Nel corso dello scorso anno, questa serie di articoli ha trattato in modo esaustivo i prestiti DSCR. Noi abbiamo discusso come ottenere la tariffa e i termini migliori, come usare strategie avanzate per massimizzare il rendimento e un lungo elenco di domande frequenti (parte 1 ed parte 2).
È stata pubblicata anche una guida sull'elenco completo dei documenti necessari per un prestito DSCR e un utile glossario di termini per navigare nel processo di prestito privato. Abbiamo esplorato specifiche strategie di investimento immobiliare e il modo in cui i prestiti DSCR si accumulano quando si investe affitti a breve termine, usando il metodo BRRRRo tuffarsi in piccoli investimenti multifamiliari.
Ora esamineremo le prospettive future dei prestiti DSCR: una panoramica di quali innovazioni o aggiunte alla gamma di prodotti di prestito DSCR potrebbero arrivare nel 2024, nonché la prossima evoluzione di questo prodotto di prestito rivoluzionario.
Affitti a medio termine
Uno dei maggiori sviluppi negli investimenti immobiliari nel 2023 è stato l’aumento di affitti a medio termine. Il noleggio a medio termine (a volte indicato come noleggio a medio termine) è una strategia di investimento che combina elementi di noleggio a breve termine e noleggio a lungo termine.
Investire in affitti a medio termine, tipicamente definiti come inquilini che affittano immobili per più di 30 giorni ma meno di un anno, è diventata la strategia preferita di molti investitori. Il libro fondamentale sulla strategia, Soggiorno di 30 giorni, pubblicato qui su BiggerPockets e scritto dagli investitori pionieristici di MTR Sarah Weaver e Zeona McIntyre, ha contribuito a rendere popolare il metodo.
Gli investitori immobiliari sono attratti dagli affitti a medio termine per ottenere i vantaggi di un flusso di cassa extra rispetto agli affitti a lungo termine, evitando rischi normativi, turnover elevato e gestione intensiva degli affitti a breve termine.
Mentre molti investitori si rivolgono ora agli affitti a medio termine per costruire i propri portafogli, il mondo dei prestiti purtroppo è stato un po’ lento nel tenere il passo. Negli ultimi due anni, molti istituti di credito DSCR hanno abbracciato e adattato il finanziamento degli affitti a breve termine, anche utilizzando strumenti basati sui dati come AirDNA per qualificare gli affitti sugli immobili in affitto a breve termine, ma non esiste ancora uno strumento simile per gli affitti a medio termine.
Molti investitori utilizzano una regola generale per gli affitti a medio termine secondo la quale dovrebbero guadagnare circa il 50% in più dagli affitti rispetto a un affitto equivalente a lungo termine (mentre gli affitti a breve termine dovrebbero guadagnare il doppio o il 100% in più rispetto a se la proprietà fosse utilizzata come un affitto a lungo termine). noleggio a termine).
Tuttavia, per gli istituti di credito DSCR, il cambiamento può essere lento e impegnativo e molti istituti di credito preferiscono e richiedono misure di qualificazione più precise rispetto a regole empiriche. Pertanto, la prossima sfida e frontiera per molti istituti di credito DSCR che cercano di servire il crescente numero di investitori immobiliari che perseguono questa strategia è quella di consolidare una metodologia di qualificazione e sottoscrizione per qualificare adeguatamente i MTR e proiettare accuratamente i loro ricavi.
I potenziali passi successivi sarebbero che emergesse un fornitore di dati simile ad AirDNA per i noleggi a medio termine per cogliere questa crescente opportunità. Fino ad allora, i finanziatori DSCR dovranno essere creativi e flessibili per sfruttare questo mercato in crescita.
Proprietà con camera singola (SRO).
Con l’incessante aumento dei tassi di interesse negli ultimi due anni, gli investitori alla ricerca di flussi di cassa hanno faticato a trovare accordi praticabili senza essere costretti a impegnarsi in acquisti in contanti o con una leva finanziaria estremamente bassa (che limita gravemente la capacità di scalare). Con la scarsità di SFR (affitti unifamiliari) disponibili per fornire flusso di cassa poiché i valori delle case sono rimasti ostinatamente elevati, anche a fronte di tassi in aumento, gli investitori sono stati spinti in direzioni alternative. Per molti, ciò ha significato spostarsi verso affitti per vacanze a breve termine, proprietà con più unità abitative o altre forme creative di conclusione di accordi.
