Questa è la PIÙ GRANDE opportunità multifamiliare in 10 anni?

Opaco:
Questo è il podcast show numero 711 di Bigger Pockets.

Andrew:
Sento che vedremo opportunità che non vedevamo da 10 anni. Quando ripenso al 2012, 2013 e 2014, il mio unico rammarico è di non averne acquistati di più. Non ne avevo la capacità. Mia madre ha scritto il mio primo assegno come sindacato e poi ci è voluto molto tempo per convincere tutti gli altri a unirsi. Quindi sto guardando questo ora mentre sta arrivando, probabilmente a partire dalla metà del 2023 sarà il momento di scovare concludere accordi che altrimenti sarebbero stati irraggiungibili negli ultimi cinque, sei, sette anni. E per coloro che ascoltano e che negli ultimi tre anni sono stati frustranti perché non è possibile entrare nel mercato perché non ci sono accordi là fuori, gli accordi stanno arrivando. E poi, non per essere morboso, ma avrai molta meno concorrenza.

Opaco:
Benvenuti a tutti al podcast Bigger Pockets. Mi chiamo Matt Faircloth e sono il co-conduttore del podcast Bigger Pockets. E oggi voglio portare qui una delle mie migliori amiche, una delle mie amiche, l'ospite del podcast Bigger Pockets. Non proprio il conduttore, ma tu ed io abbiamo rubato il microfono, non è vero, Andrew? Abbiamo rubato il microfono e ora stiamo trasmettendo il podcast Bigger Pockets. Chissà cosa uscirà dalla nostra bocca oggi, vero?

Andrew:
Sì. David è andato in Messico e ha lasciato il suo collegamento in diretta e tu e io entreremo e vedremo cosa possiamo fare.

Opaco:
Oh, cosa potrebbe andare storto? È ottimo. Ma veloce Andrew, dimmi come stai oggi.

Andrew:
Sono buono. Rimango positivo e sono negativo al test.

Opaco:
Posso rubarlo?

Andrew:
Sì, dammi il merito la prima volta e il resto del tempo sarà tuo.

Opaco:
Va bene, d'accordo. Se stiamo per rubare il microfono, mi prometti che avrai un sacco di fantastiche analogie con Andrew Kushman e fantastici umori schietti e anche analogie con David Greene che potremo usare durante lo spettacolo?

Andrew:
Sì, farò del mio meglio. Sono un po' nervoso per sostituire il Verde e ho dimenticato di mettermi la canottiera, quindi lo incanalerò al meglio che posso.

Opaco:
Non posso assolutamente prendere il suo posto, ma sono felice di tenergli il microfono solo per un secondo.

Andrew:
Sembra un buon piano.

Opaco:
Andrew, prima di iniziare, all'inizio di ogni podcast di Bigger Pockets accade una cosa fantastica. Tu ed io lo sappiamo perché probabilmente ne hai ascoltato 710 episodi, entrambi. Andiamo quindi avanti con il suggerimento rapido.

Andrew:
Consiglio rapido. In realtà farò il ladro con te e te ne darò due, giusto? Dato che non indosso la canottiera, dovrò rimediare.

Opaco:
Ehi, oggi è il nostro microfono, amico. Datemelo.

Andrew:
Quindi, prima di tutto, faremo riferimento a un articolo che Paul Moore ha scritto per Bigger Pockets sul blog. Se stai ascoltando e non hai letto quell'articolo, torna al 15 novembre e leggilo. Fornirà molte più informazioni su ciò di cui stiamo parlando e molte altre cose importanti per il mercato di oggi. In secondo luogo, alcune delle cose di cui parleremo potrebbero sembrare un po' cupe, ma in realtà non è così. Questa è la cosa più lontana dalla verità. Parleremo dei rischi e di come si stanno spostando i mercati e i nostri prezzi stanno scendendo? Sono tutte cose che dovrebbero essere entusiasmanti per te se stai iniziando nel 2023 o stai cercando di espandere la tua attività. Quindi ora è il momento di essere avidi quando gli altri hanno paura. Quindi non lasciare che ciò di cui stiamo parlando ti spaventi. Usalo per essere entusiasta di immergerti in tutte le risorse di Bigger Pockets in modo da poter apprendere, ampliare e far crescere la tua attività.

Opaco:
Raddoppia la mancia. Eccolo. Grazie mille Andrea. Apprezzo quell'uomo. Entriamo nel mercato, amico. Parliamo dello stato attuale del mercato. Cosa ne pensi, vuoi andare?

Andrew:
Sì, facciamolo. C'è molto di cui parlare.

Opaco:
Sono dentro, ti seguo.

Andrew:
Va bene, Matt, benvenuto nel 2023. Siamo in un mercato in rapida evoluzione. È divertente, Paul Moore ha pubblicato un bellissimo articolo a novembre affrontando alcune cose che stiamo vedendo ora. Quali sono i tuoi pensieri su quello che sta succedendo là fuori?

Opaco:
Non ho ancora avuto la possibilità di leggere l'articolo e tu ed io siamo entrambi amici di Paul Moore e ho sentito molte cose fantastiche sull'articolo. In realtà ho visto alcune persone che ne fanno riferimento. E sì, sembra che le cose stiano cambiando assolutamente ogni giorno. Allora, cosa hai ricavato dall'articolo? Parlamene.

Andrew:
C'è molto lì dentro. Potremmo dedicarci un'ora intera, ma direi che la cosa più importante se dovessi condensarla in una frase è che i tassi di interesse sono più alti dei tassi massimi. E per coloro che stanno ascoltando, va bene, e allora? Questo è un grosso problema, ed è un grosso problema. Non lo abbiamo visto negli ultimi 10 anni e forse anche per diversi decenni. Il motivo per cui questo è un problema è che crea una leva finanziaria negativa. Quindi ciò che significa è che se stai acquistando, diciamo, una proprietà di 10 unità da un milione di dollari e produce un reddito operativo netto di $ 50,000 all'anno, si tratta di un tasso massimo del 5%, un rendimento del 5%, e prendi in prestito denaro a 6 % per fare ciò, stai perdendo denaro prendendo in prestito per ottenere quel bene.
Quindi facciamo finta che tu abbia comprato tutto in contanti e ottieni un rendimento del 5% e poi facciamo finta, per semplificare, che tu riceva un finanziamento al 100% invece al 6%. Il tuo servizio del debito annuale è di 60,000, ma il tuo rendimento è di 50,000. Hai una perdita operativa incorporata solo sul tuo debito di $ 10,000 all'anno. Questo é un problema. Se i tassi di interesse sono più alti dei tassi massimi, il mercato si rovina alla grande. E solo per gli ascoltatori che dicono, whoa, aspetta, rallenta Andrew. Tassi massimi NOI, stai lanciando questi termini in giro. Cap rate indica il tasso di capitalizzazione. È fondamentalmente il rendimento senza leva finanziaria di una proprietà. Quindi ho detto di comprarlo tutto in contanti. Un tasso massimo è che se acquisti una proprietà da un milione di dollari, produce un reddito operativo netto di $ 50,000. 50,000 diviso per un milione fa 5%, il tasso massimo è 5%. Il reddito operativo netto è fondamentalmente proprio quello che sembra. Sono le entrate lorde meno le spese operative. E poi questo è ciò che resta per pagare il debito. E quindi quando il NOI è inferiore al debito, ciò crea un enorme problema.
Allora come si risolve? Ci sono una manciata di cose che possono risolverlo. Numero uno: i tassi di interesse dovrebbero scendere nuovamente. Un paio di mesi fa hanno raggiunto il picco a quattro e un quarto, per poi crollare di 80 punti base. Chissà dove andranno adesso? Ho lasciato la sfera di cristallo in tasca ed è stata lavata, quindi è permanentemente appannata. Non farò finta di poter prevedere dove andranno i tassi di interesse. Quindi i tassi di interesse potrebbero scendere nuovamente. NO, potrei salire. Se si riesce ad aumentare l’affitto e il NOI, allora si può superare in una certa misura il fatto che il costo del debito è più alto, o che i prezzi potrebbero scendere. Il mio pensiero personale, Matt, è che sarà una combinazione di tutte e tre queste cose, ma vorrei lanciartelo e vedere dove pensi che saremo diretti qui nel 2023.

