Il "Da principiante a investitore immobiliare in 90 giorni” è tornata e stiamo verificando con tre allievi mentre procedono dai neofiti agli high-net-worth attraverso il settore immobiliare! I nostri allievi sono stati impegnati nelle ultime due settimane, quindi Ashley e Tony sono passati da loro per vedere come stavano andando i progressi della loro proprietà in affitto. Si toccano come fare un'offerta lowball, superare la paura di vedere accettata un'offerta, dove trovare venditori motivati, noleggio a breve termine mercati e finanziamento del venditore Domande e risposte.
Prima su, Brandon si unisce a noi come il nuovo esordiente del settore immobiliare nello show. Deve ancora concludere il suo primo affare e sta ancora cercando di acquistare una proprietà, ma sta scoprendo che il prezzo non corrisponde ai suoi profitti. Ashley e Tony spiegano a Brandon come fare un'offerta lowball e perché dovresti farlo invia sempre un prezzo adatto ai tuoi numeri. Il prossimo, Lawrence condivide come è stato a caccia di a accordo finanziato dal venditore e sta cercando nuovi modi per farlo trovare venditori motivati più propensi a vendere a prezzo scontato o con termini flessibili.
Finalmente abbiamo notizie Melanie, che ne aveva un po' panico immobiliare mentre cercava di più mercati degli affitti a breve termine da aggiungere alla sua lista. Dopo alcune ricerche, ha optato per una soluzione solida e attualmente sta cercando proprietà su cui fare offerte. La sua unica domanda è come e perché dovrebbe farlo finanziamento del venditore. Ashley e Tony le forniscono tutti i dettagli di cui hai bisogno prima di concludere un accordo diretto con il venditore.
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Ashley:
Questo è l'episodio 257 di Real Estate Rookie.
Tony:
Un'altra cosa a cui pensare, Lawrence, mentre invii alcune di queste offerte è offrire ai venditori diverse opzioni. Ad esempio, stiamo cercando di acquistare un hotel durante l'estate e abbiamo offerto loro diverse opzioni sull'accordo finanziario del venditore che stavamo mettendo a punto. Uno aveva un prezzo più alto con interessi leggermente più alti, ma un acconto inferiore. Un'altra opzione prevedeva un acconto più alto, ma le altre condizioni erano un po' più favorevoli per noi. Penso che se vuoi arrivare al punto in cui non stai denigrando più di quanto hai detto al 15% o al 7% in base a ciò che ha detto Pace, offrilo come un'altra opzione. E forse anche se si tratta di un prezzo di acquisto leggermente più alto, per te funziona comunque meglio perché l'acconto sarà inferiore.
Ashley:
Mi chiamo Ashley Kehr e sono qui con il mio co-conduttore, Tony Robinson.
Tony:
E benvenuto al Podcast per principianti del settore immobiliare dove ogni settimana, due volte a settimana, ti offriamo l'ispirazione, la motivazione e le storie di cui hai bisogno per ascoltare per avviare il tuo viaggio di investimento. E oggi voglio ringraziare una persona molto speciale del pubblico Rookie. Questa persona ha il nome utente, The Handyman 317, e Handyman ci ha lasciato una recensione a cinque stelle su Apple Podcasts che dice: "Grazie!" Con il grande punto esclamativo. “Sicuramente uno dei miei podcast settimanali preferiti. Sono un imprenditore e ho fissato l'obiettivo di iniziare a investire nel 2023 per me stesso dopo aver ascoltato il tuo podcast. Bene, ascoltando il tuo podcast settimanalmente, ho guadagnato la mia fiducia e ho già finito un giro e ho comprato un duplex per tenermi tutto nel 2022. Apprezzo il servizio che voi ragazzi fornite e grazie mille per avermi aiutato a raggiungere i miei obiettivi. Così tanta conoscenza gratuita in questo show.
Tuttofare 317, complimenti a te per aver ascoltato, accettato consigli e agito, amico. Questo è il pezzo più grande. Quindi, se non ci avete ancora lasciato una valutazione o una recensione onesta, fatelo. Più visualizzazioni otteniamo, più persone possiamo aiutare. Più persone possiamo aiutare, più storie otteniamo come Handyman 317. Ashley Kehr, che succede? Come stai?
Ashley:
Bene. Oggi ho due chiusure di cui sono entusiasta. Sto vendendo un immobile.
Tony:
Giornata piena.
Ashley:
E poi userò i proventi per ripagare un'altra proprietà.
Tony:
Non è così che va?
Ashley:
Sì, mi piace tenerne un paio liberi e liberi, quindi trasferisco solo un po' di soldi. E poi sto chiudendo un rifinanziamento per la proprietà A-frame che ho ristrutturato.
Tony:
Parliamone molto velocemente. Hai il refi, vero? I refi si sono prosciugati tremendamente, quasi nessuno sta facendo un refi in questo momento. Puoi condividere qual è il motivo dietro questo rifinanziamento e perché devi farlo adesso?
Ashley:
Sì, e in realtà il processo è stato così veloce che non posso crederci rispetto al tentativo di rifinanziamento degli ultimi due anni...
Tony:
L'anno scorso, sì.
Ashley:
… quando gli istituti di credito dovevano piegarsi davanti a molte persone che volevano rifinanziarsi. Ma sì, quindi avevo acquistato la proprietà con soldi forti e i miei soldi duri non sono dovuti, penso, per altri due mesi, forse. L'ho ristrutturato, ho usato contanti per risanare effettivamente la proprietà e ora voglio ritirare i miei soldi e oggi ripagheremo il prestatore di denaro. Rifinanzieremo con una piccola banca locale. Quindi avremo solo il nostro commercio fisso. Sarà ammortizzato in 20 anni e il tasso fisso sarà di cinque anni.
Tony:
Sì, è fantastico.
Ashley:
Ed è ad un tasso di interesse del 7.4%.
Tony:
Questa era la mia domanda successiva, il che non è terribile, vero?
Ashley:
No
Tony:
Ho visto sicuramente di peggio. Freddo. Sono emozionato. L'A-frame è quasi finito. È come l'ultimo passo di tutto, giusto?
Ashley:
E 'fatto. E 'fatto. Sì.
Tony:
Sì, è tutto.
Ashley:
Sì, è fatto. Sì.
Tony:
Freddo. Bene, ecco qua. Bene, abbiamo un bello spettacolo per te oggi. Abbiamo fatto tornare i nostri allievi, quindi voi ragazzi potrete ascoltare un rapido aggiornamento da Brandon, Lawrence e Melanie e ognuno di loro si trova in una fase diversa e approfondiamo ciò con cui ogni persona sta lottando. Brandon, penso, e ne parliamo un po', la cosa più grande che lo trattiene è solo la paura. E in un certo senso ci ha portato a questo dicendo semplicemente che ha paura di ciò che potrebbe accadere se continua ad andare avanti con questo. Potrai sentirci smontare quel pezzo. Lawrence era un uomo in missione nelle ultime due settimane. Ha fatto un sacco di cose, quindi possiamo sentire cosa stava facendo Lawrence. Ma Lawrence era un po' bloccato su come strutturare alcune di queste offerte che sta proponendo alla gente, quindi in un certo senso abbiamo affrontato questo aspetto. E poi Melanie ha avuto un piccolo attacco di panico a causa della sua situazione di investimento, quindi analizziamo...
