2023 年止赎预测：数字虚增的虚假信号？

戴夫：
大家好，欢迎来到市场。 我是你们的主持人，戴夫·迈耶。 今天，生日男孩贾米尔·达姆吉 (Jamil Damji) 也加入了进来。 祝你生日快乐。

贾米尔：
谢谢你，兄弟。 当时是 44 岁。

戴夫：
哇。

贾米尔：
我知道。 时间都去哪儿了？

戴夫：
你感觉怎么样？

贾米尔：
44.

戴夫：
是不是感觉老了？ 年轻的？

贾米尔：
老实说，感觉很好。 这是疯狂的一年。 房地产市场和一般生活发生了很多事情，但我对这一切表示感谢，并对与里克的这次谈话感到非常兴奋。

戴夫：
是的，绝对是。 嗯，你的精力只有你一半的年龄，所以我认为你做得很好。

贾米尔：
感谢。

戴夫：
是的，绝对是。 这次谈话很棒。 贾米尔，我们可能在六月或七月采访了他？

贾米尔：
是的，就在另一只鞋跌入房地产市场之前。 这是一次有趣的对话，我不得不说，这可能是我全年中最喜欢的一集，因为你可以根据数字真正了解正在发生的事情，而不是基于情感，而不是基于行话或行话。煽情，只是数据。 关注数字的含义和试图推销故事的人的言论始终很重要。

戴夫：
绝对地。 是啊，我觉得他一点也不干。 他非常有趣，与他交谈很有趣，但他对此并不情绪化，我认为这一点非常重要，而且很好，因为他对市场上正在发生的事情提供了这种公正客观的分析。 我们在这次采访中涵盖了所有内容。 我们谈论的是止赎、抵押贷款利率、美国经济，以及你能想象到的一切。
所以，这个节目是我们今年的第一场节目，所以如果你想抢先了解 2023 年会发生什么以及今年要寻找什么，你会非常喜欢这一集，因为 Rick 提供了一些非常准确和客观的信息，这些信息对您来说确实是可行的。

贾米尔：
同意。 伙计们记笔记。

戴夫：
好吧，我们先休息一下，然后欢迎 ATOM Data 市场情报执行副总裁 Rick Sharga 的到来。 Rick Sharga，欢迎回到市场。 感谢您再次加入我们。

瑞克：
谢谢你让我回来。 我想第一次并没有那么糟糕。

戴夫：
哦，来吧，你很有洞察力。 这实际上是我们有史以来最受欢迎的节目之一。 您做得非常出色，我们很高兴您再次回来。

瑞克：
感谢。

贾米尔：
我觉得在与 Rick 交谈过一段时间后，你实际上会让谈话变得更加明智。 所以，感谢您今天帮助我们所有人提高智商。

瑞克：
我真的很高兴 Adam 授予我市场情报执行副总裁的头衔，因为这是我职业生涯中第一次有人将情报与我的名字放在同一个句子中，所以这总是很高兴。

戴夫：
你精心策划这件事真是太聪明了。 好吧，里克，我们上次采访你是在夏天，我们正达到房地产市场狂热的顶峰，至少在销售价格方面是这样。 过去几个月，情况发生了很大变化，我们很乐意首先了解您对 2022 年下半年全国房地产市场发生的情况的总结或想法。

瑞克：
好吧，上次我们谈话时，您可能还记得我们正在讨论这样一个事实：我们开始看到一些需求疲软的证据。 这实际上从今年年初就开始了，这确实与负担能力有关，因为房价仍在同比上涨 15%、20%。 当美联储决定卷起袖子，通过一系列前所未有的联邦基金利率加息来真正解决通货膨胀问题时，这确实扰乱了抵押贷款市场，我们看到抵押贷款利率翻了一番。
据房地美称，这是一年中第一次发生这种情况。 我们以前从未见过抵押贷款利率在过去一年中实际上翻倍，这只是承受能力的下降。 因此，我们看到新房和现房的房屋销售量逐月下降。 尽管我们有一个很好的开端，但我们可能会在今年结束时，而且我们今年结束时的房屋销售量可能会比一年前减少 15% 到 20%。
我们看到房价升值基本持平。 我们正在关注像加利福尼亚州这样的市场，这些市场的价格同比涨幅目前已下降到 2% 至 3% 的范围内，而今年早些时候的涨幅为两位数。 我们确实看到该国某些地区的价格正在下降。 我们看到过去四个月房价连续逐月下跌。 每年的这个时候，这并不一定不寻常，但下降的幅度比平时更大。 但仔细想想，您一年前购买的房屋的平均每月抵押贷款支付额已经上升，从 45% 上升到 60%，具体取决于您所在的国家。 我不了解你们怎么想，但是当我和老板谈论 45% 到 60% 的加薪时，他礼貌地笑了笑，并告诉我回去外面玩。
所以，这确实让很多潜在的购房者被赶出了市场。 我们的研究表明，我们想要购买的人中，有 10% 到 20% 的人选择暂时租房。 对于您的受众来说，这确实表明可能有一些出租房产、单户出租单元的机会，因为如果人们想买房子，按理说他们可能有兴趣租一套而不是公寓。 但我们将在今年结束时几乎呈下降趋势。 这也可能会延续到明年。
尽管我认为明年房屋销售的下降幅度不会像今年那么严重。 记住另一个……然后我就不再说话了。 另一件需要记住的事情是，我们 2021 年的房屋销售异常强劲。 2021 年的房屋销售情况并不平淡。 今年的房屋销售远高于平均水平。 因此，看到数字略有回升也就不足为奇了。 但 15% 至 20% 的下降完全是因为美联储采取的行动及其对抵押贷款利率的影响。

