Risposta da principiante: ricerca di comp, stima dei costi di riabilitazione e copertura dei posti vacanti

Ashley:
Questo è l'episodio 278 di Real Estate Rookie.

Tony:
Dovresti anche guardare i numeri e usarli per aiutarti a prendere una decisione perché, diciamo che guardiamo al prossimo anno, ai prossimi 12 mesi, e diciamo che stai cercando di ottenere 1,000 dollari per il tuo posto giusto adesso, ma poiché hai cercato di ottenere $ 1,000, il tuo posto rimarrà vacante per i prossimi due mesi. Giusto? Nel corso di quell’anno, avrai due mesi vuoti, quindi guadagnerai $ 1,000 in 10 mesi, ovvero $ 10,000. Supponiamo che tu abbia abbassato il prezzo da 1,000 a 950 e che lo affitti questo mese, ora hai 12 mesi interi. In realtà ne guadagnerai di più. Guadagnerai $ 11,400 a 950 se viene risciacquato per l'intero anno.

Ashley:
Mi chiamo Ashley Kehr e sono qui con il mio co-conduttore, Tony Robinson.

Tony:
E benvenuto al podcast Real Estate Rookie, dove ogni settimana, due volte a settimana, ti portiamo l'ispirazione, la motivazione e le storie che devi ascoltare per dare il via al tuo viaggio di investimento.
E voglio iniziare l'episodio di oggi gridando a qualcuno con il nome utente di RSGreen2. Ci hanno lasciato una recensione a cinque stelle su Apple Podcast che dice: “Dico a tutti e a chiunque posso di ascoltare questo podcast, soprattutto quando le persone mi chiedono da dove possono iniziare. Tony e Ashley hanno una grande energia e mantengono le cose molto tangibili per gli ascoltatori. Continua così, Ashley, e continua a ridere. Non lasciare che nessuno ti dica il contrario. La vita è troppo breve."
E quindi, RSGreen, ti apprezziamo. E Ash, devo dirlo, anche a me piace la tua risata. Non ascoltare gli odiatori. Continua a fare le tue cose. Continua a vivere la tua vita.

Ashley:
Beh, grazie mille perché è fisicamente impossibile smettere di ridere, quindi qui per restare. Allora, Tony, cosa c'è di nuovo in te?

Tony:
Abbiamo questo campeggio su cui stiamo lavorando in West Virginia, quindi ne sono davvero entusiasta. E, onestamente, quando questo episodio andrà in onda, penso che, si spera, dovremmo aver chiuso la questione ormai. Ma è stato un accordo che mi è arrivato proprio su Instagram. Uno dei miei follower su Instagram mi ha contattato. E la maggior parte delle offerte che mi vengono inviate su Instagram non sono poi così buone, ma questa alla fine è stata verificata, quindi ne siamo davvero entusiasti.
In questo momento, ha una casa unifamiliare più un piccolo... C'è una chiesa sul terreno, e ci sono alcuni piazzole per camper, ma costruiremo lì dei campeggi a cupola davvero fantastici. Quindi siamo entusiasti. Sarà il nostro primo vero progetto commerciale e, si spera, il primo di molti. Quindi, stiamo solo cercando di fare la nostra due diligence in questo momento, mettere insieme i soldi e smontare questa cosa.
Quindi, l'anno scorso abbiamo avuto un tentativo fallito di concludere il nostro primo accordo commerciale, quindi spero che questo... spero che riusciremo davvero a realizzarlo.

Ashley:
Sì, sono così emozionato per te. L'altro giorno ho ricevuto la tua newsletter in cui si parlava della proprietà, e io e Daryl la stavamo leggendo. Sembra così eccitante e una grande opportunità.

Tony:
Sì.

Ashley:
Ok, questa settimana abbiamo, credo, cinque domande a cui risponderemo oggi, cinque o sei. E parliamo di finanziamenti, di ottenere finanziamenti bancari, delle differenze tra fare un mutuo a tasso variabile, un mutuo convenzionale, un mutuo seconda casa, di tante cose diverse di cui parliamo, quali sono i pro e i contro e quali possono essere le il percorso migliore per te, a seconda della tua situazione.
E poi andiamo a stimare una riabilitazione e alcuni dei modi in cui puoi farlo come investitore alle prime armi.

Tony:
Sì, parliamo anche di analizzare gli accordi, parliamo di PRIV e di come negoziare con i venditori, senza che il tuo agente sia presente. E parliamo anche di affittare la tua proprietà e di come non farti fregare quando cerchi inquilini e assicurarti di riempire il posto. Quindi, tante belle conversazioni per oggi.

Ashley:
Vi diremo anche cos'è un PRIV, per quelli di voi che non lo sanno. Quindi, ascolta, il [impercettibile 00:03:33]-

Tony:
Questo non lo so.

