Bedre enn BRRRR!? Hvordan tjene $200K+ på EN avtale

David:
Dette er BiggerPockets Podcast Show, 743.

Janice:
Jeg kjøpte landet rett. Så landet var egentlig to parseller. Det selges sammen, men ingen fant ut av det, av en eller annen merkelig grunn. Jeg endte opp med å selge halvparten av pakken eller halvparten av en av de to pakkene. Og så alt inn var jeg på 381 og taksten kom inn på 565,000 XNUMX.
Det er veldig kult fordi mange mennesker... Reisen for å bygge dette huset, veldig vanskelig, men når du først gjør det en gang, er det som om det faktisk ikke er så vanskelig å bygge et hus, igjen og igjen og igjen, og du bygde $200,000 XNUMX av egenkapital eller noe sånt, bare å gjøre det.

David:
Hva skjer alle sammen? Dette er David Greene, vert for BiggerPockets Real Estate Podcast, her sammen med min partner i kriminalitet, Rob Abasolo, og gjesten vår, Janice Stitzer, med en fantastisk episode som vi spilte inn sammen i Denver, Colorado. I dagens episode kommer vi inn på alle slags kule ting, inkludert å forlate et marked og komme inn på et annet marked, flytte pengene dine fra et marked som kanskje krasjer, til et som du tror vil ha et løp. Og et populært tema, nybygg, den nye BURRR, B-U-R-R-R-konstruksjonen.

Rane:
Nummer, N-U-B-E-R. Jeg har nettopp laget det.

David:
Takk for det.

Rane:
Værsågod. Det er det jeg er her for.

David:
Før vi går inn i dagens fantastiske episode, vil jeg fortelle deg en, hør helt til slutten, hvis du noen gang har lurt på opprinnelsen til ordet podcast. Vi løser den gåten for deg i dag. Og to, vårt raske tips for dagen kommer til å være, nyere folk, hør på hvordan vi snakker i begynnelsen om hvordan eiendom føltes altfor dyrt og vi ikke ønsket å kjøpe det, og vi hadde alle slags av frykt og vi prøvde å spare penger på entreprenører og alle disse andre måtene som ender opp med å koste mer penger. Og erfaring, folkens. Det er massevis å lære her for noen som ønsker å vite om tillatelse, sonering, bygging av nye hjem, hva som går inn i bygging, enkle måter du kan bli dratt av av entreprenører eller rive deg av ved å gjøre ting på den tåpelige måten, smøre brød og trening av hunder, alt det og mer i dagens utstilling.
Dagens gjest er Janice Stitzer. Denne LA-innfødte startet i finansverdenen. Janice fant ikke magien i å jobbe hos Disney og Fox. Det var bare en bedriftsjobb, og hun var bygget for mer enn det. Janice søkte etter interessen hennes mens hun hacket boliger i ADU og LA, og fikk jobb hos et rabattmeglerhus i 2005, 2006, der avtaler med høyt volum og sparing ble normen, men hun så skriften på veggen om hvordan boligmarkedet holdt på å forme seg. Hun og hennes gründerfokuserte ektemann solgte huset og flyttet til Denver i 2006, hvor de ikke kjente noen, for bedre levekostnader og en sjanse til å stifte familie. Det høres ut som den BURRR-fekte måten å komme i gang på. Janice, velkommen.

Janice:
Flink. Takk skal du ha.

Rane:
Velkommen til showet.

Janice:
Takk skal du ha.

Rane:
BURRR-fekt. Det er bra.

David:
Takk skal du ha. Takk skal du ha. Jeg leste det rett ut av notatene her.

Rane:
Jeg skulle si, kom du akkurat på det?

David:
Greit, så ta oss tilbake i tid, da du først solgte det huset i LA med ADU. Hva ga det deg? Hvilke dører åpnet det?

Janice:
Det var såkornpengene våre. Det var vanskelig å komme inn på det. Det var da vi kjøpte det huset, vi satte i gang, ADU var målet. Vi visste at det kom til å bli vår billett til å ha råd til huset, akkurat som deg.

David:
Bare å leve i det hele tatt.

Janice:
Bor i det hele tatt på Los Angeles-markedet. Og så vi fant det, det var en strekning, og det var da boliglånsmarkedet ga ut penger. Jeg mener forskuddsbetalinger med kredittkort.

David:
Whoa.

Janice:
Og ja.

Rane:
Er dette vår første suksesshistorie fra 2005 til 2006-

Janice:
Er det?

David:
Du mistet ikke alt, ikke sant?

Janice:
Nei.

David:
Du kom deg faktisk ut, timet det. Sett pengene inn i et bedre marked, ikke sant?

Janice:
Ja. Så vi kjøpte det huset med en kredittkortforskuddsbetaling fordi vi ikke hadde penger. Mannen min startet nettopp en treningsvirksomhet, og jeg hadde nylig uteksaminert meg fra college, ny i bedriftsverdenen, og prøvde å finne ut av det. Så vi spurte rundt om familiepenger, men de sa nei. De sa: "Vet du hva? Dere er voksne og vi kommer ikke til å gjøre dette.» Men det var det som foregikk på den tiden, var gratis penger.

Rane:
Dette er relativt betydelig fordi jeg føler at tilbake i dette var 2005?

Janice:
Det var i 2003, 4, da vi kjøpte eiendommen.

Rane:
Så den gang var ADU-er egentlig ikke på langt nær så populære som de er nå.

Janice:
Nei nei. Dette var et hovedhus, en garasje, og så bestemor-enheten på toppen av det. Så det var en nål i en høystakk, for å si det sånn.

Rane:
Og den var allerede bygget?

Janice:
Den var allerede bygget. Det var nøkkelferdig. Vi trengte egentlig ikke å gjøre noe. Ikke det at vi hadde råd til å gjøre noe, men vi hadde et nettverk av mennesker, og en av kundene til mannen min sa: "Dette er en bra en. Hvis du ikke kjøper det, vil jeg gjøre det." Og det var vårt tegn. Vi må gjøre det. Vi må hoppe inn i dette, men vi har råd til det, vi skal finne en måte.

David:
Og dette var ren nødvendighet. Du hadde ikke tenkt å være en eiendomsinvestor. Du hadde ingen god plan. Du visste bare at jeg vil bo i LA. Det er veldig dyrt. Den eneste måten vi kan få dette til å fungere er hvis vi kjøper et hus med flere enheter og leier ut noen av dem og bor i den andre.

Janice:
Ikke sant. Det var helt sikkert en intensjon bak det, men selv den gang var 350 000 en betydelig sum penger.

Rane:
Er det hva det kostet da?

Janice:
Yeah.

Rane:
Herregud. Det er sinnsykt.

David:
Dette er grunnen til at jeg alltid sier at bolig alltid føles dyrt. Når du kjøper, spiller det ingen rolle. Det føles alltid som om du har betalt for mye. Og når du ser tilbake 20 år, 30 år, kan du tro at vi bare betalte en million dollar for et hus fordi husene kommer til å koste 4 millioner dollar?

Rane:
Det er sant. Jeg var redd da jeg kjøpte huset mitt i LA. Jeg var redd for å snakke om det med folk. Jeg var redd for å snakke om det med familien min. Jeg ville ikke at de skulle vite det. Jeg var livredd for å fortelle dem hvor mye det koster. Og den gang virket det dyrt, og nå ville det være veldig, veldig billig å kjøpe det vi betalte for det. Så du kom "tidlig"?

Janice:
Tidlig og deretter spole frem to år, sier vi "Ok." Karrieren min endret seg, ikke at den hadde noe fotfeste engang. Jeg var, som jeg sa, dere vet, Fox og Disney, prøvde bedriftsgreien, for foreldrene mine, krysset av i boksen. Og jeg sa: "Jeg liker ikke dette. Det er ikke for meg å pendle en og en halv time, to timer én vei.»

David:
Og det er omtrent en to mils kjøretur i Los Angeles.

Rane:
Akkurat, ja.

Janice:
Jeg mener, hvis dere er i, vet California, Encino til enten Burbank eller over på Fox Studios over en bakke 405, det var et mareritt. Det tror jeg, det var egentlig halmen som knuste ryggen til kamelen. Jeg er som, dette er-

David:
Så, er livskvaliteten dårlig?

Janice:
Det sugde. Det sugde.

David:
Du ville ikke oppdra et barn i det området. Du ble pensjonert av pendlingen. Du hadde det bra økonomisk, men du var ikke fornøyd, ikke sant?

Janice:
Nei nei.

David:
Så du bestemte deg for å flytte. Fortell oss hvordan du tok avgjørelsen om hvor du skulle dra?

Janice:
Vi tenkte å flytte innenfor Los Angeles-området. Alt vi så på var et sidetrekk for dobbel pris. Så jeg sa: «Vet du hva? Hvorfor vente?" På dette tidspunktet prøvde jeg fortsatt å få det til å fungere. Vi la inn et par tilbud, og på det tidspunktet jobbet jeg for to eiendomsmeglere og ting var gale, helt gale.

David:
Og dette var ’05?

Janice:
'05, '06.

David:
Ja. Dette var toppen av det hotteste markedet.

Janice:
Topp, topp.

David:
Til og med folk synes markedene vi har hatt har vært varme. De var ikke så varme som i ’05, ’06.

Rane:
Virkelig?

