Flere ekstraordinære milepæler ble nylig truffet i eiendomsmarkedet som ikke ser ut til å være fornuftig når de settes sammen.
For det første, gjennomsnittlig 5-års ARM brøt 8% forum første gang siden midten av 1990-tallet. (Og det 30-årige faste boliglånet er bare knapt mindre enn det, på 7.946% per datoen for dette skrivet.)
Normalt skulle man tro at dersom prisene ble mer enn doblet i løpet av 18 måneder, ville eiendomsmarkedet få et stort slag.
Vel, ingenting ved dette markedet er normalt, da man ville tatt feil om den spådommen. Faktisk, i juli, brøt nasjonale boligpriser ut av deres svært kortvarige "nedgang" og er igjen positive år over år. I følge Case-Shiller Index, i juli 2023 kom indeksen på 310.16, opp fra 307.14 i juli 2022 (308.3 i juni 2022 var forrige topp). "Slumpen" (hvis du til og med kan kalle det det) ser slik ut:
Data fra National Association of Realtors (NAR) går gjennom september i år og fant at salgsprisene er opp 2.8% år over år, med en median bolig som koster $394,300 XNUMX. Perioden med prisnedgang (minst til nå) var usedvanlig kortvarig.
Det skal selvfølgelig bemerkes at dette kun er nominelle priser. I reelle termer (dvs. justert for inflasjon) har eiendomsprisene falt betydelig mer. Hvis vi bruker en inflasjonskalkulator, ville verdien av en dollar i dag vært verdt bare rundt 0.91 dollar ved begynnelsen av 2022. Dermed har eiendomsmegling i reelle termer falt nesten 10 % siden prisene begynte å øke.
Selv fortsatt, gitt hvor rentene er nå, er det fortsatt forbløffende hvor godt eiendomsprisene har holdt seg oppe.
Hvorfor har ikke markedet kollapset? eller har det?
I august i fjor, Jeg spådde eiendomsmarkedet ville ikke kollapse av flere årsaker, inkludert solid utlånspraksis, generell inflasjon, boligmangel, og spesielt mange huseiere med lavrente, faste renter. Som jeg sa:
«[D]er er færre boliglån med regulerbar rente enn det var i årene før krakket [2008]. Som The Financial Samurai påpeker, var bare 4.7 % av boliglånene tatt opp i 2021 boliglån med justerbar rente! Resten var fastrente..."
"Mitt personlige boliglån er på 3% på en 30-års fast rente. Det er klart at jeg aldri refinansierer den. Faktisk har mange mennesker nå utrolig lavrentelån fast i 30 år.»
Hva dette har forårsaket er en selgerstreik, hvor få mennesker er villige til å selge og gi opp de gode, faste prisene for å kjøpe et nytt hjem med 8 % boliglån.
(For en rask side, hvis du har et boliglån på under 4 %, bør du nesten absolutt ikke selge. Hvis du må flytte, leier ut din nåværende bolig, og lei deretter der du flytter til hvis du ikke kjøper der gir mening.)
Det som startet som en frost over eiendomsmarkedet har blitt en dypfrys. Bare se på nummeret av eksisterende hus solgt:
Dette er typen salgsaktivitet (ikke priser, åpenbart) vi så under den store resesjonen.
I følge NAR, eksisterende hjemme salg "avtok 2.0 % fra august til en sesongjustert årlig rate på 3.96 millioner i september. År over år falt salget med 15.4 %." Men hvis du går tilbake til januar 2022, går salget av eksisterende boliger ned med over en tredjedel.
Måneder med forsyning krøp opp fra 3.2 til 3.3 måneder fra august 2022 til august 2023 (det var bare omtrent en måned i 2021). Men dette har skjedd til tross for at antall boliger er solgt har falt gjennom gulvet.
Den eksisterende beholdningen av boliger for salg er på 1.1 millioner, ned fra nærmere 1.25 millioner i midten av 2022. (Det fikk over 4 millioner kort tid under høyden av den store resesjonen i 2008.)
Vi har solgt noen eiendommer nylig for å skaffe ytterligere midler, gitt at refinansiering ikke er et alternativ. For flere måneder siden, mens markedet ikke var varmt, fikk vi fortsatt generelt disse husene under kontrakt om en uke eller to. Nå er det nesten helt stille. Vi har hørt at dette er en vanlig opplevelse, i hvert fall der jeg er.