Ashley:
È molto riconoscibile per me.
Tony:
Sì, assolutamente, vero? E racconta di come ha avuto un momento di follia e di come è riuscita a scendere dalla sporgenza e di come ora sta andando avanti con una certa sicurezza, e Ash e io diamo alcuni consigli su cosa secondo noi dovrebbe fare anche lei. Ogni persona si trova in una situazione diversa, ma speriamo che ognuna di queste storie aiuti i nostri ascoltatori Rookie a sapere che ci sono anche altre persone che stanno attraversando le stesse cose che stanno attraversando loro.
Ashley:
E se non l'avete già fatto, per favore pubblicizzate i nostri allievi nel gruppo Facebook di Real Estate Rookie perché sono qui fuori a condividere tutto con voi ragazzi. E a volte è difficile da fare, soprattutto come nuovo investitore, molto insicuro è ammettere ciò che non sai e come ti senti riguardo all'investimento. Assicuratevi di incoraggiarli e incoraggiateli tantissimo mentre andiamo avanti per i prossimi 90 giorni. Brandon, bentornato al podcast per principianti del settore immobiliare. Come sei stato?
Brandon:
Bene. È bello essere tornati sfidando il freddo quassù.
Ashley:
Perché non ci racconti un po' cosa hai fatto dall'ultima volta che sei stato qui?
Brandon:
Dall'ultima volta, ho decisamente ristretto di più la buy box e l'analisi delle proprietà. Sono andato e ho camminato attraverso molte più case, aggiungendo solo più coerenza e vedendo cosa c'è là fuori per i prezzi che stavo cercando e solo ottenendo un'idea più chiara di ciò che è stato là fuori, guardando tutto ciò che è nuovo sul mercato.
Ashley:
Hai messo insieme un'offerta su qualcuna di quelle proprietà che hai analizzato o guardato?
Brandon:
Nessuna offerta scritta ancora. Stavo lavorando su uno che ho esaminato e semplicemente non ero molto interessato al prezzo e alle condizioni della proprietà. Ma in realtà ci hanno risposto via email chiedendoci semplicemente di offrire qualcosa o qualunque cosa stessimo pensando, perché sembra che sia fermo e il feedback è stato più o meno lo stesso del mio.
Tony:
Uno chiama Brandon. Hai detto che non sei interessato al prezzo e alla condizione, ma ciò che ci fa capire è che probabilmente esiste un prezzo a quella condizione in cui quella proprietà ha senso per te. E penso che la sfida di Ashley e io sia capire qual è quel prezzo e, indipendentemente da ciò che chiedono, basta inviare l'offerta a quel prezzo.
C'era una proprietà per la quale avevo appena firmato un contratto meno di 24 ore fa. Inizialmente avevo presentato la mia offerta ed era molto inferiore alla richiesta, e gli acquirenti non hanno nemmeno ribattuto, hanno semplicemente detto di no. Poi sono tornati da me la settimana scorsa e mi hanno detto: "Ehi, Tony, ci vediamo a metà?" E io ho detto: "No". Poi sono tornati da me meno di 24 ore fa e mi hanno detto: "Va bene, accetteremo la tua offerta".
Quindi questo è il punto in cui ci troviamo nel ciclo in questo momento è che come acquirente, anche se stai chiedendo prezzi significativamente inferiori a quello che chiedono, e ovviamente questo varierà in base al mercato, ma a Molte volte se non c'è abbastanza interesse, soprattutto se le condizioni della proprietà non sono super chiavi in mano, ti dà più potere come acquirente. Quindi direi di presentare quell'offerta, qualunque sia il prezzo che ha senso per te. Anche se dicono di no oggi, c'è la possibilità che quella proprietà sia ancora sul mercato tra 14, 30, 45 giorni da adesso, torneranno da te e ti diranno: "Ehi, Brandon, la tua offerta sembra molto buona". meglio ora."
Brandon:
Azzeccato.
Ashley:
Quali sono altre cose che ritieni ti impediscano di ottenere il prossimo accordo?
Brandon:
Immagino che la cosa più importante sia che non ho scritto offerte su cose. Devo sedermi e lavorare a ritroso rispetto a ciò di cui ha bisogno e trovare quel prezzo di acquisto da offrire, anche se è ben al di sotto di quello che chiedono e non preoccuparmi di spuntarli, immagino.
Tony:
Ashley, lascia che ti faccia una domanda, Ash. Hai mai presentato un'offerta così bassa che il venditore ha detto: "Non mi interessa quale sarà la tua prossima offerta, non voglio mai più avere tue notizie?"
Ashley:
No, non mi è mai capitato di stare così male. Si è trattato più di una semplice mancata risposta, del fatto che non hai detto: "Il mio venditore non accetterà nemmeno quell'offerta".
Tony:
Ma se fossi tornato con un'offerta diversa, probabilmente l'avrebbero accettata, giusto?
Ashley:
Si. O si.
Tony:
Sì. Forse è successo da qualche parte, ma non ho mai incontrato personalmente un investitore che dicesse: "Sai, Tony, la mia prima offerta era così bassa e ho offeso così tanto il venditore che si sono rifiutati di ascoltare qualsiasi altra offerta che ho ricevuto dopo". quello primo." Penso che molti nuovi investitori abbiano questa paura di far incazzare il venditore e di sentirsi offesi e tutte queste altre cose, ma alla fine, se dai loro un numero che abbia senso, guarderanno Esso. Non provare a prendere questa decisione per il venditore. Penso che la cosa più importante per te, Brandon, sia fare i numeri, capire cosa funziona per te e poi dare l'onere al venditore di decidere se deve essere offeso o meno da lì.
Ashley:
Ci sono così tante volte in cui le persone fanno offerte al ribasso dove lavorano, il venditore le accetta ed è come, oh mio Dio, non me lo aspettavo, ma sì, hanno accettato la mia offerta. Non si sa mai il motivo per cui qualcuno vende e il denaro potrebbe non essere affatto un motivo, o forse non capisce quale sia il valore della propria casa o è solo convenienza venderla al primo che fa un'offerta. raccolta delle offerte e loro presentazione. E poi se stai effettuando un periodo di ispezione, ti dà una seconda possibilità di visitare la proprietà e assicurarti che anche il tuo numero sia corretto.
