Den "Nybegynner til eiendomsinvestor på 90 dagerSerien er tilbake, og vi sjekker inn med tre mentees mens de går fra nybegynnere til høye nettoverdier gjennom eiendom! Våre mentees har vært opptatt de siste par ukene, så Ashley og Tony tok turen innom dem for å se hvordan utviklingen deres gikk med utleieeiendommen deres. De berører hvordan gi et lavballtilbud, skyve seg forbi frykten for å få et tilbud akseptert, hvor du finner motiverte selgere, korttidsleie markeder, og selgerfinansiering Spørsmål og svar.
Førstemann, Brandon blir med oss som den nyeste eiendomsrookien på showet. Han har ennå ikke gjort sin første avtale og er fortsatt ute etter å kjøpe en eiendom, men han finner ut at prisen ikke stemmer overens med fortjenesten hans. Ashley og Tony leder Brandon gjennom hvordan du kan gi et lavt tilbud og hvorfor du bør send alltid inn en pris som fungerer for tallene dine. Neste, Lawrence deler hvordan han har vært på jakt etter en selgerfinansiert avtale og ser på nye måter å finne motiverte selgere mer sannsynlig å selge med rabatt eller med fleksible vilkår.
Til slutt hører vi fra Melanie, som hadde litt av eiendom panikk mens hun lette etter mer kortsiktige leiemarkeder å legge til listen hennes. Etter litt undersøkelser har hun bestemt seg for en solid en og leter for tiden etter eiendommer å gi tilbud på. Hennes eneste spørsmål er hvordan og hvorfor hun bør gå for selgerfinansiering. Ashley og Tony gir henne alle detaljene du trenger før de går inn i en direkte avtale med selgeren.
Klikk her for å høre på Apple Podcasts.
Hør podcasten her
Les transkripsjonen her
Ashley:
Dette er Real Estate Rookie Episode 257.
Tony:
Noe annet å tenke på, Lawrence, når du sender inn noen av disse tilbudene, er å gi selgerne forskjellige alternativer. For eksempel prøver vi å kjøpe et hotell i løpet av sommeren, og vi ga dem forskjellige alternativer på selgerfinansieringsavtalen som vi satt sammen. Man hadde et høyere prispunkt med litt høyere rente, men lavere forskuddsbetaling. Et annet alternativ hadde en høyere forskuddsbetaling, men da var de andre vilkårene litt gunstigere for oss. Jeg tror at hvis du ønsker å komme dit du ikke legger ned mer enn du sa 15% eller 7% basert på hva Pace sa, tilbyr det som et annet alternativ. Og kanskje selv om det er en litt høyere kjøpesum, fungerer det fortsatt bedre for deg fordi forskuddsbetalingen kommer til å bli mindre.
Ashley:
Mitt navn er Ashley Kehr og jeg er her sammen med medverten min, Tony Robinson.
Tony:
Og velkommen til Real Estate Rookie Podcast hvor vi hver uke, to ganger i uken, gir deg inspirasjonen, motivasjonen og historiene du trenger å høre for å kickstarte din investeringsreise. Og i dag vil jeg rope ut en veldig spesiell person fra Rookie-publikummet. Denne personen går under brukernavnet, The Handyman 317, og Handyman ga oss en femstjerners anmeldelse på Apple Podcasts som sier: "Takk!" Med det store utropstegnet. "Definitivt en av mine ukentlige favorittpodcaster. Jeg er en entreprenør, og jeg satte et mål om å begynne å investere i 2023 for meg selv etter å ha hørt på podcasten din. Vel, når jeg lytter til podcasten din ukentlig, fikk jeg selvtillit og fullførte allerede en flip og kjøpte en tosidig for å holde på alt i 2022. Jeg setter pris på tjenesten dere gir, og takk så mye for at dere hjelper meg med å nå målene mine. Så mye gratis kunnskap om dette showet.»
Handyman 317, takk for at du lytter og tar råd og tar grep, mann. Det er den største biten. Så hvis dere ennå ikke har gitt oss en ærlig vurdering eller anmeldelse, vennligst gjør det. Jo flere visninger vi får, jo flere mennesker kan vi hjelpe. Jo flere mennesker vi kan hjelpe, jo flere historier får vi som Handyman 317. Ashley Kehr, hva skjer? Hvordan har du det?
Ashley:
Flink. Jeg fikk to avslutninger i dag som jeg er spent på. Jeg selger en eiendom.
Tony:
Opptatt dag.
Ashley:
Og så bruker jeg faktisk inntektene til å betale ned en annen eiendom.
Tony:
Er det ikke sånn det går?
Ashley:
Ja, jeg liker å holde et par fritt, så det er bare å overføre penger. Og så avslutter jeg faktisk en refinansiering for A-frame-eiendommen jeg ombygde.
Tony:
La oss snakke om det veldig raskt. Du har refi, ikke sant? Refis har tørket opp enormt, nesten ingen gjør en refi akkurat nå. Kan du dele hva som er årsaken bak denne refinansieringen og hvorfor du må gjøre det akkurat nå?
Ashley:
Ja, og faktisk har prosessen vært så rask, jeg kan ikke tro det sammenlignet med å prøve å refinansiere de siste to årene-
Tony:
I fjor, ja.
Ashley:
… da långivere måtte bøye seg over mange mennesker som ønsket å refinansiere. Men ja, så jeg hadde kjøpt eiendommen med harde penger og mine harde penger er ikke forfallen til, tror jeg to måneder til, kanskje. Jeg rehabiliterte det, jeg brukte kontanter for å faktisk rehabilitere eiendommen, og nå vil jeg trekke pengene mine tilbake, og vi skal betale utlåneren i dag. Vi skal refinansiere med en liten lokal bank. Da skal vi bare ha vår faste handel. Det kommer til å være over 20 år amortisert og fast rente i fem år.
Tony:
Ja, det er kjempebra.
Ashley:
Og den har en rente på 7.4 %.
Tony:
Det var mitt neste spørsmål, som ikke er forferdelig, ikke sant?
Ashley:
Nei nei.
Tony:
Jeg har definitivt sett verre enn det. Kul. Jeg er spent. A-frame er nesten ferdig. Det er som det siste trinnet for alt, ikke sant?
Ashley:
Det er gjort. Det er gjort. Ja.
Tony:
Ja, det er alt.
Ashley:
Ja, det er gjort. Ja.
Tony:
Kul. Vel, der går du. Vel, vi har et bra show til deg i dag. Vi fikk veilederne våre til å komme tilbake, så dere får høre en rask oppdatering fra Brandon, Lawrence og Melanie, og hver og en av dem er på en måte i en annen fase, og vi graver i hva hver person sliter med. Brandon, tror jeg, og vi snakker om dette litt, det største som holder ham tilbake er bare frykt. Og han førte på en måte inn i det ved å bare si at han er redd for hva som kan skje hvis han fortsetter med dette. Du får høre oss bryte ned det stykket. Lawrence var en mann på oppdrag de siste par ukene. Han gjorde en hel haug med ting, så vi får høre hva Lawrence var opp til deg. Men Lawrence satt litt fast i hvordan han skulle strukturere noen av disse tilbudene han gir til folk, så vi gikk på en måte gjennom det. Og så Melanie, hun fikk et litt panikkanfall med investeringssituasjonen sin, så vi bryter gjennom-
Ashley:
Hun er veldig relatert til meg.
Tony:
Ja, helt, ikke sant? Og hun snakker gjennom hvordan hun hadde et freakout-øyeblikk og hvordan hun gikk seg selv ut av kanten og hvordan hun nå beveger seg fremover med litt selvtillit, og Ash og jeg gir noen råd om hva vi føler hun også burde gjøre. Hver person er i en annen situasjon, men forhåpentligvis hjelper hver av disse historiene våre nybegynnere å vite at det er andre mennesker som går gjennom de samme tingene som de også går gjennom.
Ashley:
Og hvis dere ikke allerede har gjort det, vennligst hype opp våre mentees i Real Estate Rookie Facebook-gruppen fordi de er her ute og deler alt med dere. Og noen ganger er det vanskelig å gjøre, spesielt som en ny investor, veldig usikker på å innrømme hva du ikke vet og hvordan du har det med å investere. Sørg for at dere gir dem oppmuntring og oppmuntring mens vi fortsetter de neste 90 dagene. Brandon, velkommen tilbake til Real Estate Rookie Podcast. Hvordan har du hatt det?
