Come aumentare il flusso di cassa addebitando un affitto più economico con Coliving

Dave:
Ciao a tutti. Benvenuti a Sul mercato. Sono il tuo ospite Dave Meyer con Henry Washington oggi. Come va?

Enrico:
Come va amico? Felice di essere qui, amico. Adoro fare questo tipo di spettacoli con te.

Dave:
Questo è stato divertente, quindi oggi stiamo coinvolgendo Jay Chang che è in co-living, che è una strategia di investimento immobiliare che mi affascina. Sembra un po' nuovo e non ne sapevo nulla fino a due settimane fa e volevo davvero che qualcuno ce ne parlasse. Allora, cosa ne pensi dell'intervista?

Enrico:
Penso che sia un concetto davvero, davvero interessante che, come sentirai nell'episodio, penso solo che decollerà ad un certo punto perché il mercato lo richiede, ma è davvero, molto presto e c'è molto stigma che io pensa legato ad esso in questo momento perché c'è solo una cosa che la gente sa davvero con cui confrontarlo, che è vivere nel dormitorio del college. Ma quando guardi queste strutture e quando guardi cosa stanno effettivamente offrendo, è molto più interessante di così.

Dave:
Sembra davvero carino. Quando sei venuto a Denver per BiggerPockets, sei stato per caso in quel posto, il CatBird?

Enrico:
No, non l'ho fatto.

Dave:
C'è questo hotel lì che mi ricorda, ma è solo un modello davvero fantastico, un uso davvero efficiente dello spazio. Sentirai Jay, ma ottieni molto più affitto per piede quadrato rispetto a un normale affitto, i costi di gestione della proprietà sono un po' più alti, ma ci sono degli aspetti economici davvero interessanti dietro questo e sono totalmente d'accordo con te che chiunque capisca come farlo bene andrà molto bene. Quindi, penso che questa sia un'intervista affascinante e ne parleremo tra un minuto, ma prima volevo parlarti e chiederti la tua opinione su una cosa.

Enrico:
Uh Oh.

Dave:
Sì, lo so che è per questo che sei qui.

Enrico:
[00:01:53 impercettibile].

Dave:
Vogliamo solo la tua opinione. Quindi ho sentito, almeno su Instagram, da alcune persone che dall'inizio dell'anno c'è stato un aumento dell'attività nel mercato immobiliare e stiamo registrando questo, che cos'è, il 19 gennaio, quindi solo la coppia prime settimane dell'anno in cui le persone hanno un aumento e ora ci sono alcuni dati che suggeriscono che ci sono più domande di acquisto di mutui. Quindi, una delle cose che amo guardare come proxy della domanda nel mercato immobiliare è che la Mortgage Bankers Association rilascia questo set di dati, quante persone hanno chiesto un mutuo la scorsa settimana? Ed è aumentato del 25% rispetto a ottobre e novembre, che normalmente non è ciò che accade a gennaio, quindi è considerevole. Quindi mi chiedevo, dato che sono qui ad Amsterdam e sto solo leggendo fogli di calcolo, cosa vedi? È vero?

Enrico:
È reale a livello nazionale? Probabilmente, ed ecco la mia teoria, ecco cosa penso stia succedendo. Ne abbiamo parlato, amico, qualche tempo fa sul mercato. Quello che penso tu stia iniziando a vedere è chiamarla normalizzazione. I tassi di interesse erano bassi e le persone si sono abituate a loro e poi negli ultimi sei mesi sono andati su e giù e ora recentemente si sono appiattiti... non direi che si stanno appiattindo, ma stanno rallentando il velocità con cui stanno aumentando. E in genere i tassi ipotecari, anche se la Fed sta aumentando il tasso, i tassi ipotecari sono ancora ovunque, quanto, sei e mezzo, 7%, da qualche parte lì dentro?

Dave:
Sì, alcuni di quelli che ho visto oggi erano come nei sei bassi. Stanno fluttuando molto in questo momento, quindi dipende davvero dal giorno in cui ascolti, ma i sei medi e bassi.