Un’opzione alternativa sempre più apprezzata dagli investitori in cerca di flussi di cassa è l’aumento delle “camere singole”, ovvero delle case affittate per stanza. Sebbene non sia un concetto nuovo, le società di gestione abilitate alla tecnologia come PadSplit hanno aiutato gli investitori ad adottare questa opzione, consentendo l'affitto di residenze unifamiliari a più inquilini stanza per stanza, con una gestione immobiliare e una tecnologia specializzate (per locazioni, riscossione degli affitti, ecc.) che hanno reso questa soluzione accessibile strategia per gli investitori immobiliari.
Il problema? Molti (se non tutti) gli attuali finanziatori DSCR e i loro partner di capitale sono riluttanti a concedere prestiti su queste proprietà, anche se l’investimento è solido. Molti sono gravati dalla connotazione di pensione o credono che il mix di inquilini possa essere di bassa qualità e rischioso (molte case di accoglienza funzionano in questo modo) o che il tipo di inquilino che può permettersi solo una stanza in una casa famiglia possa avere maggiori rischi di mancare l'affitto o di avere altri problemi.
Inoltre, la tecnica principale di mitigazione del rischio per i finanziatori DSCR è quella di pignorare la proprietà per proteggersi dalle perdite. Molti istituti di credito non si occupano di investimenti immobiliari, quindi in genere vorranno vendere immediatamente la proprietà pignorata per recuperare il capitale piuttosto che cercare di gestirla come un investimento.
Per questi motivi, molti istituti di credito sono riluttanti a concedere prestiti per proprietà SRO perché esiste un pool di acquirenti limitato per le proprietà che potrebbero essere state modificate per la vita in una sola stanza (serrature delle porte, stanze divise, ecc.) o per le proprietà che sono fuori servizio. carattere in un mercato o non utilizzabile per la maggior parte degli acquirenti. Ad esempio, una casa con otto camere da letto in un quartiere pieno di case con tre camere da letto è probabilmente difficile da vendere, poiché non molte famiglie hanno un utilizzo o un interesse per una casa con così tante camere da letto.
Nonostante questi problemi, questi investimenti tendono ancora ad avere senso per gli investitori immobiliari e alcuni istituti di credito DSCR potrebbero essere disposti a correre il rischio in futuro. Non sorprendetevi se finalmente appaiono opzioni di finanziamento per gli immobili SRO, in particolare quelli con modifiche minime (obsolescenza funzionale) e immobili che si adattano generalmente ai quartieri circostanti.
In parole povere, se la proprietà viene utilizzata come SRO ma potrebbe essere facilmente convertita in un normale SFR (un contratto di locazione, una famiglia), dovrebbero essere disponibili prestiti DSCR.
Alloggiamento fabbricato
Le case prefabbricate o le case mobili rappresentano una parte significativa del panorama immobiliare nel 2023, soprattutto perché i tassi in costante aumento e i prezzi delle case continuano a creare una carenza di opzioni convenienti. Mentre alcuni istituti di credito DSCR si sono tuffati nelle acque dell’edilizia prefabbricata, la maggior parte non lo ha fatto, nonostante la continua domanda di prestiti per questa classe di asset. Se esamini attentamente il Forum di prestito privato BiggerPockets, probabilmente hai familiarità con un flusso costante di investitori alla ricerca di opzioni di finanziamento per immobili residenziali prefabbricati.
Il problema principale riguarda le garanzie collaterali: come accennato, il modo principale con cui i finanziatori DSCR mitigano il rischio è attraverso la loro capacità di pignorare la proprietà immobiliare in caso di inadempienza. Con le abitazioni prefabbricate, esiste un rischio maggiore che la proprietà possa essere spostata. Sebbene queste proprietà siano generalmente fissate al terreno con una fondazione e altri aspetti permanenti, le proprietà sono state inizialmente realizzate e spostate sul sito in modo da poter, in molti casi, essere spostate nuovamente. Un mutuatario inadempiente che potrebbe spostare la garanzia è un problema per i finanziatori perché potrebbero aggirare il pignoramento e il creditore subirebbe una grossa perdita.
