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Negli ultimi anni, un prodotto di prestito abbastanza nuovo: i prestiti Debt Service Coverage Ratio (DSCR), è diventato enormemente popolare tra gli investitori immobiliari. I prestiti DSCR sono diventati uno strumento fondamentale per gli investitori sulla buona strada per realizzare i loro sogni di libertà finanziaria.
Questi prestiti, pensati specificamente per gli investimenti immobiliari esclusivamente, sono così efficaci e popolari perché richiedono nessuna verifica del reddito (o rapporto debito/reddito) e nessuna dichiarazione dei redditi o infinite scartoffie. Inoltre, mentre la qualificazione e la documentazione sono molto inferiori rispetto ai mutui convenzionali, i tassi di interesse sono appena più alti (in genere meno dell'1% in più). Questi prestiti offrono tassi fissi per 30 anni, comprese opzioni in cui sono solo interessi per i primi 10 anni, in modo da evitare la pressione sul pagamento e sul rifinanziamento che spesso si presenta con alternative di denaro forte.
Messi insieme, non c'è da meravigliarsi perché gli investitori si sono riversati su questi prestiti per ridimensionare i loro portafogli e realizzare i loro sogni di libertà finanziaria.
Come si qualifica per un prestito DSCR?
I potenziali mutuatari a volte possono incontrare confusione quando vengono a conoscenza per la prima volta dei prestiti DSCR. Nello specifico, il processo di qualificazione, soprattutto se sono stati allo strizzatore con una qualificazione convenzionale. Mentre gli istituti di credito convenzionali esamineranno apparentemente ogni aspetto delle tue entrate, spese, transazioni del conto bancario e storia creditizia, i prestiti DSCR sono diversi, poiché la qualificazione e la sottoscrizione si concentrano principalmente sulla proprietà invece che su di te, il mutuatario.
Gli istituti di credito DSCR esamineranno il tuo punteggio di credito e si assicureranno che tu abbia alcuni mesi di pagamenti in banca, ma a parte questo, la tua proprietà si qualifica, non tu! Ciò significa che le tue fonti di reddito, se hai un lavoro W-2, possiedi un'attività, investi nel settore immobiliare a tempo pieno, o sei in pensione o tra un lavoro e l'altro, non importa! I finanziatori DSCR non tengono rigorosamente conto del reddito!
Cosa determina la mia tariffa e i miei termini?
Quindi cosa determina se ti qualifichi e quale tariffa pagherai? Deriva principalmente da tre fattori chiave:
- DSCR (rapporto di copertura del servizio del debito)
- LTV (rapporto prestito/valore)
- FICO (punteggio di credito)
Rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR)
Non sorprende che la metrica DSCR sia importante per i prestiti DSCR. Il rapporto di copertura del servizio del debito misura il reddito derivante dalla proprietà (affitti) diviso per le spese principali (capitale e interessi sul mutuo ipotecario, più tasse sulla proprietà, assicurazione ed eventuali quote HOA applicabili).
Investitori immobiliari in genere investire per il flusso di cassa mensile dalle loro proprietà in affitto, che si ottiene quando il reddito supera le loro spese e hanno un profitto residuo. Un DSCR di 1.00x significa che il reddito è uguale alle spese e l'investitore è in pareggio. Un DSCR superiore a 1.00x significa che l'investitore sta facendo soldi poiché ora ha un flusso di cassa. Ad esempio, un DSCR di 1.25x si verificherebbe se la proprietà guadagna $ 1,250 al mese in affitto e ha $ 1,000 in PITIA (spese - capitale + interessi + tasse + assicurazione + quote associative). Un DSCR inferiore a 1.00x significa che le spese superano le entrate, quindi l'investitore perde denaro ogni mese.
Come funziona questo dal punto di vista del creditore? Un prestatore generalmente desidera che l'investitore ottenga il maggior flusso di cassa possibile perché la preoccupazione principale è la capacità di effettuare pagamenti sul mutuo ipotecario. Pertanto, maggiore è il DSCR, migliori saranno i termini di prestito che un investitore otterrà perché il prestatore può essere più sicuro di essere rimborsato poiché l'affitto copre più del pagamento del debito ogni mese!