Ashley:
Ok, quindi la nostra prima domanda oggi è di Ernesto, ed è nel gruppo Facebook di Real Estate Rookie. Ragazzi, non dimenticate, se volete fare domande a cui potremmo rispondere nello show, potete andare avanti e iscrivervi al gruppo Facebook Real Estate Rookie. Fai una domanda lì dentro. Molto probabilmente, un sacco di persone, investitori alle prime armi e investitori esperti, risponderanno alla tua domanda prima di arrivarci.
Ma la domanda di Ernesto oggi è: “È possibile ottenere un nuovo mutuo in una LLC con una riduzione del 20-25%? Inoltre, quali sono i documenti e i requisiti necessari?”
E la risposta è sì, puoi. Questo è in genere ciò che un finanziatore commerciale sta cercando, ovvero una riduzione dal 20 al 25%. A volte, possono richiedere uno sconto del 30% o più. Quindi, poiché questo sarà in una LLC, dovrai dedicarti al lato commerciale del prestito.
Ho trovato una piccola banca locale che ti permetteva di ottenere un prestito sul lato residenziale in una LLC ma, la maggior parte delle volte, dovrai rivolgerti a un prestatore commerciale e puoi fare i 20 per 25% in meno. Esistono molte opzioni diverse per il prestito commerciale. Ad esempio, per quanto tempo ammortizzerai il prestito. Ciò influenzerà anche il tuo tasso di interesse. Se hai intenzione di stipulare un ARM, un mutuo a tasso variabile, molte opzioni diverse sul lato dei prestiti commerciali.
Non ho visto, sul lato dei prestiti commerciali, dove ti permetteranno di versare meno del 20%. Ho visto sul lato residenziale, dove una piccola banca che manterrà il prestito internamente lo consentirà, solo perché stai acquistando al di sotto del valore di mercato. Ma le banche sono davvero flessibili, soprattutto le piccole banche locali, dove forse ciò accade quando puoi depositare meno del 20%.
Tony, hai mai visto una situazione in cui un finanziatore commerciale versa meno del 20%?

Tony:
No. Sì, la maggior parte del nostro debito, onestamente, non è sostenuto dalla nostra LLC. E il debito che abbiamo nella nostra LLC proviene da prestatori di denaro privati. Di solito scendiamo dello 0% su quelli.
Ma penso che la mia domanda a Ernesto sarebbe: “Qual è la tua motivazione, Ernesto, per ottenere la LLC e perseguire il debito commerciale?”
Penso che ci sia un malinteso comune secondo cui è necessaria una LLC per acquistare investimenti immobiliari o per ottenere tutti i vantaggi fiscali derivanti dall'essere un investitore immobiliare. E questo non è vero. Puoi comunque richiedere tutte le detrazioni, anche se la proprietà è a tuo nome personale e anche se il debito è a tuo nome personale.
La LLC arriva davvero se sei preoccupato per la responsabilità, giusto? Protezione del patrimonio. E nonostante ciò, ci sono modi per proteggersi dal punto di vista della responsabilità, senza nemmeno creare una LLC.
Quindi penso che questa sarebbe la mia prima domanda, Ernesto. Perché, molte volte, puoi ottenere un debito migliore se sei in grado di ottenerlo a tuo nome.
Ora, ovviamente, se segui questa strada, molte volte, le banche vorranno assicurarsi che tu abbia il DTI per coprirlo. Quindi, forse se stai cercando proprietà commerciali, dove stanno guardando il tuo... Cavolo, perché non riesco a pensare al nome della dichiarazione? Il tuo rendiconto finanziario personale e stanno esaminando il NOI della proprietà, questo potrebbe essere uno dei motivi.
Ma Ernesto, se hai il rapporto debito/reddito, hai i punteggi di credito per andare a riscuotere quel debito da solo, potrei anche dire che potrebbe essere più vantaggioso ottenere qualcosa a tuo nome personale.

Ashley:
E poi, la seconda parte della domanda, riguardava i documenti richiesti, e Tony ne ha toccato uno, fornendo il tuo rendiconto finanziario personale, che elenca le tue attività meno le tue passività.
Quindi, se possiedi una residenza principale, quella sarebbe la tua risorsa. Se avessi dei risparmi in contanti, sarebbe un vantaggio. Le tue passività sarebbero l'ipoteca sulla tua residenza principale o, se hai un prestito per l'auto, cose del genere.
La prossima cosa che potresti dover fornire, e queste sono soprattutto se sarai un garante personale del prestito. Quindi, anche se la tua LLC sta ottenendo il prestito, la banca potrebbe richiederti, o chiederti, di essere un garante personale, dove stai firmando, dicendo che se la LLC è inadempiente sul prestito, ora sei personalmente tenuto a pagare quel prestito. Ottieni un tasso di interesse migliore se lo firmi e potresti ottenere condizioni migliori se sei un garante personale.
Quindi, potrebbero volere due anni della tua dichiarazione dei redditi personale, se applicabile, due anni della tua dichiarazione dei redditi LLC se è aperta da due anni, un profitto e una perdita della proprietà che stai acquistando, anche il registro degli affitti della proprietà che stai acquistando. E poi probabilmente gestiranno anche il tuo credito, come garante personale.
Molto probabilmente richiederanno anche a qualsiasi partner che abbia più di... o abbia anche il 20% o più di proprietà della proprietà, di fornire anche tutte queste cose, come la dichiarazione dei redditi, e di essere anche un garante personale.
Non ho mai visto che, se qualcuno possiede meno del 20%, gli viene chiesto di firmare il prestito o di fornire le proprie informazioni, ma anche questo potrebbe accadere.
Ok, passiamo alla nostra prossima domanda. Questa domanda è di Denise Biddinger e anche questa è del gruppo Facebook Real Estate Rookie. “Qual è il modo migliore per strutturare una partnership per la prima volta? Dovremmo cercare qualcuno che divida il costo di un mutuo e ciascuno ottenga un prestito per la metà applicabile? È anche un'opzione? Quindi, ecco alcuni retroscena a riguardo. È un buy-and-hold. La proprietà è quotata a 265,000, l'acconto solo del 20%, ovvero circa 50,000, che, si spera, verrebbe finanziato da un partner. Quali altri fattori dovrei considerare? Grazie."
Quindi, questo è qualcosa di cui io e Tony parliamo molto. Non esiste un modo giusto per strutturare la tua prima partnership. Questo è completamente negoziabile. Vuoi solo assicurarti che sia legale e che sia tutto scritto.
Quindi, penso che Tony sarà in grado di parlarne meglio in questo perché, Tony, collabori con persone che portano il capitale negli accordi e come stipuli i tuoi accordi di joint venture.
Per quanto mi riguarda, personalmente, la mia prima partnership, abbiamo avuto una proprietà 50-50. Il mio compagno ha portato il capitale, ma era anche titolare di privilegio sulla proprietà. Aveva il mutuo, quindi i soldi che abbiamo usato per acquistare la proprietà, gli li stavamo ripagando con un ammortamento di 15 anni, con un interesse del 5.5%.
Quindi, riceveva un pagamento mensile ogni mese di capitale e interessi. Era anche proprietario del 50% della proprietà, quindi qualsiasi equità pagata dal mutuo, otteneva quel vantaggio. Era anche un apprezzamento della proprietà che stava costruendo equità. Quindi, quando alla fine abbiamo venduto, ha ottenuto il 50% del profitto. Inoltre riceveva il 50% del flusso di cassa durante la vita della proprietà che possedevamo.
Allora, Tony, vuoi andare avanti e toccare l'aspetto della joint venture nel fare una partnership per il tuo primo accordo?