David:
Yeah.

Janice:
Jeg mener, vi sjonglerte med 20 transaksjoner samtidig. Så jeg tenkte allerede, vi må begynne, vi må selge. Bare ta litt penger fra bordet. Hvis vi skulle begynne et annet sted, skal vi gjøre det nå.

David:
Leste du noe av skriften på veggen? Så du lærerne kjøpe boliger for millioner dollar?

Janice:
Ja.

David:
Og lån uten inntekt. Og på den tiden bygde de bare utbygginger overalt. Jeg mener, overalt hvor du ser, var de bare i ferd med å sette opp nye hjem. Kan du bare se at dette kommer til å ende dårlig?

Janice:
Det var bare så lett å selge hva som helst. Og meglerhuset jeg jobbet for, de finnes ikke lenger, men de prøvde å i utgangspunktet få provisjonen til å være totalt 3%. Så andre meglere, agenter ønsket ikke å spille det spillet. Det er én ting hvis en agent bestemmer seg for å ta litt rabatt, men å foreslå at den andre kjøpe- eller noteringsagenten eller kjøpers agent tar-

David:
Så det du sier er typisk eiendomstransaksjoner eller eiendomsprovisjoner, jeg burde si, agentene kommer til å dele opp uansett hva det er. Så hvis det er 6 %, får en agent tre, den andre agenten får tre. Meglerhuset ditt prøvde å oppnå 3 % totalt, noe som betydde at kjøperens side kom til å få en betydelig lavere andel, 1, 1.5 %. Og det er vanskelig å få en kjøpers agent til å vise boligene dine hvis de får halvparten av provisjonen som de kan få på et annet hus.

Janice:
Ikke sant. Men på det markedet, og det var vi allerede, var internett allerede etablert. Folk begynte å komme på Zillow og Redfin tror jeg begynte å bli etablert kanskje den gang. Så folk hadde tilgang til det.

David:
Det var en stor endring fordi det pleide å være, hvis du prøvde å gi bare en og en halv prosent til kjøperens side, ville ingen av agentene vise huset ditt, så du ville tape penger. Men da Zillow kom, ser kjøperne huset på Zillow. De sier til agenten: "Gå og vis meg det huset." Og agenten sier: "Hva skal jeg si? Nei?"

Rane:
De har også utnyttet det-

David:
Det er akkurat det som skjer. Så det åpnet døren.

Janice:
Det er ikke etisk, men selvfølgelig ønsker de å tjene sin standard eller foreslåtte standardprovisjon. Men ting ble bare solgt. Jeg mener, flere tilbudssituasjoner, omtrent som det vi har opplevd de siste to årene. Så det er mye speiling mellom nå og ’08, føler jeg.

David:
Så visste at det var på tide å komme seg ut av Dodge. Hvordan bestemte du deg for at Denver var det nye stedet du skulle reise til?

Janice:
Min mann. Jeg hadde aldri sett for meg å forlate LA fordi jeg er født og oppvokst der. Jeg visste ingenting annet. Og han er fra østkysten, flyttet til LA for en liten stund, det var der vi møttes. Men han har vært i Colorado mange ganger og sa i utgangspunktet: «La oss flytte. Og vintrene er ikke så ille.»

Rane:
Kutt til 2023, og det er fem grader ute.

David:
Jeg gikk bare en kort tur ute og det er snø overalt, og skoene mine var gjennomvåte, og nå fryser sokkene og føttene mine, tar opp.

Rane:
Jeg lar deg låne noen sokker.

David:
Det setter jeg pris på, mann. Jeg ville trodd Rocky Mountains var mer steinete enn dette.

Rane:
Jeg skal gi deg sokkene jeg har på meg.

David:
Takk, mann.

Rane:
Noen gir deg skjorten fra ryggen. Jeg skal gi deg sokkene av føttene mine.

David:
Sokkene av føttene. Hadde du på deg to par sokker?

Rane:
Ja, føttene mine blir svette. Vent, det første paret, det er de svette. Jeg skal gi deg de tørre.

David:
Rett på. Så det som er morsomt er at du kom deg ut av et hett marked i Sør-California før det krasjet, og så kom du inn på Denver-markedet, som så ble et av de hotteste markedene i landet et par år senere.

Janice:
Det er fordi alle Californians flytter hit.

David:
Det er en flott strategi. Se hvor californiere skal, bare kom dit først. Jeg har sagt det lenge. Så da dere kom hit, hva gjorde dere for å starte på nytt? Du jobber ikke lenger for Disney og Fox. Bedriftskarrieren din har endret seg. Hvordan bestemte dere dere for å tjene til livets opphold?

Janice:
Vel, mannen min er en tredjegenerasjons entreprenør, så vi har regnet med, ok, hvis noe, vil det være vår reserve. Men vi kom til Denver med planen om å kjøpe, refinansiere, leie og gjenta. Og på det tidspunktet så Denver allerede REO-er på MLS.

Rane:
Men hva er en REO? Bare for alle.

Janice:
Eiendom eid. Banken tok den allerede tilbake og satte den tilbake på markedet ved notering. Så den prosessen tar ganske lang tid. Og for det, mener jeg at MLS var fullt av REO-er, så vi plukket opp eiendommer, bungalower i Denver for 75 til 100 000. Dette var på høyden av forelukkingen, noe som er galskap, ikke sant? Gal.

David:
Mente mannen din at du betalte for mye?

Janice:
Nei jeg mener-

David:
Fordi du kom fra-

Janice:
Vi kom fra California.

David:
350, 400,000 XNUMX dollar hus, ikke sant?

Janice:
Ja. Ja.

David:
Så disse virket som de var gratis.

Janice:
Nøyaktig. Fordi vi kom fra LA, var hovedhuset vi bodde i et 1000 kvadratmeter stort. Og disse bungalowene handlet om det.

David:
For en fjerdedel av prisen.

Janice:
For en fjerdedel av prisen.

David:
Og det er her alle menneskene som allerede bor i Denver sier: "Ja, dere californiere fortsetter å komme hit. Disse husene ville fortsatt koste 75 tusen hvis dere ikke kom hit og satte opp alle prisene.» Så det er en ulempe med det også.

Rane:
Ja, jeg tror folk i Denver er sånn. Alle i Texas er sånn. Alle i Tennessee er-

Janice:
Uansett hvor du går.

Rane:
Hvor som helst i [uhørbart 00:13:12], Florida også. Ja nøyaktig.

David:
Alle stedene hvor folk tjener mest penger på eiendom. Vi Californians gjør det uoverkommelig.

Janice:
Men det er ikke slik at California har gått ned heller.

David:
Nei, det er sant. Inflasjon, mann, alt går opp. Så du kommer hit, hvor mange av disse husene kjøpte du? Kjøpte du bare et par av dem, eller gikk du all in?

Janice:
Vi skulle kjøpe et par. Så vi gjorde alle rehabiliteringene selv.

David:
Ok, så du kan bare gå så fort.

Janice:
Vi kan bare gå så fort. Og for det meste var de kosmetiske. Så ikke engang bytte ut skap, maling, kanskje nye benkeplater, nye hvitevarer. Vi kaster 15, 20 tusen i den. Og selv på den tiden var vi i stand, så vi betalte kontant, vi finansierte oppussingen med kontanter, gikk tilbake til banken og refinansierte den.

David:
Du gjorde BURRR før vi kalte det BURRR.

Janice:
Yeah.

David:
Hadde dere et navn på den da?

Janice:
Jeg vet ikke. Fiks det.

Rane:
Vende et hus?

Janice:
Fiks og vend og rit. Vi var ikke så flinke til å lage begrepet BURRR, eller annet.

Rane:
Ellers ville du gjort det.

Janice:
Jeg ville vært i setet ditt.

Rane:
Det er riktig. Det var hele begrepet. Så jeg vil vite det, fordi du sa at dette var... Alle tvangsauksjoner begynte allerede å dukke opp og alt sånt. Var det virkelig vanskelig å BURRR fordi ble ARVs påvirket av dette? Fordi jeg kjenner mange mennesker akkurat nå, som snurrer og de baserer alle sine verdier basert på verdier fra et år siden. Og så det er litt avvik der, akkurat nå for mange svømmeføtter. Var det slik den gang også?

Janice:
Prisavviket var ikke så stort fordi vi var i stand til å trekke ut alle pengene våre. Så av en eller annen grunn var det ikke dette store avviket der deltaet mellom ARV og oppussing var... Jeg tror bare at det var for mange mennesker som var redde for å komme inn igjen.

David:
Å ja, absolutt. Det var noen skallsjokk, noen PTSD, fra du ville avsløre eiendommen. Du ser verdien skyte opp, alle løper inn dit. Det er som et gullrush og så faller bunnen ut. Så mange mennesker ønsket ikke å kjøpe. Det var faktisk da jeg kom inn på markedet, jeg kjente ingen ... jeg mener, jeg burde si at jeg ikke visste bedre. Jeg kjøpte ikke da prisene gikk opp, men jeg hadde ikke den samme følelsesmessige frykten for at bunnen skulle falle ut og jeg gikk inn, inn i bunnen. Så det du gjorde er at du kjøper disse eiendommene for 75 til 100 tusen, og legger 15 til 20 tusen i dem. Hva vurderer de? 130, 140 eller så?

Janice:
150. Ja, det var vårt søte sted.