Brandon:
Flink. Godt å være tilbake mens du trosser kulden her oppe.
Ashley:
Hvorfor ikke fortelle oss litt om hva du har holdt på med siden sist du var på.
Brandon:
Siden sist har jeg definitivt blitt mer begrenset på kjøpsboksen og analysering av egenskaper. Gikk og gikk gjennom mange flere hus, bare for å legge til mer konsistens og bare se hva som er der ute for prisene jeg har sett og bare få mer en følelse av hva som har vært der ute, og sett på alt som er nytt på markedet.
Ashley:
Har du satt sammen et tilbud på noen av eiendommene du har analysert eller sett på?
Brandon:
Ingen skriftlige tilbud ennå. Har jobbet med en som jeg gikk gjennom og var egentlig ikke interessert i prisen og tilstanden til eiendommen. Men de har faktisk sendt tilbake e-post og bare ønsket at vi skal tilby noe eller hva vi enn tenker på, fordi det høres ut som om det sitter stille og tilbakemeldinger har vært omtrent det samme som min var.
Tony:
En roper Brandon. Du sa at du ikke er interessert i prispunktet og tilstanden, men det som lar oss forstå er at det sannsynligvis er et prispunkt i den tilstanden der den eiendommen gir mening for deg. Og jeg tror at utfordringen fra Ashley og jeg er å finne ut hva det prispunktet er, og uansett hva de spør om, bare send inn tilbudet til det prispunktet.
Det var en eiendom som jeg faktisk fikk under kontrakt for mindre enn 24 timer siden. Jeg hadde i utgangspunktet sendt inn tilbudet mitt, og det var betydelig under spørsmålet, og kjøperne svarte ikke engang, de sa rett og slett nei. Så kom de tilbake til meg forrige uke og sa: "Hei, Tony, vil du møte oss i midten?" Og jeg sa: "Nei." Så kom de tilbake til meg for mindre enn 24 timer siden og sa: "Ok, greit, vi godtar tilbudet ditt."
Så det er på en måte der vi er i syklusen akkurat nå, er at som kjøper, selv om du ber om priser som er betydelig lavere enn det de ber om, og åpenbart kommer dette til å variere med markedet, men en mange ganger hvis det ikke er nok interesse, spesielt hvis tilstanden til eiendommen ikke er supernøkkelferdig, gir det deg mer innflytelse som kjøper. Så jeg vil si send inn det tilbudet, uansett hvilken pris som er fornuftig for deg. Selv om de sier nei i dag, er det en sjanse for at den eiendommen fortsatt er på markedet 14, 30, 45 dager fra nå, nå kommer de tilbake til deg og sier: "Hei, Brandon, tilbudet ditt ser veldig ut bedre nå."
Brandon:
Spikret den.
Ashley:
Hva er noen andre ting du tror holder deg tilbake fra å få den neste avtalen?
Brandon:
Jeg antar at den største tingen er at jeg ikke har skrevet tilbud på ting. Jeg må sette meg ned og jobbe baklengs fra det den trenger og finne den kjøpesummen å tilby, selv om det er godt med det de spør og ikke være bekymret for bare å krysse av for dem, antar jeg.
Tony:
Ashley, la meg stille deg et spørsmål, Ash. Har du noen gang levert et tilbud som var så lavt at selgeren sa: "Jeg bryr meg ikke om hva ditt neste tilbud er, jeg vil aldri høre fra deg igjen?"
Ashley:
Nei, jeg har aldri hatt det så ille. Det var mer bare ingen respons, at du ikke sa: «Selgeren min kommer ikke engang til å godta det tilbudet».
Tony:
Men hadde du kommet tilbake med et annet tilbud, ville de sannsynligvis ha erkjent det, ikke sant?
Ashley:
Yeah. Oh ja.
Tony:
Ja. Kanskje det har skjedd et sted, men jeg har aldri personlig møtt en investor som sa: «Vet du hva, Tony, mitt første tilbud var så lavt og jeg fornærmet selgeren så mye at de nektet å høre på noe annet tilbud jeg hadde etterpå den første." Jeg tror mange nye investorer har denne frykten rundt å irritere selgeren og at de blir fornærmet og alle disse andre tingene, men på slutten av dagen, hvis du gir dem et tall som gir mening, kommer de til å se på den. Ikke prøv å ta den avgjørelsen for selgeren. Jeg tror det største for deg, Brandon, er å gjøre tallene, finne ut hva som fungerer for deg, og deretter legge plikten på selgeren til å bestemme om de skal bli fornærmet eller ikke derfra.
Ashley:
Det er så mange ganger folk kommer med de lave tilbudene der de jobber, selgeren godtar det, og det er som, herregud, jeg hadde ikke forventet det, men jaja, de aksepterte tilbudet mitt. Du vet aldri årsaken til at noen selger, og penger er kanskje ikke en grunn i det hele tatt, eller kanskje de ikke forstår hva verdien av huset deres er, eller det er bare praktisk å selge det til den første personen som legger inn et tilbud. sette sammen tilbud og sende dem inn. Og hvis du legger inn en inspeksjonsperiode, gir det deg en ny sjanse til å gå gjennom eiendommen og sørge for at nummeret ditt også er riktig.
Tony:
Ja, jeg tenker et siste råd, og dette er igjen noe som har skjedd med meg på en avtale som vi jobber med akkurat nå. Vi prøver å kjøpe noe land for å bygge vår hovedbolig. Vi vil ha land. Landet er superbegrenset der jeg bor i California, super, super sjeldent. Og jeg har snakket med agenten som listet opp landet, og samme som deg sa han: "Å, selgeren vil ikke underholde det tilbudet." Men jeg fikk en følelse av at agenten ikke en gang presenterte tilbudet mitt til den faktiske eieren.
Så det jeg gjorde var at jeg så opp landet, jeg sporet eierens kontaktinformasjon. Jeg ringte dem selv forrige uke og sa: «Hei, jeg heter Tony. Jeg har sendt inn et par tilbud. Har agenten din i det hele tatt delt navnet mitt med deg?» Selgeren sa: "Jeg vet ikke. Det høres ikke superkjent ut." Så det jeg ser er at tilbudet mitt var så lavt at det ikke passet helt med agentens behov, men jeg snakket med den faktiske eieren av eiendommen og nå har han og jeg en veldig åpen dialog og han er faktisk åpen for tilbudet jeg presenterte. Så hvis du føler at du får litt av det, kan det hende du må omgå agenten for å snakke rett med eieren.
Ashley:
Og så, Brandon, når du også ser på en eiendom, tenk på andre måter den eiendommen kan generere inntekter på, hvor du kanskje kan øke tilbudet ditt litt. Hvis den har en garasjeenhet, kan du kreve en ekstra leiebeløp for garasjen? Kanskje hvis det er en stor parkeringsplass, kan du belaste noen for å parkere bobilen eller båten sin der over vinteren? Slike ting. Prøv å finne forskjellige måter å øke inntekten på, eller kanskje hvis du ser på en eiendom som kommer til å ha flere beboere, har den en myntoperert vaskemaskin og tørketrommel i kjelleren eller et sted på eiendommen også, og lag noen inntekt av det også. Prøv og tenk på ulike måter å generere inntekt fra eiendommen.
Brandon:
Greit.
Tony:
Brandon, et siste spørsmål til deg, mann. Når du tenker på å sende inn disse tilbudene, er det mer frykt for hvordan selgerens svar kan være? Er det at du analyserer en haug med avtaler, men du er bare redd for å sende inn tilbudene fordi du ikke vil opprøre selgeren? Eller er det at du føler at du ikke analyserer nok avtaler til å begynne med? Hvilken av disse problemene tror du er en stor for deg akkurat nå?
Brandon:
Jeg tror det er av frykt for avvisning, som du sa, eller at det blir akseptert og så lurer på hva det ikke stod for. Eller til og med å ha flere tilbud som ikke er høye sannsynligheter og ha begge disse akseptert.
Tony:
Greit. La oss bryte ned begge disse. La oss bryte ned begge disse. Din første var, hva skjer hvis de aksepterer tilbudet mitt, men det er ting det ikke tok hensyn til? Bare gå gjennom, hva tror du at du egentlig ville gjort i den situasjonen? Si at noen godtar et av tilbudene dine, og at du nå er i deponeringsperioden, og du er i due diligence-perioden. Hvilke skritt kan du ta for å sørge for at de ukjente blir gjort rede for på en eller annen måte?