Come possono i finanziatori DSCR risolvere questo problema? Alcune opzioni includono limiti di leva finanziaria (LTV disponibili inferiori) per proteggersi dai rischi e per richiedere caratteristiche e aspetti che legano la casa al terreno, come i requisiti di fondazione. Inoltre, in alcune giurisdizioni, il creditore può richiedere una dichiarazione giurata depositata presso la contea che limiti legalmente la possibilità di spostare la garanzia e di classificare la proprietà come immobiliare.
È probabile che sempre più istituti di credito DSCR continueranno a prendere in considerazione l’aggiunta di opzioni di prestito DSCR per le abitazioni prefabbricate, nonché a sviluppare fattori che mitigano il rischio.
Uso misto
I prestiti DSCR per immobili ad uso misto o che presentano elementi sia commerciali che residenziali rappresentano un’altra area di espansione. In genere, si tratta di immobili nelle grandi città e sono uffici o negozi familiari con appartamenti situati al secondo piano.
Sebbene i prestiti DSCR a uso misto siano offerti attualmente, e in passato, da alcuni istituti di credito DSCR, questo prodotto è stato più raro negli ultimi anni a causa principalmente della volatilità complessiva del mercato. Tuttavia, queste piccole proprietà a uso misto possono rivelarsi investimenti redditizi, soprattutto perché le opzioni di finanziamento per gli immobili commerciali continuano a contrarsi.
Anche con una ripresa dei prestiti immobiliari commerciali, c’è sempre e probabilmente continuerà ad esserci una carenza di istituti di credito commerciali di piccolo importo che prenderebbero in considerazione proprietà con valori nell’ordine di sei cifre. Per questo motivo, i prestiti DSCR possono essere una buona opzione per questi immobili, poiché gli investimenti condividono molte caratteristiche con gli immobili primari finanziati con prestiti DSCR che tradizionalmente sono tutti residenziali.
Come saranno i prestiti DSCR a uso misto? Questi prestiti generalmente dovranno essere principalmente di natura residenziale, in genere richiesti per la maggioranza residenziale per unità, per metratura e per reddito da locazione.
È interessante notare che, mentre i prestiti DSCR vietano severamente al proprietario dell’immobile di viverci, generalmente consentono al proprietario di occupare e gestire un’unità commerciale nello spazio (si pensi ad un ufficio o ad un negozio). Quindi, un prestito DSCR a uso misto potrebbe essere utilizzato per un proprietario che gestisce un negozio al primo piano e affitta agli inquilini gli appartamenti sopra, ma non il contrario, poiché il proprietario non potrebbe abitare in una delle unità ma affittare l'appartamento spazio commerciale a terzi.
Case sugli alberi/yurte/frutteti/ranch/baccelli
Anche se alcune di queste proprietà creative e disponibili non saranno probabilmente incluse nell'espansione dei prodotti di prestito DSCR in tempi brevi, questi tipi di proprietà stravaganti vengono richiesti di tanto in tanto da molti istituti di credito DSCR.
Sebbene questi possano essere buoni investimenti immobiliari, probabilmente non saranno mai adatti ai prestiti DSCR. I finanziatori DSCR devono essere in grado di sapere che possono vendere o gestire le proprietà se hanno bisogno di pignorare, e semplicemente non ci sono abbastanza potenziali acquirenti o manager là fuori perché ciò abbia senso con queste proprietà. Forse un giorno.
Conclusione
Ci auguriamo che questo articolo e questa serie sui prestiti DSCR ti siano piaciuti e non vediamo l'ora di vedere i numerosi investitori qui su BiggerPockets utilizzare questi prestiti per ampliare i portafogli di locazione e raggiungere la libertà finanziaria.
Questo articolo è presentato da Easy Street Capital
Easy Street Capital è un prestatore immobiliare privato con sede ad Austin, in Texas, che serve investitori immobiliari in tutto il paese. Definito da un team esperto e programmi di prestito innovativi, Easy Street Capital è il partner finanziario ideale per investitori immobiliari di tutti i livelli di esperienza e specialità. Indipendentemente dal fatto che un investitore stia riparando e ribaltando, finanziando un affitto a flusso di cassa o costruendo dal basso, abbiamo una soluzione per soddisfare tali esigenze.
