Hvordan få mer kontantstrømslading billigere leie med Coliving

Dave:
Hei alle sammen. Velkommen til på markedet. Jeg er verten din Dave Meyer med Henry Washington i dag. Hvordan går det?

Henry:
Hva skjer, kompis? Glad for å være her, mann. Jeg elsker å gjøre denne typen show med deg.

Dave:
Denne var morsom, så i dag tar vi med oss ​​Jay Chang som driver med samliv, som er en eiendomsinvesteringsstrategi som jeg er fascinert av. Det virker litt nytt, og jeg visste ingenting om det inntil for to uker siden, og jeg ville virkelig ha noen til å fortelle oss om det. Så, hva syntes du om intervjuet?

Henry:
Jeg synes det er et veldig, veldig kult konsept som du vil høre i episoden, tror jeg bare kommer til å ta av på et tidspunkt fordi markedet etterlyser det, men det er veldig, veldig tidlig og det er mye stigma jeg tror knyttet til det akkurat nå fordi det er bare én ting folk virkelig vet å sammenligne det med, som er studenthjem. Men når du ser på disse fasilitetene og når du ser på hva de faktisk tilbyr, er det mye kulere enn som så.

Dave:
Det virker veldig fint. Når du kommer til Denver for BiggerPockets, bodde du på det stedet, CatBird tilfeldigvis?

Henry:
Nei, det gjorde jeg ikke.

Dave:
Det er dette hotellet der som på en måte minner meg om, men det er bare en veldig kul modell, veldig effektiv bruk av plass. Du vil høre fra Jay, men du får mye mer husleie per kvadratfot enn en vanlig leie, eiendomsadministrasjonskostnadene er litt høyere, men det er noe veldig interessant økonomi bak dette, og jeg er helt enig med deg i at den som finner ut hvordan gjør dette bra kommer til å gjøre det ekstremt bra. Så jeg synes dette er et fascinerende intervju, og vi skal gå inn på det om et øyeblikk, men først ville jeg snakke med deg og spørre om din mening om noe.

Henry:
UH oh.

Dave:
Ja, jeg vet at det er det du er her for.

Henry:
[uhørlig 00:01:53].

Dave:
Vi vil bare ha din mening. Så jeg har hørt, i det minste på Instagram, fra noen mennesker at siden begynnelsen av året har det vært en økning i aktiviteten på boligmarkedet, og vi tar opp dette, hva er det, 19. januar, så bare paret de første ukene av året at folk har en oppgang, og nå er det noen data ute som tyder på at det er flere søknader om boliglån. Så, en av tingene jeg elsker å se på som en proxy for etterspørselen i boligmarkedet er Mortgage Bankers Association frigjør dette datasettet, hvor mange personer søkte om boliglån forrige uke? Og det er opp som 25 % i forhold til oktober og november, som normalt ikke er det som skjer i januar, så det er betydelig. Så jeg lurte på, fordi jeg er her i Amsterdam og jeg bare leser regneark, hva ser du? Er dette ekte?

Henry:
Er det ekte på landsbasis? Sannsynligvis, og her er min teori, her er det jeg tror som skjer. Vi snakket om dette, mann, for en stund tilbake på markedet. Det jeg tror du begynner å se er å kalle det normalisering. Rentene var lave og folk ble vant til dem, og i løpet av de siste seks månedene har de gått opp og opp og nå nylig flatet ut... Jeg vil ikke si at de flater ut, men de bremser ned hastigheten de øker med. Og vanligvis boliglånsrentene dine, selv om Fed øker renten, sitter boliglånsrentene fortsatt rundt hvor som helst, hva, seks og en halv, 7%, et sted der inne?

Dave:
Ja, noen av dem jeg så i dag var som i lav seksere. De svinger mye akkurat nå, så det kommer veldig an på hvilken dag du hører på, men de midtre, lave sekserne.

Henry:
Og jeg tror det som skjer er at folk bare begynner å forstå at dette er hva boliglånsrentene er nå. De begynner å få det ut av tankegangen med å forvente at de skal komme ned til to, tre eller fire igjen og innse at de sannsynligvis kommer til å gjøre det motsatte igjen og gå opp. Og så hvis jeg vil kjøpe eller trenger å kjøpe, fordi ikke alle kjøper bare fordi de vil, noen ganger må de flytte for å jobbe, noen ganger må de utvide for en større familie, noen ganger krymper de fordi folk flytter ut. Det er alle disse livssituasjonene som forteller folk at de trenger å flytte, og de ser sannsynligvis bare og sier: "Vel, dette er hva bolig koster nå, så jeg vil kjøpe det jeg har råd til."