Opaco:
Ho anche messo la mia sfera di cristallo nel negozio e non riesco a tirarla fuori. Non me lo restituiranno. Quindi cosa ci riserverà il futuro, non lo so, ma ti dirò cosa possiamo controllare gli investitori come te e io. Possiamo controllare un OI. Possiamo controllare la spinta delle entrate sulle proprietà. Questo è un fattore a nostro favore. Ok, quello che so succederà, non lo so, ma quello che penso probabilmente è qualcosa di diverso. Quindi quello che penso che accadrà è qualcosa del tipo... I tassi sono aumentati drasticamente, molto più di quanto molti pensassero. Saliranno di nuovo a quel ritmo di accelerazione? Non credo. Penso che forse stiamo arrivando verso la cima del soffitto. Non credo che torneranno giù. E quindi penso che se i tassi rimangono così alti, Andrew, ciò costringerà i tassi massimi a salire un po'.
E quindi i tassi massimi aumenteranno, i tassi forse diminuiranno un po', ma saranno comunque nell'intervallo cinque, sei, sette, da qualche parte lì per prendere in prestito denaro, penso, per il prossimo futuro. Penso solo che sia quello che è. Quindi questo è ciò che prevedo che accadrà. E penso che da entrambe le parti, gli acquirenti, i venditori e gli investitori, poiché entrambi lavoriamo molto con gli investitori, gli investitori in partner limitati, tutti e tre dovranno diventare più realistici e tutti dovranno fare un respiro profondo e si sistemano e si rendono conto che questo non è più un venditore, mette un cartello di vendita sulla parte anteriore della loro proprietà e ricevono 10 offerte.
Questo probabilmente non sarà il futuro di ciò in cui ci accingiamo. Penso che i venditori dovranno diventare realistici, gli acquirenti avranno un po’ più di forza nella loro voce in ciò che possono comandare da un venditore, e in terzo luogo, Andrew, penso che gli investitori impareranno a diventare più pazienti. Posso dirti che lo scenario che hai fornito sui tassi massimi e sui tassi di interesse è tutto valido. Ma la verità è che le persone probabilmente non acquistano una proprietà né in modo gratuito e chiaro né finanziato al 100%. Quello che fanno è comprarlo con una sorta di assegno azionario che rimane lì dentro. E se i tassi massimi sono inferiori ai tassi di interesse, come hai detto, non rimangono soldi nella proprietà e, cosa più importante, non rimangono soldi da destinare al lato azionario, che si tratti di investitori LP o di persone che firmano un assegno di tasca propria. per andare alla proprietà.
Quindi la proprietà non avrà molto flusso di cassa, parlando di tassi di rendimento bassi a una cifra sia per gli investitori che per il proprietario diretto. Ciò significa che il capitale dovrà essere un po' più paziente se stai acquistando una proprietà con un grande valore aggiunto che incasserà un po' all'inizio e poi guadagnerà più soldi a lungo termine. Credo che il mondo della produzione di un tasso di rendimento garantito dal 7 al 7%, ovvero il tasso di rendimento preferito per gli investitori proprio sotto il cancello quando si acquista una proprietà, potrebbe scomparire completamente o potrebbe cambiare drasticamente. Perché se hai intenzione di acquistare una proprietà oggi, probabilmente non produrrà alcun flusso di cassa, anche se di poco, ma certamente non abbastanza per pagare un rendimento preferito del XNUMX o XNUMX%.

Andrew:
Sì, hai assolutamente ragione. Tutti questi cambiamenti e spostamenti influenzano i diversi partecipanti al mercato in modi diversi. Quindi, come i venditori con cui ho parlato, o voglio dire, Matt, tu ed io siamo entrambi in diverse menti multifamiliari e conosciamo o abbiamo sentito storie di venditori che hanno difficoltà a pagare il mutuo perché avevano un margine regolabile Tasso di prestito che è passato da tre e mezzo a sette e mezzo. E sì, alcune persone hanno dei limiti, il che significa che raggiunge un certo livello e non sale più. Ma molti altri non lo fanno, e hanno visto le loro rate del mutuo raddoppiare o addirittura due volte e mezzo a volte triplicare negli ultimi sei mesi, e questo sta creando stress finanziario per i venditori. Inoltre, il rovescio della medaglia, i venditori che non hanno problemi a pagare il mutuo o hanno un debito a tasso fisso, stanno rallentando il volume perché stanno semplicemente seduti e dicono, beh, non venderò in questo mercato. Voglio ottenere il prezzo che ho ottenuto nel gennaio 2022 e nessuno me lo offre, quindi non venderò la mia proprietà.
È un po' come il bambino al parco giochi che dice, ecco, prendo i miei giocattoli e me ne vado. Sono fuori gioco. Rimarranno seduti ad aspettare e non sono motivati ​​a vendere perché le operazioni sono ancora molto buone. Questo è un altro aspetto strano di questo mercato: il disagio là fuori è finanziario, non operativo. Ora alcuni sottosettori selezionati in alcuni mercati potrebbero vedere in futuro difficoltà operative, soprattutto se dovessimo entrare in una vera recessione con reali perdite di posti di lavoro. Ma all’inizio del 2023, la difficoltà è causata dai mercati finanziari, non dalle operazioni. E come investitore che valuta potenziali acquisizioni, questa è una cosa fondamentale da esaminare.
Perché l'immobile è in difficoltà? È perché il mercato qui è terribile o è perché il proprietario ha commesso un errore, ha messo lì il tipo sbagliato di debito e ora deve uscirne ed è un'opportunità per te come nuovo investitore di iniziare acquistando una proprietà killer in una posizione killer che altrimenti non sarebbe stata scambiata se i mercati del debito non si fossero spostati? Quindi, se non puoi dirlo, questa roba mi sta entusiasmando perché sento che vedremo opportunità che non vediamo da 10 anni. Quando ripenso al 2012, 2013 e 2014, il mio unico rammarico è di non averne acquistati di più. Non ne avevo la capacità. Mia madre ha scritto il mio primo assegno come sindacato e poi ci è voluto molto tempo per convincere tutti gli altri a unirsi. Quindi sto guardando questo ora mentre sta arrivando, probabilmente a partire dalla metà del 2023 sarà il momento di scovare accordi che altrimenti sarebbero stati irraggiungibili negli ultimi cinque, sei, sette anni.
E per coloro che ascoltano e che negli ultimi tre anni sono stati frustranti perché non è possibile entrare nel mercato perché non ci sono accordi là fuori, gli accordi stanno arrivando. E poi, non per essere morboso, ma avrai molta meno concorrenza. Conosco già di sponsor che stanno chiudendo i battenti perché i loro accordi sono implosi, il capitale azionario è svanito e loro sono fuori dal business. Il bello di iniziare adesso è che non hai quel bagaglio. Puoi entrare in un nuovo fondo, nel punto più basso del ciclo, sfruttare queste opportunità, non avere 27 persone che fanno offerte contro di te e costruire le basi di un grande business. La ricchezza si crea durante le fasi di recessione. Tra cinque o sette anni, chiunque accumuli proprietà nei prossimi due o tre anni probabilmente starà seduto bene.

Opaco:
Lo adoro. È un ottimo momento per iniziare. È un ottimo momento per essere un nuovo investitore in questo mercato ed è anche un ottimo momento per affermarsi se hai preso le giuste decisioni entrando in questo posto.

Andrew:
Quindi non vedo l'ora, Matt, sono curioso di sapere cosa vedrai quest'anno. Per me, penso che i federali almeno faranno una pausa, giusto? E penso che farlo aprirà un po' il mercato perché in questo momento, quando la Fed alza i tassi di 75 punti base ogni due mesi, nessuno sa come sottoscrivere. Quale sarà il mio limite di uscita? Quale sarà il mio tasso di interesse? Quindi almeno quando si ferma, tutti possono prendere fiato e dire, okay, quali sono le regole adesso? Come posso sottoscrivere? Penso che questo allenterà il mercato. Due, ne abbiamo già parlato. Ci saranno venditori motivati, persone che non riescono a pagare il mutuo, sfortunatamente. Quindi questo porterà alcuni accordi sul tavolo. E comunque, questi affari non andranno al miglior offerente, andranno all'acquirente o all'investitore che può offrire la massima garanzia di vestiti.
Quindi, ancora una volta, qualcos'altro che stiamo cercando non è pagare il prezzo più alto ma essere l'acquirente più esperto, che otterrà affari in futuro. E questa è un'altra cosa che è stata davvero dura ultimamente. Quindi abbiamo parlato del calo della concorrenza, dei venditori più motivati ​​perché le persone non possono effettuare i pagamenti. Sfortunatamente lo stiamo già vedendo. E quindi la mia ipotesi sarà che probabilmente vedremo una riduzione dei prezzi compresa tra il 15 e il 30% rispetto al picco, e direi che il picco potrebbe essere gennaio 2022.
Quindi ti faccio un esempio perfetto. Questa settimana abbiamo presentato un'offerta su una proprietà che quando abbiamo iniziato a parlare con il venditore all'inizio del 2022, volevano 220 unità e all'inizio del 2023 ora parliamo di 165 unità. La proprietà funziona ancora molto bene e si trova in un ottimo mercato. Tuttavia, le aspettative sui prezzi sono scese e potrebbero scendere ancora un po’? Sì, potrebbero. Qualcuno di noi riesce a cronometrare perfettamente il fondo? No, non possiamo. Quindi la chiave è andare a comprare proprietà che si trovano in ottime posizioni e con un buon flusso di cassa in modo che tra cinque o sette anni sembriamo dei geni puzzolenti. Quindi questo è il mio pensiero e il mio piano per il 2023. Matt, non sei d'accordo o cosa aggiungeresti a questo?

