Gần đây, một số cột mốc quan trọng đã đạt được trên thị trường bất động sản mà dường như không có ý nghĩa gì khi gộp lại với nhau.
Để bắt đầu, ARM trung bình 5 năm đã phá vỡ 8% cho lần đầu tiên kể từ giữa những năm 1990. (Và khoản thế chấp cố định 30 năm chỉ thấp hơn mức đó một chút, ở mức 7.946% tính đến ngày viết bài này.)
Thông thường, người ta sẽ nghĩ rằng nếu lãi suất tăng hơn gấp đôi trong vòng 18 tháng thì thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng lớn.
Chà, không có gì về thị trường này là bình thường, vì người ta sẽ sai về dự đoán đó. Trên thực tế, vào tháng 7, giá nhà trên toàn quốc đã thoát ra khỏi “sự sụt giảm” ngắn ngủi và lại tăng so với cùng kỳ năm trước. Theo chỉ số Case-Shiller, vào tháng 2023 năm 310.16, chỉ số này đạt 307.14, tăng từ mức 2022 vào tháng 308.3 năm 2022 (XNUMX vào tháng XNUMX năm XNUMX là mức cao nhất trước đó). “Sự sụt giảm” (nếu bạn thậm chí có thể gọi nó như vậy) trông như thế này:
Dữ liệu của Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia (NAR) được thực hiện trong suốt tháng 9 năm nay và nhận thấy rằng giá bán đang tăng lên. 2.8% so với năm trước, với một ngôi nhà trung bình có giá $394,300. Thời kỳ giá giảm (ít nhất là cho đến thời điểm hiện tại) tồn tại cực kỳ ngắn ngủi.
Tất nhiên, cần lưu ý rằng đây chỉ là giá danh nghĩa. Về mặt thực tế (tức là khi được điều chỉnh theo lạm phát), giá bất động sản đã giảm nhiều hơn đáng kể. Nếu chúng ta sử dụng máy tính lạm phát, giá trị của một đô la ngày nay sẽ chỉ có giá trị khoảng 0.91 đô la vào đầu năm 2022. Như vậy, xét về mặt thực tế, bất động sản đã giảm gần 10% kể từ khi lãi suất bắt đầu tăng.
Mặc dù vậy, với mức lãi suất hiện tại, vẫn đáng ngạc nhiên là giá bất động sản đã tăng tốt như thế nào.
Tại sao thị trường chưa sụp đổ? Hoặc có nó?
Vào tháng XNUMX năm ngoái, Tôi dự đoán Thị trường bất động sản sẽ không sụp đổ vì nhiều lý do, bao gồm các hoạt động cho vay vững chắc, lạm phát chung, tình trạng thiếu nhà ở và đặc biệt là nhiều chủ sở hữu nhà với lãi suất thấp, lãi suất cố định. Như tôi đã trình bày:
“[T] ở đây có ít khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh hơn so với những năm trước cuộc khủng hoảng [2008]. Như The Financial Samurai đã chỉ ra, chỉ có 4.7% số khoản thế chấp được thực hiện vào năm 2021 là các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh! Phần còn lại là lãi suất cố định…”
“Thế chấp nhà cá nhân của tôi ở mức 3% trên lãi suất cố định 30 năm. Rõ ràng, tôi sẽ không bao giờ tái cấp vốn cho khoản đó. Quả thực, nhiều người hiện nay đã có khoản vay lãi suất cực kỳ thấp cố định trong 30 năm.”
Điều này đã gây ra là một cuộc đình công của người bán, nơi mà rất ít người sẵn sàng bán và từ bỏ mức giá cố định, tuyệt vời đó để mua một ngôi nhà mới với mức thế chấp 8%.
(Nói một cách ngắn gọn, nếu bạn có khoản thế chấp dưới 4%, bạn gần như chắc chắn không nên bán. Nếu bạn phải chuyển đi, hãy cho thuê căn nhà hiện tại của mình và sau đó thuê nơi bạn sẽ chuyển đến nếu việc mua ở đó không phù hợp. có lý.)
Những gì bắt đầu như sương giá trên thị trường bất động sản đã trở thành sự đóng băng sâu sắc. Chỉ cần nhìn vào con số số căn nhà hiện có đã được bán:
Đây là loại hoạt động bán hàng (rõ ràng không phải giá cả) mà chúng ta đã thấy trong cuộc Đại suy thoái.