Dave:
Det gir mening. Jeg synes det er en veldig god teori. Det er så morsomt hvordan hjernen din blir forankret til disse ideene som "Herregud", vi var som "4% i året. Herregud, det er galskap, 4 %.» Nå sier vi: "Ja, seks og et halvt, det er så bra." Det er så morsomt, men jeg tror det er ærlig talt bedre for boligmarkedet i det lange løp å ha rater i femmer sannsynligvis, det er en nøytral kurs og jeg vet ikke om det kommer til å skje, men akkurat nå ser det ut som det er der vi er på vei. Det er denne perfekte stormen for resesjonsrisiko pluss lavere inflasjon, som både legger press nedover på boliglånsrentene, og hvis det er, tror jeg boligmarkedet kommer til å falle tidligere enn folk trodde, og vi kommer ikke til å se så mye av en prisnedgang, det er hvis boliglånsrentene fortsetter å gå ned, noe som er et stort hvis, men jeg tror det er grunn til at boligmarkedet overgår forventningene for bare et par måneder siden.

Henry:
Pre-COVID var ratene på 6% og folk kikket ikke.

Dave:
Har fortsatt kjøpt hus.

Henry:
Har fortsatt kjøpt hus.

Dave:
De var imidlertid mye billigere da, så det er virkelig rimelig. Rimelighet er egentlig fortsatt et problem, men jeg vet ikke, det kommer til å bli veldig interessant å se. Men uansett, det er interessant å høre hva du sa. Jeg så noen i Seattle sa at de nettopp fikk flere visninger på de to åpne husene deres i begynnelsen av dette året enn de fikk i hele fjerde kvartal til sammen, noe som er sprøtt. Så det er bare noe å holde øye med. Jeg tror dette trosser forventningene mine så langt i år, så noe å holde øye med, men jeg er glad for å få din mening om dette. Med det skal vi ta en rask pause, og så kommer vi tilbake med Jay Chang som skal lære oss alle om en ny strategi kalt co-living. Jay Chang, velkommen til On The Market. Takk for at du er her.

Jay:
God morgen, Dave og Harry. Takk for at jeg fikk komme.

Dave:
Kan du fortelle publikum litt om deg selv og ditt engasjement i eiendomsinvesteringer?

Jay:
Ja selvfølgelig. Akkurat nå jobber jeg for tiden hos Tripalink som direktør for eiendom, og jeg har drevet med eiendom siden jeg ble uteksaminert, så rundt åtte år. Etter endt utdanning tok jeg to år med byggeledelse, og jobbet på høyhus i Downtown LA. Bygningen ble kalt Metropolis, og jobbet deretter på noen eksklusive hoteller som Edition Hotel i West Hollywood. Og så etter det ønsket jeg virkelig å komme inn i eiendomsutvikling, så jeg begynte i CIM Group, jeg var der i tre år, og så i 2017, 2018, begynte jeg å høre om samliv, og det er egentlig ikke et nytt konsept , men det ble mer og mer populært. Og på den tiden var det store samlivsoperatører som Ollie, Starcity og Common. Det fanget virkelig oppmerksomheten min, så for litt mer enn et år siden begynte jeg på Tripalink for å drive eiendomsutvikling, og de fokuserer først og fremst på studentboliger og samliv. Så, det er der jeg er i dag.

Henry:
Mann, det er ganske kult. Jeg så på noen av samlivsmiljøene som forberedelse til dette, og for å være ærlig var det et helt nytt konsept for meg. Så jeg er sikker på at det er et nytt konsept for mange av lytterne. Kan du definere samliv for oss og fortelle oss litt om hva det egentlig betyr?

Jay:
Selvfølgelig, for å si det enkelt, noen mennesker vil bare si at du bare har romkamerater, men det er mye mer enn det fordi det kan utformes på en måte som tillater personvern, det har flere forbrukere i tankene. Hvordan definerer jeg samliv? Felles plass, felles fellesareal. Det vi imidlertid fokuserer på er å ha et privat bad for hver av våre leietakere, fordi det er der leietakere vanligvis får problemer med hverandre, så samboende, delt plass.

Dave:
Da noen beskrev det for meg, første gang jeg hørte om det var for noen uker siden, var det noen som forklarte det til meg, og jeg sa: "Åh, vi må finne en ekspert til å bringe på showet," så takk for at du ble med oss, Jay. Men de beskrev det i grunnen for meg som en studenthybel. Det høres litt ut som om du gjør forskjellige ting som en høyskole. Ingen av sovesalene mine hadde eget bad, men det høres ut som om det er denne generelle ideen. Alle har sitt eget rom, har sin egen plass, men det er felles fasiliteter, og det høres ut som det er forskjellige modeller. Noen av dem har kanskje eget kjøkken og noen av dem felleskjøkken, noen har eget bad, kanskje det er felles bad. Er det en fornuftig måte å beskrive det på?