Enrico:
E penso che ciò che sta accadendo sia che le persone stiano appena iniziando a capire che questo è ciò che sono i tassi ipotecari ora. Stanno iniziando a uscire dalla mentalità di aspettarsi che scendano di nuovo a due, tre o quattro e si rendano conto che probabilmente faranno di nuovo l'opposto e saliranno. E quindi se voglio comprare o ho bisogno di comprare, perché non tutti comprano solo perché vogliono, a volte devono trasferirsi per lavoro, a volte devono espandersi per una famiglia più grande, a volte si riducono perché le persone si stanno trasferendo. Ci sono tutte queste situazioni della vita che dicono alle persone che hanno bisogno di trasferirsi e probabilmente stanno solo guardando e dicendo: "Bene, questo è quanto costa l'alloggio ora, quindi comprerò quello che posso permettermi".

Dave:
Questo ha perfettamente senso. Penso che sia un'ottima teoria. È così divertente come il tuo cervello si ancora a queste idee come "Oh mio Dio", eravamo tipo "4% all'anno". Oh mio Dio, è pazzesco, il 4%. Ora siamo tipo "Sì, sei e mezzo, è così bello". È così divertente, ma penso che onestamente sia meglio per il mercato immobiliare a lungo termine avere tassi di cinque probabilmente, è un tasso neutro e non so se accadrà, ma in questo momento sembra che sia lì stiamo andando. C'è questa tempesta perfetta per un rischio di recessione più un'inflazione più bassa, che entrambi esercitano una pressione al ribasso sui tassi ipotecari, e in tal caso, penso che il mercato immobiliare toccherà il fondo prima di quanto si pensasse, e non vedremo così tanto un calo dei prezzi, cioè se i tassi dei mutui continuano a scendere, il che è un grande se, ma penso che ci sia motivo per il mercato immobiliare di superare le aspettative anche solo di un paio di mesi fa.

Enrico:
Prima del COVID, i tassi erano al 6% e le persone non battevano ciglio.

Dave:
Ancora comprato case.

Enrico:
Ancora comprato case.

Dave:
Allora erano molto più economici, quindi è davvero conveniente. L'accessibilità è davvero ancora un problema, ma non lo so, sarà molto interessante da guardare. Ma comunque, è interessante sentire quello che hai detto. Ho visto qualcuno a Seattle dire che hanno appena ottenuto più visualizzazioni sui loro due open house all'inizio di quest'anno rispetto a tutto il quarto trimestre messo insieme, il che è pazzesco. Quindi, è solo qualcosa da tenere d'occhio. Penso che questo stia sfidando le mie aspettative finora quest'anno, quindi qualcosa da tenere d'occhio, ma sono felice di avere la tua opinione su questo. Detto questo, faremo una breve pausa e poi torneremo con Jay Chang che ci insegnerà tutto su una nuova strategia chiamata co-living. Jay Chang, benvenuto a Sul mercato. Grazie per essere qui.

Jay:
Buongiorno, Dave e Harry. Grazie per avermi ospitato.

Dave:
Potresti raccontare al nostro pubblico qualcosa di te e del tuo coinvolgimento negli investimenti immobiliari?

Jay:
Si, certo. In questo momento sto attualmente lavorando a Tripalink come direttore del settore immobiliare, e mi occupo di settore immobiliare da quando mi sono laureato, quindi circa otto anni. Dopo la laurea, ho svolto due anni di gestione delle costruzioni, lavorando in grattacieli nel centro di Los Angeles. L'edificio si chiamava Metropolis, e poi ha lavorato su alcuni hotel di fascia alta come l'Edition Hotel a West Hollywood. E poi, volevo davvero entrare nello sviluppo immobiliare, quindi sono entrato a far parte di CIM Group, sono stato lì per tre anni, e poi nel 2017, 2018 ho iniziato a sentire parlare di co-living, e non è proprio un nuovo concetto , ma stava diventando sempre più popolare. E all'epoca c'erano grandi operatori di co-living come Ollie, Starcity e Common. Ciò ha davvero catturato la mia attenzione, quindi poco più di un anno fa sono entrato a far parte di Tripalink per lo sviluppo immobiliare e si concentrano principalmente su alloggi per studenti e co-living. Quindi, ecco dove sono oggi.