Tony:
Sì, penso che sia un ultimo consiglio, e questo è, ancora una volta, qualcosa che mi è successo in un accordo su cui stiamo lavorando proprio ora. Stiamo cercando di acquistare un terreno per costruire la nostra residenza principale. Vogliamo la terra. Dove vivo in California, la terra è super limitata, super, super rara. E ho parlato con l'agente che ha messo in vendita il terreno e, proprio come te, ha detto: "Oh, il venditore non vuole accogliere quell'offerta". Ma ho avuto la sensazione che l'agente non stesse nemmeno presentando la mia offerta al vero proprietario.
Quindi quello che ho fatto è stato cercare il terreno e rintracciare le informazioni di contatto del proprietario. Li ho chiamati io stesso la settimana scorsa e ho detto: “Ehi, mi chiamo Tony. Ho presentato un paio di offerte. Il tuo agente ha almeno condiviso il mio nome con te?" Il venditore diceva: “Non lo so. Non sembra molto familiare. Quindi quello che deduco è che la mia offerta era così bassa che non si adattava del tutto alle esigenze dell'agente, ma ho parlato con l'attuale proprietario della proprietà e ora lui e io abbiamo un dialogo molto aperto e lui è effettivamente aperto al offerta che ho presentato. Quindi, se ritieni che ne stai ricevendo un po', a volte potresti dover aggirare l'agente per parlare direttamente con il proprietario.
Ashley:
E poi, Brandon, anche quando guardi una proprietà, pensa ad altri modi in cui quella proprietà potrebbe generare reddito in cui forse puoi aumentare un po' la tua offerta. Se dispone di un garage, è possibile addebitare un importo aggiuntivo di affitto per il garage? Forse se c'è un parcheggio enorme, puoi far pagare a qualcuno per parcheggiare lì il suo camper o la sua barca durante l'inverno? Cose così. Prova a trovare diversi modi per aumentare le entrate o magari, se stai cercando una proprietà che avrà più residenti, potresti avere una lavatrice e un'asciugatrice a gettoni nel seminterrato o da qualche parte nella proprietà, e guadagnane un po'. anche il reddito derivante da quello. Prova a pensare a diversi modi per generare reddito dalla proprietà.
Brandon:
Va bene.
Tony:
Brandon, un'ultima domanda per te, amico. Quando pensi di inviare tali offerte, hai più paura di come potrebbe essere la risposta del venditore? Stai analizzando una serie di affari, ma hai semplicemente paura di presentare le offerte perché non vuoi turbare il venditore? Oppure hai la sensazione di non analizzare abbastanza affari per cominciare? Quale di questi problemi pensi sia importante per te in questo momento?
Brandon:
Penso che sia per paura del rifiuto, come hai detto tu, o di essere accettato e poi chiedersi cosa non spiegasse il tipo di cose. O anche avere più offerte che non sono altamente probabili e averle entrambe accettate.
Tony:
Va bene. Analizziamoli entrambi. Analizziamoli entrambi. La prima è stata: cosa succede se accettano la mia offerta, ma ci sono cose di cui non tiene conto? Guarda e basta, cosa pensi che faresti effettivamente in quella situazione? Supponiamo che qualcuno accetti una delle tue offerte e ora sei in deposito a garanzia, sei durante il periodo di due diligence. Quali passi puoi intraprendere per assicurarti che queste incognite vengano prese in considerazione in qualche modo?
Brandon:
Immagino che le cose più importanti sarebbero che gli ispettori e gli appaltatori del tetto esaminassero le cose e si assicurassero che i numeri che stavo stimando o pianificando fossero almeno vicini.
Ashley:
Una cosa che puoi fare è inserire un periodo di due diligence più lungo, quindi un periodo di ispezione più lungo e chiedere più volte di avere accesso alla proprietà. Invece di far intervenire un ispettore, se vuoi che dei veri appaltatori entrino e facciano un'offerta, se non pensi di riuscire a trovarli tutti lì nella proprietà, lo stesso giorno, alla stessa ora, quindi estendi il tuo contratto, nella tua offerta iniziale, inserisci un periodo di tempo più lungo e chiedi di avere accesso secondo necessità alla proprietà, magari con un preavviso di 24 ore se ci sono inquilini, o anche il proprietario della casa che vive lì.
In questo modo puoi programmare, ok, per le prossime due settimane, di far venire il ragazzo del tetto a darmi un preventivo. Giovedì verranno questi altri appaltatori a darmi dei preventivi e seguiranno un processo del genere. Quindi otterrai quelle stime hardball. E subito prima di coinvolgere gli appaltatori, quando li pianifichi, chiedi anche loro qual è il loro tempo di consegna stimato per assicurarti che ti restituiranno anche le informazioni, prima di quella due diligence anche il periodo è scaduto. E probabilmente hai anche molti contatti dalla tua azienda, dal tuo lavoro.
Brandon:
Sì, come...
Ashley:
Probabilmente incontrerai molti altri venditori.
Brandon:
Sì, sono numeri di cui sono sicuro al 100%, perché li ho fatti.
Ashley:
Ma anche se incontri altri appaltatori per lavori o cose del genere o anche il tuo datore di lavoro, probabilmente conosce anche altre persone con competenze diverse con cui potrebbe metterti in contatto.
Brandon:
Sì, mi sono fatto buoni amici praticamente in tutti i grandi affari.
Ashley:
Questo è un enorme vantaggio.
Brandon:
Ma non tanto per i gabinetti o per l'appaltatore in generale.
Tony:
Sì. E poi, Brandon, la seconda cosa che hai menzionato è cosa succede se ottieni due proprietà, due offerte accettate? Ed è una preoccupazione ragionevole perché penso che quando non hai concluso il tuo primo accordo, l'idea di ottenerne due contemporaneamente è come, oh mio Dio, cosa ne farò? Ma dì solo che ti trovavi in quella situazione, quali opzioni pensi che avresti?
Brandon:
Cercando di trovare i soldi in un modo diverso, vedi se il finanziamento del venditore è un'opzione per loro. Perché l'estate in cui ho fatto un paio di offerte, ma aspettavo sempre di sentire e poi, visto come è andata l'estate scorsa, le altre proprietà a cui ero interessato erano già sparite prima di sentire la prima.
Tony:
Quindi, se mai ti trovassi in una situazione in cui hai due proprietà sotto contratto o due offerte accettate, la prima cosa è che proverei a fare tutto il possibile per concludere entrambe le trattative. Proverei a cercare un partner. La tua idea di finanza creativa è un’altra ottima soluzione. Ma diciamo che, per qualsiasi motivo ti rendi conto che non puoi annullare entrambe le offerte, tutto ciò che devi fare è guardare quale di quelle due offerte ti piace di più e poi abbandonare l'altra. Se hai una proprietà sotto contratto o hai presentato un'offerta su una proprietà e questa ritorna, a patto che non invii il tuo EMD e non dia il via al processo di deposito a garanzia e titolo, puoi comunque allontanartene Affare. Quindi, non pensare di essere automaticamente obbligato a concludere l'accordo. La maggior parte dei venditori, penso, capirebbe come: "Ehi, scusa, ho ricevuto un'altra offerta che è stata accettata". E penso che capirebbero che è un motivo legittimo per non procedere con tale acquisto. Non preoccuparti troppo per quel pezzo.