David:
Og så foretar du cash out rebuy.

Janice:
Ikke sant.

David:
Jepp. Så du får ut 100 % av kapitalen din. Du går og kjøper den neste, som er en veldig effektiv metode, men den kan bare skaleres så raskt fordi du må gjøre rehabiliteringen selv. Du må vente med å få ut pengene dine før du kjøper neste hus.

Rane:
Du bruker din egen kapital til å gjøre ting.

Janice:
Nøyaktig. På dette tidspunktet visste vi ikke hva vi vet i dag med all informasjonen som er der ute. Alt vi vet at vi leser i bøker eller kanskje hørte jungeltelegrafen.

David:
Muntlig.

Janice:
Jepp. Jepp.

David:
Er ikke dette galskap? Det er så mye informasjon der ute. Disse tingene kommer rundt så fort.

Janice:
Det er annerledes i dag, det er helt annerledes. Og jeg vet ikke om vi kanskje var for dumme til å vite det. Vi var akkurat som, ok, vi hopper inn, vi gjør dette.

David:
Vel, hvem ville ikke gjort det? Du får ut 100 % av pengene dine. Du får et rehabiliteringshus som kommer til å tjene penger-

Janice:
Du skulle tro. Men ja, det var mye nøling i dette markedet, i Denver-markedet som-

Rane:
Og hvilket år var dette for referanse, omtrent?

Janice:
2006, 7.

Rane:
Å, ok. Så det var så snart alt begynte på en slags grotting-

Janice:
Ja, vi forlot et marked som fortsatt var varmt, kom til Denver, og det hadde allerede skjedd. Og jeg tror den andre tingen med Denver-markedet, som var ulikt LA-markedet, var at verdivurderingene ikke var like høye. Folk var ikke i stand til å bruke hjemmene sine som kredittkort. Og det er undergangen av det som skjedde i '08-krisen.

David:
Alle HELOC-ene som folk tok der ute, kjøpte båter og biler og bobiler og ferier og renoveringer og la til bassenger.

Janice:
Ikke sant. Så det var det største, det var også den andre tingen som drev California på det markedet, som ikke var like tydelig her.

David:
Så du hadde noe som fungerte. Hva fikk deg til å bytte det opp og gå inn i noe større?

Janice:
Vel, boliglånskrisen. Vi gjorde det flere ganger og traff en veisperring. En av våre siste transaksjoner var, oh yeah, vi kom til signeringsbordet. De endret vår LTV, lånet vårt til verdi, så vi måtte la penger være i avtalen, og det var, utlånet stoppet akkurat på det tidspunktet.

David:
Så du var ikke i stand til å refinansiere og få pengene dine ut av disse avtalene?

Janice:
Vi fikk den siste, som skremte oss, var den at de endret spillereglene.

David:
Så du innså at du ikke lenger kunne fortsette som du hadde gjort?

Janice:
Ja. Ja.

Rane:
Men du tapte ikke penger, du la bare igjen penger i huset.

Janice:
Jepp. Jepp. Det er riktig.

Rane:
Du har gjort dette noen ganger der du drar... Du kan kanskje ikke få opp hele ARV eller hele LTV.

David:
Ja, men forskjellen er at jeg visste at hvis det skjedde, var det som om jeg gjorde en feil. ARV var ikke så høy som jeg trodde, rehabiliteringen var for stor. Jeg tror det du beskriver er at utlånsrørledningen stengte, til der du ikke ville være i stand til å gjøre utbetalinger til 75 % lån-

Janice:
Ikke sant. Fordi LA-markedet raste sammen og långiverne og det hele var så stort...

David:
For stor til å feile.

Janice:
For stor til å mislykkes også.

David:
The Big Short, er det det du snakker om, filmen?

Janice:
Nøyaktig. Hele den debakelen, bare alt stoppet opp.

David:
Så det som skjedde er at alle begynte å gå i mislighold. Bankene gikk tom for penger for å fortsette å låne ut, så ble de redde for at det skulle fortsette å skje. Så de var som, nei, ikke lån i det hele tatt. Så selv om du gjør den perfekte BURRR, kan du ikke engang få pengene ut av avtalen. De tar bare ikke boliglån lenger, i det minste for investeringseiendom. De hadde sannsynligvis fortsatt en type primærbolig. Så hva flyttet du inn i?

Janice:
Så vi gikk for fullt inn i byggingen.

David:
Som en bedrift?

Janice:
Ja, å etablere en virksomhet og gå inn i det som vår viktigste, i utgangspunktet vår W-2.

Rane:
Bygget du spesielt for andre?

Janice:
Vi bygget ikke for andre mennesker. Vi gikk spesielt inn på taktekking.

Rane:
Okei.

Janice:
Og fordi ja, på det tidspunktet bygde ikke utbyggere, de bygde ikke nytt inventar. Så det fangede publikummet var folk som var i stand til å bo i hjemmene sine.

Rane:
Ja, det var det jeg skulle si. Folk trenger alltid et tak, ikke sant? Jeg mener, kanskje det er svømmeføtter som ikke gjør så mye oppussing.

David:
Gjør en ombygging av badet kanskje.

Rane:
Men du trenger fortsatt et tak, akkurat som du alltid trenger å få skatt. Det er visse typer bransjer jeg føler for uansett hva som skjer.

David:
Det er mye snø her også.

Rane:
Det er mye snø her ute.

David:
Tak får juling. Det er ikke som om vi jobber i California. Du kan ha et bokstavelig talt hull i taket i California. Det kommer bare til å bety-

Janice:
I årevis.

David:
Fire ganger i året.

Janice:
Jeg drar tilbake til California og jeg drar, hva? Har folk tak som ser ut som de er 50 år gamle?

Rane:
Jeg prøver å få deg til å lappe det hullet i taket ditt i to år nå, mann.

David:
Du får bare en bøtte, det er så mye billigere.

Rane:
Det er som 1000 dollar, du, bare bruk 1000 dollar og skaff deg noen sokker.

David:
Så du starter denne byggevirksomheten, og du beveger deg ut av investeringsverdenen til mer en forretningsverden. Så hvilken rolle spilte du i selskapet på den tiden?

Janice:
På den tiden var jeg bakenden. Backoffice gjør det jeg gjør, det jeg vet, den økonomiske delen av det, og administrerer alt annet på baksiden.

David:
Så mannen din får potensielle kunder, gir bud, sikrer jobber, administrerer arbeidsstyrken. De går inn dit og svinger hammerene. Du samler inn betalinger, administrerer kundefordringer, logistikk, organiserer.

Janice:
En fullverdig byggevirksomhet.

Rane:
Hvor raskt tok det? Tok det av, eller hvor raskt tok det å bygge det?

Janice:
Det tok av fordi her er hvorfor. I Colorado har vi haglbyger, så det er nesten en årlig begivenhet. Vi kan ikke forutsi det. Men når forsikringen dekker taket ditt og alt du betaler er egenandelen din.

David:
Det er et flott poeng.

Rane:
Det er lett å få folk til å bruke penger når det er forsikringspenger.

Janice:
Og du forbedrer huset ditt. Så-

Rane:
Det er genialt.

Janice:
Vi gjorde det en stund til jeg sa at vi sannsynligvis burde svinge. Vi kan ikke stole på noe som er så nisje som er væravhengig, fordi-

David:
Det er sikkert slitsomt også, ikke sant?

Janice:
Oh ja.

David:
Du kommer aldri ut av det. Og du er alltid-

Rane:
Det er også litt sesongbetont.

Janice:
Det er veldig sesongbetont. Det er veldig sesongbetont.

David:
Greit. Så du skjønner at du har tjent litt penger, jeg antar at du gjør dette, ikke sant?

Janice:
Ja.

David:
Så du har satt av litt mer kapital. Du har utleieeiendommene dine som går bra. Hvordan bestemte du deg for din neste investeringssatsing?

Janice:
Vel, underveis hadde vi et par andre investorer som vi sa: "Hei, vi er i Denver-markedet. Det er fortsatt litt plass. Vi kan samarbeide eller vi kan gjøre noen av renoveringene.» Og vi lærte ganske raskt at hvis vi ikke hadde en egenkapitalposisjon, tjener vi bare en lønnsslipp. Så vi gjorde noen av dem i mellom. Og de andre BURRR-ene vi beholdt, de var bare passive. Og det løp bare i bakgrunnen. Og når jeg går tilbake til informasjonen igjen, tror jeg at kunnskapslysten min var at den bare ble litt mindre og jeg ble bare passiv.
Og jeg hadde denne troen på at jeg måtte betale ned lånet. Så jeg begynte å bli aggressiv med det. Og en stund var det egentlig målet inntil, jeg tror podcasting ble en greie, begynte å få ny informasjon. Jeg tenker: 'Herregud, hvorfor betaler jeg ned på dette lånet? Hvorfor gjør jeg det?"

Rane:
Og det var, du betalte ned lånene på alle BURRR-ene dine?

Janice:
Ja. Hvilken-

David:
Det gir mening. Så du følte på en måte at du kom til veis ende. Du er som, "Vel, vi har gjort alt som er å gjøre. Hva er igjen? Kan like gjerne bare betale ned på lånene.» Og så begynner du å lytte til podcast og alle disse ideene kommer ut og strategier andre bruker og muligheter i tankene dine begynner bare å skyte med muligheter. Og du rister på hodet: «Hva gjør jeg? Det er mer å gjøre." Så hva var neste steg?

