Er dette den STØRSTE flerfamiliemuligheten på 10 år?

Matt:
Dette er Bigger Pockets podcast-show nummer 711.

Andrew:
Jeg føler at vi kommer til å se muligheter vi ikke har sett på 10 år. Når jeg ser tilbake på 2012, 2013 og 2014, er det eneste jeg angrer på at jeg ikke kjøpte flere. Jeg hadde ikke evnen. Moren min skrev min første sjekk som syndikatør, og så tok det lang tid å få alle andre til å bli med. Så jeg ser på dette nå ettersom dette kommer, sannsynligvis fra midten av 2023 vil det være tid for å scoope opp avtaler som ellers var uoppnåelige de siste fem, seks, syv årene. Og for de som lytter som de siste tre årene har vært frustrerende fordi du ikke kan komme inn i markedet fordi det ikke er noen avtaler der ute, avtalene kommer. Og da også, ikke for å være sykelig, men du kommer til å ha mye mindre konkurranse.

Matt:
Velkommen alle til Bigger Pockets-podcasten. Mitt navn er Matt Faircloth og jeg er medvert for Bigger Pockets-podcasten. Og jeg vil ta inn en av mine besties, en av vennene mine, verten for Bigger Pockets-podcasten i dag. Egentlig ikke verten, men du og jeg stjal mikrofonen, gjorde vi ikke Andrew? Vi stjal mikrofonen, og vi kjører nå Bigger Pockets-podcasten. Hvem vet hva som kommer ut av munnen vår i dag, ikke sant?

Andrew:
Ja. David dro til Mexico og la linken sin live, og du og jeg kommer til å hoppe inn og se hva vi kan gjøre.

Matt:
Å, hva kan gå galt? Det er flott. Men rask Andrew, fortell meg hvordan du har det i dag.

Andrew:
Jeg er god. Jeg holder meg positiv og tester negativ.

Matt:
Kan jeg stjele det?

Andrew:
Ja, gi meg kreditt første gang og resten av tiden er det din.

Matt:
Ok kult. Hvis vi kommer til å stjele mikrofonen, lover du meg at du vil ha mange fantastiske Andrew Kushman-analogier og kule straight face-humorer og David Greene-analogier vi også kan bruke gjennom hele showet?

Andrew:
Ja, jeg skal gjøre mitt beste. Jeg er litt nervøs for å fylle på med Green, og jeg glemte å ta på meg tanken, så jeg kanaliserer ham så godt jeg kan.

Matt:
Ingen måte jeg fyller de skoene, men jeg holder gjerne mikrofonen hans for ham et øyeblikk her.

Andrew:
Høres ut som en god plan.

Matt:
Andrew, før vi setter i gang, er det en fantastisk ting som skjer i begynnelsen av hver Bigger Pockets-podcast. Du og jeg vet det fordi du sannsynligvis har hørt på 710 episoder av den, både du og jeg. Så la oss komme i gang med det raske tipset.

Andrew:
Raskt tips. Jeg kommer faktisk til å bli useriøs mot deg og gi deg to, ikke sant? Siden jeg ikke har på meg genseren, må jeg gjøre opp for det.

Matt:
Hei, det er mikrofonen vår i dag. Gi det.

Andrew:
Så først og fremst skal vi referere til en artikkel som Paul Moore skrev for Bigger Pockets på bloggen. Hvis du lytter og ikke har lest den artikkelen, gå tilbake til 15. november og les den. Det kommer til å gi mye mer bakgrunn om det vi snakker om og så mye annet viktig for dagens marked. For det andre kan noen av tingene vi skal snakke om høres litt dystre ut, men det er virkelig ikke tilfelle. Det er det fjerneste fra sannheten. Vi skal snakke om risiko og hvordan markedene endrer seg og går prisene våre ned? Det er alle ting som burde være spennende for deg hvis du kommer i gang i 2023 eller ønsker å skalere virksomheten din. Så nå er tiden inne for å være grådig når andre er redde. Så ikke la det vi snakker om skremme deg av. Bruk den til å bli begeistret for å dykke ned i alle ressursene som Bigger Pockets har, slik at du kan lære og skalere og utvide virksomheten din.

Matt:
Dobbel spissen. Der er det. Tusen takk Andrew. Jeg setter pris på den mannen. La oss komme inn i markedet mann. La oss snakke om dagens markedsstatus. Hva tror du, vil du dra?

Andrew:
Ja, la oss gjøre det. Det er mye å snakke om.

Matt:
Jeg er med og følger deg.

Andrew:
Greit, Matt, velkommen til 2023. Vi er i et marked i rask endring. Det er morsomt, Paul Moore la ut en flott artikkel tilbake i november som tok for seg noen ting vi ser nå. Hva er dine tanker om hva som skjer der ute?

Matt:
Jeg har ikke fått sjansen til å lese artikkelen ennå, og du og jeg er begge venner med Paul Moore, og jeg har hørt mye bra om artikkelen. Jeg har faktisk sett noen som refererer til det. Og ja, absolutt ting endrer seg det virker som daglig også. Så hva fikk du ut av artikkelen? Fortell meg om det.

Andrew:
Det er mye der inne. Vi kunne brukt en hel time på det, men jeg vil si at det viktigste hvis jeg skulle kondensere det til én setning er at rentene er høyere enn taksrentene. Og for de som lytter, er det greit, hva så? Det er et stort problem, og det er et stort problem. Vi har ikke sett det de siste 10 årene og kanskje til og med på flere tiår. Grunnen til at det er et problem er at det skaper negativ innflytelse. Så hva det betyr er at hvis du kjøper, la oss si en million dollar 10 enheter eiendom og det gir en netto driftsinntekt på $50,000 5 i året, det er en 5% takst, en 6% avkastning, og du går og låner penger på XNUMX % for å gjøre det, taper du penger ved å låne for å få den eiendelen.
Så la oss late som om du kjøpte alt kontant og du får 5 % avkastning, og la oss late som om du får 100 % finansiering i stedet til 6 %, for å gjøre det enkelt. Din årlige gjeldsbetjening er 60,000 50,000, men avkastningen din er 10,000 50,000. Du har et innebygd driftstap bare på gjelden din på $50,000 5 i året. Det er et problem. Hvis rentene er høyere enn cap rates, skruer det opp markedet. Og bare for lytterne som er som, whoa, hold on, sett ned Andrew. NOI cap rates, du kaster disse vilkårene rundt. Cap rate står for kapitaliseringsrente. Det er i utgangspunktet den ubelånte avkastningen på en eiendom. Så jeg nevnte å kjøpe alt kontant. En cap rate er at du kjøper en eiendom for en million dollar, den gir en netto driftsinntekt på $5 XNUMX. XNUMX XNUMX delt på en million er XNUMX %, taket er XNUMX %. Netto driftsinntekter er i grunnen akkurat hva det høres ut som. Det er din bruttoinntekt minus dine driftsutgifter. Og så er det det som blir til overs for å betale gjelden. Og så når den NOI er mindre enn gjelden, skaper det et stort problem.
Så hvordan løser dette seg? Det er en håndfull ting som kan løse det. Nummer én, renten må ned igjen. De toppet seg for et par måneder siden på fire og et kvarter og falt deretter 80 basispunkter. Hvem vet hvor de skal nå? Jeg la krystallkulen min i lommen og den gikk gjennom vask så den er permanent tåkete. Jeg skal ikke late som om jeg kan forutsi hvor rentene kommer til å gå. Så renten kan gå ned igjen. NOI kunne gå opp. Hvis du kan øke husleien og øke den NOI, så kan du til en viss grad overvinne det faktum at gjeldskostnaden er høyere, eller at prisene kan falle. Min personlige tanke, Matt, er at det kommer til å være en kombinasjon av alle disse tre tingene, men jeg vil gjerne kaste den til deg og se hvor du tror vi er på vei hit i 2023.

