这是我的猜测。我想说的是,我对信用卡积分的保护程度比对房地产投资组合的保护程度要高。我想我有大约价值 12,000 美元的信用卡积分。我不知道。 1.2 万信用卡积分相当于 12,000 美元吗?我想,“我永远不会碰这个。”
大卫:
这太有趣了,还有我的豆豆宝宝系列,我把它放在中西部各地的各种保险箱里。
抢:
我见过那东西,伙计。那是广泛的。
大卫:
是啊。
抢:
好吧,让我们开始吧,伙计。让我们来谈谈它。在我们开始讨论之前,让我先发表一下我的观点。我认为,就像你说的,谈论好的和坏的都是健康的,嘿,什么情况,这个和那个。当事情进展顺利时,我们会有这样的心态:“嘿,我们正在粉碎它,等等,等等。”老实说,我不在乎这样或那样,这可能是一种热门观点,即房地产投资组合的日常表现。就像现金流总是好的一样,但无论如何我都把它全部存入银行账户,而且我真的依赖升值。所以我度过了非常愉快的几个月。我有马马虎虎的几个月。大多数时候,这是美好的月份。
但老实说,归根结底,这是一场漫长的比赛。所以我就像每天都把那块石头向前推一英尺,如果你愿意的话。事实并非如此,但你知道我的意思。
大卫:
是的。因此,从你的角度来看,当你……你在这里进行防守的方式之一就是你不会花掉现金流中的钱。因此,你可以预测你想要获得的现金流,但你并不依赖它。因此,您所说的安全与现金流之间从来没有任何情感联系。
抢:
是的。是的。我大力提倡让你的房地产为你服务并积累财富和一切,但要有一堆其他你可以真正赖以生存的收入来源……所以我可能有 10 到 15 个收入来源。这确实是我赖以生存的东西,这样我就能始终推动房地产投资组合向前发展。
大卫:
我认为这很健康。我认为提出这个问题对我们有好处,因为大多数人不承认这个事实。大多数时候,如果您获得有关房地产投资的免费信息,如果您向某人付费,如果您支付辅导或课程或其他费用,情况可能会有所不同,但如果您获得信息免费的,给你它的人必须以某种方式赚钱。因此,他们通常会通过试图让你喜欢广告、获得观看次数、获得关注来获得关注者来赚钱。最快的方法就是告诉某人,他们可以比现在做的事情更轻松地赚更多的钱。这已经永远存在了。
所以,如果你喜欢一个女孩,并且她有男朋友,那么每个男人想做的第一件事就是告诉她她男朋友糟糕的所有原因以及他怎样才能更好,对吧?同样的事情也适用于如果你想要某人的钱,你必须告诉他们他们目前从哪里获得钱可能会更好。 “如果你来到这个世界,女孩,我会告诉你如何赚取一些被动现金流。这不是比每天去上班更好吗?”
因此,你经常会看到 TikTok 和 Instagram 以及社交媒体脚本中带有小表情符号,上面写着:“你想每月赚 6,000 美元吗?你想知道我不工作一年如何赚到300,000万美元吗?”不可避免的是,这是来自房地产的某种形式的现金流,原则上,你确实可以从房地产中被动赚钱。确实,它本质上不如每个人都在浪费的 W2 收入可靠。
所以新朋友总是会告诉你他在所有这些方面都比你的男朋友更好。但如果你跳槽并与新人交往,你会意识到,“哦,有很多我男朋友做过的事情,而这个人却没有做,而我可能认为这是理所当然的。”对于很多人来说,他们的 W2 工作并不是他们需要摆脱的最好的东西。但对于其他人来说,你忘记了,当你度过了糟糕的一周,或者你情绪低落,或者你分心,或者你的孩子生病而你不睡觉时,伙计,薪水就会不断地来。如果你不表现也没关系。
当你进入房地产或创业的世界时,你并没有在你的最佳游戏中,钱实际上可能会停止。因此,值得承认的是,来自安全来源的收入具有来自现金流等不安全来源的收入所没有的价值。还值得承认的是,房地产领域从未谈论过这一点,因为大多数分享信息的人不想告诉您现金流不可靠。因为那样你就不会跟随他们。你不会订阅他们的频道,你不会给他们类似的东西,你不会给他们他们需要的货币来证明他们发布的免费内容是合理的。
抢:
哦耶。这很有趣,因为我总是喜欢,在 YouTube 上,在我的内容中,或者只是在我的学生中,我会说,“好吧,让我们每个月给你 10,000 美元。我将教你如何做到这一点。”他们就像,“天啊,让我们开始吧。”我想,“好吧。当你每月赚 10,000 美元时,你不会花掉它,就会发生这样的情况。”他们就像,“等等,什么?”我想,“明白了。我让你变得富有,但我不会让你花掉它,”因为这就是房地产应该有的样子。就像如果你投资正确的话,你应该总是感觉自己破产了。
这可能是另一个可能的情节,我总是称之为破产的百万富翁难题,你实际上是纸面上的百万富翁,但你将所有现金都用于投资。所以你总是会想,“该死,我所有的钱都去哪儿了?”它只是与股权挂钩,这是一件好事。
大卫:
这就是我开始将金钱视为能量储存、将工作视为能量的原因之一。我试图将我们的注意力从美元上移开,美元的价值会随着通货膨胀而不断波动。很难知道一美元值多少钱,很难理解能源在哪里可以赚一大笔钱,这只是你将工作转化为能源,然后以金钱的形式获取。然后你用这些钱去换漂亮的衣服、漂亮的鞋子、豪华的汽车和美好的假期,而你只是把你的精力消耗在外面。