Etter all sannsynlighet skyldes dette i hvert fall delvis psykologiske faktorer for potensielle kjøpere. Med priser på eller nær 8 %, ønsker mange kjøpere å vente i minst en måned eller så for å se om de krysser av. Det var min erfaring da prisene først nådde 6 %. Men dette er bare en følelse - det er ikke sikkert. Akkurat som det ikke er sikkert at rentene vil gå ned herfra til tross for at Federal Reserve signaliserer det kommer til å "pause" fremtidige fotturer.
Hvor skal vi?
Federal Reserve-leder Jerome Powell uttalte nylig at den nåværende finanspolitiske banen for USA er "uholdbar." Med rekordhøye underskudd i fredstid (vel, liksom). og høye renter som krever stadig mer ublu rentebetalinger, noe må gi relativt snart.
Og kombinasjonen av høye priser og høye renter har gjort bolig som uoverkommelig slik det noen gang har vært i amerikansk historie. En analyse tilbake i slutten av 2022 (da prisene var mer som 6%) konkluderte, "Boligprisene må ned med mer enn 40 %" for at boliger skal bli rimelige igjen. Forhåpentligvis vil det bare være kursene som går ned.
Økonomiske spådommer har ikke spesielt gode resultater. Men for hva det er verdt, forventer NAR at boliglånsrentene kommer tilbake 6 % innen neste år. På den andre siden av saken er Deutsche Bank nesten sikker på at det blir en lavkonjunktur.
Personlig har jeg vanskelig for å se hvordan vi kommer oss ut av dette uten i det minste noen økonomiske smerter. Men man vet aldri sikkert.
Bunnlinjen
Foreløpig er det viktigste å forstå at dette markedet er illikvidt. Få mennesker trenger å selge. Så for det meste gjør de det ikke.
Hvis du trenger å selge for å skaffe penger, ikke utsett, siden det kan ta en stund før eiendommen din flytter. Det ville være lurt å tilby finansieringskonsesjoner også.
Refinansiering er i utgangspunktet en ikke-starter, og dermed BRRRRing er veldig vanskelig, selv om det absolutt fortsatt er muligheter underlagt avtaler. Med flips, forvent en lengre holdeperiode, og det vil være lurt å skille seg ut, det vil si virkelig få huset til å poppe.
Og for kjærligheten til alt godt i denne verden, hvis du har et fast boliglån fra før midten av 2022, hold på det for kjære liv!
Bli med i samfunnet
Klar til å lykkes med eiendomsinvesteringer? Opprett en gratis BiggerPockets-konto for å lære om investeringsstrategier; still spørsmål og få svar fra fellesskapet vårt på +2 millioner medlemmer; kontakt med investorvennlige agenter; og så mye mer.
Merk fra BiggerPockets: Dette er meninger skrevet av forfatteren og representerer ikke nødvendigvis meningene til BiggerPockets.
- SEO-drevet innhold og PR-distribusjon. Bli forsterket i dag.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Styrk deg selv. Tilgang her.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Kunnskap forsterket. Tilgang her.
- PlatoESG. Karbon, CleanTech, Energi, Miljø, Solenergi, Avfallshåndtering. Tilgang her.
- PlatoHelse. Bioteknologisk og klinisk etterretning. Tilgang her.
- kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/our-strange-and-not-so-good-real-estate-market
- : har
- :er
- :ikke
- :hvor
- ][s
- $OPP
- 1
- 14
- 15%
- 16
- 1994
- 2008
- 2019
- 2021
- 2022
- 2023
- 24
- 25
- 30
- 300
- 7
- 91
- a
- Om oss
- Logg inn
- aktivitet
- Ytterligere
- justert
- rimelig
- en gang til
- agenter
- siden
- Alle
- nesten
- Selv
- amerikansk
- an
- analyse
- og
- årlig
- svar
- ER
- AS
- side
- spør
- Association
- At
- August
- forfatter
- gjennomsnittlig
- tilbake
- Bank
- I utgangspunktet
- BE
- bli
- vært
- før du
- Begynnelsen
- være
- BEST
- Stor
- Blokker
- grensen
- Bunn
- kort
- Broke
- men
- kjøpe
- Strijela
- Kjøpe
- by
- beregnet
- ring
- kom
- CAN
- forårsaket
- Gjerne
- formann
- endring
- Lukke
- Kollapse
- kollapset
- kombinasjon
- Felles
- samfunnet
- sammenligne
- helt
- innrømmelser
- Koble
- kontrakt
- kunne
- kurs
- Crash
- skape
- Gjeldende
- dato
- Dato
- Tilbud
- Avslå
- Reduksjoner
- dyp
- forsinkelse
- Til tross for
- Deutsche Bank
- vanskelig
- do
- ikke
- Dollar
- ikke
- doblet
- dow
- Dow Jones
- ned
- droppet
- to
- under
- e
- enklere
- økonomisk
- eiendom
- Selv
- NOEN GANG
- alt
- eksisterende
- forvente
- forventer
- erfaring
- used
- ekstraordinær
- Faktisk
- faktorer
- Fallen
- FAST
- Federal
- føderal reserve
- Noen få
- færre
- finansiell
- finansiering
- Finn
- Først
- første gang
- skatt
- fikset
- flips
- Til
- funnet
- Gratis
- Frys
- fra
- frost
- midler
- framtid
- general
- generelt
- få
- få
- Gi
- gitt
- Go
- Går
- skal
- god
- fikk
- flott
- skjedde
- Hard
- Ha
- hørsel
- høyde
- Held
- her.
- skjult
- Høy
- historie
- hit
- hold
- holder
- Hjemprodukt
- Hjem
- forhåpentligvis
- HOT
- hus
- hus
- bolig
- Hvordan
- HTTPS
- i
- JEG VIL
- if
- viktig
- in
- Inkludert
- Øke
- utrolig
- indeks
- inflasjon
- interesse
- Renter
- inventar
- investere
- investering
- IT
- Januar
- jerome
- jerome powell
- jones
- Juli
- juni
- bare
- Vet
- Siste
- I fjor
- Late
- LÆRE
- minst
- utlåner
- långivere
- utlån
- mindre
- LG
- i likhet med
- sannsynligheten
- Lån
- lenger
- Se
- UTSEENDE
- Lot
- elsker
- mac
- gjøre
- mange
- mange folk
- marked
- Match
- max bredde
- medlemmer
- Middle
- milepæler
- millioner
- Måned
- måneder
- mer
- Boliglån
- boliglån
- mest
- flytte
- trekk
- flytting
- mye
- flere
- my
- nasjonal
- Nær
- nødvendigvis
- Trenger
- aldri
- Ny
- neste
- Nei.
- none
- normal
- bemerket
- ingenting
- nå
- Antall
- of
- tilby
- on
- ONE
- bare
- åpen
- Meninger
- Muligheter
- Alternativ
- or
- Annen
- vår
- ut
- enn
- Smerte
- del
- Spesielt
- spesielt
- banen
- betalinger
- Topp
- Ansatte
- perioden
- personlig
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- poeng
- pop
- positiv
- potensiell
- Powell
- praksis
- prediksjon
- Spådommer
- forrige
- pris
- Prisene
- egenskaper
- eiendom
- psykologisk
- sette
- spørsmål
- Rask
- heve
- Sats
- priser
- ekte
- eiendomsmegling
- eiendomsmarkedet
- virkelig
- grunner
- nylig
- resesjon
- rekord
- slektning
- relativt
- Leie
- representere
- Reserve
- REST
- Reuters
- Risiko
- runde
- salg
- salg
- så
- se
- se
- synes
- selger
- Å Sell
- forstand
- September
- flere
- mangel
- bør
- side
- siden
- sitter
- So
- solid
- noen
- Snart
- spesialister
- stå
- startet
- startere
- uttalte
- Stater
- Still
- merkelig
- strategier
- Strategi
- emne
- i det vesentlige
- lykkes
- levere
- sikker
- T
- Ta
- tatt
- vilkår
- enn
- Det
- De
- deres
- deretter
- Der.
- Disse
- de
- ting
- ting
- tror
- Tredje
- denne
- dette året
- De
- Gjennom
- Dermed
- tick
- tid
- til
- i dag
- sammen
- også
- spor
- sant
- to
- typen
- etter
- forstå
- unik
- forent
- Forente Stater
- til
- verdi
- veldig
- vs
- vente
- ønsker
- var
- we
- uke
- VI VIL
- var
- Hva
- når
- mens
- HVEM
- vil
- villig
- KLOK
- med
- uten
- verden
- verdt
- ville
- skriving
- skrevet
- Feil
- år
- år
- du
- Din
- zephyrnet