Theo NAR, Doanh số bán nhà hiện có “giảm 2.0% từ tháng 3.96 xuống mức hàng năm được điều chỉnh theo mùa là 15.4 triệu trong tháng 2022. So với cùng kỳ năm trước, doanh số bán hàng giảm XNUMX%.” Nhưng nếu bạn quay trở lại tháng XNUMX năm XNUMX, doanh số bán nhà hiện tại đã giảm hơn XNUMX/XNUMX.
Số tháng cung cấp tăng từ 3.2 lên 3.3 tháng từ tháng 2022 năm 2023 đến tháng 2021 năm XNUMX (năm XNUMX chỉ còn khoảng một tháng). Nhưng điều này đã xảy ra bất chấp số lượng nhà được bán bị rơi xuống sàn.
Số lượng nhà để bán hiện có ở mức 1.1 triệu, giảm từ mức gần 1.25 triệu vào giữa năm 2022. (Con số này đã đạt hơn 4 triệu trong thời gian ngắn trong thời kỳ đỉnh điểm của cuộc Đại suy thoái năm 2008.)
Gần đây, chúng tôi đã bán một số bất động sản để huy động thêm vốn vì việc tái cấp vốn không phải là một lựa chọn. Cách đây vài tháng, trong khi thị trường không mấy sôi động, nhìn chung chúng tôi vẫn nhận được những căn nhà đó theo hợp đồng trong một hoặc hai tuần. Bây giờ, nó gần như hoàn toàn im lặng. Chúng tôi đã nghe nói đây là một trải nghiệm phổ biến, ít nhất là ở nơi tôi đang ở.
Rất có thể, điều này ít nhất một phần là do yếu tố tâm lý đối với người mua tiềm năng. Với mức lãi suất bằng hoặc gần 8%, nhiều người mua muốn đợi ít nhất một tháng hoặc lâu hơn để xem liệu họ có giảm trở lại hay không. Đó là kinh nghiệm của tôi khi lãi suất lần đầu tiên chạm mức 6%. Nhưng đây chỉ là cảm giác – không có gì chắc chắn cả. Giống như không có gì chắc chắn rằng lãi suất sẽ giảm từ đây mặc dù Cục Dự trữ Liên bang đã báo hiệu điều đó sẽ “tạm dừng” các chuyến đi bộ đường dài trong tương lai.
Chúng ta đang đi đâu?
Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang Jerome Powell gần đây đã tuyên bố lộ trình tài chính hiện tại của Hoa Kỳ là “không bền vững. ” Với thâm hụt thời bình (tốt, đại loại) cao kỷ lục và lãi suất cao đòi hỏi phải trả lãi cắt cổ hơn bao giờ hết, điều gì đó sẽ sớm được thực hiện.
Và sự kết hợp giữa giá cao và lãi suất cao đã tạo ra nhà ở không đủ khả năng chi trả như đã từng xảy ra trong lịch sử nước Mỹ. Một phân tích vào cuối năm 2022 (khi tỷ lệ gần như là 6%) kết luận“Giá nhà ở phải giảm hơn 40%” thì nhà ở mới có giá phải chăng trở lại. Hy vọng rằng đó chỉ là tỷ lệ giảm.
Các dự đoán kinh tế không có thành tích đặc biệt tốt. Nhưng xét về giá trị của nó, NAR kỳ vọng lãi suất thế chấp sẽ quay trở lại mức bình thường 6% vào năm tới. Mặt khác, Deutsche Bank là gần như chắc chắn sẽ có suy thoái.
Cá nhân tôi gặp khó khăn trong việc tìm cách thoát khỏi tình trạng này mà ít nhất phải chịu một số tổn thất về kinh tế. Nhưng bạn không bao giờ biết chắc chắn.
The Bottom Line
Hiện tại, điều quan trọng nhất cần hiểu là thị trường này có tính thanh khoản kém. Ít người cần bán. Vì vậy, phần lớn, họ không làm như vậy.
Nếu bạn cần bán để gây quỹ, đừng trì hoãn, vì có thể phải mất một thời gian nữa tài sản của bạn mới được chuyển đi. Sẽ là khôn ngoan nếu đưa ra những nhượng bộ về tài chính.