仅此而已。你并不比其他人富有。你只是将精力投入到汽车和服装等事物上,与房地产相比,我们不断地将精力投入到资产、投资组合中。我们将其放在未来,它将增长、复制并创造更多能量,我们可以通过现金流、通过现金再融资从投资组合中提取能量。我们使用这些车辆来获取能源。但你是对的,增加财富的更好方法是为自己保留尽可能少的能量,并将尽可能多的能量保留在车辆内,这样能量就会增长得更多,这通常会导致人们穿着t-衬衫就像你一样。
抢:
这是正确的。我的一件,我的单件衬衫,我只有一件。事实上,我想用你的类比,我实际上认为最好想想你的……哦,这真的很好。好的。我必须在这里和你一起解决这个问题。但你的金钱和财富就像一块电池,电池存储,好吗?因此,您可以存储所有电池以备风暴之需,当风暴来临时,您可以用它来抵御风暴。
然而,如果你将电池用于愚蠢的事情,我不知道,遥控遥控器或遥控汽车或其他什么,一旦能量消失,它就消失了。你不会把它拿回来。这是一个正在耗尽的来源。另一方面,电池并不能永远持续下去。如果你把电池放在柜子里 20 年,它们会随着时间的推移而失去电力,这就是通货膨胀。所以你必须能够持续地将你的能量转移到能够产生更多能量的事情上。我做到了。
大卫:
我喜欢它。是的。有很多人会想:“哦,我的笔记本电脑已经充电了。我已经百分百了我不需要把它插上。”态度很糟糕。你不应该说,“我很富有,我的电池电量百分百。”插上电源,把能量留在电源里,再从电里进来新的能量来恢复它,这将是房地产创收的新途径,创业创收的新途径。
是的,您的房地产中储存着大量财富。不要只是把它拉出来,因为你永远不知道什么时候会需要它。你不知道。如果停电会发生什么?就像你说的,你无法给电池充电,而且电量只有 4%,只有 12%,因为你懒得插电。
因此,在今天的节目中,我们实际上正在讨论如何为这场风暴做好准备,这场风暴将阻止您更换能源,如何为这场风暴做好准备,这场风暴将使您的电池寿命减半。当一切都很棒并且你认为它总是会很棒时,我们会为什么时候不会很棒做好计划,因为这些风暴往往并非总是如此。我们没有20年的风暴。它们往往是邪恶、令人讨厌的飓风,经过几年的破坏,然后经济就会好起来。
总的来说,这就是为什么我们总是做得很好,在投资时在我们的投资组合中收集能源和电力。但如果你不为经济衰退做好计划,那就太傻了,而你的目标只是生存。我们如何才能度过暴风雨袭来的那段短暂的时间,我们必须把舱门封好,进入地下室,等待它过去,然后一旦完成,就从那里出来,开始种植我们的作物。旗帜并尽可能地收集所有的房地产。
抢:
嗯,在过去的 13 分钟里,我们真的非常非常巧妙地组合了一个很好的类比。我希望它真的能进入最后一集。如果您只听了一分钟,就知道我们刚才谈论了很多好东西。
但是,是的,我们来谈谈吧,伙计。让我们真正了解一下我们投资组合的结构性弱点,以及其中一些可能导致投资组合崩溃的情况。显然,这种情况不太可能发生,但我们应该考虑一下可能发生的事情会让我们失望。
大卫:
是的。那么你想从哪里开始呢?
抢:
嗯,我的意思是,这里的普遍问题是整个帝国怎么会崩溃?我认为我们可以通过几种方法来做到这一点。因此,我们可以从这个问题开始,比如您当前的战略可能存在哪些弱点?对于第一个要点,您有什么要说的吗?
大卫:
我只是在想,在我们录制之前,我正在与某人交谈,我们正在谈论哪里生意好,哪里生意不好。总的来说,对我来说,我所做的实际决定几乎是百分百可靠的。当涉及到购买什么、如何管理它或如何管理能量流时,我很少做出错误的决定。
所以我会在节目中谈论这一点,我如何看待它,这样我就很少做出错误的决定,但我仍然面临很大的压力、问题和出错的事情。所以我试图弄清楚如果我在所有投资中都做出了正确的决策,那么这种情况是如何发生的?我意识到这归结为两件事,有些事情是我无法控制的。他们是其他人,他们是法规之类的东西。
所以我可以查看一笔交易,从每种情况进行分析,带着一个非常好的计划走进去,购买房产,邻居抱怨施工,城市介入,他们放慢了你的速度,它变成了一个如果你选择为期 30 个月的项目而不是 10 天的项目,那么在你把房产拿出来之前,你每个月就损失了 60,000 格兰德,而且你已经陷入了 XNUMX 美元的困境。
所以你没有意识到你需要第二种许可证。好吧,那还需要三个月才能拿到,对吧?然后你就沿着这条由你的建筑组成的兔子小道走下去,或者你的跳跃部分花了九个月的时间,而你没有留出 90,000 美元,接下来你知道的事情是,你从额外的流动性变成了几乎没有流动性。然后,如果你的投资组合中的其他地方出现了另一个问题,那么你就无法渡过难关了。
因此,监管是目前投资者很难应对的一件事。短期租赁尤其如此。你不知道邻居向市议会抱怨什么,他们进来说:“这不再被允许了。”或者我的一位同事最近不得不出售他在弗吉尼亚州的三处房产,因为 HOA 突然决定我们不再允许短期租赁。那么他要做什么?他不得不把房子放到市场上卖掉。他无法通过出售获利。在此之前的九个月里,他们从他们投入的所有工作中赚来的大部分钱都用来支付成交费用和房地产经纪人费用。然后他和合伙人分了钱后,九个月的努力和成功几乎没有获得任何利润。没有什么是他们可以控制的。
所以像监管这样的事情绝对会把我搞砸。另一个是人。我正在思考我遇到的所有问题。我与其他人做的交易总是会出现问题。交易中的合作伙伴变得贪婪或变得懒惰,或者没有与我相同的价值体系,他们做出了我没有考虑到的非常糟糕的决定。所以,尽管计划和房产都很完美,但人并不完美。
