Lekkasjer, overraskelsesrehabiliteringer og realiteten ved å kjøpe din første leiebolig

Ashley:
Dette er Real Estate Rookie Podcast, episode 277.

Tony:
Du har lært så mye om denne første avtalen, Sarah, at jeg er sikker på at hvis vi snakker med Sarah i dag versus Sarah for seks måneder siden, er du to helt forskjellige mennesker når det kommer til kunnskapen din om eiendomsinvesteringer. Selv om du er i stand til å gå bort fra denne avtalen til slutt på et breakeven, er det fortsatt multiplumet, avkastningen på det er 10x, 100x fordi du har vært i stand til å lære og gi deg selv verktøyene du trenger for å beholde vokser.

Sarah:
Takk skal du ha. Jeg visste at dette bare kom til å skje, forhåpentligvis ville det bare vokse i egenkapital og gå i balanse i noen år. Det er greit. Det er å grave meg ned i et hull akkurat nå, det er bare det som er-

Ashley:
Mitt navn er Ashley Kehr og jeg er her sammen med min medvert Tony Robinson.

Tony:
Og velkommen til Real Estate Rookie Podcast, hvor vi hver uke, to ganger i uken, gir deg inspirasjonen, motivasjonen og historiene du trenger å høre for å kickstarte din investeringsreise. I dag vil jeg gi en shout-out til en som går under navnet Andrew. Andrew ga oss en femstjerners anmeldelse på Apple Podcasts. Hans anmeldelse lyder: "Flott vert, fantastisk selskap, uforglemmelig informasjon, BiggerPockets er et av de mest altruistiske selskapene jeg kjenner. De gir så mye verdi gratis, og denne podcasten skuffer ikke. Svært kunnskapsrike gjester og fantastisk vert. Absolutt verdt å sjekke ut."
Hvis du ikke har gjort det ennå, hvis du er en del av rookie-fellesskapet og du ennå ikke har gitt en ærlig vurdering og anmeldelse uansett hvilken plattform det er du lytter til, vennligst ta noen minutter til å gjøre det. Jo flere anmeldelser vi får, jo flere folk kan vi nå, og jo flere folk vi når, flere folk kan vi hjelpe. Det er det vi elsker å gjøre her. Jeg føler at vi har fått en rekke virkelig positive anmeldelser i det siste, Ashley, og det hjelper virkelig mitt superlille ego, mitt supersensitive ego når jeg hører alle disse positive tilbakemeldingene.

Ashley:
Sarah er en spesiell gjest i dag fordi jeg gjorde en giveaway på forhåndsbestillingen om at når noen forhåndsbestilte boken Real Estate Rookie: 90 Days to Your First Investment, ville en person få komme på showet med meg og Tony og vi ville få intervjue dem, men de kunne også stille oss noen spørsmål og hvordan vi virkelig kan hjelpe dem på reisen. Sarah er helt ærlig på at hun ropte øynene ut i går og at ting ikke går som hun forventet med rehabiliteringen av eiendommen. Vi går på en måte gjennom det hun har oppnådd. Hun satt fast i analyselammelse i et par år, tok endelig affære, og vi snakker om hva den handlingen er og hvordan hun fant det momentumet, og nå som hun er inne på eiendommen, noe som har kommet opp og hvordan hun kommer til å jobbe seg gjennom det og overvinne det.

Tony:
Det er en del av episoden hvor hun blir supersårbar og egentlig rettferdig, vi går inn i en slags dyp samtale om utfordringene som følger med å være en eiendomsinvestor. Jeg er så takknemlig for at hun åpnet seg for oss på den måten fordi jeg tror det kaster et lys på den delen av eiendomsinvesteringer som det ikke blir snakket nok om, og det er utfordringene og tvilen og frykten og hvordan du jobber deg gjennom det. Vi bruker, tror jeg, en anstendig del av episoden på å omformulere de utfordringene hun går gjennom og posisjonere dem på en måte som faktisk støtter Sarah og hennes langsiktige mål om å bygge rikdom gjennom eiendom.

Ashley:
Da Sarah først fant ut at hun var vinneren, vant hun dette, hun avslo det faktisk. Hun sa: «Nei, det gjør jeg ikke. Jeg har nettopp fått min første eiendom på kontrakt. Jeg har egentlig ikke investert i eiendom ennå. Jeg tror egentlig ikke dette er noe for meg.»
Så jeg fikk noen til å sende henne en e-post og si: "Du er perfekt. Du er i det akkurat nå." Vi elsker hvordan denne podcast-episoden kom ut, fordi hun bokstavelig talt er i det tøffe akkurat nå, og noen som kanskje gjorde dette for et år siden eller for to år siden. Det er ting de ikke kommer til å huske, ting de kommer til å glemme når de forteller historien sin, så jeg tror at å lytte til hvordan dette påvirker henne akkurat nå, det kan motivere deg og inspirere deg, men også det kan vise deg hva noen risikoer er.
Ta en titt på dagens episode og ta den med en klype salt, er at det ikke alltid kommer til å være perfekt. Det kommer ikke alltid til å bli denne store gevinsten på slutten, eller kanskje det fortsatt vil være det for henne. Vi vet bare ikke ennå. Det var derfor jeg syntes det var så spennende og interessant å høre på noen som er på en måte i skyttergraven akkurat nå på sin første avtale noensinne. Sarah, takk for at du også kjøpte nybegynnerboken for eiendom.

Sarah:
Å, du vet det.

Ashley:
Jeg setter pris på det.

Sarah:
Jeg har det. Jeg trodde det var spam at jeg vant dette. Jeg slettet den nesten.

Ashley:
Vel, vi er veldig glade for å ha deg her. Fortell oss om før eiendomsmegling om hvem du er og kanskje hva som førte deg til å finne eiendomsinvestering.