Tái cấp vốn về cơ bản là một việc không thông minh, và do đó BRRRRing là rất khó khăn, mặc dù chắc chắn vẫn có những cơ hội được thỏa thuận. Với những cú lật, hãy mong đợi một khoảng thời gian nắm giữ lâu hơn và sẽ là khôn ngoan nếu bạn nổi bật, tức là thực sự làm cho ngôi nhà nổi bật.
Và vì yêu thích mọi điều tốt đẹp trên thế giới này, nếu bạn có khoản thế chấp cố định từ trước giữa năm 2022, hãy giữ lấy nó cho đến hết đời!
Tham gia cộng đồng
Sẵn sàng để thành công trong đầu tư bất động sản? Tạo tài khoản BiggerPockets miễn phí để tìm hiểu về chiến lược đầu tư; đặt câu hỏi và nhận câu trả lời từ cộng đồng hơn 2 triệu thành viên của chúng tôi; kết nối với các đại lý thân thiện với nhà đầu tư; và nhiều hơn nữa.
Ghi chú của BiggerPockets: Đây là những ý kiến được viết bởi tác giả và không nhất thiết đại diện cho ý kiến của BiggerPockets.
- Phân phối nội dung và PR được hỗ trợ bởi SEO. Được khuếch đại ngay hôm nay.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Trao quyền cho chính mình. Truy cập Tại đây.
- PlatoAiStream. Thông minh Web3. Kiến thức khuếch đại. Truy cập Tại đây.
- Trung tâmESG. Than đá, công nghệ sạch, Năng lượng, Môi trường Hệ mặt trời, Quản lý chất thải. Truy cập Tại đây.
- PlatoSức khỏe. Tình báo thử nghiệm lâm sàng và công nghệ sinh học. Truy cập Tại đây.
- nguồn: https://www.biggerpockets.com/blog/our-strange-and-not-so-good-real-estate-market
- : có
- :là
- :không phải
- :Ở đâu
- ][P
- $ LÊN
- 1
- 14
- 15%
- 16
- 1994
- 2008
- 2019
- 2021
- 2022
- 2023
- 24
- 25
- 30
- 300
- 7
- 91
- a
- Giới thiệu
- Tài khoản
- hoạt động
- thêm vào
- Điều chỉnh
- giá cả phải chăng
- một lần nữa
- đại lý
- cách đây
- Tất cả
- gần như
- Mặc dù
- American
- an
- phân tích
- và
- hàng năm
- câu trả lời
- LÀ
- AS
- qua một bên
- xin
- Hiệp hội
- At
- Tháng Tám
- tác giả
- Trung bình cộng
- trở lại
- Ngân hàng
- Về cơ bản
- BE
- trở nên
- được
- trước
- Bắt đầu
- được
- BEST
- lớn
- Chặn
- biên giới
- đáy
- một thời gian ngắn
- Broke
- nhưng
- mua
- người mua
- Mua
- by
- tính
- cuộc gọi
- đến
- CAN
- gây ra
- chắc chắn
- Chủ tịch
- thay đổi
- Đóng
- Sự sụp đổ
- sụp đổ
- kết hợp
- Chung
- cộng đồng
- so sánh
- hoàn toàn
- nhượng bộ
- Kết nối
- hợp đồng
- có thể
- khóa học mơ ước
- Crash
- tạo
- Current
- dữ liệu
- Ngày
- Ưu đãi
- Từ chối
- Từ chối
- sâu
- chậm trễ
- Mặc dù
- Deutsche Bank
- khó khăn
- do
- Không
- Đô la
- dont
- tăng gấp đôi
- dow
- Dow Jones
- xuống
- hủy bỏ
- hai
- suốt trong
- e
- dễ dàng hơn
- Kinh tế
- bất động sản
- Ngay cả
- BAO GIỜ
- tất cả mọi thứ
- hiện tại
- mong đợi
- kỳ vọng
- kinh nghiệm
- phi thường
- phi thường
- thực tế
- các yếu tố
- Rơi
- NHANH
- Liên bang
- liên bang dự trữ
- vài
- ít hơn
- tài chính
- tài chính
- Tìm kiếm
- Tên
- lần đầu tiên
- Tài chính
- cố định