贾米尔：
里克，上次我们谈话时，市场处于一个完全不同的位置，我总是试图了解即将发生的事情。 我从事修理和翻转业务。 我不得不写几张支票。 我在亚利桑那州的菲尼克斯，所以你所说的那个市场将经历一次巨大的冲击，我在前面植入了植入物，因为我受到了冲击。

瑞克：
顺便说一句，它们看起来很漂亮。 没有人会知道。

贾米尔：
谢谢。 谢谢。 谢谢。 对于我们康复者来说，事实是，目前情况看起来并不那么强劲。 另一方面，我也在寻找机会，因为每次发生这样的事情时，表面下都蕴藏着机会。 我几乎想知道我们现在所看到的是否是——我创造的——伟大的重新编程，这就是原因。 我们都被这些 2% 和 3% 的抵押贷款宠坏了，这些抵押贷款在市场上存在了很长时间，以至于很多人进入这个领域并试图进入房地产市场。 很多买家、很多人永远不会放弃这笔债务。 他们将保留那栋房子，即使他们将其保留为租金，他们也不会将该产品重新引入市场。
正如您所描述的，我们已经让美联储以前所未有的方式加息，这已经停止了很多活动，特别是在住房建设方面。 因此，我们让建筑商将旋钮完全转向他们所阻碍的另一个方向。 因此，由于所有廉价债务，我们的库存将被削减，建筑商停止或放慢了建设速度，我们看到需求确实趋于平稳。 我相信，由于现在的利率如此之高，一旦我们开始回升至 5%，我们就会拉动这条弹性带，当 5% 的抵押贷款到来时，我们都会感到非常感激。
因为当它处于现在的位置时，一旦我们被重新编程为认为 5 或 5% 很便宜，我认为就会有大量买家涌入市场。 这就是为什么我觉得这是一次伟大的重新编程。 您认为 2023 年会出现这种情况吗？我的观点是否会在午餐时表达出来？

瑞克：
不，你根本没出去吃午饭。 我要回答你的问题是，有太多东西需要解开。 您基本上只是提出了大约五个不同的主题，它们都是相关的，它们对市场都很重要。 所以，关于你的论文是否适合午餐的最后一个问题，不，我可以列出一个市场很快复苏的场景。 现在一切都必须就位，但这可能会发生。 因此，首先，仍然存在被压抑的需求，而且这不是我们 2008 年看到的那种愚蠢的投机需求。
这是人口驱动的。 我们仍然拥有该国历史上最大的 25 岁至 34 岁年轻人群体。 那是组建家庭的黄金年龄。 他们中的许多人更愿意拥有自己的房子，在解决问题时可能不得不短期租房，但他们正在组建家庭。 这推动了需求。 需求显着放缓，因为突然间您买不起或没有资格获得贷款。 但让我们首先分析一下负担能力，因为这会推动大量的购买活动。
说到负担能力，有三条腿。 过去几年我们一直关注的焦点是房价。 因此，显然，名义房价，列出的价格是每个人都关注的事情，我们正处于一个新的峰值。 我们仍处于新的高峰。 这被第二条腿——抵押贷款利率——所抵消。 历史上较低的抵押贷款利率抵消了房价的上涨，正如您提到的，抵押贷款利率下降了 2%。 这使得人们即使在房价上涨的情况下也能买得起房。
工资一直在增长，这也是人们最常忽视的凳子腿。 因此，自从大流行开始后政府允许每个人重返工作岗位以来，我们在过去几年中看到了异常强劲的工资增长。 但工资每年增长 5% 到 6%，对不起，这跟不上房价 15% 和 20% 的增长。 但现在它实际上比房价升值高出两到三倍。 因此，我们假设工资增长继续保持现状。 我们假设房价已经趋于稳定，或者在某些市场实际上略有下降。 由于通胀似乎正朝着正确的方向发展，美联储可能会停止如此激进的加息，这意味着抵押贷款利率可能已经在本周期达到顶峰，并将开始下降。
因此，如果抵押贷款利率呈下降趋势，也许是缓慢下降，但在一年中呈下降趋势，工资保持强劲，房价持平，那么在 2023 年的某个时候，人们会开始感觉负担得起很多，并且有人开始来回到市场。 所以，我不认为你的论文很疯狂。 另一件会改变买家动态的事情是，市场总是随着房价上涨或利率上升而调整。 2022年我们遇到的问题是，利率上升得太突然、太严重了。 所以，突然间，你正在看的那栋价值 500,000 美元的房子、那座价值 250,000 万美元的房子就不再是问题了，你必须重新调整你对价值 XNUMX 万美元的房子的期望，而你没有看过它，甚至没有考虑过它。之前考虑过。
所以，市场需要一段时间来调整，但就你的观点而言，如果利率回落到 250,000 美元，也许你现在看的不是 375 万美元的房子，而是 XNUMX 美元或 XNUMX 美元的房子，也许你只是需要多一点时间来存钱付首付。 因此，它确实显着改变了购买动态。 我确实认为你是对的，我认为第一季度，也许第二季度，第二季度的第一部分将继续比正常情况慢一些，即使在我们刚刚概述的情况下也是如此。 但随着今年晚些时候，我认为人们将能够进行调整，看起来会更便宜一些，我们将开始看到购买活动回来。
因此，总体而言，我预计 2023 年房屋销售量将下降，可能不会超过 10%，可能会比今年下降 5% 到 10% 之间，但我预计下半年相对于上半年会更强。