Sarah:
Jeg er interiørdesigner i San Diego, og for omtrent fem år siden begynte jeg tilfeldig å se på eiendomsinvesteringer bare for moro skyld, se på steder jeg liker å besøke, og lære om pengehåndtering og personlig økonomi og tankesett og finne ut hvordan jeg kunne gjøre det. Jeg visste egentlig ikke, jeg hadde ingen verktøy på den tiden, så jeg ser bare på utvidere og folk som har gjort det før og hvordan jeg kan gjøre det. For tre år siden fant jeg dere og bare slukte så mye informasjon jeg kunne. Jeg kjøpte alle bøkene og så på podcaster og YouTube og prøvde virkelig å få så mye informasjon og ta igjen som jeg kunne.
Et par år etter det begynte jeg å innse at jeg fikk en del analyselammelse på gang her og prøvde å være perfekt og få alt og har frykten for å mislykkes. Det var denne tankegangsbalansen jeg prøvde å gå gjennom mye, og jeg så et par venner kjøpe eiendommer, og som virkelig motiverte meg og tente en ild under meg til å like, ok, la oss bli seriøse. La oss begynne å gi noen tilbud og ta noen handlingstrinn. Jeg møtte meglere som jeg møtte gjennom BiggerPockets og meglere og fikk regnearket mitt på linje og kontantstrømmen min, for å finne ut hva jeg kunne gjøre og hva strategien min var. Hvis en strategi ikke fungerte, ville jeg svingt og gått over til en annen retning og utforsket den litt og gått hit.
For omtrent et år siden ble jeg seriøs og endte opp, jeg la inn ett tilbud og ble overbudt med $5,000, men det var god praksis. Men igjen, så svingte jeg til et annet sted som hadde litt mindre konkurranse og det var nærmere der jeg bor, og markedet begynte å endre seg og jeg beholdt det store bildet og tenkte, ok, kanskje dette er mindre konkurranse for meg, og selv om rentene er høyere, kan jeg arkivere på nytt senere og bare få det til å fungere med det jeg hadde, og så kom med et tilbud en uke etter at det ble notert og det ble akseptert.

Tony:
Mann, gratulerer.

Ashley:
Jeg vil raskt komme inn på en ting du sa som var veldig viktig, og du snakket om analyselammelsen. Så sa du at du kom til det punktet hvor det er sånn at jeg må ta grep. Rett etter det sa du at du begynte å gi tilbudene, og at det akkurat er en så stor ting der folk ikke en gang kommer med tilbudene, de kommer aldri til det trinnet når de føler seg komfortable med å legge inn tilbud. tror du at du bestemte deg for å gi tilbud? Hva er noen av tingene som fikk deg til å føle deg komfortabel og trygg på at du er klar til å legge inn disse tilbudene enten de blir akseptert eller ikke?

Sarah:
Det var skummelt, men jeg hadde sett mange steder jeg egentlig ikke var solgt på, og denne passet og jeg trodde den var håndterbar og passet inn i kontantstrømmen for å bo i den i et år for meg, og så gjøre en korttidsleie etter, så det er bare å kjøre tallene hele tiden. Det føltes som en liten strekk på den tiden. Å være i California er en større investering for hva du får.

Tony:
Gratulerer, Sarah, med at du bare tok den handlingen fordi jeg tror så mange mennesker blir sittende fast i den fasen, så det faktum at du klarer å presse gjennom det synes jeg er veldig imponerende. Men noe annet du nevnte utenfor analyselammelsen var det faktum at du så andre personer i nettverket ditt som tok det steget, og det var noe av det som ga deg selvtilliten til å gjøre det selv. Jeg tror det er en så viktig ting å rope ut, for for mange av våre nybegynnere er de på denne øya alene. De overstadig-ser eller lytter til podcasten, og de overstadig ser på YouTube-kanalen og de leser alle bøkene, men så ser de til venstre og ser til høyre, og de er den eneste personen som gjør dette i sin nåværende krets.
Det er derfor vi understreker så mye, Ash og jeg, viktigheten av å bygge nettverket ditt slik at det er andre mennesker rundt deg som går gjennom den samme reisen. Enten det er BiggerPockets-forumene, Real Estate Rookie Facebook-gruppen, å bli med i noen av BiggerPockets-oppstartscampene eller andre coachingprogrammer, hva enn du kan gjøre for å omgi deg med mennesker, som gir deg selvtillit til å si: «Vel, mann, hvis Ashley og Tony kan gjøre det, jeg er like smart som de gutta er, jeg er sikker på at jeg kan gjøre det også.» Jeg elsker å høre det.
Jeg vil snakke litt mer om kjøpsboksen din, fordi du snakket om skiftende markeder. Du nevnte det før vi begynte å spille inn, at du bor i San Diego, California, som er et ganske dyrt marked for de fleste. Jeg antar to spørsmål, a, hvorfor ikke investere i hagen din? Var det bare prisen eller var det noe annet? Så, B, hvordan stivnet du, ok, dette er den typen marked jeg ser etter fordi landet er et stort sted. Hvordan begrenset du det i en bestemt by?

Sarah:
Jeg ville være lokal, og jeg følte at det var mer overkommelig for meg. Men på den tiden da jeg så meg rundt i San Diego, tenkte jeg, ok, kanskje jeg kan få en duplex og BRRRR den med en FHA, men jeg hadde foreldrene mine med å signere med meg, så det kastet en liten skiftenøkkel i kjøpeboksen . Da snurret jeg bare rundt leiligheter. Jeg hadde bare rundt $500,000 XNUMX, som presset den på den tiden også, grensen. Jeg måtte sørge for at jeg kunne dekke boliglånet og hvordan jeg ville gjøre det. Det begynte å føles overpriset i hagen min for meg. Så dro jeg bare ut til et feriested halvannen time unna som jeg elsker å besøke og som føles bra. Hvis du kommer deg ut av byen, vil det trekke folk ut for å bare omgruppere seg og få jordet og unnslippe den grove virkeligheten. Det er gøy.