Opaco:
Beh, non sono sicuro di voler sembrare un genio schifoso. Voglio dire, non è proprio...

Andrew:
Forse un vero genio.

Opaco:
Sì, solo un normale. Posso essere un genio del buon odore? Puoi essere il genio puzzolente. Va bene? Il tuo [impercettibile 00:16:02].

Andrew:
Va bene, va bene.

Opaco:
Sì. Buono ok. Quindi sono d'accordo. Non so se sono d'accordo con il 30% e questo è solo perché penso che molte proprietà là fuori che sono legacy sono lì da sempre, molte famiglie multifamiliari sono state possedute per generazioni da persone. Quindi penso che coloro che hanno acquistato proprietà negli ultimi tre o cinque anni saranno nella posizione di dover vendere a causa del debito in aumento o del debito che è aumentato o perché semplicemente non possono più rifinanziarsi o qualunque cosa possa accadere Essere. Ma non penso che ci sarà sangue nelle strade come nel 2007, 2008. Non collego le due cose. Penso che quello che avrai è che i venditori dovranno diventare più realistici con i loro numeri.
E penso che per molto tempo, Andrew, sia stato il mercato di questo venditore. Questo è tutto. E quando compri una proprietà multifamiliare, è come se andassi al ballo di fine anno. Devi indossare il tuo vestito migliore, devi pettinarti e tutto il resto. Devi agitare le mani in aria per attirare l'attenzione e cose del genere, e sei tu e 17 dei tuoi migliori amici a fare un'offerta per una proprietà multifamiliare. Alcuni acquirenti potrebbero diventare un po’ nervosi e andarsene, ma penso che la conversazione tra acquirente e venditore diventerà più dare e avere. Stiamo esaminando una proprietà proprio ora. Che tu ci creda o no, in realtà stiamo cercando di acquistare una proprietà plurifamiliare in questo momento, Andrew. Stiamo esaminando un accordo e, comunque, per la prima volta da quando lo vedo negli ultimi cinque anni, non esiste il concetto chiamato "money hard day one". Spiegherò di cosa si tratta.

Andrew:
Oh, cosa bella che se ne andrà.

Opaco:
Lo è, sta andando via e non avrebbe mai dovuto succedere. Ancora una volta, avevi detto prima, ottieni due cose nel settore immobiliare quando fai un'offerta, ottieni il prezzo o ottieni i termini. Money Hard Day One è un termine che viene negoziato nell'acquisto di beni immobili. Ciò significa che se sto acquistando una proprietà ed è una proprietà plurifamiliare da 10 unità immobiliari da un milione di dollari o qualcosa del genere, potrei sdraiarmi, dire che 50 sono la mia caparra depositata e andranno a prendere un mutuo oltre quello o qualunque cosa. Quindi dovrò portare di più alla chiusura, ma quel deposito di caparra è qualcosa che va di pari passo con un contratto che dimostra che sono serio ed ecco i miei soldi e se faccio qualcosa di sbagliato che è al di fuori di questo contratto, il venditore può avere il diritto, a determinate condizioni, di reclamare quel denaro. Probabilmente attraverso un'azione legale, ma potrebbero avere il diritto di reclamare quel denaro.
E questo accade nelle piccole transazioni immobiliari e quando acquisti una tre camere da letto, due bagni, potresti firmare un assegno di $ 5,000 come caparra o qualcosa del genere. Le proprietà multifamiliari più grandi hanno numeri più grandi che vanno per il deposito della caparra. Ciò che significa Money Hard Day One è che una certa percentuale di quel denaro, e talvolta nei mercati più aggressivi, tutto, non è rimborsabile il giorno in cui firmi il contratto. Ecco il problema, Andrew. Non sai in cosa ti stai cacciando. Ed è per questo che esiste il concetto chiamato due diligence. Ad esempio, Andrew ha un condominio di 10 o 30 o 300 unità in vendita, l'acquirente deve avere tempo per capire la cosa per assicurarsi che ciò che sto acquistando sia ciò che il venditore mi ha detto che è, nel senso che il venditore dice, sì, i miei tetti sono in buone condizioni, tutte le mie linee fognarie sono in buone condizioni, tutti i miei inquilini stanno pagando l'affitto e c'è solo questo tanto spazio libero o qualunque cosa sia.
Tutti i fattori dichiarati dal venditore, l'acquirente dovrebbe avere un periodo di tempo per convalidarli. Si chiama due diligence e l'acquirente dovrebbe avere il diritto di confermare. Ciò che significa il primo giorno di soldi duri è che, diciamo che è un deposito di $ 50,000, 10k di quello o più è, oh, hai scoperto che le mie linee fognarie erano schiacciate o che il mio tetto perdeva o che i miei posti vacanti erano più alti di quanto avevo detto. Mi dispiace tanto, posso tenermi quei soldi. Ed era lì nei mercati dei venditori più aggressivi per trattenere il venditore e l'acquirente fino alla chiusura e per far sì che la transazione avvenisse. Ma poiché stiamo normalizzando il campo di gioco, non è mai stata una cosa giusta dall'inizio. Sei d'accordo Andrea? Non avrebbe mai dovuto essere previsto dal contratto, ma è stato il modo in cui è stata giocata la partita, quindi abbiamo dovuto farlo a malincuore. Ma ora credo che se ne andrà personalmente.

Andrew:
Sta iniziando a rallegrarsi, e per tutti coloro che ascoltano, il fatto che, si spera, il rischio del denaro forte non dovrebbe essere più qualcosa di cui preoccuparsi. E adoro tutto quello che hai detto, Matt. E qualcos'altro che vorrei aggiungere per coloro che stanno iniziando a valutare le proprietà, e anche questo è qualcosa di cui non dovevamo preoccuparci tanto nei 10 anni precedenti, ma guarda il rapporto di copertura del servizio del debito. E Matt, ti respingerò un po' perché penso che, a meno che le tariffe non cambino drasticamente, penso che questa sia una delle cose che porterà probabilmente a un calo temporaneo dei prezzi è che quando il costo di il debito passa da diciamo tre e mezzo al sei-sei e mezzo per cento, il reddito di quell'immobile non serve più a pagare il mutuo.
E così il creditore dirà, beh al 3%, al 550,000%, avrei potuto darti un prestito di un milione di dollari, ma al 550% posso darti solo 700. Scusa. È quello che è. E quindi come acquirente, vai dal venditore e dici, beh guarda, i miei finanziatori mi daranno solo XNUMX. Ti offrirò solo XNUMX invece di un milione. Quindi penso che sarà una parte di ciò che porterà a un calo di proprietà selezionate nei mercati. Ancora una volta, le persone che hanno avuto proprietà generazionali con una bassa leva finanziaria, non lo accetteranno. Resisteranno e basta. Ma ci saranno alcune persone motivate che dovranno vendere.
E a proposito di proprietà generazionali, Matt, voglio che tutti ascoltino, tieni presente che questo è un gioco lungo. È stato un modello di business davvero molto popolare, soprattutto tra i sindacati che negli ultimi cinque anni hanno fatto l'intero periodo di due o tre anni per acquistarlo, fare una rapida soluzione, capovolgerlo e venderlo in un breve periodo di tempo, due o due volte. tre anni. Quel modello di business non è morto, ma direi che andrà in letargo per il breve termine. Ciò non sarà affatto facile come lo è stato in un mercato in rapida crescita. Quando guardiamo le proprietà ora, guardiamo a tempi di conservazione di cinque, sette, 10 anni. E vorrei aggiungere oltre a ciò, se stai acquistando per il tuo portafoglio e lo manterrai per 15 o 20 anni, quello che sta succedendo oggi, non te lo ricorderai nemmeno quando avrai 15 o 20 anni. anni lungo la strada.
Quella proprietà varrà molto di più di quanto valga oggi e sarai felice di averla acquistata, soprattutto se comprerai la proprietà giusta nella posizione giusta, buoni dati demografici, alcune delle cose che abbiamo parlato nelle puntate precedenti. E poi Matt, tanto per chiarire, stai parlando di soldi duri. Ti riferisci ai depositi non rimborsabili, giusto? Quindi nel momento in cui lo metti nel deposito a garanzia, anche se scopri che il venditore ti sta mentendo, il tetto è in rovina e metà del posto è vacante, possono trattenere il tuo deposito.