Janice:
Så det neste trinnet etter at jeg slapp ut av det, var at jeg måtte strippe disse eiendommene, fjerne egenkapitalen fra disse eiendommene slik at jeg kunne få fart på pengene og skaffe meg mer. Så det var mitt neste steg, er at vi skal gjøre BURRR versjon 2.0 av alle disse egenskapene, fjerne egenkapitalen og bare ta det jeg kan. Og når COVID-en rammet, tenkte jeg at vi virkelig måtte endre ting. Jeg ønsker å gå inn i utvikling.

Rane:
Så dette er på en måte konseptet med avkastning på egenkapital, der du begynner å innse at jeg har alle disse pengene i min BURRR i alle de forskjellige eiendommene mine. Det tjener meg ikke penger, men det er der.

Janice:
Akkurat.

Rane:
Legger til formuen din, men du vil faktisk ta pengene ut av det slik at du kan reinvestere i andre ting. Det er liksom en av de store avsløringene dine på denne tiden?

Janice:
Ja nøyaktig. Og bare forstå det faktum at hvis jeg fjerner egenkapitalen, tar tak i den egenkapitalen, og selv om jeg må utnytte, hvis jeg får dekket gjeld, er det egentlig alt som betyr noe. Kontantstrøm på toppen av dekket gjeld. Så fordi, under COVID, tror jeg at vi alle gikk gjennom en personlig … jeg vet ikke.

Rane:
Revolusjon.

Janice:
Revolusjon av hva det måtte være. Vi ønsket alle å være nærmere naturen.

Rane:
Å ja, sikkert.

Janice:
Jeg gikk nettopp og kjøpte 12 dekar land, og jeg sa: "Jeg skal bygge en A-ramme."

Rane:
Bare tilfeldig. Du var akkurat sånn: "Jeg skal-

Janice:
Vel, vet du hva det var? Jeg så gjennom et Dwell-magasin, og jeg vet ikke om dere har hørt om Den Outdoors?

Rane:
Selvfølgelig. Ja.

Janice:
Jeg tror de ble lansert under COVID.

Rane:
Ja, de er flotte. De gjorde. Ja. Så Mike er grunnleggeren, og han var veldig rask med det. Designene hans er virkelig, virkelig, virkelig, veldig bra.

Janice:
De er fantastiske. Jeg mener, til det punktet hvor det derimot er markedsføringsteamet hans, eller hvem som gjør gjengivelsene hans.

Rane:
Ja, alt er i huset. Ja, jeg bygger et hi akkurat nå.

Janice:
Virkelig?

Rane:
Eller vi får det sitert akkurat nå, men vi ønsker å bygge det.

Janice:
Det er spennende. Ja, jeg så den artikkelen i Den. Jeg er liksom, det må jeg ha. Og så det er i grunnen en av de tingene der det gikk så raskt, du hører folk si det, ikke sant? Det er denne magreaksjonen der det er som "det må jeg gjøre." Så gikk inn, jeg hadde fjernet all egenkapitalen og satt på litt penger på sidelinjen og sa: "Ok, vel, la oss gjøre dette."

Rane:
Var det et problem å trekke fra kontantstrømmen din? Fordi jeg er veldig en stor tilhenger av avkastningen på egenkapital-aspektet, men siden du gjør dette på heltid, er du en eiendomsinvestor på heltid, og så lever du av kontantstrømmen av mange av BURRR-ene dine, antar jeg. Men når du-

Janice:
Det var vi ikke.

Rane:
Å, var du ikke det? Greit.

Janice:
Det var vi ikke. Vi var, det gikk for å gå betale-

Rane:
Ok, du var bare [uhørlig 00:27:02] rett-

Janice:
Ja, tilbake til lånet. Så ja, en stund tenkte vi bare ikke, egentlig.

Rane:
Og jeg er nysgjerrig fordi fra og med 2005 og 2006, hva var den rentereisen? Var det høyt da fordi jeg vet at 2020 var veldig, veldig lavt. Vi er i treeren. Vi er i fireren, åpenbart ikke like høyt i sekseren og sjueren.

Janice:
Vel, ja, på et par av dem hadde jeg en refinansiering 3.0. Så det er det som skjer når du kjøper deg inn i et marked som er på det aller laveste punktet. Ikke det jeg visste, men det er muligheten du har og fordelen. Så fordi andre gang prisene var så lave at hvordan kan du ikke?

Rane:
Har ikke råd til å la være.

David:
Gjorde du utbetalinger, eller var de rate og termin for å få lavere utbetalinger?

Janice:
Den andre var rate og termin. Den tredje var en utbetalingsrefinansiering.

David:
Ok, så du kjøpte 12 dekar, du bygde en A-ramme på den. Hvordan endte det med eiendommen?

Janice:
Det er den samme magien. Vi bygget den for, 350 var byggekostnaden. Det er som de beste spørsmålene jeg får på DM-ene mine. Som, "Hvor mye kostet dette?" Jeg kjøpte landet rett. Så landet var egentlig to parseller. Det selges sammen, men ingen fant ut av det, av en eller annen merkelig grunn. Jeg endte opp med å selge halvparten av pakken eller halvparten av en av de to pakkene. Og så alt inn var jeg på 381 og taksten kom inn på 565,000 XNUMX. Så det er BURRR...

David:
Bygge.

Janice:
Bygge, refinansiere, leie, eller i mitt tilfelle, STR,

Rane:
The Burster. Jeg elsker det.

David:
Så dette var en korttidsleie du bygde denne A-rammen?

Janice:
Ja. Jeg mener det var noen personlige preferanser av som, ja, jeg får nyte dette også.

David:
Å ja. Men jeg mener, den ble brukt som en korttidsleie når du ikke brukte den, ikke sant?

Janice:
Å ja. Helt sikkert.

Rane:
Og det var planen da du bygde den, eller var du det?

Janice:
Det var planen fordi igjen, jeg handler om dekket gjeld, og hvis noen andre betaler for boliglånet mitt, så er jeg over alt.

David:
Dette var den opprinnelige ideen til VRBO er du tar en-

Janice:
Nøyaktig-

David:
Utleie du vil bruke, og når du ikke bruker det, lar du noen andre gjøre det.

Rane:
Og likevel, den gang var break even som, du får dette huset. Du går i balanse. Du er liksom, woo-

David:
Noen andre betaler huslønn... Jeg har et gratis hus. Det er sprøtt at vi ikke bare får et gratis hus, vi får kontantstrøm på gratishuset med $200,000 XNUMX i egenkapital, og så er vi fortsatt kresne, som: "Vel, det pleide å være bedre. Det pleide å være enklere å gjøre enn det gjør akkurat nå." Så var du nervøs for å komme inn i gjestfrihetsbransjen før?

Janice:
Oh ja.

David:
Ja. Så fortell meg hvordan det var?

Janice:
Det er en del av... jeg mener, det er faktisk hovedgrunnen til at jeg ble med på Robs vertsleir fordi jeg ikke hadde noen anelse. Jeg gikk for noe som var så passivt at jeg glemte det bokstavelig talt. Til noe jeg visste at kom til å bli så aktivt, og jeg var rett og slett ikke klar for å forstå hva som måtte gjøres fra bare driftsmessig. Jeg kjente ikke inn og ut av det som var der ute. Den annerledes hosting eller til og med Airbnb, var noe av en læringskurve.

Rane:
Jeg mener, du gjorde det helt fint. Jeg vet om denne eiendommen. Det virker som det går bra, ikke sant?

Janice:
Å ja. Jeg mener, vi lanserte det faktisk først i høst. Så det gjorde det, hele denne greia ble bygget under COVID, og ​​det var den andre vanskelige delen med dette, er at vi i utgangspunktet betalte for mye for materialer. Vi betalte for mye for-

Rane:
For trelast.

Janice:
For trelast, for logistikk, transport, alt. Og det gikk fortsatt.

Rane:
Det er veldig kult fordi mange mennesker... Reisen for å bygge dette huset er veldig vanskelig, men når du først gjør det en gang, er det som om det faktisk ikke er så vanskelig å bygge et hus igjen og igjen og igjen. Og du bygget $200,000 XNUMX i egenkapital eller noe sånt, bare ved å gjøre det. Og jeg synes regnestykket på dette er veldig sprøtt, at hvis du bare gjorde det fem ganger, blir du millionær i eiendom.

Janice:
Vel, samtidig som vi bygde dette, holdt vi også på med en annen BURRRster, men ikke bygge, kjøpe, renovere den tradisjonelle forstanden, men vi hadde til hensikt å korttidsleie det også. Og det gikk ikke like bra. Jeg mener, ikke alt kan være et hjem, men den var en neglebiter fordi det bare ikke er den samme verdivurderingen når en takstmann ser på en eiendom som er bygget på 1960-tallet, det var da den ble bygget. I motsetning til noe som er helt ny konstruksjon, ser de bare annerledes på det.

David:
Du sier at det ikke gikk like bra, du snakker ikke om kontantstrøm, du snakker om-

Janice:
Ikke kontantstrøm.

David:
Verdien av det var verdt når du-

Janice:
ARV-

David:
Oppussingen.

Janice:
ARV.

Rane:
Okei.

Janice:
ARV.