Enrico:
Amico, è piuttosto bello. Stavo esaminando alcune delle comunità di co-living in preparazione a questo e, ad essere onesti, era un concetto completamente nuovo per me. Quindi, sono sicuro che sia un concetto nuovo per molti ascoltatori. Puoi definire il co-living per noi e dirci un po' di cosa significa veramente?

Jay:
Certo, per dirla semplicemente, alcune persone diranno semplicemente che hai solo coinquilini, ma è molto di più perché può essere progettato in modo da consentire la privacy, ha in mente più consumatori. Come definisco il co-living? Spazio condiviso, area comune condivisa. Ciò su cui ci concentriamo, però, è avere un bagno privato per ciascuno dei nostri inquilini perché è lì che di solito gli inquilini entrano in conflitto tra loro, quindi co-living, spazio condiviso.

Dave:
Quando qualcuno me lo ha descritto, la prima volta che ne ho sentito parlare è stato qualche settimana fa, qualcuno me lo ha spiegato e io ho pensato: "Oh, dobbiamo trovare un esperto da portare nello show", quindi grazie per esserti unito a noi, Jay. Ma in pratica me l'hanno descritto come un dormitorio universitario. Sembra un po' come se facessi cose diverse come un college. Nessuno dei miei dormitori universitari aveva un bagno privato, ma sembra che questa sia un'idea generale. Ognuno ha la propria stanza, ha il proprio spazio, ma ci sono servizi condivisi e sembra che ci siano modelli diversi. Alcuni di loro forse hanno la propria cucina e alcuni condividono la cucina, alcuni hanno il proprio bagno, forse c'è un bagno in comune. È un modo ragionevole per descriverlo?

Jay:
Sì, molte persone lo paragonano a una stanza del dormitorio del college, ma è molto, molto meglio di così in molti modi. Quando ero all'UCLA, vivevo con altre due persone nella stessa stanza. Sono veri coinquilini, solo tre adulti che vivono in una stanza di 200 piedi quadrati. Ma perché è meglio? Come hai detto, abbiamo il bagno privato e anche nei nostri nuovi progetti in fase di sviluppo, mettiamo molto isolamento acustico e c'è una serratura elettronica privata in ogni camera da letto. Quindi c'è privacy, molta privacy. È quasi come uno studio privato, un appartamento, ma la cucina è condivisa. E molto di ciò ha anche a che fare con la suddivisione in zone. A volte la suddivisione in zone non ti consente di costruire così tante unità in un edificio. Quindi, costruendo meno unità e più camere da letto per unità, questo è un modo per aggirare il problema e permetterti di costruire una maggiore densità.

Enrico:
Sono d'accordo. Quando ho sentito parlare di co-living, quando ho iniziato a indagare su questo, la cosa che mi è rimasta in testa era anche il dormitorio del college, ma poi quando ho iniziato a guardare alcune delle proprietà che voi ragazzi state costruendo o a cui siete associati, un dormitorio del college è l'ultima cosa che mi è venuta in mente una volta che ho iniziato a vedere quanto sono belle queste cose. Quindi, quali sono alcuni dei miti sulla convivenza o gli stimmi sulla convivenza e poi come stai sfatando quei miti? Quali sono i vantaggi o le cose che le persone ottengono dalla convivenza nel modo in cui lo fate voi ragazzi rispetto a quello che forse le persone pensano nelle loro menti?

