Foreclosure Forecast for 2023: Et falskt flagg med oppblåste tall?

Dave:
Hei alle sammen, velkommen til På markedet. Jeg er verten din, Dave Meyer. Ble med i dag av bursdagsgutten Jamil Damji. Gratulerer med dagen mann.

Jamil:
Tusen takk, mann. Det var 44.

Dave:
Wow.

Jamil:
Jeg vet. Hvor blir tiden av?

Dave:
Hvordan føler du deg?

Jamil:
44.

Dave:
Føles det gammelt? Ung?

Jamil:
Det føles bra, ærlig talt. Det har vært et vanvittig år. Det har skjedd mye med eiendomsmarkedet og bare livet generelt, men jeg er takknemlig for alt og veldig spent på denne samtalen med Rick.

Dave:
Ja, absolutt. Vel, du har energien til en person som er halvparten av din alder, så jeg tror du har det ganske bra.

Jamil:
Takk skal du ha.

Dave:
Ja, absolutt. Og denne samtalen er flott. Jamil, vi intervjuet ham kanskje juni eller juli?

Jamil:
Ja, rett før den andre skoen falt i eiendomsmarkedet. Og det var en interessant samtale, og jeg må si at sannsynligvis min favorittepisode gjennom hele året å snakke med Rick, fordi du får et reelt innblikk i hva som skjer basert på tallene, ikke basert på følelser, ikke basert på sjargong eller sensasjon, bare data. Og det er alltid viktig å være oppmerksom på hva tallene sier kontra hva folkene som prøver å selge historier sier.

Dave:
Absolutt. Ja, jeg tror han ikke er tørr i det hele tatt. Han er veldig underholdende, han er morsom å snakke med, men han er bare ikke emosjonell om det, noe jeg synes er veldig viktig og hyggelig at han bare gir denne typen objektive analyser av hva som skjer i markedet. Og vi dekker alt i dette intervjuet. Vi snakker om foreclosures, boliglånsrenter, den amerikanske økonomien, alt du kan forestille deg.
Så, dette showet er årets første show, så hvis du ønsker å få et forsprang på hva som skal skje i 2023 og hva du skal se etter i løpet av dette året, kommer du til å virkelig nyte denne episoden , fordi Rick gir noe virkelig nøyaktig og objektiv informasjon som vil være virkelig nyttig for deg.

Jamil:
Avtalt. Ta notater folkens.

Dave:
Greit, vel, med det skal vi ta en rask pause og deretter ønske Rick Sharga velkommen, Executive Vice President for Market Intelligence for ATTOM Data. Rick Sharga, velkommen tilbake til On the Market. Takk for at du ble med oss ​​igjen.

Rick:
Takk for at du fikk meg tilbake. Jeg antar at den første gangen ikke var så ille.

Dave:
Å, kom igjen, du var veldig innsiktsfull. Det er faktisk en av våre mest populære show noensinne. Du gjorde en utmerket jobb, og vi er glade for å ha deg tilbake igjen.

Rick:
Sette pris på det.

Jamil:
Jeg føler at etter å ha snakket med Rick en stund, forlater du den samtalen betydelig smartere. Så takk for at du hjelper oss alle med å øke IQen vår i dag.

Rick:
Jeg var veldig glad for at Adam ga meg tittelen EVP of Market Intelligence, fordi det er første gang i min karriere noen har brukt intelligens i samme setning som navnet mitt, så det er alltid en glede.

Dave:
Det var veldig smart av deg å orkestrere det. Vel, Rick, forrige gang vi hadde deg på var i løpet av sommeren, og vi nådde liksom toppen av vanviddet på boligmarkedet, i det minste når det gjelder salgspris. Ting har endret seg mye de siste par månedene, og vi vil gjerne bare starte med oppsummeringen eller tankene dine om hva som har skjedd i løpet av andre halvdel av 2022 i det nasjonale boligmarkedet.

Rick:
Vel, forrige gang vi snakket sammen, husker du sikkert at vi diskuterte det faktum at vi hadde begynt å se litt bevis på at etterspørselen ble svekket. Det begynte faktisk på begynnelsen av året, og det var virkelig relatert til rimelighet fordi boligprisene fortsatt gikk opp 15 %, 20 % på årsbasis. Da Federal Reserve bestemte seg for å brette opp ermene og faktisk ta tak i inflasjonen ved å sette sammen en rekke enestående økninger i Fed funds-renten, falt det virkelig boliglånsmarkedene og vi så at boliglånsrentene dobles.
Ifølge Freddie Mac er det første gang det har skjedd på et kalenderår. Vi har aldri sett boliglånsrentene faktisk dobles i løpet av et kalenderår før, og det er bare rimelig rimelig. Så vi har sett måned over måned boligsalg gå ned i både nye hjem og eksisterende hjem. Vi kommer nok til å avslutte i år, selv om vi hadde en ganske god start, og vi kommer nok til å avslutte dette året med 15 % til 20 % færre boligsalg enn vi hadde for ett år siden.
Vi har i utgangspunktet sett prisstigning på boliger flatline. Vi ser på markeder som California hvor prisøkningen fra år til år nå er nede i 2-3 %-området der den hadde vært tosifret tidligere i år. Og det er deler av landet hvor vi faktisk ser prisene synke. Vi har sett de siste fire månedene på rad hvor boligprisene har falt måned for måned. Det er ikke nødvendigvis uvanlig denne tiden av året, men graden av nedgangen har vært sterkere enn vanlig. Men når du tenker på det, har den gjennomsnittlige månedlige boliglånsbetalingen på et hus du ville ha kjøpt for et år siden gått opp, avhengig av hvor du er i landet, fra 45 % til 60 %. Og jeg vet ikke med dere, men da jeg snakket med sjefen min om en økning på 45 % til 60 %, humret han høflig og ba meg gå ut igjen og leke.
Så det har virkelig slått mange potensielle boligkjøpere ut av markedet. Vi har sett forskning som indikerer at alt fra 10 % til 20 % av folkene vi ønsker å kjøpe har valgt å leie en stund i stedet. For publikummet ditt tyder det på at det kan være noen muligheter for utleieboliger, for enkeltfamilieleieenheter, for hvis folk var ute etter å kjøpe et hus, er det naturlig at de kan være interessert i å leie en i stedet for en leilighet. Men vi kommer til å avslutte året ganske mye på en nedadgående trend. Det vil nok flytte inn i neste år også.
Selv om jeg ikke tror nedgangen i boligsalget blir på langt nær like betydelig neste år som i år. Husk hverandre... Og så skal jeg slutte å snakke en stund. En annen ting å huske på kontekstuelt er at vi kommer fra boligsalg i 2021 som var uvanlig sterke. 2021 var ikke et gjennomsnittsår for boligsalg. Det var et langt over gjennomsnittet år for boligsalg. Så det ville ikke ha vært en overraskelse å se tallene komme litt tilbake. Men fallet på 15% til 20% er strengt og utelukkende på grunn av handlinger Fed har tatt og effekten de har hatt på boliglånsrentene.