Nota di BiggerPockets: Queste sono opinioni scritte dall'autore e non rappresentano necessariamente le opinioni di BiggerPockets.
- Distribuzione di contenuti basati su SEO e PR. Ricevi amplificazione oggi.
- PlatoData.Network Generativo verticale Ai. Potenzia te stesso. Accedi qui.
- PlatoAiStream. Intelligenza Web3. Conoscenza amplificata. Accedi qui.
- PlatoneESG. Carbonio, Tecnologia pulita, Energia, Ambiente, Solare, Gestione dei rifiuti. Accedi qui.
- Platone Salute. Intelligence sulle biotecnologie e sulle sperimentazioni cliniche. Accedi qui.
- Fonte: https://www.biggerpockets.com/blog/what-is-coming-in-2024-for-dscr-loans
- :ha
- :È
- :non
- $ SU
- 2023
- 2024
- 24
- 30
- a
- capacità
- capace
- WRI
- sopra
- accessibile
- con precisione
- Raggiungere
- adattato
- l'aggiunta di
- aggiunta
- Inoltre
- integrazioni
- conveniente
- ancora
- contro
- Tutti
- consentire
- Consentire
- alterato
- alternativa
- sempre
- an
- ed
- Un altro
- in qualsiasi
- appartamenti
- apparire
- SONO
- RISERVATA
- in giro
- articolo
- news
- AS
- aspetti
- attività
- asset class
- attratto
- austin
- autore
- disponibile
- evitando
- base
- BE
- perché
- diventare
- stato
- essendo
- CREDIAMO
- vantaggi
- MIGLIORE
- Al di là di
- Maggiore
- imbarco
- libro
- sistema
- mutuatario
- entrambi
- costruire
- Costruzione
- affari
- ma
- ACQUIRENTE..
- acquirenti
- by
- Materiale
- capitale
- Custodie
- casi
- Contanti
- flusso di cassa
- Challenge
- impegnativo
- il cambiamento
- carattere
- caratteristiche
- Città
- classe
- classificare
- Collaterale
- collezioni
- combina
- Venire
- immobile commerciale
- commettere
- Aziende
- concetto
- Prendere in considerazione
- continua
- continua
- contratto
- convertito
- potuto
- nazione
- contea
- Coppia
- coperto
- creare
- Creative
- Corrente
- Attualmente
- dati
- data-driven
- Giorni
- Offerte
- Predefinito
- definito
- Richiesta
- Nonostante
- sviluppare
- sviluppi
- itinerario
- do
- Dont
- Porta
- doppio
- dovuto
- guadagnare
- facilmente
- facile
- o
- elementi
- elevata
- abbracciato
- emergere
- abbastanza
- Equivalente
- particolarmente
- tenuta
- eccetera
- Anche
- evoluzione
- esempio
- espansione
- esperienza
- esperto
- Esplorazione
- extra
- Faccia
- Fattori
- familiare
- famiglie
- famiglia
- Caratteristiche
- depositata
- Infine
- finanziato
- finanziario
- libertà finanziaria
- finanziamento
- Trovate
- Nome
- in forma
- fisso
- flessibile
- Pavimento
- flusso
- Nel
- per gli investitori
- forme
- Forum
- Avanti
- Fondazione
- La libertà
- da
- Frontier
- pieno
- funzionale
- futuro
- Guadagno
- Generale
- generalmente
- ottenere
- Go
- buono
- maggiore
- Gruppo
- Crescita
- guida
- a metà strada
- Avere
- avendo
- con sede
- accresciuta
- aiutato
- qui
- Esitante
- nascosto
- Alta
- Casa
- Case
- speranza
- Casa
- case
- alloggiamento
- Come
- Tutorial
- Tuttavia
- HTTPS
- ideale
- if
- subito
- in
- includere
- incluso
- Compreso
- Reddito
- sempre più
- inizialmente
- innovazioni
- creativi e originali
- interesse
- Tassi di interesse
- ai miglioramenti
- investire
- investimento
- Investimenti
- investitore
- Investitori
- problema
- sicurezza
- IT
- giurisdizioni
- ad appena
- mantenere
- Sapere
- Paese
- paesaggio
- grandi
- Cognome
- legalmente
- PRESTARE
- prestatore
- istituti di credito
- prestito
- meno
- livelli
- Leva
- LG
- piace
- probabile
- Limitato
- limiti
- allineare
- Lista
- piccolo
- vivere
- vita
- prestito
- Prestiti e finanziamenti
- collocato
- Serrature
- logo
- Lunghi
- a lungo termine
- Guarda
- una
- spento
- perdite
- lotto
- inferiore
- lucrativo
- fatto
- Principale
- Maggioranza
- make
- gestione
- I gestori
- manufatto
- molti
- Rappresentanza
- Volatilità del mercato
- Massimizzare
- Maggio..