Brandon:
Jeg antar at de største tingene ville være takinspektører og entreprenører for å se over ting og sørge for at tallene jeg estimerte eller planla for i det minste er nærme.
Ashley:
En ting du kan gjøre er å sette inn en lengre due diligence-periode, så en lengre befaringsperiode og be om flere ganger for å få tilgang til eiendommen. I stedet for at en inspektør kommer inn, hvis du vil at faktiske entreprenører skal komme inn og by det ut, hvis du ikke tror du vil være i stand til å få dem alle rett der på eiendommen, samme dag, samme tid, forleng deretter i kontrakten din, i ditt første tilbud, sett inn en lengre periode og be om å få tilgang til eiendommen etter behov, kanskje med 24 timers varsel hvis det er leietakere på plass, eller til og med huseieren som bor der.
På den måten kan du planlegge, ok, i løpet av de neste to ukene, få takmannen til å komme denne veien for å gi meg et estimat. Jeg har disse andre entreprenørene som kommer inn for å gi meg estimater på torsdag og gå gjennom en slik prosess. Da kommer du til å få de harde anslagene. Og rett før du henter entreprenørene inn, når du planlegger dem, spør dem også hva deres behandlingstid er på et estimat for å være sikker på at de kommer til å gi deg informasjonen tilbake også før due diligence perioden er også ute. Og du har sannsynligvis mange kontakter fra virksomheten din også, fra arbeidet ditt.
Brandon:
Ja, liksom-
Ashley:
Du støter sannsynligvis på mange andre leverandører.
Brandon:
Ja, det er tall jeg er 100% sikker på, fordi jeg gjorde dem.
Ashley:
Men selv om du også støter på andre entreprenører på jobber eller slike ting, eller til og med arbeidsgiveren din, kjenner han sannsynligvis også andre mennesker med forskjellige spesialiteter som han kan koble deg til.
Brandon:
Ja, jeg har fått anstendige venner i stort sett alle de store handelene.
Ashley:
Det er en stor fordel.
Brandon:
Men ikke så mye skap eller en entreprenør totalt sett.
Tony:
Ja. Og så, Brandon, det andre du nevnte var hva som skjer hvis du får to eiendommer, to tilbud akseptert? Og det er en rimelig bekymring å ha fordi jeg tror at når du ikke har gjort din første avtale, er ideen om å få to på en gang som, herregud, hva skal jeg gjøre med det? Men bare si at du var i den situasjonen, hvilke alternativer tror du at du har?
Brandon:
Prøver å komme opp med pengene på en annen måte, se om selgerfinansiering i det hele tatt er et alternativ for dem. Fordi sommeren da jeg ga et par tilbud, men jeg ville alltid vente med å høre, og så med hvordan forrige sommer var de andre eiendommene jeg var interessert i, var allerede borte før jeg hørte tilbake på den første.
Tony:
Så hvis du noen gang er i en situasjon der du har to eiendommer under kontrakt eller to aksepterte tilbud, er det første at jeg vil prøve å gjøre alt jeg kan for å avslutte begge disse avtalene. Jeg ville prøve å se etter en partner. Din idé om den kreative økonomien er en annen flott løsning. Men si at uansett grunn du innser at du ikke kan ta begge avtalene ned, alt du trenger å gjøre er å se på hvilken av de to avtalene du liker best og deretter gå bort fra den andre. Hvis du har en eiendom som er under kontrakt eller at du har sendt inn et tilbud på en eiendom og den kommer tilbake, så lenge du ikke sender inn EMD og på en måte starter deponerings- og eiendomsprosessen, kan du fortsatt gå bort fra det avtale. Så ikke føl at du automatisk er forpliktet til å avslutte den avtalen. De fleste selgere tror jeg vil forstå som: "Hei, beklager, jeg hadde et annet tilbud som ble akseptert." Og jeg tror de ville forstå at det er en legitim grunn til å ikke gå videre med det kjøpet. Ikke vær så bekymret for det stykket.
Brandon:
Greit.
Ashley:
Tony, hva mener du at Brandons neste steg bør være? Synes du vi burde få ham til å skrive noen flere tilbud, på en måte komme over det hinderet?
Tony:
Ja, jeg vil se et lavt tilbud sendt inn av Brandon mellom i dag og neste gang vi snakker.
Ashley:
Greit. Og arbeid i den inspeksjonsperioden, hvis det skal få deg til å føle deg mer komfortabel. Men jeg tror at det er en slags frykt som holder deg tilbake, og jeg mener, det er helt legitimt som, hva om jeg ikke kjører tallene riktig, eller hva om jeg ikke tar hensyn til noe? Men det er derfor du kommer til å ha due diligence-perioden for å virkelig bryte ned alt og sørge for at det er riktig nummer for deg. Og, selvfølgelig, du kan ikke beskytte mot alt, så sørg for at du har det du tilbyr, det vil fortsatt gi deg noen reserver selv etter å ha gått inn og gjort litt rehabilitering om nødvendig også.
Brandon:
Greit.
Ashley:
Tror du at du kan takle det, Brandon?
Brandon:
Absolutt.
Ashley:
Greit. Vel, tusen takk, og vi sees om et par uker.
Brandon:
Ja, setter pris på det igjen.
Ashley:
Lawrence, velkommen tilbake til showet. Kan du fortelle oss hva du har holdt på med de siste par ukene?
Lawrence:
Ja selvfølgelig. Jeg var i stand til å gjøre leksene mine, som besto av å se de to fantastiske episodene med Pace Morby. Jeg fikk en god innføring i kreativ finansiering med emne to i selgerfinansiering. Jeg heller mer mot selgerfinansiering, for akkurat nå har selgere fortsatt en god del egenkapital i eiendommene sine, spesielt i dette området. Tempo assosiert selgerfinansiering med gevinst, hva ønsker selger å få siden han eller hun kanskje allerede har egenkapitalen i eiendommen?
Mitt største hinder er ikke å falle inn i analyselammelse bare fordi jeg liker å forske på forskjellige konsepter. Jeg har begynt å gå inn på MLS-oppføringene for utleie, og det jeg har begynt å gjøre er at enhver utleie som har vært oppført i over 30 dager, prøver jeg å finne eierne av disse eiendommene. Jeg føler at to ting skjer i den situasjonen. Det er enten en utleier som er lei av å være en utleier, eller så er de ikke lokale i området og de har overlevert eiendommen sin til et eiendomsforvaltningsselskap som enten ikke gjør det de skal gjøre, eller de kan overprise en eiendom.
Jeg spilte Inspector Gadget, og jeg var i stand til å finne en selger fordi det er noen få som er på markedet akkurat nå. Det er ikke massevis av aldrende utleieeiendommer på markedet, og jeg måtte grave, fordi det var oppført hos et eiendomsselskap, så jeg måtte gå til fylkets nettside og finne selgeren. Uansett, jeg fikk selgerens telefonnummer og e-post. Jeg tok kontakt med ham og han sa at han er på ferie, så for å prøve å komme tilbake til ham i midten av januar. Så jeg er som, ok, vel, i det minste klarte jeg å kontakte ham, og så gir han meg også beskjed om at han er på ferie og at han har en eiendom som er oppført i over 30 dager. Han kan være tilbøyelig til å selge eiendommen fordi han ikke bekymrer seg for at det strømmer kontanter der og da.
En annen ting jeg gjorde, var at jeg tok kontakt med en tidligere eier av en eiendom som ligger nede i gaten fra en av utleiene mine. Han er i ferd med å rehabilitere en eiendom, og han vil vanligvis enten gjøre rehabiliteringen om til en utleie eller selge den til en detaljkjøper. Jeg tok kontakt med ham og sa: «Hei, jeg er interessert i å få en annen eiendom med selgerfinansiering. Er det noe du er interessert i å gjøre?" Han sa at han ville gi tilbake til meg. Så jeg er som, ok, jeg er lei av "Jeg kommer tilbake til deg nå," det er lovende. Jeg dro tilbake til MLS.