Jamil:
Rick, sist gang vi snakket, var markedet på et helt annet sted, og jeg prøver alltid å få en forståelse av hva som kan komme rundt hjørnet. Og jeg er i fikse og snu bransjen. Jeg måtte skrive et par sjekker. Jeg er i Phoenix, Arizona, og så et av markedene du snakker om som kommer til å oppleve et massivt spark i tennene, jeg fikk implantater foran her fra sparket jeg fikk.

Rick:
De ser vakre ut forresten. Ingen ville noen gang vite det.

Jamil:
Takk skal du ha. Takk skal du ha. Takk skal du ha. Fakta er for oss som rehabbere, ting ser ikke veldig sterkt ut akkurat nå. På den andre siden av det, ser jeg etter muligheter, for hver gang noe slikt skjer, er det muligheter under overflaten. Og jeg lurer nesten på om det vi ser akkurat nå er, og jeg lager det, den flotte omprogrammeringen, og det er derfor. Vi har alle vært så bortskjemte med disse 2% og 3% boliglånene som var i markedet så lenge som hadde mange mennesker inn i rommet og prøvde å komme inn på boligmarkedet. Mange av disse kjøperne, mange av disse menneskene, vil aldri gi slipp på den gjelden. De kommer til å henge på det huset, selv om de beholder det som leie, kommer de ikke til å gjenintrodusere det produktet tilbake på markedet.
Vi har fått Fed til å heve renten på en enestående måte, som du har beskrevet, og det har stoppet mye aktivitet, spesielt innen boligbygging. Og så har vi fått utbyggere til å snu knotten helt i den andre retningen der de holder tilbake. Så vi har denne beholdningen som kommer til å bli revet av på grunn av all den billige gjelden, vi har byggherrer som stopper eller bremser bygningen deres, vi har sett etterspørselen virkelig flate ut. Og jeg tror fordi prisene er så høye akkurat nå, så snart vi begynner å krype tilbake mot 5 %, trekker vi denne strikken der vi alle kommer til å føle oss veldig takknemlige for et 5½ % boliglån når det kommer.
For når den sitter der den er akkurat nå, så snart vi blir omprogrammert til å tro at 5½ eller 5 % er billig, det er da jeg tror det kommer til å være en vanvittig mengde kjøpere som skynder seg inn på markedet. Og det er derfor jeg føler at det er den flotte omprogrammeringen. Ser du at det kommer i 2023, og er mitt syn på dette ute til lunsj?

Rick:
Nei, du er ikke ute til lunsj i det hele tatt. Problemet jeg kommer til å svare på spørsmålet ditt er at det er så mye å pakke ut der. Du tok i utgangspunktet nettopp opp fem forskjellige temaer, og de er alle relevante, de er alle viktige for markedet. Så, på det siste spørsmålet om hvorvidt oppgaven din er noe som er ute til lunsj, nei, jeg kan legge opp et scenario der markedet kommer seg ganske raskt. Nå må alt falle på plass, men det kan skje. Så for det første er det fortsatt oppdemmet etterspørsel, og det er ikke den typen tåpelige spekulative etterspørselen vi så tilbake i 2008.
Dette er demografisk drevet. Vi har fortsatt det største årskullet av unge voksne mellom 25 og 34 år i landets historie. Det er førsteklasses husholdningsdannelsesalder. Mange av dem foretrekker å eie, de må kanskje leie kortsiktig mens de finner ut av ting, men de danner husholdninger. Det driver etterspørselen. Etterspørselen ble bremset betydelig fordi du plutselig ikke hadde råd til huset du trodde du skulle kjøpe, eller du kan ikke kvalifisere for lånet. Men la oss først pakke ut rimeligheten, for det driver mye kjøpsaktivitet.
Det er tre ben på krakken når det kommer til rimelighet. Den vi har vært tvangsfokusert på de siste årene er boligprisene. Så, åpenbart den nominelle boligprisen, det prisen er oppført for er tingen som alle fokuserer på, og vi er på en ny topp. Vi er fortsatt på en ny topp. Det ble oppveid av den andre delen av avføringen, som var boliglånsrentene. Og historisk lave boliglånsrenter oppveier de stigende boligprisene, som du nevnte, du er nede i 2%-området for boliglån. Det gjorde det mulig for folk å ha råd til boliger selv om boligprisene gikk opp.
Det som også gjorde det mulig, og dette er det beinet folk oftest ignorerer av avføringen, er at lønningene har vokst. Så vi har sett uvanlig sterk lønnsvekst de siste par årene siden regjeringen tillot alle å gå tilbake på jobb etter at pandemien startet. Men 5% til 6% årlig økning i lønn, unnskyld meg, det holdt ikke tritt med 15% og 20% ​​økning i boligprisene. Men det er faktisk nå to til tre ganger høyere enn boligprisstigningen. Så, la oss anta at lønnsveksten fortsetter å handle om hva den er. La oss anta at boligprisene har platået, eller i noen markeder faktisk faller litt. Det er mulig at fordi inflasjonen ser ut til å gå i riktig retning, kan Fed slutte å være så aggressiv med sine renteøkninger, noe som betyr at boliglånsrentene kan ha nådd toppen denne syklusen og den vil begynne å falle.
Så hvis du har boliglånsrenter på vei ned, kanskje sakte, men trender nedover i løpet av året, holder lønningene seg sterke, boligprisene har flatlinet, et sted i 2023 begynner det å føles mye mer overkommelig og du har folk som begynner å komme tilbake til markedet. Så jeg synes ikke avhandlingen din er gal. Den andre tingen som vil endre dynamikken til kjøpere er at markedet alltid justerer seg når boligprisene går opp eller når renten går opp. Problemet vi hadde i 2022 var at renteøkningen var så brå og så alvorlig. Så plutselig er det millionhuset, det huset på $500,000 250,000 du så på uaktuelt, og du må tilbakestille forventningene dine til et hus på $XNUMX XNUMX, som du ikke så på og som du ikke engang hadde tenkt på før.
Så det tar litt tid for markedet å justere seg, men til poenget ditt, hvis rentene sildre ned i femmer, kanskje nå du ikke ser på et hus på $250,000 375, du ser på XNUMX eller fire og kanskje du bare trengte litt mer tid for å spare til en forskuddsbetaling. Så det endrer kjøpsdynamikken betydelig. Og jeg tror du har rett, jeg tror at første kvartal, kanskje andre kvartal, første del av andre kvartal kommer til å fortsette å være litt tregere enn normalt, selv med scenariet vi nettopp skisserte. Men som du kommer senere på året, tror jeg folk vil ha vært i stand til å tilpasse seg og det vil se litt rimeligere ut, og vi vil begynne å se kjøpsaktiviteten komme tilbake.
Så totalt sett forventer jeg at boligsalget i 2023 vil gå ned, sannsynligvis ikke helt 10 %, kanskje et sted mellom 5 % og 10 % fra i år, men jeg forventer at andre halvår vil være sterkere i forhold til første halvår.