Brandon:
Va bene.
Ashley:
Tony, quale pensi che dovrebbe essere il prossimo passo di Brandon? Pensi che dovremmo fargli scrivere qualche altra offerta, in un certo senso per superare quell'ostacolo?
Tony:
Sì, voglio vedere un'offerta di basso livello presentata da Brandon tra oggi e la prossima volta che parleremo.
Ashley:
Va bene. E lavora durante quel periodo di ispezione, se questo ti farà sentire più a tuo agio. Ma penso che ci sia una sorta di paura che ti trattiene e voglio dire, è del tutto legittimo, come, cosa succede se non eseguo correttamente i numeri o cosa succede se non tengo conto di qualcosa? Ma è per questo che avrai il tuo periodo di due diligence per analizzare davvero tutto e assicurarti che sia il numero giusto per te. E, naturalmente, non puoi proteggerti da tutto, quindi assicurati di avere tutto ciò che offri, ti lascerà comunque delle riserve anche dopo essere entrato e aver fatto un po' di riabilitazione, se necessario.
Brandon:
Va bene.
Ashley:
Pensi di potercela fare, Brandon?
Brandon:
Assolutamente.
Ashley:
Va bene. Bene, grazie mille e ci vediamo tra un paio di settimane.
Brandon:
Sì, apprezzalo di nuovo.
Ashley:
Lawrence, bentornato allo spettacolo. Puoi dirci cosa hai fatto nelle ultime due settimane?
Lawrence:
Si, certo. Ho potuto fare i miei compiti, che consistevano nel guardare quei due fantastici episodi con Pace Morby. Ho avuto una buona introduzione al finanziamento creativo con il secondo argomento nel finanziamento del venditore. Sono più propenso al finanziamento del venditore, perché in questo momento i venditori hanno ancora una buona quantità di capitale nelle loro proprietà, soprattutto in quest'area. Pace associato al finanziamento del venditore con guadagno, cosa vuole guadagnare il venditore dal momento che potrebbe già avere la partecipazione nella proprietà?
Il mio ostacolo più grande non è cadere nella paralisi dell’analisi solo perché mi piace ricercare concetti diversi. Ho iniziato a consultare gli elenchi MLS per gli affitti e quello che ho iniziato a fare è che per qualsiasi affitto elencato per più di 30 giorni, sto cercando di trovare i proprietari di tali proprietà. Sento che in quella situazione stanno accadendo due cose. O è un proprietario che è stanco di essere un proprietario o non è della zona e ha consegnato la sua proprietà a una società di gestione immobiliare che non sta facendo quello che dovrebbe fare o potrebbe sovraprezzare un prezzo proprietà.
Stavo giocando a Inspector Gadget e sono riuscito a trovare un venditore perché in questo momento ce ne sono alcuni sul mercato. Non ci sono moltissime proprietà in affitto invecchiate sul mercato e ho dovuto scavare, perché era elencato presso una società immobiliare e quindi sono dovuto andare sul sito web della contea e trovare il venditore. Ad ogni modo, ho ricevuto il numero di telefono e l'e-mail del venditore. L'ho contattato e mi ha detto che è in vacanza, quindi proverò a ricontattarlo a metà gennaio. Quindi ho pensato, okay, almeno sono riuscito a contattarlo, e poi mi ha anche fatto sapere che è in vacanza e ha una proprietà in vendita da più di 30 giorni. Potrebbe essere propenso a vendere la proprietà perché non si preoccupa del flusso di cassa in quel momento.
Un'altra cosa che ho fatto è stata contattare un precedente proprietario di una proprietà che si trova in fondo alla strada da uno dei miei affitti. Sta per ristrutturare una proprietà e di solito trasformerà la ristrutturazione in un affitto oppure la venderà a un acquirente al dettaglio. L'ho contattato e gli ho detto: “Ehi, sono interessato a ottenere un'altra proprietà finanziando il venditore. Sarebbe qualcosa che ti interessa fare?" Ha detto che mi avrebbe restituito. Quindi dico, okay, sono stanco del "ti risponderò subito", è promettente. Sono tornato alla MLS.
Ho trovato una nuova inserzione sul mercato elencata per il finanziamento del venditore. Ho contattato l'agente immobiliare. Tuttavia, non sono troppo entusiasta dei termini. In questo momento quella particolare proprietà vuole il 10% di interessi, il 20% di acconto, una trattenuta minima di tre anni e una penalità di pagamento che non è stata decisa. Poiché normalmente compro case unifamiliari, non occupate dal proprietario, di solito metto circa il 15% e poi quando aggiungi il costo di chiusura, sale al 20%. Quindi tornerò per vedere se posso fare un'offerta alternativa. Preferirei non versare il 20% su quella particolare proprietà. Se i flussi di cassa continuano con l'interesse del 10%, non mi importa, e non mi importa la sospensione di tre anni perché sono a lungo termine.
Ma dai miei compiti con Pace, lui preferisce non versare più del 7% sugli immobili finanziati dal venditore. E una delle sue cose più grandi che gli interessa è sempre il flusso di cassa. Questo è quello che ho fatto. Ancora una volta, sto facendo le mie ricerche, ma voglio continuare ad agire. Il mio più grande passo successivo, il mio mezzo più grande sarebbe quello di avere un documento in vita, un documento Google in cui ho un foglio per gli affitti obsoleti che durano più di 30 giorni. Lì ho elencato un foglio per le proprietà che sono in vendita sulla MLS da oltre 30 giorni. E dovrò semplicemente impegnarmi per contattare quei venditori e vedere cosa posso realizzare.
Ashley:
Lawrence, sei stato occupato. Questo è fantastico. La prima cosa che voglio dire sono i termini sul finanziamento del venditore, voglio dire, i termini di una banca in questo momento saranno migliori di così. Darai meno del 10%.
Lawrence:
Esattamente. Ed è appena arrivato sul mercato. E voglio dire, è pronto chiavi in mano. Quello che capisco dalla loro proprietà è che è stata una svolta che non venderà in questo momento. Perché la prima cosa che ha detto l'agente immobiliare è stata: "Ehi, abbiamo termini diversi per un acquirente al dettaglio e un investitore". E così ho pensato: "Okay, quali sono i termini per l'investitore?" E quelli erano i termini, e io ho pensato, mhm.