Opaco:
Possono provarci, sì. E ricorda, è un'azione giudiziaria. L'assegno in realtà non viene loro scritto. Va a un deposito a garanzia di terze parti e quella società di deposito a garanzia non può rilasciarlo senza il permesso di entrambe le parti e se entrambe le parti non ottengono il permesso, allora deve passare attraverso un'azione legale. Quindi non è così semplice come sembra, ma sì, nel contratto si dirà che quel denaro diventa di proprietà del venditore se per qualsiasi motivo l'acquirente decide di non voler concludere l'affare. Ma penso che le cose tornino verso il centro e penso che questo sia ciò verso cui credo che il pendolo oscillerà. E hai ragione riguardo alle proprietà con rendimento del debito limitato dove eri in grado di prendere in prestito l'80% del prestito per valorizzare una multifamiglia. Hai fatto anche un prestito al 75, 80% se lo volevi.
Ora il meglio che otterrai perché i tassi sono più alti è il 55, 60, 65% di prestito in valore. Ciò significa che devi raccogliere più capitale per concludere l'operazione e ciò significa che puoi prendere in prestito meno, il che forse è un modo un po' conservativo di vedere la cosa, ma se i tuoi investitori azionari stanno cercando un tasso del 7 o 4.5% rendimento di un accordo venduto a un tasso di capitalizzazione del 2%, indovina un po'? Non puoi dare loro quel tasso di rendimento. È solo che i soldi, solo i numeri, non ci sono per pagare un tasso di rendimento sulle proprietà. Abbiamo esaminato accordi che producono tra l'XNUMX e il XNUMX% di liquidità sul rendimento in contanti per noi e per me e gli investitori devono dividerlo, giusto? Dobbiamo ritagliarlo da lì. Semplicemente non c’è abbastanza rendimento per pagare agli investitori un tasso di rendimento ragionevole. Quindi penso che, come ho detto prima, tutti debbano diventare più ragionevoli, acquirenti, venditori e i nostri investitori.

Andrew:
Va bene. Quindi Matt, hai detto che stai facendo offerte, che sei nel bel mezzo della situazione, non sei in disparte. Cosa stai facendo affinché il resto di noi e tutti coloro che ascoltano possano duplicare o imparare o fare per prepararsi a iniziare da zero o iniziare a crescere nel 2023?

Opaco:
Beh, la cosa peggiore che qualcuno potrebbe fare in questo momento, Andrew, è sedersi con le mani in mano e aspettare che le cose cambino, giusto?

Andrew:
Sì, d'accordo.

Opaco:
Ho dei bambini piccoli come te e leggo loro Oh, i posti in cui andrai! A volte. E quel libro parla di un posto chiamato il luogo d'attesa dove aspetti che un telefono squilli, aspetti che arrivi un treno, aspetti questo, aspetti quello. La vita continua a passarti accanto se aspetti. Coloro che vogliono realizzare le cose andranno avanti e usciranno e manterranno rapporti con i broker. Non aspettare semplicemente che i prezzi scendano prima di iniziare a chiamare i broker. Ciò che puoi fare ora è avviare, costruire o anche solo mantenere relazioni con gli intermediari. Chiama i broker. Ehi, sono Joe, sono Jane, sto cercando di acquistare e sto aspettando l'affare giusto e questo è quello che sto cercando. Qualunque cosa sia.
Ovviamente non dirmi che stai aspettando che il mercato crolli prima di concludere un accordo. Non vorranno sentirlo. Ma adesso puoi sfruttare il tempo per costruire e approfondire i rapporti con i broker e anche con gli investitori. Rimani in comunicazione con i tuoi investitori. I tuoi investitori si dimenticheranno di te se non comunichi con loro regolarmente. Anche se non hai un accordo, va bene. Chiamateli, fate il check-in, chiamateli e augurate loro buone vacanze. Invia loro un biglietto di auguri, invia loro una newsletter come facciamo noi. Rimani in comunicazione regolare con le persone in modo che sappiano che sei lì e che quando arriva un buon affare da quel broker con cui hai mantenuto o costruito una relazione, hai un pool di investitori a cui partecipare. L'ultima cosa che vuoi fare è dover ricostruire la tua attività.
Quando l'importante affare di cui io e Andrew stiamo parlando si concretizzerà in tre o quattro mesi, non sarà necessario ricostruire o riavviare il motore dell'aereo per farlo decollare di nuovo. Vuoi essere strepitoso e pronto a partire con gli investitori in fila con il debito con cui hai mantenuto rapporti e posizioni e con broker che sono disposti a darti il ​​primo sguardo a quegli ottimi affari quando si presentano.

Andrew:
Sì. E voglio dire, questo è tutto un altro episodio in cui potremmo immergerci. E per tutti coloro che ascoltano, voglio ribadire ciò che Matt ha detto sul non sedersi ad aspettare. Aspettare e sederti sulla staccionata non ti fa altro che farti male all'inguine. Voglio dire, ora è il momento di semplificare i tuoi sistemi, costruire la tua squadra, aggiungere investitori, ed è quello che stiamo facendo nella nostra attività. E' lento adesso. Quindi torniamo indietro, stiamo ripulendo cose semplici come ripulire i nostri file system in modo che il nostro team passi meno tempo ad andare, aspetta, aspetta, dove è finito quel documento? Ci stiamo preparando ad assumere un'altra persona, da aggiungere al team. Tipo, aspetta, stai assumendo in un periodo di crisi? Sì, ora è il momento di trovare le persone migliori e formarle in modo che, quando arriveranno gli accordi, sarai pronto a saltar loro addosso, come ha detto Matt. E siamo ancora là fuori a cercare molti affari e stiamo parlando con nuovi finanziatori, stiamo guardando nuovi mercati e stiamo valutando nuovi... Beh, non nuovi ma creativi o diversi modi per acquistare proprietà, giusto ?
BRRRR sta tornando. Quando ho iniziato questa attività nel 2012 o 2011, acquistavamo proprietà in contanti, le facevamo funzionare alla grande e poi le rifinanziavamo e restituivamo agli investitori il 100% dei loro soldi. Negli ultimi cinque anni, siamo stati fortunati a restituire agli investitori il 25% dei loro soldi al rifinanziamento perché all'inizio abbiamo dovuto pagare così tanto. In questo mercato, un modo per eliminare il rischio del tasso di interesse è trovare 10 unità per 500,000, raccogliere 700,000, acquistare tutto in contanti, sistemare il tutto e poi tra due o tre anni, quando si spera che i mercati del debito saranno migliorati, rifinanziare. restituisci ai tuoi investitori tutti i loro soldi e ora hai una risorsa che puoi semplicemente sederti lì nel flusso di cassa praticamente senza alcun rischio. Questo tipo di opportunità stanno tornando.
Stiamo anche esaminando il finanziamento del venditore. Sta tornando. Le ipotesi stanno tornando, ma restano valide a lungo termine. Non esiste un cattivo mercato, ma solo cattive strategie. Quindi pensa oltre i tre anni in cui lo comprerò, lo sistemerò e lo venderò. Cerca modi alternativi di acquistare, modi alternativi di finanziare e tempi di attesa più lunghi e questo può far sì che si trovino ottimi affari. E questa è una specie di versione rapida di ciò che faremo nel 2023.