或者,当你与一个商业伙伴做生意时,你发现,一旦涉及到金钱,你与某人的友谊就不再是同样的关系。所以我曾经遇到过这样的情况:我们创办了一家企业,他们做得非常好非常快,而且他们完全改变了。他们没有相同的价值观,他们的行为也有很大不同。对他们来说,自我比企业的成功更重要。他们从来没有这么快地经历过那么多的富裕,这对他们的打击是我无法预料的。
所以这些通常会给我的生活带来压力。因此,试图学会限制我对这些企业中其他人的依赖程度是对我的投资组合的最大威胁。我现在遇到的大部分问题都来自于此。
抢:
这就是你关闭粉色大众甲壳虫租赁服务的原因吗?我一直想知道为什么会失败。
大卫:
我们的需求量很大,这对我的形象确实有好处。但是,是的,我决定的合作伙伴,他们不再希望它是粉红色的,他们想变成紫色,我就是无法忍受。
抢:
创意差异。不,伙计,这很有道理。我认为肯定有……我的意思是法规甚至过去了,我认为法律和短期租赁法以及类似的一切。我的意思是我们知道我是一名短期出租房东。显然,我们一直在谈论它,但还有其他规定可能真的会让你陷入困境。我将给你举一个例子,说明某人的帝国可能在哪里崩溃。谢天谢地,我的没有。我想出于这个播客的目的,我们会说这是我的帝国。
我有一个相对成功的 Airbnb 业务,还有一个小型豪华露营业务,现金流充足,有很多钱,一切进展顺利,我飞得很热……伊卡洛斯,如果你愿意的话,飞近太阳。然后我们就看到了新冠病毒 (COVID-19) 在全球范围内大流行的小事。你猜怎么着? Airbnb 取消了我们连续三个月的所有预订,然后城市关闭了,他们不让你做 Airbnb。
因此,我们实际上不得不连夜退还价值 40 至 50,000 美元的预订费用。现在,我认为对于大多数过于热心、杠杆率很高、没有大量储备或类似东西的人来说,这会吞噬大多数企业。但我的立场一直是把所有的钱都存入银行账户,不要花掉。正如我所说,我尽量不花房地产资金。所以这真的没什么大不了的。退款对我们来说没什么大不了的。显然,我不喜欢退还 50 英镑,但感觉就像是,好吧,我们有钱,但我们就是做不到。没什么大不了的。
然后你猜怎么着?我们最终,因为我们能够经受住这一考验,我们实际上是今年剩余时间里盈利最多的。虽然有很多人从事租赁套利,比如拥有 XNUMX 个单位的主租赁合同,但其中很多人在那段时间都破产了,特别是因为他们无法让租户租用他们的 Airbnb 房屋。
因此,更多的全球监管确实可能导致你的帝国崩溃。在那段时间里,您的投资组合的其他部分是否遇到过任何问题,或者您还好吗?当新冠肺炎 (COVID-19) 首次爆发时,您是否遇到过任何导致系统出现结构性裂缝的情况,或者您是否安然无恙,因为您大部分时间都是长期租赁?
大卫:
嗯,出租的房产或多或少……好吧。我有几个租户没有付款,还有一个租户一年多没有付款。问题在于,由于我拥有所有其他业务,因此我没有非常密切地关注投资组合。所以我什至不知道一年或一年多没有这个人付钱。物业经理并没有把它推到我的注意力前面。
这是租金方面最大的问题。更大的问题在于房地产团队。房地产经纪人被认为不是必需的。所以我们实际上无法再展示房屋了。不仅仅是举办开放日活动。你甚至不能进入房子去展示它。没有人会买房。所以整个收入流基本上就被关闭了。你将无法出售任何人的房屋,也无法帮助买家购买它。
从情感的角度来看,很容易看到钱不断涌入。我可以继续购买,我可以继续消费,我可以继续做我正在做的事情。然后新冠疫情来袭,这是一场黑天鹅事件,没有人会想到,繁荣。他们实际上有几周的时间无法贷款。房利美和房地美的贷款,政府就像是,“我们只是不提供任何资金。”你能用现金买房子的唯一方法,而你能买房子的唯一方法就是看不到它。
所以那个时候没人会买房。所以你的投资组合作为一个整体不仅仅是你拥有的资产,它也是你的生活,对吗?就像你提到的,你已经结束了……你可能过度杠杆化了。每个人都认为这意味着对房产贷款的贷款价值过高。不,您的 LTV 可能非常低,只有 50%,但如果您的生活杠杆过高怎么办?你有巨额的汽车付款,你有巨额的房屋付款,但你负担不起。你有一大笔债务从未还清。你的生活方式是别人花你的钱,而你却不在意。你可以进行谨慎的投资,但以一种不太自律的方式经营你的生活方式,你很容易因为另一边发生的事情而失去资产。
抢:
耶,当然了。我的意思是,我认为现在谈到贷款问题时,对于很多人来说,另一件事可能是过桥贷款,或者现在基于六个月前的抗逆转录病毒药物而转向的人,现在我们正在采取也许……我不知道现在的修正是多少,但我们只能说,如果是这样的话,未来 20 到 30 个月内修正将是 12% 到 10%。我完全不知道。但如果真是这样,那么兑现并真正拿回钱将非常困难。或者,如果你只是在出售,如果你的利润已经非常微薄,并且你只想通过一次真正轻微的改造获得 30,000 到 XNUMX 美元的利润,那么价格的调整以及利率的上升可能会导致买家不买账。想要购买你的翻盖,因此你陷入了无法摆脱的硬通货贷款或过桥贷款。
大卫:
