Previsioni del mercato immobiliare per il 2023: "Le cose stanno per essere incasinate"

Dave:
Ciao a tutti. Benvenuti a Sul mercato. Oggi abbiamo un panel di ospiti molto speciale per te. Abbiamo Scott Trench, CEO di BiggerPockets che si unisce a noi. Scott, grazie per essere qui.

Scott:
Grazie per avermi

Dave:
Sono imbarazzato perché ci sono voluti 112 spettacoli per invitarti, ma grazie per essere venuto. J, penso che tu sia il nostro primo ospite tre volte. Abbiamo J Scott. Come ti presenteresti, J? Fai così tante cose.

J:
Sono un BiggerPockets OG, che ne dici?

Dave:
Questa è buona, sì, e assolutamente vera.

J:
Sono entusiasta di essere qui.

Dave:
E Kathy, non hai bisogno di presentazioni in questo show, ma puoi anche salutarti.

Katia:
Voglio essere un BiggerPockets NG.

Dave:
Sei un nuovo gangster?

Katia:
Sì.

Dave:
È vero. Va bene, abbiamo qui questo stimato gruppo di ospiti per fare alcune previsioni sulla seconda metà di quest'anno e su cosa accadrà nell'economia in generale e nel mercato immobiliare. Abbiamo attraversato una prima metà dell'anno davvero interessante e se ascolti lo spettacolo probabilmente sai cosa sta succedendo. Ma la domanda che molti si pongono è: questo mercato caldo che abbiamo visto durante l’estate continuerà? Entreremo in recessione? E tra un minuto avremo le riprese di Kathy, Scott e J. Ma prima dobbiamo valutare tutte le vostre rispettive credibilità per fare alcune previsioni. Quindi faremo un breve gioco a quiz per chiederti alcune delle cose che stanno accadendo negli Stati Uniti in questo momento e vedere quanto sei bravo a tenere il passo con le curiosità sul settore immobiliare.
Scott, è la tua prima volta qui, quindi prenderemo di mira te per primo. La prima domanda è: quante case occupate dagli affittuari ci sono negli Stati Uniti?

Scott:
Ooh, opterò per 45 milioni, più o meno 2 milioni, di residenze in affitto in questo paese.

Dave:
Va bene. J?

J:
Quindi vediamo. Ci sono circa 125 milioni di famiglie negli Stati Uniti e il tasso di proprietà della casa è compreso tra il 64 e il 66%. Quindi il 35% delle famiglie sono affittuari, ovvero il 35% di 125 milioni, anch'io ho ragione intorno ai 45 milioni, più o meno 2 milioni. Sono proprio dove si basa Scott.

Scott:
Questo è l'unico punto dello show in cui io e J saremo d'accordo.

Dave:
Sì, questa potrebbe essere l'unica parte su cui sarai d'accordo, quindi godiamoci questo cameratismo finché dura. Perché in realtà siete entrambi estremamente precisi. Sono 44 milioni, quindi con più o meno 2 milioni, Scott, hai capito, anche J. Quindi congratulazioni a entrambi. È stato davvero impressionante.
Penso che stiano diventando un po’ più difficili. Quindi la seconda domanda è: quale città è stata votata come la migliore città in cui vivere negli Stati Uniti lo scorso anno? Quindi i criteri erano il costo della vita, i prezzi delle case, il clima, l’accesso all’assistenza sanitaria e, data l’inflazione, anche i costi di beni e servizi. Qualcuno ha una risposta a questo? J, immagino che verremo con te prima.

J:
Mi sembra di ricordare di aver sentito questo ed essere una città che mi ha sorpreso, come da qualche parte nel sud-est, in Alabama, o nel Tennessee, o qualcosa del genere. Vado con Memphis, Tennessee. Non lo so.

Scott:
Andrò con Charlotte, nella Carolina del Nord.

Dave:
Va bene. Entrambi nel sud-est, ma entrambi sbagliati. In realtà siamo in una parte molto diversa del paese. È Green Bay, Wisconsin, e mentre leggevo questo pensavo: "Amico, hanno usato il tempo per valutarlo". Tutto il resto deve andare molto bene a Green Bay se il tempo non ha rovinato tutto. Ma come sanno tutti nello show, sono a lungo nel Midwest e penso che il Wisconsin sia davvero un buon mercato per gli investimenti.

J:
Il centro-nord del Midwest.

Dave:
Sì, sta crescendo abbastanza rapidamente laggiù. Va bene, per la nostra ultima domanda, qual è la città americana con la crescita più rapida in termini di popolazione? Scott?

Scott:
La città in più rapida crescita negli Stati Uniti in termini di popolazione? Andrò con Tampa Bay, in Florida.

Dave:
J, quella è la tua zona.

J:
Sì. In realtà andrò un po' a nord di lì e dirò Ocala, in Florida.

Dave:
Oh, non riesco mai a pronunciare quel posto. Ocala, come si dice? Va bene.

J:
Yep.

Dave:
Mi sbaglio sempre. È in Texas, il che significa che penso che tu abbia avuto una buona ipotesi sia in Texas che in Florida. È Georgetown, Texas, che credo sia appena a nord di Austin, nella zona di Round Rock. E a quanto pare è cresciuto del 14% in un solo anno, il che è notevole.

J:
Da 20 a 22 persone.

Dave:
Si, esattamente. Ma no, la popolazione attuale è di 86,000 abitanti, quindi è cresciuta in modo abbastanza significativo. Abbiamo ripreso Kathy?

Katia:
Sì, ragazzi, Rich è un uomo miracoloso e ha fatto funzionare il mio cablaggio.

Dave:
Sei tornato. Perdi ufficialmente la partita, quindi inizi dall'ultimo posto. Perderai tutte le tue risposte.

Katia:
L'ho fatto apposta. Sì. Grazie ragazzi.

Dave:
Va bene. Se non riusciste a dirlo, Kathy è scomparsa se non la guardate su YouTube, perché la sua connessione Internet è interrotta, ma è tornata ed è pronta per la parte vera e propria dello spettacolo. È appena arrivata all'ultimo posto per il gioco a quiz. Scott e J, siete in parità, e così l'inizio amichevole dello spettacolo continua.

Katia:
E voglio solo dire che non avrei mai potuto competere contro questi ragazzi, quindi ho giocato bene.

Scott:
Sono sicuro che ne avresti avuto alcuni, Kathy. Le abbiamo annusate tutte tranne… Anzi, possiamo chiedervi quante residenze in affitto ci sono negli Stati Uniti?

Katia:
Non è giusto. Beh, direi che ho scritto una storia qualche tempo fa ed era 44. Non ho idea di cosa sia oggi.

Dave:
Oh, Kathy è tornata e ha vinto.

Katia:
Lo è ancora?

Dave:
Kathy è semplicemente scomparsa e stava cercando su Google la risposta e poi è tornata e ha detto: "Oh, sono 44 milioni".

Katia:
Beh, so che era l'anno scorso, ma penso che sarebbe aumentato, ma...