Jay:
Ja, mange sammenligner det med et studenthjem, men det er mye, mye bedre enn det på mange måter. Da jeg var ved UCLA, bodde jeg sammen med to andre mennesker i samme rom. De er faktiske romkamerater, bare tre voksne som bor i et rom på 200 kvadratmeter. Men hvorfor er det bedre? Som du sa, vi har det private badet, og også i våre nye prosjekter under utvikling, legger vi mye lydisolasjon og det er en privat elektronisk lås på hvert soverom. Så det er privatliv, mye privatliv. Det er nesten som et privat studio, en leilighet, men kjøkkenet er felles. Og mye av det har også med soneinndeling å gjøre. Noen ganger lar soneinndeling deg ikke bygge så mange enheter i en bygning. Så, ved å bygge færre enheter og flere soverom per enhet, er det en måte å komme seg rundt på og la deg bygge høyere tetthet.

Henry:
Jeg er enig. Da jeg hørte co-living, da jeg begynte å se nærmere på dette, var det som satt fast i hodet mitt også studenthjem, men da jeg begynte å se på noen av eiendommene som dere bygger eller assosieres med, er en studenthybel det siste som kom til meg når jeg begynte å se hvor vakre disse tingene er. Så, hva er noen av mytene rundt samliv eller stigmaene rundt samliv, og hvordan avliver du disse mytene? Hva er fordelene eller tingene folk får av å leve sammen på den måten dere gjør det kontra hva folk kanskje tenker i tankene deres?

Jay:
Saken er sannsynligvis at kjøkkenet er skittent, gulvet er gammelt, men de er alle nye prosjekter, nye bygninger. Vi har turnert med mange... Noen ganger kommer banker for å se på jobbene våre og de sier: "Wow, jeg kan ikke tro at dette er hva studenter får å leve i dag." Og det er bare helt nytt, helt nytt kjøkken. Vi gir dem et kjøkkensett, kjøkkenutstyr når de først flytter inn, og fellesområdet er rent. Vi har et nytt prosjekt her som er litt tettere, så det rydder vi hver dag.
Vi rydder hovedområdet. Kjøkkenet er skinnende rent. Selvfølgelig, det er ikke for hver eiendom, det kommer an på. Noen eiendommer rengjøres bare to eller tre ganger i uken, og når det gjelder fasiliteter der, tilbyr vi fasiliteter for lokalsamfunnene våre. Så vi bygger områder som ligger i nærheten av skolen, nær T-banestasjonen, så de er veldig praktisk plassert i forhold til hverandre. Og når vi gjør det, tenker vi ikke på hvert bygg som et selvstendig bygg. Vi bygger fellesskap ... Beklager, fellesskap, men også fasiliteter, som et studierom, en spillsalong som har et biljardbord og et bordtennisbord der inne. Noen ganger arrangerer vi arrangementer, vi har yogarom, bare sånne ting for folk å komme sammen.

Henry:
Når jeg ser på dette, ser jeg på det fra to linser. Det er linsen for hvem som skal bo i dette rommet og hva er deres forventninger, hva får de? Og så ser jeg også på det fra en investors linse, som er, hva skal jeg gi dem? Og så, hva betyr det for meg når det gjelder utgifter? Så når du ser på et samfunn som dette og du sørger for dette samlivet, betyr det vanligvis at du er det, at du tilbyr disse fasilitetene. Så det høres ut som om du rengjør ofte, det høres ut som disse stedene vanligvis kommer møblert, er det sant?

Jay:
Det er sant. Ikke alle operatører gjør det, men vi gjør det.

Henry:
Så fra et leietakers perspektiv er det en kul ting å kunne tenke på, men som investor høres det ut som det sannsynligvis er mye mer utgifter som følger med dette, og så utligner du disse utgiftene med tetthet, og bygger vesentlig flere enheter fordi du leier bare rom, er jeg på rett vei der?