Tony:
Er du i Julian, California? Jeg antar at det er det nærmeste feriestedet til San Diego. Kan du bare beskrive hva Julian er for folk som ikke er kjent med SoCal?

Sarah:
Julian er, tror jeg, et av de eneste stedene rundt SoCal som er fire sesonger. Akkurat nå har vi blitt rammet av mye snø og mye regn, men så får vi superoppblomstringer om våren og deretter en ganske tørr sommer, omtrent som ørkenen rundt 95 grader, for så å gå inn i en vakker høst hvor alle bladene skifter og det er gresskarplukking og epleplukking. Det er virkelig familieorientert. Det er fotturer, det er et mørk himmelnettverk.

Tony:
Sarah, jeg elsker, og jeg er på en måte ledende fordi jeg ønsket å følge opp dette er at flertallet av lytterne våre sannsynligvis aldri har hørt om Julian, California. Selv for meg er jeg halvannen time nord for deg, og jeg har aldri hørt om Julian heller før jeg begynte å kjenne folk i San Diego. Men for folk som er sør for der jeg er, kjenner alle Julian. Grunnen til at jeg tar dette opp er at hver lomme i landet, hver stat har sitt eget lokale regionale sted hvor det er som: "Hei, ja, hvis jeg vil til snøen, er det her vi går." Eller: "Hei, hvis jeg vil gå til elven, er det her jeg går." Eller: "Hei, hvis jeg vil til sjøen, er det her... Hvis jeg vil sykle på terreng..."
Hver stat har sitt eget lille område som passer til den reisende. Og så, mange spør meg, Tony, hvordan finner jeg det rette markedet? Hvordan vet jeg hvor jeg skal investere? Virkelig, sier jeg, det spiller ingen rolle. Du kan velge hvilken som helst stat. Du kan sette en nål på et hvilket som helst kart i hvilken som helst av statene i USA, og du kommer til å finne minst ett marked som er fornuftig. Det at Julian jobber for deg tror jeg er en viktig ting for oss å rope ut til lytterne.

Sarah:
Jeg hørte noen si at de satte en nål der de bor, og de gikk ut omtrent en time og så bare gikk rundt en radius og likte: "Hva er håndterbart for meg, Mexico, havet? Ok, her borte."

Ashley:
Sarah, hva er planene med denne hytta da, denne eiendommen? Kan du fortelle oss litt mer om det?

Sarah:
Et av salgsargumentene var at det var en to pluss en oppe og et studio nede. Å ha disse to inntektene hjalp til slutt virkelig på kontantstrømmen og gjorde prispunktet verdt det for meg, og det var bare jevnt balansert. Så snart jeg flytter ut, håper jeg å få en langtidsleietaker der bare fordi jeg har lyttet til lokalsamfunnene der alle investerer, og jeg ønsker å skaffe en slags lokal bolig til folk i tillegg til å bruke deler av det. for et feriested for folk og skape den balansen.

Tony:
Du har 2-1 ovenpå, et studio i underetasjen. Du bor for tiden i eiendommen, ikke sant? Så er planen å rehabilitere eller hvordan har du det

Sarah:
Ja, jeg har en rehabilitering. Det er mer enn jeg trodde. Det var et par problemer. Det var en aktiv lekkasje da jeg la inn tilbudet og de holdt på med forsikringen sin. Jeg var under inntrykk av at alt ville bli fikset mens de gikk gjennom og få forsikringen til å rydde av. Deretter sa de det ned til årsaken til lekkasjen var disse ovenpå dørene oppe på terrassen og kjellerstudioet er under den.

Ashley:
Åh, så det kom inn gjennom dørene som om dørene ikke var forseglet og kom så ned som en enhet.

Sarah:
Vel, den som satte inn disse dørene, tredører uten overheng, så vinden og vannet og snøen bare sivet inn. De gir meg kreditt for å bytte ut dørene, fikk eiendommen, bestilte dørene, ha dem klare til å bli installert, og det er fortsatt en lekkasje. Det er så mye vann på fjellet, det er bare søkkvått. På min første dag jeg fikk nøklene, måket jeg to meter snø av den 20 fot lange terrassen med en enorm tung spade og var bare... over dem. Virkelig, det var et fjell som tok imot meg.

Tony:
Det må være en av de beste velkomsthistoriene til eiendomsinvesteringer som jeg har hørt på denne podcasten på en stund. Som dagen du stenger, må du måke to meter snø. Det er kult.

Ashley:
Spesielt når du bor i San Diego. For meg er det normalt å gå til en eiendom for å gjøre det.

Sarah:
Nei, jeg driver ikke med snø, egentlig. Sist gang jeg var i Telluride for en venns bryllup, og jeg falt. Uansett, så det er en læringskurve og det er greit, men det er akkurat nå i oppdagelsesfasen av andre ting som jeg begynner å trenge å sette litt mer fokus på og svinge budsjettet mitt.

Ashley:
Må du ombygge begge enhetene?

Sarah:
Jeg planla bare ovenpå. Det ville være som, fordi det er hyttestemningen, den har tretakene og den vakre peisen og virkelig koselig.

Tony:
Bare veldig raskt, Ashley, jeg vil bare velge hjernen din. Det er klart, Sarah, dette er din første investering. Hver gang vi kjøper en eiendom, lærer vi noe nytt. For meg har jeg lyst, og det kommer an på eiendommen, men jeg prøver ofte å få selgeren til å reparere avhengig av hva målet vårt er, men å reparere enkelte ting. Hvis det er noe sånt som estetiske demoer, vet jeg at jeg kommer til å endre det selv uansett, så jeg kommer ikke til å be selgeren om å legge et nytt gulv eller redesigne badene.
Men for eksempel, vi kjøpte nettopp en eiendom, og vi fikk selgeren til å bytte septiktanken fordi vi visste at septiktanken var dårlig og den kunne ha vært på oss. Han ville bare ha gitt oss en kreditt for å gå ut og få det gjort selv etter stenging, eller for å få selgeren til å gjøre det. Vi presser hardt på for å få selgeren til å reparere den fordi det er så ukjent, ok, hva om det er mer enn septik? Hva skjer etter det? Ashley, jeg er bare nysgjerrig, når du kjøper avtaler, hvordan bestemmer du hva du skal løse og fikse kontra hva du vil presse mot selgeren?