戴夫：
里克，我认为这是解释负担能力的好方法。 对我来说，我一直在想的是，按照你的观点，房价和成交量的走向几乎完全取决于抵押贷款利率。 正如你所说，因为负担能力，对吧？ 现在我们正在十二月中旬录制。 昨天我们发现我们发布了非常令人鼓舞的通胀数据，我们看到，我认为今天的 6.3 年期抵押贷款利率平均为 30，类似的情况。
在我看来，如果我们看到它保持在这个水平或更低，人们就会像贾米尔所说的那样，习惯它并重新进入市场，因为存在人口需求。 但你能设想一下抵押贷款利率确实会上升的情况吗？ 因为我认为这对很多人来说都是一个大问题。 是否存在抵押贷款利率尚未见顶而回升至 7% 或 8% 的情况？ 因为当我观察专家时，他们似乎存在分歧。 有人说要回到五级，有人说要上升到八级。 那么，即使您不一定认为这种情况会发生，您能否告诉我们，如果抵押贷款利率要高于几周前低七点的水平，必须出现什么情况？

瑞克：
是的，有几种情况。 第一，美联储可能会决定需要继续采取激进措施，或者至少比市场预期更加激进。 这种不确定性、这种波动性可能会导致利率上升。 您必须记住的一件事是，通常 30 年期抵押贷款是基于 10 年期美国国债的收益率，并且这两个利率是齐头并进的。 对于很多观众来说，这可能是一种内部棒球，但请耐心等待。 通常，利差约为 150 到 200 个基点，或者用英语来说是 10 个半到 5 个基点。 因此，如果 6 年期国债的收益率为 XNUMX，抵押贷款利率通常为 XNUMX 或 XNUMX%。 目前利差还有一百个额外基点。
因此，如果我们处于正常市场，抵押贷款利率可能会比现在低近一个百分点。 所以，你已经五岁了。 之所以没有这样做，原因之一是市场的不确定性和波动性，以及人们相信，随着抵押贷款利率下降，你会发现自利率上升以来，大量贷款开始被提取。再融资。 这意味着如果您在二级市场上购买抵押贷款，您将无法收回投资。 这笔贷款将在一两年内消失。 因此，这种定价模式让二级市场感到恐慌。 因此，美联储可能会继续超出人们的预期加息。 目前，联邦基金利率的峰值预计在 5%, 5¼% 左右。
如果超过这个门槛，显然会推高抵押贷款利率。 因此，通胀意外或美联储活动是一种情况。 老实说，我不明白这一点，但这是一个场景。 另一个是全球波动，我们对此没有太多谈论，这几乎是我们无法控制的，但人们对全球经济衰退有很多担忧。 当这种情况发生时，你经常会看到大量外国资本进入美国国债，而进入美国国债的外国资本越多，收益率就越低。 这实际上可能会进一步降低抵押贷款利率。 另一方面，如果这些资金必须留在外国经济体，并且债券成本的交易活动减少，我们可能会看到收益率实际上会增加。 如果发生这种情况，抵押贷款利率就会上升。
但我确实认为，我们看到利率达到顶峰并开始逐渐回落的可能性比利率回到七，甚至更糟糕的八的可能性要大得多。 看，有人说利率将上升到八以上。 也有人说房地产市场将崩溃，我们将看到价格下跌 20% 至 30%。 我倾向于认为那些人试图出售一些东西，但可能不是你想买的东西。 事实上，我昨天收到了一条来自我母亲的一位好朋友的 Facebook 消息，这不是我编造的。 她实际上给我发了一条消息，询问今天房地产市场是否会崩溃。
所以，有人实际上选择了房地产市场崩溃的日期，而且显然这一消息在互联网上到处都是。 如果你从事房地产投资，如果你想买房子住，你必须更理性、更合乎逻辑、坦诚地、以更长远的眼光来看待事物。 因为市场状况每天都可能非常波动，但随着时间的推移，房地产市场往往会复苏，并且表现非常非常好。