Dave:
Va bene. Beh, Kathy, penso che tu abbia ancora da perdere, ma quella è stata una grande svolta. Adesso sei sicuramente un BiggerPockets NG. Va bene, ora facciamo una breve pausa e torniamo subito.
Bentornati a Sul mercato. Abbiamo qui Scott Trench, J Scott e Kathy Fettke per fare alcune previsioni sulla seconda metà dell'anno qui nel 2023. La nostra prima domanda riguarderà i tassi di interesse perché, ovviamente, gran parte della direzione del mercato immobiliare e i prezzi degli immobili in questo momento sono influenzati dai tassi di interesse. E quindi Scott, inizieremo con te. Dove pensi che siano i tassi di interesse? Parleremo specificamente dei tassi ipotecari. Presumo che in questo contesto arriverai al tasso dei fondi federali, ma parliamo dei tassi ipotecari e di dove pensi che si dirigeranno per il resto del 2023.

Scott:
Penso che i tassi ipotecari saranno volatili, ma in costante marcia verso l’alto rispetto a dove sono ora, per arrivare in poche parole a livelli alti sette e bassi otto entro il primo trimestre del 2024.

Dave:
E quali sono i principali fattori trainanti di tale opinione?

Scott:
Sì, quindi penso che prima la Fed stia dicendo che aumenteranno i tassi un'altra o due volte, aumenti dei tassi di un quarto, e penso che sia quello che faranno. Penso che abbiano sbagliato nel 2021 e lo hanno corretto, e sono stati molto chiari su cosa faranno. E a questo punto li prendo in parola. Penso che a molte persone non piaccia la Fed. Penso che negli Stati Uniti abbiamo i banchieri centrali meno cattivi del pianeta Terra, cosa che penso che forse alcune persone sarebbero d’accordo almeno con questa frase. E penso che faranno esattamente quello che dicono e probabilmente otterranno i risultati che stanno cercando.
Ora, ciò significa che il debito del Tesoro e a breve termine legato al tasso dei fondi federali è molto vicino a quello, e continuerà a salire di qualche gradino. E a meno che non ci sia un disastro economico, che non vedo... sono meno ribassista di forse altre persone, e penso che otterremo, relativamente parlando, più di quell'atterraggio morbido che la Fed sta cercando . Ciò comporterà che la curva dei rendimenti, che ad esempio risulta dal titolo del Tesoro a 10 anni, continuerà a salire. Quindi penso che i tuoi 10 anni andranno su e su e su e su e su, e questo eserciterà una pressione al rialzo sui tassi ipotecari. A complicare tutto ciò c’è uno spread tra il tasso ipotecario a 10 anni e quello a 30 anni. Questo valore diminuirà, ma penso che la pressione complessiva al rialzo derivante dall’aumento del tasso dei fondi federali e dalla normalizzazione della curva dei rendimenti compenserà uno spread normalizzato nel mutuo. Che ne dici di una logica molto complicata per cui penso che i tassi ipotecari a 30 anni marceranno lentamente verso l'alto, ma, ancora una volta, saranno volatili?

Dave:
Penso che sia un’ottima motivazione. Sembra che queste siano le due variabili principali in questo momento: il rendimento del titolo a 10 anni e lo spread tra il tasso a 10 anni e quello ipotecario. Ma devo toccare J qui e ascoltare cosa ha da dire perché penso che non sarà d'accordo.

J:
Non sono d'accordo. Quindi personalmente penso che il decennale non continuerà a marciare verso l’alto. Penso che la curva dei rendimenti si raddrizzerà, ma penso che vedremo un calo dei titoli del Tesoro a breve termine prima di vedere un picco dei titoli del Tesoro a lungo termine o dei titoli del Tesoro a medio termine. Quindi penso che vedremo il decennale... In questo momento, è a 10 di un giorno o due fa. Penso che rimarrà sostanzialmente lo stesso, forse addirittura calerà un po’. Perché penso che ci imbatteremo in alcuni venti contrari nell’economia. Penso che vedremo alcuni problemi con l’occupazione e il lavoro, e penso che ciò farà sì che le cose si ammorbidiscano. Penso che ciò farà sì che il decennio a 10 anni si mantenga stabile a quei tre medio-alti.
E sono d’accordo con Scott sul fatto che il delta tra il tasso del Tesoro a 10 anni e i tassi ipotecari è storicamente più piccolo di quanto lo sia oggi. Quindi penso che vedremo i tassi ipotecari scendere un po’ più vicino a quel decennio. E quindi, se dovessi fare una previsione, direi... E ho detto tassi ipotecari al 10% lo scorso dicembre, alla fine dello scorso anno, ero abbastanza vicino a quel livello. Sono diventato fortunato. Ma dirò più o meno la stessa cosa alla fine di quest’anno, intorno al 6% di tassi ipotecari alla fine di quest’anno.

Dave:
Sembra quindi che il principale punto di disaccordo sia lo stato generale dell’economia. Scott, pensi che un atterraggio morbido sia possibile. Ciò ridurrebbe la domanda di titoli del Tesoro a 10 anni, il che spingerebbe il rendimento verso l’alto e farebbe salire i tassi ipotecari. Dove J, sembra che tu sia un po’ più pessimista riguardo all’economia generale. Tradizionalmente, in tempi di recessione c’è molta domanda di titoli del Tesoro statunitensi, e questo spinge i rendimenti verso il basso. E quindi questo sembra il fulcro tra ciò su cui voi due non siete d'accordo.
Kathy, hai intenzione di entrare e far saltare fuori dall'acqua entrambi questi ragazzi con una risposta perfetta?

Katia:
Beh forse. È così difficile prevedere qualcosa di questi tempi. Penso che sia una cosa che abbiamo sicuramente imparato e che molti hanno provato, quindi ci proverò. Ma dirò che ci sono molte pressioni diverse e non è così semplice. Una cosa che sappiamo è che la Fed ha fatto un esperimento di allentamento quantitativo, acquistando titoli garantiti da ipoteca, e questo è artificiale. Quindi è da un po’ che non abbiamo un mercato naturale. Ma quando la Fed dice che svuoteranno tutto ciò e sostanzialmente venderanno quei titoli garantiti da mutui, il mercato verrà inondato. Quindi è un ambiente in cui non siamo mai stati prima. Penso che senza tutta questa manipolazione, vedremmo scendere i tassi ipotecari, ma per questo motivo, potremmo non farlo.
Quindi, per riassumere, in un mercato naturale, penso che vedremmo scendere i tassi ipotecari perché l’inflazione sta diminuendo, e non credo che il decennio a 10 anni aumenterà. Normalmente scenderebbe nelle circostanze di una recessione incombente. Ma ancora una volta, poiché la Fed ha acquistato artificialmente tutti questi titoli garantiti da ipoteca e ora li sta vendendo, saranno più presenti sul mercato e ciò causerebbe un aumento dei tassi. Quindi penso semplicemente che rimarranno stabili e che sarebbe da qualche parte tra i sei bassi, la metà dei sei è dove penso che vedremo i suoi tassi in autunno.