Matt:
Jeg har også lagt krystallkulen min i butikken, og jeg klarer ikke å få den ut. De vil ikke gi det tilbake til meg. Så hva fremtiden vil bringe, vet jeg ikke, men jeg skal fortelle deg hva investorer som deg og jeg kan kontrollere. Vi kan kontrollere en OI. Vi kan kontrollere å presse inntekter på eiendommer. Det er en faktor som er i vår favør. Ok, det jeg vet kommer til å skje, vet jeg ikke, men det jeg tror er nok noe annet. Så det jeg tror kommer til å skje er noe sånt som ... Prisene har økt drastisk, mye mer enn mange trodde. Kommer de til å gå opp med den akselerasjonshastigheten igjen? Jeg tror ikke det. Jeg tror vi kanskje er på vei mot toppen av taket. Jeg tror ikke de kommer til å komme ned igjen. Og så jeg tror at hvis prisene holder seg oppe som denne Andrew, vil det tvinge taksrentene til å øke litt.
Og så cap rates kommer til å komme opp, prisene kan krype litt ned, men det kommer fortsatt til å være i området fem, seks, syv, et sted der inne for å låne penger tror jeg i overskuelig fremtid. Jeg tror bare det er det det er. Så det er det jeg spår kommer til å skje. Og jeg tror at på begge sider, kjøpere og selgere og investorer, fordi du og jeg begge jobber mye med investorer, begrenset partnerinvestorer, må alle tre bli mer realistiske og alle må ta et dypt pust og slå seg ned og innse at dette ikke lenger er en selger setter et til salgs-skilt på forsiden av eiendommen deres og de får 10 bud.
Dette kommer sannsynligvis ikke til å være fremtiden for det vi går inn i. Jeg tror at selgere er nødt til å bli realistiske, kjøpere kommer til å få litt mer styrke i stemmen i hva de kan kommandere fra en selger, og for det tredje Andrew, jeg tror investorer kommer til å lære å bli mer tålmodige. Jeg kan fortelle deg at scenariet du ga om taksrenter og renter er gyldig. Men sannheten i saken er at folk sannsynligvis ikke kjøper en eiendom verken gratis eller 100% finansiert. Det de gjør er at de kjøper det med en slags egenkapitalsjekk som blir liggende der inne. Og hvis taksrentene er lavere enn rentene, som du sa, er det ingen penger igjen i eiendommen, og viktigst av alt, det er ingen penger igjen for å gå til aksjesiden, enten det er LP-investorer eller folk som skriver en sjekk av egen lomme å gå til eiendommen.
Så eiendommen kommer enten ikke til å ha mye kontantstrøm, og snakker som lave ensifrede avkastningsrater, enten for investorer eller for eieren direkte. Og det betyr at egenkapitalen må være litt mer tålmodig hvis du kjøper en eiendom med stor verdi som kommer til å tjene litt penger i begynnelsen og deretter tjene mer penger på lang sikt. Jeg tror verden med å produsere en seks til 7% garantert aka foretrukket avkastning for investorer rett under porten når du kjøper en eiendom kan forsvinne helt eller det kan endre seg drastisk. For hvis du skal kjøpe en eiendom i dag, vil den sannsynligvis ikke gi noen kontantstrøm i det hele tatt, men absolutt ikke nok til å betale en foretrukket avkastning på seks eller 7 %.

Andrew:
Ja, du har helt rett. Alle disse endringene og endringene påvirker ulike markedsaktører på ulike måter. Så som selgere som jeg snakket med, eller jeg mener, Matt, du og jeg er begge i forskjellige multi-familie masterminds, og vi enten kjenner eller har hørt historier om selgere som de har problemer med å betale boliglån fordi de hadde en justerbar rentelån som har gått fra tre og en halv til syv og en halv. Og ja, noen mennesker har caps på den, noe som betyr at den når et visst nivå og den går ikke opp lenger. Men mange andre gjør det ikke, og de har sett boliglånsbetalingene doble eller til og med to og en halv noen ganger tredobles i løpet av de siste seks månedene, og det skaper økonomisk stress for selgere. Også på baksiden, selgere som ikke har problemer med å betale boliglånet eller har fastrente gjeld, det bremser volumet fordi de bare lener seg tilbake, vel, jeg kommer ikke til å selge i dette markedet. Jeg ønsker å få prisen jeg fikk i januar 2022, og ingen tilbyr meg det, så jeg kommer ikke til å selge eiendommen min.
Det er litt som ungen på lekeplassen som er akkurat som, det er det, jeg tar lekene mine og drar. De er ute av spillet. De kommer til å sitte der og vente og de er ikke motiverte for å selge fordi driften fortsatt er veldig bra. Det er en annen type merkelig aspekt ved dette markedet er at nøden der ute er økonomisk, det er ikke drift. Nå kan noen utvalgte undersektorer i enkelte markeder oppleve driftsproblemer fremover, spesielt hvis vi kommer inn i en reell resesjon med reelle tap av arbeidsplasser. Men i begynnelsen av 2023 er nøden forårsaket av finansmarkedene, ikke operasjoner. Og som en investor som vurderer potensielle oppkjøp, er det en viktig ting å se nærmere på.
Hvorfor er eiendommen nødlidende? Er det fordi markedet her er forferdelig eller er det fordi eieren har gjort en feil, satt feil type gjeld der og nå må de komme seg ut av dette og det er en mulighet for deg som ny investor å komme i gang ved å plukke opp en morder eiendom på et morder sted som ellers ikke ville ha handlet hvis gjeldsmarkedene ikke hadde endret seg? Så hvis du ikke kan si det, gjør disse tingene meg begeistret fordi jeg føler at vi kommer til å se muligheter vi ikke har sett på 10 år. Når jeg ser tilbake på 2012, 2013 og 2014, er det eneste jeg angrer på at jeg ikke kjøpte flere. Jeg hadde ikke evnen. Moren min skrev min første sjekk som syndikatør, og så tok det lang tid å få alle andre til å bli med. Så jeg ser på dette nå ettersom dette kommer, sannsynligvis fra midten av 2023 vil det være tid for å scoope opp avtaler som ellers var uoppnåelige de siste fem, seks, syv årene.
Og for de som lytter som de siste tre årene har vært frustrerende fordi du ikke kan komme inn i markedet fordi det ikke er noen avtaler der ute, avtalene kommer. Og da også, ikke for å være sykelig, men du kommer til å ha mye mindre konkurranse. Jeg vet allerede om sponsorer som stenger butikken fordi avtalene deres har implodert og egenkapitalen er borte og de er ute av virksomheten. Det fine med å starte nå er at du ikke har den bagasjen. Du kan komme inn på en frisk bunn, lavt punkt i syklusen, dra nytte av disse mulighetene, ikke ha 27 personer som byr mot deg og bygge grunnlaget for en flott virksomhet. Rikdom skapes i nedgangstider. Om fem til syv år fra nå, vil nok alle som samler eiendommer de neste to eller tre årene sitte pene.

Matt:
Elsker det. Det er en fin tid å komme i gang. Det er en flott tid å være en ny investor i dette markedet, og det er en flott tid å bli etablert også hvis du tok de riktige avgjørelsene på dette stedet.

Andrew:
Så jeg gleder meg, Matt, jeg er nysgjerrig på hva du ser i år. For meg tror jeg at Feds kommer til å ta en pause, ikke sant? Og jeg tror bare å gjøre det vil åpne opp markedet litt, for akkurat nå når Feds hevinger 75 basispunkter annenhver måned, er det ingen som vet hvordan de skal underwrite. Hva blir utgangslokket mitt? Hva blir renten min? Så i det minste når det stopper, kan alle liksom trekke pusten og si, ok, hva er reglene nå? Hvordan garanterer jeg? Jeg tror det kommer til å løsne opp i markedet. To har vi allerede snakket om. Det kommer til å være motiverte selgere, folk som ikke kan betale boliglånet, dessverre. Så det kommer til å bringe noen avtaler på bordet. Og forresten, disse avtalene kommer ikke til å gå til høystbydende, de kommer til å gå til kjøperen eller investoren som kan tilby mest garanti for klær.
Så igjen, det er noe annet vi ser etter er å ikke betale den høyeste prisen, men å være den mest kunnskapsrike kjøperen, som kommer til å få avtaler fremover. Og det er en annen ting som har vært veldig tøff i det siste. Så vi snakket om at konkurransen kommer til å avta, det kommer til å bli mer motiverte selgere fordi folk ikke kan betale. Det ser vi dessverre allerede. Og da antar jeg at vi sannsynligvis vil se prisnedgang alt fra 15 til 30 % fra toppen, og jeg vil kalle toppen kanskje januar 2022.
Så jeg skal gi deg et perfekt eksempel. Vi la inn et tilbud på en eiendom denne uken om at da vi først begynte å snakke med selgeren i begynnelsen av 2022, ønsket de 220 en enhet og i begynnelsen av 2023 snakker vi nå 165 en enhet. Eiendommen går fortsatt veldig bra, og den er i et flott marked. Prisforventningene har imidlertid sunket, og kan de falle litt mer? Ja det kunne de. Kan noen av oss time bunnen perfekt? Nei, det kan vi ikke. Så nøkkelen er å kjøpe eiendommer som har gode beliggenheter og god kontantstrøm, slik at vi om fem til syv år ser ut som stinkende genier. Så det er litt av min tanke og planen min for 2023. Matt, du er uenig eller hva vil du legge til det?