Tony:
Sì, quindi ci sono un paio di cose a cui dovresti prestare attenzione, Denise. Quindi, la prima cosa che hai detto è: "Dovremmo cercare qualcuno che divida il costo di un mutuo e poi ciascuno ottenga un prestito per la metà applicabile?"
In realtà non avevo mai visto una cosa del genere accadere prima, dove hai due partner diversi, e ognuno di loro ottiene il proprio mutuo per la propria parte di proprietà. Di solito, se avete intenzione di seguire questa strada, entrambi chiedereste semplicemente lo stesso mutuo.
Ma ecco il punto. Penso che, se si ha una partnership, in genere, si desidera il minor numero possibile di persone sul mutuo, perché se una persona può qualificarsi per quel prestito da sola, allora ciò consente alla persona successiva in quella partnership di ottenere il prestito successivo. Ma se entrambi avete diritto a quel prestito, ora entrambi i vostri DTI saranno interessati. Quindi, di solito, si desidera il minor numero possibile di persone sui mutui.
Ma comunque, per rispondere alla tua domanda su come strutturarlo, ci sono alcune cose a cui prestare attenzione, Denise. Puoi guardare il mutuo. Quindi, chi porterà il mutuo? Gli acconti del capitale, chi porterà quel capitale? E poi, per quanto riguarda l'effettiva proprietà della proprietà, si guarda all'equità. Come divideremo la proprietà di questa proprietà? E poi guardi ai profitti. Come divideremo i profitti effettivi di questa proprietà?
E puoi collegare altre cose come: "Ehi, qualcuno riceverà una commissione di gestione per la gestione quotidiana della proprietà?" Oppure se qualcuno fa manutenzione alla proprietà, ricevi una tariffa oraria per l'intervento di manutenzione? Ma penso che queste siano le diverse leve a cui vuoi guardare.
E sembra che Denise, tu stia cercando qualcuno che porti l'acconto, ma sembra anche che, se lo leggo nel modo giusto, tu ritieni di avere la capacità di ottenere l'approvazione per il prestito. Quindi, un modo semplice per farlo sarebbe dire: “Okay, guarda. Porterò il mutuo. Porterai il capitale dell'acconto.
E devi assicurarti che quei soldi vengano stagionati o che il tuo prestatore sia d'accordo con quella persona che ti regala quei soldi. Ma diciamo che porti il ​​mutuo. Quella persona porta l'acconto. E poi voi ragazzi potrete dire: "Ehi, divideremo i profitti a metà 50/50. Suddivideremo il capitale a metà in un rapporto 50/50."
Oppure il tuo partner potrebbe dire: "Ehi, dal momento che ho portato i 50, voglio assicurarmi che ogni volta che vendiamo la proprietà, ricevo prima indietro i miei 50, e poi dividiamo ciò che rimane".
Quindi, ci sono un milione di modi diversi per scuoiare il gatto qui, Denise, ma penso che queste siano le cose che vuoi guardare, sono il tuo mutuo, il tuo acconto, il tuo capitale proprio e i tuoi profitti.