David:
Det er et godt poeng. Jeg tror takstmenn ikke liker å se at du har kjøpt en eiendom for 200,000 550 og kompensasjonen viser XNUMX, de gir deg bare ikke den verdien.

Rane:
Jeg mener, jeg liker ikke å betale for det heller. Når jeg ser på Zillow, er jeg som at de nettopp kjøpte den for $500,000 XNUMX mindre for to måneder siden. Og jeg er alltid sånn: "Nei, Rob, hvis det stikker ut, så stikker det ut."

David:
Det er sant.

Rane:
Det er veldig vanskelig-

David:
Og vet ikke hvor mye penger de legger i det eller hvor mye tid de legger i det, men når du bygger noe, tror jeg det er mer sannsynlig at takstmenn gjør det, det er ingenting som gjør det vanskelig for dem å gi... De 'kommer nok til å gi det mer enn verdien av noe som allerede eksisterer fordi det er en ny konstruksjon. Så en av tingene jeg vil tro, det virker som om dere er ganske låst med å kunne fortelle hva det kommer til å være verdt når det er ferdig. Men hva med kontantstrømmen? Tvilte du med å vite hva slags inntekter den eiendommen kom til å gi?

Janice:
Igjen, jeg skal utsette tilbake til Rob fordi han bygde det lille huset sitt i Joshua Tree, og det er det virkelig ikke... Det er som en Blue Ocean-strategi, hvis dere noen gang har lest den boken. Det er egentlig ikke noe håndgripelig, det er ingen komp der ute, du lager dine egne komp.

Rane:
Hvis du er den første på et slikt marked, spesielt for en unik konstruksjon, er det veldig vanskelig, ikke sant? Det er litt av, det går tilbake til kunsten og vitenskapen. Akkurat nå i dette øyeblikket er det denne kirken jeg ser på som er fullstendig renovert. Det er en kirke med seks soverom. Det er som 7,000 kvadratmeter, og jeg vil gjøre det om til en Airbnb, men det er ikke en eneste komp som bekrefter suksessen til hva denne kirken kan være. Men jeg vet at hvis du bygger det, kommer de for det meste. Og så jeg er veldig nær ved å trekke avtrekkeren på det, men jeg er akkurat som at det er vanskelig å være pioner noen ganger, men du må bare støtte deg på tidligere erfaringer noen ganger for å veilede beslutningene dine, tror jeg.

Janice:
Ja, det er egentlig ingen guide. Jeg vil fortsatt referere til markedskomper og bruke det som min retningslinje, og hvis jeg må legge igjen penger på bordet eller egenkapital i avtalen, så er jeg ok med det. Det var slik jeg gikk inn i A-rammen, med det synspunktet.

David:
Noen må være først. Jeg har ofte tenkt på dette med østers. Som sprakk opp en havstein og så på den frøen og sa: "Det kan være mat."

Rane:
"Det kommer nok til å smake godt. Joe, du spiser det først.»

David:
Når du ser alle andre spise østers, tenker du: "Ok, jeg spiser en østers." Men noen hadde gjort det først.

Janice:
Jeg ser folk spise østers, og jeg spiser fortsatt ikke østers.

David:
De er ekle. Jeg liker dem heller ikke.

Rane:
Å, kom igjen. Jeg elsker en Blue Point.

David:
Noen mennesker elsker østers.

Rane:
Jeg elsker østers.

David:
Så vær østersen. Men en av de blinde flekker, jeg føler at når du kommer inn i korttidsutleiebransjen er bokstavelig talt, jeg vet ikke hva den skal leie for. Og det er skummelt. Vi ser dette mye med mellomtidsleiene som skal ut. Jeg får dette spørsmålet hele tiden, "Hvordan vet du hva det kommer til å gå for?" Men det gjør du ikke. Du får ikke den samme sikkerheten som du får med tradisjonelle utleieboliger fordi du får en oppside, fordi det ikke er tak. Det kan gå bra for deg, du får aldri begge deler.
Å bygge nye byggeeiendommer er et lignende mønster. Når du kjøper noe som allerede er der, er det bare så mange ting som kan gå galt. Og det meste finnes på en inspeksjonsrapport. Taket, rørene, lekkasjer, elektrisk. Og hvis du vet hva du gjør når du ser på et hus, skjer ikke disse overraskelsene. Hvis du får en person til å se på en foundation, er det ikke så ofte det oppstår, det viser seg at foundationen smuldrer opp og vi så det bare ikke.

Rane:
Det er ikke noe grunnlag. Herregud, vi rotet til.

David:
Ja, helt riktig.

Rane:
Hvordan la vi ikke merke til dette? Det er ingen plate.

David:
De fleste feilene som kommer fra rehabilitering av eksisterende eiendommer var slurvet due diligence. Og det er ikke for å kritisere noen, det er bare det som skjer. Og du lærer leksjonen din, det skjer ikke. Nybygg er annerledes. Du har mye mindre kontroll over hvordan ting kommer til å gå fordi det er så mange flere bevegelige brikker. Så hva er noen av de andre blinde flekker som folk trenger å se etter hvis de tenker: "Vet du hva? Dette markedet er for dyrt. Jeg skal bare bygge mitt eget hus."

Janice:
Jeg vil si, selv med tanke på at det faktum at vi er i bygging, leide vi inn en totalentreprenør for området. Det er et marked der oppe, og jeg mener, dette ligger i en fjellby, en liten by, og de menneskene, de entreprenørene, de ubåtene markedsfører ikke. Jeg mener selv i Denver har du gode subs. De markedsfører ikke på Google. De er alle jungeltelegrafen.

David:
Åh, hvis de var på Google-markedsføring, ville de ikke vært tilgjengelige som en god sub lenger. Det er så vanskelig å finne.

Rane:
Ingen tar telefonen i denne bransjen.

Janice:
Og vi er to timer unna, to og en halv time unna. Og for oss å klare det, er det ikke smart, nummer én. Og selv om vi sannsynligvis var det, vi var hands on, var vi igjen, midt i COVID, og ​​jaktet på materialer. Vi kjørte litt materialer der oppe, men bare det faktum at han har sitt eget hevnerteam, ikke sant? Jeg mener, Rob snakker om det hele tiden, at de bare vil jobbe direkte med den hovedentreprenøren. De ønsker ikke å jobbe med...

Rane:
De vil ikke bli underordnet med andre mennesker.

Janice:
Nei. De trenger folk til å snakke språket deres. De trenger at de forteller dem når de skal møte opp, når ting faktisk er klare. Ikke når, "Å, kan du komme innom og gi meg et tilbud?" Og du er fortsatt med... Du har revet alt fra hverandre.

David:
Folk kaster bort entreprenørenes tider hele tiden uten å innse at de gjør det. Det er bare-

Janice:
Akkurat.

David:
Av uvitenhet vil folk gjøre det: "Å, kan du komme og gi meg et tilbud?" Og den entreprenøren må ta seg fri fra en jobbkjøring til to til tre timers tid de skal bruke. Da må de snakke med deg. Deretter måtte de sette opp et tilbud som kan være en halv dag eller en dags arbeid som er borte. Og så skjer aldri jobben.

Rane:
Og de hører aldri fra deg igjen.

David:
Ja nettopp. «Å, vel, han var billigere. Så jeg dro med ham." Og de bare... Vi sier ikke at du må ansette alle på første skudd. Men folk er ikke klar over hva de spør om når de sier «jeg vil bare få et tilbud». Familien min var arbeidere. Faren min var maler, onkelen min, bestefaren min var malere. Jeg så arbeidet de må gå inn i bare for å generere et tilbud. Det er ikke en ting. Det er som å be noen om å bygge et hus. Du kommer ikke bare til å se på det og gi et svar. Du kommer til å grave deg ned og dykke inn og bruke mye tid på det. Og slik at du ender opp med å finne nøyaktig det du sa, forblir de beste menneskene lojale mot personen som smører brødet deres, beskytter dem, tar vare på dem, fortsetter å mate dem.
Og hvis du er en så flink sub og du tar for mange sidejobber og entreprenøren din finner ut av det, kan det hende han ønsker å erstatte deg med noen han kan stole på når han ønsker å få jobben. Og det er noe jeg fant når du prøver å jukse systemet og du tenker: "Jeg vil ikke ansette en entreprenør, jeg skal bare finne min egen person." Du får ofte noen som ikke kunne få heltidsarbeid som jobber for en entreprenør.
Jeg elsker det du sa fordi vi noen ganger tror vi sparer penger på å gjøre dette. Jeg mener, jeg er like skyldig i dette som alle andre, der entreprenøren sa 15 k, jeg kan finne en fyr til å gjøre det for 9,500. Jeg skal spare litt penger. Og da tar jobben tre ganger så lang tid. Og du foretar tre boliglånsbetalinger på $5,000 50,000, og du er som om dette nettopp ble til en ombygging på $9,500 XNUMX. Men jeg måtte bare betale XNUMX for den. Så hva er din erfaring med det?

Janice:
Hva sier det, du snubler over pennies for å spare dollar? Så jeg mener da vi brøt bakken, tenkte jeg at vi måtte fullføre dette om åtte måneder. Det var en stor ordre, jeg vet.

Rane:
Jeg skulle si, det er ambisiøst.