戴夫：
谢谢你的解释。 我认为我不断回到这两种情况，一方面通胀改善，美联储尽快停止加息，从而降低抵押贷款利率。 另一方面，美联储不断加息，但这会导致经济衰退，从而普遍降低债券收益率，同时也导致抵押贷款利率下降。 所以，这就是为什么对我来说，我有点像你的阵营，我只是看不到这种崩溃场景，因为大多数路径都存在很多不确定性，但大多数不同的场景至少可以展开结果抵押贷款利率稳定，甚至抵押贷款利率下降。 我知道这很可怕，因为正如您所说，我们确实看到抵押贷款利率翻倍。 但现在有很大的潜力，至少会稳定一点。

瑞克：
你知道，戴夫，我认为人们必须意识到我们正在面临一种非常不寻常的情况。 天哪，过去五六年来，美联储一直担心通胀不够高。 他们的目标通胀率为 2%，这是因为经济中的一切都在运转。 我的意思是，经济中的一切都在运转，然后有人在中国咬了一口蝙蝠，接下来我们知道世界发生了变化。 政府做出了一些决定，最初看起来是不错的决定，但从经济角度来看，这并不是什么伟大的决定，因为我们确实大幅过度刺激了经济。 我的一位经济学家朋友说，政府掏空了 15 万亿美元的缺口，并试图往里面塞进 XNUMX 万亿美元。
因此，我们将货币供应量增加了 50%，对于那些不了解经济学的人来说，您可以在棒球卡背面关注棒球运动员。 货币供应过多会导致通货膨胀，你必须设法降低通货膨胀。 另一个问题是我们过度刺激了消费者，所以这个国家的每个人似乎都得到了刺激支票，失业救济金大幅提高，导致劳动力短缺，从而导致工资增长，工资增长又导致通货膨胀。 然后，由于新冠疫情，我们的供应链中断，导致供需失衡，因此所有商品的价格都上涨了。 鲍威尔主席，美联储一直非常非常透明地表示，“我们低估了通胀，我们错过了它，我们对此嗤之以鼻。”
因此，希望这一代人会经历一次大流行病，它搞砸了经济，政府对此反应过度，向经济注入了太多刺激措施，这总是会导致通货膨胀。 美联储加入进来试图放慢速度，但为时已晚。 所以，他们不得不过于激进。 再说一次，我们从未见过抵押贷款利率在一年内翻倍，从来没有。 如果情况没有因为这种不寻常的情况而发生变化，我们就不会看到抵押贷款利率上升到 7%。 它们会从历史低位上升，因为这是美联储刺激措施的一部分，以确保房地产市场保持稳定和经济保持稳定。
但我们正在应对导致抵押贷款利率异常飙升的不寻常情况，而且实际上经济的其他部分仍然运转良好。 因此，即使我们明年确实会陷入衰退，而且我认为美联储很可能已经过度修正，我们最终会陷入衰退，但它仍然应该是一个相当短暂、相当温和的时期。经济衰退不会对房地产市场产生长期或严重的负面影响。

戴夫：
是的，这是一个很好的观点，因为我想谈谈美国消费者或房主的状况。 您在取消抵押品赎回权和业务方面拥有丰富的专业知识。 从我看来，尽管房价下跌，知名大公司也进行了一些高调裁员，但总的来说，美国消费者的处境似乎相当不错，尤其是房主仍在支付抵押贷款。 那是对的吗？ 你看到什么不同了吗？

