Avvisi di mancato rinnovo, arbitraggio sugli affitti e denaro duro 101

Ashley:
Questo è Real Estate Rookie, episodio 334.

Tony:
Immagino che possiamo semplicemente andare a favore e contro per consentire a qualcuno di arbitrare la tua unità. Idealmente potresti potenzialmente addebitare prezzi leggermente più alti rispetto agli affitti di mercato. Se possiedi una proprietà multifamiliare più grande, potresti affittare più unità contemporaneamente a una persona. Il terzo vantaggio, e questo è controintuitivo, probabilmente diventeranno i tuoi migliori inquilini, perché gestiranno da soli molti piccoli problemi di manutenzione se sono un buon host, perché andranno voler assicurarsi che sia pronto per quell'ospite.

Ashley:
Mi chiamo Ashley Kehr e sono qui con il mio co-conduttore Tony J. Robinson.

Tony:
E benvenuto al Podcast per principianti del settore immobiliare, dove ogni settimana, due volte a settimana, ti forniamo l'ispirazione, la motivazione e le storie che devi ascoltare per avviare il tuo viaggio di investimento. E oggi torniamo con un'altra risposta da principianti, rispondendo alle domande di voi, il nostro pubblico esordiente. E guarda, se desideri che la tua domanda venga inserita in uno dei nostri episodi, vai su bigpockets.com/reply e potremmo scegliere la tua domanda per uno dei nostri programmi. Ma oggi abbiamo un lungo elenco di cose che esamineremo. Parleremo un po' dell'arbitraggio degli affitti alla fine dello spettacolo. Che cos'è? Quando è vantaggioso per il proprietario e per la persona che fa arbitraggio? Parliamo un po' di come strutturare le partnership e, se voi ragazzi non l'avete ancora fatto, andate su bigpockets.com/partnerships per prendere il mio libro e quello di Ashley sulle partnership in cui parliamo di come strutturare una partnership, cosa guardare fuori per gli errori che i principianti commettono quando fanno quel genere di cose.

Ashley:
E se hai dato un'occhiata al nostro libro e lo hai letto, ci piacerebbe sapere se puoi lasciarci una recensione su bigpockets.com o se lo hai ordinato su Amazon o Barnes and Noble, se puoi lasciare una recensione Lì anche. Bene, ragazzi, abbiamo finito le recensioni. Ciò significa che abbiamo bisogno che tu lasci una recensione, una valutazione onesta e una recensione del podcast, in modo da poterti presentare. E per favore condividi tutte le lezioni che hai imparato, tutte le vittorie che hai ottenuto da questo podcast, ascoltando questi fantastici ospiti, e ci piacerebbe ringraziarti. Ma prima di iniziare lo show di oggi, Tony, ho bisogno di scambiare qualche noiosa battuta con te. Quindi, quando andrà in onda, avrai una bambina tra le braccia, quindi spiegaci velocemente: cosa sta succedendo in famiglia Robinson per prepararsi al bambino?

Tony:
Questa è una bella domanda. Sarah è piuttosto proattiva, quindi si è preparata per arrivare a questo. Abbiamo ripulito il garage il mese scorso per fare spazio a tutte le cose che avremmo preso per il baby shower. Avevamo un armadio al piano di sotto, l'armadio che hai sotto le scale, era solo un posto di spazzatura. Adesso è tutta roba da bambini. Abbiamo appena finito l'asilo, credo lo scorso fine settimana, quindi siamo praticamente pronti. Penso che l'unica cosa che manca in questo momento siano i pannolini. Per qualche motivo, non abbiamo ricevuto i pannolini al baby shower, quindi abbiamo dovuto procurarci pannolini e salviette. Ma tutto il resto, ce l'abbiamo. Abbiamo letteralmente tutto ciò di cui abbiamo bisogno, quindi stiamo solo aspettando che arrivi la bambina.

Ashley:
È divertente perché quando sono venuto a trovarvi in ​​agosto, la mattina, mi sono alzato, mi sono preparato la colazione e sono andato, non so dove sia qualcosa nella vostra cucina, quindi ho solo frugato negli armadi a caso e Ho aperto questo grande armadietto ed è solo un pezzo di carta che dice cose per bambini, proprio come l'intero armadietto è riservato alle cose per bambini.

Tony:
E ora è pieno. Adesso abbiamo della roba lì dentro. Abbiamo un sacco di piccoli ninnoli e cose interessanti, e uno di quelli che è stato davvero interessante è che è come un Keurig, ma per il latte artificiale, quindi riempi semplicemente il serbatoio con acqua, e poi c'è una grande cosa al top per la polvere, e poi è letteralmente abilitato al wifi, quindi diciamo che ci svegliamo nel cuore della notte, dobbiamo fare una bottiglia, premi un piccolo pulsante sull'app, mescola tutto e lo ottiene alla perfezione temperatura per il bambino. Abbiamo un sacco di piccoli gadget interessanti come questo.

Ashley:
È fantastico.

Tony:
Poiché ho avuto mio figlio, avrà 16 anni a breve, quindi è stato quasi due decenni fa che lo abbiamo avuto, e così tanto è cambiato.

Ashley:
Allora avevano anche i Keurig?

Tony:
Non avevano nemmeno Keurig. È stato bello intraprendere quel viaggio, ma siamo emozionati. Siamo super emozionati.

Ashley:
Bene, grazie per averlo condiviso con noi. Sono sicuro che tutti siano entusiasti che un piccolo podcast venga e faccia la sua apparizione nello show. Ok, passiamo alle nostre domande di risposta da principianti in questo fantastico sabato. Quando andrà in onda, in realtà passerò tutti i sabati alle partite di football, ma Tony, forse per te sarà bellissimo, e in California probabilmente ci sarà freddo, vento e pioggia alle partite di football, ma spero che tutti si stiano divertendo sabato fantastico finora.