事实上,这种情况现在就发生在我的几处房产上。因此,我在利率上涨之前疯狂购买,然后利率继续上涨。所以我有几处房产,比如在湾区价值数百万美元或数百万房产的相当大的修复,我以大约 12%、10% 的利息锁定了 30 个月的过桥贷款。当时,利率是四点半,也许五点,但可能更低。而且利率上升得如此之快,以至于为了从我的过桥贷款(硬通货贷款的一种形式)中进行再融资,我的 XNUMX 年期固定贷款将高于硬通货贷款。
我不能卖掉它,因为它的价值已经下降了。他们不喜欢崩溃,但他们的跌幅比我付款时要少,因为利率涨得太高了。
所以我们谈论的正是这些完美风暴。我有很多退出计划,好吧,买下房产,修好它,抗逆转录病毒药物应该在这里,我将收回百分之一百以上的资本,我将拥有这笔巨大的资产。现在,现金流显着减少,因为利率为 10,然后对于我拥有的这一特定房产,利率跃升至 XNUMX 半。当市场刚刚攀升、攀升、攀升时,我不能通过出售来退出,因为价格已经下降,而且它们也正处于新装修之中。所以我必须完成装修。
当然,你会遇到装修问题,需要多长时间,然后当你遇到许可问题时,新的东西就会不断增加,你无法为房产收取任何收入。你无法出售该房产,你必须不断投入资金,直到它完工,这样你才能真正拥有可以出租的东西。
然后,当它出租时,你的收入将不会达到你计划的那么多,因为利率已经上涨了很多,你不会收回所有的钱,或者收回那么多的钱,因为价值下降了。这确实发生在房地产领域。
你必须明白的是,这是无法预测的。我们不知道什么时候利率会像这样上涨。我们不知道新冠病毒什么时候会发生。你无法知道会发生什么。另一方面是,当你对出问题的恐惧导致分析瘫痪时,你什么都不做,你却看着周围的每个人都在赚钱。
所以你处于一个没有无风险举动的境地。你要么会因为不采取行动而遭受损失,要么像我一样采取行动,但你不会得到你想要的结果。缓解这种情况的唯一方法就是不关注近期发生的事情。你会着眼于长期发生的事情。我在某些事情上做得很好,我在那些保证比周围其他东西升值得多的地方买了它们,甲级地点,对吧。
我在这些房产中创建了额外的单位,因此我的现金流将超过同类房产的价值。在某个时候,利率会下降,我将能够再融资,我将能够回到我最初设想的数字。我真的只是失去了时间。我以为我会在六个月内赚到一定数量的钱,也许需要两年半、三年、四年,希望更少,但可能需要很长时间才能赚到这笔钱。所以我只是失去了时间。
但仍然有人会想,如果我在糟糕的地方买了这些怎么办?噢,我现在无能为力。你只会被搞砸,对吧?所以房地产的原则,这就是它们的来源,是我们正在为最坏的情况做计划。我是否认为我的利率会从 10 升至 30 半?不。我有没有想过我会再融资一个 2 年期的固定贷款,这比我用来开始康复治疗的硬通货贷款还要多?不,我是否认为抗逆转录病毒药物会因为利率上涨如此之高而大幅下降?对于价值 200,000 万美元的房屋,如果利率翻倍,其价值损失比价值 XNUMX 万美元的房屋要大得多。不,我没想过这些事情。但是你如何使用你的钱以及如何构建你的投资组合将使你能够度过那些时期。
抢:
好吧,让我问你这个问题,只是出于好奇。当您去重新装修这些房屋时,您说您可能无法获得全额……您可能无法获得所有现金返还,您只需将现金留在房屋的交易中/
大卫:
是啊。
抢:
所以,如果你愿意的话,这只是留在房子里的能量,对吧。是的。我讨厌用这个来反对你,但在伯尔圣经中,你确实在人们去的地方谈论了很多,他们修复了房子,对他们来说,他们想拿回所有的钱,但他们可能只能拿到 80 % 的退款,但他们必须在交易中留下 20%,这就像,“哦,太糟糕了。”现在你只是将净资产锁定在房屋或其他东西上。
所以我认为归根结底,只要你从长远的角度来看,你就不会真正亏损……在 20 到 30 年的周期内,房地产很难亏损,如果你实际上保留着你的资产。
大卫:
几乎不可能。
抢:
是啊。
大卫:
完全正确。这就是我们要指出的,我失去的是时间。我以为我会更早到达时间轴上的某个点,但我没有。但我在过去八年购买的东西上赢得了很多时间,因为通货膨胀如此疯狂,租金上涨如此疯狂,以至于我在五年内就达到了我本应在 20 到 25 年内达到的水平。
我有一些2013年购买的房产,租金上涨了一倍多。所以,我经常使用的是四层公寓。我买的时候租金是700。现在租金大概是1750、1850,看哪个单位。这种事不应该在 20 或 30 年内发生。这件事发生在我身上八九年了。所以我在这些交易上赢得了很多时间。在这些市场很快对我不利的事情上,我损失了一些时间。
但是,是的,只要你坚持足够长的时间,如果你遵循正确的原则,你就会没事的。但这并不好玩。我们制作这一集的部分原因是为了让其他人也能听到。你不是唯一经历这个的人。当市场变化如此之快、如此出人意料时,你脚下的地毯就会被拔掉,你不知道自己会朝哪个方向跌倒。
抢:
一定。好吧,我想在这一点上,我有点想谈谈你的投资组合的流动性如何,以对经济中的任何重大变化进行分类。您的整体投资组合是否具有能够退出的流动性?因为我知道这可能是很多人明年必须面对的事情。他们可能正在贷款,他们可能正在再融资,他们可能有很多房子,他们可能失业了,他们需要钱。
那么通过分诊,你基本上可以为不同的家庭分配什么级别的优先级?你能摆脱它们吗?您目前的整体投资组合的灵活性如何?
