최근 부동산 시장에서 몇 가지 특별한 이정표가 생겼는데, 종합해보면 말이 안 되는 것 같습니다.
우선, 평균 5년 ARM 8% 파산 for 1990년대 중반 이후 처음. (그리고 30년 고정 모기지는 이 글을 쓰는 날짜 현재 7.946%로 그보다 조금 낮습니다.)
일반적으로 18개월 동안 금리가 두 배 이상 오르면 부동산 시장이 큰 타격을 입을 것이라고 생각합니다.
글쎄요, 이 시장에 대한 어떤 것도 정상적인 것이 아닙니다. 왜냐하면 그 예측에 대해 틀린 사람이 있을 것이기 때문입니다. 실제로 XNUMX월 전국 주택 가격은 매우 짧은 기간의 "슬럼프"에서 벗어나 다시 전년 대비 긍정적인 모습을 보였습니다. 케이스-쉴러 지수(Case-Shiller Index)에 따르면, 2023년 310.16월 지수는 307.14으로 2022년 308.3월 2022(이전 최고점은 XNUMX년 XNUMX월 XNUMX)보다 상승했습니다. "슬럼프"(그렇게 부를 수도 있다면)는 다음과 같습니다.
전국부동산중개인협회(NAR) 자료를 보면 올해 XNUMX월까지 매매가격이 오른 것으로 나타났다. 전년 대비 2.8 %, 평균 주택 가격은 $394,300입니다. 가격 하락 기간(적어도 현재까지는) 유난히 수명이 짧았다.
물론 이는 단지 명목상 가격일 뿐이라는 점에 유의해야 합니다. 실질 기준으로(즉, 인플레이션을 조정한 경우) 부동산 가격은 훨씬 더 많이 하락했습니다. 우리가 사용한다면 인플레이션 계산기, 오늘날 0.91달러의 가치는 2022년 초에 약 10달러에 불과했을 것입니다. 따라서 실질 기준으로 부동산은 금리가 인상되기 시작한 이후 거의 XNUMX% 감소했습니다.
그럼에도 불구하고 현재 금리를 고려하면 부동산 가격이 얼마나 잘 유지되었는지는 여전히 놀랍습니다.
시장은 왜 붕괴되지 않았는가? 아니면 그랬나요?
지난해 XNUMX월, 나는 예측했다. 부동산 시장은 탄탄한 대출 관행, 일반적인 인플레이션, 주택 부족, 특히 저금리 고정 금리를 사용하는 많은 주택 소유자를 포함한 여러 가지 이유로 붕괴되지 않을 것입니다. 내가 말했듯이 :
“[2008년] 붕괴 이전에 비해 조정 금리 모기지 수가 더 적습니다. The Financial Samurai가 지적했듯이 4.7년에 받은 모기지 중 단 2021%만이 조정 금리 모기지였습니다! 나머지는 고정금리로…”
“내 개인 주택 모기지는 3년 고정 이자율이 30%입니다. 분명히, 나는 그 돈을 결코 재융자하지 않을 것입니다. 실제로 많은 사람들이 이제 30년 만기로 고정된 믿을 수 없을 정도로 낮은 금리의 대출을 받고 있습니다.”
이로 인해 발생한 것은 판매자 파업8% 모기지로 새 주택을 구입하기 위해 그렇게 높은 고정 금리를 팔고 포기하려는 사람은 거의 없습니다.
(잠깐만요, 4% 미만의 모기지가 있는 경우 거의 확실히 팔아서는 안 됩니다. 이사해야 한다면 현재 집을 임대하고, 집을 살 수 없으면 이사하는 곳에서 임대하세요. 말이 되네요.)
부동산 시장에 서리로 시작된 것이 이제는 얼어붙었다. 숫자만 보세요 판매된 기존 주택의:
이는 대불황 기간 동안 우리가 본 판매 활동(물론 가격이 아님)의 유형입니다.
NAR에 따르면, 기존 주택 매매 “2.0월부터 3.96% 감소하여 15.4월에는 계절 조정 연율 2022만 달러를 기록했습니다. 전년 대비 매출은 XNUMX% 감소했습니다.” 하지만 XNUMX년 XNUMX월로 돌아가면 기존 주택 판매가 XNUMX분의 XNUMX 이상 감소했습니다.