瑞克：
不，你说得对。 我们最近在 ATOM 做了一份关于房主净值的报告，首先，房主净值仍然创下了纪录，达到 29 万亿美元，这是我们从未见过的。 这是价值约 41 万亿美元的住房存量。 因此，如果你看看人们所背负的债务负担，它实际上占其财产价值的百分比非常非常低。 我们发现，大约一半的房主是我们所说的资产丰富的人，这意味着他们所欠的抵押贷款不到房屋价值的一半。 有趣的是，目前处于丧失抵押品赎回权的借款人中有 93% 实际上拥有正资产，这与我们在金融危机期间的情况完全相反，当时三分之一的房主陷入水下，几乎每个丧失抵押品赎回权的借款人都处于颠倒状态。
因此，即使我们确实有人丧失抵押品赎回权，他们也有机会实现软着陆。 因此，如果他们处于短期财务困境，可以想象，如果他们现在已经恢复过来，他们甚至可以向贷款人再融资。 但即使他们不能，他们也有机会出售房屋，因为正如我们之前谈到的，仍然有需求。 如果您将房产放在市场上定价正确，您就可以出售它。 但我们现在没有取消抵押品赎回权的问题。 历史上止赎活动的正常水平约为贷款的 1%。 因此，在今天的市场上，大约有 550,000 套房屋处于丧失抵押品赎回权的某个阶段。
相反，我们大约有 260,000 人。 因此，我们的止赎活动水平约为历史正常水平的一半，约为大流行前水平的 60%。 因此，尽管今年取消抵押品赎回权的数量逐渐上升，但根据目前的活动率，我们可能要到 2023 年中后期的某个时候才能恢复到正常水平。因此，请记住，我们可以将取消抵押品赎回权的数量增加一倍我们现在有取消抵押品赎回权，这将使我们恢复正常。 过去十年的贷款质量非常出色。 贷款人承担的风险很小，借款人资质很高。 就你而言，戴夫，即使他们在水下，他们也会继续按时付款。
我认为人们要记住这一点很重要，因为我最近经常回答这个问题。 借款人破产并不意味着他们丧失抵押品赎回权。 两者只有轻微的联系。 给大家提供一个数据，目前全国约有 6% 的房主因贷款而陷入困境。 我刚刚提到了半个百分点的借款人丧失了抵押品赎回权。 这意味着其余的人都按时付款。 其中一些自大衰退以来一直处于水下，市场从未真正完全恢复。 但他们会继续付款，因为在某个时候他们会处于正值状态。
老实说，在很多情况下，对他们来说，继续支付抵押贷款比将钥匙邮寄到银行并尝试寻找出租地点要便宜。 所以，这两者并没有真正的联系。 现在，如果您的贷款陷入困境，并且最终丧失抵押品赎回权，那么成功解决这个问题就会变得非常非常困难。 但处于水下并不是促使人们丧失抵押品赎回权的原因。 这仍然是某种家庭财务灾难，失业，收入损失，家庭成员死亡，离婚，意外的医疗费用，诸如此类的事情导致人们丧失抵押品赎回权。 我向你保证，你将开始阅读头条新闻，随着房价持平或下跌，越来越多的借款人陷入水深火热的威胁迫在眉睫。
昨天我不得不把一位记者从悬崖边上拉下来，因为她读到了一篇报道，她认为 8% 的借款人现在突然陷入困境。 报告称，去年以极低首付获得贷款的借款人中，有 8% 生活在价格下跌的市场中，现在已经陷入困境。 我当时想，这只是借款人的一小部分。 但头条新闻会警告您，这场迫在眉睫的水下贷款危机即将降临到我们身上。 有时它会让我发疯，但我想它让我忙碌，让我有工作。 所以，这并不是一件坏事。

贾米尔：
里克，我很欣赏这些信息，对于止赎情况以及我们在全国范围内的公平性以及是否确实存在脆弱性，我非常同意你的观点。 我同意，我不相信真的有。 我认为，当然，煽情总是会卖出或吸引眼球，所以我们总会看到这一点。 但作为一名房地产投资者以及喜欢听你的见解、戴夫的见解和我的笑话的 BiggerPockets 社区，我想了解机会在哪里，因为这对我来说就是事实。 我是现金买家。 我主要从事批发业务，但我开始持有房产，因为我看到那里存在疲劳。
现在有情况、必须出售的卖家，而不是那些只想升级或搬家的卖家，因为他们不再喜欢客厅的大小，或者不仅仅是装饰性的东西，而是出售的真正原因。 市场出现了疲倦，而我能够真正利用这种疲倦来买东西。 例如，前几天我刚刚告诉戴夫，我的社区有一处房产，价值 2 万美元以上。 这栋房子1,000,005月份刚刚估价为800，几天后我将以950、XNUMX的价格成交，我将在我家附近买两栋同样情况的房子。
所以我发现了这种疲劳，我正在利用这一点，因为我是一名房地产投资者，这就是我们所做的。 您所描述的房主所坐拥的所有资产，他们愿意进行交易以释放疲劳，从而摆脱困境。 这是我看到的一个机会。 您是否认为我们作为房地产投资者可以关注和抓住其他机会，以便在 2023 年底到 2024 年有更好的基础？