Dave:
Scott o J, volete rispondere a questo o ad altri pensieri sui tassi ipotecari?

Scott:
Penso che sia una situazione che non si sa. Quindi mi piace il modo in cui hai aperto con questi giochi a quiz per dimostrare che sbagliamo su una qualsiasi di queste ipotesi solo sulla realtà attuale e sul passato. Nessuno sa tutta questa roba. Quindi sì, penso che nessuno lo sappia. E vorrei solo ponderare leggermente la probabilità che, almeno nelle definizioni di recessione e numeri sull'occupazione e quei tipi di cose che monitoriamo ufficialmente, si tratti di un atterraggio più morbido di quanto forse Kathy e J stiano prevedendo qui, per ragioni che sto certo che ne parleremo più tardi.

Dave:
Bene, entriamo in questo perché questa è una delle domande di cui avremmo parlato. Pensi che siamo attualmente in recessione o entreremo in una recessione? Scott, abbiamo una breve anteprima della tua opinione lì. J, puoi prendere prima quello?

J:
Sì. Quindi odio questa domanda: siamo in recessione? Perché per quanto mi riguarda, non esiste davvero una buona definizione. E so che molte persone parlano del fatto che se si hanno due trimestri consecutivi negativi del PIL, si parla di recessione. E a molte persone piace questa definizione, ma vorrei sottolineare che anche solo negli ultimi 20 anni, ci sono state due situazioni in cui... nel 2001, non abbiamo visto due trimestri consecutivi negativi del PIL nel 2001, ma non lo faccio. Non credo che qualcuno che ha vissuto tutto ciò non sarebbe d'accordo sul fatto che abbiamo visto una recessione nel 2001. E poi nel 2008, non abbiamo visto due trimestri negativi del PIL fino alla fine del 2008. Quindi tecnicamente, secondo quella definizione, la recessione del 2008 non è avvenuta. Non inizierà prima dell'inizio del 2009, e penso che anche la maggior parte delle persone non sarebbe d'accordo con questo.
Quindi, quando si guardano i dati che parlano di due trimestri consecutivi negativi del PIL, non mi piace questa definizione. Penso che sia un po’ più amorfo e vago e in un certo senso guardi all’economia e dici: “Ehi, le cose vanno male? Sì. NO." Ad un certo punto si passa da un’economia buona a una cattiva economia e se vuoi tracciare il limite per la recessione da qualche parte lì dentro, puoi farlo. Ma per quanto mi riguarda, preferirei semplicemente dire 10 su XNUMX: quanto è buona o cattiva l’economia?
E se guardiamo indietro di un anno o due, abbiamo visto quella che molti considererebbero una recessione tecnica nel 2021, quando abbiamo visto quei due trimestri negativi del PIL. Da allora abbiamo avuto trimestri positivi del PIL. Quindi questo significa che non siamo più in recessione? Direi che la situazione attuale è effettivamente peggiore rispetto a un anno fa, quando abbiamo assistito a quei due trimestri negativi del PIL. E quindi, semmai, direi che se pensavi che fossimo in recessione prima quando avevamo quella definizione tecnica, penso che siamo ancora almeno nella stessa situazione ora che quella definizione tecnica non si applica più.

Dave:
Sì, ne abbiamo già parlato molto nello show. E, giusto perché tutti lo sappiano, il modo in cui stabiliamo ufficialmente se siamo in recessione è retroattivo. C’è una burocrazia governativa, il National Bureau of Economic Research, e decidono anni dopo. Ecco perché questo è oggetto di discussione. È che, come ha detto J, esiste una definizione da manuale utilizzata da molte persone che non è quella ufficiale e non esiste un modo ufficiale per sapere se siamo in recessione o meno. Quindi, anche se odi questa domanda, J, te la faremo discutere. Allora Kathy, perché sei un po' pessimista riguardo all'economia?

Katia:
Beh, non sono così pessimista. Tecnicamente non siamo in una situazione del genere adesso perché il PIL non è stato negativo, è stato positivo. Abbiamo oltre 10 milioni di offerte di lavoro. Le richieste di disoccupazione sono in aumento, ma sono ancora piuttosto basse se si considera il dato storico. Quindi, in generale, non si ha una recessione quando ci sono opportunità di lavoro. Le persone possono perdere il lavoro, ma possono voltarsi e trovarne un altro. Sul sito web del governo lo chiamano il grande rimpasto americano in cui molte persone lasciano il lavoro e ne prendono un altro. E ancora una volta, questo non è generalmente qualcosa che accade durante una recessione. Se perdi il lavoro, avrai più difficoltà a trovarne uno.
Quindi, finché non vedremo una rottura del mercato del lavoro, non credo che vedremo una recessione. Ma sfortunatamente, è proprio ciò su cui si concentra la Fed: rompere il mercato del lavoro. Quindi non penso che accadrà quest’anno, ma tutto dipende da cosa farà la Fed. Voglio dire, se lo fanno, hanno detto che intendono mantenere i tassi di aumento. Pensavamo tutti che fossero finiti e poi loro pensano che non lo siano più perché stanno ancora cercando quel livello di inflazione del 2% su cui sono fissati per qualche motivo. E l’unico modo che conoscono per arrivarci e abbassare l’inflazione al livello che vogliono, che è comunque il doppio di quello che vogliono, il 4% è molto più basso, ma non ancora dove vogliono, perseguiranno il mercato del lavoro e che potrebbe portare ad una recessione.
Quindi, se impazzissero e aumentassero molto i tassi, penso che lo vedremmo quest’anno. Ma se vanno piano, non lo vedo quest’anno. E anche tutto il reshoring che sta accadendo. C’è una grande spinta per riportare le imprese negli Stati Uniti e questo sta portando più posti di lavoro. Ed è così bizzarro perché il governo in realtà lo sta promuovendo, giusto? Più posti di lavoro quando la Fed sta cercando di ucciderli. Quindi, ancora una volta, è come se tutte queste forze entrassero in conflitto e mi facessero sentire come se rimarremo stabili per un po’.