Dave:
Rick, jeg synes det er en fin måte å forklare rimelighet på. Og for meg er det jeg fortsetter å tenke på at retningen for boligpriser og -volum, til ditt poeng, nesten utelukkende er avhengig av boliglånsrentene. Og på grunn av rimelighet, som du sa, ikke sant? Akkurat nå spiller vi inn i midten av desember. I går fant vi ut at vi hadde en veldig oppmuntrende inflasjonsprint, og vi ser at jeg tror boliglånsrentene i dag var 6.3 i gjennomsnitt for en 30-års løsning, noe sånt.
Hvis vi ser det forbli der eller lavere, etter min mening, vil folk, som Jamil sa, bli vant til det og hoppe tilbake i markedet fordi det er demografisk etterspørsel. Men kan du legge ut et scenario der boliglånsrentene går opp? For jeg tror det er et stort spørsmål for mange mennesker. Er det et scenario der boliglånsrentene ikke har nådd toppen og de går tilbake til 7% eller 8%? For når jeg ser på eksperter, virker de splittet. Noen sier at det går tilbake til de fem, noen sier at det går opp til åtte. Så, kan du, selv om du ikke nødvendigvis tror at dette kommer til å skje, fortelle oss hvilket scenario som må utspille seg for at boliglånsrentene skal gå opp utover det de var for et par uker siden da de var på lave syv?

Rick:
Ja, det er et par scenarier. En, Fed kan bestemme at den må fortsette å være aggressiv eller i det minste mer aggressiv enn hva markedet forventer. Og den slags usikkerhet, den slags volatilitet kan føre til at rentene går opp. En av tingene du må huske på er at vanligvis 30-års boliglån er basert på avkastningen til det 10-årige amerikanske statskassen, og disse to rentene går liksom hånd i hånd. Og dette er på en måte innen baseball for sannsynligvis mange av seerne dine, men ha tålmodighet med oss. Normalt er det en spredning på rundt 150 til 200 basispunkter, eller på engelsk ett og et halvt til to poeng. Så hvis avkastningen på den 10-årige statskassen er fire, vil et boliglån typisk være 5½ eller 6%. Akkurat nå har spreaden hundre ekstra basispunkter.
Så hvis vi bare var i et normalt marked, ville boliglånsrentene trolig vært nesten et poeng lavere enn de er i dag. Så du ville allerede vært i femmer. En av grunnene til at de ikke er det, er på grunn av usikkerhet og volatilitet i markedet og troen på at når renten faller på boliglån, vil du se massevis av disse lånene som har blitt tatt opp siden rentene steg, begynner å bli refinansiert. Hvilket betyr at hvis du kjøper et boliglån på annenhåndsmarkedet, vil du ikke kunne få tilbake investeringen din. Lånet kommer til å være borte om et år eller to. Så prismodellen har skremt sekundærmarkedet. Så Fed kan fortsette å øke utover det folk forventer. Akkurat nå forventes toppen av Fed Funds-renten å være et sted rundt 5%, 5¼%.
Hvis de går over den terskelen, vil det helt klart øke boliglånsrentene. Så en inflasjonsoverraskelse eller matet aktivitet er ett scenario. Jeg ser det ærlig talt ikke, men det er et scenario. Den andre er global volatilitet, og vi snakker ikke så mye om dette, og det er noe som er ganske mye utenfor vår kontroll, men det er mye bekymring for globale økonomier. Når det skjer, ser du ofte at mye utenlandsk kapital kommer inn i amerikanske statsobligasjoner, og jo mer utenlandsk kapital som kommer inn i amerikanske statsobligasjoner, jo lavere avkastning blir det. Det kan faktisk drive boliglånsrentene ytterligere ned. Baksiden av det er at hvis pengene må forbli i de utenlandske økonomiene og det er mindre aktivitet som handler opp prisene på obligasjonene, kan vi se at avkastningen faktisk øker. Og hvis det skjer, ender du opp med at boliglånsrentene går opp.
Men jeg tror virkelig det er mye større sannsynlighet for at vi ser at ratene topper seg og gradvis begynner å jobbe seg ned igjen enn det er en mulighet for at kursene kan gå opp igjen til sjuere, eller enda verre, åttetallet. Se, det er folk som sier at rentene kommer til å gå opp over åtte. Det er også folk som sier at boligmarkedet kommer til å krasje og vi kommer til å se 20% til 30% prisfall. Og jeg har en tendens til å tro at de prøver å selge noe og sannsynligvis ikke noe du vil kjøpe. Jeg fikk faktisk en Facebook-melding fra en av mammas kjære venner i går, og jeg finner ikke på dette. Hun sendte meg faktisk en melding og spurte om boligmarkedet kom til å krasje i dag.
Så, noen valgte faktisk en dato da boligmarkedet skulle krasje, og det var tydeligvis over hele internett. Og hvis du er involvert i eiendomsinvesteringer, hvis du er ute etter å kjøpe et hus å bo i, må du se på ting mer rasjonelt, mer logisk og, ærlig, med et lengre sikteperspektiv. Fordi markedsforholdene kan være svært volatile fra dag til dag, men over tid har boligmarkedet en tendens til å komme seg og gjøre det veldig, veldig bra.