大卫:
那挺好的。我的问题是过快地获得了太多的财产。我所做的一切都是来自收购问题、修复问题、许可问题。已经拥有的所有财产都很好。所以这只是我想要的一件事......我不希望每个人听到这个都感到害怕并说,“哦,大卫甚至无法在这个市场上生存。”好吧,如果您在四个月内购买了 20 份短期租金,如果一切不完美,任何人都会遇到一些问题。所以我买了很多房产,但同时却遭遇了完美风暴,这是一个问题。
就您已经拥有的房产而言,问题是,您想要在这些房产中保留多少流动性或股权?这取决于您的银行账户中存有多少能量。那里有一个平衡。
所以有些人在房产本身上并没有保留太多的能量,所以他们没有很多股权,但这没关系,因为他们通过现金流动性的形式在银行账户中保留了大量的能量。所以他们很好。他们不必出售房产。如果你是这样想的人:“我不想在银行存太多现金,我想把所有钱都放在房产上”,也许你是那种喜欢还清债务的人,所以当你知道“哦,我的贷款价值只有 30%”时,你会感觉很好。我很安全,我可以卖掉。”嗯,这是一个可以出售财产的人。但为了获得这种能量,你必须出售。而且我从来不喜欢在买方市场上出售。我不想出售房产,除非出售它对我有利。
我不喜欢将精力放在房子里而不是放在银行的策略的原因是,获得它的唯一方法是再融资或出售它或获得 HELOC,某种形式。如果价值下降,意味着我不想出售,那么利率可能会上升,意味着我不想再融资。那里并没有真正的美好前景,这就是为什么我经常面对这样一种信念,即付清或还清你的房子并不像你想象的那么安全。我更喜欢把钱存入银行,这样我可以用它来做其他事情,或者我可以支付更长的时间。
因此,有些人会在银行存有 300 格兰德,然后说:“大卫,我想用其中的 250 格兰德来偿还 500,000 万美元的贷款,以偿还 250,000 万美元的贷款。”我想,“好吧,如果你以某种方式失去了租客并且无法付款,你是否宁愿在银行存有 250,000 美元来支付九年的费用,也不愿将其全部倾销到房子并在支付票据的能力方面让自己变得非常瘦弱?
抢:
是的。伙计,我在这个问题上挣扎了很多。我会说实话。我知道经验法则始终是杠杆和使用别人的钱以及诸如此类的东西。我非常赞成这一点。嘿,让我们利用杠杆,让我们用它来扩大规模,用银行的钱,对吗?但我开始觉得至少拥有你的……如果你能努力偿还你的主要费用,那总是会……这是一个你拥有的储蓄账户,以防万一你失去了一切,你就不会无需支付抵押贷款,您可以留在自己的房子里。
我有点不讨厌那样。你知道我的意思?如果您确实需要,最终您可以取出 HELOC。所以我认为这是个人喜好。我并不是说对你的投资房产这样做,但对于你的主要房产,我认为知道我坐拥XNUMX万美元的股权,如果我真的需要的话,我可以接受它,这让我感到有点安慰。
大卫:
但如果你在银行里存有五十万美元,你不会感到同样的安慰吗?
抢:
不完全是,不。实际上压力很大。
大卫:
那是因为你想花掉它吗?
抢:
连这个都不是,伙计。我的意思是我现在账户里有现金,但我不喜欢这样。因为我只是看到它的价值逐渐消失。而且我总是……我不知道,转移它并将其电汇到其他银行,然后是 FDIC 保险,诸如此类的东西都很不方便。我不知道。我只是想,是的,拥有它真是太好了。几乎感觉很好。但这也提醒了我必须向所有员工付款。我不知道,这不是真的。这更[听不清 00:34:25]-
大卫:
不,但这就是人类……这就是我们现在谈论的与金钱和能源的关系。这是非常真实的。你为什么有这样的感觉在逻辑上没有意义,但谁在乎呢,因为这就是你做出决定的方式。你将会看到它。这会给你带来一些压力。
所以我认为这就是你我总是想要感觉自己破产的部分原因。因为,一旦你觉得自己很富有,你就会开始做出金钱不值钱的决定,你就会开始失去对它的尊重。你只是开始轻松地把钱花在一些事情上,或者让那些工作不好的人留在工资单上,或者因为你有钱而支付比你必须支付的钱更多的钱。
当你总是感到某种形式的破产或至少是自律或有一点财务压力时,你就会更加看重金钱。你会更加尊重它,因为你没有那么多。我想这可能就是你的意思。
抢:
确实。那么,您的银行账户里有多少钱?不,我只是开玩笑。好的。所以我实际上想谈谈我的投资组合的流动性。从理论上讲,我的很多投资组合实际上都具有相当的流动性。我拥有如此多的股权,因为我在过去五年里购买了股票,但从未真正出售过。
所以一年半、两年前,我在田纳西州加特林堡的塞维尔维尔买了一套房子。我想我花了 500 买的,东西在 808 和 850 范围内。那里有很多股权。我花了 300 美元买了一套价值 550、600 美元的房子。我所有这些房子的净值都是六位数。我拥有的几乎每一栋房子都有六位数或多个六位数的资产。这并不是因为我是天才,而是因为我一直在购买。
因此,如果我真的需要出售,我现在就可以在买方市场上出售。我的股权会损失金钱吗?或许。但我仍然拥有股权,所以它不会……在我看来,好吧,我在约书亚树的小房子,我花了 165K 建造的。卖 300 还是 350 对我来说并不重要,因为我建立的股本显然是我想要尽可能多的钱,但如果我因为市场的原因不得不损失 50K,没关系。钱就是玩的……无论如何,就像大富翁的钱一样。我从来没有意识到这一点,所以它甚至不属于我。我就是这么想的。
所以我想说,我的大部分投资组合都是这样的,除了一些最近购买的东西,比如我们斯科茨代尔的房子。我们花了3.25万买的。我们从我们支付的首付款中获得了 20% 的股权。但如果我们现在尝试出售它,嗯,我不知道,也许还可以,但我的意思是,6% 的房地产经纪人费用确实会为我们节省很多钱。总的来说,如果有必要的话,我觉得能够出售我的投资组合是很安全的,但我真的不想这样做。
大卫:
而且你永远不想处于你必须这样做的位置。你总是想出售,因为出售对你来说是有意义的。如果您要出售,杠杆就在您这边。
然后出售本身就是一个复杂的事件,因为你可能会对你赚到的钱征税,并且你会想要做1031。所以如果你卖掉这栋房子,你有地方可以放是钱还是你想放的钱?与保留房产相比,这是否会给您的生活带来更多压力?