Jeg fant en ny oppføring som traff markedet som er oppført for selgerfinansiering. Jeg tok kontakt med megleren. Jeg er imidlertid ikke så opptatt av vilkårene. Akkurat nå vil den spesielle eiendommen ha 10 % rente, 20 % forskuddsbetaling, minimum tre år og en betalingsbot som ikke er bestemt. Fordi jeg vanligvis kjøper eneboliger, ikke eiere, legger jeg vanligvis ned ca. 15%, og når du legger til sluttkostnaden, går den på en måte opp til 20%. Så jeg kommer til å se på nytt for å se om jeg kanskje kan gjøre et alternativt tilbud. Jeg vil helst ikke sette 20% ned på den spesielle eiendommen. Hvis det fortsatt flyter med 10% rente, har jeg ikke noe imot, og jeg har ikke noe imot tre års hold fordi jeg er på lang sikt.
Men fra leksene mine med Pace foretrekker han å ikke legge ned mer enn 7 % på eiendommer som er selgerfinansiering. Og en av de største tingene han er opptatt av ville være å alltid ha kontantstrøm. Det har vært det jeg har holdt på med. Igjen, jeg gjør min forskning, men jeg vil fortsette å iverksette tiltak. Mitt største neste skritt, mitt største middel ville være å ha et levende dokument, et Google-dokument der jeg har et ark for aldrende leie som er over 30 dager. Der listet jeg opp et ark for eiendommer som er på MLS oppført for salg i over 30 dager. Og jeg må bare legge ned jobben for å kontakte disse selgerne og se hva jeg kan få til.
Ashley:
Lawrence, du har vært opptatt. Dette er flott. Det første jeg vil si er vilkårene for selgerfinansiering, jeg mener, en banks vilkår akkurat nå kommer til å bli bedre enn det. Du gir mindre enn 10 %.
Lawrence:
Nøyaktig. Og den kom akkurat på markedet. Og jeg mener, den er nøkkelferdig klar. Det jeg forstår av eiendommen deres er at det var en flip som ikke vil selge akkurat nå. Fordi det aller første eiendomsmegleren sa var: "Hei, vi har forskjellige vilkår for en detaljhandelskjøper og en investor." Og så jeg tenkte: "Ok, vel, hva er vilkårene for investoren?" Og det var vilkårene, og jeg var bare sånn, mhm.
Ashley:
Jeg tror kanskje det de går etter sannsynligvis er noen som potensielt har dårlig kreditt og ikke kan gå for å få bankfinansiering. For det er faktisk min eneste forretningspartner. Da han kjøpte sitt første hus for sikkert åtte år siden, kanskje 10 år siden, jeg vet ikke engang, han kjøpte det fra en investor som i utgangspunktet kjøpte hus og selger finansierte dem til folk som hadde dårlig kreditt og ville belaste dem... Han betalte en rente på 10 %, og da han bygde opp kreditten sin, gikk han og refinansierte det lånet.
Lawrence:
Nøyaktig. Nå er det derfor jeg sannsynligvis vil ha en ny samtale. Akkurat nå har jeg jobbet hardt der jeg ikke er i den situasjonen, jeg kommer ikke til å nevne utlånerinformasjonen min fordi dette ikke er sponset, men jeg kan enkelt bli underskrevet av nesten hvilken som helst utlåner. Alle eiendommenes kontantstrøm, jeg har et lavt forhold mellom gjeld og inntekt, jeg har god kreditt, så jeg vil ha noe som vil slå bankvilkårene. Jeg kommer ikke til å sette ned mer enn 15 % hvis jeg kan gå til en utlåner og gjøre det med et lån på 8 %. Jeg må definitivt skaffe meg noe veldig konkurransedyktig hvis det skal være selgerfinansiering.
Ashley:
Ja, jeg tror til og med du sa at det selv er å gå tilbake og legge inn et tilbud med andre vilkår. Det kommer ikke til å skade noe, spesielt hvis de prøvde å selge det allerede, har det ikke solgt. Jeg ville lagt inn lavere enn hva banken ville kunne tilby deg. Gå til og med med Paces råd og gå bare ned 7 %. Jeg mener, de kommer til å holde på tilbudet ditt. Så hvis de ikke får noen andre, mener jeg, du kan være deres eneste alternativ.
Tony:
Men jeg tror en av de betryggende tingene, Lawrence, er at du allerede har funnet en selger som i det minste er åpen for den ideen. Så det er noen bevis på konseptet der at denne veien du går ned kan ende opp med å fungere for deg. Det er bare, ok, nå hvordan får vi de riktige vilkårene? Du sa at du har sett på utleiene som har blitt eldre. Har du i det hele tatt sett på eiendommer som var oppført for salg, men som ikke ble solgt? Så som på PropStream er det som et mislykket listefilter du kan se på. Har du i det hele tatt utforsket disse?
Lawrence:
Det er min neste liste som jeg bygger, i seg selv, som jeg skal se på. Jeg begynte med utleie først, men ja. Så som jeg sa, jeg kommer til å ha det levende Google Drive-dokumentet eller noe slikt der jeg har ett ark som viser alle aldrende leie og deretter et annet ark som viser alle aldrende eiendommer for salg. Og jeg har en annen eiendomsmegler som jeg har kontaktet, og jeg har ganske mye fortalt den eiendomsmegleren at hvis hun kan gi meg en selgerfinansieringsavtale, vil jeg betale henne provisjon på det.
Tony:
Fordi jeg tror den bøtte med eiere, kan de være enda mer åpne for ideen om selgerfinansiering fordi de nettopp prøvde å selge eiendommen og de potensielt gjorde det uten hell, så de kan ha litt mer motivasjon til å gå ut og gjøre det . Det andre spørsmålet til deg, Lawrence, ser du akkurat i det samme markedet som du har investert i, eller er du åpen for kanskje mer fjerntliggende markeder også?
Lawrence:
Akkurat nå vil jeg si at risikotoleransen min er mer der jeg er lokal, spesielt fordi jeg er en selvadministrerende utleier, så eiendommene mine akkurat nå er innenfor en mil fra hverandre. Det reduserer definitivt vedlikeholdet der jeg kan ha en lokal taktekker og en lokal rørlegger for å kunne komme dit og deretter meg mot prospekter og leie dem ut. Akkurat nå ønsker jeg å gjøre minst fem til syv avtaler der det er veldig lokalt. Dette vil forhåpentligvis være min fjerde avtale mot slutten av dette mentorprogrammet. Akkurat nå ønsker jeg å holde meg lokal i området mitt, dominere og monopolisere dette området.
Tony:
Jeg elsker den tilnærmingen. Ja. Jeg tror kanskje bare å se på noen av disse mislykkede oppføringene gjennom PropStream, eller du kan gå på Zillow eller hvor som helst og trekke det manuelt, men det vil sannsynligvis åpne deg for noen flere eiere som kan være åpne for selgerfinansiering.
Ashley:
Det er også nettstedet landwatch.com. Har du hørt om det, Lawrence? Pace bruker det også mye, og det er over 12,000 XNUMX oppføringer akkurat nå som allerede sier at de vil foreta selgerfinansiering på LandWatch.
Lawrence:
Wow. Rått.
Ashley:
Så det er også et godt utgangspunkt for ressursene.
Lawrence:
Bra, takk.
Ashley:
Ok, så hva tror du er neste steg for deg?
Lawrence:
Det neste trinnet vil være, som jeg sa, jeg vil kontakte megleren for å se om de vil være tilbøyelige til et annet tilbud. Og hvis jeg må gjøre en e-postkampanje-
Ashley:
Jeg tror ikke engang spør. Jeg tror bare sett det sammen.
Lawrence:
Bare sett det sammen.
Ashley:
Bare sett det sammen.
Lawrence:
Greit.
Ashley:
Fordi agenten kan si: "Å, nei, jeg tror ikke de vil gå for det." Men når du får tilbudet, er agenten etisk ansvarlig for, selv om Tony hadde fortalt oss en liten situasjon der han ikke trodde tilbudet hans nådde selgeren, men de fleste agenter har et moralsk ansvar for å sende inn tilbudet ditt. til selgeren. Så jeg tror at hvis du spør på forhånd om de er åpne for et tilbud, spør du agenten hva de synes og de gir svaret, ikke hele tiden, men på denne måten kommer tilbudet ditt rett foran selgerne og de tar avgjørelsen.
Lawrence:
Flott. Så jeg vil sende inn et tilbud til dem og så bygger jeg listen min og, som jeg sa, hvis jeg må gjøre en... Jeg liker å prøve å finne telefonnummeret eller e-posten deres og ringe dem, men hvis jeg må gjøre en e-postkampanje , Jeg vil. Og jeg vil også følge opp med de to andre utleierne som sa at de muligens kan være interessert i å selge en av eiendommene deres.