Opaco:
Lo amo. Stiamo assumendo anche noi e stiamo facendo con cautela offerte per accordi che per noi hanno senso. E devo dire che devo offrire a qualcuno con la faccia seria l'80% di quello che mi sta chiedendo ed è quello che è. E trovo che le proprietà siano ancora sul mercato. Ce n'è uno in cui il ragazzo chiedeva 125,000 per unità e ha riso di noi quando gli abbiamo offerto 115, e poi sono tornati da noi, hanno detto: "Ehi, quel numero di 115 è ancora buono?" E l'abbiamo guardato e indovina un po'? Da allora le tariffe sono leggermente aumentate. Quindi ora stiamo parlando con un manager di 105. E quindi ci sono ancora accordi da concludere, ci sono ancora conversazioni da tenere in merito. E un'altra cosa che stiamo facendo oltre a tutto ciò che ha detto Andrew, stiamo facendo anche molto di questo e adoro il BRRRR è roba di ritorno. È fantastico.
Anche noi stiamo facendo l'unica cosa, e so che oggi parleremo di multifamiglia, Andrew, ma indovina un po'? In realtà ci sono altre proprietà immobiliari che puoi acquistare. Che tu ci creda o no, Andrew, non sono condomini plurifamiliari.

Andrew:
Questa è una bestemmia.

Opaco:
Esistono altri tipi di immobili. Stiamo quindi cercando di diversificare noi e i nostri investitori in altre classi di attività come Flex Industrial. Che tu ci creda o no, stiamo guardando gli hotel. E non come gli hotel boutique eleganti e raffinati. Sto parlando di un Marriott con cortile come quello in cui mi trovo in questo momento. Quel genere di cose. Lo stiamo esaminando. Stiamo esaminando la vendita al dettaglio non ancorata. Non che vogliamo guidare una multifamiglia. La multifamiglia è dove si trova il mio cuore e la mia anima, ma voglio anche essere in grado di offrire ai nostri investitori cose che abbiano senso dal punto di vista fiscale. E mentre aspetto un po' che il multifamiliare inizi ad avere più senso dal punto di vista fiscale, continueremo a fare offerte, ma esamineremo anche altre classi di attività per diversificare un po' in modo che i nostri investitori possano diversificare in modo da poter diversificare anche noi.

Andrew:
Sì, ha molto senso e vedo molti operatori che lo fanno. E soprattutto se riesci a far combaciare le cose insieme. Molte volte il self storage proprio accanto a una multifamiglia, lì c'è molta impollinazione incrociata che può funzionare davvero bene. E in realtà abbiamo acquisito complessi di appartamenti dotati di self-storage in loco e questo è un altro flusso di entrate. E quindi se hai quell'abilità o uno strumento di self-storage nella cintura degli attrezzi, ci sono modi per riunire queste due cose e, come hai detto tu, Matt, diversificare un po'.

Opaco:
Assolutamente. Assolutamente. E non che la multifamiglia non sia il nocciolo di tutto ciò, ma non deve essere la fine, non deve essere il tutto.

Andrew:
Va bene Matt, beh è stata una discussione di mercato divertente. Mi è sempre piaciuto immergermi in questo, soprattutto con te. Quindi voglio buttare fuori un paio dei miei obiettivi per il 2023 e poi mi piacerebbe sapere quali sono i vostri e poi forse possiamo vedere se possiamo aiutare alcuni ascoltatori e parlare di alcuni dei loro. Quindi so che quello che sto cercando di fare nel 2023 è, si spera, realizzare da quattro a otto acquisizioni significative. Dipende dal mercato, devono essere ottimi affari. Ma supponendo che il mercato cambi come abbiamo detto, speriamo di raccoglierne da quattro a otto.
Stiamo anche cercando di aggiungere uno o due membri del team perché se aggiungiamo così tante offerte, avremo bisogno di più larghezza di banda per svolgere un buon lavoro gestendole. E poi stiamo cercando di espandere effettivamente i mercati. In questo momento siamo in Georgia, nel nord della Florida e ogni volta che la gente mi chiede dove investi? Dico Georgia, Florida settentrionale in Carolina, ma al momento non possediamo nulla in Carolina. Abbiamo venduto tutto quello che avevamo in Texas un paio di anni fa. Concentreremo nuovamente quell'energia sulle Carolina e cercheremo di espanderci nei mercati e mettere in gioco alcuni dei principi di cui abbiamo parlato e metterli in pratica. Sono così curioso, Matt, sei simile o cosa stai facendo?

Opaco:
Sì. Bene, proprio come hai detto, stiamo assumendo. Assumeremo due persone chiave quest'anno. Assumeremo un direttore marketing il cui compito è attirarci l'attenzione, attirare l'attenzione e fare cose super creative e quant'altro sui social online e cose del genere. Inoltre, abbiamo la fortuna di possedere alcune proprietà plurifamiliari nella Carolina del Nord, quindi vogliamo espanderci anche lì come fai tu. Quindi vieni e sii mio vicino, è fantastico. L'acqua va bene, entra. Vogliamo anche assumere un asset manager nella Carolina del Nord che possa essere focalizzato a livello regionale nello stato che possa visitare le proprietà che abbiamo su base regolare e assicurarsi che i piani aziendali siano rispettati. È fantastico avere obiettivi di acquisizione, di capitale e di marketing, ma soprattutto vogliamo prendere ciò che abbiamo in prestazione e mantenerlo performante e rafforzato.
E man mano che il mercato cambia e cose del genere, diventa più importante assicurarsi che le barche di cui disponi galleggino correttamente. E così stiamo installando programmi KPI, parametri di prestazione e cose del genere in ciò che già possediamo, ovvero migliaia di unità multifamiliari. Ma lo faremo funzionare bene ed è importante che tu possieda migliaia di unità multifamiliari o possiedi una proprietà, è molto importante mantenere ciò che hai in funzione. Troppe volte le persone si concentrano sugli obiettivi di acquisizione e anche tu e io ne abbiamo parlato, quindi siamo sulla stessa barca. Ma dovresti anche parlare di stabilire obiettivi relativi alle prestazioni di ciò che hai attualmente. E quindi stabiliremo parametri di performance e obiettivi per il nostro portafoglio attuale solo per mantenerlo in salute perché quello che conta davvero è ciò che già possiedi, non ciò che comprerai ma ciò che possiedi già.

Andrew:
Sai cosa? Cavolo, questo è il mio mantra. In realtà ho dimenticato di dirlo. Quindi è quello che stiamo facendo mentre le cose vanno a rilento. Stiamo migliorando nell'implementazione di EOS, stiamo diventando gestori patrimoniali migliori, stiamo mettendo in atto questi sistemi, stiamo facendo formazione aggiuntiva per tutti i soggetti coinvolti e, come hai detto, assicurandoci che le barche che già possiedi siano davvero a bordo , davvero in ottima forma.

Opaco:
EOS, trazione, presa rapida. Tu ed io siamo entrambi fan entusiasti di quel libro ed è importante anche per le piccole e grandi imprese. E a proposito, ti diremo ancora una cosa sugli obiettivi, Andrew. Se qualcuno sta ascoltando questo episodio e non è gennaio e dice, oh okay, non è Capodanno quindi non devo fissare obiettivi, indovina un po'? In realtà non c'è una regola. Non c'è una legge che dice che si possono fissare obiettivi solo il 1° gennaio. In realtà puoi fissare un obiettivo in qualsiasi momento. Puoi impostare un obiettivo il 31 dicembre, il 1 dicembre o il giorno del tuo compleanno, qualunque esso sia. Ogni momento è buono per stabilire un obiettivo o per porsi un ostacolo. Vai a prendere il diario delle intenzioni di 90 giorni di Brandon Turner e usa strumenti come questo per aiutarti a raggiungere quell'obiettivo in un programma di 90 giorni ogni volta che decidi di voler piantare quella bandiera e farcela. Non devi dire, oh, non posso fissare un obiettivo oggi perché non è ancora Capodanno. Non devi farlo.

Andrew:
Pensavo che una volta arrivato il 2 febbraio ed era il Giorno della Marmotta, fossi condannato a ripetere quell'anno per il resto dell'anno e quindi non avresti potuto fissare nuovi obiettivi.

Opaco:
Giusto. Se non hai raggiunto [impercettibile 00:36:06] i tuoi obiettivi entro il 2 febbraio entro il Giorno della Marmotta, allora devi essere come Bill Murray e vivere quel giorno ancora e ancora. Questa è la regola, giusto? Quindi Andrew, ascolta, parlando dei miei e dei tuoi obiettivi, dobbiamo aiutare le persone a raggiungere anche ciò che stanno cercando di manifestare per i loro obiettivi. Quindi molte persone hanno inserito tonnellate di domande sulla multifamiglia nel fantastico forum Bigger Pockets. A proposito, collega rapidamente, suggerimento rapido, metti domande nel forum Bigger Pockets perché non sai mai dove andranno a finire quelle domande, anche qui sul podcast Bigger Pockets. Quindi ci sono domande fantastiche qui sui forum Bigger Pockets a cui vorrei dedicare un minuto ed esaminarle con te. Sei giu? Siete pronti?