但构建你的投资组合本身,让你永远不需要出售,我觉得已经成功了一半。您选择的实际房产以及它们相互配合的方式是非常重要的组成部分,可以确保您永远不会在不想卖的时候不得不出售。那么,罗布,到目前为止,你已经做了哪些事情,可能是为了使投资组合多样化,或者购买适合你的不同类型的资产,这样你就不会陷入这样的境地, “天啊,过去几个月生意并不如我所愿。我得卖点东西。”
抢:
所以我是多元化的忠实拥护者,即使只是……我显然大部分(如果不是全部)都做空……嗯,是的,短期租赁现在是中期租赁。但我非常喜欢多元化。我在全国有 35 个门,好吧。我在加利福尼亚州有一对夫妇。我在……嗯,我在亚利桑那州有一对,在田纳西州有一对,德克萨斯州有一对,威斯康星州有一对,西弗吉尼亚州有几对,纽约有20对。
所以我在地图上到处都是。人们总是会问:“你为什么要这样对自己?雇佣你的复仇者不是很难吗?”但对我来说,我发现我喜欢在全国范围内进行多元化经营,以应对季节性因素。这也是您在投资组合架构中经常谈论的内容,我想稍后对此进行讨论。但对我来说,我在不同的性格中交错了这么多的短期租金,以至于我在某个特定的月份里从来没有真正受到伤害。
我给你举一个很好的例子。如果你买了一栋海滨别墅并在五月关门,你会感觉自己像个天才,因为从五月到八月你都会把它压垮。你会说,“天哪,我是有史以来最聪明的房地产投资者。我要靠这栋房子赚五十万美元。”然后九月到来,你会想,“哦,我破产了,我没有存任何钱,”对吧?
因此,为了解决这个问题,您必须了解海滩市场具有很强的季节性,并且一年中只有三个月会出现这种情况。这意味着,如果您打算购买另一处房产,您可能不想购买另一处海滩房产,否则您一年中只能赚钱三个月。因此,您想要做的是找到另一处房产,也许一年中的九个月(与其他三个月错开)实际上可以产生现金流,这样您就总是有钱进来。
所以这是我实际上以一种很好的方式特别经历过的事情……或者说我确实以一种很好的方式学到了它,就像我们在斯科茨代尔的房产一样。我们在沙漠里买了一座 6,000 平方英尺的豪宅,在六月份没有人去斯科茨代尔的时候封闭起来。基本上从六月到十一月,我不会说是蟋蟀,但十月还好,十一月有点慢。就好像,天哪,如果其他没有为此做好准备的人支付了 17,500 美元的抵押贷款,他们就会受到伤害。他们会说,“天哪,我要破产了。”不过因为我剩下的35台基本上压垮了,全年都是错开的,所以没什么大不了的。
现在我们已经进入 7,000 月了,我们已经预订了一半,然后昨天我们刚刚收到了 7,000 美元的 1500 月份预订,为期五天,预订价格为 2,200 美元。这只是其中之一。现在一月份,我们的收费约为每晚 XNUMX 至 XNUMX 美元。现在就像是,“哦,好吧。很好。请自己注意,在旺季购买豪华房产,这样你就不用在一年中的六个月内偿还抵押贷款。”然而,你和我之所以能够经受住这场风暴,是因为我们拥有相对多元化的投资组合。
大卫:
这是投资组合架构的一个很好的例子。短期租赁有季节性。这很重要,因为这是心理游戏。就像你提到的,很多人花掉来自租金的钱,因为他们取代了他们的 W2 收入,而你花掉了 W2 收入。那么你为什么不花掉房地产的被动收入呢?