Ashley:
En ting bare å huske på, også, er at selv om de sier nei eller du ikke får noe svar nå, måneder på vei, kan de komme tilbake til deg. Jeg sendte ut e-poster for et år siden, og jeg ble nettopp oppringt... Så det var desember, jeg tror alle fikk dem 23. desember 2021. Og i oktober i fjor fikk jeg en telefon igjen fra noen som sa at han fikk e-posten inn. desember var han klar til å selge nå. Det viser bare at folk også vil holde på utsendelsene dine.
Lawrence:
Jeg liker definitivt det konseptet fordi jeg er en stor forkjemper for nettverksbygging. Bare fordi det er et «ikke akkurat nå», betyr det ikke at det kommer til å være en aldri slutt fordi dette området har blitt monopolisert av bare en håndfull utleiere. Jeg har begynt å bygge et veldig godt navn der jeg har jobbet med to forskjellige selgere der jeg har satt sammen off-market avtaler selv. Og så nå er disse lokale tittelselskapene og inspeksjonsfolkene som, "Lawrence, den ungen vet hva han gjør. Hvis han sier at han skal gjøre det, er det ikke et spørsmål om hvis, men når.»
Tony:
Jeg elsker det. Og bare noe annet å tenke på, Lawrence, mens du sender inn noen av disse tilbudene, og dette er noe Ashley også snakker mye om, er å gi selgerne forskjellige alternativer. For eksempel prøver vi å kjøpe et hotell i løpet av sommeren, og vi ga dem forskjellige alternativer på selgerfinansieringsavtalen som vi satt sammen. Man hadde et høyere prispunkt med litt høyere rente, men lavere forskuddsbetaling. Et annet alternativ hadde en høyere forskuddsbetaling, men da var de andre vilkårene litt gunstigere for oss. Jeg tror at hvis du ønsker å komme dit du ikke legger ned mer enn du sa 15% eller 7% basert på hva Pace sa, tilbyr det som et annet alternativ. Og kanskje selv om det er en litt høyere kjøpesum, fungerer det fortsatt bedre for deg fordi forskuddsbetalingen kommer til å bli mindre. Så bare lek med forskjellige alternativer. Ikke føl at du bare trenger å gi dem en når du sender inn disse tilbudene.
Lawrence:
Rått. Jeg setter stor pris på tilbakemeldingen.
Ashley:
Vel, Lawrence, takk så mye for at du kom tilbake med oss. Vi elsker alltid å ha deg på og bare energien din, og det motiverer oss til å fortsette og holder oss glade. Så det setter vi pris på.
Lawrence:
Takk skal du ha. jeg kan ikke stoppe. Vil ikke stoppe.
Tony:
Der går du.
Ashley:
Ja, kjempebra. Det elsker vi å høre. Vi kommer tilbake med deg om et par uker.
Lawrence:
Awesome.
Ashley:
Melanie, velkommen tilbake til showet. Takk for at du kom igjen. Kan du fortelle alle hva du har holdt på med de siste par ukene?
Melanie:
Sikker. Ja, tusen takk for at du fikk meg tilbake. Godt å se dere. Det har definitivt vært et par begivenhetsrike uker vil jeg si siden sist vi pratet. Jeg så veldig mye på Florida og dypdykket inn i et veldig spesifikt område og hadde virkelig hjertet mitt innstilt på det. Men etter diskusjonen vår var leksene mine å se på noen andre områder, gjøre litt utforskning av andre lokasjoner, og deretter også sende inn noen tilbud. Jeg vil si at jeg begynte å se på andre steder ganske umiddelbart. Jeg tenkte akkurat som, ok, hva annet er jeg litt kjent med? Hva vet jeg om, ifølge Tonys tidligere anbefaling, noen av turistattraksjonene eller noen av grunnene til at folk ville komme til et område?
Og så jeg begynte å lete i St. Louis og Kansas City fordi jeg følte at det kunne være områder som kanskje ikke var det første stedet du kunne tenke deg, men som også hadde et visst potensiale. Jeg kunne nesten umiddelbart se at det var steder i min prisklasse, men jeg ble litt mer skremt av belegget, bare jeg så at nesten 90 % av Airbnb-ene jeg så på hadde null bestillinger for hvor som helst fra to til tre og oppover seks måneder ute. Og så jeg stilte bare et lite spørsmål om, ok, er dette markedet? Er dette det spesielle området? Er det slik at trekningen til disse områdene bare er tregere akkurat nå?
Så jeg begynte å bli litt kalde føtter, og jeg begynte å tenke, ok, jeg utforsker et par områder, jeg kan definitivt se nærmere på noen flere, men går jeg virkelig den rette ruten her akkurat nå med en STR ? Og tilfeldig fikk jeg denne muligheten dukket opp i Denver, og det var som en multifamilie som bare hadde alle disse skinnende tingene ved seg som jeg var så begeistret for. Jeg gikk litt ned i kaninhullet, og jeg kommer ikke til å bli for avviklet, men til syvende og sist ønsket jeg å refokusere og fornye meg selv. Og så jeg gikk tilbake til å se på noen andre steder og på forumene fant jeg faktisk en eiendomsmegler som snakket om noen ikke-inkorporerte områder i Savannah, og det så bare veldig tiltalende ut for meg.
Så jeg begynte å lete mye og fant noen ting om Savannah jeg virkelig likte og noen vakre eiendommer og en veldig bra pris. Jeg har jaget det litt mer. Jeg jobber med en agent, han sender meg noen oppføringer. Jeg ble forhåndsgodkjent for forhåpentligvis 10 % nedbetaling, men 10, 15 eller 20 % forskuddsbetaling. I utgangspunktet føler jeg meg veldig begeistret for Savannah. Jeg føler at det er mange muligheter. Jeg begynte å lage et regneark bare med alle disse stedene og begynte virkelig å kjøre analyser på alle disse forskjellige egenskapene som dukket opp. Jeg føler at det har vært noen levedyktige alternativer i Savannah, og nå er utfordringen min å gi det tilbudet, gi det første tilbudet, som var din anbefaling, Ashley. Min eneste nøling har vært å sørge for at jeg er stolt, sørge for at jeg har en utlåner, og bare bli litt mer komfortabel med den analysen.
Men generelt hadde jeg full panikk av, ok, jeg går i feil retning, og jeg saknet ned og revurderte litt, og jeg føler at jeg er tilbake på sporet og har en god følelse om dette spesielle området.
Ashley:
Melanie, det er flott. Jeg er glad for at du har refokusert deg selv og at du til og med har begrenset et marked nå som du virkelig ønsker å fokusere på. Jeg har faktisk to spørsmål til Tony som ble tatt opp med det du snakket om. Og jeg er nysgjerrig på, Tony, hva har du sett for ledetider når det gjelder bestillinger på eiendommer? Fordi jeg vet at jeg har sett på Instagram at folk legger ut at de fortsatt får bestillinger, men de bestiller ikke tre måneder ute. De bestiller kanskje tre uker ute eller slike ting. Så, Tony, jeg er interessert i å høre det. Så også, Tony, hva synes du om Savannah-markedet? Vet du noe om det som korttidsleie?
Tony:
Ja, to veldig gode spørsmål, Ash. Ja, bestillingsledertider for oss på tvers av porteføljen har vært betydelig lavere enn de var i 2021. Denne gangen i fjor i 2021 fikk vi julen booket ut i slutten av september. Denne gangen booket julen ut for noen uker siden. Jeg tror vanene til reisende har endret seg mellom i fjor og i år. Over hele linja ser du flere bestillinger i siste liten. Jeg tror ikke jeg ville vært veldig bekymret hvis jeg ser på en kalender for et marked og jeg ser at 30, 60 dager ut er det fortsatt en haug med hull i kalenderen.
Det jeg ville se etter er data for å vise, ok, hvordan har disse oppføringene gått de siste 365 dagene? Hvordan ser prisene deres ut i løpet av de neste 365 dagene? Og bruk disse dataene til å hjelpe meg med å finne ut om det er et levedyktig alternativ eller ikke. Hvordan ser belegget deres ut de siste 30 dagene? Fordi å se tilbake 30 dager kan gi deg en bedre forståelse enn om du ser frem 30 dager. Ting å vurdere.