J:
Vedi, non credo che probabilmente ci saranno molti altri aumenti dei tassi, e possiamo parlarne separatamente. Ma indipendentemente da ciò, mi sembra che la Fed abbia già effettuato una correzione eccessiva. Ritengo che l’aumento di 500 punti base nell’ultimo anno e mezzo ci abbia messo in una situazione in cui non abbiamo ancora visto le conseguenze delle nostre azioni. E parliamo di mercato del lavoro. Penso che il problema con il mercato del lavoro sia che tutti si concentrano sui numeri principali. Quindi guardate il rapporto sull'occupazione di maggio, e non abbiamo visto il rapporto sull'occupazione di luglio, lo vedremo quando uscirà, ma non lo abbiamo al momento della registrazione, ma se guardate il rapporto sull'occupazione di maggio e il il titolo è: “Sono stati creati 339,000 posti di lavoro”. Ma non è un numero molto buono perché ci sono due sondaggi sull’occupazione che il governo utilizza per determinare cosa sta succedendo nel mercato del lavoro.
Hanno questa cosa chiamata rapporto sull'establishment, che fondamentalmente è la società di sondaggi governativi e dicono: "Quante persone hai aggiunto al tuo libro paga?" E il mese scorso o maggio erano 339,000. Quindi le società di lavoro hanno detto: “Abbiamo aggiunto 339,000 posti di lavoro al nostro libro paga”, quindi questo è il numero che viene riportato. Il mese scorso sono stati creati 339,000 posti di lavoro. È tutto fantastico. Ma in realtà esiste un’indagine secondaria condotta dal governo e si chiama indagine sulle famiglie. Ed è lì che il governo chiama persone normali, come te e me, sul nostro cellulare o sulla nostra linea fissa e dice: “Ehi, come va il tuo lavoro? Hai un lavoro? Sei disoccupato? Stai cercando un lavoro?" E l’indagine sulle famiglie del mese scorso ha sostanzialmente mostrato che 400,000 persone hanno perso il lavoro. 400,000 persone hanno detto al governo quando hanno preso in mano il telefono: “Ho lavorato il mese scorso, non ho lavoro questo mese”.
E quindi c’è una grande differenza tra ciò che le aziende segnalano e ciò che riferiscono le famiglie. Perché? Ebbene, la grande differenza tra questi due sondaggi è il lavoro autonomo. L’indagine aziendale sull’establishment non cattura i lavoratori autonomi. Non catturano le imprese a conduzione familiare, non catturano i lavoratori dei concerti, le persone che fanno Uber, DoorDash ed Etsy. E così, mentre le aziende affermano che i loro livelli di libro paga stanno crescendo, le persone dicono: “Stiamo perdendo posti di lavoro”. E così risulta che circa 400,000 persone, a maggio, hanno perso il lavoro autonomo o hanno detto: “Non lavoro più come lavoratore autonomo”. Per non parlare del fatto che quando qualcuno accetta un secondo lavoro, ciò aggiunge un numero al sondaggio sui salari. Quelle aziende dicono: “Ehi, abbiamo aggiunto qualcuno sul libro paga”, ma ciò non toglie qualcuno dalla disoccupazione. Dicono ancora di essere impiegati. Quindi, quando qualcuno dice di essere occupato, non sappiamo se ha 1, 2, 3, 4 lavori. È quindi possibile che già a maggio molte persone abbiano aggiunto un secondo, un terzo o un quarto lavoro, il che non fa ben sperare per l’economia e per il settore occupazionale.
Quindi, nel complesso, penso che l’occupazione sia molto peggiore di quanto indicano i numeri principali. In secondo luogo, ieri ho letto un articolo che sostanzialmente diceva che con i tassi di interesse al livello attuale, ci sono molte aziende in difficoltà. Pensa a questo, come si capitalizzano le aziende? Molte aziende sono autosufficienti, guadagnano soldi e vivono dei propri profitti. Ma molte aziende non lo fanno. Capitalizzano ottenendo denaro da investitori, venture capitalist o angel investor, oppure prendendo in prestito denaro dalle banche o emettendo obbligazioni. E i tassi per tutte queste cose, che si tratti di obbligazioni emesse o di prestiti di denaro dalle banche o di ciò che devi pagare agli investitori, man mano che i tassi di interesse salgono, le aziende devono pagare di più per tutte queste forme di finanziamento. E le aziende non possono permettersi...
L'anno scorso Walmart è riuscita a vendere obbligazioni al 7%. Potrebbero raccogliere fondi al 7%. Ora devono raccogliere fondi al 12%. Walmart potrebbe essere in grado di gestirlo, ma ci sono molte aziende che non possono farlo. E quindi quello che ho letto ieri è che il 37% delle imprese si trova ad affrontare notevoli ostacoli derivanti da questa stretta creditizia perché hanno difficoltà a prendere in prestito denaro a costi che possono permettersi. Il 37% delle imprese. Immaginate se anche solo un quarto di quelle imprese fallissero. Parliamo del 9-10% delle imprese. Si tratta di decine di milioni di persone che perderanno il lavoro quando quelle aziende falliranno, anche se non falliranno, anche se dovessero semplicemente tagliare i dipendenti, anche se dovessero tagliare per salvare soldi, vedremo potenzialmente milioni di persone senza lavoro perché i tassi di interesse sono più alti, e questo colpisce le imprese.

Dave:
Sono dati ottimi e sono totalmente d’accordo con te riguardo ai dati sul mercato del lavoro. Ci sono dati molto confusi e spesso contrastanti. Quindi, se sei interessato a questo, approfondiscilo un po' più che vedere semplicemente il numero in alto. Ma Scott, mi piacerebbe sentire la tua opinione perché hai detto che pensi che un atterraggio morbido sia possibile.

Scott:
Quindi, prima di tutto, quando dico atterraggio morbido, mi riferisco alla definizione di occupazione così come la calcoliamo ufficialmente. Penso che la diagnosi di J sia esatta. E quindi la domanda è: queste domande accademiche, siamo in una recessione? La disoccupazione aumenterà? Questo genere di cose. Possiamo discuterne tutto il giorno in termini di queste definizioni. Ciò che accadrà nei prossimi trimestri è che la sofferenza colpirà l’economia. Le persone guadagneranno meno soldi, comunque tu voglia esprimerlo in termini di disoccupazione o perdita di posti di lavoro, e i valori delle attività marceranno verso il basso molto probabilmente in molti casi, specialmente queste piccole imprese che J ho appena descritto qui .
La sfida è: cosa farà la Fed a riguardo? Questo è ciò che stiamo cercando di ottenere qui. E se indossi il cappello di Jay Powell, giusto, questo ragazzo ha rovinato tutto nel 2021, giusto? L’inflazione è diventata troppo alta. Lo sa. Lo sanno tutti. Ebbene, come pensiamo alla nostra eredità qui se in questo momento siamo Jay Powell e la Fed? Combatteremo l’inflazione. I banchieri centrali saranno ricordati per i quali l’inflazione ha registrato un picco durante il loro mandato oppure hanno messo in atto un’orribile recessione o depressione economica? E se riesci a evitare queste due cose, questo è l’unico ordine di marcia qui. E la Fed, in questo momento, ha una visione chiara per fermare l’inflazione a causa di ciò che J ha appena descritto qui e dei numeri sulla disoccupazione così mascherati da questi altri fattori sottostanti. La gig economy è esplosa di 20-30 milioni di posti di lavoro nell’ultimo decennio, 30 milioni di lavori gig. Quelli non contano nelle statistiche sulla disoccupazione, giusto?
Lavoro autonomo, non conosco i numeri, ma sono sicuro che tale lavoro autonomo sia aumentato in larga misura da molte di queste persone con una capacità simile. Ciò non conta in larga misura in alcune di queste richieste di disoccupazione o di disoccupazione. Ci sono 11 milioni di immigrati clandestini in questo paese, probabilmente molti di loro hanno un lavoro. Non verranno visualizzati in quelle statistiche. Quindi penso che la Fed abbia un periodo molto lungo davanti a sé in cui potrà creare molto dolore nell’economia senza compromettere il suo obiettivo di mantenere bassa la disoccupazione, oltre a mantenere bassa l’inflazione. E penso che questo sia il vero fattore di rischio di cui dobbiamo essere consapevoli.
E per me, questo dà loro una chiara linea di vista non solo per rialzarli una o due volte in più come dicono di fare, ma per mantenerli alti, ben oltre il punto in cui il dolore inizia a entrare nell'economia perché non verrà conteggiato a titolo ufficiale. E quindi è qui che mi preoccupo, giusto? Non è una buona notizia. Non è una previsione molto divertente quando dico che l’atterraggio morbido che otterremo qui sarà se la Fed riuscirà a sconfiggere l’inflazione schiacciando tutte queste statistiche non ufficiali sull’occupazione che non verranno visualizzate nella loro scorecard.