Matt:
Vel, jeg er ikke sikker på om jeg vil se ut som et stinkende geni. Jeg mener, det er bare ikke-

Andrew:
Kanskje et vanlig geni.

Matt:
Ja, bare en vanlig. Kan jeg være et godt luktende geni? Du kan være det stinkende geni. Er det greit? Din [uhørbare 00:16:02].

Andrew:
Greit, greit.

Matt:
Ja. Ok bra. Så jeg er enig. Jeg vet ikke om jeg er enig med 30%, og det er bare fordi jeg tror at mange eiendommer der ute som er arvegods som har vært der for alltid, mange multifamilier har vært holdt i generasjoner av mennesker. Så jeg tror at de som kjøpte eiendommer i løpet av de siste tre til fem årene vil være i en posisjon til å måtte selge på grunn av gjeld som er oppgradert eller gjeld som har gått opp eller fordi de bare ikke kan refinansiere lenger eller hva det måtte være. være. Men jeg tror ikke at det kommer til å bli blod i gatene slik det var i 2007, 2008. Jeg korrelerer ikke de to tingene. Jeg tror det du kommer til å ha er at selgere må bli mer realistiske med tallene sine.
Og jeg tror at i lengste tid, Andrew, har det vært denne selgerens marked. Det er det. Og når du skal kjøpe en flerfamiliebolig, er det som om du skal på skoleball. Du må få på deg den beste dressen din, du må gjøre håret og alt mulig. Du må vifte med hendene i været for å få oppmerksomhet og alt sånt, og det er du og 17 av dine beste venner som byr på en flerfamilieeiendom. Noen kjøpere kan bli litt skumle og gå unna, men jeg tror at kjøpersamtalen mellom kjøper og selger kommer til å bli mer gi og ta. Vi ser på en eiendom akkurat nå. Tro det eller ei, vi er faktisk ute etter å kjøpe en flerfamilieeiendom akkurat nå, Andrew. Vi ser på en avtale, og for første gang jeg har sett den de siste fem årene uansett, er det ikke noe konsept som heter penger hard dag én. Jeg skal forklare hva det er.

Andrew:
Å, vakre ting som forsvinner.

Matt:
Det er, det forsvinner og det burde aldri vært noe. Igjen, du hadde sagt før, du får to ting i eiendom når du gir et tilbud, du får pris eller du får vilkår. Penger hard dag én er et begrep som blir forhandlet i kjøp av eiendom. Hva det betyr er at hvis jeg kjøper en eiendom og det er en flerfamilieeiendom på 10 millioner dollar eller noe sånt, kan jeg legge meg ned og si at 50K er mitt seriøse pengeinnskudd og de kommer til å få et boliglån utover det eller hva som helst. Så jeg må ta med mer for å avslutte, men det seriøse pengeinnskuddet er noe som følger med en kontrakt som viser at jeg mener det seriøst og her er pengene mine, og hvis jeg gjør noe galt som er utenfor denne kontrakten, vil selgeren kan ha rett til å kreve disse pengene under visse vilkår. Sannsynligvis gjennom en rettssak, men de kan ha rett til å kreve de pengene.
Og dette skjer i små eiendomstransaksjoner og ved å kjøpe en tre soverom, to bad, kan du skrive en sjekk på $5,000 som ditt seriøse pengeinnskudd eller noe sånt. Større flerfamilieeiendommer har større antall som går for et seriøst pengeinnskudd. Det som betyr hard dag én betyr at en viss prosent av pengene, og noen ganger i mer aggressive markeder alt sammen, ikke kan refunderes den dagen du signerer kontrakten. Her er problemet med det, Andrew. Du vet ikke hva du gir deg til. Og det er derfor det er et konsept som heter due diligence. Som Andrew har en bygård på 10 enheter eller en 30 enheter eller en 300 enheter for salg, må kjøperen ha tid til å sette seg inn i denne tingen for å være sikker på at det jeg kjøper er det denne selgeren fortalte meg at det var, Det betyr at selgeren sier, ja, takene mine er i god stand, alle kloakkledningene mine er i god stand, alle leietakerne betaler husleien og det er bare så mye ledig plass eller hva det er.
Alle faktorene som selgeren oppgir, bør kjøperen ha en periode til å gå og validere disse tingene. Det kalles due diligence og kjøper bør ha rett til å bekrefte. Hva penger hard dag én betyr er at, si at det er et depositum på $50,000 10, XNUMX XNUMX av det eller mer er, åh, du fant ut at kloakkledningene mine ble knust eller at taket mitt lekket eller at mine ledige stillinger var høyere enn jeg sa det var. Så beklager, jeg får beholde de pengene hardt. Og det var der i mer aggressive selgermarkeder for å holde selgeren og kjøperen til å avslutte og få transaksjonen til å skje. Men ettersom vi normaliserer spillefeltet, var det aldri en rettferdig ting til å begynne med. Er du enig Andrew? Det skulle aldri ha vært i kontrakten til å begynne med, men det har vært måten kampen ble spilt på, så vi måtte gjøre det motvillig. Men nå tror jeg det kommer til å forsvinne personlig.

Andrew:
Det begynner å, og for alle som lytter, glede seg over at risikoen for harde penger forhåpentligvis ikke bør være noe du trenger å bekymre deg for lenger. Og jeg elsker alt du sa, Matt. Og noe annet jeg vil legge til for de som begynner å vurdere eiendommer, og dette er igjen, ikke noe vi har trengt å bekymre oss så mye for de siste 10 årene, men se på gjeldsbetjeningsdekningen din. Og Matt, jeg kommer til å presse deg litt tilbake fordi jeg tror dette, med mindre prisene endres dramatisk, tror jeg at dette er en av tingene som sannsynligvis vil føre til en midlertidig nedgang i prisene, er at når kostnadene for gjelden går fra la oss si tre og en halv til seks eller seks og en halv prosent, inntekten som kommer fra den eiendommen er ikke lenger der for å betale boliglånet.
Og så utlåneren kommer til å si, vel ved 3 %, til tre og en halv prosent, kunne jeg gitt deg et lån på en million dollar, men med seks og en halv prosent kan jeg bare gi deg 550,000 550. Beklager. Det er hva det er. Og så, som kjøper, går du til selgeren og sier, se, lånegiverne mine vil bare gi meg 700. Jeg skal bare tilby deg XNUMX i stedet for en million. Så jeg tror det kommer til å være en del av det som vil føre til en viss nedgang i utvalgte eiendommer i markedene. Igjen, folk som har hatt generasjonseiendommer med lav innflytelse, de kommer ikke til å akseptere det. De kommer bare til å holde på. Men det kommer til å være noen motiverte mennesker som må selge.
Og når vi snakker om generasjonseiendommer, Matt, jeg vil at alle skal lytte, husk at dette er et langt spill. Det har vært en veldig, veldig populær forretningsmodell, spesielt med syndikatorer de siste fem årene for å kjøpe det hele to til tre år, gjøre en rask reparasjon, snu den ut og selge den i løpet av kort tid, to til tre år. Den forretningsmodellen er ikke død, men jeg vil si at den går i dvalemodus på kort sikt. Det kommer ikke til å være på langt nær så enkelt som det var i et raskt stigende marked. Når vi ser på eiendommer nå, ser vi på fem, syv, 10 års holdetider. Og jeg vil legge på toppen av det, hvis du kjøper for din egen portefølje og du kommer til å holde i 15 eller 20 år, hva som skjer i dag, du kommer ikke engang til å huske det når du blir 15 til 20 år nedover veien.
Den eiendommen kommer til å være verdt mye mer enn den er i dag, og du kommer til å være glad for at du kjøpte den, spesielt hvis du kjøper den riktige eiendommen på rett plassering, god demografi, noen av tingene vi har snakket om i tidligere episoder. Og så Matt, bare for å presisere, du snakker om harde penger. Du sikter til ikke-refunderbare innskudd, ikke sant? Så i det øyeblikket du setter det i deponering, selv om du finner ut at selgeren lyver for deg, taket er dårlig og halve plassen er ledig, får de beholde depositumet ditt.