Dave:
Takk for at du forklarte det. Jeg tror at jeg stadig kommer tilbake til de to scenariene der på den ene siden inflasjonen forbedres, Fed stopper å heve renten så raskt som mulig, noe som senker boliglånsrentene. På den annen side fortsetter Fed å øke renten, men det forårsaker en resesjon som senker obligasjonsrentene generelt, og som også bringer boliglånsrentene ned. Så, det er derfor for meg, jeg er på en måte i leiren din der jeg bare ikke ser dette krasj-scenariet, fordi de fleste stiene og det er mye usikkerhet, men de fleste av de forskjellige scenariene som kan utspille seg resulterer i det minste. i en stabilisering av boliglånsrentene, om ikke et fall i boliglånsrentene. Og jeg vet at det er skummelt, for vi så denne doblingen, som du sa, av boliglånsrentene. Men det er nå det sterke potensialet at det i det minste kommer til å stabilisere seg litt.

Rick:
Du vet, Dave, jeg tror folk må innse at vi ser på et veldig uvanlig sett med omstendigheter. Fed var bekymret for de siste, herregud, fem eller seks årene at inflasjonen ikke var høy nok. De hadde et mål på 2% inflasjon, og det var fordi alt i økonomien fungerte. Jeg mener alt i økonomien fungerte, og så bet noen i et balltre i Kina og det neste vi visste at verden hadde endret seg. Og regjeringen tok et par avgjørelser som i utgangspunktet så ut som om de var gode beslutninger, men som viste seg å ikke være store beslutninger fra et økonomisk synspunkt ved at vi virkelig overstimulerte økonomien dramatisk. En av vennene mine som er økonom sa at regjeringen tok et tre billioner dollar hull og prøvde å stappe 15 billioner dollar inn i det.
Så vi økte pengemengden med 50 %, og for de av dere som ikke følger økonomi, følger dere baseballspillere bak på baseballkortene deres. Overfylling av pengeforsyningen fører til inflasjon, og du må jobbe deg ned fra det. Det andre problemet er at vi overstimulerte forbrukerne, så alle i landet så ut til å få en stimulanssjekk og arbeidsledighetstrygdene ble økt dramatisk, førte til mangel på arbeidskraft, noe som førte til lønnsvekst og lønnsvekst førte til inflasjon. Og så hadde vi forstyrrelser i forsyningskjeden på grunn av COVID, som førte til en ubalanse mellom tilbud og etterspørsel, så prisene på alt gikk opp. Og styreleder Powell, Fed har vært veldig, veldig gjennomsiktig med å si: "Vi undervurderte inflasjonen, vi gikk glipp av det, vi suste."
Så du hadde denne en gang i en generasjon, forhåpentligvis, pandemien som ødela økonomien, regjeringen overreagerte på den, blåste altfor mye stimulans inn i økonomien, noe som alltid fører til inflasjon. Og Fed kom om bord for å prøve å bremse ting for sent. Så de måtte være for aggressive. Igjen, vi har aldri sett boliglånsrentene dobles på et år, aldri. Og hvis ting ikke hadde endret seg på grunn av dette uvanlige settet av omstendigheter, ville vi ikke ha sett boliglånsrentene gå opp til 7 %. De ville ha gått opp fra disse historisk lave nivåene, fordi det var en del av Feds stimulans for å sikre at boligmarkedet holdt seg stabilt og økonomien holdt seg stabil.
Men vi har å gjøre med uvanlige omstendigheter som førte til uvanlige topper i boliglånsrentene, og egentlig fungerer resten av økonomien fortsatt ganske bra. Så selv om vi ender opp med en resesjon neste år, og jeg tror det sannsynligvis er sannsynlig at Fed allerede vil ha overkorrigert og vi kommer til å havne i en, bør det fortsatt være en ganske kort, ganske mild lavkonjunktur og bør ikke ha en langsiktig eller veldig negativ innvirkning på boligmarkedet.

Dave:
Ja, det er et godt poeng, fordi jeg ønsket å snakke om tilstanden til den amerikanske forbrukeren eller huseieren. Du har mye kompetanse på foreclosures og den siden av virksomheten. Og fra det jeg ser, til tross for at boligprisene faller og noen høyprofilerte permitteringer med store kjente selskaper, virker det som om, generelt sett, amerikanske forbrukere er i en ganske anstendig posisjon, og spesielt huseiere betaler fortsatt boliglånene sine. Er det riktig? Ser du noe annerledes?