J:
Possiamo parlare di inflazione?

Dave:
Facciamolo.

J:
Quindi penso che in larga misura abbiamo battuto l’inflazione nel breve termine, e so che molte persone non sono d’accordo con me su questo punto, ma ecco cosa penso che i dati indicheranno nei prossimi due mesi. In questo momento, mentre lo stiamo registrando, l’inflazione degli ultimi 12 mesi è al 4.0%. I numeri di giugno usciranno il 12 luglio, che passerà una settimana e mezza, credo, prima che vengano pubblicati. E penso che ciò che guarderemo indietro quando questo verrà pubblicato e vedremo è che l'inflazione in quel mese, il numero annuale sarà sceso dal 4.0% a meno del 3.5%. E poi ad agosto vedremo il numero di luglio. E sarei disposto a scommettere che quel numero annuo del 3.5% scenderà al di sotto del 3%.
Quindi, ad agosto, sentiremo un titolo secondo cui l’inflazione è ora inferiore al 3%. È davvero sotto il 3%? No, ma negli ultimi 12 mesi, la media degli ultimi 12 mesi sarà probabilmente inferiore al 3% ad agosto perché i due numeri che verranno sostituiti nei prossimi due mesi erano numeri dell'anno scorso che erano super, super alti. E ogni volta che fai una media e togli un numero grande e lo sostituisci con un numero piccolo, la media diminuirà. E quindi vedremo l’inflazione scendere da 4 a 3.5, a meno di 3 in due mesi. E penso che i media si aggrapperanno a questo, anche se non è significativo, anche se qualcuno stupido come me può sedersi qui e prevedere che ciò accadrà perché è solo matematica. I media si aggrapperanno a questo e diranno: “Guarda questo. L’inflazione è finalmente sotto controllo”, anche se in realtà non è cambiata. I numeri mensili saranno gli stessi, ma il numero annuale diminuirà.
E quindi penso che a luglio, ad agosto, la Fed si incontrerà e diranno: “Okay. L’inflazione va bene. I lavori non sono cambiati molto. Va tutto bene. Non abbiamo bisogno di fare escursioni. Ma poi vai a settembre e guardi il numero di agosto. Bene, lo scorso agosto è stato un numero davvero, davvero basso, quindi a settembre probabilmente vedremo il numero dell’inflazione salire. Ed è allora che la Fed dovrà sostanzialmente dire: “Okay”. Ora che i media riferiscono che l’inflazione sta nuovamente aumentando, la stessa cosa accadrà in ottobre. A settembre e ottobre vedremo quel numero salire di nuovo. Ed è allora che la Fed dovrà prendere una decisione difficile. Camminano di nuovo? Non necessariamente perché l’inflazione è negativa, ma perché, ancora una volta, il numero principale a cui tutti guardano sembrerà peggiore.
E quindi, se dovessi fare una previsione sull’inflazione, direi che quando uscirà, saremo sotto il 3.5%. Ad agosto siamo sotto il 3%, a settembre e ottobre torniamo sopra il 3%. Tutti iniziano a farsi prendere dal panico e la Fed dovrà prendere una decisione difficile a settembre e ottobre, e penso che sarà allora che sarà possibile vedere un altro aumento di 25 punti base da parte della Fed a settembre e ottobre.

Katia:
Sì, J, intendo dire che il punto è che la Fed guarda e guida l'economia guardando attraverso lo specchietto retrovisore. E gli strumenti che hanno utilizzato sono obsoleti. Ha bisogno di essere aggiornato, ma purtroppo non accadrà quest’anno. Non potrei essere più d’accordo con te sul fatto che probabilmente siamo dove dobbiamo essere, ma i dati che stanno utilizzando sono dati vecchi. Quindi un esempio di ciò è l’affitto e l’affitto equivalente del proprietario quando prendono la media degli ultimi 12 mesi. Bene, sappiamo che gli affitti erano pazzeschi un anno fa, ma in termini di crescita sono davvero scesi. Il tasso di crescita è molto basso, ma se si fa la media dell’ultimo anno, sembrerà più alto. Quindi, sfortunatamente, semplicemente non guardano i dati attuali e ciò influenzerà le decisioni che prenderanno.
È lo stesso con... voglio dire, abbiamo combattuto la deflazione in realtà per un decennio fino all'anno scorso. Era il 2021 che Janet Yellen diceva: “Oh, abbiamo bisogno di più inflazione”. E ragazzo, l'hanno capito. Quindi la deflazione è stata davvero la tendenza fino agli ultimi anni. E a causa, ovviamente, della manipolazione della Fed. Quindi purtroppo, J, penso che tu abbia ragione. Penso che abbiano risolto il problema, ma i dati non glielo diranno perché stanno utilizzando dati obsoleti. E sfortunatamente, ciò potrebbe significare che aumentano i tassi e causano davvero un pasticcio. Quindi si spera che qualcuno nella squadra li svegli. Ma sulla base degli ultimi incontri della Fed, il risultato è stato abbastanza unanime. Penso che ce ne fossero due che non erano d’accordo, ma gli altri erano molto ottimisti sull’ulteriore aumento dei tassi quest’anno.

Scott:
Quindi permettimi di fare una domanda qui e di essere quel ragazzo lì. Ok, quindi siamo tutti d’accordo sul fatto che i tassi aumenteranno e riteniamo probabile che la Fed aumenterà i tassi. Forse abbiamo tutti opinioni divergenti lì. Alcuni di noi pensano che la Fed non sia molto intelligente. Penso che la Fed probabilmente… Probabilmente stiamo dando un po’ troppo poco credito alla Fed, e probabilmente sono ragazzi piuttosto intelligenti in una certa misura. Ma pensiamo tutti che lo aumenteranno. Perché pensiamo che il decennio a 10 anni rimarrà basso e non continuerà a salire in quel contesto?

