"분모 효과"가 부동산 투자자에게 미치는 영향

당신의 부를 파괴하고 싶습니까? 방법을 가르쳐 드릴 수 있습니다. 자신을 위해 더 많은 부를 창출하고 싶습니까? 나도 당신에게 그렇게 하도록 가르쳐 줄 수 있어요. 

분모효과에 대해 알고 계시나요? 

금융과 투자 분야에서는 “분모 효과"는 포트폴리오의 한 부분의 가치가 급격히 감소하여 포트폴리오의 전체 가치가 하락할 때 발생합니다. 결과적으로, 가치가 감소하지 않은 포트폴리오의 모든 부분이 이제 전체 파이의 큰 부분을 차지하게 됩니다.

이것이 사실이고 다소 명백하지만, 부동산에는 또 다른 분모 효과가 작용합니다. 투자자의 꿈과 부를 파괴하는 교활한 파괴자입니다. 

큰 자산을 취득하고 운영한다면 이 분모가 당신의 방향으로 가면 당신은 두 배의 승리를 거두게 될 것입니다. 그러나 자산을 잘 구매하고 운영하더라도 이러한 분모 효과로 인해 자산이 파괴되고 자산이 청산될 수 있습니다.

이 분모 효과는 무엇입니까? 나는 한도율 감압에 대해 이야기하고 있습니다. 

이 부동산 사이클에서 무슨 일이 일어나고 있나요? 

상업용 부동산의 Cap Rate는 Cap Rate와 유사한 역할을 합니다. P / E 비율 주식시장 투자에서는 그 반대다. 이는 사실상 수익 대 가격 비율입니다. 구체적으로: 

Cap Rate = 순영업소득 ¼ 자산가격

XNUMXD덴탈의 캡 레이트 매수/매도 시점의 자산가치에 반비례하여 움직입니다. 캡레이트는 이와 같은 장소, 이런 상황, 이런 시기에 자산에 대한 예상 무차입 수익률에 대한 투자 심리를 반영합니다. 

낮은 캡레이트는 더 높은 가격의 자산과 같습니다. 지난 XNUMX년 동안 우리가 경험한 전례 없는 자본금 압축은 상업용 및 주거용 부동산 취득에 대해 투자자들이 가졌던 거의 억제되지 않은 낙관주의를 반영합니다. 

그러나 나무는 하늘까지 자라지 않습니다. 경제학자 Herb Stein은 다음과 같이 말했습니다. 

부동산 자산가격 상승이 끝났다고 말하는 것이 아니다. 나는 이것이 부동산 시장 사이클의 썰물과 썰물의 정상적인 순간이라고 말하고 있습니다. 그리고 2008년에 이 자리에 없었던 분들을 위해 당황하거나 투자를 중단할 이유가 없다는 점을 분명히 말씀드리고 싶습니다. 

그와는 반대로, 지난 몇 년간 다른 회사의 부진한 인수로 인한 결과의 일부로 최고의 기회 중 일부를 이용할 수 있을 것입니다. 

나는 Scott Trench의 말을 인용하는 것보다 더 나은 것을 할 수 없습니다 기사 이 주제에.

분모효과의 파괴적인 힘을 확신하시나요? (해당 용어가 마음에 들지 않으면 “한계율 감압”을 고수할 수 있습니다.) 

캡레이트 상승은 상업용 부동산 자산의 가치를 크게 낮출 수 있습니다. 그리고 우리가 다른 곳에서 논의한 것처럼 레버리지는 이를 더욱 고통스럽게 만들 수 있습니다. 자산 가치가 25% 하락하면 100% 레버리지 거래에서 자본의 약 75%가 사라질 것이라고 생각해 보십시오. 

이것은 동화 속 악몽이 아닙니다. 일부 신디케이트 거래에서 이미 전체 투자를 잃을 준비가 되어 있는 LP 투자자에 대한 많은 이야기가 있습니다. 이들 중 일부는 만기가 도래하는 브리지 부채에 대한 대략 XNUMX~XNUMX년 된 거래입니다. 다른 것들은 지난 해에 변동 금리 부채로 이루어졌습니다. 안타깝게도 이들 LP 투자자 중 상당수는 자신이 위험에 처해 있다는 사실을 아직 모르고 있습니다.  

오랜 보유 시간의 사례 

짧은 보유 시간이 나쁜 것은 아닙니다. 도매 주택, 일일 거래 및 많은 상업용 부동산 거래는 높은 가격을 제공합니다. IRR 투자자의 이익. 호황기에는 많은 단기 전략이 인기를 얻습니다.