- Lật
- Trong
- tìm thấy
- Miễn phí
- Đóng băng
- từ
- Frost
- quỹ
- tương lai
- Tổng Quát
- nói chung
- được
- nhận được
- Cho
- được
- Go
- Đi
- đi
- tốt
- có
- tuyệt vời
- đã xảy ra
- Cứng
- Có
- nghe
- cao
- Được tổ chức
- tại đây
- Thành viên ẩn danh
- Cao
- lịch sử
- Đánh
- tổ chức
- tổ chức
- Trang Chủ
- Homes
- Hy vọng
- NÓNG BỨC
- House
- nhà
- nhà ở
- Độ đáng tin của
- HTTPS
- i
- TÔI SẼ
- if
- quan trọng
- in
- Bao gồm
- Tăng lên
- vô cùng
- chỉ số
- lạm phát
- quan tâm
- Lãi suất
- hàng tồn kho
- đầu tư
- đầu tư
- IT
- Tháng một
- jerome
- jerome powell
- jones
- Tháng Bảy
- tháng sáu
- chỉ
- Biết
- Họ
- Năm ngoái
- Trễ, muộn
- LEARN
- ít nhất
- người cho vay
- người cho vay
- cho vay
- ít
- LG
- Lượt thích
- khả năng
- Các khoản cho vay
- còn
- Xem
- NHÌN
- Rất nhiều
- yêu
- mac
- làm cho
- nhiều
- nhiều người
- thị trường
- Trận đấu
- max-width
- Các thành viên
- Tên đệm
- Các cột mốc
- triệu
- tháng
- tháng
- chi tiết
- Thế chấp
- Thế chấp
- hầu hết
- di chuyển
- di chuyển
- di chuyển
- nhiều
- nhiều
- my
- quốc dân
- Gần
- nhất thiết
- Cần
- không bao giờ
- Mới
- tiếp theo
- Không
- Không áp dụng
- bình thường
- lưu ý
- không
- tại
- con số
- of
- cung cấp
- on
- ONE
- có thể
- mở
- Ý kiến
- Cơ hội
- Tùy chọn
- or
- Nền tảng khác
- vfoXNUMXfipXNUMXhfpiXNUMXufhpiXNUMXuf
- ra
- kết thúc
- Đau
- một phần
- riêng
- đặc biệt
- con đường
- thanh toán
- Đỉnh
- người
- thời gian
- riêng
- plato
- Thông tin dữ liệu Plato
- PlatoDữ liệu
- điểm
- bật
- tích cực
- tiềm năng
- Powell
- thực hành
- dự đoán
- Dự đoán
- trước
- giá
- Giá
- tài sản
- tài sản
- tâm lý
- đặt
- Câu hỏi
- Nhanh chóng
- nâng cao
- Tỷ lệ
- Giá
- thực
- bất động sản
- thị trường bất động sản
- có thật không
- lý do
- gần đây
- suy thoái kinh tế
- ghi
- tương đối
- tương đối
- Thuê
- đại diện
- Dự trữ
- REST của
- Reuters
- Nguy cơ
- tròn
- bán
- bán hàng
- thấy
- xem
- nhìn thấy
- hình như
- bán
- Bán
- ý nghĩa
- Tháng Chín
- một số
- sự thiếu
- nên
- bên
- kể từ khi
- ngồi
- So
- rắn
- một số
- Chẳng bao lâu
- Chuyên môn hoá
- đứng
- bắt đầu
- mới bắt đầu
- quy định
- Bang
- Vẫn còn
- lạ
- chiến lược
- Chiến lược
- Tiêu đề
- đáng kể
- thành công
- cung cấp
- chắc chắn
- T
- Hãy
- Lấy
- về
- hơn
- việc này
- Sản phẩm
- cung cấp their dịch
- sau đó
- Đó
- Kia là
- họ
- điều
- điều
- nghĩ
- Thứ ba
- điều này
- năm nay
- những
- Thông qua
- Như vậy
- đánh dấu
- thời gian
- đến
- bây giờ
- bên nhau
- quá
- theo dõi
- đúng
- hai
- kiểu
- Dưới
- hiểu
- độc đáo
- Kỳ
- Hoa Kỳ
- cho đến khi
- giá trị
- rất
- vs
- chờ đợi
- muốn
- là
- we
- tuần
- TỐT
- là
- Điều gì
- khi nào
- trong khi
- CHÚNG TÔI LÀ
- sẽ
- sẵn sàng
- WISE
- với
- không có
- thế giới
- giá trị
- sẽ
- viết
- viết
- Sai
- năm
- năm
- bạn
- trên màn hình
- zephyrnet