- può essere
- significava
- analisi
- menzionato
- metodo
- Metodologia
- medio termine
- minimo
- mancante
- Ridurre la perdita dienergia con una
- attenuazione
- scelta
- Mobile
- Scopri di più
- maggior parte
- cambiano
- mosso
- in movimento
- MTR
- multiplo
- devono obbligatoriamente:
- Natura
- navigazione
- necessariamente
- Bisogno
- di applicazione
- esigenze
- mai
- New
- GENERAZIONE
- Nessuna
- normale
- adesso
- numero
- occupazione
- of
- offerto
- Office
- uffici
- on
- ONE
- esclusivamente
- aprire
- operare
- operativo
- Opinioni
- Opportunità
- Opzione
- Opzioni
- or
- Altro
- su
- ancora
- complessivo
- panoramica
- proprietario
- particolarmente
- partner
- partner
- partito
- passato
- permanente
- pezzo
- pionieristico
- Platone
- Platone Data Intelligence
- PlatoneDati
- pool
- Popolare
- portafogli
- potenziale
- bisogno
- preferire
- preferito
- presentata
- Prezzi
- principalmente
- primario
- un bagno
- probabilmente
- Problema
- processi
- Prodotto
- Programmi
- vietare
- progetto
- propriamente
- proprietà
- proprietà
- protegge
- fornire
- fornitore
- pubblicato
- acquisti
- perseguendo
- spinto
- metti
- maglieria in
- qualificarsi
- gamma
- tasso
- piuttosto
- di rose
- beni immobili
- prestito immobiliare
- ragione
- motivi
- recente
- Recuperare
- recupero
- di cui
- normativo
- parente
- implacabile
- Affitta
- affitto
- rappresentare
- richieste
- richiedere
- necessario
- Requisiti
- Residenziale
- ritorno
- ricavi
- invertire
- rivoluzionario
- Aumento
- crescita
- Rischio
- Risk Mitigation
- rischi
- Rischioso
- Prenotazione sale
- Camere
- tondo
- Regola
- norme
- s
- Scala
- ricerca
- Secondo
- vedendo
- cerca
- venda
- senso
- Serie
- servire
- servizio
- gravemente
- Condividi
- Shop
- a breve scadenza
- carenza
- dovrebbero
- significativa
- simile
- site
- rallentare
- inferiore
- So
- solido
- RISOLVERE
- alcuni
- un giorno
- a volte
- Arrivo
- lo spazio
- specializzata
- Specialità
- specifico
- dividere
- quadrato
- pila
- rimasto
- costante
- Passi
- Ancora
- Storia
- strategie
- Strategia
- ruscello
- strada
- tale
- sorpreso
- Circostante
- Fai
- Rubinetto
- team
- Tecnologia
- inquilino
- Texas
- di
- che
- Il
- Il futuro
- loro
- si
- poi
- Là.
- Strumenti Bowman per analizzare le seguenti finiture:
- di
- think
- Terza
- questo
- quelli
- Attraverso
- così
- TIE
- tempo
- a
- strumenti
- difficile
- verso
- tradizionalmente
- vero
- cerca
- Svolta
- turnover
- Digitare
- Tipi di
- tipicamente
- sottoscrizione
- purtroppo
- unità
- unità
- fino a quando
- Aggiornamenti
- utilizzabile
- uso
- utilizzato
- utilizzando
- utilizzare
- utilizzati
- vacanza
- Valori
- contro
- Volatilità
- volere
- Prima
- Waters
- Modo..
- we
- WELL
- sono stati
- Che
- quando
- mentre
- se
- quale
- while
- OMS
- volere
- disposto
- con
- senza
- mondo
- sarebbe
- scritto
- anno
- anni
- ancora
- Tu
- zefiro