瑞克：
所以，我要祝贺你对人们将看到的有关房价下跌的头条新闻负责。 所以，戴夫和贾米尔干得好。 不，外面还有机会。 这是一年中通常购买的最佳时间，因为市场需求较少。 因此，对可用资产的竞争较少，而且由于缺乏竞争，房主通常更愿意在每年的这个时候进行谈判。 因此，总的来说，在全国大部分地区，XNUMX 月底到 XNUMX 月中旬之间是寻找相对便宜货的最佳时机。 其次，如果有人现在正在出售，你必须问自己为什么他们要出售以及他们是否必须出售。
所以，你正在做完全正确的事情。 我个人认为，2023 年大部分时间库存水平将保持较低水平的原因之一是，不需要出售的人不会出售。 他们非常乐意拿着 3% 的抵押贷款坐在那里，而不是在不断下滑的市场中以 7% 的抵押贷款换取更昂贵的房子。 如果他们不需要这样做，他们就不会这样做。 因此，如果您确实看到有人出售它，至少会提出这样的问题：这是强制出售吗？ 他们必须卖吗？ 如果是这样，那就有一些谈判筹码。 所以，我确实认为这是有道理的。 您希望继续关注定价趋势。 我们预计全国房价可能会下降 5%。 房利美 (Fannie Mae) 预计，明年 XNUMX 月到 XNUMX 月的价格将下降约一个半，而且这将是一次非常局部的调整。
因此，您必须关注当地的市场活动。 例如，加利福尼亚州的价格可能平均下降 10% 左右。 目前，我们发现湾区某些级别的价格已经下降了 20%。 但如果你在东南部各州，你可能根本看不到价格下降，因为你仍然看到人口增长和就业增长。 因此，价格可能不会每年上涨 20%，但仍可能上涨 2% 至 3%。 因此，您必须寻找当地市场机会并找出适合您的组合。 再说一遍，如果您处于价格下降的市场，您可能会考虑购买房产来出租，因为您不需要担心房价会立即升值。 如果你正在寻找一个价格上涨的市场，也许这是一个更好的炒股机会，因为炒股者大多数时候确实需要价格升值才能实现盈利。
另一个机会，我们提到没有大量的止赎，但如果你要在这个市场中寻找机会，你必须改变模型，至少在你的脑海中，从我们期间的情况来看最后一个周期。 我们上次提到有多少借款人的贷款陷入困境。 这意味着除非银行同意卖空，否则他们无法出售该房产。 他们的数量很多，但相对于丧失抵押品赎回权的人数来说并不多。 许多房产没有在拍卖会上售出，因为银行无法将它们定价得足够低，让投资者无法让数字发挥作用。 因此，银行最终收回了大部分丧失抵押品赎回权的房产，因此投资者等待银行收回房产，等待房产回到市场，然后就那些银行拥有的房产进行谈判是有意义的，这些房产REO。
这次不会发生这种情况。 我提到，止赎活动总体约为大流行前水平的 60%。 REO 活动、银行收回财产约为大流行前水平的 30%。 因此，我们看到的是更多的丧失抵押品赎回权的开始，但更多的人在丧失抵押品赎回权拍卖之前的早期阶段出售房屋。 参加拍卖的房产的售出率约为 70%，大约是平时售出率的两倍。 因此，进入拍卖的房产越来越少，通过拍卖返回贷方的房产也越来越少。 FHA 有一个名为 CWCOT 的计划，更多棒球内部的东西，在没有所有权许可的情况下进行转让，任何不进行拍卖的 FHA 财产都会分配给在线拍卖公司进行第二次销售，此时他们通常价格稍微降低一点。
因此，如果您是等待 REO、等待银行拥有的房产的投资者，那么这一次不会有机会。 这次你必须在丧失抵押品赎回权的早期阶段找到那些借款人，如果你不能在拍卖前与他们达成协议，你需要准备好参加拍卖。 这就是像你这样的人，贾米尔，作为现金购买者介入的地方，因为大多数拍卖都需要现金或银行本票。 在今天的市场上，如果您是现金买家，那么您将处于巨大的优势地位，因为其他人都在关注 6%、7% 的传统抵押贷款和投资者贷款，而这些贷款现在可以处理 10% 到 12% 的贷款，如果您正在获得过桥融资。 所以，机会还是有的，但你必须勤奋。

戴夫：
嗯，谢谢里克，这非常有帮助。 我认为，头条新闻再次引发了很多恐惧，而您对正在发生的事情提供了更加清醒的看法，并对机会所在进行了非常好的分析。 在我们离开这里之前，我确实想问你一些你在演出前聊天时提到的事情，那就是你工作的公司 ATOM 发布了一份关于修复和翻转活动的报告。 您能告诉我们一些您学到的东西吗？

瑞克：
是的，对于任何感兴趣的人，我们的网站上有一个市场洞察部分，我们免费发布所有这些报告。 所以，即使不是你必须付费的东西，但我们最近确实发布了修复和翻转报告，其中涵盖了 2022 年第三季度的翻转。戴夫，这是一个经典的好消息、坏消息报告。 好消息是，本季度发生了超过 92,000 次翻转，这是有记录以来的第三高数字。 我们一直在研究过去 22 年的数据，所以这是一个相当不错的数字。 坏消息是该数字已连续第三个季度下降。 因此，趋势是减少翻转，真正的坏消息是毛利润和毛利率都下降了，而毛利润只是房产的出售价格与购买价格之比。
然后，利润率是该利润相对于原始购买价格的百分比。 因此，这没有考虑材料成本、劳动力、融资等因素，我们知道所有这些成本都上升了。 因此，对于脚蹼来说，这并不是一个理想的市场。 理想的市场具有高需求、低供给和快速升值的价格。 圣代冰淇淋上的樱桃是低融资利率，我们已经看到了所有这些条件，我们仍然有需求，但需求已经减弱。 价格持平或在某些情况下正在下降，融资成本更高，销售时间更长，材料和劳动力成本以及融资成本都更高。 因此，如果您从事修理和翻转业务，那么您现在确实需要擅长数学。
您需要非常小心，不要为您所购买的房产支付过高的费用。 您必须非常非常小心，不要低估维修成本，也不要低估搬迁房产所需的时间。 顺便说一句，我们谈论的并不是房产准备好出售后需要 60 或 90 天才能出售的市场。 我们仍在关注大多数市场的几周情况，但这比去年的几天有所增加。 因此，您确实必须考虑这些持有成本。 我不想挑剔任何人，但你知道，当 Zillow Offers 在一个季度内损失 352 亿美元时，这是一个困难的市场，而 Opendoor 却损失了 XNUMX 亿美元，让这一数字看起来微不足道。
再说一次，这些并不是真正的修复和翻转模型，而是套利模型，但它只是向您展示，如果您的定价模型错误并且大规模执行，会发生什么。 如果你在一栋房子上犯了错误，可能会损失数千美元，如果你在数千套房子上犯了错误，那可能会损失数亿美元。 所以，它只是向你表明，即使是你期望在模式上更专业一点、更复杂一点的公司也会犯错误，犯下大错误，最终解雇三分之一的员工，因为那些错误。 所以，它确实表明，作为一个脚蹼，你真的非常需要在这个周期削铅笔。
对于刚刚进入这部分业务的人来说，这是一个警告。 市场时机可能很困难，但如果你选择了错误的时间，在市场顶部买入并低估了你的维修成本，那么你就会看到一个非常糟糕的情况。 因此，现在是与像 BiggerPockets 这样的人合作的好时机，在那里你可以获得大量的教育，可以获得大量所需的工具和产品，以确保你做正确的事情。 当然，一定要经常收听市场播客，因为这是您获得所有正确信息的地方。