Matt:
De kan prøve, ja. Og husk, det er en rettssak. Sjekken blir faktisk ikke skrevet til dem. Det går til en tredjeparts deponering, og det deponeringsselskapet kan ikke frigi det uten tillatelser fra begge parter, og hvis begge parter ikke får tillatelse, må det gå gjennom rettssak. Så det er ikke så enkelt som det høres ut, men ja, i kontrakten vil det stå at de pengene blir selgers eiendom dersom kjøperen av en eller annen grunn bestemmer seg for at de ikke vil gjøre handelen. Men bare jeg tror at ting svinger tilbake mot midten og jeg tror at det er det jeg tror pendelen kommer til å svinge mot. Og du har rett om eiendommer som er gjeldsavkastningsbegrenset der du pleide å kunne låne 80 % lån til verdi for en flerfamilie. Du gjorde, selv 75, 80% lån til verdi hvis du ville.
Nå er det beste du kommer til å få fordi prisene er høyere, 55, 60, 65% lån til verdi. Det betyr at du må skaffe mer egenkapital for å gå inn i avtalen din, og det betyr at du kan låne mindre, noe som kanskje er en litt konservativ måte å se det på, men hvis aksjeinvestorene dine ser etter en rente på seks eller 7 %. avkastning på en avtale som selger til en kapitaliseringsrate på 4.5 %, gjett hva? Du kan ikke gi dem den avkastningen. Det er bare at pengene, bare tallene ikke er der for å betale en avkastning på eiendommer. Vi har sett på avtaler som gir en til 2 % kontantavkastning for oss og meg og investorene må dele det, ikke sant? Vi må skjære det opp derfra. Det er bare ikke nok avkastning til å betale investorene en rimelig avkastning. Så jeg tror at, som jeg sa før, at alle må bli mer fornuftige, kjøpere, selgere og investorene våre.

Andrew:
Greit. Så Matt, du nevnte at du er ute og gir tilbud, du er midt i blinken, du er ikke på sidelinjen. Hva gjør du som resten av oss og som alle som lytter kan duplisere eller lære av eller gjøre for å forberede seg til enten å starte fra bunnen av eller begynne å skalere i 2023?

Matt:
Vel, det verste noen kan gjøre akkurat nå, Andrew, er å sitte på hendene og vente på at ting skal endre seg, ikke sant?

Andrew:
Ja, enig.

Matt:
Jeg har små barn som deg, og jeg leste dem Oh, the Places You'll Go! noen ganger. Og den boken snakker om et sted som heter ventestedet hvor du venter på en telefon for å ringe, venter på et tog som skal komme, venter på dette, venter på det. Livet fortsetter å gå forbi deg hvis du venter. De som ønsker å få ting til å skje, kommer til å komme i forkant og komme seg ut og opprettholde relasjoner med meglere. Ikke bare vent til prisene synker før du begynner å ringe meglere. Det du kan gjøre nå er å starte, bygge eller til og med bare opprettholde meglerforhold. Ring meglere. Hei, jeg heter Joe, jeg heter Jane, jeg ønsker å kjøpe og venter på den rette avtalen, og dette er det jeg ser etter. Uansett hva det er.
Åpenbart ikke fortell meg at du venter på at markedet skal krasje før du kjøper en avtale. De vil ikke høre det. Men du kan bruke tiden nå til å bygge og utdype relasjoner med meglere og også med investorer. Hold kontakten med investorene dine. Investorene dine kommer til å glemme deg hvis du ikke kommuniserer med dem regelmessig. Selv om du ikke har en avtale, er det greit. Ring dem, sjekk inn, ring dem og ønsk dem en god ferie. Send dem et feriekort, send dem et nyhetsbrev som vi gjør. Hold regelmessig kommunikasjon med folk slik at de vet at du er der og at når en god avtale kommer opp fra den megleren som du har opprettholdt eller bygget et forhold til, har du en investorpool som er der å hoppe inn i. siste ting du ønsker å gjøre er å måtte gjenoppbygge virksomheten din.
Når det store tilbudet som Andrew og jeg snakker om dukker opp om tre eller fire måneder, trenger du ikke å bygge om eller starte flymotoren på nytt for å få den fra bakken igjen. Du ønsker å være brølende og klar til å gå med investorer som har gjeld som du har opprettholdt forhold til og posisjon og med meglere som er villige til å gi deg den første titten på de gode tilbudene når de dukker opp.

Andrew:
Ja. Og jeg mener, det er en helt annen episode som vi kan bruke på å dykke ned i det. Og for alle som lytter, vil jeg gjenta det Matt sa om å ikke sitte og vente. Å vente og sitte på gjerdet gjør ikke annet enn å skade skrittet. Jeg mener, nå er tiden inne for å strømlinjeforme systemene dine, bygge teamet ditt, legge til investorer, og det er det vi gjør i vår virksomhet. Det går sakte akkurat nå. Så vi går gjennom, vi rydder opp i enkle ting som å rydde opp i filsystemene våre, slik at teamet vårt bruker mindre tid på å gå, vent, vent, hvor ble det av dokumentet? Vi gjør oss klare til å ansette en annen person, legg til i teamet. Som vent, du ansetter i en nedgangsperiode? Ja, nå er tiden inne for å finne de beste folkene og få dem trent, så når avtalene kommer, er du klar til å hoppe på dem som Matt sa. Og vi er fortsatt der ute og ser på mange avtaler og vi snakker med nye långivere, vi ser på nye markeder og vi vurderer nye... Vel, ikke nye, men kreative eller andre måter å kjøpe eiendom på, ikke sant ?
BRRRR kommer tilbake. Da jeg startet dette i 2012 eller 2011, kjøpte vi eiendommer i kontanter, vi fikk dem til å fungere bra, og så refinansierte vi det og ga investorene 100 % av pengene tilbake. De siste fem årene har vi vært heldige å gi investorene 25 % av pengene tilbake ved refinansiering fordi vi måtte betale så mye i begynnelsen. I dette markedet er en måte å eliminere renterisiko på å finne en 10-enhet for 500,000 700,000, skaffe XNUMX XNUMX, kjøpe alt kontanter, fikse det, og så om to eller tre år når gjeldsmarkedene forhåpentligvis er forbedret, refinansiere det, gi investorene alle pengene tilbake, og nå har du en eiendel som du bare kan sitte der i kontantstrøm uten i utgangspunktet risiko. Den slags muligheter kommer tilbake.
Vi ser også på selgerfinansiering. Det kommer tilbake. Forutsetninger kommer tilbake, lengre sikt holder. Det er ikke noe slikt som et dårlig marked, bare dårlige strategier. Så tenk utover de raske tre årene jeg skal kjøpe denne, fikse den og selge den. Se på alternative måter å kjøpe på, alternative måter å finansiere på og lengre holdetider, og det kan gi gode tilbud. Og det er på en måte hurtigversjonen av det vi gjør i 2023.

Matt:
Jeg elsker det. Vi ansetter også, og vi legger forsiktig inn bud på avtaler som gir mening for oss. Og jeg må liksom rett ansikt tilby noen 80 % av det de spør om, og det er hva det er. Og jeg opplever at eiendommer fortsatt er i markedet. Det var en som fyren spurte 125,000 115 per enhet på, og han lo av oss da vi tilbød dem 115, og så kom de tilbake til oss og sa: "Hei, er det 105-tallet fortsatt bra?" Og vi så på det og gjett hva? Prisene har gått litt opp siden den gang. Så vi snakker nå med en leder på XNUMX. Og så det er fortsatt avtaler som skal gjøres, det er fortsatt samtaler å føre i det. Og en ting til som vi gjør på toppen av alt Andrew sa, vi gjør mye av det også, og jeg elsker at BRRRR er tilbake ting. Det er kult.
Den ene tingen vi gjør også, og jeg vet at vi snakker flerfamilie i dag Andrew, men gjett hva? Det er faktisk andre eiendommer du kan kjøpe. De er, tro det eller ei, Andrew, ikke flerfamiliehus.