Jay:
Takk for at du oppsummerte det for oss. Så som leietaker er hovedfordelen som vi ikke har berørt basert på åpenbart husleien. I Los Angeles akkurat nå, hvis du skulle bo i det nye studioet på et anstendig sted som er bygget, minst 2,000 i måneden for et 450 kvadratmeter stort studio, så du betaler i utgangspunktet $4 minimum per fot. Nå, det er latterlig. Hva er en startlønn for en høyskoleutdannet? Det har du ikke råd til, og akkurat nå i 2022 bruker 40 % av leietakerne mer enn 35 % av inntekten på husleie. Og måten økonomien trender på og hvordan teknologien blir bedre og bedre, mye av middelklassen blir fordrevet og det kommer til å bli mer og mer uoverkommelig. Ingen kommer til å kjøpe et hus med mindre foreldrene dine kan hjelpe. Så derfor er samliv et så populært valg.
Og det er også veldig praktisk plassert på gode steder. Vi skal ikke legge den midt i en forstad. Vi setter den ved siden av dagligvarebutikker, en fin matbutikk, som Erewhon eller Whole Foods, eller vi legger den inn ved siden av en t-banestasjon eller til og med et sykehus for sykehusarbeidere. Så det er tonnevis av muligheter, og i forhold til investorer kommer det virkelig ned på bunnlinjen. Selvfølgelig er det høyere utgifter, men til syvende og sist på grunn av tettheten, selv om hver person betaler mindre på husleie, er prisen per kvadratmeter per husleie du kan få på hver eiendom mye høyere. Så hvis du får $4 per fot på studioet, kan du sannsynligvis få opptil $5 per fot, så det er en forskjell på 25 %.

Dave:
Det er ganske imponerende. Og hva med på leietakersiden? Kan du kvantifisere besparelsene for den gjennomsnittlige leietaker? Hvor mye sparer de på å bo i en samboerordning i stedet for for eksempel i studio?

Jay:
Minst 30%.

Dave:
Wow.

Henry:
Ganske betydelig.

Dave:
Det er utrolig. Og er leiekontraktene de samme? Signerer du ettårige leiekontrakter eller er de forskjellige på noen måte?

Jay:
Det kommer an på. Mesteparten av tiden signerer vi en ettårig leieavtale, men jeg vet at noen eiendommer liker en kortsiktig leieavtale, for eksempel tre måneder, seks måneder. Jeg vet at Common gjør tre måneder, men når du har en tre måneders leieavtale, kommer de til å jekke opp prisen med 20, 30 % høyere fordi det bare er høyere omsetning og ledige stillinger.

Dave:
Det skulle faktisk bli mitt neste spørsmål om omsetning og ledige stillinger. Opplever du at folk behandler dette som et kortsiktig alternativ til de kan finne en mer konvensjonell boform, eller hvordan er fornyelseshastigheten for leieavtalen din med samboer?

Jay:
Mesteparten av eiendommen vår er på studentboliger, så fornyelsesraten er under 50%, men det er fordi de fleste, de går ut av skolen og mange av dem er master. De underviser her i ett år. Vi har også mange internasjonale studenter som kommer hit. Vi har faktisk et markedsføringsteam i Kina for å markedsføre det, men for å svare på spørsmålet ditt, er samliv mer attraktivt for unge fagfolk og studenter var her bare i et par år. La oss si at du flytter til en ny by, du kjenner ingen. Det er en veldig fin måte å koble seg på.
Så, vi ønsker selvsagt ikke at leietakere skal gå, og vi forstår også at ikke alle ønsker å dele kjøkken på ubestemt tid. Så mange av eiendommene våre vi utvikler akkurat nå, har en blanding av samliv og studioer, ett soverom. Personlig ville jeg ikke bodd sammen med fem andre mennesker, selv om jeg er veldig stor på samliv. Hvis jeg skulle flytte til en ny by, ville jeg gjort det, men jeg tror vi alle kan være enige om først, alle trenger et sted å bo, og for det andre vil alle ha et fellesskap. Så selv om du flytter ut i en co-living-suite, går du inn i et studio eller ett soverom, kan du fortsatt nyte fasilitetene og fellesskapet du en gang var en del av.

Dave:
Du går ut av samboer og flytter bare opp en etasje til en finere leilighet.

Jay:
Sant det.

Dave:
Så for meg kan jeg definitivt se appellen til det fra leietakersiden. For å spare 30 % på husleien din, ærlig talt, virker det ikke som en stor innrømmelse å dele kjøkken. Mitt store spørsmål er, hvor vanskelig er eiendomsforvaltningen for deg på noe slikt?

Jay:
Det er vanskelig, veldig vanskelig. Men vi ansetter en beboerleder, ikke egentlig ansetter, vi gir dem noen rabatter og bare hjelper oss... De fleste problemene er kanskje relatert til rengjøring eller romkameratkonflikter. Så vi gir dem litt rabatt på husleien og hjelper oss bare med å dempe problemene, men for å være ærlig, hvis du har høyere lydisolasjon, legger vi til spenstige kanaler mellom veggene. Vanligvis gjør du ikke det på dette med mindre det er som et studio, i en leilighet, så det er bedre å lydisolere. Hvis et tilbudsområde er rent, er det egentlig ikke så mye problem. Og i tillegg har du ditt private bad, du holder badet ditt så rent du vil.

