Thị trường Bất động sản Dallas: Giá cả & Xu hướng Năm 2023

Trong bài viết này

Dallas, Texas, là một trong những khu vực đô thị phát triển nhanh nhất trong cả nước, với nền kinh tế lớn, đa dạng và đang phát triển. Với giá nhà thấp hơn mức trung bình toàn quốc và tiềm năng dòng tiền vững chắc, Dallas có nhiều đặc điểm hỗ trợ các điều kiện dài hạn thuận lợi cho các nhà đầu tư bất động sản. 

Dân số và thị trường lao động

Nằm ở Đông Bắc Texas, vùng đô thị Dallas thực sự bao gồm hai thành phố lớn và một thành phố nhỏ: Dallas và Fort Worth, sau đó là thành phố nhỏ hơn Arlington nằm giữa chúng. Kết hợp lại, khu vực đô thị Dallas có dân số đang tăng nhanh trên mức trung bình quốc gia. Độ tuổi trung bình của cư dân ở Dallas chỉ dưới 33 tuổi, gần với mức mua nhà cao điểm và hình thành hộ gia đình tuổi—điều này cho thấy nhu cầu nhà ở mạnh mẽ và bền vững trong khu vực. 

Nền kinh tế rộng lớn và đa dạng của Dallas giúp bảo vệ nó khỏi suy thoái kinh tế. Khu vực này có các cơ sở y tế và giáo dục lớn và sự hiện diện của các hãng hàng không quan trọng do American Airlines và Southwest Airlines neo đậu. Tỷ lệ thất nghiệp thấp nhưng cao hơn một chút so với mức trung bình quốc gia và đã tăng nhẹ vào cuối năm. 

Giá nhà

Mặc dù nhu cầu mạnh mẽ và nền kinh tế mạnh mẽ, điều kiện đầu tư ở Dallas vẫn hấp dẫn. Tại thời điểm viết bài này, giá bán trung bình ở khu vực Dallas chỉ trên 400,000 đô la—tương đối gần với mức trung bình toàn quốc nhưng thấp hơn mức trung bình của các thành phố có quy mô kinh tế tương tự.

Điều quan trọng cần lưu ý là trong khi giá cả ở Dallas tương đối ổn định trong vài tháng qua, tốc độ tăng trưởng đã giảm đáng kể. Điều này có thể được dự kiến, xét đến tình hình kinh tế vĩ mô, nhưng điều đáng chú ý là sự đánh giá ở Dallas, nói chung, có thể sẽ ở mức khiêm tốn hoặc thậm chí hơi tiêu cực trong những tháng tới.

Tăng trưởng tiền thuê và dòng tiền

Tăng trưởng tiền thuê đã theo mô hình tương tự như nhà ở nhưng thay đổi một chút theo thành phố trong khu vực đô thị. Chẳng hạn, giá thuê ở Arlington không thay đổi trong sáu tháng qua, trong khi giá thuê ở Dallas và Fort Worth giảm nhẹ. Một số sự sụt giảm tiền thuê nhà không đáng lo ngại, do tốc độ tăng tiền thuê nhà nhanh chóng trong những năm gần đây và hầu hết các dữ liệu đều chứng minh rằng việc giảm giá thuê nhà sẽ ở mức tối thiểu.

Khi xem xét triển vọng dòng tiền cho Dallas, nó thay đổi đáng kể theo vị trí trong khu vực đô thị. Các khu vực gần Fort Worth và phía nam Dallas có tỷ lệ tiền thuê trên giá (một đại diện tốt cho dòng tiền) gần 1%—đây là một dấu hiệu tốt cho tiềm năng dòng tiền. Tuy nhiên, Bắc Dallas và phần lớn khu vực giữa Dallas và Fort Worth có tỷ lệ giá thuê trên giá cho thấy dòng tiền sẽ khó tìm. Nhìn chung, có triển vọng dòng tiền vững chắc cho một khu vực đô thị quy mô như thế này!