Andrew:
Det er blasfemi.

Matt:
Det finnes andre typer fast eiendom. Så vi ser på diversifisering for oss og våre investorer i andre aktivaklasser som Flex Industrial. Tro det eller ei, vi ser på hoteller. Og ikke som elegante, boujee, boutiquehoteller. Jeg snakker om en Marriott-gårdsplass som jeg står i akkurat nå. Den slags ting. Vi ser på det. Vi ser på uforankret detaljhandel. Ikke det at vi ønsker å lede flerfamilie. Multi-family er der mitt hjerte og sjel er, men jeg ønsker også å kunne tilby ting til våre investorer som gir økonomisk mening. Og mens jeg venter litt på at flerfamilier skal begynne å gi mer skattemessig mening, kommer vi til å fortsette å gi bud, men vi skal også se på andre aktivaklasser for å diversifisere litt slik at investorene våre kan diversifisere slik at vi også kan diversifisere.

Andrew:
Ja, det gir mye mening, og jeg ser at mange operatører gjør det. Og spesielt hvis du kan slå ting sammen. Mange ganger selvlagring rett ved siden av en flerfamilie, er det mye krysspollinering der som kan fungere veldig bra. Og vi har faktisk skaffet oss leilighetskomplekser som hadde noe selvlagring på stedet, og det er en helt annen inntektsstrøm. Og så hvis du har den selvlagringsevnen eller verktøyet i verktøybeltet ditt, er det måter å bringe disse to tingene sammen og som du sa Matt, diversifiser litt.

Matt:
Absolutt. Absolutt. Og ikke at flerfamilien ikke er kjernen i det, men det trenger ikke være slutten, det trenger ikke være alt.

Andrew:
Greit Matt, det var en morsom markedsdiskusjon. Jeg elsker alltid å dykke ned i det, spesielt med deg. Så jeg vil kaste ut et par av målene mine for 2023, og så vil jeg gjerne høre hva dine er, og så kan vi kanskje se om vi kan hjelpe noen lyttere og snakke om noen av deres. Så jeg vet at det jeg ønsker å gjøre i 2023 er forhåpentligvis fire til åtte betydelige oppkjøp. Det er markedsavhengig, de må være gode tilbud. Men forutsatt at markedet endrer seg slik vi snakket om, ser vi etter forhåpentligvis fire til åtte.
Vi ønsker også å legge til et teammedlem eller to, for hvis vi legger til så mange avtaler, vil vi trenge mer båndbredde for å gjøre en god jobb med å administrere dem. Og så er vi ute etter å faktisk utvide markedene. Akkurat nå er vi i Georgia i Nord-Florida, og når folk spør meg hvor investerer du? Jeg sier Georgia, Nord-Florida i Carolinas, men vi eier for øyeblikket ingenting i Carolinas. Vi har solgt alt vi hadde i Texas for et par år siden. Vi kommer til å refokusere den energien på Carolinas og prøve å ekspandere inn i markeder og sette noen av prinsippene som vi snakket om i spill og utføre på disse. Så nysgjerrig, Matt, er du lik eller hva holder du på med?

Matt:
Ja. Vel, akkurat som du sa, vi ansetter. Vi kommer til å ansette to nøkkelpersoner i år. Vi kommer til å ansette en markedsdirektør hvis jobb er å gi oss øyne og få oss oppmerksomhet og gjøre superkreative ting og sånt på nettsamfunn og slike ting. Vi er også heldige nok til å eie noen få flerfamilieeiendommer i North Carolina, så vi ønsker å utvide der som du også gjør. Så kom igjen og vær min nabo, det er flott. Vannet er greit, kom inn. Vi ønsker også å ansette en kapitalforvalter i North Carolina som kan være regionalt fokusert i staten som kan gå til eiendommene vi har på jevnlig basis og sørge for at forretningsplanene opprettholdes i det. Det er flott å ha oppkjøps- og kapitalmål og markedsføringsmål, men fremfor alt ønsker vi å ta det vi presterer og holde det presterende og stramme inn.
Og etter hvert som markedet endrer seg og slike ting, blir det viktigere å sørge for at båtene du har flyter skikkelig. Og så installerer vi KPI-programmer og ytelsesmålinger og slike ting i det vi allerede eier, som allerede er tusenvis av multifamilieenheter. Men vi skal holde det i gang, og det er viktig om du eier tusenvis av flerfamilieenheter eller du eier én eiendom, det er veldig viktig å holde det du har i gang. Altfor mange ganger fokuserer folk på oppkjøpsmål, og du og jeg har nettopp snakket om det også, så vi er bare i samme båt. Men du bør også snakke om å sette mål om ytelsen til det du nå har. Og derfor kommer vi til å sette ytelsesberegninger og mål for vår nåværende portefølje bare for å holde den i gang, for det er egentlig det som betyr mest er hva du allerede eier, ikke hva du skal kjøpe, men det du allerede eier.

Andrew:
Vet du hva? Mann, det er mitt mantra. Jeg glemte faktisk å nevne det. Så det er det vi gjør mens ting går sakte. Vi blir stadig flinkere til å implementere EOS, vi blir bedre kapitalforvaltere, vi setter disse systemene på plass, vi gir ytterligere opplæring for alle involverte, og som du sa, sørger vi for at båtene du allerede har er i virkelig , virkelig god form.

Matt:
EOS, trekkraft, hurtigplugg. Du og jeg er begge fans av den boken, og den er også viktig for små og store bedrifter. Og vi skal slenge ut en ting til om mål opp forresten Andrew. Hvis noen tilfeldigvis hører på denne episoden og det ikke er januar, og det er sånn at det ikke er nyttår, så jeg trenger ikke å sette meg mål, gjett hva? Det er faktisk ingen regel. Det er ingen lov som sier at du kun kan sette deg mål 1. januar. Du har faktisk lov til å sette deg et mål når som helst. Du kan sette et mål 31. desember, 1. desember eller på bursdagen din, uansett hva det er. Når som helst er et godt tidspunkt å sette seg et mål eller sette et hinder for deg selv. Gå og hent Brandon Turners 90-dagers intensjonsdagbok og bruk slike verktøy for å hjelpe deg med å nå det målet over et 90-dagers program når du bestemmer deg for å plante flagget og lage det. Du trenger ikke si, å, jeg kan ikke sette et mål i dag fordi det ikke er nyttår ennå. Du trenger ikke å gjøre det.

Andrew:
Jeg trodde når du traff 2. februar og det var Groundhog Day, var du dømt til å bare gjenta det året resten av året, og da kunne du ikke sette deg noen nye mål.

Matt:
Ikke sant. Hvis du ikke har tatt [inaudible 00:36:06] på målene dine innen 2. februar innen Groundhog's Day, så må du være som Bill Murray og leve den dagen om og om igjen. Det er regelen, ikke sant? Så Andrew, hør, snakk om mine og dine mål, vi må hjelpe folk å oppnå det de ønsker å manifestere for sine mål også. Så mange mennesker har pumpet inn tonnevis av spørsmål om multifamilie på det fantastiske Bigger Pockets-forumet. Rask plugg forresten, raskt tips, legg spørsmål i Bigger Pockets-forumet fordi du aldri vet hvor disse spørsmålene kommer til å gå, inkludert her på Bigger Pockets-podcasten. Så det er fantastiske spørsmål her på Bigger Pockets-forumene som jeg gjerne vil ta et minutt og gå gjennom med deg. Er du nede? Er du klar?

Andrew:
Å, jeg elsker å svare på spørsmål. La oss gjøre det.

Matt:
Greit, la oss gå rundt noen av disse. Klar? La oss gå.