Ashley:
Alle eiendommene mine er stort sett som de er. De er så dårlige at du ikke engang kan velge og vrake for meg å si: "Jeg vil ha denne fiksen." Det er bare, kom igjen Ash, se på denne eiendommen. Det vil ikke gjøre noe for å forbedre det. Jeg har aldri bedt om at noe skulle gjøres. Kanskje hvis jeg begynte å fokusere mer på ting som ikke var like store av rehabiliteringsprosjekter, ville jeg kanskje bedt om ting, men jeg legger inn tilbudene mine vel vitende om at jeg kommer til å måtte gjøre mye arbeid og mye forskjellig. Den sannsynligvis ene tingen jeg vil be om er septik og brønnen som skal gjøres. Jeg synes det er et flott eksempel.
Da jeg snudde et hus i Seattle, Washington, kjøpte vi eiendommen uten inspeksjon, men vi ba om et kloakkrom fordi i Washington, eller i det minste i Seattle, hvis det er noen lover eller forskrifter hvor kloakkledningen må være fast til huset ditt, hvis du er den nye eieren som overtar det, er du ikke bestefar til en slags ting eller noe. Men hvis du er den nåværende eieren av eiendommen og du gjør den reparasjonen at det er mye billigere fordi du ikke trenger å gjøre noe, husker jeg ikke nøyaktig hva loven var. Det var noe personen jeg samarbeidet med, de spurte alltid om det var noe galt med at kloakkledningen koblet til hovedledningen. De ville alltid be om at selgeren skulle foreta den reparasjonen, selv om de måtte legge til kjøpesummen for å dekke kostnadene fordi det var så mye billigere å få den nåværende eieren til å kjøpe eiendommen eller reparere den tingen enn å ha du, som ny eier, gjør det.

Tony:
Kul. Fantastisk, Sarah. Det er klart at den første avtalen er der du kommer til å lære massevis, så jeg er glad for at vi får noen gode lærdommer fra denne. Jeg ønsket å gå raskt tilbake til tallene på denne avtalen. Hvis du ikke har noe imot, kan du bare gå gjennom hva kjøpesummen din var, hvor mye penger du vil stenge, og hva du regner med for rehabiliteringskostnadene.

Sarah:
Det var $500,000 5 og jeg gikk ned 1.5 %. Her rotet jeg til tallene mine. Jeg bevilget bare 3% for avsluttende kostnader når jeg sannsynligvis burde ha lagt ned XNUMX%. Jeg hadde snakket med sikkert fire forskjellige långivere.

Ashley:
Hvorfor var det, Sarah? Var det noe annet som dukket opp i sluttkostnadene dine som gjorde at det ble doblet?

Tony:
Fordi jeg også er i California, og jeg vanligvis budsjetterer med omtrent 2 % for sluttkostnadene våre.

Sarah:
Jeg tror ikke jeg visste å betale et år i forveien for forsikring, og deretter fire måneder for eiendomsskatt eller hva det nå var. Men det som var bra er at jeg fikk en kreditt på $9,500 30,000 fra selgeren som gikk rett inn i avsluttende kostnader, så det gjorde det veldig jevnt. Etter inspeksjonsrapporten, som løftet noen øyenbryn, ringte jeg inn en entreprenør for å ta en tur bare for å se, kommer denne tingen til å falle av bakken? Er dette verdt det? Går jeg i en pengegrav? Han er som, "Nei, men det er noen rettelser du vil gjøre, og du kan sannsynligvis gjøre det for $ XNUMX XNUMX. Da ville møbler være på toppen av det.» Det var det jeg brøt sammen og jeg gikk stadig tilbake til disse tallene, som hver del som måtte oppgraderes, hva den kostnaden ville være, og så var det fornuftig, men nå som jeg er i det.

Ashley:
Hadde du kommet en faktisk inspektør, eller brukte du bare entreprenøren? Du hadde både kontrollrapporten og deretter entreprenøren. Jeg tror det er en flott blanding å gjøre hvis du kan gjøre begge disse for å få to forskjellige synspunkter. Var det på dette tidspunktet ting som var annerledes som inspektøren sa som burde gjøres som kanskje entreprenøren ikke gjorde eller noe sånt?

Sarah:
Mye av lekkasjen ble pekt igjen til disse franske dørene på terrassen. De la frivillig inn et fransk avløp bak huset til deres pris av $11,000 11,000 for å holde vannet i gang fra huset. Da jeg kom inn der, kom det fortsatt vann under huset på det stedet. Det kan være varmtvannsberederen, det kan bare være vann som kommer fra hvem vet hvilken retning. Jeg vet ikke, men det får meg til å lure på, fordi de ikke avslørte noen inntrenging av underjordisk vann, hvorfor la de frivillig inn et fransk avløp på XNUMX XNUMX dollar som egentlig ikke ble gjort ordentlig? Den var heller ikke så dyp som den skal. Det er å få inn én rørlegger, det er akkurat som "selg det umiddelbart," og en fyr sier: "Ok, la oss finne ut hva vi kan gjøre for å bare fortsette og ta det i etapper," men det har vært overveldende.

Tony:
Et spørsmål jeg bare vil stille fordi du på en måte forsvant dette, men som førstegangsinvestor klarte du å finne en entreprenør til å følge med deg på eiendommen din, noe som er en utfordring for så mange nye investorer er å finne den rette entreprenør-

Ashley:
Selv de erfarne investorene får noen til å komme.