Henry:
Det private badet må være den store gevinsten å beholde ... Vi pleide å kalle dem ... I bedriftsverdenen kaller vi dem menneskelige problemer. Private bad må gå en lang vei for å holde menneskeproblemene på et minimum, og så hvis du profesjonelt rengjør fellesarealene og kjøkkenene, fordi alle romkameratene jeg hadde, var vanligvis rundt noen som la det skitne oppvasken i vasken.

Dave:
Har du noen tanker om hva merkostnaden ved eiendomsdrift er? Jeg vet ikke om du ansetter laget ditt på heltid eller spiller du outsource det?

Jay:
Vi gjør det internt. Vi tar egentlig ikke mer enn en gjennomsnittlig eiendomsdrift. Vi er faktisk billigere enn Greystar, og vi prøver å automatisere mange av problemene. AAA har faktisk en teknologiarm som jobber med mye automatisering, og vi bygger en teknologi. Så AAA har tre hovedfunksjoner. Den første funksjonen er teknologiarmen som jeg diskuterte, og den andre er eiendomsforvaltningen. Vi administrerer alle eiendommene vi har bygget, og vi administrerer for andre, for store utviklere som Jamison og Wiseman. Så jeg tror 2,000 enheter i K-Town som vi administrerer for andre mennesker. Og så er den tredje armen det jeg gjør. Vi driver med eiendomsutvikling, så noen ganger samhandler vi med andre utviklere, men mesteparten av tiden eier vi det direkte, og så tar vi designrett, tillatelse og deretter bygging, og så leier vi. Noen ganger går vi ut.

Henry:
Vi snakket litt om at det åpenbart blir høyere turnover hvis man skal ha et studentgrunnlag. Så når du underwriter disse, hvis du skal bygge en ny eiendom, underwriter du dem? Hvilken stillingsprosent tegner du? Hva forventer du at disse skal gjøre konsekvent fra et stillingsperspektiv?

Jay:
Vår stillingsprosent i nærheten av USC er faktisk ganske lav. Det er omtrent 2 %.

Henry:
Oh wow.

Dave:
Greit.

Henry:
Det er sinnsykt.

Jay:
Det er definitivt omsetning, men mange mennesker stiller hvert år og vi leier det ut.

Dave:
Wow. Hva med vedlikeholdskostnadene? I tankene mine tenker jeg stadig på at denne forretningsmodellen er en blanding mellom utleieeiendommer og korttidsleie fordi du har rengjøringselementet med korttidsleie, du har det møblert, i det minste for deg som operatør, ikke igjen, som Jay sa, ikke alle samboende operatører gjør dette, men du har møblerte deler. Og fra min erfaring med korttidsleie, blir disse stedene brukt ganske hardt. Det er mye behov for å skifte utstyr og møbler. Ser du det også i samliv?

Jay:
Ja, sikkert. Det er definitivt høyere vedlikeholdskostnader. Det har en kostnad. Utgiftene våre er også omtrent jeg vil si 10 % høyere enn en gjennomsnittlig tradisjonell leilighet på grunn av reparasjon, vedlikehold og også rengjøring, og vi inkluderer også verktøy som en del av kostnadene våre. Så du kan egentlig bare komme inn med en bagasje og flytte inn i en nybygd leilighet for 30 % under studio.

Dave:
Wow.

Jay:
Og så når det gjelder erstatning, begynte vi å bruke materialer av høyere kvalitet, slik at de er mer holdbare. Noen av dem er av kommersiell kvalitet, bedre maling, mer holdbar maling, alt det der. En ting som er vanskelig når du forvalter en samboende eiendom, er at det er vanskelig for deg å utføre vedlikehold. Når du lager studio, flytter noen ut, det er lett for deg å gå inn og male det hele eller gjøre alt ryddet, men i samboer er det andre beboere der inne. Så det er bedre å bruke et materiale av bedre kvalitet, slik at du ikke trenger å gjøre noe omfattende vedlikehold ofte.

Henry:
Så du budsjetterer det på frontend i anskaffelseskostnadene dine fordi du må bygge den med materialer av høyere kvalitet. Hvordan fungerer det? Eller sagt annerledes, kan du ta noe eksisterende og konvertere det til co-living, eller gjør du vanligvis bare nybygg og designer det for co-living grunnet opp?

Jay:
Du kan noen steder, men planløsningen i en gammel leilighet er virkelig vanskelig å gjøre. Hvis du skulle konvertere kontor, tror jeg det definitivt er rom for å gjøre det. Kontoret, det er en stor åpen plass, men hvis du bygger om en gammel leilighet, har de sannsynligvis større to soverom, noen ganger har de mer enn 1,000 kvadratmeter per soverom. For et to-roms, kan du sannsynligvis sette det gjennom et tre-roms, men du legger bare til ett ekstra rom. Og det er også veldig vanskelig for deg å legge til rørleggerarbeid. Du kan ikke legge til et privat bad uten betydelige kostnader, så det er egentlig ikke verdt det. Og slik vi ser på det, vil vi at det skal være kompakt, men heller ikke for kompakt. For et tre soverom prøver vi å holde det rundt 900 kvadratmeter, så det er som 300 kvadratfot per rom. Når vi sier 300 kvadratfot, inkluderer det fellesarealet, korridoren og soverommene, hele enheten.