Andrew:
Jeg skal ta et par spørsmål, og hvis du ikke har gått inn der og lagt ut spørsmål selv, vennligst gå og gjør det. La oss se, vi skal begynne med denne her. Spørsmålet er, hvordan kan jeg trygt vurdere eiendomsklassen fra utlandet, og hvordan tilpasser jeg forretningsstrategien min til eiendomsklassen? Rask definisjon, når noen snakker om eiendomsklasse, refererer de ofte til A, B, C og D. A er på en måte de fine nye, skinnende tingene. B er på en måte mer arbeiderklassens folk som enten kan leie eller kjøpe, men som velger å leie. C har en tendens til å være en som kan være en leietaker for livet. De har ikke råd til annet enn å leie. De er ansatt, de har gode jobber, men de er på en måte i den arbeidsstyrken boliger. Og så blir D ofte på en måte omtalt som om du skal hente husleie personlig, det kan være lurt å pakke varme for å gjøre det. Så det pleier å være en slags høyere kriminalitet, mye grovere, mye eldre eiendommer.
Så det er det de spør om når de snakker om time. Hvordan vurderer du det fra utlandet, og hvordan tilpasser du forretningsstrategien din til den? Vel, det første er å lese David Greenes langdistanse eiendomsinvestering. Det er rettet mot enkeltfamilieinvesteringsbedrifter. Imidlertid gjelder de samme prinsippene for flerfamilier når det gjelder hvordan man driver en langdistanseeiendomsvirksomhet. Bygge team, velge markeder, gjøre due diligence, alt den slags ting. Nå, når jeg ser på et nytt marked eller til og med et undermarked som jeg ikke har eid i, er det en lang sjekkliste over ting jeg går gjennom for å gjøre akkurat dette, for å finne ut, vel, hvilken klasse eiendom er det og hva er klasse i nabolaget?
Så en av de viktigste tingene jeg sjekker er medianinntekten, ikke sant? Høyere medianinntekt kommer til å egne seg til flere A- og B-klasseeiendommer. Lavere medianinntekt kommer til å være mer C eller muligens D. Og du kan spørre, vel Andrew, hva er grensen? Det kommer til å variere avhengig av hvilken stat du er i. Noen deler av California er 120,000 2000 dollar i året fattigdomsnivå. I Georgia er det et nabolag i A-klassen. Så du må se på alle områdene rundt eiendommen din, få en følelse av hva spekteret er, og hvis du er på den høye enden av spekteret, er du sannsynligvis A, B. Hvis du er på den lave enden av spekteret. slutten av spekteret, er du sannsynligvis C og D. Se også på byggeår. Hvis det er bygget i 1980 eller nyere, er det sannsynligvis B eller A. Hvis det er bygget 2000 til 1960, er det sannsynligvis en solid B. Hvis det er 1980 til XNUMX, ser du sannsynligvis på en C-klasse eiendom, og hvis den er eldre enn det, det kan være C eller D avhengig av nabolaget.
Se på relative leienivåer. Vi snakket om tidligere, hvis du ser på en forstad til Atlanta, for eksempel, og medianinntekten varierer fra 40,000 75,000 til 800 1600, kommer du til å se et lignende mønster med husleie. Hvis du ser på alle leilighetene i det markedet, vil du se, vel, noen to soverom leier for 1800 og andre to soverom leier for 800 eller 1975. Vel, oddsen er de som er nederst i det spekteret som leier for XNUMX,- det er sannsynligvis din klasse C-eiendom. Og så hvis du ser på eiendommen, åh, den er bygget i XNUMX, å, ok, det er et annet datapunkt, sannsynligvis en C-klasse-eiendom. Så skal du se på fasilitetene. Hvis den ikke har et basseng, hvis den ikke har en lekeplass, hvis den ikke har en hundepark, er det sannsynligvis C eller B fordi de fleste eiendommer i A-klassen kommer til å ha treningssenter og grillstasjoner og bassenger og kommer til å være svært amenitized. Så jo flere bekvemmeligheter, jo mer sannsynlig er det klasse A. Jo færre bekvemmeligheter, kommer du nedover spekteret, B, C, muligens D.
Jeg ville også vurdert naboene. Så hvis du ser på eiendommen din og deretter hopper inn i Google Street View og du tar den gule mannen og kjører rundt og du ser helt ny detaljhandel eller en fin ny Sprouts eller Whole Foods eller Kroger, er du sannsynligvis i en B eller en Et nabolag. Hvis du ser gamle slags nedslitte kjøpesentre med en sigarbutikk og en tatoveringssalong og øyenbrynstråd og alt dette morsomme, er det sannsynligvis klasse C. Så igjen, det er et annet datapunkt. Når du prøver å finne ut er dette klasse A? Er dette klasse B? Er dette klasse C? En av de frustrerende tingene med det, spesielt som en ny investor, er at du ikke kan gå til side 365 i en bok og finne ut, åh, her er hva det er. Det er et spekter. Det er litt vagt. Og så det jeg prøver å gjøre er å gi deg datapunktene som vi bruker for å finne ut av det.
Og så til slutt snakk med andre eiendomsforvaltere og långivere og andre personer som kjenner det markedet, og de kan gi deg en enorm mengde innsikt. Det beste er selvfølgelig å hoppe på et fly eller sette seg i bilen og kjøre til det markedet selv. Det er utrolig hva du kan få med internett på lang avstand i disse dager. Det er så annerledes enn det var for 10 år siden, men ingenting slår å være der personlig. Så hvis du skal investere i et marked, sørg for at du i det minste kommer deg ut der én gang, slik at du har en virkelig god følelse av det. Så det er på en måte den korte versjonen av hva jeg ville gjort. Matt, har du noe mer du vil legge til?

Matt:
Andrew, hver gang du svarer på et spørsmål før meg, finner jeg meg selv å si at jeg er enig med Andrew fordi alt du sa var så grundig, ikke sant? Jeg er virkelig enig. Jeg mener, ærlig talt. Og jeg elsker slutten, jeg tenker, har jeg en sigarbutikk eller en tatoveringssalong i nærheten av noen av eiendommene mine? Det kan jeg, men det jeg vil si på toppen av alt dette er at du som lytter må bestemme hvilken angrepsvinkel du vil sette deg inn i. Det er mer penger å tjene noen sinne, men du kommer til å ha tykk hud for å gjøre det er å kjøpe underpresterende eiendom, virkelig, virkelig dårlig drevet D-klasse eiendom der Andrew sa at du kanskje måtte bruke en sidearm for å gå og hente husleie og snu det inn i en C- eller B-klasse-eiendom. Ikke alle har skinn for det. Ikke alle ønsker å ta risikoen, enorme, enorme 10 pund risiko som det ville ta å ta ned en eiendom som dette.
Så hvis du ikke har kotelettene og forretningsplanen og teamet til å gjøre en D til en B eller en D til en C-konvertering, så er ikke det den rette forretningsplanen for deg. Alt Andrew sa er riktig når det gjelder å identifisere eiendomsklasser og bestemme nabolag, men du som investor må da finne ut hvilken forretningsplan som fungerer for deg. Vil du sette den og glemme den? Kanskje gjøre mye mindre kontantstrøm, men det kan være klasse A eller klasse B for deg. Kanskje det er små små justeringer i forretningsplanen du kan gjøre gjennom årene for å få eiendommen til å tjene mer og mer penger og holde den i en veldig lang periode. Så kanskje eiendommer i høyere klasse passer for deg. Det har egentlig bare å gjøre med hvilke risikofaktorer du er villig til å ta på deg og laget du kan bringe til bordet.

Andrew:
Philip Hernandez, velkommen til Bigger Pockets-podcasten. Hvordan har du det, sir?

Phillip:
Jeg gjør det bra. Jeg er superglad for å være her. Ja, tusen takk, Andrew.

Andrew:
Du er en del av den første gruppen av Bigger Pockets mentee-programmet.

Phillip:
Ja, sir.

Andrew:
Og du er her med noen spørsmål som vi forhåpentligvis kan hjelpe med i dag. Er det riktig?