하지만 내가 가장 좋아하는 투자자 워렌 버핏은 다르게 생각한다. 그는 “XNUMX년 동안 주식을 소유할 생각이 없다면 XNUMX분도 소유할 생각도 하지 말라”고 말했다. 오마하의 오라클도 “아니면 가장 좋아하는 보유 기간은 영원하다”고 말했다.  

그렇다면 장기 투자자들은 이 무서운 한도율 감소에 대해 어떻게 생각할까요? 나는 대부분의 경우 그들에게 내년이나 XNUMX년 안에 더 공정한 가격이나 낮은 가격의 거래를 획득할 수 있는 기회를 제공하는 것 외에는 거의 또는 전혀 영향을 미치지 않는다고 말하고 싶습니다. 

이것에 대해 생각하다. 현금 흐름 상업용 부동산 자산을 소유하고 있다고 상상해 보십시오. 3년 전 이 회사를 18만 달러에 인수했으며 첫 4개월 동안 상한선 축소로 인해 평가 가치가 XNUMX만 달러로 증가했습니다. 당신은 여전히 ​​현금 흐름을 모으고 인생을 즐기고 있었습니다. 

그런 다음 지난 2.8개월 동안 상한선 감소가 발생하고 다음 해에는 평가 가치가 XNUMX만 달러로 다시 떨어집니다. 당황해야합니까? 나는 이유를 모른다. 당신은 여전히 ​​현금 흐름을 모으고 인생을 즐겨야 합니다.

장기 보유자는 단기 가치의 변화로 인해 소비되지 않습니다. 그들은 일반적으로 장기간 만기되지 않는 고정 금리 부채를 가지고 있습니다. 그리고 XNUMX년 전에 자산을 취득했고 부채에 대한 만기가 다가오고 있는 사람들은 일반적으로 상당한 가치 성장과 원금 상환을 경험해 필요한 경우 지금 재융자를 받을 수 있는 위치에 놓이게 됩니다. 

버핏을 다시 언급합니다. 그는 버크셔 해서웨이가 보유한 주식의 단기적인 상승이나 하락에는 별로 신경 쓰지 않았습니다. 그는 이러한 자산에 대한 시장의 의견에 좌우되지 않습니다. 이는 궁극적인 가치에 영향을 미치지 않기 때문입니다. 그는 실제로 가격이 하락하면 더 많은 것을 얻을 수 있는 것을 좋아합니다. 

주식시장의 가치에 대한 견해는 상업용 부동산의 한도율과 유사합니다. 상업용 부동산 투자자로서 우리는 주식 가치의 99.4%를 잃어도 같은 기간에 S&P 500을 이길 수 있는 투자자(버핏)를 모방하는 것이 좋습니다. 

최종 생각

제가 투자한 회사는 장기 보유자입니다. 나는 이것이 가장 인기 있는 제안이 아니라는 것을 알고 있으며 그 결과 많은 투자자들이 우리 펀드를 포기합니다. 단기 보유자들 모두가 잘되길 바라지만, 현재와 다가오는 캡레이트 충격으로 인해 많은 사람들이 그들의 전략을 재고하게 될 것이라고 추측하고 있습니다. 그런 일이 일어나든 안 일어나든, 우리는 계속해서 장기 전략을 따를 것입니다. 

블랙스톤 창립자인 래리 핑크(Larry Fink)는 “장기주의”를 만들어냈습니다. 어쩌면 우리는 장기적인 사고를 "CRE 분자 효과"라고 ​​불러야 할 것입니다. 

만약 그렇다면, 우리 방정식의 순영업이익을 장기간에 걸쳐 분자의 변화가 덜 영향을 미칠 정도로 확대하는 데 초점을 맞출 것입니다. 중간에서 낮은 LTV, 장기 고정 금리 부채를 획득하는 것과 결합된 이 전략은 강세장이든 약세장이든 모든 시장에서 승리할 수 있음이 입증되어야 합니다. 

전문가처럼 숫자를 실행하십시오!

거래 분석은 부동산 투자의 첫 번째이자 가장 중요한 단계 중 하나입니다. 거래 분석에 대한 최초의 궁극적인 가이드를 통해 각 거래에 대한 확신을 최대화하십시오. 숫자로 보는 부동산 부동산 수학을 쉽게 만들고 부동산 성공을 불가피하게 만듭니다.

참고: BiggerPockets: 이는 작성자가 작성한 의견이며 반드시 BiggerPockets의 의견을 나타내는 것은 아닙니다.