Tony:
Sì, c'è anche una buona possibilità che io abbia in braccio una bambina nuova di zecca, quindi vedremo, a seconda di quanto è vicina. In realtà no, ci sarò sicuramente, perché uscirà alla fine di ottobre, quindi il piccolo Robinson sarà qui di sicuro per allora.

Ashley:
Sì, sono così emozionato. Non vedo l'ora. Ok, quindi la nostra prima domanda è di Steven Cobb. “Buongiorno a tutti, sto per provare a fare un'offerta per la casa, ma l'immobile è in vendita, quindi sto parlando con l'agente. Quando faccio l'offerta, c'è qualche documento ufficiale che devo presentare o devo semplicemente indicare il prezzo che voglio offrire?" Ottima domanda, Steven. E ci sono differenze tra presentare un'offerta a qualcuno sul mercato e fuori mercato. Sul mercato si verifica quando la proprietà è quotata sulla MLS e c'è un agente immobiliare che gestisce la transazione. Tony, puoi dirmelo se lo leggi diversamente, ma penso che sia andato dall'agente che sta quotando la proprietà?

Tony:
Mm-hmm.

Ashley:
Che non ha un proprio agente, il che va benissimo. Molti agenti che lo faranno, è considerato un doppio agente in cui rappresenteranno te e il venditore. In questa circostanza, o se ti rivolgi ad un tuo agente, non esiste alcun documento ufficiale che tu debba effettivamente presentare o truccare. L'agente farà l'intero contratto per te. E questo è uno dei motivi per cui mi piace affidarmi a un agente immobiliare, perché fanno tutte le pratiche burocratiche per te, e tu non sei obbligato a farlo. Tony, vuoi esaminare un elenco di cose che quando parli con il tuo agente, io parlo con il mio agente, quali sono alcune delle cose che dobbiamo dire loro quando facciamo un'offerta? Non è solo il prezzo che vuoi offrire, ci sono altri aspetti dell'offerta che devono essere considerati.
Ciò che il tuo agente ti direbbe, o qualsiasi agente direbbe: "Queste sono le informazioni aggiuntive di cui ho bisogno", ma solo così sarai pronto a poterle avere. La prima cosa è: con quale nome vuoi il contratto? Stai inserendo il tuo nome personale? Metterete la proprietà in una LLC? Puoi anche inserire una LLC o un nome e fare e/o assegnare a. In questo modo, hai la possibilità di modificare il contratto prima di chiudere effettivamente la proprietà. Quando acquisto un immobile, lo inserisco sempre nella stessa società di sviluppo.
E poi dico: "Okay, ecco i miei partner commerciali, quale sarà perfetto?" Ok, fantastico, questa volta toccherà a Joe per questa proprietà. Lo inserirò nella nostra LLC che abbiamo. E poi, quando è pronto per chiudere la proprietà, apportiamo la modifica al contratto che ha stipulato. Ma questo è anche il modo in cui possono farlo i grossisti, che possono cedere il contratto a qualcun altro. Questa è la prima cosa. Iniziate a scrivere un elenco, ragazzi. La prima cosa è il nome. Il contratto sta per essere stipulato. Tony, quale sarebbe la tua seconda cosa?

Tony:
Sì, penso che la seconda cosa, e quella che è sempre importante per me, sia il tuo periodo di due diligence. E la due diligence è la tua opportunità come acquirente di aprire davvero il cofano di questa proprietà, andare sotto il cofano di questa proprietà e assicurarti che ciò che appare all'esterno sia come appare anche all'interno. Questo è quando stai facendo l'ispezione generale della proprietà, forse stai facendo un'ispezione settica, forse stai esplorando le linee fognarie, stai facendo creare offerte elettriche e offerte idrauliche. Ma fondamentalmente, è qui che puoi davvero affilare la matita su tutte le spese iniziali che avevi previsto associate a quella proprietà. E il periodo di due diligence è importante perché in genere durante la tua due diligence, se trovi qualcosa di preoccupante, dì che forse pensavi che il tetto fosse in buone condizioni, ma dopo che l'ispezione è stata completata e l'intervento di un appaltatore del tetto, risulta l'intero tetto deve essere sostituito.
È una spesa relativamente grande. Quindi puoi tornare in cantina durante la due diligence e dire: "Ehi, vorrei ottenere una riduzione di $ 5,000 per contribuire a coprire i costi di riparazione o sostituzione di questo tetto". E poi tu e il venditore potete negoziare. Se il venditore dice di no, purché annulli il contratto di acquisto durante la fase di due diligence, in genere puoi ottenere il rimborso della caparra depositata. Se tentassi di annullare l'operazione al di fuori del periodo di due diligence e magari non ci fossero altri imprevisti, potresti perdere l'EMD. In genere mi piace concentrarmi sul periodo di due diligence. Una due diligence più breve, in genere, credo che sia più attraente per un venditore rispetto a una due diligence più lunga. E direi che per la maggior parte delle nostre proprietà in questo momento, soprattutto se si tratta di una svolta o di qualcosa che stiamo facendo, 14 giorni di due diligence sono abbastanza tipici per noi, ma per me sarebbe il secondo, Ashley, è la dovuta diligenza.