Phillip:
Ja, det er rett. Ja, nei, kjempeglad og tusen takk for at dere tok dere tid. Så ettersom jeg har nådd ut til meglere og utviklet relasjoner med forskjellige meglere i markeder som jeg har en god følelse av hvordan ting skal se ut, har jeg hatt et par ganger de samme meglerne sendt meg avtaler i mindre byer i MSA, som for eksempel tertiær. markeder med mindre enn 50,000 XNUMX mennesker. Og jeg har ingen tilstedeværelse der. Jeg har ingen forbindelser, jeg kjenner egentlig ingen der. Men når jeg kjører tallene, fungerer det. Avtalen fungerer. Men jeg er også sånn, ok, jeg aner ikke hva jeg ikke vet. Så hvordan må en avtale se ut for at du skal investere i et tertiært marked der du ikke nødvendigvis er tilstede, og hvordan vil du redusere risikoen for å ta en slik mulighet? Og ja, la oss anta at alt ser bra ut med det, folk flytter dit, det er forskjellige jobber, eiendommen er i grei stand. Ja.

Andrew:
Først, fortell meg om dette markedet fordi jeg vil vite hvor det er. Så vi kunne lage en hel podcast om dette. Jeg skal prøve å bare treffe punkt, virkelig høyt nivå. Nummer én, jeg har gitt mange slike muligheter videre på grunn av utfordringene i små markeder. Så ha det i bakhodet. En god ressurs innen eiendomsforvaltning er hvor pengene virkelig tjenes, og det er en av de største utfordringene du har i de små markedene. Noen av disse utfordringene er grunnen til at disse eiendommene ser så bra ut på papiret fordi prisene er lavere på grunn av utfordringene som er iboende med den typen eiendommer i disse markedene. Så ikke bare vil du ha mer problemer med å få god ledelse, du vil også ha problemer med å få tak i entreprenører og leverandører og ansatte og alle den slags ting.
Men spørsmålet ditt var ikke hei Andrew, hva er problemene jeg kommer til å få? Det var, hvordan fikser jeg det? Ikke sant? Så nummer én, som jeg sa, i mange tilfeller passerer jeg bare selv om det ser bra ut på papiret fordi noen ganger er juicen bare ikke verdt å presse. For det andre, hvis jeg vurderer å gjøre det, kan jeg si, hvem kan jeg samarbeide med som løser disse problemene? Er det noen andre jeg kan samarbeide med som allerede har en tilstedeværelse i dette markedet som kjenner markedet, som bare kan flytte denne eiendommen inn i sin nåværende portefølje og administrere den bedre enn noen andre der ute? Hvis du kan gjøre det, kan det snu en svakhet til en taktisk fordel. Jeg har sett folk gjøre akkurat det, gå inn i markeder som er fragmenterte og som de ikke har tilstedeværelse i, finne noen som bare er lokale og kjenner markedet ut og inn, samarbeide med dem og plutselig har en fordel som ingen andre har.
Og så et annet spørsmål som jeg vil stille er, hvordan håndterer den nåværende eieren det? Og hvis de gjør det bra, prøv å kopiere det de gjør. Hvis de ikke gjør det bra, se på alle de andre eiendommene i byen, finn de som er mest veldrevne, og prøv enten å ansette disse menneskene, kanskje det er det samme forvaltningsselskapet, eller kontakt eierne og si: hei, kan jeg samarbeide med deg? Kanskje det er en mulighet der. Det vil sannsynligvis være det største jeg vil anbefale er å finne en lokal forbindelse, partner eller fordel for å redusere disse risikoene, og da kan avkastningen faktisk ha en større sjanse for å faktisk gå i oppfyllelse.

Matt:
Så nok en gang er jeg enig i alt Andrew sa. Og for å utvide det, når firmaet mitt DeRosa investerer i et marked... Og dette er grunnen til at jeg ikke ville gjort avtalen du snakker om Philip. Så det korte svaret er nei, jeg ville ikke gjort den avtalen fordi vi investerer i markeder først, og det er for alt Andrew sa. Arbeid, tilgang til... Alt fra entreprenøren som skal snu enheter og oppgradere dem for meg til arbeidsstyrken som skal bo i eiendommen, tilgang til jobber, den slags ting, til eiendomssjefen selv. Du vil ikke at de skal pendle en time til eiendommen din fra der de personlig bor til eiendommen din. Du vil at de skal bo i en metro av rimelig størrelse, at det er mellominntektsboliger for dem å bo i, at de kan komme til eiendommen din for å jobbe for eiendommen din også.
Så av de grunnene ville jeg ikke gjort avtalen. Og fremfor alt annet, når vi investerer i markeder, er det markedet først. Og grunnen til det er slik at jeg kan kjøpe ikke én, ikke to, tre eiendommer, tre multifamilier i et marked som vi kan utvide. Jeg mener, målet vårt er å komme til minst tusen enheter i hvert marked. Og det trenger ikke å være målet ditt, men du bør aldri se på en avtale og si at jeg vil gjøre den ene avtalen i dette markedet. Hvis du ikke kan se deg selv gjøre minst 10 nye avtaler i det markedet, hvis det bare ikke er beholdningen til å gjøre 10 flere avtaler, eller hvis du ikke er sikker på om du tror på markedet så mye å investere 10 ganger til. markedet, ville jeg ikke gjort avtalen.
Og det å investere 10 ganger i det markedet gjør for deg, er at det får tilgang til alt Andrew snakket om. Du får best tilgang på arbeidskraft, du kan virkelig påvirke markedet på den måten. Du kan virkelig kontrollere markedet litt og styre hvordan husleie og fasiliteter skal se ut, hvordan virkelig fantastiske boliger skal se ut i det markedet hvis du er en stor eier. Hvis du ikke er villig til å gjøre det, kommer du til å være i periferien, og du vil aldri være i stand til å virkelig kontrollere det eller forhandle frem gode arbeidskontrakter med folk for å gjøre jobben for deg eller virkelig få tilgang til full eksponering for hva det markedet kan gi for deg hvis du bare er villig til å gå inn litt.
Så alt du sa gjør meg ikke begeistret for avtalen du har. Det er bare, hei, denne avtalen ser bra ut på papiret, det er et marked jeg ikke vet noe om. Det var bare det jeg hørte. Denne avtalen ser bra ut på papiret, det er et marked jeg ikke vet noe om, jeg kjenner ingen der, det er på en måte midt i blinken. Jeg sier det, du sa ikke det. Men hvis det er nær et stort marked, så kanskje se på det store markedet og se på dette tertiæret som en slags del av et større bilde du ønsker å male for deg selv. Så det er mitt korte svar. Kaldt vann på deg er nei, jeg ville nok ikke gjort den avtalen.

Phillip:
Nei, det er bra. Eventuelle skinnende gjenstander som jeg kan ta av radaren, vil jeg tro hjelpe reisen min i det lange løp.

Matt:
Det føles som en skinnende gjenstand for meg.

Andrew:
Og jeg vil raskt gjenta to ting. Nummer én som jeg sa i å være de fleste av dem jeg gir videre. Og så nummer to, jeg liker virkelig det Matt sa for alle som lytter, hvis du skal gjøre det, hvis det er en engangsavtale, bestå sannsynligvis. Men hvis du kan gjøre fem, seks, syv, 10 og vokse det, kan du gjøre det til en fordel. Så Philip, vi setter pris på at du kommer raskt, og at du også bare stiller spørsmål foran en kvart million menneskers publikum, tar litt [uhørlig 00:50:53] så det setter vi pris på. Bortsett fra å storme klasserommet ditt, hvis folk ønsker å komme i kontakt med deg, hvordan gjør de det?

Phillip:
Så på Instagram er det the_educated_investor, og så har jeg en nettside, www.educatedinvest.com. Takk for det ropet Andrew. Sette pris på det.

Andrew:
Jeg liker det. Bra greier, mann. Vel, du kommer til å gjøre det bra. Jeg tror vi kommer til å høre mye mer fra deg her i nær fremtid.

Phillip:
Rått. Takk skal du ha.

Matt:
Andrew. Vi har et annet spørsmål her. Jeg har Danny. Danny Zapata. Danny, velkommen til Bigger Pockets-podcastmannen. Hvordan har du det i dag?

Daniel:
Jeg har det utmerket. Takk for at du har meg med.

Matt:
Bare hyggelig. Hva tenker du på? Hvordan kan Andrew og jeg lyse opp dagen din litt? Hva er ditt eiendomsspørsmål du vil ta med Andrew og jeg kan svare på og for massene å høre våre tanker om?