Rick:
Nei, du er midt i blinken. Vi har nylig laget en rapport om boligeiere i ATTOM, og for det første er det fortsatt en rekordstor andel huseiere der ute, 29 billioner dollar, ingenting lignende vi noen gang har sett. Og det er på en boligmasse som er verdsatt til rundt 41 billioner. Så hvis du ser på gjeldsbelastningen som folk bærer på, er den faktisk veldig, veldig lav som en prosentandel av verdien av eiendommene deres. Vi fant ut at omtrent halvparten av huseierne er det vi kaller egenkapitalrike, noe som betyr at de skylder mindre enn halvparten av verdien av boligen på boliglånet. Og interessant nok, 93 % av låntakerne som for øyeblikket er i tvangsauktion har faktisk positiv egenkapital, noe som er helt motsatt av der vi var tilbake under den store finanskrisen da en tredjedel av alle huseiere var under vann og omtrent alle som var i tvangsauktion var på hodet.
Så selv om vi hadde folk i tvang, har de muligheten til å skape en myk landing. Så hvis de var i en kortsiktig situasjon med økonomisk nød, kan de muligens til og med refinansiere lånet hos utlåneren hvis de nå har kommet seg på en måte. Men selv om de ikke kan det, har de muligheten til å selge boligen sin, for som vi snakket om tidligere, er det fortsatt etterspørsel. Hvis du setter en eiendom på markedet priset riktig, vil du kunne selge den. Men vi har ikke et tvangsproblem akkurat nå. Det normale nivået av foreclosure aktivitet historisk sett er ca 1% av lån. Så, det ville være i dagens marked, rundt 550,000 XNUMX boliger i en eller annen fase av foreclosure.
I stedet har vi rundt 260,000 60. Så vi kjører på omtrent halvparten av historisk normale nivåer av utelukkelsesaktivitet, og vi kjører på omtrent 2023 % av der vi var før pandemien. Så selv om tvangstallene gradvis har gått opp i år, kommer vi sannsynligvis ikke tilbake til normale nivåer basert på gjeldende aktivitetsrater før en gang i midten til slutten av XNUMX. Så husk at vi kan doble mengden av foreclosures vi har akkurat nå, og som ville få oss tilbake til det normale. Og lånekvaliteten det siste tiåret har vært ekstraordinær. Långivere har tatt svært liten risiko, låntakere har vært høyt kvalifiserte. Og til poenget ditt, Dave, fortsetter de å betale i tide selv om de er under vann.
Og jeg tror det er en viktig ting for folk å huske på, fordi jeg har stilt dette spørsmålet mye i det siste. Bare fordi en låntaker går under vann, betyr ikke det at de går inn i foreclosure. De to henger bare marginalt sammen. Og bare for å gi deg et datapunkt, er omtrent 6 % av huseierne i dag over hele landet under vann på lånene sine. Og jeg nevnte nettopp en halv prosent av låntakerne er i foreclosure. Det betyr at resten av disse menneskene betaler i tide. Og noen av dem har vært under vann siden den store resesjonen og i markeder som egentlig aldri kom seg helt. Men de fortsetter å betale fordi de på et tidspunkt vil være i positivt territorium.
Og ærlig talt i mange tilfeller er det billigere for dem å fortsette å betale boliglån enn det ville vært for dem å sende nøklene til banken og prøve å finne et sted å leie. Så de to henger egentlig ikke sammen. Nå hvis du er under vann på lånet ditt og havner i tvangsauksjon, er det mye, mye vanskeligere å løse det med hell. Men det å være under vann er ikke det som driver folk til utestengelse. Det er fortsatt en slags økonomisk katastrofe i husholdningen, tap av jobb, tap av inntekt, død i familien, skilsmisse, uventede medisinske regninger, noe sånt som sender folk til utestengelse. Du vil begynne å lese overskrifter, jeg lover deg, om den truende trusselen om at flere og flere låntakere er under vann når boligprisene flater eller går ned.
Og jeg måtte gå en reporter fra kanten i går på grunn av en rapport hun leste som hun trodde sa at 8 % av låntakerne nå plutselig var under vann. Og det den sa var 8 % av låntakerne som tok opp lån det siste året med svært lave forskuddsbetalinger som bodde i markeder der prisene gikk ned, nå var under vann. Og jeg tenkte at det er en brøkdel av en prosent av låntakerne. Men overskriftene vil advare deg om at denne truende krisen med undervannslån er i ferd med å innhente oss. Og noen ganger gjør det meg gal, men jeg antar at det holder meg opptatt og det holder meg sysselsatt. Så det er ikke en dårlig ting.

Jamil:
Rick, jeg setter pris på informasjonen og jeg kunne ikke vært mer enig med deg med hensyn til tvangssituasjonen og hvor vi bare er nasjonalt med hensyn til egenkapital og om det virkelig er sårbarhet der. Og jeg er enig, jeg tror ikke det er det. Jeg tror selvfølgelig at sensasjon alltid vil selge eller tiltrekke seg øyne, og så det kommer vi alltid til å se. Men som eiendomsinvestor og for BiggerPockets-fellesskapet som elsker å høre din innsikt, Daves innsikt og vitsene mine, ønsker jeg å forstå hvor muligheten ligger, for her er fakta for meg. Jeg er en kontantkjøper. Jeg er hovedsakelig engroshandel, men jeg begynner å holde eiendom fordi det jeg har sett er at det er tretthet der ute.
Selgere akkurat nå som har en situasjon, som må selge, ikke din person som bare vil oppgradere eller flytte fordi de ikke lenger liker størrelsen på stuen sin, eller ikke bare kosmetiske ting, men virkelige grunner til å selge. Det er tretthet i markedet, og jeg har virkelig kunnet dra nytte av den trøttheten og kjøpt ting. For eksempel, jeg fortalte bare til Dave her om dagen, at det er en eiendom i nabolaget mitt, det er et nabolag på $2 millioner pluss. Dette huset ble nettopp taksert i juli til 1,000,005 800 950, og jeg skal avslutte det om et par dager kl. XNUMX kl. XNUMX kl. XNUMX, og jeg kjøper to i nabolaget mitt med samme situasjon.
Så jeg opplever den trettheten, og jeg drar nytte av det, fordi jeg er en eiendomsinvestor og det er dette vi gjør. Og all den egenkapitalen som du beskrev at huseiere sitter på, de er villige til å bytte den for å frigjøre den trettheten, for å kunne komme ut av situasjonen. Det er en mulighet jeg ser. Ser du andre muligheter som vi som eiendomsinvestorer kan se på og kaste oss over for å ha et bedre fotfeste fra slutten av 2023 til 2024?