Andrew:
Oh, adoro rispondere alle domande. Facciamolo.

Opaco:
Va bene, velocizziamo alcuni di questi. Pronto? Andiamo.

Andrew:
Farò un paio di domande e se non sei andato lì e non hai postato tu stesso le domande, per favore vai a farlo. Vediamo, inizieremo con questo proprio qui. La domanda è: come posso valutare con sicurezza la classe di proprietà da un altro stato e come allineo la mia strategia aziendale alla classe di proprietà? Definizione rapida, quando qualcuno parla di classe di proprietà, spesso si riferisce ad A, B, C e D. A è una specie di bella roba nuova e brillante. B è più un po' la gente della classe operaia che può affittare o comprare ma sceglie di affittare. C tende ad essere qualcuno che potrebbe essere un affittuario a vita. Non possono fare altro che affittare. Hanno un lavoro, hanno un buon lavoro, ma sono in un certo senso in quegli alloggi per la forza lavoro. E poi D viene spesso indicato come se riscuotessi l'affitto di persona, potresti voler fare le valigie per farlo. Quindi tende ad essere una specie di criminalità più alta, proprietà molto più crudeli e molto più antiche.
Ecco cosa chiedono quando parlano di lezione. Come lo valuti da fuori dallo stato e come allinei la tua strategia aziendale ad esso? Bene, la prima cosa è leggere il libro sugli investimenti immobiliari a lunga distanza di David Greene. È rivolto alle imprese di investimento unifamiliari. Tuttavia, gli stessi principi si applicano alle multifamiliari in termini di come gestire un'attività immobiliare a lunga distanza. Costruire team, selezionare mercati, fare due diligence, tutto questo genere di cose. Ora, quando guardo un nuovo mercato o anche un sottomercato in cui non ho posseduto, c'è una lunga lista di cose che devo affrontare per fare proprio questa cosa, per capire, beh, di quale classe di proprietà si tratta e qual è la classe del quartiere?
Quindi una delle cose principali che controllo è il reddito medio, giusto? Un reddito medio più elevato si presterà a più proprietà di classe A e B. Il reddito medio inferiore sarà più C o forse D. E potresti chiedere, beh Andrew, qual è il limite? Varierà a seconda dello stato in cui ti trovi. In alcune parti della California, $ 120,000 all'anno è il livello di povertà. In Georgia, quello è un quartiere di prima classe. Quindi devi esaminare tutte le aree intorno alla tua proprietà, avere un'idea di quale sia lo spettro e, se sei nella fascia alta dello spettro, probabilmente sei A, B. Se sei nella fascia bassa fine dello spettro, probabilmente sei C e D. Inoltre, guarda l'anno di costruzione. Se è stato costruito nel 2000 o più tardi, probabilmente è B o A. Se è stato costruito tra il 1980 e il 2000, probabilmente è una solida B. Se è tra il 1960 e il 1980, probabilmente stai guardando una proprietà di classe C e se è più vecchia di così, potrebbe essere C o D a seconda del quartiere.
Guarda i livelli relativi degli affitti. Ne abbiamo parlato prima, se guardi un sobborgo di Atlanta, ad esempio, e il reddito medio varia da 40,000 a 75,000, vedrai un modello simile con l'affitto. Se guardi tutti gli appartamenti in quel mercato, vedrai, beh, alcuni due camere da letto vengono affittati per 800 e altri due camere da letto vengono affittati per 1600 o 1800. Bene, le probabilità sono quelle in fondo a quello spettro che stai affittando per 800, probabilmente è la tua proprietà di classe C. E poi se guardi la proprietà, oh, è stata costruita nel 1975, oh, okay, questo è un altro punto dati, probabilmente una proprietà di classe C. Poi guarderai i servizi. Se non ha una piscina, se non ha un parco giochi, se non ha un parco per cani, probabilmente è C o B perché la maggior parte delle proprietà di classe A avrà centri fitness, postazioni per grigliate, piscine e altro ancora. saranno altamente amenitizzati. Quindi più servizi ci sono, più è probabile che sia di classe A. Meno servizi ci sono, scendiamo nello spettro, B, C, forse D.
Valuterei anche i vicini. Quindi, se guardi la tua proprietà e poi vai su Google Street View e prendi l'omino giallo e vai in giro e vedi un negozio nuovo di zecca o un bel nuovo Sprouts o Whole Foods o Kroger, probabilmente sei in una B o in una Un quartiere. Se vedi vecchi centri commerciali fatiscenti con un negozio di sigari, uno studio di tatuaggi e sopracciglia e tutta questa roba divertente, probabilmente è di classe C. Quindi, di nuovo, questo è un altro punto dati. Quando stai cercando di capire, questa è di classe A? Questa è di classe B? Questa è la classe C? Una delle cose frustranti a riguardo, soprattutto come nuovo investitore, è che non puoi andare a pagina 365 di un libro e capire, oh, ecco di cosa si tratta. È uno spettro. E' un po' vago. E quindi quello che sto cercando di fare è darvi i dati che usiamo per capirlo.
E poi finalmente parla con altri gestori di proprietà, istituti di credito e altre persone che conoscono quel mercato e possono darti un'enorme quantità di informazioni. La cosa migliore ovviamente è salire su un aereo o salire in macchina e andare tu stesso a quel mercato. È incredibile quello che puoi ottenere con Internet a lunga distanza al giorno d'oggi. È così diverso rispetto a 10 anni fa, ma non c'è niente di meglio che essere lì di persona. Quindi, se hai intenzione di investire in un mercato, assicurati di andarci almeno una volta in modo da averne una buona idea. Quindi questa è una specie di versione breve di ciò che farei. Matt, hai qualcos'altro da aggiungere oltre a questo?

Opaco:
Andrew, ogni volta che rispondi a una domanda davanti a me, mi ritrovo a dire: sono d'accordo con Andrew perché tutto quello che hai detto è stato così approfondito, giusto? Sono davvero d'accordo. Voglio dire, onestamente. E adoro il finale, mi chiedo, ho un negozio di sigari o uno studio di tatuaggi vicino a una delle mie proprietà? Potrei, ma quello che dirò oltre a tutto ciò è che tu, l'ascoltatore, devi decidere in quale angolo di attacco vuoi entrare. Ci sono più soldi da guadagnare che mai, ma avrai la pelle dura per farlo, è acquistare proprietà di classe D con prestazioni davvero scarse, gestite davvero male, dove Andrew ha detto che potresti dover indossare un'arma per andare a riscuotere l'affitto e girarlo in una proprietà di classe C o B. Non tutti hanno la pelle per farlo. Non tutti vogliono correre il rischio, enorme, enorme, 10 libbre di rischio che sarebbero necessari per demolire una proprietà del genere.
Quindi, se non hai le capacità, il piano aziendale e il team per effettuare una conversione da D a B o da D a C, allora questo non è il piano aziendale giusto per te. Tutto ciò che Andrew ha detto è corretto nell'identificare le classi di proprietà e nel determinare i quartieri, ma tu come investitore devi quindi capire quale piano aziendale funziona per te. Vuoi impostarlo e dimenticarlo? Forse guadagni molto meno flusso di cassa, ma per te potrebbe essere di classe A o di classe B. Forse ci sono piccole modifiche al piano aziendale che puoi apportare nel corso degli anni per far sì che la proprietà guadagni sempre più denaro e mantenerla per un periodo di tempo davvero lungo. Quindi forse le proprietà di classe superiore sono la soluzione giusta per te. Ha davvero solo a che fare con i fattori di rischio che sei disposto ad affrontare e con la squadra che puoi portare sul tavolo.

Andrew:
Philip Hernandez, benvenuto nel podcast Bigger Pockets. Come sta, signore?

Philip:
Sto bene. Sono davvero entusiasta di essere qui. Sì, grazie mille, Andrew.

Andrew:
Fai parte del gruppo inaugurale del programma mentee Bigger Pockets.

Philip:
Si signore.

Andrew:
E tu sei qui con alcune domande con cui speriamo di poterti aiutare oggi. È corretto?