Ashley:
Penso che forse quello che stanno cercando è probabilmente qualcuno che ha potenzialmente un cattivo credito e non può andare a ottenere il finanziamento bancario. Perché in realtà è il mio unico socio in affari. Quando comprò la sua prima casa probabilmente otto anni fa, forse 10 anni fa, non so nemmeno, la comprò da un investitore che sostanzialmente comprava case e il venditore le finanziava a persone che avevano un cattivo credito e gliele facevano pagare... Ha pagato un tasso di interesse del 10% e poi, quando ha ricostruito il suo credito, è andato a rifinanziare quel prestito.
Lawrence:
Esattamente. Ecco perché probabilmente avrò un'altra conversazione. In questo momento ho lavorato duro dove non mi trovo in quella situazione, non menzionerò le informazioni del mio prestatore perché non sono sponsorizzate, ma posso essere facilmente sottoscritto da quasi tutti i prestatori. Il flusso di cassa di tutte le mie proprietà, ho un basso rapporto debito/reddito, ho un ottimo credito, quindi voglio qualcosa che superi i termini bancari. Non verserò più del 15% se posso andare da un prestatore e farlo con un prestito di circa l'8%. Sicuramente dovrei ottenere qualcosa di molto competitivo se si tratta di finanziamenti sellari.
Ashley:
Sì, penso che tu stesso abbia detto che dovresti tornare indietro e presentare un'offerta con termini diversi. Non farà male a nulla, soprattutto se hanno già provato a venderlo, non ha venduto. Io metterei un importo inferiore a quello che la banca potrebbe offrirti. Segui anche il consiglio di Pace e fai solo il 7% in meno. Voglio dire, manterranno la tua offerta. Quindi se non trovano nessun altro, voglio dire, potresti essere la loro unica opzione.
Tony:
Ma penso che una delle cose rassicuranti, Lawrence, sia che tu abbia già trovato un venditore che sia almeno aperto a questa idea. Quindi c'è qualche prova del concetto che questo percorso che stai seguendo potrebbe finire per funzionare per te. È solo, okay, ora come facciamo a trovare i termini giusti? Hai detto che stai esaminando gli affitti che stanno invecchiando. Hai esaminato tutte le proprietà che erano in vendita, ma che non sono state vendute? Quindi, come su PropStream, c'è un filtro di elenco non riuscito che puoi guardare. Li hai esplorati?
Lawrence:
Questa è la prossima lista che sto costruendo, di per sé, e che guarderò. Ho iniziato prima con gli affitti, ma sì. Quindi, come ho detto, avrò quel documento vivente di Google Drive o qualcosa del genere in cui ho un foglio che elenca tutti gli affitti obsoleti e poi un altro foglio che elencherà tutte le proprietà obsolete in vendita. E ho un altro agente immobiliare a cui mi sono rivolto, e ho praticamente detto a quell'agente immobiliare che se fosse in grado di portarmi un accordo di finanziamento del venditore, le avrei pagato una commissione.
Tony:
Perché penso che quel gruppo di proprietari potrebbe essere ancora più aperto all'idea del finanziamento del venditore perché hanno appena provato a vendere la proprietà e potenzialmente lo hanno fatto senza successo, quindi potrebbero avere un po' più di motivazione per uscire e farlo . Seconda domanda per te, Lawrence, stai cercando nello stesso mercato in cui hai investito o sei aperto anche a mercati più remoti?
Lawrence:
In questo momento, direi che la mia propensione al rischio è più quella del luogo in cui mi trovo, soprattutto perché sono un proprietario autogestito, quindi le mie proprietà in questo momento sono a meno di un miglio l'una dall'altra. Ciò riduce decisamente la manutenzione in cui posso avere un roofer locale e un idraulico locale per poter arrivare lì e poi me verso i potenziali clienti e affittarli. A partire da ora, voglio fare almeno probabilmente da cinque a sette affari in cui è veramente locale. Questo sarebbe il mio quarto accordo, si spera, entro la fine di questo programma di tutoraggio. In questo momento voglio rimanere locale nella mia zona, in un certo senso dominare e monopolizzare quest'area.
Tony:
Adoro questo approccio. Sì. Penso che forse basta guardare alcuni di quegli elenchi di errori tramite PropStream o puoi andare su Zillow o dovunque ed estrarli manualmente, ma questo probabilmente ti aprirebbe ad alcuni altri proprietari che potrebbero essere aperti al finanziamento del venditore.
Ashley:
C'è anche il sito landwatch.com. Ne hai sentito parlare, Lawrence? Anche Pace lo usa molto e al momento ci sono oltre 12,000 inserzioni che dicono già che faranno finanziamenti al venditore su LandWatch.
Lawrence:
Oh. Eccezionale.
Ashley:
Quindi, anche questo è un ottimo punto di partenza per le risorse.
Lawrence:
Ottimo grazie.
Ashley:
Ok, allora quale pensi sia il prossimo passo per te?
Lawrence:
Il passo successivo sarebbe, come ho detto, contattare l'agente immobiliare per vedere se sarebbe disposto a fare un'offerta diversa. E se devo fare una campagna di mailing...
Ashley:
Penso che non lo chieda nemmeno. Penso che basta metterlo insieme.
Lawrence:
Basta metterlo insieme.
Ashley:
Basta metterlo insieme.
Lawrence:
Va bene.
Ashley:
Perché l'agente può dire: "Oh, no, non credo che lo accetteranno". Ma una volta che ti viene data l'offerta, l'agente è eticamente responsabile, anche se Tony ci aveva raccontato una piccola situazione in cui non pensava che la sua offerta arrivasse al venditore, ma la maggior parte degli agenti ha la responsabilità morale di presentare la tua offerta al venditore. Quindi, penso che se chiedi in anticipo se sono aperti a un'offerta, stai chiedendo all'agente cosa ne pensa e lui ti darà la risposta, non sempre, ma in questo modo la tua offerta verrà subito notata i venditori e stanno prendendo la decisione.
Lawrence:
Grande. Quindi invierò loro un'offerta e poi creerò la mia lista e, come ho detto, se devo fare un... mi piace provare a trovare il loro numero di telefono o email e chiamarli, ma se devo fare una campagna mailer , Lo farò. E mi rivolgerò anche a quegli altri due proprietari che hanno affermato che potrebbero essere interessati a vendere una delle loro proprietà.
Ashley:
Una cosa da ricordare, inoltre, è che anche se dicono di no o non ricevi risposta adesso, mesi dopo, potrebbero tornare da te. Ho inviato le buste un anno fa e ho appena ricevuto una chiamata... Quindi era dicembre, penso che tutti le abbiano ricevute il 23 dicembre 2021. E lo scorso ottobre ho ricevuto di nuovo una telefonata da qualcuno che diceva di aver ricevuto la busta Dicembre, era pronto a vendere adesso. Ciò dimostra semplicemente che anche le persone manterranno le tue buste.