Rick:
Så jeg vil gratulere deg for å være ansvarlig for overskriftene folk kommer til å se om boligprisene som går ned. Så bra jobbet Dave og Jamil. Nei, det er muligheter der ute. Dette er den beste tiden på året å kjøpe vanligvis, fordi det er mindre etterspørsel på markedet. Så du har mindre konkurranse om eiendelene som blir tilgjengelige, og huseiere er vanligvis litt mer villige til å forhandle denne tiden av året på grunn av mangelen på konkurranse. Så, bare generelt, et sted mellom slutten av november og midten av januar i de fleste deler av landet er de beste tidene å se etter de relative kuppene. For det andre, hvis noen selger akkurat nå, må du spørre deg selv hvorfor de selger og om de må selge.
Så du gjør helt riktig. Jeg personlig tror at en av grunnene til at lagernivåene vil holde seg lave i det meste av 2023 er fordi folk som ikke trenger å selge, ikke kommer til å selge. De er helt fornøyde med å sitte der med 3½ % boliglån og ikke bytte det inn i et synkende marked for et dyrere hus med 7 % boliglån. Hvis de ikke trenger å gjøre det, kommer de ikke til å gjøre det. Så hvis du ser noen selge den, stiller du i det minste spørsmålet om dette er et tvangssalg? Må de selge? Og i så fall er det en viss forhandlingseffekt der. Så jeg synes det gir litt mening. Du vil fortsette å følge pristrender. Vi ser på trolig en prisnedgang på 5 % nasjonalt i boligpriser. Fannie Mae anslår neste år, prisene vil gå ned januar til desember omtrent halvannet poeng, og det kommer til å være en veldig lokal korreksjon.
Så du må ta hensyn til lokal markedsaktivitet. For eksempel vil prisene i California sannsynligvis gå ned i gjennomsnitt med rundt 10 %. Bay-området akkurat nå ser vi at prisene på noen nivåer allerede går ned 20 %. Men hvis du er i de sørøstlige statene, vil du kanskje ikke se prisene gå ned i det hele tatt, fordi du fortsatt ser befolkningsvekst og jobbvekst. Så prisene går kanskje ikke opp 20 % i året, men de kan fortsatt gå opp 2 % til 3 %. Så du må se etter de lokale markedsmulighetene og finne ut hva den riktige blandingen er for deg. Og igjen, hvis du er i et marked med fallende priser, kan det hende du ser på å kjøpe en eiendom til leie, fordi du ikke trenger å være bekymret for umiddelbar verdistigning i boligprisene. Hvis du ser på et marked der prisene går opp, er det kanskje en bedre mulighet til å snu, fordi svømmeføtter virkelig trenger prisvurdering for å få tallene sine mesteparten av tiden.
Den andre muligheten, vi nevnte at det ikke er massevis av foreclosures, men hvis du skal spille i det markedet på jakt etter muligheter, må du endre modellen, i det minste i tankene dine, fra der vi var under den siste syklusen. Vi nevnte hvor mange låntakere som var under vann på sine lån forrige gang. Det betydde at de ikke kunne kvitte seg med eiendommen med mindre banken gikk med på et shortsalg. Og det var mange av dem, men ikke mange i forhold til antall personer i tvangsauktion. Mange av eiendommene ble ikke solgt på auksjonene fordi bankene ikke kunne prise dem lavt nok til at investorer kunne få tallene til å fungere. Så bankbankene endte opp med å ta tilbake de fleste eiendommer i tvangsauktion, og derfor var det fornuftig at en investor ventet på at banken tok den tilbake, vente på at eiendommen skulle komme tilbake til markedet og deretter forhandle om de bankeide eiendommene, de REOer.
Det skjer ikke denne gangen. Jeg nevnte at utelukkelsesaktiviteten totalt sett er på omtrent 60 % av nivåene før pandemien. REO-aktivitet, banktilbaketakelser er på omtrent 30 % nivå av der vi var før pandemien. Så det vi ser er flere foreclosure starter, men flere folk selger sine hjem i den tidlige fasen av foreclosure før foreclosure auksjonen. Og eiendommene som kommer til auksjonene selger gjennom til omtrent 70 %, som er omtrent det dobbelte av prisen de vanligvis selger gjennom. Så det er færre eiendommer som kommer til auksjon, det er færre eiendommer som kommer forbi auksjonen, og går tilbake til långiverne. Og FHA har dette programmet kalt CWCOT, mer innen baseball-ting, formidlet uten godkjenning av tittelen, og enhver FHA-eiendom som ikke selger auksjonen blir deretter tildelt et nettauksjonsselskap for en ny sjanse, da de vanligvis senke prisene litt.
Så hvis du er en investor som venter på REO-er og venter på bankeide eiendommer, er det ikke der muligheten kommer til å være denne gangen. Denne gangen må du finne disse låntakerne i det tidlige stadiet av foreclosure, og hvis du ikke kan finne en avtale med dem før auksjonen, må du være klar til å gå på auksjonen. Og det er her en som deg, Jamil, kommer inn som kontantkjøper fordi de fleste av disse auksjonene krever kontanter eller kasserersjekker. Og i dagens marked er du i en enorm fordel hvis du er en kontantkjøper, fordi alle andre ser på 6½, 7 % tradisjonelle boliglån og investorlån som har 10 til 12 % håndtak på dem akkurat nå hvis du får brofinansiering. Så det er fortsatt muligheter der ute, men du må gjøre din flid.

Dave:
Vel, takk Rick, det er veldig nyttig. Jeg tror at det er mye frykt der ute, igjen, med overskrifter og du gir en mye mer nøktern mening om hva som skjer og en virkelig god analyse av hvor muligheten ligger. Før vi går herfra, vil jeg spørre deg om noe du nevnte da vi bare pratet før showet, som er at hos ATTOM, selskapet du jobber for, ga ut en rapport om reparasjons- og flip-aktivitet. Kan du fortelle oss litt om hva du har lært?