Philip:
Si, è esatto. Sì, no, sono davvero entusiasta e grazie mille ragazzi per il vostro tempo. Quindi, mentre mi rivolgo ai broker e sviluppo rapporti con diversi broker nei mercati in cui ho una buona idea di come dovrebbero apparire le cose, ho avuto un paio di volte che quegli stessi broker mi hanno inviato affari in città più piccole negli MSA, come il terziario Mercati con meno di 50,000 persone. E non ho alcuna presenza lì. Non ho nessun legame, non conosco nessuno lì. Ma quando eseguo i numeri, funziona. L'accordo funziona. Ma dico anche, okay, non ho idea di quello che non so. Quindi, come dovrebbe essere un accordo per investire in un mercato terziario in cui non sei necessariamente presente e come mitigheresti il ​​rischio di cogliere un'opportunità del genere? E sì, supponiamo che tutto sembri a posto, le persone si trasferiscono lì, ci sono diversi lavori, la proprietà è in condizioni decenti. Sì.

Andrew:
Prima di tutto parlami di questo mercato perché voglio sapere dov'è. Quindi potremmo fare un intero podcast su questo. Cercherò di colpire solo il punto elenco, un livello davvero alto. Numero uno, ho rinunciato a molte opportunità del genere a causa delle sfide dei piccoli mercati. Quindi tienilo a mente. Una buona risorsa nella gestione immobiliare è dove si guadagna davvero il denaro e questa è una delle sfide più grandi che si devono affrontare in questi piccoli mercati. Alcune di queste sfide sono il motivo per cui quelle proprietà sembrano così buone sulla carta perché i prezzi sono più bassi a causa delle sfide inerenti a quei tipi di proprietà in quei mercati. Quindi non solo avrai più problemi a ottenere una buona gestione, ma avrai anche difficoltà a trovare appaltatori, fornitori, personale e tutto quel genere di cose.
Ma la tua domanda non era: ehi Andrew, quali saranno i problemi che avrò? Era, come posso risolverlo? Giusto? Quindi numero uno, come ho detto, in molti casi passo e basta anche se sembra fantastico sulla carta perché a volte il succo non vale la pena spremerlo. In secondo luogo, se sto pensando di farlo, potrei dire, beh, con chi posso collaborare per risolvere questi problemi? C'è qualcun altro con cui posso collaborare che è già presente in questo mercato e che conosce il mercato, può semplicemente spostare questa proprietà nel suo portafoglio attuale e gestirla meglio di chiunque altro là fuori? Se riesci a farlo, ciò può trasformare una debolezza in un vantaggio tattico. Ho visto persone fare proprio questa cosa, entrare in mercati frammentati e nei quali non sono presenti, trovare qualcuno che sia solo locale e conosca quel mercato dentro e fuori, collaborare con loro e all'improvviso loro " Ho un vantaggio che nessun altro ha.
E poi un'altra domanda che vorrei porre è: come lo gestisce l'attuale proprietario? E se lo fanno bene, prova a copiare quello che stanno facendo. Se non stanno andando bene, vai a dare un'occhiata a tutte le altre proprietà in città, trova quelle che sono gestite meglio e prova ad assumere quelle persone, magari è la stessa società di gestione, oppure contatta i proprietari e di': ehi, posso collaborare con te? Forse c'è un'opportunità lì. Questa sarebbe probabilmente la cosa più importante che consiglierei è trovare qualche connessione locale, partner o vantaggio per aiutare a mitigare tali rischi e quindi quel rendimento potrebbe effettivamente avere maggiori possibilità di realizzarsi.

Opaco:
Quindi, ancora una volta, concordo con tutto ciò che ha detto Andrew. E per approfondire questo argomento, quando la mia azienda DeRosa investe in un mercato... Ed è per questo che non farei l'accordo di cui parli, Philip. Quindi la risposta breve è no, non farei quell'accordo perché investiamo prima nei mercati, e questo è tutto ciò che ha detto Andrew. Manodopera, accesso a... Tutto, dall'appaltatore che consegnerà le unità e le migliorerà per me, alla forza lavoro che vivrà nella proprietà, all'accesso ai posti di lavoro, questo genere di cose, allo stesso gestore della proprietà. Non vuoi che facciano i pendolari per un'ora fino alla tua proprietà da dove vivono personalmente alla tua proprietà. Vuoi che vivano in una metropolitana di dimensioni ragionevoli, che ci siano alloggi a reddito medio in cui possano vivere, che possano venire nella tua proprietà anche per lavorare per la tua proprietà.
Quindi, per questi motivi, non farei l'accordo. E soprattutto, quando investiamo nei mercati, mettiamo al primo posto il mercato. E la ragione di ciò è che non posso acquistare né una, né due, tre proprietà, tre multifamiliari in un mercato che possiamo espandere. Voglio dire, il nostro obiettivo è arrivare ad almeno mille unità in ogni mercato. E questo non deve essere il tuo obiettivo, ma non dovresti mai guardare un accordo e dire: voglio fare quell'accordo in questo mercato. Se non riesci a vederti fare almeno altre 10 operazioni in quel mercato, se semplicemente non c'è l'inventario per fare altre 10 operazioni, o se non sei sicuro di credere così tanto nel mercato da investire altre 10 volte il mercato, non farei l'affare.
E ciò che fa per te investire 10 volte in quel mercato è accedere a tutto ciò di cui ha parlato Andrew. Se ottieni il miglior accesso alla manodopera, puoi davvero influenzare il mercato in questo modo. Puoi davvero controllare un po' il mercato e decidere come dovrebbero essere gli affitti e i servizi, come dovrebbero apparire gli alloggi davvero fantastici in quel mercato se sei un grande proprietario. Se non sei disposto a farlo, allora ti ritroverai ai margini e non sarai mai in grado di controllarlo davvero o di negoziare ottimi contratti di lavoro con persone che facciano il lavoro per te o che abbiano davvero accesso piena esposizione a ciò che quel mercato può fruttarti se sei disposto ad entrare solo un po'.
Quindi tutto quello che hai detto non mi entusiasma per l'accordo che hai. È solo che, ehi, questo accordo sembra buono sulla carta, è un mercato di cui non so nulla. E' proprio quello che ho sentito. Questo accordo sembra buono sulla carta, è un mercato di cui non so nulla, non conosco nessuno lì, è una specie di mercato in mezzo al nulla. Lo sto dicendo, tu non l'hai detto. Ma se è vicino a un grande mercato, allora forse guarda il grande mercato e considera questo terziario come una specie di parte di un quadro più ampio che vuoi dipingere per te stesso. Quindi questa è la mia risposta breve. L'acqua fredda per te è no, probabilmente non farei un simile accordo.

Philip:
No, va tutto bene. Penso che qualsiasi oggetto luccicante che riesco a togliere dal mio radar aiuterà il mio viaggio a lungo termine.

Opaco:
Mi sembra un oggetto luccicante.

Andrew:
E vorrei ribadire velocemente due cose. Il numero uno, come ho detto, essendo la maggior parte di quelli che trasmetto. E poi numero due, mi piace molto quello che Matt ha detto a tutti quelli che ascoltano, se hai intenzione di farlo, se è un accordo una tantum, probabilmente passa. Ma se riesci a farne cinque, sei, sette, 10 e a farlo crescere, puoi trasformarlo in un vantaggio. Quindi Philip, apprezziamo che tu sia intervenuto molto velocemente e poi anche solo fare domande di fronte a un pubblico di un quarto di milione di persone, richiede un po' di [00:50:53 impercettibile] quindi lo apprezziamo. Oltre a prendere d'assalto la tua classe, se le persone vogliono mettersi in contatto con te, come fanno?

Philip:
Quindi su Instagram è the_educated_investor e poi ho un sito web, www.educatedinvest.com. Grazie per questo grido, Andrew. Lo apprezzo.

Andrew:
Mi piace. Roba buona, amico. Bene, te la caverai bene. Penso che sentiremo molto di più da te qui nel prossimo futuro.

Philip:
Eccezionale. Grazie.

Opaco:
Andrea. Abbiamo un'altra domanda in fila qui. Ho Danny. Danny Zapata. Danny, benvenuto nel podcast di Bigger Pockets. Come stai oggi?

Daniel:
Sto benissimo. Grazie per avermi ospitato.

Opaco:
Sei il benvenuto. Cosa hai in mente? Come possiamo rallegrare un po' la tua giornata io e Andrew? Qual è la domanda immobiliare che vuoi sottoporre a me e Andrew per rispondere e su cui le masse possono ascoltare i nostri pensieri?

