Hva gjør Institutt for bolig- og byutvikling (HUD)?

I denne artikkelen

De US Department of Housing and Urban Development (HUD) er et føderalt myndighetsorgan som hjelper folk med å få tilgang til rimelige boliger. De fleste amerikanere forbinder HUD med offentlig boligstøtte og å hjelpe lavinntektsfamilier. Imidlertid hjelper HUD-programmer også enkeltpersoner med å kvalifisere seg for FHA lån, foreta forbedringer av hjemmet og håndheve rettferdige boliglover over hele landet. 

Mange eiendomsinvestorer vurderer å kjøpe HUD-boliger for å utvide sine porteføljer. HUD utelukket boliger selges ofte under markedsverdi, slik at du kan rehabilitere og snu eiendommen for profitt. 

Imidlertid er HUD-boligprogrammer også en fin måte for familier å kjøpe sitt første hjem. Ordninger som "Good Neighbor Next Door Program" eller "HUD $100 Dollar Program" gir svært rimelige finansieringsalternativer for lavinntektsfamilier til å kjøpe et hjem.

Denne artikkelen utforsker hva som skal til for å kjøpe et HUD-hus og om denne typen boliger kan være lønnsomme. Du vil også lære fordeler og ulemper ved å kjøpe en utelukket HUD-eiendom.

Hva er et HUD-hjem

A HUD hjem er en utelukket eiendom beslaglagt fra huseiere som misligholdt deres Federal Housing Administration (FHA) lån. HUD-hjem kan være en hvilken som helst eiendomstype - et tradisjonelt hjem, en duplex eller til og med et trailerhus. FHA betaler resten av boliglånet, og HUD setter eiendommen på boligmarkedet. 

HUD-boliger som kommer på eiendomsmarkedet selges «som de er». Derfor kan du ikke forvente noen eiendomsoppgraderinger, renoveringer eller reparasjoner. I tillegg, fordi de tidligere eiendomseierne led økonomiske vanskeligheter, kan eiendommen være i en tilstand av forfall. Imidlertid er disse boligene vanligvis de billigste for salg i området. 

HUD-programmer

HUD-programmer startet i 1965 da president Lyndon B. Johnson dannet byrået. Dens oppgave er å "skape sterke, bærekraftige, inkluderende samfunn og rimelige hjem av høy kvalitet for alle." For å nå dette målet, kjører HUD ulike programmer for å sikre rimelige utleieboliger og hjelpe familier å nyte økonomisk trygghet og forbedret livskvalitet.

Her er noen av de forskjellige HUD-boligprogrammene designet for å gi økonomisk hjelp til alle som ønsker å kjøpe eller leie et hjem.

Boligvalgkupongprogram

Vanligvis kalt Seksjon 8 bolig, gir dette programmet utleiehjelp til lavinntektsfamilier, funksjonshemmede eller eldre mennesker. Utleiere som leier ut til Seksjon 8-leietakere må sørge for at eiendommen oppfyller eller overgår minimumsstandarder for helse og sikkerhet. I tillegg mottar leietakere kuponger for å hjelpe med å betale boliglånene sine. 

For å kvalifisere for § 8-bolig må familien oppfylle spesifikke kriterier. Disse inkluderer medianinntekt basert på familiestørrelse, god utleiehistorie, mangel på kriminelt rulleblad og valg fra en godkjent liste over HUD-leiligheter eller -boliger. 

Deretter godkjenner den lokale offentlige boligmyndigheten seksjon 8-søkere. 

Føderale boligstøttelån

FHA tilbyr boliglån og låneforsikring til personer som ellers kanskje ikke kvalifiserer under standard boliglånsregler. I stedet for å tilby lån direkte, beskytter FHA godkjente långivere mot finansiell risiko hvis huseieren misligholder boliglånsbetalinger. Imidlertid kan FHA utestenge disse eiendommene, som deretter blir "HUD-hjem."

Her er noen av kriteriene for å kvalifisere for et FHA-lån:

• Ha en gjeld i forhold til inntekt på mindre enn 43 %
• Ha en kredittscore på minst 580 for en forskuddsbetaling på 3.5 %
• Ha en kredittscore mellom 500 og 579 for en forskuddsbetaling på 10 %
• Betal Boliglånsforsikringspremie (MIP)
• Ha bevis på ansettelse og fast inntekt
• Bo i hjemmet som primærbolig

Community Development Block Grants (CDBG)

HUD-programmer bidrar også til å sikre trygge boliger og rettferdige boligmuligheter. For eksempel CDBG-program gir økonomisk bistand til lokalsamfunn for å rehabilitere og forbedre bolig- og yrkesbygg. I tillegg bidrar tilskuddene til å forbedre verktøyene og øke tilgangen til sysselsetting og offentlige tjenester.

HOME investeringspartnerskapsprogram

De HJEM-program gir føderale midler til å forbedre boliger for leietakere og huseiere. Dette programmet er spesielt for familier med samlet inntekt under median familieinntektsnivå for området.