Rapporto prestito/valore (LTV)
Il secondo fattore determinante è il rapporto prestito / valore (TVL). Questa è una semplice metrica che confronta l'importo del prestito con il valore della proprietà. Questo è estremamente importante per il prestatore perché la principale risorsa del prestatore se smetti di pagare (default) sul prestito è quella di pignorare la proprietà e sostituire i soldi persi sul debito non pagato con il bene immobiliare. Semplicemente, se il prestatore può vendere la proprietà per più di quanto dovuto in una situazione di preclusione, allora il prestatore è protetto dalla perdita di denaro.
Pertanto, più basso è il LTV, minore è il rischio di perdita per il creditore, in quanto dispone di un "cuscino" più ampio nel caso in cui sia necessaria la preclusione. Ad esempio, in uno scenario LTV dell'80% (diciamo, un mutuatario acquista una proprietà e mette giù il 20%), una proprietà di $ 1,000,000 comporterebbe un prestito di $ 800,000 con un "cuscino" o capitale di $ 200,000 per il mutuatario. In questa situazione, se il mutuatario è inadempiente e il prestatore deve pignorare, a condizione che il valore della proprietà non sia diminuito di oltre il 20% ($ 200,000), il prestatore è protetto dal rischio di perdita, poiché in tal caso sarebbe proprietario una proprietà che vale più del debito cancellato.
In questo esempio, se la proprietà ha mantenuto questo valore di $ 1,000,000 e il creditore è stato pignorato per inadempienza, il creditore in realtà ne esce in vantaggio, possedendo una proprietà da $ 1,000,000 invece di una banconota da $ 800,000. Tuttavia, nel mondo reale, non è così semplice (come tutti gli investitori immobiliari sanno molto bene!), poiché ci sono costi di chiusura, spese legali e tempo ed energia spesi in questo processo che quasi tutti i creditori preferirebbero evitare.
Quindi, in che modo ciò influisce sui termini di prestito? Semplicemente, più basso è il LTV, migliori sono le condizioni per il mutuatario, in quanto aumenta il “cuscino” per il prestatore in caso di calo del valore e pignoramento. Nell'esempio precedente, il valore della proprietà avrebbe dovuto diminuire di oltre il 20% affinché il creditore perdesse denaro, uno scenario improbabile ma plausibile. Tuttavia, se il LTV fosse stato del 60%, vale a dire un prestito di $ 600,000 su una proprietà di $ 1,000,000, il valore avrebbe dovuto diminuire di un enorme 40% o $ 400,000 affinché il prestatore si trovasse in una posizione di perdita. Molto più improbabile! Pertanto, il prestatore può offrire condizioni migliori (come un tasso inferiore) sul prestito LTV del 60% in quanto comporta un rischio molto inferiore.
FICO (punteggio di credito)
L'ultima metrica chiave per qualificarsi per un prestito DSCR è la tua FICO o punteggio di credito qualificante. In genere, ci sono tre punteggi di credito per tutti, Equifax, Experian e TransUnion, e il punteggio utilizzato per qualificarsi per il prestito sarà quello centrale.
Mentre i prestiti DSCR si basano principalmente sulla proprietà piuttosto che sul singolo mutuatario, il creditore sta ancora esaminando i punteggi di credito come parte del quadro generale della qualificazione. Tieni presente che i punteggi di credito di un prestatore di mutui saranno calcolati in modo leggermente diverso rispetto al punteggio che potresti vedere da una normale banca o da un fornitore di dati online. Questi punteggi sono pesati un po' più pesantemente verso il credito immobiliare, tenendo maggiormente conto di cose come altri debiti ipotecari.
Dal punto di vista del creditore, qualcuno con una lunga e grande storia di pagamenti tempestivi e completi su altri mutui è un ottimo indicatore della probabilità di pagamenti perfetti e tempestivi sul prestito DSCR. Quindi migliore è il credito, migliori sono le condizioni.
Altri fattori che determinano la qualificazione
Mentre le "tre grandi" metriche sopra elencate sono i principali fattori determinanti per la tua qualifica e il tuo punteggio, anche altri fattori fanno la differenza, sebbene non altrettanto importanti. Alcuni altri fattori utilizzati dagli istituti di credito DSCR includono:
- Scopo del prestito: In genere, otterrai condizioni migliori su un'acquisizione rispetto a un rifinanziamento in contanti, poiché il valore utilizzato dal prestatore è più certo su un acquisto e c'è più "pelle nel gioco" garantita per il mutuatario.