Lawrence:
Mi piace decisamente questo concetto perché sono un grande sostenitore del networking. Solo perché è un "non adesso", non significa che non finirà mai perché quest'area è stata monopolizzata solo da una manciata di proprietari terrieri. Ho iniziato a costruirmi un ottimo nome lavorando con due venditori diversi e mettendo insieme io stesso accordi fuori mercato. E così ora queste società di titoli locali e gli addetti alle ispezioni dicono: “Lawrence, quel ragazzo sa cosa sta facendo. Se dice che lo farà, la questione non è se, ma quando”.
Tony:
Lo amo. E c'è qualcos'altro a cui pensare, Lawrence, mentre stai inviando alcune di queste offerte, e questo è qualcosa di cui anche Ashley parla molto, è dare ai venditori diverse opzioni. Ad esempio, stiamo cercando di acquistare un hotel durante l'estate e abbiamo offerto loro diverse opzioni sull'accordo finanziario del venditore che stavamo mettendo a punto. Uno aveva un prezzo più alto con interessi leggermente più alti, ma un acconto inferiore. Un'altra opzione prevedeva un acconto più alto, ma le altre condizioni erano un po' più favorevoli per noi. Penso che se vuoi arrivare al punto in cui non stai denigrando più di quanto hai detto al 15% o al 7% in base a ciò che ha detto Pace, offrilo come un'altra opzione. E forse anche se si tratta di un prezzo di acquisto leggermente più alto, per te funziona comunque meglio perché l'acconto sarà inferiore. Quindi gioca con diverse opzioni. Non pensare di doverne dare loro solo uno quando invii quelle offerte.
Lawrence:
Eccezionale. Apprezzo molto il feedback.
Ashley:
Bene, Lawrence, grazie mille per essere tornato con noi. Amiamo sempre avere te e la tua energia e questo ci motiva ad andare avanti e ci mantiene entusiasti. Quindi lo apprezziamo.
Lawrence:
Grazie. Non posso fermarmi. Non mi fermerò.
Tony:
Ecco qua.
Ashley:
Sì, fantastico. Ci piace sentirlo. Ti ricontatteremo tra un paio di settimane.
Lawrence:
Impressionante.
Ashley:
Melanie, bentornata allo spettacolo. Grazie per essere venuto di nuovo. Puoi far sapere a tutti cosa hai fatto nelle ultime due settimane?
Melanie:
Sicuro. Sì, grazie mille per avermi riaccolto. È bello vedervi, ragazzi. Sono state sicuramente un paio di settimane movimentate, direi, dall'ultima volta che abbiamo chiacchierato. Stavo davvero guardando molto la Florida e immergendomi in profondità solo in un'area molto specifica e avevo davvero il cuore concentrato su quello. Ma dopo la nostra discussione, il mio compito era quello di esaminare altre aree, fare qualche esplorazione di altre località e poi anche presentare alcune offerte. Direi che ho iniziato subito a cercare altre località. Ho pensato, okay, cos'altro mi è familiare? Cosa so, rispetto alla precedente raccomandazione di Tony, su alcune delle attrazioni turistiche o su alcune delle ragioni per cui le persone verrebbero in una zona?
E così ho iniziato a cercare a St. Louis e Kansas City perché sentivo che quelle potevano essere aree che potrebbero non essere il primo luogo a cui avresti pensato, ma che avevano anche del potenziale. Praticamente da subito ho potuto vedere che c'erano posti nella mia fascia di prezzo, ma stavo diventando un po' più spaventato riguardo all'occupazione, vedendo solo che quasi il 90% degli Airbnb che stavo guardando aveva zero prenotazioni per qualsiasi parte da da due a tre verso l'alto di sei mesi. E quindi stavo solo facendo una piccola domanda, okay, è questo il mercato? E' questa la zona in particolare? È perché l’attrazione verso queste aree è semplicemente più lenta in questo momento?
Quindi ho iniziato ad avere un po' di timore e ho iniziato a pensare, okay, sto esplorando un paio di aree, posso sicuramente esaminarne altre, ma sto davvero seguendo la strada giusta qui in questo momento con un STR? ? E casualmente ho avuto questa opportunità a Denver ed era come una famiglia multifamiliare che aveva tutte queste cose brillanti di cui ero così entusiasta. In un certo senso sono andato un po' nella tana del coniglio e non mi farò distrarre troppo, ma alla fine volevo concentrarmi nuovamente e concentrarmi su me stesso. E così sono tornato a cercare altri luoghi e sui forum ho trovato un agente immobiliare che parlava di alcune aree prive di personalità giuridica a Savannah e mi è sembrato davvero interessante.
E così ho iniziato a curiosare molto e ho trovato alcune cose di Savannah che mi piacevano davvero, alcune bellissime proprietà e un prezzo davvero ottimo. L'ho inseguito ancora un po'. Sto lavorando con un agente, mi sta mandando degli annunci. Ho ricevuto la pre-approvazione per un acconto, si spera, del 10%, ma un acconto del 10, 15 o 20%. Fondamentalmente sono davvero entusiasta di Savannah. Sento che ci sono molte opportunità. Ho iniziato a creare un foglio di calcolo solo con tutte queste posizioni e ho iniziato a eseguire analisi su tutte queste diverse proprietà che stavano emergendo. Sento che ci sono state alcune opzioni praticabili a Savannah e ora la mia sfida è fare quell'offerta, fare quella prima offerta, che era la tua raccomandazione, Ashley. La mia unica esitazione è stata assicurarmi di essere prudente, assicurarmi di avere un prestatore e semplicemente sentirmi un po' più a mio agio con quell'analisi.
Ma in generale, ho avuto questo panico totale, okay, sto andando nella direzione sbagliata, e ho semplicemente rallentato e rivalutato un po' e mi sento come se fossi tornato sulla buona strada e ho una bella sensazione riguardo questa particolare zona.
Ashley:
Melanie, è fantastico. Sono felice che tu ti sia rifocalizzato e che tu abbia persino ristretto un mercato su cui vuoi davvero concentrarti. In realtà ho due domande per Tony che sono nate da ciò di cui stavi parlando. E sono curioso di sapere, Tony, cosa hai visto riguardo ai tempi di consegna per quanto riguarda le prenotazioni sulle proprietà? Perché so di aver visto su Instagram persone pubblicare che stanno ancora ricevendo prenotazioni, ma non prenotando con tre mesi di anticipo. Forse prenotano per tre settimane o cose del genere. Allora, Tony, mi interessa saperlo. E poi, Tony, qual è la tua opinione sul mercato di Savannah? Ne sai qualcosa come noleggio a breve termine?
Tony:
Sì, due domande davvero interessanti, Ash. Sì, i tempi di prenotazione per noi in tutto il portafoglio sono stati significativamente inferiori rispetto al 2021. In questo periodo, l'anno scorso nel 2021, abbiamo prenotato il Natale entro la fine di settembre. Questa volta, il Natale era finito qualche settimana fa. Penso che le abitudini dei viaggiatori siano cambiate tra l’anno scorso e quest’anno. In generale stai vedendo più prenotazioni last minute. Non penso che mi preoccuperei molto se guardassi il calendario di un mercato e vedessi che dopo 30, 60 giorni ci sono ancora un sacco di lacune nel calendario.