J:
Personalmente non credo che la Fed aumenterà i tassi. Penso che abbiano trascorso gli ultimi anni, da quando sono adulto, a parlare in modo molto aggressivo di come agiranno e di come, se ciò accadesse, ridurranno l'inflazione, e sono disposti a farlo. sii audace, cogli i rischi e fai ciò che è giusto. E nonostante tutto quel parlare, quello che abbiamo visto ancora una volta negli ultimi 20, 25 anni a cui ho prestato attenzione è che in genere sono piuttosto accomodanti. Non vogliono intraprendere azioni coraggiose perché hanno paura di rompere le cose. E personalmente penso che una volta che l’inflazione scenderà nei prossimi due mesi, e ancora una volta, i calcoli indicano che quasi certamente lo farà, penso che lo useranno come copertura per non aumentare i tassi. Come ho detto, penso che dovranno prendere una decisione difficile a settembre o ottobre, ma penso che sia improbabile che assisteremo a più di un altro aumento, e sarei disposto anche a fare una ragionevole scommessa che noi non vedere più escursioni quest'anno. Quindi non penso necessariamente che vedremo ulteriori rialzi dei tassi.

Dave:
È così interessante sentire tutti fare previsioni sulla Fed perché, J, ho capito che la Fed utilizzerà il calo dell'inflazione come scusa per aumentare i tassi.

J:
Non aumentare i tassi.

Dave:
Non aumentare i tassi. Ma ho anche sentito l’opinione opposta secondo cui la Fed sta intenzionalmente utilizzando i dati ritardati come copertura per continuare ad aumentare i tassi. Voglio dire, Kathy e io abbiamo intervistato qualcuno proprio l'altro giorno che diceva questo, quindi è molto interessante. Stiamo tutti solo cercando di prevedere a cosa stanno realmente cercando di arrivare.

J:
Ecco una domanda banale per te, Dave. Quindi qui stiamo parlando di inflazione, e sappiamo che i costi di alloggio e il termine usato da Kathy, affitto equivalente al proprietario, fondamentalmente tutte queste cose che coinvolgono l'edilizia abitativa sono una componente dei dati sull'inflazione, dell'IPC. Quale percentuale dell’indice dei prezzi al consumo pensi sia composta dai dati sull’edilizia abitativa?

Dave:
Oh, lo sapevo. Dell'IPC principale?

J:
Sì.

Dave:
È come il 20 o il 30%.

J:
Sì, il 33%. E l’IPC core è superiore al 40%. Quindi, in sostanza, più di un terzo e fino al 40% del tasso di inflazione è dovuto al settore immobiliare. E Kathy ha colto nel segno quando ha detto: “Soprattutto per quanto riguarda gli alloggi, non puoi fidarti del numero perché è così lento”. Per quanto riguarda i dati sugli alloggi, guardiamo a sei, nove mesi indietro nel tempo. Eppure, questa è di gran lunga la componente più importante di questo numero di inflazione. E quindi Kathy ha ragione quando dice: “Gli strumenti di cui disponiamo per affrontare la questione sono semplicemente privi di significato”. E quindi guardiamo questi numeri e stiamo facendo... Oppure no, la Fed. E sono d’accordo con Scott nel ritenere che la Fed sia molto più intelligente di quanto molte persone credano loro. Mi piace la Fed. Penso che siano le migliori tra un pessimo gruppo di banche centrali al mondo.

Scott:
La banca centrale meno cattiva del mondo.

J:
Sì, la migliore banca centrale cattiva del mondo. Ma come ha detto Kathy, sì, gli strumenti che stanno usando. Si spera che dispongano di strumenti interni molto migliori di quelli che stiamo vedendo perché non penso che i dati effettivi che stiamo vedendo siano significativi, anche se le tendenze potrebbero esserlo.

Katia:
Bene, e Jay Powell è un avvocato, non un economista, e questo la dice lunga. Non possiamo farci niente. Dobbiamo semplicemente essere in grado di reagire ed essere in grado di operare in un momento in cui non ne abbiamo il controllo e non sappiamo cosa accadrà. Ed è così divertente che noi tre, pensavo, forse saremmo stati più nello stesso campo, ma è davvero assurdo avere così tante opinioni diverse proprio qui da BiggerPockets, dagli OG e poi dai NG.

Dave:
Bene, J, per arrivare al tuo punto, se hai sentito parlare dell'inflazione core, che elimina semplicemente i costi di cibo ed energia, ora c'è l'inflazione core-core, che elimina anche i costi dell'alloggio, e sta diminuendo in modo abbastanza significativo perché penso che un molte persone stanno cercando di capire cosa sta dicendo J, ovvero se elimini questo indicatore di ritardo nel nucleo, il che è davvero negativo, allora avrai un'idea migliore.

J:
Abbiamo bisogno di un solo numero CPI che tenga conto solo del costo di Skittles. Togli tutto il resto.

Dave:
Questo è ciò che interessa alla gente.

J:
Si Esattamente.

Katia:
Voglio dire, una preoccupazione è che la Fed è così fissata su questo tasso di inflazione del 2%, che nessuno vuole davvero l’inflazione, a meno che tu non possieda asset che si gonfiano, è un bene per te. Ma nessuno vuole pagare di più per le cose. Ma questo 2%, da dove viene? E per arrivarci, non significa che se stai facendo la media dell'ultimo anno e guardi indietro, dovresti avere numeri di inflazione davvero, davvero, davvero bassi, inferiori al 2% per fare una media per arrivare al 2%? . Quindi è davvero impossibile, per come la vedo io, e voi siete i numeri ragazzi, ma come si arriva al 2% quando si ha un'inflazione più elevata in passato e si guarda al passato e si fa la media... Tu' Non ci arriveremo a meno che non modifichiamo in qualche modo l’obiettivo e ammettiamo che non possiamo arrivarci perché non abbiamo numeri di inflazione bassi da mediare in questa equazione.

Scott:
Agli americani non piace l’inflazione elevata. E perché hanno scelto il 2%? Letteralmente, penso che fosse qualcosa con l’effetto di, beh, se c’è deflazione, le persone accumulano troppi soldi e non spendono e questo rallenta la tua economia. Quindi un po’ di inflazione incoraggia le persone a consumare, e penso che sia letteralmente semplice e complesso come questo tipo di pensiero. Vai avanti, Dave.

Dave:
No, stavo per dire che avevamo Nick Timiraos nello show. Segue la Fed per il Wall Street Journal e ci ha raccontato tutta la storia. Fondamentalmente, alcuni economisti neozelandesi avevano esattamente la linea di pensiero di cui parlavi. E loro dicevano "2%". E poi praticamente tutte le altre banche centrali del mondo hanno detto: “Okay, 2%”. La Nuova Zelanda lo ha fatto per prima.