Dave:
Jay, det høres ut som du ikke gjør dette, men har du sett noen operatører som gjør dette med eneboliger? Jeg antar at det heter mer-

Jay:
Ja, bungalow.

Dave:
Jeg antar at det er mer kalt leie ved rommet. Så, hva er modellen deres?

Jay:
Modellen deres er at de finner en enebolig eier, og så mestrer de det og leier det ut. Jeg vet at de også fikk litt finansiering og begynte å kjøpe mange eneboliger. Jeg har sett på det, liksom. Jeg var interessert i å se hvor mye penger de faktisk tjener per enebolig, og jeg gjorde noen raske garantier. Jeg tror bare ikke at de kan tjene mye penger på enebolig fordi vedlikeholdet er veldig høyt og du kan ikke skalere. Hvert sted har fem, seks soverom maks, men for oss kan hvert sted være 40 til 100 pluss soverom. Så det er vanskeligere å gjøre det effektivt med en enebolig.

Henry:
Jeg kan helt se at dette gir mening i markeder som er dyre og har høy collegetetthet, som LA, New York, disse storbyene. Hvilke andre områder synes du denne modellen passer eller gir mening i?

Jay:
Du traff den rett på. Akkurat det du sa, for å være ærlig, vil samliv bare gi mening i det uoverkommelige markedet, i et nøkkelmarked som New York, LA, San Francisco. San Francisco er egentlig ikke et fantastisk marked akkurat nå, men før COVID-XNUMX ville det vært et utmerket marked. Jeg vil imidlertid si dette, som en tradisjonell leilighetsutvikler, er mange av beregningene de ser på forholdet mellom inntekt og leie. Så de ønsker at leietakerne åpenbart skal ha råd til høyere leie. Så de vil at husleien ikke skal være for høy, så de har råd til det, men for oss er det annerledes. Vi ser faktisk på det omvendt. Vi ser på områder som er uoverkommelige. Det er et annet målmarked.

Dave:
Så hvis folk ønsket å gjøre den beregningen for seg selv og identifisere et marked der de kunne vurdere å bo sammen, hvordan gjør du den beregningen? Hvilke beregninger bruker du? Har du noen råd til lytterne våre om hvordan de kan gjøre det?

Jay:
Ja, i et rimelig marked er vanligvis forholdet mellom inntekt og leie minst 3X. Så hvis du tjener 100,000 30,000 i året, er husleien i året rundt 2.5 30. Så hvis inntekten til leieforholdet er mindre enn 2020, så er det et signal om at det ikke er overkommelig, og de bruker mer enn 23 % av inntekten sin på husleie. Men i 50... Faktisk sa jeg tidligere om rimelighet, de XNUMX % av leietakerne bruker nå XNUMX % eller mer av inntekten sin på husleie nå.

Dave:
Det er galskap, wow.

Jay:
23 %. En fjerdedel av oss bruker alt på husleie.

Henry:
Så hvis noen, la oss si fra et investorperspektiv, de hører dette og de går, kan dette være noe jeg er interessert i å investere i, lære om, hvilke alternativer er det for folk? Er det fond de kan investere i eller er det selskaper de kan snakke med som driver med slike ting? Hvordan går man frem for å komme inn i dette rommet fra en investors perspektiv?

Jay:
Du kan ikke investere i en REIT. Parets utfordringer i samliv akkurat nå er at det ikke anses som investeringsgrad fordi det er en ny type eiendom, og det er ikke investeringsgrad fordi du ikke kan pakke om et lån og selge det til Fannie Mae for byrålån. Så det er vanskeligere å få finansiering. Vi måtte samarbeide med lokale, mindre banker. Så spørsmålet ditt var, hvordan kan de investere? Så de kan ikke virkelig investere i en offentlig REIT, men hvis de er en utvikler eller de er interessert i å investere, kan de nå ut til noen samlivsutviklere som Tripalink. Vi har faktisk en investorportal. Jeg vet virkelig ikke hvordan du ellers kan investere i samliv. En annen måte du kan gjøre det på er noen mennesker, de kjøper sitt eget hus og det er i grunnen bare hushacking og du leier det ut i liten skala.

