Recentemente nel mercato immobiliare sono stati raggiunti diversi traguardi straordinari che non sembrano avere alcun senso se messi insieme.
Per cominciare, l’ARM medio di 5 anni rotto l'8% per la prima volta dalla metà degli anni '1990. (E l'ipoteca fissa di 30 anni è appena inferiore a quella, al 7.946% alla data di questa stesura.)
Normalmente, si potrebbe pensare che se i tassi fossero più che raddoppiati nel corso di 18 mesi, il mercato immobiliare subirebbe un duro colpo.
Ebbene, nulla in questo mercato è normale, poiché si sbaglierebbe su tale previsione. Infatti, a luglio, i prezzi delle case a livello nazionale sono usciti dal loro “crollo” di brevissima durata e sono nuovamente positivi anno su anno. Secondo l'indice Case-Shiller, nel luglio 2023, l'indice si è attestato a 310.16, in aumento rispetto a 307.14 nel luglio 2022 (308.3 nel giugno 2022 era il picco precedente). Il “crollo” (se così si può chiamare) si presenta così:
I dati della National Association of Realtors (NAR) risalgono a settembre di quest’anno e hanno rilevato che i prezzi di vendita sono in aumento 2.8% anno su anno, con una casa mediana che costa $ 394,300. Il periodo di calo dei prezzi (almeno fino ad ora) ebbe vita straordinariamente breve.
Va notato, ovviamente, che questi sono solo prezzi nominali. In termini reali (vale a dire, se adeguati all’inflazione), i prezzi immobiliari sono scesi sostanzialmente di più. Se usiamo un calcolatore di inflazione, il valore di un dollaro oggi varrebbe solo circa 0.91 dollari all’inizio del 2022. Pertanto, in termini reali, il settore immobiliare è diminuito di quasi il 10% da quando i tassi hanno iniziato ad aumentare.
Nonostante ciò, considerato il livello attuale dei tassi di interesse, è ancora sorprendente la tenuta dei prezzi immobiliari.
Perché il mercato non è crollato? Oppure ce l'ha?
Ad agosto dello scorso anno, Ho previsto il mercato immobiliare non crollerebbe per molteplici ragioni, tra cui solide pratiche di prestito, inflazione generale, carenza di alloggi e, in particolare, molti proprietari di case con tassi fissi a basso interesse. Come ho affermato:
“[T]qui ci sono meno mutui a tasso variabile rispetto agli anni precedenti il crollo [del 2008]. Come sottolinea The Financial Samurai, solo il 4.7% dei mutui accesi nel 2021 erano mutui a tasso variabile! Il resto era a tasso fisso…”
“Il mio mutuo personale sulla casa è al 3% a tasso fisso di 30 anni. Ovviamente non lo rifinanzierò mai. In effetti, molte persone ora hanno prestiti a interessi incredibilmente bassi fissati per 30 anni.
Ciò che questo ha causato è a sciopero dei venditori, dove poche persone sono disposte a vendere e a rinunciare a quei grandi tassi fissi per acquistare una nuova casa con un mutuo dell'8%.
(Per inciso, se hai un mutuo inferiore al 4%, quasi certamente non dovresti vendere. Se devi trasferirti, affitta la tua attuale casa e poi affitta dove ti trasferisci se l'acquisto lì non funziona ha senso.)
Ciò che era iniziato come un gelo sul mercato immobiliare è diventato un profondo congelamento. Basta guardare il numero delle case esistenti vendute:
Questo è il tipo di attività di vendita (non di prezzi, ovviamente) che abbiamo visto durante la Grande Recessione.
Secondo la NAR, Vendite di abitazioni esistenti “è sceso del 2.0% da agosto ad un tasso annuo destagionalizzato di 3.96 milioni a settembre. Anno su anno, le vendite sono diminuite del 15.4%”. Ma se torniamo al gennaio 2022, le vendite di case esistenti sono diminuite di oltre un terzo.
I mesi di fornitura sono aumentati da 3.2 a 3.3 mesi da agosto 2022 ad agosto 2023 (era solo circa un mese nel 2021). Ma questo è successo nonostante il numero di case vendute essendo caduto sul pavimento.
L’inventario esistente di case in vendita ammonta a 1.1 milioni, in calo rispetto ai quasi 1.25 milioni della metà del 2022 (ha superato brevemente i 4 milioni durante il culmine della Grande Recessione nel 2008).
Recentemente abbiamo venduto alcune proprietà per raccogliere fondi aggiuntivi, dato che i rifinanziamenti non sono un'opzione. Diversi mesi fa, anche se il mercato non era caldo, in genere ottenevamo ancora quelle case sotto contratto in una settimana o due. Ora è quasi completamente silenzioso. Abbiamo sentito che questa è un'esperienza comune, almeno dove mi trovo.
Con ogni probabilità, ciò è dovuto almeno in parte a fattori psicologici per i potenziali acquirenti. Con tassi pari o vicini all'8%, molti acquirenti vogliono aspettare almeno un mese circa per vedere se tornano indietro. Questa è stata la mia esperienza quando i tassi hanno raggiunto per la prima volta il 6%. Ma questa è solo una sensazione, non è una cosa sicura. Proprio come non è sicuro che i tassi scenderanno da qui in poi, nonostante la Federal Reserve segnali il contrario metterà in “pausa” le future escursioni.
Dove stiamo andando?
Il presidente della Federal Reserve Jerome Powell ha recentemente affermato che l’attuale percorso fiscale per gli Stati Uniti è “insostenibile.” Insieme a deficit record in tempo di pace (beh, più o meno). e gli alti tassi di interesse che richiedono pagamenti di interessi sempre più esorbitanti, qualcosa dovrà succedere relativamente presto.
E la combinazione di prezzi elevati e tassi di interesse elevati ha creato la situazione alloggi come inaccessibili come non è mai stato nella storia americana. Un'analisi alla fine del 2022 (quando i tassi erano più vicini al 6%) concluso, “I prezzi delle case devono scendere di oltre il 40%” affinché gli alloggi diventino nuovamente accessibili. Si spera che a diminuire siano solo i tassi.
Le previsioni economiche non hanno un track record particolarmente positivo. Ma per quello che vale, la NAR si aspetta che i tassi ipotecari ritornino invariati 6% entro il prossimo anno. D’altro canto, Deutsche Bank lo è quasi sicuro che ci sarà una recessione.
Personalmente, faccio fatica a immaginare come uscire da questa situazione senza almeno qualche sofferenza economica. Ma non lo sai mai con certezza.
Conclusione
Per ora, la cosa più importante da capire è che questo mercato è illiquido. Poche persone hanno bisogno di vendere. Quindi, per la maggior parte, non lo fanno.
Se hai bisogno di vendere per raccogliere fondi, non aspettare, perché potrebbe passare del tempo prima che la tua proprietà si sposti. Sarebbe saggio offrire anche agevolazioni finanziarie.
Il rifinanziamento è fondamentalmente un fallimento, e quindi BRRRRRing è molto difficile, anche se sicuramente ci sono ancora opportunità soggette a trattative. Con i flip, aspettatevi un periodo di detenzione più lungo, e sarebbe saggio distinguersi, cioè far davvero risaltare la casa.
E per l'amor di tutto ciò che c'è di buono in questo mondo, se hai un mutuo fisso da prima della metà del 2022, tienilo per tutta la vita!
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