Tony:
Det er godt å få noen til å faktisk dukke opp. Kan du fortelle oss, Sarah, hvordan du fant den personen og hva de påla deg, om noe, for å gjøre den gjennomgangen med deg?

Sarah:
Ja, takk for at du spurte, for da jeg gikk over til Julian, ønsket jeg virkelig å bruke en lokal eiendomsmegler, og hun har vært uvurderlig fordi hun har spist brød og frokost to eller tre forskjellige steder siden 90-tallet, så hun kjenner folk, hun kjenner alle ubåtene, hun kjenner de beste entreprenørene. Det var hennes høye referanse for en virkelig god lokal entreprenør. Han kom ut, jeg betalte ham $350, og så ga han meg en rapport om her er ting å ta opp. Så, på siden, fortalte han meg anslaget på hva det sannsynligvis ville kjøre, som er rundt $30,000 XNUMX. Jeg vet, jeg kommer fra interiørdesign og konstruksjon, jeg vet at disse tallene bare kommer ut av hånden. En del av meg sparker meg selv for å være naiv eller jeg vet ikke.

Ashley:
Hva ville du ha gjort annerledes i den situasjonen når du ser tilbake nå?

Sarah:
I går ønsket jeg at jeg hadde kjøpers anger og mye anger, og det var om morgenen da den ene rørleggeren sa: «Jeg har jobbet med folk som bare kaster penger inn i denne situasjonen og bruker $70,000 XNUMX, og det er akkurat som du jager din egen hale.» Men så snakket jeg med tre andre personer senere samme dag, og jeg endte opp med å snakke med en fyr som prøvde å finne det positive i situasjonen, si: «Se, la oss håndtere disse tre tingene. La oss få kontroll over flommen og få en vegg der oppe og begynne å fullføre oppe.»

Tony:
Jeg vil bare ta en pause på dette et øyeblikk fordi først, Sarah, setter jeg stor pris på åpenheten og sårbarheten her på showet, fordi dette er ting som så mange av oss sliter med som investorer er som: «Mann, lager jeg riktig avgjørelse. Går jeg rett vei? Har jeg bare rotet meg kongelig?» Dette er alle ting vi sliter med til tider. Bare vet først at du ikke er alene. La meg stille dette spørsmålet først. Hvor mye kontantstrøm årlig forventet du å tjene på denne første avtalen?

Sarah:
Ovenpå er det sannsynligvis bare 52 fordi ballparken for ovenpå var som 250 per natt ved 50 % belegg, vanligvis torsdag til mandag, det er ikke så mye som Joshua Tree-området. Det var bare å kutte det litt sammen med langtidsleietakeren etter hvert, jeg trodde det ville være noe stabilt, men når jeg flyttet ut og fikset i underetasjen, kom jeg til korttidsleie i underetasjen bare for å få tilbake litt penger og ta en pause, bare ta en pause der nede at jeg har noen dager på å komme inn og fikse ting hvis noe skjer.

Tony:
Her er grunnen til at jeg stiller det spørsmålet, for selv om du er i stand til å gå i balanse på denne første avtalen, selv om du er i stand til å gå i balanse, i mitt sinn, oppnår det fortsatt formålet fordi Ashley ikke trakk seg fra hennes første avtale. Jeg trakk meg ikke fra min første avtale. David Greene trakk seg ikke fra sin første avtale. Beardy Brandon trakk seg ikke fra sin første avtale. Rob ... jeg har ikke møtt en eneste person som gjorde en avtale, og de var akkurat som: "Jeg er ferdig. Jeg rir ut i solnedgangen."
Hensikten med den første avtalen er å utdanne deg selv. Hensikten med den første avtalen er å gi deg grunnlaget og gi deg strukturen, for å gi deg selvtillit slik at du kan gå ut og få din andre avtale og deretter din tredje avtale og deretter din femte avtale, og deretter din 10. . Du har lært så mye om denne første avtalen, Sarah, at jeg er sikker på at hvis vi snakker med Sarah i dag versus Sarah for seks måneder siden, er du to helt forskjellige mennesker når det kommer til kunnskapen din om eiendomsinvesteringer. Selv om du er i stand til å gå bort fra denne avtalen, til slutt nedover veien ved et breakeven, er det fortsatt multiplumet, avkastningen på det er 10x, 100x fordi du har vært i stand til å lære og gi deg selv de verktøyene du trenger for å Fortsett å vokse.

Sarah:
Takk skal du ha. Jeg visste at dette bare kom til å skje, forhåpentligvis ville det bare vokse i egenkapital og gå i balanse i noen år. Det er greit. Det er å grave meg ned i et hull akkurat nå, det er bare det som er-

Ashley:
Vel, jeg tror også, du snakket med den første rørleggeren og han sa: "Selg den, bli kvitt den." Men du gikk og snakket med andre mennesker. Det er folk som bare ville ha gitt opp akkurat der og da, og som bare liker «Det er over. Jeg må liste det opp. Jeg må i utgangspunktet gi det bort. Jeg kommer til å tape $50,000 XNUMX på den, selge den for mindre enn hva jeg fikk den for.» Men i stedet, samme dag, snakket du med andre mennesker, og jeg tror det er en så viktig takeaway at du ikke alltid stoler på én mening, en person som du gikk og du fikk andre rørleggere til å komme og se på. Det faktum at en av dem sa: «La oss takle disse tingene først. La oss gå inn i det og ta det steg for steg," hvor det kanskje er mer som å ta det i disse små pakkene, disse små segmentene kan bryte det ned for deg og bygge en plan.
Og akkurat som å gjøre en full rehabilitering, vil du ha en plan på plass, hvor meg selv, og jeg er sikker på Tony også, hvor vi begge har gjort rehabiliteringsprosjekter hvor det er som: "Ok, la oss bare sette i gang. La oss vinge den." Men egentlig, de beste går der du har den planen på plass, og jeg tror du har funnet en entreprenør som vet det også, hvor han kan hjelpe deg, la oss ta det steg for steg og prøve å redusere skaden. En ting vi har gjort er å se på et problem og se, ok, hvor er noe vi kan, ikke engang stoppe blødningen, men bremse blødningen, så sakte ned vannet som kommer inn og jobbe med å faktisk stoppe det. Så, hva er den faktiske løsningen for å løse dette komplette problemet slik at det ikke skjer igjen? Det kan ta litt tid, men hvis du kan fortsette å jobbe på ovenpå, fordi det ikke kommer vann inn i kjelleren, er det det?