Janice:
Det er ambisiøst. Men når du ser at rentene stiger raskt, så fra vi brøt rundt til vi fikk C av O, var det 15 måneder og rentene steg med 400 BPS.

Rane:
Og for alle hjemme, det er innkvarteringsbeviset.

Janice:
Beleggsattest.

David:
Hvilket er hva byen eller fylket har å si at du har lov til å bruke dette som bolig.

Janice:
Og selv fra et utlånssynspunkt, fordi vi refinansierte, ønsker de å se et beleggsbevis.

David:
De ønsker ikke å låne ut på noe som ikke kan brukes, hvis de må utelukke, at ingen kan bo der.

Janice:
Det må fullføres til et punkt for å være trygt å bo i. Og på det tidspunktet var vi ikke ferdige, for å være ærlig. Vi ventet fortsatt på ryggsprut. Jeg vet ikke hva annet vi ventet på. Bare kosmetisk.

Rane:
Du hadde disse kosmetikkene.

David:
Gulvbelegg. Hva er noen av tingene du må ha for at det skal være beboelig? Gulv en del av det?

Rane:
Skap må være der inne.

Janice:
Skap.

David:
Ingen utsatt elektrisk eller rørleggerarbeid. At alt må være der.

Rane:
Som er rettferdig.

David:
Men noen av de kosmetiske tingene, det er sant. Bakspruten er kanskje ikke der. Malingen er kanskje ikke ferdig.

Janice:
Oppvaskmaskin.

Rane:
Jeg tror det er forbi grovt elektrisk hvor stikkontakten er koblet til, du trenger ikke nødvendigvis platen på den.

David:
Og slik at folk kan bruke den informasjonen til å få avtaler. Fordi jeg har sett etter eiendommer, ikke så mye i det siste, men tidligere da det var mindre konkurranse, der de var som 98 % av veien til et beleggsbevis, men de ville ha hatt, hva er ordet? Jeg blanker... Undergulvet inn med hardfør støtte, men ingen fliser. Og de sier: "Nei. Kan ikke bo i det huset. Den har bare den hardføre støttespilleren. Vel, jeg går inn og kjøper den, vel vitende om at vi bare må legge fliser rett der.»
Men konkurrentene mine kunne ikke få et lån for å kjøpe eiendommen fordi en utlåner ikke vil låne ut uten en finansdirektør. Så jeg kan gå inn og betale kontant for denne tingen fordi den er ubeboelig, men det er ikke en fullstendig riving. Det er ikke et stort prosjekt. Det pleide å være en strategi vi kunne bruke. Nå er det bare noe du må være klar over, som du sier, for du kan ikke refinansiere før du faktisk får det. Så hva er noen andre blinde flekker? Vi har nevnt bostedsbeviset. Vi har nevnt å vite hva som må gå inn i å kjøre comps for å se hva eiendommen kommer til å være verdt. Du nevnte at du fikk dine egne entreprenører i stedet for å prøve å jobbe med ubåtene selv. Hva med noen av tingene som tøffe innspark eller entreprenører som spøker deg for arbeid som ikke blir gjort? Har dere hatt noen problemer med det?

Janice:
Vel, punch-listen. Det var, etter beleggsbeviset, er det punch-listen og de kommer tilbake for det tar lang tid.

Rane:
Ja. For på det tidspunktet har du stort sett betalt mest av pengene.

Janice:
Ja. Ja. For det meste venter de kanskje på 10 % av den endelige punch-listen.

Rane:
Og på det tidspunktet har de startet en annen jobb hvor de store pengene kommer inn. De i stiftelsen treffer 25 % milepæler.

David:
Dette er en av de tingene der hvis en investor bare kunne ta en ting for å få riktig, ville det være ikke betale entreprenøren alle pengene for å starte jobben.

Janice:
Men det er rart at de nesten ikke gjør det engang, de sier: "Ok, 10%. Jeg tror jeg er god."

David:
De trenger ikke de siste 10 %.

Janice:
De trenger ikke de siste 10 %.

David:
Fordi de tjener 90 % på den andre sugeren som betaler dem alle pengene på forhånd for å starte den andre jobben. Og så fullfører de den halvveis. Vi får i hvert fall vår til 90%. Det vil si at det er en så viktig ting. Du må gi dem litt penger fordi de ikke kommer til å fronte sine egne penger for å kjøpe materialer og betale arbeidskraften deres. Men jeg prøver vanligvis å holde det rundt 20 til 30 % for å starte jobben. Og så holder jeg bare kontakt med dem. Og mens de viser meg at arbeidet er gjort, gir jeg dem en trekning til. Det du ikke ønsker å gjøre er å gi dem 80 % av pengene, 100 % av pengene rett på gang og stole på at de bare kommer til å fullføre jobben.

Rane:
Det er sinnsykt.

David:
Ikke sant?

Rane:
Helt sikkert.

David:
100 % av menneskene som har blitt dratt av en entreprenør som jeg har snakket med som kommer til meg: «Hva gjør jeg? Må jeg ta dem til retten? De ringer ikke tilbake." Jeg stilte bare ett spørsmål: "Har du allerede betalt dem?" Det er den prikk, prikk, prikk.

Rane:
Det er alltid det.

David:
Ja.

Rane:
Ingen mann. Vanligvis, så en punch-liste er i utgangspunktet der huset ditt i utgangspunktet er ferdig, men du har alle disse små tingene som oppfølgingen ikke var helt der, eller det er som en sprekk i gipsplaten som må lappes opp eller noe som må repareres pusset opp med maling. Og så det er denne listen over ting du gir entreprenøren din, og du sier: "Hei, jeg trenger at disse tingene blir gjort."

David:
Oppvaskmaskinen går ikke. Stikkontakten var ikke koblet riktig, og den fungerer ikke. Det er som når du går et nytt hjem, hvis du noen gang har hatt et nytt hjem som ble bygget, er det her de satte den blå teipen på veggene, ikke sant? Kom inn og få personen til å fikse dette siste. Du hengte feil lysarmatur i feil område. Ringeklokken virker ikke. Uansett hva det er. Og så vet ingen av oss hvordan vi skal fikse det. Kan du gå inn?

Rane:
Men egentlig har en altmuligmann i utgangspunktet gjort alle mine punch-lister noensinne.

Janice:
Ja. Så vi måtte ha noen, hente noen fra Denver for å fullføre noen av punch-listene, bare for å få det til et punkt hvor jeg kunne ta bilder. Så de er rettferdige, det er alltid de 10 %.

David:
Ja. De siste 10 %.

Janice:
Det tar lengst tid.

David:
Det er derfor du vil ha den store, saftige siste 25 %-trekningen hengende over hodet. Og det er morsomt, har du noen gang hatt en hund å prøve å få til å gjøre et triks, og de vil ikke gjøre det når selskapet ditt er over? Men så legger du en godbit i hånden og plutselig husker de hvordan de skal rulle over. Det er akkurat slik jeg ser på det. Det er utrolig hvordan du husket hvordan du fullførte punchlisten når det kommer ytterligere 25 til 30 %. Men når du holder et stykke brokkoli til hunden, det er som de 10 %, jeg er egentlig ikke så sulten. Jeg kommer ikke til å rulle over for det.

Rane:
Men de ville spise brokkolien hvis den var i en skål med mat.

David:
Ja. De ville få det gjort hvis det var en del av det de måtte gjøre for å få betalt. Det er et godt poeng der. Så jeg forstår at du har en historie om dusjdører. Kan du dele det med oss?

Janice:
Ja. Historien om dusjdøren ... Entreprenøren min, jeg sa: "Jeg trenger denne dusjdøren. Jeg mener, jeg antar at jeg kunne hengt opp et dusjforheng, men vi vil ha en dusjdør i glass.» Og han sier: "Ok, jeg ringer fyren min." Jeg sa: "Hvem er fyren din?" Han forteller meg. Jeg sier: "Jeg ringte den fyren." Han er som, "Vel, han er fyren min." Det er Avenger-teamet.

David:
Så den fyren vil svare på entreprenørens samtaler.

Janice:
Fyren, glassmannen sa: "Jeg er for opptatt."

Rane:
Bortsett fra at entreprenøren, som David sa, smører brødet sitt.

David:
Ja det gjør han. Det er riktig. Jeg mener, hvis vi skal gå med den hundetriksanalogien, prøver jeg ikke å sammenligne entreprenører med hunder. Jeg skjønner at det kunne ha gått på en dårlig måte.

Rane:
Alle entreprenørene sier: "Hvordan våger du?"

David:
Men det er som når lillesøsteren din roper på hunden, det gjør ingenting. Og så går pappa opp og bom, sitter, ikke sant? Fordi det er som om jeg ikke gjør den fyren sint. Han er den som mater meg. Det er den samme ideen, som du kom med. Og de er ikke lojale mot deg. De er lojale mot personen som smører brødet deres.

Janice:
Nøyaktig. Så det gjør du virkelig. Det er igjen, den gangen at, fordi jeg ville ha vært høy og tørr og prøvd å finne, ringe Home Depot overalt og så transportere denne tingen selv og få altmuligmannen min til å gå og installere den. Hvor denne fyren går inn og skjærer denne glassbiten og kommer tilbake med det. Perfekt. Jeg mener, det er skikk, ganske mye. Så det var bare tidsrammen for lanseringen på Airbnb, og det bidro til at han virkelig kom tilbake. Jeg mener han er en god entreprenør, men ja, som du sa, han går på neste jobb fordi han trenger å få tidsplanene sine i gang. Han har milepæler å gjøre på alle de andre jobbene sine.