Ashley:
Ok, la nostra prossima domanda è di Trevor Manning. Dice: “Ciao, Rookies. Inizierò ad analizzare le offerte. Mi chiedevo se esiste una regola pratica per stimare i costi di riabilitazione, come una stima per piede quadrato, riabilitazione moderata e pesante. Non deve essere estremamente preciso. Voglio solo sporcarmi le mani esercitandomi nell'analisi. Buon fine settimana."
Ok, quindi è una cosa davvero difficile, poiché un novellino agli inizi, stimare la riabilitazione. E nonostante ciò, faccio fatica a gestirlo, poiché ci sono così tante variabili che entrano in gioco per ottenere il budget perfetto, la stima perfetta.
Quando ho iniziato a fare riabilitazioni complete e pesanti, ho assunto un partner che sapeva come fare costruzioni, ed è così che ho imparato a fare le mie stime.
La prima cosa che farei è esaminare il libro Estimating Rehab Costs di J. Scott. È disponibile nella libreria BiggerPockets. E non sarà in grado di dirti: "Okay, nel tuo mercato, nella tua zona, un imbianchino ti farà pagare $ 2.50 per piede quadrato", ma disporrà tutto. Dovresti ricevere preventivi per tutto ciò che dovresti stimare che potresti perdere.
Un altro modo di vederlo è, e questo richiede molto tempo, ma una volta fatto una volta, puoi riutilizzarlo costantemente per altre proprietà, creare il tuo tipo di modello, in modo da poter almeno ottenere un'ottima idea di quale sarà il costo del materiale.
Quindi stai guardando una proprietà. Stai guardando l'elenco online o forse vai a fare una proiezione vera e propria. Scatta tantissime foto e video della proprietà. Poi siediti e vai, stanza per stanza.
Ok, quindi uso sempre il bagno come esempio. Stai guardando il bagno. Vuoi strappare il bagno e rifarlo. Va bene. Per la doccia, forse vuoi mettere le piastrelle. Vuoi piastrellare tutta la doccia. Ok, faranno un sistema di piastrelle Schluter. Va bene? Puoi andare a vedere il prezzo da Lowe's, Home Depot o qualunque negozio di ferramenta utilizzi. Aumentane il costo. Lo collegherai al tuo foglio di calcolo.
Quindi troverai un video di YouTube che parla di cosa serve per costruire una doccia piastrellata. E tu dirai: “Okay, ho bisogno della malta. Mi serve la piastrella. Ho bisogno del thinset. Avrò bisogno di queste altre cose. Mi servirà il rubinetto. Mi servirà la maniglia. Mi servirà qualunque altra cosa ci sia in quel video." Crea un elenco e costruisci quel tipo di foglio di lavoro, quel modello, quindi vai online al negozio di ferramenta e prendi quelle cose.
Ok, quindi una toilette, avrai bisogno di un sigillo di cera per andare con la toilette. Puoi cercare tutto questo su Google su YouTube. Metti quelle cose lì dentro. Anche se non usi esattamente lo stesso bagno che hai collegato, ti darà comunque una stima abbastanza buona di quale sarà il tuo budget.
Se non sai quale WC scegliere, vai avanti e scegline uno di fascia alta, e se alla fine ne prendi uno più economico e funzionerà altrettanto bene, allora fantastico. Ti sei appena risparmiato 25, 30 dollari proprio lì. Quindi, sopravvalutare sempre. Scegli l'articolo dal prezzo più alto. Non vuoi far saltare il tuo budget scegliendo una piastrella da $ 10 per piede quadrato se stai solo realizzando una proprietà in affitto, dove potresti farla franca con una piastrella da $ 2 o $ 3 per piede quadrato. Richiede molto tempo, ma penso che sia un ottimo modo per capire quanto costano i materiali.
E poi, per quanto riguarda la manodopera, chiama in giro e chiedi agli appaltatori: "Quanto ti costa installare una toilette?" Chiedi ad altri investitori. James Dainard, lo avevamo addosso. Sono sicuro che Tony abbia già preparato i numeri degli episodi, riguardo a quale episodio fosse. Ma ha fatto questa immersione pesante e profonda. E ha un modello in cui sa che il suo pittore addebita un importo X per piede quadrato. Quindi, quando sta valutando una ristrutturazione, sa già: “Okay, questa è una proprietà di 2100 piedi quadrati. Lo moltiplicherò per 2.50 centesimi al mio pittore, e questo è l'importo che mi dovrebbe essere addebitato... Questa è la mia stima per il dipinto sulla proprietà.
E lo stesso per l'installazione di piastrelle e tutte queste cose diverse, o anche per il muro a secco. Quindi, chiamo e mi faccio un'idea. Naturalmente, nessun appaltatore sarà in grado di dirti al telefono: "Questo è quanto costerebbe solo per questo", ma solo un'idea o una gamma possono davvero aiutarti a capire.
E poi, anche per le cucine, chiama i negozi di mobili da cucina che si occupano della progettazione e chiedi se possono darti un modello di fascia bassa o mobili di fascia bassa, qual è il prezzo che ne deriva. Se si tratta di una cucina di 500 piedi quadrati, cose del genere.
Ciò richiederà molto tempo, ma andare in giro e visitare quei luoghi diversi, fare telefonate, cercare cose online, ne varrà la pena, se davvero vuoi avere una stima più accurata. E se questa è l’unica cosa che ti impedisce di iniziare, allora vale sicuramente la pena dedicare questo tipo di ricerca.