贾米尔：
里克，非常感谢你的见解。 我想更深入地挖掘一下，从我个人的多次翻转经验来看，我们已经进行了十几次翻转，我们看到价格在 750 到 XNUMX 万到 XNUMX 美元之间。一半，需求消失了。 我们必须写支票来退出这些交易并将其从账簿中删除。 然而，在入门房（即首次购房者的价格点）中，这些房产仍在交易，实际上仍然存在大量需求。 当你们整理这份报告时，你们是否发现了这些差异？修复和翻转市场中是否有一个细分市场，业内人士可能能够关注这些细分市场，以便他们仍然可以安然度过这场风暴，踩水而不是失去他们的船员并折叠起来直到事情开始恢复？

瑞克：
是的，但在我去那里之前，让我为你抛出另一个场景，我知道你会这样做。 你之前提到过。 如今，一个典型的炒房者可能很难把数字写下来，但出租房产有机会。 我想我们之前提到过，大约 10% 到 20% 的原本打算买房的人最终决定租房。 你可以提出一个合乎逻辑的论点：如果他们想买房子，他们可能更愿意租房子而不是公寓。 也许他们需要更多的空间，无论如何。
因此，单户出租房产仍然有机会，而且我认为这种机会将继续增长。 现在，如果您是炒房者，您可能没有适当的流程和业务程序来成为出租房产所有者，但您当然可以识别这些房产，并可能成为批发商，找到那些有机会的房产并将其出售给人们想要出租房产并赚取一些利润，而无需承担购买、维修和持有该房产的风险。 所以，这是一个机会。

贾米尔：
顺便说一句，我从来没有付钱让你这么说。

瑞克：
不。现在这是一个现实世界的机会，有一些炒房者实际上在短期内，因为他们的数量并不大，成为出租房产的业主，因为寻找、购买和修理房子所需的技能是相同的。 现在的问题只是短期内担任房东，甚至可能找人来做这件事。 但话虽如此，对于你最初的问题，贾米尔，我在这里所说的是非常广泛的一般性术语，但我们看到的情况与你在市场中看到的情况相同。 高端需求的枯竭程度比入门级需求更为明显。 全国各地都是如此。 可能到处都有一些异常值，但总的来说，这就是我们所看到的。 入门级库存很少。
因此，如果您找到一处可以作为修复后的房产带回市场的房产，您可能会有很好的机会出售它并以合理的价格出售。 你也会面临更多的竞争，因为这是较大的机构正在寻找出租房产的地方。 这就是单户出租、小型投资者寻找房产的地方。 显然，这就是首次购房者寻找房产的地方。 因此，找到要购买和修理的房产并不容易，但如果您正在寻找比其他市场更健康的部分，即入门级，我什至会说在很多市场中都会上升到中端市场，您仍然会看到相当多的需求。
一旦你进入你所看到的中上层和更高级别的房产，实际上，你会看到两个问题。 您会看到市场需求减少，但您也会看到在较高水平的升值方面价格最弱。 这就是为什么像旧金山这样的地方，像爱荷华州得梅因这样的地方，我不知道价格会出现更显着的下降。

贾米尔：
感谢。

戴夫：
瑞克. 我想我们可以这样做一整天，但我们必须尽快离开这里。 在我们进入新的一年之际，您认为我们的观众还应该了解哪些我们尚未提及但您认为对他们来说重要且需要牢记的事情？