David:
Eller de neste tre jobbene noen ganger,

Janice:
Greit, ja. De sjonglerer med flere.

Rane:
Starter dem samtidig.

David:
Og så ser vi bare på situasjonen vår, huset vårt, entreprenøren er som denne mellommannen, som prøver å håndtere kundene som vil ha ting gjort. De er vanligvis ikke matematikkenier eller forretningsguruer. Det høres ut som om du og mannen din var ganske gode på dette, men jeg tror ikke alle har en Janice som jobber med bøkene sine på baksiden. De sliter, de vet ikke engang hvordan de skal tilby en jobb. Så får de jobben og nå må de administrere en flokk med katter, få de ansatte til å møte opp og jobbe hver dag. Den bransjen er beryktet for å ha folk som ikke vil dukke opp og jobbe fra ni til fem, eller ni til ni. De har problemer, de har drama. De slåss med venninnene sine, de stjeler verktøyene dine. Mange av dem går inn i narkotika og de er upålitelige. Det er alltid en utfordring ettersom de er som, "Hvordan får jeg arbeidskraft på alle disse forskjellige jobbene?" Og så må de trekke noen fra denne jobben som kommer.

Janice:
Vel, når det er forsinkelser for noe og i løpet av tidslinjen vi bygde, var det bare forsinkelse etter forsinkelse. Og det var egentlig ikke entreprenørens feil. Det er-

David:
Materialer.

Janice:
Det er materialer. Og det er bare normale forsinkelser i byggingen, punktum.

David:
Hvis du må gjennom tillatelsesprosessen.

Rane:
Men jeg tror det mest frustrerende er når du har alle delene og alle materialene og du kjører forbi huset ditt og ingen er der. Og du vet at entreprenøren nettopp har hatt en annen jobb, gjør en annen jobb, og du sier: "Mann, jeg kan bokstavelig talt ikke avansere."

David:
Og du skryter av at du bare betaler 9,500. Den andre personen var villig til å betale 15 tusen og jobben deres blir gjort.

Rane:
Jobben deres er gjort.

David:
Og din er ikke det.

Rane:
Jeg sier alltid det. Jeg mener, jeg tror-

David:
Noen ganger taper du virkelig når du vinner.

Rane:
Spesielt ved korttidsleie. Jeg tror det er veldig viktig fordi du noen ganger kanskje må betale tre eller $4,000 for å bli ferdig en måned eller to tidligere.

David:
Men hvilke inntekter ville du ha fått?

Rane:
Nøyaktig. Du kan tjene fem til $10,000 XNUMX mer.

Janice:
Du snakker også om renter. Jeg mener.

David:
Ja, du har en historie om det, ikke sant? I ett av tilfellene, tiden fra banebrytende til mottak av beleggsbeviset, steg prisene med 400 basispunkter.

Janice:
Ja. Så vi endte opp med å måtte betale ned prisen. Og nå ser vi tilbake på den kursen, er vi på 8.8. Vi ble notert 8.75 og vi betalte to poeng ned.

David:
Men du var opprinnelig i midten av fire?

Janice:
I midten av fire når-

David:
Når du startet prosjektet.

Janice:
Da vi ble sitert på å få,

David:
Ja. Det fanget meg faktisk på flere av dem. Det var tilfeldigvis da jeg kjøpte en haug med hus, rett etter det... Det er ingenting du kan gjøre. du kan ikke-

Janice:
Nei nei.

David:
Det er et godt poeng. Tid er ofte dyrere enn pengene det ville ta å få jobben gjort raskere.

Janice:
Ikke sant. Fordi hvis du... den amortiseringen over 30 år eller versus-

Rane:
Hundretusenvis av dollar.

Janice:
Det er hundretusenvis av dollar. Og så det andre poenget med å ansette en totalentreprenør for det området er at de kjenner tillatelsesavdelingen. De kjenner inspektørene.

David:
Det er også fint.

Janice:
Det er ikke slik at jeg ringer: "Kan du komme og gjøre en grov inspeksjon av strømmen min?" "Det blir to uker." Versus entreprenøren min som ringer. "Ok, vi er der i morgen klokken 9."

Rane:
En god entreprenør, ja, kan få hvem som helst på telefonen fordi de bare er klarert. Så, greit. Så du har klart det med entreprenøren din. Du får dette huset ferdig. Kan du fortelle litt om hvordan det faktisk gikk? Fungerte den bra? Knuste du den ut av porten? Hvordan gikk det egentlig da du lanserte på Airbnb?

Janice:
Så den andre tidsfaktoren er at vi gikk glipp av sommersesongen.

Rane:
Og det er en travel sesong for deg?

Janice:
Og det er en travel sesong. Men vi lanserte på høsten, vi har bladkikksesong, så ut av porten mener jeg det var en suksess. Vi har holdt på i fem måneder nå. Så i gjennomsnitt tjener vi brutto, 7,200 i måneden.

Rane:
En måned?

Janice:
En måned.

Rane:
Det er bra.

Janice:
Ja. Ja. Jeg mener vi har skuldersesongene våre her, men det er ganske bra. Med tanke på at nettoen vår er alt fra 4,000 til 4,500, som er solid.

Rane:
Det er bra.

Janice:
Spesielt når jeg trakk ut alle pengene som jeg først investerte. Jeg har-

Rane:
Uendelig retur.

Janice:
Uendelig avkastning.

Rane:
Så du legger inn alle pengene dine, du får dem tilbake. Dette kaller jeg å få et gratis hus. Alle på YouTube blir imidlertid sinte fordi de sier: "Det er ikke et gratis hus hvis du fortsatt må betale et boliglån." Det er et gratis hus i mine tanker.

Janice:
Det er et gratis hus fordi noen andre betaler boliglånet mitt.

Rane:
Og så tjener du i utgangspunktet 48 til $50,000 XNUMX i året i overskudd.

Janice:
Ja.

Rane:
Og hvis du gjorde det to ganger, lager du seks figurer.

David:
Ikke bare er det et gratis hus, det er en gratis 50 tusen.

Janice:
Ja.

David:
Alle andre gir deg disse tingene, og det er slik investering fungerer når det er gjort godt over tid. Greit. Så du fant ut hvordan du kan få et gratis hus, og du fant ut hvordan du kan få gratis inntekter. Det er klart du vil gjøre mer av dette. Så hvilket prosjekt jobber du med nå?

Janice:
Helt sikkert. Så vi går inn på skala. Vi ønsker å gjøre åtte enheter, som er vårt neste prosjekt. Åtte mikrohytter i Salida, Colorado. Og det er nøyaktig samme modell.

Rane:
Det er også en flott beliggenhet.

Janice:
Det er.

Rane:
For korttidsleie.

Janice:
Det er fjorten, hvis dere vet hva de er. Folk elsker å komme og vandre dem. Mye elveaktiviteter. Så det er et flott marked, og jeg dobler i utgangspunktet det jeg gjorde med A-rammen, men å gjøre det på ett, i utgangspunktet er utendørs gjestfrihet hva-

Rane:
Du okkuperer ned.

David:
Ja. Du gjør åtte enheter.

Janice:
Ja. Ja. God fangst.

Rane:
Okkupering ned. Absolutt et ord.

Janice:
Ja. Og så hva? 10 xing på mitt andre prosjekt som jeg har i Buena Vista, som ligger like ved og som er på 39 dekar. Så det er et annet spill fordi det ligger i en mulighetssone og det er en større læringskurve der. Men jeg bygger Avenger-teamet mitt.

Rane:
Dang så kult. Så egentlig gikk du fra å sprinte på en ny konstruksjon, som egentlig er hvordan det føles på ditt første bygg, til nå du er i maratonfasen, du er i gang med å vinne den.

Janice:
Å ja. Å ja. Jeg tar igjen tapt tid, er det jeg gjør her. Så med disse eiendommene får jeg mange som spør meg: "Hvordan kan jeg gjøre dette? Hvordan kan jeg kjøpe land?" Og jeg bare, land er sannsynligvis den mest avgjørende biten. Og med disse spesielle egenskapene jobbet jeg baklengs. Jeg jobbet fra å se på hva reguleringskartene er og går, jeg går ikke for betinget bruk eller spesiell bruk. Jeg går rett til bruk med høyre. Og så med det åtte-enhets mikrohytteanlegget som er regulert for campingplass, som er vanskelig å finne, siden det bare er en hektar, men det faktum at jeg kunne gå rett til å tillate, gir meg den hastigheten igjen, det går rett til bygging.

Rane:
Så når du sier bruk med rett, betyr det bare at det er sonet for det, pluss at du ikke trenger å gå gjennom en sprø betinget brukstillatelse eller søknad om spesiell brukstillatelse?

Janice:
Ingen planlegging og regulering.

Rane:
Wow kult.

David:
Så når du snakker om å kjøpe land, nevnte du at folk stiller det spørsmålet. Vi har også nevnt at å kjøpe land kan være forskjellen mellom en avtale som fungerer og en avtale som ikke gjør det. Hva er noen ting folk må være oppmerksomme på når de kjøper land?