Quello che cercherei sono i dati che mostrino, ok, come sono andate le inserzioni negli ultimi 365 giorni? Quali saranno i loro prezzi nei prossimi 365 giorni? E usa quei dati per aiutarmi a determinare se è un'opzione praticabile o meno. Come è stata la loro occupazione negli ultimi 30 giorni? Perché guardare indietro di 30 giorni potrebbe darti una comprensione migliore rispetto a guardare avanti di 30 giorni. Cose da considerare.
Per rispondere alla tua seconda domanda, Ashley, su Savannah, in realtà non so nulla di Savannah. L'unico mercato che ho davvero esaminato in Georgia è stato Blue Ridge, e non lo abbiamo fatto nemmeno come un'immersione molto profonda. Ma, Melanie, sembra che tu abbia trovato alcune cose lì che ritieni possano attirare la gente e che i prezzi abbiano senso per te. È questo quello che sento?
Melanie:
Sì, questo è stato sicuramente un fattore importante.
Ashley:
Esaminiamo alcuni di questi elementi. Quali sono le cose che hai osservato nel mercato che ritieni siano una grande attrazione che attirerà le persone?
Melanie:
Voglio dire, ovviamente è vicino alla costa. Ci sono molte persone attratte da quelle isole come Tybee Island e poche altre. C'è anche una base dell'Aeronautica Militare. C'è un piccolo college, immagino piccolo, con 13,000 studenti, ma molto conosciuto nella zona. Credo che sia una scuola di arte e tecnologia. Voglio dire che le iniziali sono SCAD o qualcosa del genere. SCAD o SCAT. E poi anche il quartiere storico è una grande attrazione.
Dirò che guardando alcuni di questi dati, ci sono proprietà che sono ancora occupate al 50% o al 39%. Non penso che sia necessariamente un'occupazione dell'84 o del 90%, il che, ovviamente, maggiore è l'occupazione, meglio è. Ma lo erano ancora, almeno i dati che stavo guardando con Rabbu, stavano ancora generando, ad esempio, $ 3,300 di entrate su un mutuo da $ 1,900 al mese o qualcosa del genere. E sto cercando di essere eccezionalmente conservatore con i miei numeri e con il mio fattore nella gestione della proprietà perché sarò fuori dallo stato e con un'occupazione inferiore. Spero che questo abbia risposto alla tua domanda.
Tony:
Sì, lo fa. E penso che siano tutti buoni dati da guardare. Utilizzerei anche un sito Web come PriceLabs o AirDNA. Penso che ti forniscano dati un po' più granulari rispetto a un Rabbu. Non ho trascorso molto tempo su Rabbu, ma so che AirDNA e PriceLabs sono molto attenti al settore degli affitti a breve termine e ottieni un sacco di dati quando guardi queste cose. Sembra che tu sia soddisfatto di quel mercato. Hai esaminato le politiche di Savannah? È facile ottenere un permesso di affitto a breve termine? Devi anche ottenere un permesso? Come si presenta l'intero processo?
Melanie:
Sì, quindi a Savannah vera e propria, ci sono molte più restrizioni, ma nella contea di Chatham senza personalità giuridica, che è un po' solo sul perimetro, è molto più semplice. E molte società di gestione immobiliare ti aiutano a completare questo processo. Stanno inasprendo alcune restrizioni, ma ci sono ancora molte opportunità. Ci sono ancora permessi disponibili.
Tony:
E faccio questa domanda perché il fatto che ci siano restrizioni severe non è necessariamente una cosa negativa. Semmai, quasi protegge le persone che sono disposte a fare i salti mortali e ottenere quei permessi perché non tutti saranno disposti a farlo. Quindi, se sei uno di quegli host che hanno uno di quei permessi più difficili da ottenere, è quasi d'aiuto perché mantiene, non un limite rigido, ma quasi come un limite morbido o un limite artificiale sull'offerta di affitti a breve termine, il che, ancora una volta, se sei uno di quelli che lo utilizzano, ti aiuta davvero. Hai già inviato qualche offerta a Savannah?
Melanie:
Non l'ho fatto, no. Ho provato ad analizzare da quattro a cinque proprietà negli ultimi due giorni. Ho esplorato alcune opportunità per finanziare il venditore. Era un po' simile ai termini menzionati da Lawrence in cui il venditore offriva un tasso di interesse del 7% e uno sconto del 20%. Stavo pensando che preferirei semplicemente chiedere un prestito ad una banca. Quindi, no, la mia prossima azione è sicuramente quella di presentare un paio di offerte e sono disposto e pronto a presentare quelle offerte al ribasso. Penso che volessi solo assicurarmi che l'analisi fosse adatta. Ho inviato un paio di esempi della mia analisi al mio agente che quest'anno ha chiuso circa 30 STR, solo per vedere che questi sono i miei numeri. Questi sembrano i tuoi numeri? Dovrei essere più conservatore? Avete consigli? Mi sento come se fossi a quel punto in cui sono pronto per iniziare a fare un paio di offerte.
Ashley:
Melanie, anche tu hai posto una domanda per noi, nel nostro canale Slack del gruppo, sul finanziamento dei venditori. Vuoi parlarne un po'?
Melanie:
Sì, grazie per averlo menzionato.
Ashley:
Sì. Uno riguardava il funzionamento dei pagamenti. Ok, hai preso l'accordo sotto contratto e si è concluso così. Il tuo avvocato ha stilato un accordo e per iniziare da lì è che il tuo avvocato farà i documenti di chiusura che normalmente avresti, ma farà anche una cambiale che accompagna il contratto. Ed è lì che dichiarerai che devi al venditore della proprietà X importo di dollari, e poi i termini dell'accordo, come qual è il tasso di interesse, qual è il piano di ammortamento, qual è il tuo pagamento mensile, cose del genere e come il il periodo di rimborso funziona. Quali erano alcune delle domande che avevi a riguardo?
Melanie:
Sì. Non ho mai avuto una cambiale, quindi penso che mi stavo solo chiedendo come sarebbe in pratica. Hai acquirenti che lentamente smettono di pagare? Come viene gestito e monitorato? Sembra così non ufficiale in un certo senso. E mi chiedevo... Per il mio noleggio a lungo termine, mi mandano semplicemente un assegno una volta al mese. E quindi presumo che sia così semplice. Ma ho la sensazione che senza l’entità formale di una banca o di un prestatore, sembra semplicemente un po’ meno facile da monitorare. Sono così curioso delle tue esperienze, di come apparivano effettivamente mese dopo mese e se ci fossero mai stati problemi con esso.