Rick:
Ja, og for alle som er interessert, har vi en markedsinnsiktsseksjon på nettstedet vårt der vi legger ut alle disse rapportene gratis. Så, ikke engang noe du må betale for, men vi lanserte nylig reparasjons- og snurapporten som dekket flips i tredje kvartal 2022. Dette var en klassisk rapport om gode nyheter, dårlige nyheter, Dave. Den gode nyheten er at det var over 92,000 22 flips i kvartalet, som er det tredje høyeste tallet som er registrert. Og vi har sett på data de siste XNUMX årene, så det er et ganske bra tall. Den dårlige nyheten er at det er tredje kvartal på rad hvor tallet har gått ned. Så, trenden er færre flips, og den virkelig dårlige nyheten er at både bruttofortjeneste og brutto fortjenestemarginer har gått ned, og bruttofortjeneste er ganske enkelt prisen eiendommen solgt for kontra prisen den ble kjøpt for.
Og så er marginer prosentandelen som fortjenesten representerte sammenlignet med den opprinnelige kjøpesummen. Så det tar ikke hensyn til ting som materialkostnader, arbeidskraft, finansiering, og vi vet at alle disse kostnadene har gått opp. Så det er ikke et ideelt marked for svømmefødder. Ideelle markeder har høy etterspørsel, lavt tilbud og raskt økende priser. Og kirsebæret på sundae det er lave finanssatser og vi har sett alle disse forholdene, vi har fortsatt etterspørsel, men den er svekket. Prisene har flatlinet eller i noen tilfeller synkende, det er dyrere å finansiere, det tar lengre tid å selge, og material- og arbeidskostnadene sammen med finansieringskostnadene er høyere. Så hvis du er i fikse og snu bransjen, må du virkelig være god i matematikk akkurat nå.
Du må være utrolig forsiktig så du ikke betaler for mye for eiendommen du kjøper. Du må være veldig, veldig forsiktig med å ikke undervurdere kostnadene for reparasjoner, for ikke å undervurdere hvor lang tid det vil ta deg å flytte eiendommen. Og forresten, vi snakker ikke om markeder der det tar 60 eller 90 dager å selge en eiendom når den er klar til bruk. Vi ser fortsatt på et par uker i de fleste markeder, men det er opp fra et par dager i fjor. Så du må regne med disse kostnadene. Jeg ønsker ikke å plukke på noen, men du vet at det er et vanskelig marked når du har et Zillow Offers tape $352 millioner på et kvartal, og så får Opendoor det til å se ut som en storbytte ved å tape en milliard dollar.
Og igjen, disse er egentlig ikke fiks- og snumodeller, det er arbitrasjemodeller, men det viser deg bare hva som kan skje hvis du tar feil prismodell og gjør det i stor skala. Du gjør en feil på ett hus som kanskje koster tusenvis av dollar, du gjør feil på tusenvis av hus og det er hundrevis av millioner av dollar. Så, det viser deg bare at selv selskaper som du forventer skal være litt mer profesjonelle, litt mer sofistikerte i modellene sine, gjør feil, gjør store, store, store feil og ender opp med å si opp en tredjedel av sine ansatte fordi av disse feilene. Så, det viser bare at du som svømmeføtter virkelig trenger å ha blyanten din spisset denne syklusen.
Og det er en advarsel for folk som nettopp begynner på denne delen av virksomheten. Timing av markedet kan være vanskelig, men hvis du velger feil tidspunkt, kjøper på toppen av markedet og undervurderer reparasjonskostnadene dine, ser du på et ganske ekkelt scenario for den vendingen. Så det er et godt tidspunkt å være engasjert med noen som BiggerPockets, hvor du kan få mye av utdanningen, du kan få mange av verktøyene og produktene du trenger for å sikre at du gjør det rette. Og absolutt alltid lytte til On the Market Podcast, for det er der du får all den riktige informasjonen.

Jamil:
Rick, tusen takk for den innsikten. Jeg ville bare grave litt dypere, og snakker fra min egen personlige erfaring med en rekke vendinger, vi har et dusin av dem som pågikk, og vi så det i prispunktet mellom 750 og en million og en halvparten, etterspørselen var borte. Vi måtte skrive sjekker for å avslutte disse avtalene og få dem ut av bøkene. Men i startboligen, det førstegangsprisen for boligkjøpere, handles disse eiendommene fortsatt, og det er faktisk fortsatt stor etterspørsel. Da dere satt sammen den rapporten, fant dere disse forskjellene, og er det en underseksjon innen reparasjons- og vending-markedet som folk i bransjen kanskje kan fokusere på slik at de fortsatt kunne klare denne stormen og tråkke vann og ikke miste mannskapene sine og kaste seg til ting begynner å komme tilbake?

Rick:
Ja, men før jeg drar dit, la meg kaste ut et annet scenario for deg, og jeg vet at du gjør dette. Du nevnte det tidligere. En typisk svømmeføtter kan ha vanskelig for å få ut tallene i disse dager, men det er en mulighet for utleieboliger. Jeg tror vi nevnte tidligere at rundt 10 til 20 % av folk som trodde de skulle kjøpe har bestemt seg for å leie i stedet. Du kan komme med et logisk argument om at hvis de ønsket å kjøpe et hus, ville de kanskje foretrekke å leie et hus i stedet for en leilighet. Kanskje de har behov for mer plass, uansett.
Så det er fortsatt en mulighet for enfamilieleieeiendommer, og jeg tror den muligheten vil fortsette å vokse. Nå, hvis du er en flipper, har du kanskje ikke prosesser og forretningsprosedyrer på plass for å bli eier av utleieboliger, men du kan sikkert identifisere disse eiendommene og kanskje bli en grossist og finne de eiendommene som er muligheter og selge dem til folk som vil ha utleieeiendommer og tjene litt på det uten risiko for å kjøpe, reparere og holde eiendommen. Så det er en mulighet.

Jamil:
Og jeg har aldri betalt deg for å si det, forresten.

Rick:
Nei. Det er en reell mulighet akkurat nå, og det er noen svømmeføtter som faktisk på kort sikt, fordi volumene deres ikke er store, blir eiere av utleieeiendommer, fordi ferdighetene som trengs for å finne, kjøpe og reparere et hus er de samme . Nå er det bare et spørsmål om å være den utleier på kort sikt, kanskje til og med finne noen til å gjøre det. Men når det er sagt, til det opprinnelige spørsmålet ditt, jeg snakker i veldig brede generelle termer her, Jamil, men vi ser det samme som du ser i markedet ditt. At etterspørselen i den høyere enden har tørket opp litt mer betydelig enn på inngangsnivået. Og det er stort sett sant over hele landet. Det er nok noen få ytterliggere her og der, men generelt sett er det det vi ser. Det er veldig lite inventar på startnivå.
Så hvis du finner en eiendom som du kan bringe tilbake til markedet som en rehabilitert, reparert eiendom, vil du sannsynligvis ha gode muligheter til å selge den og selge den til en rimelig pris. Du har også større konkurranse, for det er der de større institusjonene leter etter utleieboliger. Det er der enfamilieleie, mindre investorer leter etter eiendommer. Og det er åpenbart der førstegangskjøpere leter etter eiendommer. Så det er ikke lett å finne disse eiendommene å kjøpe og fikse, men hvis du ser på en del av markedet som er sunnere enn andre, er det inngangsnivået, og jeg vil til og med si at i mange markeder går opp til mellomlag, ser du fortsatt en ganske god mengde etterspørsel.
Det er med en gang du kommer inn i øvre mellomlag og egenskapene på høyere nivå du ser, faktisk, du ser to problemer. Du ser at markedsetterspørselen reduseres, men du ser også de svakeste prisene når det gjelder verdistigning på de høyere nivåene. Det er derfor steder som San Francisco ser en mer betydelig prisnedgang på steder som, jeg vet ikke, Des Moines, Iowa.

Jamil:
Takk skal du ha.