For å svare på det andre spørsmålet ditt, Ashley, om Savannah, vet jeg faktisk ingenting om Savannah. Det eneste markedet jeg virkelig har sett på i Georgia var Blue Ridge, og vi gjorde det ikke engang som et superdyp dykk. Men, Melanie, det høres ut som du fant noen ting der som du føler vil trekke folk inn og som prispoengene gir mening for deg. Er det det jeg hører?
Melanie:
Ja, det var absolutt en viktig faktor.
Ashley:
La oss gå gjennom noen av disse elementene. Hva er de tingene du så på i markedet som du tror er store trekkplaster som vil bringe folk inn?
Melanie:
Jeg mener, det er åpenbart ved kysten. Det er mange mennesker som er tiltrukket av disse øyene som Tybee Island og noen få andre. Det er også en flyvåpenbase. Det er en liten høyskole som er, antar jeg, liten, den har 13,000 XNUMX studenter, men godt kjent i området. Jeg tror det er en skole for kunst og teknologi. Jeg vil si at initialene er S-C-A-D eller noe. SCAD eller SCAT. Og så er også den historiske bydelen et stort trekkplaster.
Jeg vil si at når vi ser på noen av disse dataene, er det eiendommer som fortsatt har 50% eller 39% belegg. Jeg tror ikke det nødvendigvis er 84 eller 90 % belegg, som selvfølgelig, jo høyere belegg, jo bedre. Men de var fortsatt, i det minste dataene jeg så på med Rabbu, de genererte fortsatt for eksempel $3,300 i inntekter på et $1,900 måneders boliglån eller noe. Og jeg prøver å være eksepsjonelt konservativ med tallene mine og faktorene mine i eiendomsforvaltningen fordi jeg vil være ute av staten og det lavere belegget. Jeg håper det svarte på spørsmålet ditt.
Tony:
Ja, det gjør det. Og jeg tror det er gode data å se på. Jeg vil også bruke et nettsted som enten PriceLabs eller AirDNA. Jeg tror de gir deg litt mer detaljerte data enn en Rabbu gjør. Jeg har ikke brukt mye tid på Rabbu, men jeg vet at AirDNA og PriceLabs er super tilrettelagt for korttidsutleieindustrien, og du får massevis av data når du ser på disse tingene. Det høres ut som du er fornøyd med det markedet. Har du sett på retningslinjene til Savannah? Er det lett å få en korttidsutleietillatelse? Må man i det hele tatt få tillatelse? Hvordan ser hele prosessen ut?
Melanie:
Ja, så i selve Savannah er det mye flere restriksjoner, men i det ikke-inkorporerte Chatham County, som på en måte bare ligger i utkanten, er det mye enklere. Og mange av eiendomsforvaltningsselskapene hjelper deg med å gå gjennom den prosessen. De strammer inn noen restriksjoner, men det er fortsatt mange muligheter. Det er fortsatt tillatelser tilgjengelig.
Tony:
Og jeg stiller det spørsmålet fordi det faktum at det er strenge restriksjoner, ikke nødvendigvis er en dårlig ting. Om noe, beskytter det nesten menneskene som er villige til å hoppe gjennom disse bøylene og få disse tillatelsene fordi ikke alle kommer til å være villige til å gjøre det. Så hvis du er en av de vertene som har en av de som er vanskeligere å få tillatelser, hjelper det nesten fordi den holder seg inne, ikke en hard cap, men nesten som en myk cap eller en kunstig cap på tilbudet av korttidsleie, som igjen, hvis du er en av dem som bruker det, hjelper det deg faktisk. Har du sendt inn noen tilbud ennå i Savannah?
Melanie:
jeg har ikke, nei. Jeg har nettopp prøvd å analysere fire til fem eiendommer i løpet av de siste par dagene. Jeg undersøkte noen muligheter for å gjøre selgerfinansiering. Det var litt likt Lawrences vilkår som han nevnte hvor selgeren tilbød 7% rente og 20% ned. Jeg tenkte på en måte at jeg heller bare ville få et lån fra en bank. Så nei, det er definitivt det neste handlingspunktet mitt er å sende inn et par tilbud, og jeg er villig og klar til å sende inn de lave tilbudene. Jeg tror jeg bare ville forsikre meg om at analysen passet. Jeg sendte over et par eksempler på analysen min til agenten min som har stengt rundt 30 STR-er i år, bare for å se at dette er tallene mine. Ser disse ut som tallene dine? Bør jeg være mer konservativ? Har du noen anbefalinger? Jeg føler at jeg er på det punktet hvor jeg er klar til å begynne å gi et par tilbud.
Ashley:
Melanie, du hadde også stilt et spørsmål til oss i vår gruppe Slack-kanal om selgerfinansiering. Ville du snakke litt om det?
Melanie:
Ja, takk for at du nevner det.
Ashley:
Ja. Den ene handlet om hvordan betalingene fungerer. Ok, du har avtalen under kontrakt, den avsluttet den. Advokaten din har satt sammen en avtale, og for å ta utgangspunkt i det er at advokaten din vil gjøre sluttdokumentene dine som du vanligvis ville ha, men vil også lage et gjeldsbrev som følger med kontrakten. Og det er der det står at du skylder selgeren av eiendommen X beløp av dollar, og deretter vilkårene i avtalen, som hva som er renten, hva er amortiseringsplanen, hva er den månedlige betalingen din, slike ting og hvordan nedbetalingstid fungerer. Hva var noen av spørsmålene du hadde om det?
Melanie:
Ja. Jeg har aldri hatt et gjeldsbrev, så jeg tror jeg bare lurte på hvordan det faktisk ser ut i praksis. Har du kjøpere som sakte slutter å betale? Hvordan administreres og overvåkes dette? Det virker så uoffisielt på noen måter. Og jeg bare lurte på... For min langtidsleie sender de meg bare en sjekk en gang i måneden. Og så jeg antar at det er så enkelt som det. Men jeg føler at uten den formelle enheten til en bank eller en utlåner, virker det bare litt mindre enkelt å overvåke. Så litt nysgjerrig på erfaringene dine, hvordan det faktisk så ut måned over måned og om det noen gang var noen problemer med det.
Ashley:
Jeg har gjort det begge veier. Jeg har gjort det der jeg gjorde selgerfinansieringen og noen betalte meg, og så har jeg også betalt noen for selgerfinansiering. I begge gangene var det en sjekk sendt ut. Jeg hadde den satt opp som autopay, så sjekken min ville gå ut den første i måneden til dem. Og så det samme med personen som betalte meg, de hadde den på autopay der den bare var satt opp til å gå. Akkurat som du ville betale et boliglån, sender du dem bare en sjekk, du gjør kanskje en ACH direkte inn på bankkontoen deres. Og det er da jeg tilbyr selgerfinansiering. Jeg legger til den delen som blir satt inn direkte på bankkontoen deres på denne datoen hver eneste måned. Det er bare litt forhåpentligvis noe litt ekstra som de vil sette pris på å akseptere tilbudet mitt.
Men si så at de ikke betaler, og så er det der det er ditt ansvar å kontakte advokaten din, mest sannsynlig den som tegnet gjeldsbrevet. Og det er der du vil gå gjennom tvangsprosessen akkurat som en bank ville gjort. Banken ville bruke advokaten deres til å gå gjennom den samme formelle prosessen. Den faktiske prosessen avhenger av hver stat. Som New York State, kan du stort sett betale i to år før de faktisk sparker deg ut av huset ditt for en foreclosure. Texas, jeg tror det er en mye kortere tidsperiode hvor det er så mye lettere å få folk ut. Og det er grunnen til at mange investorer tilbyr selgerfinansiering eller leiekontrakter og slike ting fordi det er så mye lettere å få folk ut, ta huset tilbake, og så gå videre og gjennomføre selgerfinansiering igjen.
Melanie:
Og har du noen gang måttet gå gjennom den tvangsprosessen selv?
Ashley:
Nei, det har jeg ikke. Jeg har ikke måttet, noe som er bra.
Tony:
Ja. Krysser fingrene for at det forblir slik.
Ashley:
Ja. Har du andre spørsmål om det, Melanie?