Daniel:
Sì, avevo un'idea di raccogliere fondi. Quindi ho avuto un certo successo nel raccogliere fondi privati ​​per alcuni amici e familiari. Volevo sapere quali sono i pro e i contro. Immagino che andando ai passaggi successivi, o vado e in un certo senso escludo tutti i miei amici e la mia famiglia oppure vado e mi espando in persone più meno familiari. Quindi volevo farti riflettere su come espanderlo.

Opaco:
Danny si passa un cappello alla cena del Ringraziamento, vero? Ok, passa il tacchino e poi passa anche il libretto degli assegni.

Andrew:
Vai partner [impercettibile 00:52:16] Philip.

Opaco:
Alla fine, Danny, la maggior parte degli investitori, so di averlo fatto e credo che Andrew, potresti dire lo stesso, ha iniziato con amici e familiari come investitori. E il motivo per cui lo fai è perché le persone che sono amici e familiari ti apprezzano e si fidano di te perché sei te stesso. Sei Danny e sei fantastico e loro lo sanno, non perché sei Danny, il fantastico investitore immobiliare, ma perché sei il loro figlio e loro ti amano o sei il loro fratello o si fidano di te perché tu sei tu, non perché hai sviluppato questo fenomenale track record nel settore immobiliare, che tu lo abbia fatto o no. Quindi la maggior parte degli investitori immobiliari dovrebbe e inizia con amici e familiari come base di investitori e io altamente... E se ti fa venire i brividi parlare con amici e familiari, sto parlando con gli ascoltatori, non con te Danny, ma se così dà alle persone l'ebbrezza di parlare con i loro familiari... E nel mio libro Raising Private Capital, parlo un po' di come superare le obiezioni personali che potresti avere internamente e le obiezioni che anche amici e familiari potrebbero avere con te.
In conclusione, trattali come investitori, che siano tuoi amici e familiari o meno. Non riservare loro un trattamento speciale o oh, va bene, non abbiamo bisogno di metterlo per iscritto. Prenderò semplicemente il tuo assegno. No, concedi loro tutti i diritti e i vantaggi, inclusa la documentazione completa che daresti a chiunque altro. Tutti hanno bisogno di espandersi oltre gli amici e la famiglia. Se vuoi far crescere Danny, devi andare oltre. Il modo in cui l'ho fatto è stato andare da amici e parenti e poi iniziare a chiedere loro referenze. Tipo, ehi, chi altro conosci, zio Charlie? Chi altro conosci, la persona con cui sono andato al liceo che potrebbe voler investire con me o potrebbe voler prendere in considerazione l'idea di fare quello che faccio come veicolo di investimento passivo? È così che sono cresciuto. E poi, una volta fatto questo, puoi espanderti al livello tre, ovvero i social media, prendere in mano il grande megafono, parlare di quello che stai facendo e attirare sempre più persone.
Ma sembra che Danny, tu abbia raggiunto un certo livello di successo con gli amici e il capitale familiare. Eccezionale. Vorrei andare al livello successivo e iniziare a chiedere a quelle persone che sono felici di referral ad altre persone che pensano possano essere felici anche loro di lavorare con te.

Andrew:
Beh, è ​​stato fantastico. Non posso davvero aggiungere molto a questo. Matt, dovresti scrivere un libro sulla raccolta di fondi o qualcosa del genere e Danny, quando lo farà, dovresti andare a ordinarlo e leggerlo. Forse un altro consiglio è raccogliere fondi dai pessimisti perché non se lo aspettano indietro. Ma oltre a ciò, ho fatto la stessa cosa. Il mio primo assegno come sindacato è stato da parte di mia madre, quindi ringrazio la mamma per aver creduto in suo figlio. E Matt l'ha spiegato magnificamente. Fallo prima, magari salta lo zio se ti darà fastidio al Ringraziamento o ti renderà la vita infelice se non va perfettamente. Ma a parte questo, gli amici e la famiglia sono il punto di partenza e poi chiedere referenze.
E poi, anche al di là dei referral, è davvero difficile per gli investitori LP impegnarsi per essere il primo a tuffarsi in piscina con te. Ma se hai già otto o dieci persone alla festa, non devi dire a tutti che si tratta della tua famiglia. Puoi semplicemente dire, ehi, ho già questi otto investitori, siamo al 10% del percorso. Sarà molto più facile convincere le persone che non conosci o che non ti conoscono a partecipare per quell'ultimo 70%. Quindi, esattamente quello che ha detto Matt, inizia con amici e familiari, poi vai ai referral, quindi usalo come base per raggiungere le persone con cui non hai già quella relazione.

Daniel:
Immagino che non dovrei pubblicizzare anche che mia madre è il mio più grande investitore, giusto?

Andrew:
Ehi, sai una cosa? È una cosa grandiosa.

Opaco:
È una buona cosa. Non dovresti sottovalutarlo, amico. Lo dico sempre alla gente e, tra l'altro, anche mia mamma è stata una dei miei primi investitori. E lo dico alla gente perché è una testimonianza della tua fiducia nel tuo lavoro, Danny. Scherzi a parte, mia madre ha investito nella mia attività. Dovresti dirlo alla gente. Ho preso i soldi di mia mamma. Non solo i soldi della mamma di qualcun altro, ho anche i soldi di mia madre nella mia attività ed è per questo che credo in quello che faccio, che sono disposto a mettere il sostentamento di mia madre, il benessere futuro di mia madre, i suoi obiettivi di ricchezza in quello che faccio . Lo dico sempre alla gente perché è qualcosa che io... non per emozionarmi, ma ne sono orgoglioso. Sono orgoglioso di poter assumere una parte di responsabilità sul futuro finanziario di mia madre attraverso quello che faccio.

Andrew:
Matt, è bellissimo. Lo dico ai nostri investitori. Dico loro, dico, guarda, non posso rovinare tutto perché dovrei trovarmi una nuova famiglia e nuovi amici perché sono tutti coinvolti in questa situazione e dovrei uscire... Sì, non posso permettersi di farlo.

Opaco:
Sì, a quel punto ho il controllo dell'eliminazione alternativa, giusto?

Andrew:
Sì.

Opaco:
Danny, i tuoi pensieri, amico. Spero che questo sia stato utile. Qualche ultimo pensiero prima di lasciarti andare?

Daniel:
No, è stato fantastico. Grazie per le tue intuizioni e sono felice di essere riuscito a farti emozionare un po' durante il podcast.

Opaco:
Danny, è stato fantastico averti qui, amico. Ascolta, hai dato molto valore oggi con le tue domande e i tuoi pensieri. Per favore, spiega a coloro che ascoltano come possono contattarti se desiderano sapere di più su ciò che stai facendo.

Daniel:
Sicuro. Penso che il modo più semplice per contattarmi sia su Bigger Pockets. Quindi Daniel Zapata è il mio nome legale su Bigger Pockets. Inoltre, ho una sorta di presenza su Twitter, DZapata, la mia iniziale e il mio cognome su Twitter.

Opaco:
E questo è ZAPATA. Non ti chiederò qual è il tuo nome illegale. Questo è solo il tuo nome legale. Quindi, se volete contattare Danny e scoprire qual è il suo nome illegale, potete farlo adesso. È bello essere con noi oggi, Danny. Grazie.

Daniel:
Thank you.

Andrew:
Va bene. Fai attenzione amico.

Opaco:
Va bene, Andrea. Se le persone vivono sotto una roccia e non hanno idea di come contattare Andrew Kushman, come potrebbero contattarti per saperne di più su di te come persona, investitore immobiliare, visitatore dell'Antartide, tutti quelli genere di cose? Come potrebbero saperne di più?

Andrew:
Il modo migliore è connetterti con me su Bigger Pockets. Puoi anche connetterti su LinkedIn o solo su Google Vantage Point Acquisitions. Il nostro sito web è VPACQ.com e lì c'è un modulo di contatto che arriva nella mia casella di posta.

Opaco:
E la gente può trovarmi sul nostro sito web della mia azienda DeRosa Group, ovvero il gruppo DEROSA, derosagroup.com. Possono contattare me e chiunque nel mio team lì per ascoltare tutti i tipi di cose interessanti su ciò che sto facendo su derosagroup.com o seguirmi su Instagram su theMattFaircloth.

Andrew:
Tutto ok.

Opaco:
Va bene, gente. Questo è Matt Faircloth qui con il mio ospite Antartide Andrew, e chiedigli di più cosa significa. Chiusura.