Tony:
Sì, è un grande esaurimento, Ash. E, ovviamente, ho già preparato l'episodio di James, quindi quello era l'episodio 165 per la prima parte, e penso che la seconda parte sia il 167, se non sbaglio, o il 166, una di quelle.
Quindi, Trevor, oltre a tutto ciò che ha detto Ashley, condividerò semplicemente quale è stato il mio viaggio quando ho iniziato e cosa ho fatto per cercare di stimare i costi della mia riabilitazione. E una volta trovata la proprietà in questione, una proprietà che stavo cercando di acquistare, ho cercato altri complessi in quella zona che erano stati venduti di recente e ho identificato i complessi che mi piacevano, quelli che stavo cercando di emulare.
E ho fatto due cose, davvero. Per prima cosa sono uscito, ho trovato un altro imprenditore e ho detto: “Ehi, ecco in cosa sto cercando di trasformare questa casa. Ecco in cosa sto cercando di trasformarlo. Puoi darmi un esempio di progetti che hai realizzato di recente che assomigliavano a questo?
E questo appaltatore ha detto: "Sì, ecco una o due proprietà che ho realizzato, che sono simili a quello che stai cercando di fare tu".
E io ho detto: "Okay, qual è stato il costo di quella proprietà?"
E lui mi ha detto: "Ehi, erano 70,000 dollari per fare quella riabilitazione".
E poi, questo mi ha dato un'idea, se voglio fare un livello di riabilitazione, mi costerà dai 60 ai 70,000 dollari.
E l'altra cosa che ho fatto è stata dargli delle foto di come appare la proprietà oggi, dello stato attuale di quella proprietà, e gli ho mostrato quei complotti che stavo guardando, e ho detto: "Ehi, per avere una proprietà come questa , per assomigliare a questo, cosa pensi che mi costerebbe?
E lui ha detto: "Okay, ti costerà così tanto".
Quindi, ora, ho questi numeri concreti di quanto ha addebitato ai suoi precedenti clienti per queste ristrutturazioni, e ora ho un'idea approssimativa di quanto mi farà pagare per prendere questa proprietà che sto esaminando e trasformarla in qualcosa di nuovo. E con questi, mi ha dato un'idea abbastanza decente di quello che avrei speso per ottenere il livello di riabilitazione che stavo cercando.
Quindi, Trevor, penso che parlare con altri investitori nel tuo mercato e chiedere loro quanto stanno spendendo per un prezzo al metro quadrato sia estremamente importante. E poi, anche, andare dalle persone che svolgeranno il lavoro e chiedere la loro opinione.
È incredibilmente difficile, Trevor, per me o Ashley dire: "Ehi, usa questo prezzo per metro quadrato nel tuo mercato", perché quello che Ashley spenderà a Buffalo sarà molto diverso da quello che spendo io nel sud della California , e sarà molto diverso da quello che spendi in qualunque città o stato in cui ti trovi. Quindi, devi ottenere informazioni localizzate per fare la tua ipotesi migliore.

Ashley:
Sì, l'ultima cosa che aggiungerei anche a questo è che, anche quando sei solo da Lowe, se tieni gli occhi aperti, di solito hanno cartelli che dicono: "Installeremo il tuo pavimento. Installeremo la tua vasca da bagno." Scopri qual è il loro prezzo su questo. E molte volte forniscono anche preventivi gratuiti, dove invieranno qualcuno. Ma a volte diranno: “Abbiamo qualcosa di speciale in corso. La nostra tariffa è solitamente di 5 dollari al metro quadrato per installare la pavimentazione, il lussuoso listone in vinile, ma solo per questa settimana lo faremo per un importo X. "
Ma puoi almeno vedere come variano i loro prezzi, e puoi usare anche quello come una sorta di punto di partenza su quali sono i prezzi.

Tony:
Ash, sono solo curioso, non hai mai usato LVP nelle tue proprietà? Hai mai fatto, non so, piastrelle, piastrelle vere e proprie, nelle tue proprietà o, non so, qual è il vecchio tipo di linoleum, o vai sempre LVP?

Ashley:
Recentemente, sempre LVP. Ho realizzato piastrelle nelle docce e nei bagni. Non credo di aver mai piastrellato una cucina prima per una proprietà in affitto, ma ho sicuramente fatto le piastrelle della doccia, le piastrelle del pavimento del bagno e poi la lussuosa tavola in vinile ovunque. In realtà, in un'unità in questo momento, ho appena fatto un grande giro d'affari, e quando abbiamo strappato i tappeti da quando l'ho comprato, stavamo per mettere giù l'LVP, ma in realtà aveva pavimenti in legno. Ed era più economico rifinire i legni duri, piuttosto che strappare via la moquette o mettere LVP in quell'unità.
E poi, l'A-Frame, il noleggio a breve termine, abbiamo fatto le piastrelle in quel bagno e anche nella doccia, ma il resto era tutto LVP lì dentro. Sì.
E poi, nei complessi di appartamenti per i quali gestisco i beni, utilizziamo il linoleum in cucina, in bagno, ma lo stiamo lentamente trasformando in LVP, man mano che le persone se ne vanno, mantenendolo coerente per tutto il tempo.

Tony:
Sì, lo stesso per noi. Piastrelliamo tutti i nostri bagni, i pavimenti del bagno, il pavimento della doccia, le pareti della doccia, quelli li piastrellamo sempre. Abbiamo cortili nella maggior parte dei nostri cortili. Piastrelleremo anche l'esterno con delle belle piastrelle. E poi, anche tutto il resto è davvero un bel LVP. Sono solo curioso perché uno dei miei amici, questa è nella residenza principale, e invece di fare LVP, ha semplicemente piastrellato l'intero interno della sua casa. E sembrava quasi LVP, ma era piastrellato. E mi ha detto che stavano pensando di realizzare LVP, ma alla fine è risultato più economico realizzare quella tessera. Quindi, ero solo curioso di sapere se hai mai provato qualcosa del genere prima.