Ashley:
Ok, quella era la risposta sbagliata perché eravamo ancora alla prima pagina del contratto e tu sei passato alla seconda pagina del contratto. La risposta corretta per la seconda cosa era l'indirizzo, quindi l'indirizzo che vuoi inserire nel contratto, ed è qui che verrebbero inviate le tasse sulla proprietà. Questo è l'indirizzo che la contea avrà registrato fino all'indirizzo postale di questa LLC e della proprietà in cui riceverai le tasse sulla proprietà. E poi insieme a quello c'è l'indirizzo e-mail, perché la maggior parte degli agenti utilizza la firma elettronica, quindi avranno bisogno della tua e-mail dove potranno inviare il contratto finale da firmare elettronicamente.
Quindi passiamo alla seconda pagina, decisamente d'accordo, la due diligence, estremamente importante. Avrai quel periodo di ispezione? Per quanto tempo è necessario disporre di tale due diligence? Quindi la prossima cosa sarebbe il prezzo di acquisto. Quanto pagherai per l'immobile? E poi in concomitanza con quello su come stai pagando la proprietà. Pagherai in contanti? Riceverai un prestito bancario? Sarà un prestito FHA? Anche il tipo di prestito che riceverai è importante nell'offerta, perché ciò contribuirà sicuramente alla considerazione di qualcuno per la tua offerta.
I prestiti FHA sono più difficili da ottenere in un certo senso, perché ci sono più ostacoli da superare. Devi fare un'ispezione del prestito FHA, che è separata dall'ispezione che stai ricevendo durante il periodo di due diligence rispetto a un prestito convenzionale in cui la società di prestito, la società di mutui, non sta eseguendo alcuna ispezione propria. Se stai considerando due offerte, la tua con il prestito FHA sembra un po' più rischiosa perché cosa succede se arriviamo a questo punto e poi dicono: “No, scusa, prestito FHA, in realtà non copriremo questa proprietà. Non soddisfa i nostri criteri di ispezione." Poi il contratto cade e ora queste persone devono ricominciare tutto da capo. La cosa successiva dopo la due diligence sarebbe quale sarà il tuo prezzo e come lo pagherai, e quindi questo si collegherà a una contingenza. Puoi inserire una contingenza secondo cui se non ottieni il finanziamento bancario e non ricevi la lettera di impegno bancario entro la data x, puoi effettivamente recedere dal contratto.

Tony:
Ci sono tantissimi imprevisti diversi che puoi aggiungere al tuo contratto di acquisto, Steven. Penso che la cosa importante sia non esagerare. Vuoi davvero solo provare a concentrarti sugli imprevisti che sono più importanti per te, quindi sì, la due diligence, l'imprevisto finanziario è importante. Stiamo facendo delle cose, abbiamo appena firmato un contratto di acquisto per un hotel e una delle cose che avevamo era lo studio ambientale. E in realtà ho imparato questo da te, Ashley, tipo, ehi, vogliamo assicurarci che questa cosa superi la fase uno ambientale. E fa parte della nostra due diligence, ma l'abbiamo chiamata separatamente, quindi ci sono tantissime cose che puoi includere dal punto di vista della contingenza. Ma sappi che più hai, meno attraente diventa la tua offerta. Ma abbiamo parlato di prezzo, abbiamo parlato di informazioni sul proprietario, abbiamo parlato di due diligence e di contingenze. Sto cercando di pensare se c'è qualcos'altro che di solito inserisco in un contratto di acquisto. C'è qualcosa che vorresti aggiungere di cui non abbiamo ancora parlato?

Ashley:
L'unica cosa che aggiungerei è una data di chiusura, che chiuderemo tra 30 giorni, quindi sarebbe l'ultima cosa che aggiungerei. Quello che faccio di solito è scrivere un'e-mail all'agente, o a volte invio anche un messaggio di testo, ed elencherò letteralmente semplicemente queste informazioni: nome, indirizzo, e-mail, ispezione, periodo di due diligence, prezzo, come stai pagando, quindi la data di chiusura o quanti giorni mancano alla chiusura. È solo un elenco dettagliato che leggo, lo compilo e lo invio subito, e di solito sono informazioni sufficienti per compilare tutto. E poi se ci sono anche altri imprevisti che vuoi lì dentro. Ad esempio, potresti vendere la tua residenza principale o un altro investimento immobiliare e dire che sarai in grado di chiudere questa proprietà solo se verrà venduta anche l'altra tua proprietà.

Tony:
La data di chiusura è estremamente importante. In realtà stavo cercando di guardare l'ultimo flip che abbiamo comprato all'inizio di quest'anno. Ma sì, in genere, una finestra di chiusura più breve è più attraente per un venditore rispetto a una finestra di chiusura più lunga. Come ha detto Ashley, 30 giorni è un periodo di deposito a garanzia piuttosto comune in una residenza unifamiliare o di tipo multifamiliare di piccole dimensioni. Periodi di deposito a garanzia più lunghi in genere se si tratta di proprietà commerciali più grandi. Ma ciò che faremo in molti dei nostri salti mortali è che non faremo alcun finanziamento in caso di emergenza, perché in genere raccogliamo denaro privato o abbiamo già raccolto il denaro in molti scenari, e poi faremo un Chiusura di 21 giorni.
Avremo 14 giorni per completare le nostre ispezioni e la nostra due diligence. Quindi ci vogliono solo altri sette giorni per completare tutte le pratiche burocratiche con i nostri usurai privati ​​e, in genere, siamo in grado di chiudere entro tre settimane. Per noi, abbiamo un'offerta piuttosto forte perché c'è una finestra più ristretta, nessuna contingenza di finanziamento, nessun altro imprevisto pazzesco, e ciò consente alle nostre offerte di distinguersi. E sono abbastanza sicuro che per quanto riguarda questo accordo, non eravamo l'offerta più alta, ma a loro sono piaciute le nostre condizioni un po' di più rispetto ad alcune delle altre offerte che hanno ricevuto.