Ashley:
L'ho fatto in entrambi i modi. L'ho fatto dove stavo finanziando il venditore e qualcuno mi pagava, e poi ho anche pagato qualcuno per il finanziamento del venditore. In entrambe le occasioni si trattava di un assegno inviato. Avevo impostato il pagamento automatico, quindi il mio assegno sarebbe stato inviato a loro il primo del mese. E poi lo stesso con la persona che mi stava pagando, lo avevano sul pagamento automatico dove era stato appena impostato. Proprio come pagheresti la rata di un mutuo, stai semplicemente inviando loro un assegno, forse stai facendo un ACH direttamente sul loro conto bancario. Ed è allora che faccio offerte di finanziamento al venditore. Aggiungo quel pezzo lì dentro che verrà depositato direttamente sul loro conto bancario in questa data ogni singolo mese. Spero solo che sia qualcosa in più che apprezzeranno l'accettazione della mia offerta.
Ma poi dici che non pagano, e allora è tuo compito rivolgerti al tuo avvocato, molto probabilmente quello che ha redatto la cambiale. Ed è lì che passeresti attraverso il processo di pignoramento proprio come farebbe una banca. La banca si avvarrebbe del proprio avvocato per seguire lo stesso processo formale. Il processo effettivo dipende da ciascuno stato. Come nello Stato di New York, potresti praticamente pagare per due anni prima che ti buttino fuori di casa per un pignoramento. Texas, penso che sia un periodo di tempo molto più breve in cui è molto più facile far uscire le persone. Ed è per questo che molti investitori offrono finanziamenti al venditore o stipulano contratti di locazione di terreni e cose del genere perché è molto più facile far uscire le persone, riprendersi la casa e poi andare avanti e finanziare nuovamente il venditore.
Melanie:
E hai mai dovuto affrontare tu stesso il processo di pignoramento?
Ashley:
No, non l'ho fatto. Non ho dovuto farlo, il che è una buona cosa.
Tony:
Sì. Incrociamo le dita e resterà così.
Ashley:
Sì. Hai altre domande a riguardo, Melanie?
Melanie:
In realtà, immagino di sì, un'altra cosa. In molti accordi di finanziamento del venditore, ritengo che l'attrattiva più grande sia probabilmente un acconto inferiore. E così, quando vedi ancora un acconto del 20%, se il tasso di interesse è notevolmente inferiore a quello a cui le banche prestano attualmente, allora è il via libera. Ma penso di essere curioso di sapere se ci sono altre cose su un accordo di finanziamento del venditore che non sto considerando che potrebbero diventare più attraenti e più interessanti.
Ashley:
Una cosa a cui penso subito è la comodità. Proprio come dover passare attraverso una banca, potrebbe essere più un processo più lungo. Devi inserire più documenti, devi compilare più moduli, tutte queste cose. Quindi c'è il metodo conveniente per cui, nel finanziare il venditore, non devi davvero fare nulla di tutto ciò. La richiesta formale, cose del genere, il finanziamento del venditore. Un'altra cosa è, come hai detto tu, l'acconto, ma anche il tasso di interesse. Se la persona avrà quei soldi sul suo conto bancario, beh, invece di avere i soldi della vendita depositati sul suo conto bancario e ricavarne un interesse dell'1%, ti addebiterà invece un interesse del 4% , che è ancora molto meglio dell'interesse del 7% che potresti ottenere oggi in banca, sta pagando quell'interesse del 4%, ma state entrambi pomiciando. In questo esempio, entrambi guadagnate più di quello che fareste se andaste in banca e loro mettessero quei soldi sul loro conto bancario. Quindi anche questa è un'altra cosa da considerare.
Quindi un grande vantaggio per il venditore sono i vantaggi fiscali. Il fatto che invece di prendere una somma forfettaria quando vendono la proprietà, ora diventano un reddito imponibile, viene distribuito nel corso del prestito. Invece di ottenere... Diciamo che vendono proprietà per $ 100,000, beh, la loro fascia fiscale è semplicemente aumentata perché ora hanno un reddito più elevato basato sulla vendita di quell'investimento immobiliare. Laddove finanziano il venditore, ti hanno guadagnato così tanto solo nel primo anno su 20 anni, il prestito è ammortizzato. Li mantiene in quella fascia fiscale più bassa e dovranno meno tasse. Questo è un grande vantaggio per cui molte persone finanziano il venditore. Una cosa che faccio sempre è chiedere ai venditori se sono disposti a concedere finanziamenti al venditore. Dicono subito di no, io dico solo: “Oh, okay. Semplicemente non sapevo se la tua EPA ne avesse menzionato i vantaggi fiscali. Quindi questo mette un po' di ronzio nelle loro orecchie.
Tony:
Sì, e penso che anche l'altra cosa importante sia che puoi davvero creare un'offerta che parli di ciò che è importante per quel venditore. Ad esempio, forse il venditore è semplicemente più interessato a ottenere il prezzo di acquisto più alto in assoluto, ma forse la proprietà non valuterà il prezzo che sta cercando. Ma se stai svolgendo una posizione di finanziamento del venditore, sono loro che sono agganciati per la proprietà. Quindi, se vogliono venderlo per più del suo valore, questo va solo a loro favore. Mentre se ti rivolgi a una banca tradizionale, se il venditore voleva mezzo milione di dollari, ma la proprietà vale solo 300,000, non volerà in quel modo. Quindi penso che ci sia più flessibilità nell'ascoltare ciò che è importante per quel venditore e poi offrire loro un'offerta che parli davvero di ciò che li motiva.
Melanie:
Va bene. L'ultima cosa che stavo per dire era che sembra che se il denaro contante è la cosa che il venditore vuole più di ogni altra cosa, diventa come un killer dell'accordo di finanziamento del venditore perché vogliono incassare e andarsene. E alla fine pagherai solo l'acconto e poi un pagamento nel tempo con gli interessi. È stato una specie di apprendimento con la multifamiglia che ho visto nelle ultime due settimane. Ma grazie mille per averne parlato un po'. È davvero utile per me.
Ashley:
Sì. E grazie mille per essere venuto di nuovo con noi questa settimana, e non vediamo l'ora di parlarti di nuovo tra un paio di settimane.
Melanie:
Thank you.
(cantando)
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In questo episodio copriamo
- Come fare un'offerta lowball e perché il tuo prezzo dovrebbe sempre riflettere i tuoi profitti
- Cosa fare quando vengono accettate due offerte (e come finanziare entrambe le offerte)
- Finanziamento del venditore 101 e perché (e perché no) vale la pena perseguirlo per un investitore
- Come trovare venditori motivati nel tuo mercato guardando attraverso la MLS
- Perché dovresti Invia SEMPRE offerte (anche se sembrano irrealistici)
- Mercati degli affitti a breve termine e come misurare i tempi di consegna durante la ricerca di offerte
- cambiali, come funzionano e i rischi/benefici di firmarne uno con un venditore
- E altre ancora… So Molto di piu!
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