Ashley:
Sì, in realtà, in questa proprietà in cui mi trovo adesso, vorrei... C'è tutta la pila. In un certo senso puoi vederlo, l'intero pallet di pavimenti proprio lì, ed è LVP, ma vorrei aver piastrellato tutto questo.
Lo hanno fatto mia zia e mio zio. In realtà hanno strappato tutti i legni duri della loro casa e ci hanno messo sopra delle piastrelle che sembrano legno, solo per la durabilità. I loro cani grattavano i legni duri.
Nella mia casa che ho costruito, abbiamo piastrellato la cucina, i bagni e la lavanderia, ma il resto... nel mudroom, ma poi il resto è tutto in legno duro. Lo odio così tanto. I primi due anni vissuti in quella casa, rabbrividivo ogni volta che un giocattolo cadeva sul pavimento o altro. Ora, ci sono ammaccature, graffi e tutto il resto, ma penso che sia anche LVP, molto più facile da tenere pulito, ma anche molto più durevole dei legni duri. Quindi, semplicemente non mi interessano più i legni duri.

Tony:
Sì.

Ashley:
Va bene. Quindi, la nostra prossima domanda è di Jordan Alexander, ed è: "Utilizzeresti un mutuo convenzionale sulla seconda casa con uno sconto del 10%, con un fisso a lungo termine, o avvieresti un rapporto di portafoglio interno con un prestatore con uno sconto del 15%?" , 5% di interessi e un ammortamento di 20 anni?"
Ok, quindi la mia opinione a riguardo è: qual è il tuo perché, prima di tutto? Stai puntando al flusso di cassa? Stai andando per l'apprezzamento? Costruirai questo enorme portafoglio, dove pensi che fare questo prestito in modo diverso con il prestatore ti darà anni di ottimi affari con loro?
Penso che controlla i numeri e cosa ti darà il flusso di cassa migliore. Se riesci a ottenerli entrambi, guarda cinque anni dopo, dove otterrai il rendimento migliore su quelle cose.
Facendo il prestito di portafoglio interno, se lavori con quel prestatore per fare il prestito di portafoglio, o lavori con loro per fare il mutuo sulla seconda casa, stabilirai comunque una relazione lavorando con quell'ufficiale di prestito, no non importa che tipo di prodotto di prestito stai facendo.
Quindi, a mio parere, consiglierei di abbassare il 10% e di ottenere un mutuo fisso di 30 anni su quello, con un tasso di interesse più basso. L'interesse del 5% per il secondo che hai menzionato con l'ammortamento di 20 anni e abbassando un po' di più, forse è un tasso di interesse più basso in questo momento. Non sono sicuro di quando sia stato scritto questo post o di cosa sarebbe per il mutuo sulla seconda casa, ma l'interesse del 5% non mi sembra così male adesso.
Sto facendo... aiutando il mio socio in affari. Sta facendo un prestito in questo momento su una residenza principale. E mentre stavo compilando alcuni dei suoi documenti, stava ricevendo il 5.125%, ma è un ARM 7/1, quindi è fisso solo per sette anni, e poi andrà a rifinanziarlo, a seconda di quando... cosa le tariffe lo sono, o probabilmente semplicemente lo ripagano.
Ma Tony, cosa ne pensi? E inoltre, Tony, ho anche un'altra domanda per te, sei tu... E ho sentito questo. Questa era una voce che circolava, e continuo a dimenticarmi di chiederti se è vero, le banche stanno diventando più severe nel concedere il mutuo sulla seconda casa, che lo sconto del 10% sta per scomparire?

Tony:
Sì, è una bella chiamata, Ash. Quello che stavo per menzionare è, mentre parlavo qui della domanda della Giordania, che le banche non si stanno necessariamente allontanando dal mutuo sulla seconda casa, ma stanno diventando più costose. Quindi, sono ancora in calo del 10%, ma molte banche stanno ora aggiungendo punti aggiuntivi, oltre all’acconto del 10%, che lo rendono quasi meno desiderabile per le persone.
Quindi, è da un po' che non chiudiamo un mutuo per la seconda casa con una riduzione del 10%, e stiamo optando per prestiti per gli investitori con una riduzione del 15% perché, quando sommiamo il costo totale del debito, in realtà è stato più economico andare con un prestito in acconto del 15% senza punti, contro un prestito in acconto del 10% con tutti i punti e le commissioni aggiunti.
Quindi, penso che risponderei alla domanda di Jordan in un modo molto simile, Ashley, dove è come, "Jordan, devi guardare il costo totale del debito e capire, tra il mutuo della seconda casa e quel prestito di portafoglio, quale è ti consentirà di ottenere rendimenti migliori e un migliore flusso di cassa a lungo termine?
Come ha detto Ash, voglio dire, il 5%, se questi sono i tassi di oggi, è abbastanza buono. Quindi, potrei essere interessato a farlo. Non hai menzionato quale fosse il termine, quindi non so se si tratta di un periodo di tre anni, di cinque anni, ma il 5% sembra piuttosto solido. Ma sì, sicuramente farei semplicemente i numeri e proverei a capire quale ha più senso.
Quindi, subito prima di chiudere, voglio solo parlare di cosa sono i punti e di come si aggiungono ai costi di chiusura. Quindi, un punto equivale essenzialmente all'1% dell'importo del mutuo. Quindi, se avessi 100 dollari di mutuo, un punto sarebbe l'1%, ovvero 1 dollaro.
Quindi, aggiungendo questi punti aggiuntivi, il totale può davvero iniziare ad aumentare, soprattutto se stai acquistando una casa per 300,000, 400,000, 500,000, $ 800,000, un punto può fare una grande differenza nel costo dell'acconto.
Quindi, vuoi assicurarti di comprendere, non solo la percentuale di acconto, ma anche i punti e le commissioni aggiuntivi che vengono aggiunti a questo, perché quando chiudi quella proprietà, è l'acconto, più tutti i costi di chiusura , che include tali commissioni e punti.