Melanie:
Egentlig antar jeg, ja, en annen ting. I mange selgerfinansieringsavtaler føler jeg at den største appellen sannsynligvis er en lavere forskuddsbetaling. Og så når du fortsatt ser en nedbetaling på 20 %, hvis renten er dramatisk lavere enn hva bankene låner ut til for øyeblikket, så er det grønne lys hele veien. Men jeg tror jeg er nysgjerrig på om det er andre ting ved en selgerfinansieringsavtale som jeg ikke vurderer som kan bli mer tiltalende og mer interessant.
Ashley:
En ting jeg tenker på direkte er bekvemmelighet. Akkurat som å måtte gå gjennom en bank, kan det være mer en, det er en lengre prosess. Du må legge inn mer papirarbeid, du må fylle ut flere skjemaer, alle disse tingene. Så det er den praktiske metoden for det at å gjøre selgerfinansiering, du trenger virkelig ikke å gjøre noe av det. Den formelle søknaden, ting som det, gjør selgerfinansiering. En annen ting også er som du sa, forskuddsbetalingen, men også renten. Hvis personen bare skal ha pengene på bankkontoen sin, vel, i stedet for å ha pengene fra salget på bankkontoen sin og tjene 1 % rente på dem, vil de i stedet belaste deg med 4 % rente , som fortsatt er mye bedre enn de 7 % rentene du kan få i banken i dag, betaler de 4 % rentene, men dere gjør begge ut. I det eksemplet tjener du begge mer enn du ville gjort hvis du gikk til banken og de bare satt pengene inn på bankkontoen sin. Så det er en annen ting å vurdere også.
Da er en stor fordel for selger skattefordelene. Det faktum at i stedet for at de tar et engangsbeløp når de selger eiendommen, nå er de skattepliktig inntekt, blir spredt utover løpet av lånet. I stedet for å få ... Si, de selger eiendom for $100,000 20, vel, skatteklassen deres har nettopp økt fordi nå har de en høyere inntekt basert på å selge den investeringseiendommen. Der de driver med selgerfinansiering, har de bare tjent så mye på deg i år ett av XNUMX år, at lånet amortiseres. Det holder dem i den lavere skatteklassen, og de vil skylde mindre skatt. Så det er en stor fordel for hvorfor mange mennesker finansierer selgeren. En ting jeg alltid gjør er å tipse selgere om at de er villige til å gjøre selgerfinansiering. De sier nei med en gang, jeg sier bare «Å, ok. Jeg visste bare ikke om EPAen din hadde nevnt skattefordelene ved det.» Da setter den typen litt surr i øret.
Tony:
Ja, og jeg tror den andre store tingen også er at du virkelig kan lage et tilbud som snakker til det som er viktig for den selgeren. For eksempel, kanskje selgeren bare er mest opptatt av å få den absolutt høyeste kjøpesummen, men kanskje eiendommen ikke vil vurdere for prisen de leter etter. Men hvis du har en selgerfinansieringsposisjon, er det de som er på kroken for eiendommen. Så hvis de ønsker å selge det for mer enn det det er verdt, fungerer det bare i deres favør. Mens hvis du går med en tradisjonell bank, hvis selgeren ville ha en halv million dollar, men eiendommen er bare verdt 300,000 XNUMX, kommer den ikke til å fly den veien. Så jeg tror det er mer fleksibilitet til å lytte til hva som er viktig for den selgeren og deretter gi dem et tilbud som virkelig taler til hva som motiverer dem.
Melanie:
Greit. Det siste jeg skulle si var at det virker som om kontanter er tingen selgeren vil ha mer enn noe annet, blir det som en selgerfinansieringsavtalemorder fordi de ønsker å ta ut penger og gå bort. Og til slutt kommer du bare til å betale forskuddsbetalingen din og deretter en betaling over tid med renter. Det var en slags læring med multifamilien jeg så på de siste par ukene. Men tusen takk for at du snakket litt om det. Det er veldig nyttig for meg.
Ashley:
Ja. Og tusen takk for at du kom igjen med oss denne uken, og vi ser frem til å snakke med deg igjen om et par uker.
Melanie:
Takk skal du ha.
(sang)
Se podcasten her
I denne episoden vi dekker
- Hvordan gi et lavballtilbud og hvorfor prispunktet ditt alltid skal gjenspeile fortjenesten din
- Hva du skal gjøre når to tilbud blir akseptert (og hvordan du finansierer begge avtalene)
- Selgerfinansiering 101 og hvorfor (og hvorfor ikke) det er verdt å forfølge for en investor
- Hvordan finne motiverte selgere i markedet ditt ved å se gjennom MLS
- Hvorfor du burde Send ALLTID inn tilbud (selv om de virker urealistiske)
- Kortsiktige leiemarkeder og hvordan måle ledetiden når du leter etter avtaler
- Gjeldsbrev, hvordan de fungerer, og risikoer/fordeler ved å signere en med en selger
- Og So Mye mer!
Lenker fra showet
Få kontakt med Brandon, Lawrence og Melanie:
Interessert i å lære mer om dagens sponsorer eller selv bli BiggerPockets-partner? Sjekk ut vår sponsorside!
Merk fra BiggerPockets: Dette er meninger skrevet av forfatteren og representerer ikke nødvendigvis meningene til BiggerPockets.
- SEO-drevet innhold og PR-distribusjon. Bli forsterket i dag.
- Platoblokkkjede. Web3 Metaverse Intelligence. Kunnskap forsterket. Tilgang her.
- kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-257
- $3
- 000
- 1
- 10
- 15%
- 20 år
- 2021
- 2022
- 2023
- 7
- 84
- a
- I stand
- Om oss
- om det
- Absolute
- Aksepterer
- godtar
- adgang
- Logg inn
- oh
- anerkjenne
- tvers
- Handling
- faktisk
- Ytterligere
- Fordel
- fordeler
- råd
- advokat
- Etter
- mot
- Agent
- agenter
- Aldring
- Avtale
- fremover
- AIR
- Air Force
- Alle
- allerede
- alternativ
- alltid
- utrolig
- beløp
- analyse
- analysere
- analyserer
- og
- En annen
- besvare
- hvor som helst
- appellere
- tiltrekkende
- eple
- Søknad
- verdsette
- tilnærming
- AREA
- områder
- rundt
- Kunst
- kunstig
- assosiert
- angripe
- advokat
- publikum
- forfatter
- automatisk
- tilgjengelig
- tilbake
- tilbake på sporet
- dårlig
- Bank
- bankkonto
- Banker
- basen
- basert
- I utgangspunktet
- BAT
- vakker
- fordi
- blir
- bli
- før du
- bak
- være
- tro
- under
- Fordeler
- Bedre
- mellom
- bud
- Stor
- større
- Biggest
- Bit
- Blå
- borde
- båt
- bestillinger
- grensen
- kjøpt
- Eske
- Brandon
- Break
- bringe
- Bringe
- brakte
- bygge
- Bygning
- bygget
- Bunch
- virksomhet
- kjøpe
- Strijela
- Kalender
- california
- ring
- som heter
- Kampanje
- lokk
- hvilken
- Kontanter
- kontantstrøm
- Cash Out
- utfordre
- sjanse
- Kanal
- kostnad
- Chatham fylke
- sjekk
- kontroll
- jul
- City
- fjerne
- Lukke
- stengt
- lukking
- Coast
- Høyskole
- COM
- Kom
- komfortabel
- kommer
- kommisjon
- Selskaper
- Selskapet
- sammenlignet
- konkurranse
- helt
- konsept
- konsepter
- Bekymring
- bekymret
- tilstand
- selvtillit
- Koble
- konservativ
- Vurder
- vurderer
- kontakt
- kontakter
- fortsette
- kontrakt
- Entreprenør
- entreprenører
- bekvemmelighet
- Samtale
- Kul
- Kostnad
- kunne
- Motvirke
- fylke
- Par
- kurs
- skape
- Kreativ
- kreditt
- Crossed
- nysgjerrig
- I dag
- kutt
- dato
- Dato
- dag
- Dager
- avtale
- Tilbud
- Gjeld
- Desember
- besluttet
- avgjørelse
- dyp
- dypdykk
- helt sikkert
- Denver
- avhenger
- deponert
- detaljer
- Bestem
- Dialog
- gJORDE
- forskjellig
- DIG
- aktsomhet
- direkte
- retning
- direkte
- Rabatt
- diskusjon
- Vise
- distrikt
- dokument
- dokumenter
- ikke
- gjør
- dollar
- dominerer
- ikke
- ned
- dramatisk
- trukket
- stasjonen
- droppet
- tørketrommel
- under
- hver enkelt
- Hver person
- Tidligere
- enklere
- lett
- enten
- emalje
- energi
- nok
- underholde
- enhet
- EPA
- Episoder
- egenkapital
- escrow
- spesielt
- eiendom
- anslag
- estimater
- Eter (ETH)
- Selv
- begivenhetsrik
- NOEN GANG
- Hver
- alles
- alt
- eksempel
- eksempler
- opphisset
- forvente
- Erfaringer
- leting
- utforske
- utforsket
- Utforske
- utvide
- ekstra
- FAIL
- Mislyktes
- Falling
- kjent
- familie
- FAST
- favorisere
- Favoritt
- frykt
- tilbakemelding
- Feet
- Noen få
- Figur
- fyll
- filtrere
- finansiere
- finansiering
- Finn
- finne
- slutt
- Først
- passer
- fikset
- flate
- fleksibilitet
- fleksibel
- Flip
- florida
- flyten
- Rennende
- Flows
- Fokus
- følge
- etter
- Tving
- formell
- skjemaer
- fora
- Forward
- funnet
- Fjerde
- Gratis
- venner
- fra
- foran
- fullt
- fond
- Gevinst
- garasje
- samle
- general
- generere
- genererer
- Georgia
- få
- få
- Gi
- gitt
- gir
- Giving
- Go
- mål
- Mål
- Gud
- Går
- skal
- god
- flott
- sterkt
- Grønn
- Gruppe
- Guy
- Halvparten
- håndfull
- håndtere
- skje
- skjedde
- skjer
- lykkelig
- Hard
- å ha
- hørt
- hørsel
- Hjerte
- hjelpe
- nyttig
- hjelpe
- hjelper
- her.