Ashley:
Sì, penso che sia un ottimo punto. Tutti questi altri imprevisti e termini che inserisci nel tuo contratto possono effettivamente fare la differenza più del prezzo. Ed è per questo che se hai la possibilità di scoprire perché quella persona sta vendendo la sua proprietà, puoi effettivamente adattare la tua offerta a quello. Ok, la nostra prossima domanda è di Carrie Adams. "Qualche consiglio su come strutturare una partnership per buy and hold a lungo termine?" Indica Tony.

Tony:
Non ho il mio libro.

Ashley:
Non hai il tuo libro?

Tony:
Dov'è il mio libro? L'ho messo qui.

Ashley:
Aspettare. Ne ho preso uno.

Tony:
Va bene, quindi Ashley è così eccitata in questo momento che è andata a sbattere contro il suo microfono.

Ashley:
Mi sono semplicemente voltato e ho sbattuto la testa.

Tony:
Va bene, oggi fai tu gli onori di casa, Ash. Io terrò sollevato il libro, ma tu ti occupi del pubblico.

Ashley:
Ok, bene, mi sono girato per mettere il libro sulla sedia, quindi ho preso anche il mio. Ma ogni volta che sentiamo la parola partnership, siamo le persone a cui rivolgerci, perché abbiamo scritto il libro Partnership immobiliari. Lo puoi trovare sulla libreria BiggerPockets. Puoi andare su bigpockets.com/partnerships e, se usi il codice Ashley o Tony, puoi anche ottenere un piccolo sconto. Ora che sono esausto per la corsa alla scrivania, in questa domanda dice: "Ho un ottimo credito e il mio potenziale partner ha più flusso di cassa". Quindi entrambi apportano valore alla partnership. Come nel flusso di cassa, ciò significa che hanno un capitale effettivo, hanno contanti da investire nella proprietà. Sono disposti a pagare la metà dell'acconto, ma il mutuo sarebbe a mio nome. Tony, penso che questa sia la domanda perfetta per te, perché sembra molto simile al modo in cui imposti i tuoi accordi di joint venture.

Tony:
È un'ottima domanda, Carrie, e penso che ci sia qualcos'altro da spiegare qui perché vorrei sapere oltre a come stavi strutturando l'acquisto, perché quello che hai definito nella tua domanda è l'acquisto, è chi andrà sostenere l'ipoteca, che è una questione importante, e come copriremo l'acconto e le spese di chiusura, che è un'altra questione importante. Ma quello che vorrei chiedere ora è: come dividerai le responsabilità di possedere e gestire effettivamente questo investimento immobiliare? Uno di voi sarà la persona che gestirà tutto, mentre l'altra persona sarà più un partner silenzioso? Dividerai le responsabilità a metà? Una persona farà il 70%, l’altra l’80%? Penso che la gestione a lungo termine di questo investimento sia una cosa di fondamentale importanza da considerare mentre si mette insieme la struttura iniziale.
Perché presupponendo che tutte le cose siano uguali, come è impostato in questo momento, una persona porta il capitale, una persona porta il mutuo, è una cosa abbastanza uguale qui, giusto? Perché la capacità di ottenere l'approvazione per un prestito è incredibilmente importante. Tariffe migliori, forse una percentuale di acconto più bassa, ma hai comunque bisogno del capitale per concludere effettivamente l'affare. Ma diciamo che tu, Carrie, eri la persona che avrebbe gestito tutto, e quest'altra persona stava letteralmente solo portando il capitale, potrebbe avere più senso per te avere effettivamente più proprietà nella proprietà, perché stai ottenendo il mutuo e tu ti occupi della gestione, o forse addebiti la commissione di gestione della proprietà. Ci sono molte leve diverse qui, ma è difficile dare una risposta davvero concreta senza sapere come sarà la gestione patrimoniale. Quali sono i tuoi pensieri, Ash?

Ashley:
Sì, direi che una cosa qui è che penso che Carrie dovrebbe ottenere più capitale rispetto all'altra persona perché si sta assumendo il debito e sta dando metà dell'acconto. Sta rinunciando di più per questa proprietà, sta aumentando il rapporto debito/reddito e sta investendo in contanti. Lo prenderei, e qualunque sia la percentuale che stai calcolando, penso che Carrie abbia più valore in questa partnership, perché si sta assumendo il debito e darà metà dell'acconto. Ora, se questo dovesse cambiare e ribaltarsi, e forse l'unica persona stava mettendo in contanti e poi solo l'intero importo dell'acconto, e poi Carrie avrebbe ottenuto il debito a suo nome. Ci sono sicuramente variabili diverse, ma penso anche: qual è il risultato di questa partnership? E penso che una cosa su cui essere molto cauti quando si struttura questo è fare quello che fa Doni nei suoi accordi di joint venture: fare una strategia di uscita quinquennale.
Tra cinque anni valuti se vuoi tenere l'immobile oppure se qualcuno vuole venderlo, lo vendi. Avere in atto quelle strategie di uscita è fondamentale quando si imposta la struttura per questo. E penso che un accordo di joint venture sia la strada da percorrere, perché se hai intenzione di... Oppure potresti fare una LLC su questo, dovrai semplicemente andare a prendere il finanziamento nella LLC, cosa che poi non faresti apporterebbe lo stesso valore alla partnership, perché il debito sarebbe effettivamente a nome di LLC e non a tuo nome, e anche il tasso di interesse e i termini non sarebbero altrettanto eccezionali.