Ashley:
Ho visto le banche fare molte opzioni per le persone, ovvero offrire, se paghi punti, ottieni un riacquisto del tasso di interesse. Quindi, supponiamo, ad esempio, che il tuo tasso di interesse sia del 6%, se paghi un punto, lo abbasseranno al 5.8% o qualcosa del genere.
Quindi, quello che devi fare in questi scenari, è pensare: "Okay, quanti soldi in più dovrò mettere da parte?" Quindi, un punto, supponiamo che sia una proprietà da $ 300,000, ovvero $ 3,000 aggiunti al costo di chiusura, ma diamo un'occhiata a quanti interessi stai risparmiando abbassando leggermente il tasso di interesse e ne vale la pena?
Inoltre, guarda anche il tuo pagamento mensile. Quanto flusso di cassa extra avrai effettivamente e quanto tempo ci vorrà prima di poter recuperare i $ 3,000 che hai messo in anticipo? Oppure vale la pena accettare un tasso di interesse più elevato e non dover investire più soldi in anticipo nell’affare?
Quindi, solo un paio di cose a cui pensare, poiché gli istituti di credito stanno cercando di essere creativi per attirare le persone quando i tassi di interesse sono più alti offrendo quei pagamenti in punti. Quindi, assicurati solo di capire se è davvero un’opzione migliore per te o no. E l'ho visto fino a tre punti, dove puoi pagare il 3%, per abbassare un po' il tuo tasso di interesse.

Tony:
Sì, molto veloce, Ash, prima di passare al prossimo. So che abbiamo già parlato di NACA. E di recente ho avuto anche un ospite su NACA usato. E la NACA è come un programma di prestiti, che aiuta le persone ad acquistare proprietà. E sono davvero bravi anche a permetterti di abbassare il tasso di interesse. E quando i tassi di interesse erano bassissimi, conosco alcune persone che ottenevano prestiti NACA inferiori all'1%, il che è pazzesco a cui pensare. È letteralmente denaro quasi gratuito.
Quindi sì, se riesci ad abbassare le tue tariffe, può essere vantaggioso nel giusto ambiente.

Ashley:
Ok, la nostra prossima domanda è di Preston Wallace. “Ho pubblicato il mio primo noleggio circa due settimane fa. Alcune persone mi hanno contattato per fare domanda, ma non ho mai completato il processo. Sto utilizzando un amministratore di proprietà, poiché mi sono trasferito a poco più di un'ora di distanza. A che punto pensate di ridurre la richiesta sull'affitto mensile? Ho fatto una discreta quantità di ricerche nella zona e ho persino fissato un prezzo di affitto di circa $ 50 inferiore a quello di alcuni comparabili nel quartiere che lo affittano a gennaio. Posso permettermi di pagare il mutuo senza l’affitto, ma allo stesso tempo non voglio che la casa sia vuota ancora a lungo”.
Quindi, la prima cosa che guarderei è alla società di gestione immobiliare o al tuo amministratore immobiliare. Quali sono le cose che stanno facendo per commercializzare la tua proprietà? Se cerchi la tua proprietà o cerchi, ad esempio, le proprietà a Buffalo. Appartamenti in affitto, Buffalo, New York. Appartamento con due camere da letto a Buffalo, New York o qualunque sia la città in cui si trova la tua proprietà.
Dove vedi l'elenco? È in più posti? Verrà inviato in 10 posti diversi? C'è un cartello davanti al cortile? Quindi, questo è il primo elemento a cui guarderei, è l'effettiva commercializzazione dell'unità.
E poi, seguirei il consiglio del tuo amministratore immobiliare. Sono gli esperti, dovrebbero essere gli esperti, in quel mercato e ottengono la loro opinione del tipo: “Okay, questo è elencato, quello che pensavo fosse inferiore a $ 50 prima dei comparabili nella zona. Secondo la tua esperienza, quale pensi sia la differenza tra la mia unità e queste altre unità?” Quindi, forse queste altre unità hanno una lavatrice e un'asciugatrice, e la tua no. E questo in realtà sta diventando più un grosso problema di quanto non lo sia. E poi, vedi se c'è un'opportunità, per quello che ti manca, di aggiungerlo.
Quindi, forse queste altre proprietà accettano animali domestici e tu non ammetti animali domestici. Ok, forse riconsideri la possibilità di accogliere un animale domestico e addebitare una tariffa per l'animale al momento del trasloco? Cose così.
Quindi, questo è quello che farei qualche ricerca, prima che tu effettivamente entri e riduca l'affitto ulteriormente rispetto a quello che hai.