- skjult
- Høy
- høyere
- høyest
- historisk
- hit
- hold
- holder
- Hole
- Hjem
- hjemmelekser
- håp
- forhåpentligvis
- hotell
- TIMER
- hus
- hus
- Hvordan
- Hvordan
- Men
- HTTPS
- stort
- Hurt
- Hype
- Tanken
- umiddelbart
- viktig
- in
- skråstilt
- Inntekt
- Øke
- økt
- industri
- informasjon
- innledende
- i utgangspunktet
- inspirasjon
- i stedet
- interesse
- RENTE
- interessert
- interessant
- Introduksjon
- investere
- investering
- investor
- Investorer
- Øya
- Islands
- saker
- IT
- varer
- Januar
- Jobb
- reise
- hoppe
- Kansas
- Kansas City
- Keen
- Hold
- sparke
- Kid
- Type
- Vet
- kunnskap
- kjent
- KUDOS
- Tomt
- huseier
- Siste
- I fjor
- føre
- læring
- Permisjon
- Led
- utlåner
- långivere
- utlån
- Lar
- Leverage
- LG
- Sannsynlig
- Begrenset
- Liste
- oppført
- Lytting
- oppføring
- oppføringer
- lister
- lite
- leve
- levende
- lån
- lokal
- plassering
- steder
- Lang
- langsiktig
- lenger
- Se
- ser ut som
- så
- ser
- UTSEENDE
- Lot
- Louis
- elsker
- Lav
- laget
- vedlikehold
- større
- gjøre
- GJØR AT
- Making
- mann
- fikk til
- ledelse
- manuelt
- mange
- merke
- marked
- Markets
- matchende
- Saken
- midler
- måle
- Møt
- nevnt
- metode
- Middle
- kunne
- millioner
- tankene
- minimum
- Oppdrag
- MLS
- øyeblikk
- penger
- Overvåke
- overvåket
- Måned
- månedlig
- måneder
- mer
- Boliglån
- mest
- motivert
- Motivasjon
- flytte
- flytting
- multi-familie
- flere
- navn
- Natur
- nødvendigvis
- nødvendig
- Trenger
- nødvendig
- behov
- nettverk
- Ny
- New York
- New York state
- Nyeste
- neste
- normalt
- Antall
- tall
- belegg
- oktober
- tilby
- tilby
- Tilbud
- Okay
- ONE
- åpen
- drift
- Meninger
- Muligheter
- Opportunity
- Alternativ
- alternativer
- Annen
- andre
- samlet
- eieren
- eiere
- Fred
- betalt
- Panic
- papirer
- Park
- parkering
- Spesielt
- partner
- Past
- banen
- Betale
- betalende
- betaling
- betalinger
- porsjoner
- perioden
- person
- personlig
- fase
- telefon
- Telefonsamtale
- brikke
- Sted
- steder
- planlegging
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- Spille
- spiller
- spiller
- vær så snill
- podcast
- Podcasts
- Point
- poeng
- Politikk
- pop
- portefølje
- posisjon
- Post
- potensiell
- potensielt
- praksis
- presentert
- pen
- forrige
- pris
- Prisene
- prising
- primære
- sannsynligvis
- fortsetter
- prosess
- program
- Progress
- lovende
- bevis
- proof of concept
- ordentlig
- egenskaper
- eiendom
- prospekter
- beskytte
- gi
- Kjøp
- kjøpt
- sette
- setter
- Sette
- spørsmål
- spørsmål
- Rask
- raskt
- Kanin
- område
- SJELDEN
- Sats
- vurdering
- ratio
- å nå
- nådd
- klar
- ekte
- eiendomsmegling
- realisere
- eiendomsmegler
- grunnen til
- rimelig
- grunner
- betryggende
- Anbefaling
- anbefalinger
- Refi
- reflektere
- Uansett
- rehab
- husker
- fjernkontroll
- Leie
- leie
- tilbakebetaling
- representere
- forskning
- reserver
- innbyggere
- ressurs
- svar
- ansvar
- ansvarlig
- restriksjoner
- detaljhandel
- inntekter
- anmeldelse
- Risiko
- vei
- runde
- Rute
- Kjør
- Sa
- salg
- samme
- planlegge
- Skole
- Sekund
- se
- synes
- selger
- selgere
- Å Sell
- sending
- forstand
- September
- Serien
- tjeneste
- sett
- Bosatte seg
- syv
- Del
- delt
- deling
- kortsiktig
- bør
- Vis
- betydelig
- signering
- lignende
- Enkelt
- siden
- enkelt
- Sittende
- situasjon
- SIX
- Seks måneder
- ferdigheter
- slakk
- Sakte
- liten
- mindre
- So
- Soft
- solgt
- solid
- løsning
- noen
- Noen
- noe
- noe
- et sted
- Lyd
- snakke
- Snakker
- spesiell
- Spesialitet
- spesifikk
- brukt
- Sponset
- Sponsorer
- spre
- regneark
- Begynn
- startet
- Start
- Tilstand
- opphold
- Trinn
- Steps
- Still
- Stopp
- Stories
- gate
- struktur
- Sliter
- Studenter
- emne
- send
- innsendt
- sommer
- Super
- levere
- ment
- Ta
- ta
- Snakk
- snakker
- Snakker
- skatt
- skatter
- Teknologi
- vilkår
- texas
- De
- Området
- informasjonen
- deres
- ting
- ting
- tenker
- denne uka
- dette året
- trodde
- tre
- Gjennom
- innstramming
- tid
- ganger
- trøtt
- Tittel
- til
- i dag
- dagens
- sammen
- toleranse
- ton
- Tone
- Tony
- også
- HELT KLART
- berøre
- Turisme
- mot
- spor
- handel
- handler
- tradisjonelle
- Transcript
- Overføre
- reisende
- enormt
- sant
- SVING
- Til syvende og sist
- etter
- forstå
- forståelse
- garantert
- enhet
- Oppdater
- oppover
- us
- bruke
- vanligvis
- ferie
- verdi
- leverandører
- levedyktig
- video
- visninger
- vente
- gikk
- ønsket
- ønsker
- se
- måter
- Nettsted
- uke
- ukentlig
- uker
- velkommen
- Hva
- Hva er
- om
- hvilken
- mens
- HVEM
- vil
- villig
- Vinter
- innenfor
- uten
- lurer
- Arbeid
- arbeidet
- arbeid
- trene
- virker
- bekymret
- verdt
- ville
- ville gitt
- skrive
- skriving
- skrevet
- Feil
- X
- år
- år
- Din
- deg selv
- youtube
- zephyrnet
- null
- Zillow