Sarah:
Det er i kjelleren.

Ashley:
Beklager, den øverste?

Sarah:
Nei, det kommer ikke vann inn til ovenpå. Det er bare kjelleren i underetasjen, og det er enten varmtvannsberederen, en underjordisk, eller kanskje en lekkasje fra terrassen til lagringsenheten ved siden av.

Ashley:
Jeg tror også at en del av det er at du fortsatt kan fortsette å jobbe med å få den korttidsleien i drift, så da har du inntektene som kommer inn for å kompensere for noen av disse rehabiliteringskostnadene du kanskje må gjøre for å få den kjelleren enhet ferdig.

Sarah:
Akkurat, og bare vent til det tørker opp neste måned. Vi har et par regn som kommer igjen. Den gode tingen er at jeg kom inn og visste hva dette problemet skulle være hvis. Jeg ville ha kjøpt den om sommeren når den var tørr, og så kom dette og ut av det blå, jeg ville blitt rystet, i det minste var det som å bli kastet i den dype enden med en gang.

Tony:
Sarah, og det er en grunn til at jeg stiller dette spørsmålet, men hva er dine langsiktige mål? Sliter du med å erstatte inntekten fra interiørdesignbedriften din så raskt som mulig, slik at du kan avslutte det? Er eiendom mer en langsiktig lek der du ønsker å supplere pensjonisttilværelsen din? Hjelp oss å forstå konteksten for hvorfor du startet.

Sarah:
Jeg skal fortsatt jobbe. Jeg elsker å drive med interiørdesign, men dette er definitivt et pensjonistmål. Det er å finne ut hvordan jeg kan diversifisere eiendelene mine, og jeg er i 40-årene, jeg er singel, og jeg ser frem til hva jeg skal gjøre for stabilitet om 25 år og samle en portefølje som jeg til slutt kan ha som passiv inntekt ville være bra, og litt stabilitet for meg, jeg vil gjerne ha mitt eget hjem, men San Diego er... Under COVID kom det akkurat ut av kontroll. Alle flyttet hit.

Tony:
Grunnen til at jeg spør om målene dine, Sarah, er fordi jeg tror det hjelper med å tilpasse eller sette inn denne første avtalen i et enda bedre perspektiv, fordi du ikke trenger denne avtalen for å trene i dag for at du skal føle deg økonomisk stabil. Jeg tror det du må begynne å spørre deg selv om er, gir denne avtalen fortsatt mening om 5 år fra nå eller 10 år fra nå eller 15 år fra nå? Bare det faktum at du kjøpte i et marked i Sør-California, som i seg selv, forutsatt at historien fortsetter den samme trenden som den har vært på, kommer til å verdsettes i løpet av de neste 5, 10, 15 årene. Selv om du bare holder på dette og det bare er break-even i de 10 årene og det bare betaler for seg selv, har du en eiendel som er vilt verdsatt over den samme tidsrammen, nå kan du refinansiere og nå kan du selge den og du har så mange forskjellige vekter som skal skje med den egenkapitalen. Det er mange måter å ramme dette på, Sarah, der selv om det virker skummelt i øyeblikket, tror jeg fortsatt at det er mye oppside for deg.

Sarah:
Det var det entreprenøren fortalte meg fordi jeg så på ham, jeg sier: "Kjøper jeg en pengegrop? Fortell meg rett opp." Han sier: "Nei, kom deg inn i markedet. Få foten inn døra og så er det bare å takle det mens det går.» Han sier: "Se, dette huset har vært her, det har vart så lenge. Vi er alle her oppe på fjellet.»

Ashley:
Vel, Sarah, vi setter stor pris på ærligheten din og at du deler hvordan opplevelsen din har vært. Det er ingenting bedre enn å høre noens historie mens de går gjennom den i stedet for år senere, der hvis du fortalte det samme scenariet om to, tre år fra nå, vedder jeg på at det er mye av det du bare ville glemme. Det er som fødsel. Du har det første barnet, og du tenker: "Jeg gjør det aldri igjen. Det var så vondt. Det var forferdelig." Så, et år senere, som "Å, babyfeberen." Det er som: "Å, det var ikke så ille. Jeg kommer til å gjøre det igjen."

Tony:
Jeg kan godt sette meg inn i den følelsen.

Sarah:
Jeg får kanskje en partner neste gang. Jeg skal skaffe meg en partner neste gang, slik at alle kan få noen [uhørlig 00:32:31].

Ashley:
Var min første avtale med en partner fordi jeg var redd noe sånt som det du går gjennom skulle skje. Partneren jeg valgte hadde et veldig godt nettverk av mennesker som kunne hjelpe oss, og han hadde også mye penger å spare. Og så, jeg tror for meg, det var sikkerhetsteppet mitt da jeg først begynte å ha noen andre til å gå gjennom det der det ikke bare var meg at hvis jeg falt ned, var det noen andre å falle sammen med meg, antar jeg , på en måte, og bare ha de to hodene for å finne ut hva som skjer videre. Hva er planen din fremover og hva kan vi hjelpe deg med på denne eiendommen eller den neste eiendommen?

Sarah:
Jeg tror å få organisert administrasjonsprogramvaren slik at jeg bare kan få flyten og ta litt stress fra meg, for nå må jeg fokusere litt mer på rehabilitering og iscenesette det. Jeg tror dere snakket om Guesty eller Hospitable, jeg er ikke sikker på hvilken dere, hva som fungerer best for dere.