Daniel:
Ja, jeg hadde en tanke rundt å skaffe penger. Så jeg har hatt en viss suksess med å skaffe private penger til venner og familie. Jeg ønsket å få dine tanker om hva som er fordeler og ulemper. Jeg antar at jeg går til de neste trinnene, enten går jeg og taper på en måte ut alle vennene mine og familien, eller går jeg og utvider meg til mer mindre kjente folk. Så jeg ønsket å få tankene dine rundt hvordan du utvider det.

Matt:
Danny sender en lue rundt på Thanksgiving-middagen, ikke sant? Ok, passerer Tyrkia og bestill også sjekkheftet ditt.

Andrew:
Gå partner [uhørlig 00:52:16] Philip.

Matt:
På slutten av dagen, Danny, de fleste investorer, jeg vet at jeg gjorde, og jeg tror at Andrew, du ville være i stand til å si det samme, begynte med venner og familie som deres investorer. Og grunnen til at du gjør det er fordi folk som er venner og familie liker og stoler på deg fordi du er deg. Du er Danny og du er fantastisk, og de vet det, ikke fordi du er Danny, den fantastiske eiendomsinvestoren, men fordi du er sønnen deres og de elsker deg eller du er deres bror eller de stoler på deg fordi du er du, ikke fordi du har utviklet denne fenomenale eiendomsrecorden, enten du har det eller ikke. Så de fleste eiendomsinvestorer bør og starter med venner og familie som sin investorbase, og jeg veldig... Og hvis det gir deg heebie-jeebies som snakker med venner og familie, snakker jeg til lyttere, ikke deg Danny, men hvis det gir folk heebie-jeebies som snakker med familiemedlemmer... Og i boken min Raising Private Capital snakker jeg litt om hvordan man kan overvinne personlige innvendinger du kan ha internt og innvendinger som venner og familie kan ha med deg også.
Bunnlinjen, behandle dem som investorer, enten de er venner og familie eller ikke. Ikke gi dem spesiell behandling eller å, det er greit, vi trenger ikke å skrive dette skriftlig. Jeg tar bare sjekken din. Nei, gi dem alle rettigheter og fordeler, inkludert full dokumentasjon på at du ville gjort noen andre. Alle trenger å utvide utover venner og familie. Hvis du skal vokse Danny, må du gå utover det. Måten jeg gjorde det på var å gå til venner og familie og så begynne å be dem om henvisninger. Som, hei, hvem andre kjenner du onkel Charlie? Hvem andre kjenner du personen jeg gikk på videregående skole med som kanskje vil investere sammen med meg eller kanskje vil vurdere å gjøre det jeg gjør som et passivt investeringsmiddel? Slik vokste jeg. Og så når du har gjort det, så kan du utvide til nivå tre, som er sosiale medier, plukke opp den store megafonen, snakke inn i den om hva du holder på med og tiltrekke deg flere og flere folk.
Men det høres ut som Danny, du har oppnådd en viss grad av suksess med venner og familiekapital. Rått. Jeg ville gått neste nivå og begynt å spørre de folkene som er glade for henvisninger til andre folk som de tror kan være fornøyde også med å jobbe med deg.

Andrew:
Vel, det var fantastisk. Jeg kan egentlig ikke legge så mye til det. Matt, du burde skrive en bok om å skaffe penger eller noe, og Danny, når han gjør det, bør du bestille den og lese den. Kanskje et annet tips er å samle inn penger fra pessimister fordi de ikke forventer det tilbake. Men utover det gjorde jeg det samme. Min første sjekk som syndikatør var fra mamma, og så rope ut til mamma for å ha troen på sønnen hennes. Og Matt la det vakkert ut. Du gjør det først, kanskje hoppe over onkelen hvis han kommer til å tulle deg på Thanksgiving eller gjøre livet surt hvis det ikke går perfekt. Men bortsett fra det er venner og familie stedet å begynne, og så be om henvisninger.
Og selv utover henvisninger, er det veldig tøft for LP-investorer å hoppe inn for å være den første fyren som hopper i bassenget med deg. Men hvis du allerede har åtte eller ti personer på festen din, trenger du ikke gå og fortelle alle andre at det er familien din. Du kan bare si, hei, jeg har allerede disse åtte investorene, vi er 10 % av veien dit. Det kommer til å bli mye lettere å få folk du ikke kjenner eller som ikke kjenner deg like godt til å komme inn for de siste 70 %. Så akkurat det Matt sa, start med venner og familie, gå deretter til henvisninger, og bruk det som en base for å nå ut til folk du ikke allerede har det forholdet til.

Daniel:
Jeg burde vel heller ikke si at moren min er min største investor, ikke sant?

Andrew:
Hei, vet du hva? Det er en flott ting.

Matt:
Det er en god ting. Du bør ikke gi avkall på det, mann. Jeg forteller folk hele tiden, og forresten var mamma en av mine første investorer også, forresten. Og jeg forteller folk det fordi det er et bevis på din tro på virksomheten din, Danny. Bortsett fra spøk, har moren min investert i virksomheten min. Du bør fortelle folk det. Jeg fikk mammas penger. Ikke bare noen andres mors penger, jeg har min egen mors penger i virksomheten min, og det er hvor mye jeg tror på det jeg gjør, at jeg er villig til å sette min mors levebrød, min mors fremtidige velvære, hennes rikdomsmål inn i det jeg gjør . Jeg sier det til folk hele tiden fordi det er noe jeg... Ikke for å bli emosjonell av det, men jeg er stolt av det. Jeg er stolt over at jeg kan ta litt eierskap til min mors økonomiske fremtid gjennom det jeg gjør.

Andrew:
Matt, det er vakkert. Jeg forteller investorene våre dette. Jeg sier til dem, jeg sier, se, jeg kan ikke ødelegge dette fordi jeg må skaffe meg en ny familie og nye venner fordi de er alle med på dette og jeg må gå ut... Ja, jeg kan ikke råd til å gjøre det.

Matt:
Ja, jeg kontrollerer alt sletting på det tidspunktet, ikke sant?

Andrew:
Yeah.

Matt:
Danny, dine tanker, mann. Jeg håper dette har vært av verdi. Noen siste tanker før vi lar deg gå?

Daniel:
Nei, det var fantastisk. Takk for din innsikt der, og jeg er glad jeg klarte å gjøre deg litt emosjonell under podcasten.

Matt:
Danny, det har vært fantastisk å ha deg her, mann. Hør her, du har levert mye verdi i dag i spørsmålene dine og tankene dine. Fortell de som lytter hvordan de kan få tak i deg hvis de vil høre mer om hva du driver med.

Daniel:
Sikker. Jeg tror den enkleste måten å få tak i meg på er på Bigger Pockets. Så Daniel Zapata er mitt juridiske navn på Bigger Pockets. Dessuten har jeg litt av en Twitter-tilstedeværelse, DZapata, mitt første fornavn og etternavn på Twitter.

Matt:
Og det er ZAPATA. Jeg vil ikke spørre hva det ulovlige navnet ditt er. Det er bare ditt juridiske navn. Så hvis dere ønsker å kontakte Danny og finne ut hva hans ulovlige navn er, kan dere gjøre det nå. Godt å være med oss ​​i dag, Danny. Takk skal du ha.

Daniel:
Takk skal du ha.

Andrew:
Greit. Pass på, mann.

Matt:
Greit, Andrew. Hvis folk bor under en stein og de ikke har noen anelse om hvordan de skal få tak i Andrew Kushman, hvordan ville de nå ut til deg for å finne ut mer om deg som person, eiendomsinvestor, en besøkende i Antarktis, alle disse slags ting? Hvordan skulle de finne ut mer om det?

Andrew:
Beste måten, ta kontakt med meg på Bigger Pockets. Du kan også koble til på LinkedIn eller bare Google Vantage Point Acquisitions. Nettstedet vårt er VPACQ.com, og det er et kontaktskjema der som kommer til innboksen min.

Matt:
Og folk kan finne meg på nettstedet vårt fra firmaet mitt DeRosa Group, det vil si DEROSA group, derosagroup.com. De kan få tak i meg og hvem som helst i teamet mitt der for å høre alle slags kule ting om det jeg holder på med derosagroup.com eller følge meg på Instagram på theMattFaircloth.

Andrew:
Greit.

Matt:
Greit, folkens. Dette er Matt Faircloth her sammen med verten min Antarctica Andrew, og spør ham mer om hva det betyr. Logger av.