Tony:
Ma ci sono tanti modi diversi per strutturarlo, Carrie. Penso che la cosa più importante sia che voi due vi sedete e vi identifichiate davvero, abbiamo messo a punto il pezzo di acquisizione, ma come si presenta la gestione a lungo termine di questo buy and hold? Chi interpreterà quali ruoli? E poi fai del tuo meglio per assegnare azioni, pagamenti orari fissi o una percentuale delle entrate come commissione di gestione per i compiti e le responsabilità di gestione effettiva della proprietà? Penso che un errore comune commesso da molti principianti sia quello di sopravvalutare il lato dell'acquisizione e sottovalutare la gestione patrimoniale a lungo termine. L'acquisizione è un evento unico, giusto? Acquisterai la proprietà una volta. Ma la gestione patrimoniale, che va avanti finché voi due possedete quella proprietà insieme, il che potrebbe durare un anno, potrebbe durare cinque anni, potrebbe durare 30 anni, potrebbe essere per sempre. Vuoi solo assicurarti di mantenerlo in prospettiva mentre strutturi questa partnership.

Ashley:
Va bene. La domanda successiva riguarda i prestiti in denaro forte rispetto ai prestiti edilizi di Rhett Miller. Vuole sapere: “Quali sono i migliori da utilizzare per un BRRRR: un prestito in denaro forte o un prestito edilizio? Pro e contro. Sto esaminando due istituti di credito e uno ha suggerito un prestito edilizio. Mi stavo solo chiedendo quali fossero i tuoi pensieri. Grazie in anticipo." Ok, quindi l'unico prestito edilizio che ho utilizzato è stato in realtà per costruire la mia residenza principale, quindi è stata solo una costruzione da zero. Hai usato un prestito edilizio, Tony?

Tony:
Si Io ho. L'ho usato due volte per alcune delle proprietà che avevo in Louisiana, i miei primi affitti a lungo termine là fuori. Ma penso che potrebbe anche essere utile, in base alla mia comprensione, almeno abbattere alcune delle differenze qui. Denaro forte contro prestito edilizio: in genere un prestatore di denaro forte è una società di affari specializzata nel finanziamento di progetti di riabilitazione per investitori immobiliari. E di solito vedrai tassi di interesse più alti rispetto a un normale prestito immobiliare per investimenti. Inoltre, ci sono punti come commissioni aggiuntive che devi pagare in anticipo per utilizzare anche quel debito. Ma il cliente pane quotidiano di un prestatore di denaro è l'investitore immobiliare.
Almeno per i mutui edilizi che ho utilizzato e quelli che ho visto, puoi ottenerli da una banca più tradizionale. Li ho ottenuti entrambi da una cooperativa di credito locale nel mercato in cui stavo investendo. Anche le grandi banche come Bank of America hanno un prestito di costruzione. In genere, quelli saranno per le tue residenze primarie, ma puoi ottenere un prestito edilizio da una banca locale o da una cooperativa di credito, non solo da un prestatore di denaro forte.
Spiegherò come ha funzionato il mio prestito edilizio, e in realtà non ho mai usato denaro forte perché ho sempre seguito la strada del denaro privato, ma spiegherò come ha funzionato il prestito edilizio. Per come l'aveva organizzata questa specifica cooperativa di credito, dovevo uscire e trovare una proprietà. Una volta trovata la proprietà, avrebbero fatto... Fondamentalmente, avrei presentato il mio ambito di lavoro identificato. Di' "Ehi, ecco il lavoro che ho intenzione di fare su questa proprietà". Quindi prenderebbero l'ambito del lavoro insieme alle condizioni attuali della proprietà e, sostanzialmente, farebbero una valutazione futura in cui direbbero: "Ehi, in base all'ambito del lavoro e alle condizioni attuali della proprietà, ecco cosa dobbiamo fare" Penso che questa proprietà verrà valutata una volta terminato il lavoro." E finché fossi rimasto al di sotto di una certa percentuale, penso che dovesse essere circa il 72% del valore dopo la riparazione, mi avrebbero prestato tutti i soldi per la costruzione e l'acquisto.
Fondamentalmente avevo con loro un prestito edilizio di un anno. Era un prestito a solo interesse, era un ottimo prodotto di prestito. Penso che all'epoca i tassi di interesse fossero poco più di tre, forse, e stavo pagando il 6% sul prestito edilizio, quindi era abbastanza buono. Meno costoso che se fossi uscito e avessi guadagnato soldi in quel momento. Avevo un prestito edilizio di soli interessi di 12 mesi. E la cosa fantastica del prestito è che mi veniva addebitato solo l'importo che avevo prelevato in quel momento. Ho comprato la proprietà per una cifra impensabile, 70,000 dollari. Inizialmente era solo il 6% su quei 70,000. E poi quando la mia fattura di costruzione è aumentata, quindi il prestito stesso, anche il saldo su cui mi veniva addebitato è aumentato.
E poi, alla fine di quei 12 mesi, ho potuto rifinanziarmi con quella banca in un debito fisso permanente a lungo termine. Sono passato dal prestito di costruzione del 6% al prestito di investimento del 4%, non so. Questo era un processo per il prestito di costruzione. È tutto in casa. Gestiscono sia il debito a breve termine che il rifinanziamento a lungo termine, praticamente tutti sotto lo stesso tetto.

Ashley:
Per questo, penso che almeno la mia risposta sarebbe usare la moneta forte invece del prestito edilizio, solo perché nella mia esperienza con la moneta forte, c’è molta meno supervisione rispetto al prestito edilizio. Il mutuo edilizio, quando in realtà dovevo avere un appaltatore autorizzato che fosse effettivamente approvato e verificato da loro, dalla banca, dove con soldi sonanti, non chiedevano chi faceva i lavori o cose del genere. Non che non userei qualcuno che non stava facendo un buon lavoro. Penso che diversi cerchi del genere, il denaro duro fossero più facili che fare il prestito di costruzione per quanto riguarda avere quei cerchi, avere così tante informazioni verificate e cose del genere. E per i pareggi con i soldi forti, è stato molto più semplice ottenere i pareggi rispetto al prestito di costruzione.