Dave:
De kaller det leie av rommet eller bare hus hacking en enkelt familie hjem. Du kan definitivt gjøre noe sånt fordi jeg har lest noe om husleie ved rommet hvor du får tilsvarende premie på husleie per kvadratfot eller per soverom, en økning på 20%, 25% i husleie ved å gjøre det med tilsvarende hodepine i eiendomsforvaltning.

Jay:
Ærlig talt, det er fornuftig økonomisk, men er det virkelig verdt det å ha fem andre romkamerater med deg og så må du rydde i fellesarealet? Jeg vet ikke, det kommer an på.

Henry:
Det kommer an på hvor mye husleien er.

Dave:
Jeg husker bare husene jeg bodde i med venner på college, og det virker bare som det var gøy den gangen, men mann, eiendomssjefen må ha hatet oss. Jay, er det tilgjengelige syndikasjoner? Hvis du er en akkreditert investor, er det utviklingsprosjekter som investorer kan investere i å leve passivt?

Jay:
Ja, jeg tror det ikke er så mange co-living utviklere, men hvis du går på nettverksarrangementer, kan du kanskje møte noen. Vi gjør noen syndikeringer. Vi kjenner noen få andre små utviklere i området som også driver med syndikering.

Dave:
Greit, flott. Vel, Jay, tusen takk for at du er her. Vi setter stor pris på at du deler dette. Jeg har lært mye. Jeg synes dette er super overbevisende. Jeg ønsker å lære hvordan... Hvis det er tilgjengelige syndikeringer, eller kanskje Henry og jeg skal gå inn på vår første, men dette har vært veldig nyttig. Jeg synes det er en veldig kul idé at det helt klart kommer til å være etterspørsel etter dette. Den delen virker bare så åpenbar for meg at dette virker som et kult sted å bo for mye mindre enn hva du ville betalt andre steder. Så bra at du er i denne virkelig kule bransjen. Er det noen steder folk kan komme i kontakt med deg hvis de vil lære mer om dette?

Jay:
Takk for at jeg fikk komme. Du kan kontakte meg på BiggerPockets. Det er Jay Chang, og da kan du også fly meg på LinkedIn. BiggerPockets vil ha de fleste lenkene du trenger for å kontakte meg direkte.

Dave:
Jeg elsker det, du sender bare folk til BiggerPockets. Det er kanskje første gang vi har hatt det, men som ansatt i BiggerPockets setter vi stor pris på det.

Jay:
Ikke noe problem.

Dave:
Takk, mann. Stor takk til Jay for at du ble med oss. Henry, hva syntes du?

Henry:
Mann, det er et ganske unikt sted, og jeg tror at etterspørselen etter denne typen liv i de dyre markedene bare kommer til å øke. Det er som markedsforholdene akkurat nå sier at dette er noe folk trenger. Rentene er høyere, inflasjonen er gal. Og så, ikke bare koster det folk mye å leie på disse stedene, men herregud, dagligvarer også, så hvis de kan spare 30 % og må dele kjøkken, tror jeg folk ville være villige til å ofre det.

Dave:
Helt, jeg føler at det bare kommer til å bli stor etterspørsel etter dette. For det første er det enormt å spare 30 % på husleien. Vi snakker med folk hele tiden, er jeg sikker på om, hvis du ønsker å komme inn i eiendom, lave penger ned, hva er den beste måten å gjøre det på? Enten husknakk eller reduser levekostnadene dine. Dette er en fin måte å redusere levekostnadene på. Så da jeg gikk inn i dette showet, tenkte jeg: "Mann, dette kommer til å bli interessant for investorer," og det er det, men også for å investere det, men jeg tror det også er interessant for aspirerende investorer å vurdere å bo i en av disse tingene fordi du sannsynligvis vil spare penger og deretter investere i eiendom. Men jeg tror også elementet med å ha... Jeg tror du har gjort dette også, jeg flyttet til noen nye byer i livet mitt hvor jeg ikke kjenner mange mennesker, jeg synes fellesskapselementet er litt kult. Det minner meg om et hostelmiljø, ikke sant?

Henry:
Men, nydelig.

Dave:
De er veldig hyggelige, men de er mer åpne. Det er akkurat som å gå på et felles område, henge, ta en øl, gjøre sånn, og det er på et superfint sted. Så jeg kunne tenke meg at det var veldig populært.

Henry:
La oss være ekte, jeg vil uansett ikke vaske kjøkkenet mitt.

Dave:
Nei.

Henry:
Så hvis jeg kan bruke et kjøkken som noen andre skal gjøre rent, og jeg kan gå ned og ta en øl med alle naboene mine [uhørbart 00:35:18]-

Dave:
Det er så [uhørbart 00:35:18]. Hva er det rareste eller verste stedet du bodde?