Tony:
Sì, penso che l'unica altra cosa che chiederei, Preston, è che dovresti anche guardare i numeri e usarli per aiutarti a prendere una decisione perché, diciamo che esamineremo il prossimo anno, il prossimo 12 mesi e dì che stai cercando di ottenere 1,000 dollari per la tua casa in questo momento, ma poiché hai provato a ottenere $ 1,000, la tua casa rimane vacante per i prossimi due mesi. Giusto? Nel corso di quell'anno, hai due mesi vuoti. Quindi, guadagnerai $ 1,000 in 10 mesi, ovvero $ 10,000. Supponiamo che tu abbia abbassato il prezzo da 1,000 a 950 e lo affitti questo mese, ora hai 12 mesi interi e in realtà guadagnerai di più. Guadagnerai $ 11,400 a 950 se viene affittato per l'intero anno.
E, quindi, non ho nemmeno incluso il fatto che devi pagare tu stesso il mutuo per quei due mesi di proprietà rimasta vacante. Quindi, a volte, puoi guadagnare di più riducendo l’affitto. Quindi, penso che basti prendere in considerazione anche questo, dove a volte gli investitori immobiliari sono così fissati sull'importo mensile, non si rendono conto dell'impatto che sta avendo sui posti vacanti, che è la spesa più grande per noi, come investitori immobiliari .

Ashley:
E l’ultima cosa da aggiungere a questo, è un ottimo consiglio, Tony, l’unica cosa a cui prestare attenzione è non… Vuoi riempire quell’unità. Non limitarti ad assumere la prima persona che fa domanda per la tua unità e rischiare di assumere un cattivo inquilino. L'unica volta in cui è bene aspettare e avere quel posto vacante un po' più lungo è aspettare un buon inquilino, e non semplicemente accontentarsi perché tu voglio noleggiarlo molto velocemente. E poi, la gente finisce per distruggere la casa, e tu hai visto tutti i segnali d'allarme, ma volevi solo prenderla in affitto. Quindi, questo sarebbe il mio unico avvertimento.
Ok, la nostra ultima domanda oggi su Rookie Reply è di Samuel Hall. "Un PRIV, che è in vendita dal proprietario, ha accettato di portare avanti la mia offerta. Tuttavia, vogliono che io fornisca loro dei comp, comparabili. Come gestiresti la situazione?"
Beh, penso che questa sia un'ottima situazione da controllare, Samuel. Vogliono che tu fornisca i comps, invece di uscire e trovare i propri comps. Quindi, penso che tu possa sicuramente usarlo a tuo vantaggio. Quindi, vai su MLS, Zillow, realtor.com o qualsiasi altra cosa, e guarderei proprietà comparabili che sono state vendute in quella zona, non in cosa sono elencate le cose, perché solo perché sono elencate in qualcosa, non significa che siano in realtà venderemo per quello.
Vorrei anche andare su propstream.com. Hanno una prova gratuita di sette giorni, quindi usala solo per sette giorni e puoi annullarla o tenerla se ti piace. Ma sarai anche in grado di ottenere risultati comparabili anche da lì, inserendo l'indirizzo, e c'è un piccolo pulsante che premi per guardare le competizioni nella zona.
Quindi, confronterai il conteggio delle camere da letto, il conteggio dei bagni, ma anche la metratura e quindi le finiture della proprietà. Se trovi una proprietà che costa $ 400,000, ma si adatta a tutte le caselle di controllo, ma ha tutte queste finiture di fascia alta, mentre la tua è ancora progettata negli anni '60, non sarà un buon paragone, o lo farai devi modificare il tuo comparabile mostrando che questa casa ha $ 100,000 extra di miglioramenti che la casa di questa persona non ha.
Il punto su cui sarei cauto riguardo a questo è che questa persona probabilmente ha questo valore sentimentale per la sua proprietà, quindi cerca di non colpire la sua proprietà dicendo: “Oh, questi comparabili sono molto migliori dei tuoi. Ecco perché sto cercando qualcosa di diverso”.
Quindi, guarda anche, vedi se riesci a trovare una proprietà che è peggiore della loro, o al livello di quello che c'è, e che è stata venduta per quello che pagherai effettivamente per essa. Ma penso che tu abbia un vantaggio scegliendo e scegliendo quali composizioni utilizzare, per rendere la tua offerta più favorevole.

Tony:
Sì, penso che l'unica cosa che aggiungerei è includere anche Samuel, e sto partendo dal presupposto che ci sia del lavoro da fare, ma includerei anche quello che prevedi sarà il tuo budget per la riabilitazione. Quindi, puoi andare dal venditore e dire: "Guarda, sto comprando questa proprietà da te per X, ma devo anche investire altri 10, 20, 50, $ 100,000 per rendere questa proprietà vivibile per la prossima persona. Quindi mi farò carico di tutto il lavoro che tu non vuoi fare”.
E l’ultima cosa che puoi dire al venditore è: “Guarda, signor e signora venditore, comprerò la proprietà completamente così com’è. Non devi letteralmente alzare un dito. Se vuoi lasciare tutta la spazzatura qui, lascia l'aria della spazzatura. Se vuoi fare... Non toccare nulla, penserò a tutto io. Ma sappi solo che devo impegnarmi un po’ anch’io”.
Abbiamo usato questa tattica un paio di volte con alcune offerte fuori mercato che abbiamo acquistato, ed è stato utile dire: "Guarda, capiamo che hai un valore sentimentale, ma per noi è anche un business" anche, ed ecco cosa dovremo spendere perché ne valga la pena.
Quindi, ho trovato che sia utile anche quando stai negoziando con le persone.

Ashley:
Sì, è davvero un buon consiglio. Quindi, più informazioni puoi fornire su... saranno a tuo vantaggio, meglio è.
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(cantando)