Scott:
Sì. Quindi guarda, se questa è la tua logica, e come puoi sostenerlo? Voglio dire, milioni di persone lo faranno, ma è solo un dibattito inutile. Questo è il loro obiettivo proprio lì. E hanno pressioni reali che impediranno loro, Kathy, per arrivare al tuo punto, di raggiungere l'obiettivo del 2% e uno dei più grandi che penso sia alla base di tutto questo è l'invecchiamento della popolazione in questo paese e non abbastanza immigrazione per sostituire quei lavoratori. Quindi molte persone stanno semplicemente andando in pensione. Questa è un’ottima notizia per persone come noi. Avremo molta facoltatività salariale nel corso dei prossimi due anni, nei prossimi due decenni, poiché la domanda di lavoratori cresce e non c’è abbastanza offerta. E la Fed lo sta considerando come un parametro fondamentale che sta cercando di attaccare. Questo è uno dei principali indicatori che stanno cercando di attaccare qui.
E ci sono enormi problemi con questo. Voglio dire, abbiamo, ancora una volta, l’invecchiamento della popolazione. Molte persone vanno in pensione. Ogni giorno 10,000 boomer lasciano la forza lavoro e ciò continuerà per i prossimi anni. E abbiamo questo nuovo mondo del lavoro remoto. Sì, ci sono alcuni inconvenienti da questo, ma nel complesso puoi trovare lavoro ovunque. Puoi svolgere molti di questi lavori ovunque nel paese e ciò continua a esercitare una pressione al rialzo sui salari qui.
Quindi penso che avranno il bel da fare per loro. E questo mi riporta a questo punto in cui non riesco a vedere il percorso che potrebbe far sì che alcuni di questi indicatori anticipatori e i parametri di inflazione core scendano al di sotto del 2%. Non riesco a immaginare che la Fed smetta del tutto di aumentare i tassi nel prossimo futuro o, se posso, non riesco a vederli ridurli. E questo è di cattivo auspicio per gli investitori in determinate classi di attività perché se i tassi rimangono alti per anni consecutivi, che è il punto in cui penso che mi orienterei a questo punto nei miei sentimenti, ciò crea pressioni aggravate per alcune persone in determinate classi di attività, come i piccoli imprenditori di cui ho appena parlato.

Katia:
Ecco perché esiste una soluzione. Porta avanti i robot. Non so se ricordi, cinque anni fa o qualcosa del genere, la gente diceva: "Oh mio Dio, tutti questi robot ci prenderanno il lavoro". È come, sì, portali avanti.

Dave:
Ho detto la stessa cosa, Kathy. Abbiamo bisogno dei robot, sono nostri amici.

Katia:
Sono nostri amici.

Dave:
È così che veniamo tutti uccisi dai robot, li invitiamo ad entrare.

Scott:
Bene, ChatGPT farà presto le previsioni qui.

Dave:
Si Esattamente. Presto saremo tutti senza lavoro. Bene, prima di uscire di qui, voglio occuparmi del mercato immobiliare. Abbiamo parlato molto degli indicatori macroeconomici e dei fattori che incidono sul mercato immobiliare, ma ci piacerebbe sapere dove pensi che stiano andando le cose. Kathy, cominciamo con te. Se potessi riassumere tutti i tuoi sentimenti riguardo all’economia, che impatto pensi che avrà sul mercato immobiliare?

Katia:
Bene, come ho detto prima, Dave, non esiste un mercato immobiliare, quindi non può influenzarlo. No, ogni mercato sarà influenzato in modo diverso. Essendo nato e cresciuto a San Francisco, il 2001 è stato un periodo davvero, davvero difficile durante la recessione tecnologica, che ha colpito duramente San Francisco. Altre aree potrebbero non averlo avvertito. Andando avanti velocemente fino ad oggi, alcune aree stanno portando posti di lavoro a dismisura, e molte di quelle aree lo fanno apposta. Stanno concedendo crediti d’imposta e rendendolo un posto davvero favorevole al lavoro. Naturalmente quando dico questo mi vengono in mente il Texas e la Florida. Ci sono altre aree che stanno assolutamente respingendo i posti di lavoro. Quindi, qualunque cosa stia succedendo, che siamo in recessione o meno, quelle aree soffriranno se non saranno amichevoli con le imprese. Quindi sarà diverso ovunque tu sia.
Penso a quello che vediamo come un mercato biforcato. Ci sono mercati più convenienti che non avvertono il dolore perché un aumento dei tassi di interesse non fa una grande differenza nel pagamento di una casa da $ 200,000. Quindi nelle aree accessibili, dove ci sono posti di lavoro e i mercati sono stabili, non c’è così tanta sofferenza. Se entri in un'area in cui un milione e cinque è il prezzo medio di una casa, lo sentono di più. Voglio dire, potrei dirtelo solo aneddoticamente. A Park City c'è più inventario che in altre aree. Quelle sono proprietà a prezzi più alti e le persone forse si stanno semplicemente liberando delle loro seconde case. Quindi, ancora una volta, dipenderà completamente dal mercato. Ma come sempre, se si seguono i lavori e i lavori che sono qui per restare, i lavori del futuro, l’edilizia sarà sostenuta. Nelle aree in cui i posti di lavoro se ne vanno e le persone se ne vanno, sarà più difficile.

Dave:
Va bene, J, quali sono i tuoi pensieri?

J:
Non penso che vedremo un mercato immobiliare normale per almeno un anno o due, forse diversi anni. Quindi penso che le cose saranno incasinate per i prossimi due anni, almeno rispetto a quello che abbiamo visto negli ultimi anni, decenni. Storicamente, voglio dire, se guardi i dati, tra il 1900 e il 2013, se segui l’inflazione e segui l’aumento dei prezzi delle case, quello che scoprirai è che questi due numeri sono andati praticamente di pari passo. Ora, l’inflazione aumenta in modo graduale, lento e costante in linea retta. Le abitazioni vanno su e giù, su e giù, su e giù. Ma tra il 1900 e il 2013, il punto in cui queste due cose sono iniziate e dove sono finite era più o meno lo stesso posto. Quindi si può dire realisticamente, o ragionevolmente, che i prezzi delle case negli ultimi 100 e qualcosa anni hanno seguito l’inflazione.
Ora, dal 2013, abbiamo assistito a una grande disconnessione. L’inflazione ha continuato a salire in linea retta e i prezzi delle case sono appena saliti alle stelle. Quindi ci sono due cose che possono accadere a questo punto se si ritiene che la tendenza a lungo termine di monitorare l’inflazione immobiliare sia vera. Innanzitutto, il settore immobiliare può crollare di nuovo per raggiungere quella linea di inflazione. E in tal caso, abbiamo un evento tipo 2008, in cui vediamo i prezzi crollare. O due, il settore immobiliare resta dov’è, e l’inflazione si riprende nei prossimi 3, 5, 7 anni, quale di questi sarà… E potrebbe essere una combinazione. Forse il settore immobiliare diminuirà un po’ e l’inflazione aumenterà. Ma tendo a credere che non vedremo questo incidente. Tendo a credere che sia più probabile che i prezzi delle case ristagnino dove sono, magari scendano leggermente nei prossimi tre o quattro o cinque o anche più anni mentre l’inflazione raggiunge il livello e quelle due linee si intersecano nuovamente.
Quindi, se fossi uno scommettitore, direi che probabilmente vedremo prezzi stagnanti per gran parte dei prossimi cinque anni.