Dave:
Rick. Jeg tror vi kan gjøre dette hele dagen, men vi må komme oss ut herfra snart. Er det noe annet du mener publikum bør vite når vi går inn i det nye året som vi ikke har dekket ennå, som du synes er viktig for dem å huske på?

Rick:
Jøss, jeg vet ikke. Vi har snakket om investeringsstrategier, økonomien, boligmarkedet. Jeg antar at min avskjedstanke ville være, pass opp for hypen. Du kommer til å lese mye gloom and doom-ting. Du har sannsynligvis lyttere som venter og spytter etter den markedskrasjen som knokehodene på YouTube pustløst promoterer. Og jeg vil si ikke vent. Timing av markedet er nesten umulig. Hvis du regner med tallene, er det på tide å gå videre. Og det er sant enten du er ute etter å fikse og snu, kjøpe utleieeiendom eller kjøpe et hus å flytte inn i. Det er et interessant scenario ved at hvis du kan finne en eiendom du har råd til som du kommer til å holde på en stund, kan du faktisk se et scenario der de månedlige utbetalingene dine er lavere om to år enn i dag, og det er ikke noe du sannsynligvis vil se hvis du skal leie en eiendom, fordi leieprisen din kommer til å gå opp stort sett hvert år.
Så jeg forteller folk, spesielt folk som skal holde en eiendom for en periode, at hvis du finner noe som tallene fungerer, ikke vent til markedet har nådd bunnen. Du kan leve med litt kortsiktig volatilitet. Prisene dine går ned 2½, 3 %, 5 %, de kommer til å komme opp igjen. Og historisk sett går du tilbake de siste hundre årene med boligpriser, vi har bare hatt én gang hvor markedet falt 20% og holdt seg der en stund, og det var den store resesjonen. Men boligprisene går ikke opp hvert år, men over tid har de gått opp jevnt år, over år, over år. Så, ikke tro på hypen, ikke få panikk, men vær så forsiktig som mulig før du tar disse avgjørelsene. Ikke overtenk det, men sørg for at du gjør det regnestykket og sjekk det to ganger.

Dave:
Greit. Vel, takk, Rick. Vi setter pris på disse avskjedsordene og er definitivt enige. Folk burde være... Les i det minste hele artikkelen, ikke sant? Det er så mange ganger hvor det bare er folk som reagerer på overskriften og det er som: «Vel, leste du resten av artikkelen? Det var ikke så ille." Så et godt nøkternt råd der. Vi setter pris på det, Rick. Rick Sharga er Executive Vice President for Market Intelligence hos ATTOM Data. Rick, hvis folk vil komme i kontakt med deg, hvor skal de gjøre det?

Rick:
Så du kan finne meg på LinkedIn eller Twitter, Rick Sharga, begge deler er ganske enkelt. Hvis du vil komme i kontakt med meg på LinkedIn, sørg for at du nevner On the Market eller Jamil og Dave slik at jeg vet at du ikke er en av de gale personene på LinkedIn som når ut under et alias. Du kan også finne, jeg nevnte attomdata.com. Vi har en seksjon for markedsinnsikt. Vi er over hele sosiale medier, men vi publiserer rapporter om alle aspekter av boligmarkedet som er gratis hver uke. Så følg oss gjerne der, og jeg ser frem til å få kontakt med mange av dere.

Dave:
Greit. Takk igjen, Rick. Vi må ha deg tilbake om seks måneder. Du sa at andre halvdel av 2023 kan bli veldig annerledes, så vi vil alltid ha deg tilbake på disse pivotpunktene for boligmarkedet hvis du er villig til å bli med oss ​​igjen.

Rick:
Nyt alltid samtalen folkens. Når som helst.

Jamil:
Vel, dere hørte det folkens. Rick sa bli en grossist i det nye året. Hva synes du, Dave?

Dave:
Jeg kan bekrefte det i det minste off air, jeg har ikke sett Jamil betale Rick for å si det.

Jamil:
Nei.

Dave:
Han kan ha gjort det privat.

Jamil:
Det er en ekte ting. Jeg tror det er fantastiske muligheter, og spesielt hvis dere ser på strategi for en 2023, bør du virkelig vurdere det og ha samtaler med folk i forumene. Snakk med folk på BiggerPockets og virkelig, virkelig få tankene dine rett, forstå underwriting og finne ut tallene. Som Rick sa, spiss blyanten og du vil lykkes.

Dave:
Jeg elsker at dette er vårt første show for det nye året, for jeg synes bare Rick gir veldig god informasjon som ikke er altfor rosenrød, men han påpeker at det er muligheter og at mye av det du leser er stort sett fryktbasert og faktisk ikke faktabasert. Så hvis du ønsker å utvide porteføljen din eller komme inn i eiendom for første gang i 2023, forhåpentligvis har du fått mange gode lærdommer fra det Jamil og Rick har delt med deg i dag. Det føles rart, for vi spiller inn dette i midten av desember, men jeg antar godt nyttår til alle som hører på.

Jamil:
Godt nytt år.

Dave:
Vi setter stor pris på deg. Vi kommer til å ha et veldig bra år. Vi har mye i kø for deg på På markedet. Vi setter pris på at dere lytter, og lykke til alle dere i deres eiendomsinvesteringer og økonomiske situasjoner i 2023. Jamil, hvor skal folk finne deg?

Jamil:
Du finner meg på YouTube-kanalen min på youtube.com/jamildamji. Sjekk meg ut på IG også. Jeg føler på en måte, Rick, at det er fornuftig at han er på LinkedIn og Twitter, og jeg er på Instagram og TikTok.

Dave:
Ja, det gjør det. Det sporer. Det er garantert på merket.

Jamil:
Godt nyttår folkens.

Dave:
Absolutt. Og vi har også en YouTube-kanal for On the Market og BiggerPockets. Du kan sjekke dem ut hvis du vil høre mer fra meg, eller Jamil, eller noen av de andre paneldeltakerne på markedet. For alle andre på On the Market, for James, Kathy og Henry som ikke kan være her i dag, godt nyttår og takk for at du lyttet.
On the Market er laget av meg, Dave Meyer og Kailyn Bennett. Produsert av Kailyn Bennett. Redigering av Joel Esparza og Onyx Media. Forskning av Pooja Jindal. Og en stor takk til hele BiggerPockets-teamet. Innholdet på showet På markedet er kun meninger. Alle lyttere bør uavhengig verifisere datapunkter, meninger og investeringsstrategier.