Janice:
Så mine topp røde flagg når jeg ser på et stykke land er nummer én, flomsonen. Deal breaker for meg, kanskje ikke for noen mennesker, men hvis den ligger i en flomsone, vil jeg ikke gjøre det. Forsikringsproblemer. Potensielt byggeproblemer. Sammen med det, hvis noe er i et våtmark, går de to hånd i hånd, du kan mer enn sannsynlig ikke bygge. Utilities er en stor en. Vann, kloakk, strøm, alt det vi tar for gitt. Hvis disse tingene ikke er på stedet eller rimelig i nærheten, kommer det til å bli veldig dyrt.

Rane:
Jeg mener, selv om det er rimelig i nærheten-

Janice:
Å ja.

Rane:
Elektrisk kan koste titusenvis av dollar hvis det er 100 meter unna. Det er vilt.

Janice:
Høyre, rett. Ja. Jeg fikk noen som ringte meg, "Jeg tror det er en halv mil unna." Jeg er liksom, åh.

Rane:
Ja. For hvis du noen gang går på Zillow eller Redfin og du ser disse vakre landstykkene, er de 100 dekar og de har utsikt over fjellene og det er en kilde, og så på bildet er det denne lille hjortungen og du er som , "Å herregud, det er bare $27,000 XNUMX." Og det er som-

Janice:
Det er en grunn til at det er så billig.

Rane:
Det er ingen verktøy hvor som helst for miles.

Janice:
Nøyaktig. Nøyaktig. Og så, det som følger med det er tilgjengelighet. Hvis det ikke er noen vei eller hvis du må bygge en vei eller hvis den er landlåst av andre tilstøtende naboeiendommer, vil det gjøre det litt vanskelig.

David:
Det betyr at du ikke kan komme inn på denne eiendommen.

Janice:
Riktig.

David:
Fordi du må gå gjennom en annens eiendom for å komme dit.

Janice:
Når jeg gjør min due diligence, må den ha offentlig tilgang. Hva er et annet rødt flagg? Nettstedskarakteren er veldig stor. Alt over 15 vil jeg ikke gjøre.

Rane:
Hva betyr det?

Janice:
15 % karakter. Det vil bare gjøre det dyrt for skittarbeidet ditt. Så har du andre grunnleggende ting du må gjøre. Og det er, jeg går for enten alt 10% og under. Så vann er ganske stort. Det er en stor variabel. Hvis, som Rob sa, vi alle vil ha dette vakre stykket land, men det er ikke noe offentlig vann som går til disse pakkene, og variabelen graver en brønn. Du vet ikke hvor langt du må grave. Og på prosjektet mitt, alt som går inn i de åtte til 10 boligene eller enhetene, anser de at de er kommersielle.
Så hvis vi gjør en reklamefilm, er det et helt annet dyr, og vann er offentlig. Det er ikke noe du bare kan gå og søke, "Jeg vil ha en kommersiell brønntillatelse." Enkelte fylker vil ha deg til å gå foran en vanndomstol, og du må få en vanningeniør til å i utgangspunktet si din sak om hvorfor. Det er bare så mange intrikate ting som vi alle ikke har, har noen av den ekspertisen. Så det blir bare dyrt å gjøre det.

David:
Dette er slik, folk sier alltid: "Hei, jeg vil bare bygge fordi det er for dyrt å kjøpe. Hva synes du om at?" Det er så mye til det. Jeg kunne ikke engang advare deg om alle tingene du må vite om, for hvor mange mennesker ville ha tenkt på noen av disse tingene på egenhånd? Hvis det er like-

Rane:
[uhørbar 00:57:00] på den harde måten.

David:
Det er helt riktig. Så la oss oppsummere, var det fem ting vi gikk der borte?

Janice:
Fem ting, ja.

David:
Så vi hadde tilgang til vann og-

Janice:
Verktøyene generelt. Jepp.

David:
Verktøy.

Janice:
Kloakkrør.

David:
Greit. Sitekarakteren.

Janice:
Sitekarakteren.

Rane:
Flomsletten.

David:
Flomsletten. Og var der-

Janice:
Våtmarker med det. Den andre var soneinndeling.

David:
Og soneinndeling. Ja.

Janice:
Sonering er en stor en fordi hvis du ikke kan bygge det du ser for deg, så sitter du fast med et stykke land du ikke kan gjøre noe på.

David:
Annet enn å prøve å selge det til noen andre som forhåpentligvis ikke vet hvordan prosessen fungerer også.

Rane:
Det er det som skjer hele tiden også. Du ser disse vakre landstykkene og de er som: "Vi har allerede utarbeidet planene og alt."

Janice:
Akkurat.

Rane:
"Herregud. De har gjort alt det harde arbeidet.» Og så stiller du megleren et spørsmål, de er som: "Å, jeg vet ikke. Jeg vet ikke. Hvorfor spør du om det? Jeg vet ikke. Må finne ut av det."

David:
Det følger med planer. Du er som, "Du sa bare ikke til meg 3 millioner dollar for å kjøre det elektriske inn der disse planene ble utarbeidet." Greit. Vel, dette har vært fantastisk. Jeg tror du er den første personen vi har snakket om som har gitt oss så mange detaljer i byggeeiendommer og hvor lett det er å rote det til. Så jeg setter pris på at du deler dette med hele publikummet vårt, som kanskje har hatt disse trange ideene om at de kommer til å støte på denne greia uten å vite hva de gjør.
Min personlige mening, du bør overlate utvikling til ekspertene, og jeg anbefaler ikke folk å gå inn i det, med mindre de kjenner en ekspert. Og jeg tror du bekreftet at ved å bare snakke om å ha de rette byggefolkene, ha den rette entreprenøren, ha Avengers som vet hvordan dette fungerer, kan utgjøre forskjellen mellom å tape mye penger og å ha et vellykket prosjekt. Er det noen siste ord du vil forlate publikum med?

Janice:
Vel, jeg mener at hvis du ønsker å bygge noe og det er på linje med et enkelt familiehjem eller til og med en hytte, vil det sannsynligvis være det enkleste inngangspunktet ditt. Hvis du tenker: "Å, jeg skal gjøre en flerfamilieutvikling." Hvis du går inn i et fylke eller en kommune og du sier: "Jeg vil bygge et hus." De kommer til å si ja. Igjen, det er tillatelse. Så det kommer til å være veien til leiemotstand.

David:
Så har du noen råd til folk som ønsker å lære mer om dette? Hva ville du sagt til niesen din hvis hun ville komme i utvikling?

Janice:
Vel, jeg tar faktisk litt råd og legger ut litt informasjon om Uncommon Developer, hvis du vil sjekke det ut. Jeg begynte akkurat med det fordi jeg får de samme spørsmålene om og om igjen.

Rane:
Er det nettstedet ditt eller din-

Janice:
Det er min nettside.

Rane:
Uncommondeveloper.com.

Janice:
Ja. Instagramen min for A-frame er Backcountry A-Frame, og jeg deler litt om den prosessen i høydepunktsrullene. Så jeg er veldig transparent om prosessen og kostnadene der.

David:
Greit. Rob, hvor kan folk finne ut mer om deg?

Rane:
Du finner meg på YouTube-ene hos Robuilt, R-O-B-U-I-L-T. Og på Instagram, hos Robuilt også. Hva med deg?

David:
Du finner meg på Big 5 Sporting Goods, på jakt etter noen nye sokker fordi føttene mine fryser av å gå i denne snøen. Og etter det kunne du finne meg på DavidGreene24, over hele sosiale medier og min nye nettside, Davidgreene24.com. Jeg er en av de eneste gamle som fortsatt lager nettsider. Selv om jeg antar, Uncommon Developer. Ikke sant? Det er en nettside. Det er som om vi kommer tilbake.

Rane:
Jeg laget en nettside i går.

David:
Aldri.

Rane:
Jeg ga nettopp navnet mitt direktebestillingsnettsted. Jeg er veldig spent.

David:
Hva er det?

Rane:
Den heter Neekleeps.com.

David:
Nique?

Rane:
Ja, som unik.

David:
NIQUE?

Rane:
NEEK sleeps.com.

David:
Stave det kult. Dette som når du prøver å sette en X i noe fordi det gjør det kult, som Spanx?

Rane:
Vel, jeg skulle gjøre Neekly, men jeg vet at du ikke liker når folk bare legger til LY på slutten.

David:
det liker jeg ikke. Da de bodde i Silicon Valley-området for lenge, begynte de akkurat å legge til LY på slutten av et ord og kalle det et teknologiselskap, Shirtly.

Rane:
Jeg-Unique.com.

David:
Couchly, Computerly, Podcastly. Ja, det er overalt.

Rane:
Hei, har du noen gang lurt på hvor ordet podcast kommer fra?

David:
Det er et flott spørsmål, Rob, vil du gå inn på det?

Rane:
Å, off-air vitser. Greit.

David:
Greit. Vel, tusen takk, Janice. Vi setter pris på at du deler historien din. Det har vært fantastisk, så vel som noen av kampene du hadde og tvilen du hadde før du hoppet inn i det du gjør akkurat nå. Så takk for at du kom hit. Vi sørger for at vi sjekker inn med deg og ser hvordan prosjektet går. Og jeg er glad for at Rob tok deg inn.

Janice:
Takk for at du har meg.

David:
Dette er David Greene for Rob "Neek" Abasolo, som melder seg av.