问题在于传统的租赁,它们与您管理个人财务的方式非常非常密切地一致。所以你每个月或每两周都会收到工资。所以你说,“我每个月赚 X 笔钱。”然后你的账单都是按月计算的。 “我每个月都要支付这么多账单,这样我就可以根据一个月来制定预算。”好吧,如果租户每个月支付相同的租金,那就非常适合,因为您每个月都需要支付抵押贷款。
好吧,短期租赁,把这整件事搞砸了,因为你无法看到一个月内赚到的钱。我们会关注他们一年的收入,因为并非每个月都是一样的。所以如果你花了你的钱,哦,很容易措手不及,就像你说的,认为你正在崩溃,你做得很棒,现在你把钱投入到房产中,也许你应该不是,或者你花的钱比你应该花的多。你会为一些不必要发生的事情辩解,因为钱滚滚而来,所以花昂贵的钱去房产,然后你到了冬天,情况变得非常糟糕,你赔钱了,现在你感觉真的很糟糕。坏的。你的情绪正在低落,就像你说的,如果你能得到一种抵消另一种的情绪,你就永远不会真正拥有那些巨大的尖峰,爬上来,巨大的尖峰下来。
我认为斯科茨代尔豪宅在投资组合建筑意义上的另一种方式是,当我们第一次购买它时,我们知道我们不会赚很多钱。我认为我们计划或多或少地尝试在前 18 到 24 个月实现收支平衡。部分原因是我们必须投入大量资金才能将其准备好。而且,我们知道我们不会知道出了什么问题。我们必须找到一个新市场。
当您现有的投资组合现金流稳定时,您就可以这样做。如果这是您购买的唯一房产,这是您投资组合中唯一的房产,您就不能这样做,您没有很多钱,您将失去该房产。我们也买了这套房子,有长远的眼光。
我们就像是,“如果我们只购买土地,我们购买整个东西的价格低于土地本身的成本。”好吧,但我们可能在未来五到十年内都不会意识到这个价值。我们知道,从长远来看,我们真的很喜欢斯科茨代尔这个地区,喜欢搬到那里的人的类型,以及经济的建立方式。我们认为这个市场将会表现得非常好,但如果你现在还勉强赚钱,那么你就没有机会在 10 年后兑现。如果你想,“我想辞去 W10 的工作,这将是一栋糟糕的房子。”所以我们能够做到的原因是——
抢:
在我们购买它的时候,在我们购买它的月份,是的。
大卫:
但即使我们是在人们参观斯科茨代尔的时候买的,我们仍然......就像泳池加热器一样,我们必须去更换,热水器需要磨合,运动场也需要完成。当你在新地区买这么大的房子时,你仍然可以在没有计划的情况下投入几十万美元。我们之所以能够做到这一点,是因为我们之前购买的东西表现得非常好,以至于它让我们有能力在未来基本上给自己带来巨大的意外之财。这就像你把一百美元放进你的外套口袋里,然后十年后,你回来时,你会发现这是十万美元。就是这样的一种情况。但如果你没有钱生活,你就不能在外套口袋里放一百美元。
抢:
是的,是的,当然。是的。当我说我们购买它的时间时,我的意思更像是我们在六月和一月购买的。所以现在我开始意识到,“哦,嘿,我们很聪明。看着我们。看看这个 7,000 美元的预订或这个 10,000 美元的预订,”现在人们正在联系我们参加活动和诸如此类的事情。这只是一点点缓慢的涓流。但就像你说的,我们相应地规划了我们的投资组合。我永远不会告诉任何人去购买价值 3 万美元的房产,除非他们有能力真正忍受任何形式的道路颠簸。而且,拥有一个可以为您弥补不足的投资组合的财务方面也是如此。
大卫:
你也永远不会告诉任何人继续在中西部购买 40,000 美元的房子,直到你拥有 700 套。这也行不通,对吧?因此,房地产投资应该如何改变是一个渐进的过程。你从辅助轮或三轮车开始,然后你进入辅助轮,然后你进入自行车,在你学习的过程中你可以通过资产类别。在构建投资组合时牢记这一点将帮助您度过即将到来的生活风暴。
抢:
这是真的。我只想说,你确实毁了房地产……我该怎么说?你确实毁了我的生活,因为当我想去买 10 栋价值 300,000 万美元的房子时,你说:“你为什么要这么做?那是一份工作。去买一套3万美元的房子吧。”我当时想,“呃。”然后我们买了它,我想,“哦,是的,我不应该再买这些 300,000 万美元的房子了。”所以现在我不这样做了。
所以现在我的办公桌上经常出现这些优惠,而且它们很划算,但正如我从你那里了解到的,继续购买这些连体衣是不可行的。所以现在我对在更大的场景中采取的波动非常有选择性。现在,我正在尝试一次做 50 扇门,或者尝试做豪华房产,或者尝试做对我的时间更有意义的事情。所以我想双方都谢谢你们。谢谢你毁了我,也谢谢你改变了我。
大卫:
你是一只猫,你在捕猎老鼠,你从这些老鼠那里得到了满足你所有的热量需求。但是我的朋友,你已经长成狮子了,现在老鼠已经配不上你这种身材的狮子了,而你现在却在追逐瞪羚,这是你应该做的。
抢:
那么大卫,当谈到投资组合架构时,你能给我们一些我不知道的一些支柱或一些实际组装你的房地产投资组合的标准吗?
大卫:
是的。因此,当你从整体上看待你的投资组合时,我喜欢尝试在五件事上创造某种平衡,因为这些都是你建立你真正享受的可持续财富的方式。它是一种像金融堡垒一样的建筑形式,无论受到什么冲击,它都能屹立不倒,而 3D 打印的房屋则可以快速搭建起来并快速扩展,但当第一场风暴袭来时,它就会倒塌。
首先是股权。你希望在该投资组合中投入大量精力。就像你说的,罗布,如果你遇到困难,你就能摆脱困境。这就是你的投资组合最大的优势所在。您将通过长期持有房地产创造的股本来积累最大的财富。所以这是你首先要考虑的事情之一。
接下来是现金流。你需要现金流,不仅仅是为了替代你的收入,也是为了确保你能够长期保留房产。因为现金流是你确保能够支付款项的方式,这使得股权甚至可以发生,除非你立即介入股权。
其次是流动性。这不仅存在于投资组合中,而且存在于您的生活中。你需要有储备。这是一种流动性,是你可以利用的资金。您可以从退休计划中借款吗?您是否在物业上设置了 HELOC?如果你手头紧,如果你有一个好的机会,你是否有钱可以立即用来购买新房产,修复问题,改善房产,无论情况如何,这是您整个投资组合中最健康的情况吗?