- Dimensione del prestito: I finanziatori DSCR in genere preferiscono una dimensione del prestito "Goldilocks sweet spot", non troppo grande e non troppo piccola per il prezzo migliore. Questo perché c'è meno mercato per le proprietà in affitto di grandi dimensioni (ad esempio, quanti potenziali acquirenti o affittuari ci sono per ville da oltre 3 milioni di dollari), ma al contrario, una proprietà di valore troppo piccolo (del valore di $ 200 o meno) può indicare un declino o mercato ultra-rurale, un quartiere difficile o una proprietà in cattive condizioni. Le migliori tariffe e le commissioni più basse in genere rientrano nella gamma di importi del prestito da $ 250 a $ 750.
- Penali per pagamento anticipato: Gli istituti di credito DSCR sono noti per offrire le migliori tariffe quando le sanzioni per il pagamento anticipato del prestito (ad esempio, una commissione se si paga anticipatamente nel termine) sono più elevate. Se sei un investitore a lungo termine e non hai intenzione di vendere rapidamente, spesso è una buona idea scambiare le sanzioni con pagamento anticipato entro i primi cinque anni per un tasso molto più basso.
Come scegliere un prestatore DSCR
Una volta che sei pronto a contrarre un prestito DSCR, è il momento di scegliere il prestatore giusto per te. A volte può essere opprimente capire come iniziare e chi scegliere. Ci sono molti istituti di credito DSCR là fuori che offrono il prodotto.
Ecco il segreto dei prestiti DSCR che non molti istituti di credito ti diranno: il prodotto del prestito è per lo più lo stesso tra tutti gli istituti di credito. Mentre ci sono alcune differenze lungo i bordi e con tassi di interesse esatti, la maggior parte delle volte i prestiti sono più o meno gli stessi. E quando si tratta di tassi, un prestatore può avere i tassi migliori in un dato momento, ma come in tutti i mercati competitivi, non durerà a lungo e i tassi alla fine convergeranno essenzialmente allo stesso modo.
Quindi, come scegli il prestatore DSCR giusto, non solo per il tuo accordo immediato, ma per stabilire una relazione a lungo termine?
Avrai voglia di affinare il vero specialità e differenze nei programmi di prestito offerti e il reputazione e solidità finanziaria anche del creditore. È probabile che le tariffe e le commissioni finiscano per essere piuttosto simili, quindi assicurati di porre buone domande e scoprire perché sono diverse.
Alcune domande suggerite per iniziare:
- Sei un prestatore diretto che presta il tuo capitale o un intermediario di intermediazione che lavora con altri finanziatori?
- Avete programmi speciali per tipi di proprietà, come finanziamenti per affitti a breve e medio termine? Qualche programma di prestito BRRRR?
- Qual è l'LTV massimo a cui presti?
- Hai bisogno che un DSCR sia almeno 1.00x o hai opzioni per proprietà che non generano flussi di cassa?
- Quando ci sono partner (cioè proprietari 50/50 di una LLC) che prendono in prestito un prestito DSCR, qualifichi il punteggio FICO del partner superiore o inferiore?
Conclusione
La scelta di un prestatore DSCR e quindi la garanzia della tua qualifica ti offre le tariffe e le commissioni più basse possibili può essere un'esperienza travolgente. Si spera che questo articolo possa fungere da solida risorsa per aiutarti a selezionare il miglior prestito DSCR per il tuo viaggio di investimento.
Questo articolo è presentato da Easy Street Capital
Easy Street Capital è un prestatore immobiliare privato con sede ad Austin, in Texas, che serve investitori immobiliari in tutto il paese. Definito da un team esperto e programmi di prestito innovativi, Easy Street Capital è il partner finanziario ideale per investitori immobiliari di tutti i livelli di esperienza e specialità. Indipendentemente dal fatto che un investitore stia riparando e ribaltando, finanziando un affitto a flusso di cassa o costruendo dal basso, abbiamo una soluzione per soddisfare tali esigenze.
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