Ashley:
Tony, du kan sikkert svare bedre på korttidsleien, og så kan jeg ta på langtidssiden.

Tony:
Absolutt, Sarah. Det er noen få deler av programvarestabelen vår. Jeg tror den første delen du trenger er en slags kanalforvalter eller eiendomsadministrasjonsprogramvare. Det er flere der ute. Vi bruker et firma som heter Hospitable. En annen stor heter Guesty. OwnerRez er en annen stor en. Jeg tror bare på en måte å finne den du føler er mest intuitiv for deg, alle gjør omtrent det samme. Jeg tror det er bare grensesnittet og brukervennligheten som gir mest mening for deg å velge en.
Den andre tingen du absolutt trenger er et dynamisk prisverktøy. Vi bruker PriceLabs. AirDNA er også en annen stor. Det er et par andre der ute. Wheelhouse tror jeg er en annen som folk bruker, men hvis du vil maksimere inntektene dine, vil du vanligvis ikke bruke prisforslagene som Airbnb og Vrbo gir deg fordi Airbnb og Vrbo vil at prisene deres skal være konkurransedyktige, mens vi som verten ønsker å maksimere inntektene våre. Disse målene er på en måte i strid med hverandre.
Den tredje tingen vi bruker bare for å redusere noe av ledelsens arbeidsmengde er vår digitale guidebok. Ved å gi gjestene både skriftlige og videoinstruksjoner om hvordan de skal bruke eiendommen, fant vi at det reduserer mengden spørsmål vi får fra folk enormt, og det reduserte tiden vi har til å administrere eiendommen. Bare rask oppsummering, du trenger programvare for eiendomsadministrasjon, du trenger dynamiske prisverktøy og du trenger en digital guidebok.

Sarah:
Har du et program du bruker til guideboken eller gjør du Airbnbs guidebok?

Tony:
Jeg bruker ikke Airbnb-funksjonaliteten fordi vi bestiller både på Airbnb og Vrbo. Hvis guideboken din kun er tilgjengelig via Airbnb, vil ingen som bestiller via Vrbo ha en guidebok. Vi bruker vanligvis en tredjepartsplattform. Jeg har sett noen mennesker som bare gjør det i Canva, de vil lage en digital versjon i Canva som er virkelig estetisk tiltalende. Så er det selskaper som tilbyr digitale guideboktjenester. Hostfully har en digital guidebok. Breezeway har en digital guidebok. Jeg tror at noen av disse andre PMSene også har digitale guidebøker, men jeg foretrekker programvareversjonen fordi det er litt lettere å oppdatere den i farten. Du trenger ikke skrive ut noe og bare sende det til gjestene når de sjekker inn.

Ashley:
Jeg har faktisk nettopp ansatt, for frem til i høst hadde jeg bare en korttidsleie og renholderen min tok seg av alt for det. Hun gjorde alle meldingene, alt. Da de begynte å legge til et par enheter til, bestemte jeg meg for at jeg skulle være mer lik Tony, og jeg skulle sette på plass noen systemer. Jeg ansatte faktisk noen til å gjøre forskningen, og jeg fortalte dem i grunnen hva jeg ville at programvaren skulle gjøre for meg, og de satte faktisk alt sammen for meg. vi bruker Hostfully. Vi gjør guideboken gjennom Hostfully, men det er også programvaren for eiendomsadministrasjon. Vi bruker den siden av det også.
Deretter bruker vi RemoteLock til å sette opp automatiserte nøkkelkoder for alle som integreres i meldingene som vi sender til alle om hva nøkkelkoden deres er og endrer den automatisk for hver person. Det er egentlig de eneste to vi bruker som jeg vet om, i det minste. Hun kan ha noe annet der inne. Tony, for renholderen, bruker du noe separat for renholderen din fordi jeg tror vi har det der den sender dem en e-post når en ny bestilling er, og så kan de godta den eller avslå den. Jeg vet ikke om det er gjennom Hostfully eller ikke. Hvordan vi har det satt opp, er jeg ikke sikker på.

Tony:
Mange av kanalsjefene har begrenset funksjonalitet for å administrere rengjøringspersonalet og vedlikeholdspersonalet. Opprinnelig, inntil for rundt fire eller fem måneder siden, håndterte vi det gjennom kanalsjefen vår. Nylig har vi lagt til en annen programvare, eller ikke en annen programvare, vår fjerde programvare som er spesifikt fokusert på rengjørings- og vedlikeholdspersonalet vårt, og den heter Breezeway. Jøss, jeg vet at vi har en tilknyttet lenke som jeg vil dele med deg etterpå. Å ja, det er breezeway.io/robinson. Jeg tror at hvis du bruker det, får du 25% rabatt eller noe sånt.
Men Breezeway er veldig kul fordi den integreres med PM-ene dine. Alle bestillingene dine er fylt inn i kalenderen, og det tvinger renholderne dine til å gå gjennom en sjekkliste de må fylle ut for å merke en rengjøring som ferdig. Det krever faktisk at de sender inn bilder mens de går gjennom eiendommen og fullfører alle disse trinnene. Jeg kan for eksempel se at en av tingene vi fikk meldinger om fra gjestene våre var at det ikke var noen svamper, men vi vet at vi har instruert renholderne våre om å legge igjen svamper, så nå i rengjøringssjekklisten vår har de å ta et bilde av skapet under vasken åpen slik at vi kan se at det er søppelsekker, oppvaskkapsler og svamper under vasken. Det er mye funksjonalitet som det der det kan bidra til å holde renholderne dine ansvarlige. Vi bruker Breezeway. Det har vært veldig bra for oss.