For eksempel kan en huseier med lav inntekt få midler til å reparere eller rehabilitere hjemmet sitt for å forvitre det eller foreta nødreparasjoner. Eller familier kan søke om leietakerbasert utleiehjelp for å ha råd til boligkostnader eller betale depositum på en utleieeiendom. 

Lov om bolig

De Lov om bolig er et HUD-program som sikrer at boligleverandører ikke kan nekte bolig til noen basert på diskriminering. Derfor kan ikke utleiere trakassere, nekte å selge eller leie, eller gjøre bolig utilgjengelig på grunn av følgende faktorer: 

• Alder
• Kjønnsidentitet
• seksuell orientering
• Religion
• nasjonal opprinnelse
• Sivilstatus
• Race
• FARGE
• Uførhet

Fair Housing Act gjelder likt for huseiere som selger en bolig eller utleiere som leier en enhet. 

Hvordan kjøpe et HUD-hjem

Å kjøpe et HUD-hjem kan være en fin måte å få en god avtale på en eiendom. Disse utelukkede boligene selges ofte til rabatterte priser, noe som gjør dem attraktive for potensielle investorer og huseiere.

Spørsmålet er imidlertid: hvordan kan du kjøpe et HUD-hjem?

Som med alle eiendomskjøp starter kjøpsprosessen med due diligence. Derfor er det avgjørende å undersøke målmarkedet, analysere salgssammensetninger og beregne etterreparasjonsverdier (ARV). I tillegg ville det være best å lære om gebyrer forbundet med å kjøpe et HUD-hjem.

Det neste trinnet er å sikre at du har finansiering på plass. Så med mindre du kan gi et kontanttilbud på boligen, må du forhåndsgodkjennes for et boliglån. Dette trinnet lar deg vite hvor mye du har råd til å by på en HUD-eiendom.

Her er de nødvendige trinnene når du begynner å lete etter et hjem å kjøpe under HUD-boligprogrammet:

• Se etter HUD-boliger for salg: De HUD nettsted viser ulike føderale byråer med eiendommer å selge. Der kan du søke etter boliger etter stat eller postnummer. Husk at før du sender inn et tilbud om å kjøpe en investeringseiendom, må du vente til den første noteringsperioden er over. 
• Finn en HUD-godkjent eiendomsmegler: HUD aksepterer kun bud på eiendommer fra lisensierte agenter eller meglere. Derfor er det viktig å finne en agent med erfaring i HUD-kjøpsprosessen.
• Samle informasjon om budet: Det neste trinnet er å samle all budinformasjon. Dette inkluderer fristen, hvem som er kvalifisert til å by, og hvis den er utpekt som en "eier-okkupert eiendom".
• Planlegg en eiendomsbefaring: Hvis mulig, sørg for at en boliginspektør sjekker eiendommens tilstand. HUD-boliger selges "som de er" og kan kreve omfattende reparasjoner. Hvis en inspeksjon før budgivning er umulig, sørg for at budet ditt inkluderer en beredskap for boliginspeksjon.
• Send inn bud: Samarbeid med din eiendomsmegler eller megler for å gi et bud på eiendommen du ønsker. Hvis ditt er det vinnende budet, har du vanligvis 30 til 60 dager på deg til å fullføre avtalen. 

Hvem kvalifiserer for et HUD-hjem?

Alle kan kvalifisere til å kjøpe et HUD-hjem. Selveierkjøpere får imidlertid prioritet i anbudsprosessen. Derfor er de første 30 dagene av budprosessen forbeholdt eiere – noe som betyr at boligen må være din primære bolig i 12 måneder. I tillegg kan du ikke ha kjøpt et HUD-hjem de siste 24 månedene.

Etter at den innledende 30-dagers budprosessen har passert, er salgsbetingelsene ikke lenger utelukkende for eierbebyggelse. Etter det er budgivning åpen for alle, inkludert fiks-og-flip-investorer eller investorer som kjøper utleieeiendommer.

Hvordan finne HUD-hjem

Den eneste måten å finne eiendommer solgt under HUD-boligordningen er på HUDHomestore.gov nettsted. Nettstedet lar deg filtrere resultater for å finne HUD-foreclosures basert på stat, postnummer, eiendomsstørrelse, pris og kjøpertype. Disse foreclosure eiendommene finnes ikke på MLS eller andre eiendomsnettsteder. 

Hvordan finansiere et HUD-hjem

Det er mulig å kjøpe et HUD-hus gjennom tradisjonell finansiering, enten et tradisjonelt boliglån, FHA-lån, VA-lån, FHA203(k)-lån eller kontanter. Imidlertid er det flere ekstra finansieringsalternativer for HUD-boliger. Her er de vanligste:

• Good Neighbor Next Door-program: Dette programmet hjelper kvalifiserte offentlige ansatte – lærere, politifolk, brannmenn og medisinske teknikere – med å kjøpe et hjem med 50 prosent rabatt. Det er imidlertid visse kriterier å oppfylle. For eksempel må søkere bo i eiendommen i minimum tre år.
• One Dollar Program: Dette insentivet hjelper lavinntektsfamilier med å kjøpe et hjem for $1. Kvalifiserte boliger må ha vært på markedet i minst seks måneder.
• $100 nedprogram: Eier-beboer kjøpere med lav inntekt kan kjøpe et hjem med en $ 100 forskuddsbetaling. 
• Boligvalg-kupongprogram: Familier med lav inntekt kan søke om seksjon 8 bolig for å motta økonomisk støtte for å gjøre boliglån mer overkommelige. 