Dave:
Beh, sei un uomo di scommesse. Sei come un giocatore di poker professionista.

J:
Ok, sono un uomo di scommesse. Questa è la mia scommessa.

Dave:
Va bene. Scott, qual è l'ultima parola sul mercato immobiliare qui?

Scott:
Penso di essere completamente d'accordo con questa interpretazione. Penso che sarà molto regionale. In alcuni casi in tutto il paese, le forze locali della domanda e dell’offerta prevarranno sulle forze macro. Ma penso che il flusso dei posti di lavoro e delle persone sarà generalmente la direzione giusta e che i mercati andranno bene o meno male rispetto ai mercati in cui le persone se ne vanno. E penso che i mercati con prezzi più alti, secondo Kathy, siano molto più a rischio perché si tratta di un enorme cambiamento nel pagamento di un prestito da un milione di dollari, per esempio. Sarà un cambiamento drammatico.
Penso che una cosa fondamentale che abbiamo riconosciuto, credo, molte volte o che hai riconosciuto Dave in questo podcast è l'effetto di blocco. 80 milioni di proprietari di case americani potenzialmente sono semplicemente vincolati ai mutui che hanno contratto negli ultimi due anni o possiedono le loro proprietà libere e integre. Quindi non ci sarà una pressione sul fronte dell’offerta che, a mio avviso, provocherà un crollo al ribasso. A meno che i tassi di interesse non scendano, non penso che vedrai le persone muoversi a meno che non abbiano una buona ragione per farlo e ciò manterrà basso il volume delle transazioni.
Quindi la mia previsione più sicura è che il volume delle transazioni sia crollato tra la prima parte del 2022 e oggi, e penso che rimarrà basso per cinque, 10 anni, per poi risalire lentamente man mano che le ragioni per cui le persone devono trasferirsi, costringendo di più, e lì Saranno pochissimi gli spostamenti volontari durante quel periodo. Quindi, ancora una volta, manteniamo basso il volume delle transazioni. Ma non penso che i prezzi crolleranno, penso che ristagneranno, penso che sia la parola giusta in questo caso.
Ora, ho un avvertimento. Se si considera il settore immobiliare come un flusso di reddito anziché come una residenza personale, penso che il valore di tali flussi di reddito sia diminuito drasticamente. Quando puoi andare a prestare a Walmart sul mercato del debito pubblico con un interesse del 12%, ciò rende il tasso massimo del 4% su un progetto multifamiliare molto meno attraente e molto meno prezioso. E quindi vorrai pagare il 6% o un tasso massimo del 7% o qualcosa del genere. Quindi penso che mentre gli affitti hanno ancora spazio per salire, nonostante l'assalto dell'offerta che vedremo il prossimo anno nello spazio multifamiliare, molte unità sono in costruzione, penso che il valore di i flussi di cassa provenienti da quella classe di attività saranno compromessi e questa sarà una brutta notizia per alcuni investitori in quel particolare spazio.

Dave:
Uh-oh, Scott sta scegliendo un combattimento che dovremo affrontare nel nostro prossimo... Vi riavremo tutti indietro perché stavamo per scadere il tempo, ma questo è un ottimo dibattito. Forse Kailyn, forse dovremmo avere una seconda parte di questa conversazione in cui parliamo del mercato commerciale. Kathy, volevi dire qualcosa lì?

Katia:
Volevo solo dire che se i tassi ipotecari scendono e scendono ai sei bassi o addirittura ai cinque alti, cosa che alcuni broker ipotecari pensano che dovrebbe già essere, proprio perché il margine è così ampio in questo momento, che se Se la Fed si fermasse davvero e il sistema bancario potesse prendere una pausa, molto probabilmente i tassi scenderebbero. E se ciò accadesse, ci sarebbero altri 10-XNUMX milioni di persone che potrebbero nuovamente beneficiare di un prestito. E in quello scenario, a loro non interessa quale sia il tasso di interesse, vogliono solo un posto dove vivere.
Ci sono milioni di persone. Ce ne sono sette... Oh, sbaglierò, ma 72 o 82 milioni di millennial. Ragazzi, conoscete il numero? Non posso...

Scott:
Siamo in tanti..

Katia:
Ce ne sono molti, milioni. E i più grandi di loro sono in età di formazione familiare, stanno avendo bambini. C’è come un baby boom, secondo me. C’è il gruppo più numeroso di millennial che ora si sposano, hanno figli e desiderano un posto dove vivere. Quindi penso che avremmo un enorme boom immobiliare. Boom, boom, boom, i prezzi saliranno enormemente se i tassi ipotecari scenderanno. Quindi questo è più o meno ciò che sto effettivamente prevedendo.

Scott:
Sono d'accordo. Se otteniamo tassi di interesse sui cinque, penso che sarei d'accordo con Kathy.

J:
Voglio dire, gli ultimi numeri che ho sentito, e credo che fossero di marzo o aprile, il 99% dei mutui è inferiore al 6%, il 72% è inferiore al 4%, il che significa che il 27% dei mutui è compreso tra il 4 e il 6%. E quindi sì, scendiamo sotto il 6% o giù a metà dei 5 o anche ai minimi 5 nel prossimo anno, e questo è un quarto delle persone che hanno mutui che ora sono in una posizione in cui possono scambiare i loro mutui senza perdere soldi.

Dave:
Va bene. Beh, sfortunatamente dobbiamo uscire di qui. È stato molto divertente. Mi è davvero piaciuto molto questo episodio. E forse ruberemo ancora un po' del tuo tempo per farlo di nuovo. Ma nel frattempo, grazie ancora a tutti per essere qui. J, se le persone vogliono connettersi con te, dove dovrebbero farlo?

J:
Jscott.com. La lettera J, scott.com.

Dave:
Va bene. E Scott?

Scott:
Puoi trovarmi su BiggerPockets o seguirmi su Instagram su @scott_trench.

Dave:
E Kathy?

Katia:
Bene, sono su Instagram, @kathyfettke. Inoltre, puoi trovarmi su realwealth.com.

Dave:
Va bene. Bene, grazie a tutti per essere qui e grazie a tutti per l'ascolto. Se ti è piaciuto lo spettacolo, ricordati di darci una recensione su Apple o Spotify. Lo apprezziamo davvero. E ci vediamo la prossima volta per On the Market.
On The Market è stato creato da me, Dave Meyer e Kailyn Bennett. Prodotto da Kailyn Bennett, montaggio di Joel Esparza e OnyxMedia. Ricerca di Puja Gendal. Copywriting di Nate Weintraub. E un ringraziamento molto speciale all'intero team BiggerPockets. I contenuti dello spettacolo On The Market sono solo opinioni. Tutti gli ascoltatori dovrebbero verificare in modo indipendente dati, opinioni e strategie di investimento.