Tony:
Immagino che sia il contrario, in realtà l'ho trovato molto utile, Ash, perché ho avuto questo mutuo per la costruzione del mio primo investimento immobiliare in assoluto, e ho trovato un sacco di valore nel fatto che la banca mandasse un rappresentante in riabilitazione prima che loro rilasciato un pareggio, perché stavo ricevendo questa conferma. Ero in California, la proprietà era in Louisiana, a diverse migliaia di chilometri di distanza. Avevo il mio amministratore della proprietà, avevo già assunto l'amministratore della proprietà, sarebbero andati a visitare la proprietà per me. Facevo FaceTiming con il GC una volta alla settimana, mi faceva fare una passeggiata per la proprietà. Ma poi ho avuto anche il rappresentante della cooperativa di credito che avrebbe seguito i lavori per assicurarsi che, okay, ci fossero progressi prima di pubblicare il sorteggio. Era questa coperta di sicurezza per me, per assicurarmi che la riabilitazione procedesse nel modo giusto.
E poi, anche dal lato dell'acquisizione, ho avuto questa banca che conosceva il mercato molto meglio di me e mi ha fornito la sua stima dell'ARV. E così, ero molto fiducioso di andare avanti, perché non solo la mia analisi iniziale aveva senso, non solo il suggerimento del mio agente immobiliare aveva senso, ma poi la banca che conosce e ha concesso prestiti a tonnellate di proprietà in quel mercato, ha anche aveva questo ARV che aveva molto senso. Penso che per un investitore alle prime armi per molti dei nostri principianti, anche se ci sono ancora alcuni ostacoli da superare, può davvero essere un buon set di rotelle per quella prima grande riabilitazione che stai facendo.

Ashley:
Sì, questo è un ottimo punto per quanto riguarda le rotelle, c'è qualcuno che ti tiene per mano durante il processo, dove con i soldi duri, sicuramente non c'era affatto questo per me. Ma questo è un ottimo punto. L'unica cosa su cui ti sfiderò, immagino, è che ho fatto questo video su YouTube anni fa con un prestatore di denaro forte, e ho detto la stessa cosa. “Wow, mandi fuori gli ispettori? In realtà è davvero fantastico. È come quel secondo paio di occhi sulla proprietà, qualcun altro che forse ha più conoscenze in campo edilizio." E lui mi guarda e dice, "Sai che stai pagando un sacco di soldi per quelle ispezioni, vero? Quelli sono integrati nelle commissioni di prestito. Non è un servizio gratuito."
E ha detto: "Se questo è davvero il motivo per cui vuoi fare questo tipo di prodotto di prestito è per le ispezioni", ha detto, "è molto più economico andare ad assumere un ispettore terzo per uscire allo scoperto e fare effettivamente le ispezioni". così anche per te." Ci penso sempre e come sia stato interessante. E a volte guardi qualche tipo di servizio o prodotto e pensi, oh wow, lo adoro per questa funzionalità. Prova a pensare più fuori dagli schemi e, se questa è l'unica caratteristica di cui hai veramente bisogno e il motivo per cui trovi valore in questa cosa, è trovare un modo per farla funzionare per te senza dover acquistare l'intero processo o sistema.

Tony:
Totalmente d'accordo con questo. Penso di essere in una posizione unica perché si trattava di una cooperativa di credito veramente piccola che aveva solo poche filiali dentro e intorno a quell'area locale, quindi non era affatto un debito costoso. Come ho detto, penso che non ci fossero punti. Non ho pagato alcun punto in anticipo. Il tasso di interesse, ne sono abbastanza sicuro, era del 6%, e questo era nel 2019, il che era abbastanza buono, quindi mi è sembrato buono. Dirò che l'unico lato negativo era che non potevo usarlo per ribaltare una casa. Potrei usarlo solo per BRRRR. E me lo hanno chiarito molto chiaramente, dicendo: “Ehi, non puoi vendere questa proprietà una volta terminata la costruzione. Devi rifinanziarti in debito permanente con noi. E poi penso che avrei dovuto tenerlo per almeno un anno o qualcosa del genere prima di poterlo vendere, quindi era solo per BRRRRing.

Ashley:
Questo è in realtà un altro ottimo punto in quanto i pro e i contro rispetto al denaro forte e un prestito di costruzione sono i termini di rifinanziamento. Soprattutto quando stai facendo un BRRRR come nella domanda posta, il prestatore di denaro forte che avevo usato su due BRRRR, dovevi rifinanziare con loro, ma dovevi avere almeno tre proprietà da rifinanziare alla volta, e farebbero solo quasi un prestito di portafoglio per rifinanziarsi. Alla fine ho ritirato le mie proprietà e c'era una commissione dell'1% per non rifinanziarle.
E poi anche quando l'ho fatto con la banca, era la mia residenza principale o altro, ma abbiamo dovuto rifinanziare con loro una volta concluso il prestito edilizio. Ma penso davvero di confrontare quali sono i termini di rifinanziamento, quindi non solo i termini del processo di riabilitazione e quel denaro forte iniziale e il prestito di costruzione, ma anche cosa succede quando si rifinanzia? Ti vengono addebitate commissioni perché stai rifinanziando con qualcun altro? Quale sarà il tasso di interesse? Puoi bloccare una tariffa? Tutte queste cose diverse, guarda anche quello scenario finale per l'effettivo pezzo di rifinanziamento. Ok, la nostra prossima domanda è di Arbin Pale: "Quanto preavviso date agli inquilini del mancato rinnovo del contratto di locazione?" Tony, qual è il tuo...

Tony:
Do loro un preavviso di 24 ore. "Voi ragazzi partirete domani alle 10:00 e, in caso contrario, chiamo gli sceriffi."