Henry:
Å herregud, den aller første hybelen jeg noen gang har bodd på var sannsynligvis det rareste stedet jeg noen gang har bodd på, for det var som om en sleip Motel 6 var en hybel, og vi hadde denne delte boplassen, og den skulle være møblert. , men det var egentlig bare en futon som en sofa og deretter et TV-stativ uten TV på den og shag-teppe.

Dave:
Åh, fint.

Henry:
Og så hadde jeg et soverom med køyesenger som jeg hadde en samboer i. Så det var-

Dave:
Herregud, det høres ikke ut som...

Henry:
Ikke mitt favorittsted å bo.

Dave:
Jeg kjøpte mitt første hus med tre partnere, men en av partnerne og jeg var romkamerater på det tidspunktet, og vi skulle hacke det, det var planen vår, vi skulle flytte inn. Men da begynner Denver å gjøre det. vel, og vi er som, "Mann, vi kan få mye mer for husleie enn hva vi ville betalt i våre egne husleie," så vi tenker: "Hvorfor skulle vi ha hushår?" Og bestemoren hans hadde nettopp gått bort og hun bodde i et pensjonistsamfunn og markedet falt fortsatt som en gal og moren hans sa: "Dere bare betaler verktøyene, ta vare på huset. Du kan bo der, men det var som et samfunn på 55 år og oppover, så vi kunne ikke fortelle det til noen. Så vi flyttet midt på natten, bodde bare i dette huset. Vi tenkte: «Det kommer til å ta seks måneder», men det var gratis, så vi endte opp med å bo der i tre år. Og jeg bodde i kjelleren, så jeg bodde i kjelleren til hans døde bestemor i et pensjonistsamfunn i tre år.

Henry:
Gikk du nettopp til samfunnshuset og ødela eldre borgere på bordtennis, knuste dem på bordtennis fullpensjon?

Dave:
Ja nettopp. Det var ikke noe fellesområde. Jeg antar at det var litt, men vi dro aldri, men vi var akkurat som... Folk elsket det, faktisk. Vi ville bare bære boksene deres da, bare være de unge gutta som kunne hente ting. Vi bare gjorde det, og senere og senere kastet vi bare rasere der. De hadde denne fine uteplassen, og vi ville bare holde disse store festene der.

Henry:
Kom naboene dine?

Dave:
De ville vinket, men dessverre fikk vi dem aldri inn, men det var et merkelig sted å bo. Så lang historie kort, jeg ville nok ha foretrukket å bo i et av disse samlivsrommene.

Henry:
Jeg vet ikke, det høres ut som det var ganske fantastisk.

Dave:
Det var gøy å se tilbake på det. Noen ganger tenkte jeg: "Hva i helvete gjør jeg med livet mitt?" Men det sparte mye penger. Uansett, nå har jeg mistet hele tankerekken, så la oss komme oss ut herfra. Takk for at du er her, mann, og takk for at dere lyttet. Håper dette er interessant for deg. Jeg tror det kommer til å bli en stor trend. Jeg antar at det er den siste tingen er at jeg var litt skuffet over at det ikke er noen enkel måte å investere i det akkurat nå, det høres ut som om du bare er en vanlig investor og ikke en utvikler.

Henry:
Men dette er vanligvis når du bør lete etter disse mulighetene fordi noen kommer til å komme tidlig inn på å finne ut en måte å gjøre dette tilgjengelig for publikum å investere i. Så jeg ville prøve å være den tidlige brukeren fordi etterspørselen er kommer til å være der.

Dave:
Helt, det er som om hver gang vi gjør en av disse showene, som denne, og spesielt den 3D-trykte husene, er det ikke lett, men den som finner ut av dette kommer til å gjøre en drap på det. Så hvis du er interessert, følg Jay, følg noen av de andre operatørene. Kanskje du kan lære av dem eller bli med på det, men vi håper dette var nyttig for deg. Vi prøver alltid å gi deg denne typen nye investeringsstrategier som er banebrytende fordi det er det vi handler om. Så vi vil gjerne høre om denne typen episoder er nyttige for deg. Så hvis du har noen tanker om denne typen episoder, treff meg på Instagram hvor jeg er på thedatadeli eller Henry, du er på thehenrywashington, ikke sant?

Henry:
Det er riktig.

Dave:
Greit, så la oss få vite hva du synes. Tusen takk for at du lyttet. Vi sees på mandag for en ny episode av On The Market.
On The Market er laget av meg, Dave Meyer og Caitlin Bennett, produsert av Caitlin Bennett, redigering av Joel Esparza og Onyx Media, undersøkt av Pooja Jindal, og en stor takk til hele BiggerPockets-teamet. Innholdet på showet On The Market er kun meninger. Alle lyttere bør uavhengig verifisere datapunkter, meninger og investeringsstrategier.