瑞克：
哎呀，我不知道。 我们讨论了投资策略、经济、房地产市场。 我想我的临别想法是，谨防炒作。 你会读到很多悲观和厄运的东西。 你可能有一些听众正在等待并垂涎欲滴地等待 YouTube 上的傻瓜们正在竭力宣传的市场崩溃。 我想说不要等待。 把握市场时机几乎是不可能的。 如果你算了一下，并且用铅笔写出了数字，那么就该继续前进了。 无论您是想修理和翻转、购买出租房产还是买房搬进去，这都是事实。 这是一个有趣的场景，因为如果你能找到一处你能负担得起并打算持有一段时间的房产，你实际上可以看到这样的场景：两年后，你的每月付款低于现在，并且如果您打算租房子，这种情况不太可能发生，因为您的租金价格几乎每年都会上涨。
因此，我确实告诉人们，特别是那些将持有房产一段时间的人，如果你发现一些数字有效的东西，不要等待市场触底。 您可以忍受一点点短期波动。 你的价格下降 2%、3%、5%，它们将会回升。 从历史上看，回顾过去一百年的房价，我们只经历过一次市场下跌 20% 并停滞一段时间，那就是大衰退。 但房价不会每年都上涨，但随着时间的推移，它们会年复一年地持续上涨。 因此，不要相信炒作，不要惊慌，但在做出这些决定之前要尽可能小心。 不要想太多，但一定要进行数学计算并检查两次。

戴夫：
好的。 嗯，谢谢你，瑞克。 我们感谢这些临别赠言，并且绝对同意。 人们应该……至少阅读整篇文章，对吧？ 很多时候，人们只是对标题做出反应，“好吧，你读过文章的其余部分了吗？ 事情并没有那么糟糕。” 所以，这是非常清醒的建议。 我们很感激，里克。 Rick Sharga 是 ATOM Data 市场情报执行副总裁。 里克，如果人们想与你联系，他们应该在哪里联系？

瑞克：
所以，你可以在 LinkedIn 或 Twitter 上找到我，Rick Sharga，这两个都很容易。 如果您想在 LinkedIn 上与我联系，请务必提及“On the Market”或“Jamil 和 Dave”，这样我就知道您不是 LinkedIn 上那些使用别名进行联系的疯狂人士之一。 你还可以找到，我提到过 attomdata.com。 我们有一个市场洞察部分。 我们遍布社交媒体，但我们每周都会免费发布有关房地产市场各个方面的报告。 因此，请随时关注我们，我期待着与你们中的很多人联系。

戴夫：
好的。 再次感谢，瑞克。 我们必须在六个月内让你回来。 您说过 2023 年下半年可能会非常不同，所以如果您愿意再次加入我们，我们将始终让您回到房地产市场的这些关键点。

瑞克：
总是享受谈话的乐趣。 任何时候。

贾米尔：
好吧，你们听到了。 瑞克说新的一年要做批发商。 你觉得怎么样，戴夫？

戴夫：
我可以证明，至少在广播中，我没有看到贾米尔付钱给里克让他这么说。

贾米尔：
没有

戴夫：
他可能是私下做的。

贾米尔：
这是真实的事情。 我认为存在着惊人的机会，特别是如果你们正在考虑 2023 年的战略，请认真考虑并与论坛中的人们进行对话。 与 BiggerPockets 上的人交谈，真正真正地摆正自己的想法，了解承保并弄清楚数字。 就像里克说的，削尖铅笔，你就会成功。

戴夫：
我喜欢这是我们新年的第一场演出，因为我认为里克提供了非常好的信息，但并不过分乐观，但他确实指出存在机会，而且你正在阅读的很多东西大多是基于恐惧而不是基于事实。 因此，如果您希望在 2023 年扩大投资组合或首次进入房地产领域，希望您能从贾米尔和里克今天与您分享的内容中获得很多好的经验教训。 这感觉很奇怪，因为我们是在 XNUMX 月中旬录制的，但我想祝大家新年快乐。

贾米尔：
新年快乐。

戴夫：
我们非常感谢您。 我们将会度过非常美好的一年。 我们在市场上为您准备了很多产品。 我们感谢大家的倾听，祝大家 2023 年的房地产投资和经济形势好运。贾米尔，人们应该在哪里找到你？

贾米尔：
您可以在我的 YouTube 频道 youtube.com/jamildamji 上找到我。 也可以在 IG 上查看我的情况。 我觉得，Rick，他使用 LinkedIn 和 Twitter，而我使用 Instagram 和 TikTok，这是有道理的。

戴夫：
是的，就是这样。 那个轨迹。 肯定是有品牌的。

贾米尔：
大家新年快乐。

戴夫：
绝对地。 我们还有 On the Market 和 BiggerPockets 的 YouTube 频道。 如果您想从我、贾米尔或任何其他市场小组成员那里听到更多信息，您可以查看这些内容。 对于市场上的其他人，对于今天不能来到这里的詹姆斯、凯西和亨利，新年快乐，感谢您的聆听。
On the Market 由我、Dave Meyer 和 Kailyn Bennett 创建。 由凯琳·贝内特制作。 乔尔·埃斯帕扎和 Onyx Media 编辑。 普贾·金达尔的研​​究。 非常感谢整个 BiggerPockets 团队。 市场上节目中的内容仅供参考。 所有听众都应独立验证数据点、观点和投资策略。