Ashley:
Questo dipende dalle leggi del proprietario in affitto nel tuo stato. Ho menzionato questa in realtà nella nostra ultima risposta da principiante, abbiamo fatto l'episodio tre di 31 un paio di volte, avvale.co, oppure vai al sito web dell'autorità locale per l'edilizia abitativa, o cerchi su Google le leggi del tuo stato e poi dei proprietari degli inquilini. E di solito, c'è una sorta di manuale o guida a tua disposizione, lezioni gratuite o a basso costo per i proprietari che puoi seguire. Consiglio vivamente di prenderli. Nello stato di New York, il preavviso dipende da quanto tempo la persona vive nella proprietà. Se vivono lì da meno di un anno, hanno un contratto di locazione di un anno e devono vivere lì per più di un anno, devi dare un preavviso di 30 giorni che non rinnovi il contratto di locazione o che stai rinnovare il contratto di locazione. E se c'è un aumento dell'affitto, deve essere di quell'importo.
Se vivono lì da due anni o meno, allora sono 60 giorni. E per qualsiasi cosa in più c'è un preavviso di 90 giorni. Dovendo destreggiarsi tra questo se hai più inquilini, tenere traccia di quanto tempo vivono lì e di quando devi effettivamente rinnovare il contratto di locazione è molto importante. Ti consiglio vivamente di impostare una notifica cinque giorni prima dei 30, 60 o 90 giorni, dandoti il ​​tempo di scrivere il nuovo contratto di locazione, il rinnovo del contratto di locazione o quell'avviso per far loro sapere che non rinnoverai il contratto di locazione. Controlla le leggi del tuo stato su quale sia tale requisito. Penso che più preavviso puoi dare, meglio è. Vuoi solo assicurarti che se non rinnovi il contratto di locazione, non si vendicheranno non pagando l'affitto per i prossimi tre mesi.

Tony:
Volevo chiedertelo anch'io, Ash. Supponiamo che tu emetta un avviso di mancato rinnovo e lasciami fare un passo indietro. Quindi, ancora una volta, quella società di gestione immobiliare presso la quale ho lavorato per un brevissimo periodo di tempo, aveva anche stabilito molto chiaramente all'interno del contratto di locazione originale cosa avrebbe costituito un mancato rinnovo. Ad esempio, se ricevi un numero X di reclami documentati sul rumore che potrebbero portare a un mancato rinnovo. Se avessi un numero X di pagamenti in ritardo dell'affitto, ciò potrebbe portare a un mancato rinnovo. Quindi alcune cose sono molto chiare, dove è come, ehi, quando il tuo contratto di locazione è scaduto, sapevi già che non ti saresti rinnovato. Ma dì che si tratta di qualcosa forse più grave nel momento in cui stai emettendo quell'avviso. Ti è mai capitato che un inquilino distruggesse la casa perché era arrabbiato, o se ne andasse semplicemente nel cuore della notte? Oppure la maggior parte è comprensiva e se ne va pacificamente?

Ashley:
In realtà riesco a pensare solo a un inquilino con cui ho effettuato un mancato rinnovo. E forse quando le mie proprietà erano con la società di gestione immobiliare di terze parti, lo facevano e si prendevano cura delle cose, quindi ero ignaro se a qualcuno fosse stato concesso un mancato rinnovo o meno. Ma prima di allora, anche quando gestivo la mia proprietà, non riesco a pensare a nessuno a meno che non fosse come abbiamo detto, gli abbiamo dato il licenziamento per curarsi o licenziarsi perché non pagavano l'affitto, per mancato pagamento.
Ma per quanto riguarda il resto, di recente abbiamo avuto una residente che, proprio quando siamo subentrati, il suo contratto di locazione era scaduto, abbiamo comunicato adeguatamente che non lo avremmo rinnovato a causa di tutti i reclami. Una vecchia società di gestione immobiliare ci aveva inviato un'e-mail ogni volta che si verificava il problema, quindi ne avevamo traccia. Erano problemi con i suoi cani. E poi anche lei era sempre in ritardo, quindi con lei abbiamo fatto un mancato rinnovo. E lei ha provato a dire che voleva restare e cose del genere, e noi siamo rimasti fedeli alle nostre idee, e lei ha finito per trasferirsi, e in realtà si è trasferita con qualcun altro nel complesso di appartamenti per un po'. Abbiamo avuto notizie dai vicini o qualcosa del genere, ma a quanto pare adesso ha trovato qualche altro posto. Ma non riesco davvero a pensare a nessun'altra volta in cui abbiamo fatto dei non rinnovi per qualcuno.
Va bene. La nostra ultima domanda oggi è di Chris Latt. E Tony, è una domanda per te. “L'arbitraggio di Airbnb dal punto di vista del proprietario: quali sono i principali svantaggi? Ho appena messo in affitto la mia residenza principale e ho già ricevuto domande su potenziali inquilini che desiderano affittare la casa a breve termine quando sono in viaggio o vogliono affittare a breve termine una parte della casa. Ho aggiunto un ingresso privato alla camera da letto principale della mia casa attuale." In questo scenario, abbiamo Chris che ha qualcuno che chiede di affittare la proprietà a lungo termine, ma mentre viaggia, va in vacanza, fa qualunque cosa, vuole trasformare parte della casa in un affitto a breve termine per integrare ciò che non pagano e poter viaggiare. Tony, qual è la tua opinione al riguardo?