공급개월수는 3.2년 3.3월부터 2022년 2023월까지 2021개월에서 XNUMX개월로 살금살금 늘어났다(XNUMX년에는 한 달 정도에 불과했다). 하지만 이런 일은 팔린 집의 수에도 불구하고 일어났습니다. 바닥에 떨어진 후.
기존 판매 주택 재고는 1.1만 채로 1.25년 중반의 2022만 채에 비해 감소했습니다. (4년 대침체 기간 동안 잠시 2008만 채를 넘었습니다.)
재융자는 선택 사항이 아니라는 점을 고려하여 최근 추가 자금을 조달하기 위해 몇 가지 부동산을 판매하고 있습니다. 몇 달 전만 해도 시장이 뜨겁지 않았지만 우리는 일반적으로 XNUMX~XNUMX주 안에 해당 주택을 계약할 수 있었습니다. 이제는 거의 완전히 조용해졌습니다. 우리는 이것이 적어도 제가 있는 곳에서는 일반적인 경험이라고 들었습니다.
아마도 이는 잠재적 구매자의 심리적 요인에 적어도 부분적으로 기인합니다. 이자율이 8%에 가깝기 때문에 많은 구매자는 가격이 다시 하락하는지 확인하기 위해 최소 한 달 정도 기다리기를 원합니다. 금리가 처음 6%에 도달했을 때 내 경험이 그랬습니다. 하지만 이것은 단지 느낌일 뿐 확실한 것은 아닙니다. 연준이 신호를 보냈음에도 불구하고 금리가 여기서 내려갈지 확신할 수 없는 것과 같습니다. 향후 인상을 '일시 중지'할 예정.
우리는 어디로 가고 있습니까?
제롬 파월 연준 의장은 최근 미국의 현재 재정 경로는 다음과 같다고 밝혔습니다.지속 불가능.” 와 함께 사상 최대의 평시 적자(음, 일종의) 점점 더 많은 이자 지불이 필요한 높은 이자율로 인해 비교적 빨리 무언가가 제공되어야 합니다.
그리고 높은 가격과 높은 이자율이 결합되어 감당하기 힘든 주택 미국 역사상 늘 그래왔듯이. 2022년 후반에 한 분석(비율이 6% 정도였음) 결론, 주택이 다시 저렴해지기 위해서는 “집값이 40% 이상 하락해야 한다”. 바라건대, 단지 금리가 하락할 것입니다.
경제 예측은 특히 좋은 실적을 가지고 있지 않습니다. 그러나 그만한 가치가 있기 때문에 NAR은 모기지 금리가 다시 돌아올 것으로 예상합니다. 내년까지 6%. 반대편에는 도이체방크(Deutsche Bank)가 있습니다. 불황이 올 것이 거의 확실하다.
개인적으로 저는 우리가 최소한의 경제적 고통 없이 어떻게 이 상황에서 벗어날 수 있는지 보기가 어렵습니다. 그러나 당신은 확실히 알지 못합니다.
히프 라인
현재 이해해야 할 가장 중요한 것은 이 시장이 비유동적이라는 것입니다. 팔아야하는 사람은 거의 없습니다. 따라서 대부분의 경우 그렇지 않습니다.
자금 조달을 위해 매각해야 하는 경우 부동산이 이전되기까지 시간이 걸릴 수 있으므로 지체하지 마십시오. 재정적인 양보도 제안하는 것이 현명할 것입니다.
재융자란 기본적으로 시작하지 않는 일입니다. BRRRR링 거래에 따른 기회가 여전히 존재하기는 하지만 매우 어렵습니다. 플립의 경우 보유 기간이 더 길어질 것으로 예상하고 눈에 띄게 만드는 것이 현명할 것입니다. 즉, 하우스를 정말 돋보이게 만드는 것입니다.
그리고 이 세상의 모든 좋은 것을 사랑하기 위해 2022년 중반 이전에 고정 모기지가 있었다면 평생 동안 이를 붙잡아 두십시오!
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