接下来是易于拥有。如果你讨厌拥有它,你永远不会建立一个表现良好的大型投资组合。如果您有 40 套短期租赁房屋,并且全部由您自己管理,那么您拥有所有权就不容易了。那不是你会喜欢的事情。如果你在糟糕的社区购买房产,即使你得到了很好的交易,你最终也会讨厌拥有它,而且你也不会长大。您将不会获得该股权或现金流。所以你的投资组合中可以有一些问题儿童。有时它们是值得的,但如果你的投资组合中的大部分是你不喜欢拥有的,那就不能是这样。
当你建造时你必须考虑到这一点。最后一个是可扩展性。您这样做的方式是否可以继续扩展并继续下去?您是否一次又一次地购买 10 栋价值 300,000 万美元的房屋?当我们说“哦,你可以向投资者借钱”时,这在播客上听起来很棒。我们构建了每个部分的整个组织结构图,这对工程师来说听起来很棒,他们会说,“这可行。”但当你真正尝试执行你刚刚起草的剧本时,你会意识到你没有能力做到这一点,或者它在实践中不起作用,就像理论上一样。
因此,可扩展性是整个产品组合中非常重要的一部分。通常,这意味着减少一些难以扩展的属性,并用更容易扩展的属性替换它们,或者只要满足其他四个要求,就可以从一种资产类别转移到另一种资产类别。
抢:
耶耶耶。所以听起来我们真正想要的是一堆不同事物的平衡,而不是真正进入一个方面,这是有道理的。你问我如何实现多元化,我说,“嘿,我在地点上进行多元化”,但这实际上不仅仅是我在建立投资组合时实现多元化的唯一方式。实际上,我也在使短期租赁平台上列出的单位类型多样化。
是的,我在亚利桑那州、德克萨斯州、加利福尼亚州和纽约都有它们。但我也有非常酷的单位,我只是喜欢玩它们。有时我会购买一套公寓,只是因为它看起来很酷。所以我有小房子,我有蒙古包,我有气流,我有小木屋,我有小木屋,我有中世纪现代小屋,我有公寓,我有我什么都有一点。
这真的是因为我喜欢吸引所有不同类型的观众。这样,我就知道某些东西是否流行,或者是否不那么热门,例如人们总是喜欢的小房子。人们不想像今年一样在一两年内住在小房子里。那么我拥有所有其他类型的属性来满足所有这些要求。因此,对我来说,我总是在我创建的实际列表类型和我为人们提供的体验之间寻求平衡。
大卫:
就是这样。你一定是这样想的。当市场一切顺利时,我们就不会考虑多元化。我们不会考虑如果出现问题怎么办。我们只是想,什么是最简单、最快、最有趣的方式来扩展我们正在做的事情。这就是你如何为自己建造一座树屋。你可以很快地构建它们。几个小时后,你就可以为自己搭建一座树屋,但这并不是建造一座经得起时间考验的堡垒的方式。
抢:
嗯,我在田纳西州加特林堡的树屋村工作了大约一年半,但我今天才得到最新消息。事实上,我认为我们将在大约一个月内破土动工,这将是四个空中圆顶树屋,因为我猜这是树屋的标准,然后是一个小房子,一个小型的 A 框架树屋。这也涉及到我如何实现多元化。我想更多地体验独特的住宿体验。但是,是的,为了让我了解您的投资组合架构参数,我只想为观众重述一下。我们拥有股权、现金流、流动性、所有权便利性和可扩展性。我错过了什么吗?对于这五件事,我们希望取得良好的平衡。
大卫:
就是这样。你想要那个……所以这些事情中的每一个都应该弥补其他事情的弱点。
抢:
好吧,太棒了。嗯,这真的很好。我很遗憾地通知大家,我们在前半部分存在很大分歧,因此我们将给你们提供另一部分……我想,我不后悔,我很兴奋。
大卫:
不,两场演出。
抢:
是的,我们正在为您提供第二部分,其中我们将讨论一些更有趣,甚至可能是深刻的问题。我们在业务中遇到的实际挑战是什么,有哪些陷阱?如果明天我们真的失去了一切,我们将如何用 0 美元从头开始重建我们的投资组合?这将出现在 BiggerPockets 的下一集中。我对此感到非常兴奋,因为我不知道我是否已经找到答案,但我们很快就会知道答案。
大卫:
应该会很有趣。这些如果你从问题开始你会做什么一直是我的最爱,因为它迫使你从自己身上提取出你通常不会有的东西。
抢:
这就是每次你拥有深刻的天才系统时的感觉。我想,“呃哦。我知道我的答案不是那样的。”那挺好的。 [听不清 00:52:49]…
大卫:
这就是为什么我会[听不清 00:52:50] 其次,因为我是个混蛋。
抢:
我知道我知道。
大卫:
好的。嗯,谢谢你,罗布。我很欣赏您在这里分享的一些见解,并且您还提出了一些非常好的问题,所以谢谢您。如果我没有得到好的问题,我就无法给出好的答案。
对于各位听众,我们希望您喜欢这一集,了解房地产中可能出现和确实出现问题的所有情况,以及我们为减轻这种风险而采取的措施。在下一个节目中,我们将讨论如果我们重新开始我们会做什么,以帮助为出现问题做好准备,因为明智的投资者不会为一切顺利进行做好准备。他们为出现问题时要做什么制定计划,并做好相应的准备。
如果您喜欢这个节目,请帮我们一个忙,无论您在哪里收听实际的播客,无论是 Apple Podcast、Spotify、Stitcher,还是您最喜欢的任何播客,请给我们五星级的评价。请稍等一下,请给我们评论,以便我们能够保持世界顶级房地产播客的地位。如果您有时间,请听听我们的另一集。这是 Rob 的 David Greene,他有一件 T 恤,Abasolo。
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在这一集中,我们将介绍:
- 为什么 现金周转 不 as 可靠 正如大多数投资者的想法以及为什么你不能依赖它
- 几件事可以完全 毁掉你的房地产投资组合
- 流动性和 手头有多少现金/准备好在出现问题时进行部署
- 为什么所有房地产投资者都应该 努力成为“破产的百万富翁”
- 房地产多元化 以及为什么您想在多个市场拥有出租房屋
- 投资组合架构的五个因素 每个投资者都必须关注的
- 和 So 多得多!
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- 操作
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