Tony:
Sì, come proprietario, immagino che possiamo semplicemente considerare i pro e i contro se permettiamo a qualcuno di arbitrare la tua unità. I pro sono che idealmente potresti potenzialmente addebitare prezzi leggermente più alti rispetto agli affitti di mercato. Se l'affitto di mercato è qualunque, 1300 dollari, forse potresti addebitare a questa persona, fare un arbitraggio, 1500. E non è raro, penso, vederlo. Il secondo vantaggio, e questo è ancora più vero se hai una multifamiglia, ma so che stai parlando di una famiglia singola, Chris, ma parlerò anche con i nostri multifamiliari. Abbiamo preso le nostre prime unità di arbitraggio da un mio amico che ha un complesso di appartamenti di 12 unità, e abbiamo preso non una, non due, ma tre delle sue unità. Aveva tre unità libere, doveva andare solo da una persona e ho potuto affittarle tutte e tre da lui.
Se possiedi una proprietà multifamiliare più grande, potresti affittare più unità contemporaneamente a una persona. E ho firmato solo un contratto di locazione per tutti e tre, quindi tutti e tre sono gestiti con un unico contratto di locazione, quindi c'è meno gestione, meno spese generali, eccetera, per quel proprietario. Il terzo vantaggio, e questo è controintuitivo, ma il terzo vantaggio è che probabilmente diventeranno i tuoi migliori inquilini, perché gestiranno da soli molti dei problemi minori di manutenzione. Perché come host per affitti a breve termine, se ho la finestra aperta tra le 10:00 quando un ospite fa il check-out e le 4:00 quando l'ospite successivo fa il check-in, se c'è una toilette che perde o una maniglia si rompe, o c'è qualcosa che non va, non aspetterò che arrivi il padrone di casa. Lo sistemerò da solo per assicurarmi che sia pronto per il prossimo ospite. Molti di questi piccoli problemi di manutenzione scompaiono quando permetti a qualcuno di subaffittare se è un buon host, perché vorrà assicurarsi che sia pronto per quell'ospite.
Questi sono alcuni dei vantaggi. Gli svantaggi sono potenzialmente: potresti avere ospiti in affitto a breve termine che potrebbero infastidire gli altri residenti. Se hai una casa unifamiliare, potrebbero essere i tuoi vicini. Se hai una multifamiglia, potrebbero essere le altre persone che si trovano all'interno di quelle unità. Ma Chris, la tua è una casa unifamiliare, quindi forse hai un po' di spazio tra i tuoi vicini e la tua casa, quindi non è un grosso problema. Ma se ci sono persone al piano di sopra e al piano di sotto, penso che diventi una cosa un po' più difficile da gestire. E l'altro svantaggio è che Dio non voglia, ma potresti avere qualcuno che si è scatenato o qualcosa del genere, e forse ha causato dei danni estesi alla proprietà, ma direi che probabilmente è un evento più raro di quanto la gente realmente capisca. Onestamente penso che ci siano più pro che contro. Ma Ash, tu sei la vera padrona di casa da lungo tempo qui, quindi cosa ne pensi di questo pezzo?

Ashley:
E arbitraggio anche due appartamenti che affitto da qualcun altro. Dirò, prima di tutto, che la prima cosa che mi è venuta in mente sono le mie unità in affitto a breve termine, una di queste, stavo solo cercando di pensare, è stato il 2018 o il 2019, l'ho avuto, e quell'appartamento da questa giornata è più bella di quella delle persone che vivono in un appartamento nello stesso complesso residenziale solo da un anno. Un enorme vantaggio è che viene costantemente pulito ed è sempre curato e curato. La prima cosa a cui ho pensato è che se queste persone lo affittassero a breve termine, molto probabilmente manterranno la casa e la proprietà molto belle e pulite, perché vorranno quelle recensioni a cinque stelle. Vorranno ottenere quanto più denaro possibile. Questo è stato il mio primo pensiero: le cose potrebbero davvero andare a tuo favore, e non sarà un inquilino a lungo termine che distruggerà semplicemente la casa o non la pulirà e non se ne prenderà cura perché se ne andranno di darlo in affitto.
Un'altra cosa è che potrai consultare l'elenco e leggere le recensioni per sapere se si stanno prendendo cura del posto o se le persone commentano e dicono che il posto è disgustoso e blah, blah, blah, non restare qui. Anche la prossima cosa è verificare con il tuo agente assicurativo come funzionerebbe per la tua assicurazione. Tony ha un'assicurazione per l'affitto a breve termine sulle sue proprietà. Ho un'assicurazione del proprietario sulle mie proprietà per i miei affitti a lungo termine, quindi parla con il tuo agente assicurativo e vedi come entrerebbe in gioco. Hai bisogno che i tuoi inquilini a lungo termine ricevano una copertura per l'affitto a breve termine, in questo modo se qualcuno lancia una rabbia e fa tutti questi danni, o succedono cose alla proprietà, in realtà sono i tuoi inquilini a lungo termine ad essere responsabili coprire tramite la loro assicurazione tutti i danni arrecati alla struttura, e non ha nemmeno niente a che fare con te?
E questo in realtà mi darebbe più tranquillità sapendo che gli inquilini a lungo termine hanno l'assicurazione in atto, quindi sono loro a pagare qualsiasi franchigia, e il loro premio assicurativo aumenta perché loro hanno un reclamo, e non tu che hai un reclamo sul tuo propria assicurazione del proprietario della casa. Tutto quello che hai toccato è stato fantastico. Queste sono le uniche due cose che aggiungerei.

Tony:
Sì, per le unità di arbitraggio che stiamo facendo, abbiamo anche la nostra assicurazione, solo per cercare di proteggere tutti. Ma sì, onestamente, penso che potrebbe essere vantaggioso per te come proprietario e per le persone che lo affittano da te.

Ashley:
Bene, grazie mille ragazzi per avermi ascoltato questa settimana. Io sono Ashley di Wealth from Rentals e lui è Tony di Tony J. Robinson. Se hai una domanda, puoi inviarla su bigpockets.com/reply e puoi anche consultare il nostro nuovo libro, Real Estate Partnerships, su bigpockets.com/partnerships. Grazie e ci rivedremo qui mercoledì.