Ashley:
Så langt som når du gjør om kjelleren til en langtidsleie, tror jeg Rent Ready er en flott en bare for å ha den ene enheten eller til og med de første 10 enhetene. De har alle aspekter du trenger i programvaren som å samle inn husleie på nettet, gjøre bokføringen din, de har leieavtaler som du kan signere elektronisk på der, bare det er veldig grunnleggende. Du kan betale for tillegg, for eksempel hvis noen har en vedlikeholdsforespørsel, kan du faktisk registrere deg for deres kundesenter hvor du har et dedikert nummer som personen ringer og noen i teamet deres feilsøker det med dem eller sender en leverandør som du vil at de skal bruke uansett hva problemet er. Det er også Avail, det er apartments.com, til og med Zillow har begynt å bygge ut et slags husleiestyringssystem.
Så, for en annen del av den langsiktige ledelsen, er det Rent Ready, Avail, apartments.com. Prøver å tenke. Jeg vet at det er en annen stor også som er flott for å bare starte opp, men når det gjelder vekst og skalering, så er det AppFolio, Buildium-eiendom der disse har et minimumsgebyr der det egentlig ikke gir mening før du kanskje er på 20 til 30 enheter for å faktisk implementere den programvaren, og de har bare flere bjeller og fløyter. Men det samme med korttidsleie eller langtidsleie, programvaren har så mye automatisering i seg at det gjør det veldig enkelt å faktisk kjøre enhetene dine eksternt, og deretter administrere dem på den måten.
Se også på bare å google forskjellige meldinger også. I stedet for å måtte tenke, ok, hva skal meldingen min si til gjesten når de bestiller, eller hva skal den si til noen den dagen de flytter inn i sin langtidsleie? Du kan enkelt finne vareprøver på nettet og deretter bare finpusse og skreddersy den til din eiendom spesifikt. Deretter, når du legger til flere enheter, kopierer og limer du bare inn og justerer det. Mange ganger vil programvaren også ha maler, i det minste på langtidsleiesiden, og slik at den automatisk trekker leietakers navn, eiendomsadresse og inndata, og du kan sende ut alt til alle dine forskjellige enheter hvis du trenger det.
For eksempel, det kommer til å være noen som snøbrøyter oppkjørselen denne dagen og du vil sende den til de fire enhetene i quadplexen din, den vil automatisk sette inn hver persons navn, slike ting og sende det ut. Jeg tror at det tar litt tid å få den satt opp å integrere korttidsleie og langsiktig leie av eiendomsadministrasjon, men automatiseringen den kan gi vil virkelig hjelpe deg. Som du sa, du må fokusere på rehabiliteringssiden.

Sarah:
Ja, jeg må stresse ned.

Ashley:
Tony, veldig kjapt, vil du komme inn på bare å bruke virtuelle assistenter til å kjøre noen av disse delene av det også?

Tony:
Ærlig talt tror jeg at virtuelle assistenter sannsynligvis er en av de mest underutnyttede teambuildingsaspektene for eiendomsinvestorer. Det blir ikke snakket nok om. Akkurat nå har vi fem VA-er på laget vårt. Tre som fokuserer på drift, to som fokuserer på priser og vår programvarestabel. En av mine største beklagelser som eiendomsinvestor var ikke å ansette disse folkene tidligere for den kostnaden du må betale disse folkene i forhold til verdien de gir. Det er en veldig stor avkastning på investeringen der, og de lar deg definitivt skalere opp virksomheten din raskere med litt mindre hodepine.
Hvis du planlegger å bygge en portefølje av anstendig størrelse, hvis du vil ha mer enn én eiendom og du vet at du vil ha mer enn én eiendom, gjør det så mye enklere å ansette disse menneskene på den første eiendommen, for nå lærer dere sammen, dere er i stand til å legge det sterke grunnlaget slik at du har veldig stramme prosesser på én eiendom, så når du kommer til 5 eller 10, er det bare et spørsmål om å legge til flere enheter og ikke nødvendigvis prøve å skalere teamet ditt samtidig tid.

Ashley:
Det fine er også at selv om du har én eiendom, kan du finne virtuelle assistenter som jobber for kanskje 10 forskjellige investorer med bare noen få enheter, så du har lett råd til dem fordi du deler kostnadene i utgangspunktet fordi de er jobber for massevis av andre mennesker, der kanskje hvis du fant noen lokalt, vil de ha en deltidsjobb som er minst 20 timer eller noe sånt. Det tror jeg også er en stor fordel. Å gå på Fiverr eller Upwork er to gode steder å begynne å lete etter de virtuelle assistentene. Vel, før vi avslutter det, er det noe annet vi kan hjelpe deg med?

Sarah:
Nei, jeg setter så stor pris på dere. Jeg får tilbakemeldinger, men takk folkens. Jeg setter stor pris på at du har meg på.

Ashley:
Vi er så glade for at du kom hit, og takk igjen for at du kjøpte Real Estate Rookie-boken fordi den førte deg til oss.

Sarah:
Trodde aldri det skulle skje.

Ashley:
Det var flott å møte deg og for deg å dele reisen din, og hvor ville være det beste stedet for folk å følge deg og holde deg oppdatert på hva du har på gang med duplexen din?

Sarah:
Vel, jeg legger ikke ut mye, men jeg er på Instagram, @quesarara, Q-U-E-S-A-R-A-R-A.

Ashley:
Du må dele reisen din. Legg ut mer om det. Hei, og før vi avslutter, har du en idé om når du vil ta korttidsleien din live?

Sarah:
Innen slutten av mai. Det er en tung sesong.

Ashley:
Det er snart. Ok, fint. Vel, vi ønsker deg lykke til og tusen takk for at du tok deg tid til å chatte med oss. Selv om du er en nybegynner, har du gitt så mye verdi til denne episoden, og jeg tror mange mennesker vil ta bort noen lærdom, men også mye motivasjon og inspirasjon fra deg. Takk for at du kom. Vi setter pris på det. Takk folkens. Jeg er Ashley, @wealthfromrentals, og han er Tony @tonyjrobinson, og vi kommer tilbake med en ny episode. Vi sees snart.

Høyttaler 4:
(sang)