Hàng tồn kho và sức khỏe thị trường

Nhìn về phía trước, có những dấu hiệu cho thấy mặc dù thị trường nhà đất ở Dallas đã bớt căng thẳng hơn nhưng nó vẫn đang trên đà phát triển khá mạnh mẽ. Danh sách mới đang giảm và mặc dù lượng hàng tồn kho tăng từ mức thấp do đại dịch gây ra, nhưng nó thực sự đã giảm trong vài tháng qua. Điều này chỉ ra một thị trường có sự cạnh tranh khá mạnh về tài sản và thậm chí có thể là thị trường của người bán.

Ngoài ra, mặc dù số ngày bán trên thị trường (DOM) gần như đã trở lại mức trước đại dịch, nhưng chúng đã giảm trong lần đọc gần đây nhất. Một điểm dữ liệu mới không tạo ra xu hướng, vì vậy đây sẽ là một số liệu quan trọng cần theo dõi trong những tháng tới. 

Chiến lược chiến thắng

Nhìn chung, Dallas là một thị trường toàn diện mạnh mẽ cho các nhà đầu tư bất động sản. Nó có mức giá hợp lý, tiềm năng dòng tiền vững chắc và nền kinh tế vững mạnh để hỗ trợ tăng trưởng trong tương lai. Trong khi thị trường nhà ở quốc gia trải qua một đợt điều chỉnh, Dallas đang giữ vững tương đối tốt. Giá đã tương đối ổn định, và các chỉ số dẫn chính cho thấy thị trường sẽ là một trong những thị trường nhà ở ổn định hơn trong nước trong những tháng tới.

Victor Steffen, một đại lý bất động sản thân thiện với nhà đầu tư ở khu vực Dallas, cho biết: “Các nhà đầu tư mà chúng tôi thấy có lợi ngay bây giờ đang nghiêng về các bất động sản của BEAF. BEAF là viết tắt của tập trung vào đánh giá hòa vốn. Các nhà đầu tư thành công nhất của chúng tôi nhắm mục tiêu đến các khu vực có dân số ngày càng tăng, số lượng việc làm ngày càng tăng và thu nhập trung bình ngày càng tăng. Chúng tôi nhắm đến mức giá đầu vào thấp hơn 10-20% so với mức cao nhất của thị trường trước đó và chúng tôi muốn thấy tỷ lệ cho thuê hôm nay bao gồm cả PITI. Tại thời điểm này của chu kỳ thị trường, khi hầu hết người mua lẻ đang ngồi bên lề, các nhà đầu tư của chúng tôi có nhiều cơ hội hơn bao giờ hết để nhận hàng tồn kho chất lượng cao B+ hoặc thậm chí là A, chìa khóa trao tay. Đó là một trong những chu kỳ thị trường hiếm hoi mà các nhà đầu tư là một trong những người chơi cuối cùng trên thị trường. Chúng tôi có thể mua các tài sản 'blue chip' với giá chiết khấu mà không phải cạnh tranh với hàng chục người mua lẻ.”

Nếu bạn quan tâm đến việc tìm hiểu thêm về đầu tư tại Dallas, hãy hợp tác với một đại lý bất động sản thân thiện với nhà đầu tư địa phương như Victor Steffen, người có thể hướng dẫn bạn thông qua các chiến lược, chiến thuật và vùng lân cận cần tập trung vào.

Đây là cách để liên hệ với Steffen trên Agent Finder:

• Tìm kiếm “Dallas, Texas” 
• Nhập tiêu chí đầu tư của bạn
• Chọn Victor Steffen hoặc các đại lý khác mà bạn muốn liên hệ

Steffen xếp thứ 22 trong số 86,000 đại lý tại EXP Realty theo số lượng bán và thứ 5 ở bang Texas. Ông và vợ là những nhà đầu tư bất động sản tích cực, sở hữu nhiều loại tài sản sinh ra tiền bao gồm nhà ở cho thuê theo phòng, cho thuê dài hạn, trung hạn và ngắn hạn. Họ có kế hoạch tiếp tục xây dựng danh mục đầu tư của mình, tập trung vào các tài sản xây dựng mới và các tổ hợp căn hộ 20-50 vào năm 2023.

Ghi chú của BiggerPockets: Đây là những ý kiến ​​được viết bởi tác giả và không nhất thiết đại diện cho ý kiến ​​của BiggerPockets.