Fordeler og ulemper ved å kjøpe et HUD-hjem

Tenk deg at du vurderer å kjøpe et HUD-hjem. Hva er de viktigste faktorene for å avgjøre om det er økonomisk fornuftig? Her er fordelene og ulempene ved å kjøpe en HUD-eiendom. 

Pros

1. Å kjøpe et HUD-hjem er billigere

Den viktigste fordelen med HUD-hjem er prisen. Vanligvis selger disse eiendommene under markedsverdien. Dette kan gjøre dem til et mer attraktivt alternativ for investorer eller familier som leter etter rimelige boliger. 

2. Lavere forskuddsbetaling

Å kjøpe et HUD-hus med et FHA-lån betyr at forskuddsbetalingen kan være så lite som 3.5 % av kjøpesummen. Derfor vil et typisk innskudd variere fra $500 til $2,000 i stedet for standard 20%. I tillegg kan du kvalifisere deg for forskuddsbetalingsprogrammet på $100. 

3. Bistand med avsluttende kostnader

I mange tilfeller kvalifiserer HUD-huskjøpere for å få hjelp til sluttkostnader. Dette kan bidra til å betale overføringsavgifter, opptaksgebyrer og andre tilknyttede kostnader. 

4. Mindre konkurranse i HUD-boligmarkedet

En annen fordel med å kjøpe et HUD-hjem er at det er mindre konkurranse. Den vellykkede budgiveren er den som genererer størst netto fortjeneste for Institutt for bolig- og byutvikling. Det er ikke basert på uforutsette utgifter, finansiering eller størrelsen på forskuddsbetalingen.

Ulemper

1. HUD-hjem solgt "usett syn"

Du kan aldri kjøpe en nøkkelferdig eiendom når du byr på et HUD-hus. Eiendommene selges "som de er", og det er ingen forhandlinger om disse eiendommene. Selv med en eiendomsinspeksjon kan mange usynlige reparasjons- og rehabiliteringsproblemer eksistere. 

2. Beleggsregler og salgsrestriksjoner

Hvis du kjøper et HUD-hjem som "eier-beboer", er du under to begrensninger. Først må du bo i eiendommen i minimum ett år. For det andre kan du ikke kjøpe et annet HUD-hus på to år. Kanskje det ikke er et stort problem, men det er noe å vurdere.

3. Risiko for å kjøpe en pengegrav

Et vanlig problem med HUD-foreclosures er at rehab-regninger kan være enorme. Fordi den forrige huseieren ikke kunne betale boliglånet, er sjansen stor for at huset er i dårlig stand. I tillegg kan tvangsprosessen ta lang tid, noe som betyr at den kan ha vært tom i flere måneder eller år.

4. Bruk en HUD-godkjent eiendomsmegler

Å kjøpe et hjem som er oppført på HUDHomestore-nettstedet begrenser typen agent du kan bruke. Eiendomsmegleren eller megleren må være HUD-godkjent for å gi bud. 

5. Begrenset HUD boligmasse

Sammenlignet med MLS er det relativt få foreclosures for salg. For eksempel har mange stater færre enn ti eiendommer for salg. Mangelen på tilgjengelige eiendommer kan gjøre det utfordrende å finne en passende bolig.

HUD Home FAQs

Hva er HUDs hovedfunksjoner og formål?

Institutt for bolig- og byutvikling har som mål å skape sterke, bærekraftige, inkluderende lokalsamfunn og rimelige kvalitetsboliger for alle. Gjennom ulike programmer søker HUD å øke boligeierskap, støtte samfunnsutvikling og øke tilgangen til rimelige boliger uten diskriminering.

HUD samarbeider med statlige og lokale myndigheter, offentlige boligbyråer og ideelle organisasjoner for å nå dette målet.

Hvem kvalifiserer for et HUD-hjem?

De to kvalifiserende faktorene ved kjøp av en HUD-bolig er delt inn i eier-beboer og investor. De første 30 dagene med budgivning er kun åpne for kjøpere som forplikter seg til å bo i eiendommen i 12 måneder. Dette inkluderer kjøpere som kjøper et hjem gjennom et HUD-program.

Den andre fasen av HUD-budprosessen starter hvis ingen vellykkede bud er mottatt i den innledende fasen. Alle kan kvalifisere til å by på et HUD-hjem som har vært oppført i over en måned. 

Hva gjør HUD-sekretæren?

Sekretæren for Institutt for bolig- og byutvikling (HUD) gir råd til presidenten i boligrelaterte saker. I tillegg initierer sekretæren retningslinjer og regler og overvåker programmer for å fremme byråets oppgave om å gjøre rimelige boliger – utleie og huseierskap – tilgjengelig for alle, spesielt lavinntektsfamilier.

Merk fra BiggerPockets: Dette er meninger skrevet av forfatteren og representerer ikke nødvendigvis meningene til BiggerPockets.