Jay:
La cosa probabile è che la cucina è sporca, il pavimento è vecchio, ma sono tutti nuovi progetti, nuovi edifici. Siamo stati in tour con un sacco di... A volte le banche vengono a vedere i nostri lavori e dicono: "Wow, non posso credere che questo sia ciò che gli studenti universitari possono vivere al giorno d'oggi". Ed è solo una cucina nuova di zecca, nuova di zecca. Forniamo loro un set da cucina, stoviglie quando si trasferiscono per la prima volta e l'area comune è pulita. Abbiamo un nuovo progetto qui che è un po' più denso, quindi lo puliamo ogni giorno.
Puliamo l'area principale. La cucina è perfettamente pulita. Certo, non è per tutte le proprietà, dipende. Alcune proprietà vengono pulite solo due o tre volte a settimana, e quindi in termini di servizi lì, forniamo servizi per le nostre comunità. Quindi, stiamo costruendo aree vicine alla scuola, vicino alla stazione della metropolitana, quindi sono posizionate molto convenientemente l'una rispetto all'altra. E quando lo facciamo, non pensiamo a ciascun edificio come a un edificio indipendente. Costruiamo comunità... Scusa, comunità, ma anche servizi, come una sala studio, una sala giochi con un tavolo da biliardo e un tavolo da ping pong. A volte ospitiamo eventi, abbiamo una sala yoga, solo cose del genere per far incontrare le persone.

Enrico:
Quando guardo questo, lo guardo da due lenti. È l'obiettivo di chi vivrà in questo spazio e quali sono le loro aspettative, cosa ottengono? E poi lo guardo anche dall'obiettivo di un investitore, che è come, cosa gli fornirò? E poi, cosa significa per me in termini di spese? Quindi, quando guardi una comunità come questa e fornisci questa convivenza, in genere significa che lo sei, stai fornendo questi servizi. Quindi, sembra che tu provveda alla pulizia frequentemente, sembra che questi posti siano generalmente arredati, è vero?

Jay:
È vero. Non tutti gli operatori lo fanno, ma noi sì.

Enrico:
Quindi, dal punto di vista degli inquilini, è una cosa interessante a cui poter pensare, ma come investitore, sembra che ci siano probabilmente molte più spese che ne derivano, e poi compensi quelle spese con la densità, costruendo essenzialmente più unità perché stai solo affittando stanze che, sono sulla strada giusta lì?

Jay:
Grazie per averlo riassunto per noi. Quindi, come affittuario, il vantaggio principale su cui non abbiamo toccato è ovviamente l'affitto. A Los Angeles in questo momento, se dovessi vivere nel nuovo studio in un posto decente che è stato costruito, almeno 2,000 al mese per uno studio di 450 piedi quadrati, quindi stai pagando fondamentalmente un minimo di $ 4 a piede. Ora, è ridicolo. Qual è lo stipendio iniziale per un laureato? Non puoi permettertelo, e proprio ora nel 2022, il 40% degli affittuari spende più del 35% del proprio reddito in affitto. E il modo in cui l'economia sta andando e come la tecnologia sta migliorando sempre di più, gran parte della classe media viene spostata e diventerà sempre più inaccessibile. Nessuno comprerà una casa a meno che i tuoi genitori non possano aiutarti. Quindi, ecco perché il co-living è una scelta così popolare.
Inoltre, è molto convenientemente situato in buone posizioni. Non lo metteremo nel mezzo di un sobborgo. Lo mettiamo accanto a negozi di alimentari, un bel negozio di alimentari, come Erewhon o Whole Foods, oppure accanto a una stazione della metropolitana o persino a un ospedale per il personale ospedaliero. Quindi, ci sono tantissime opportunità e, per quanto riguarda gli investitori, si riduce davvero ai profitti. Certo, sono spese più alte, ma alla fine a causa della densità, anche se ogni persona paga meno per l'affitto, il prezzo per metratura per affitto che puoi ottenere su ogni proprietà è molto più alto. Quindi, se ricevi $ 4 a piede in studio, probabilmente puoi ottenere fino a $ 5 a piede, quindi questa è una differenza del 25%.

Dave:
È piuttosto impressionante. E, per quanto riguarda il lato affittuario? Può quantificare il risparmio per l'affittuario medio? Quanto risparmiano vivendo in un co-living piuttosto che in uno studio, per esempio?

Jay:
Almeno il 30%.

Dave:
Wow.

Enrico:
Abbastanza sostanzioso.

Dave:
È incredibile. E i contratti di locazione sono gli stessi? Stai firmando contratti di locazione di un anno o sono diversi in qualche modo?

Jay:
Dipende. La maggior parte delle volte firmiamo un contratto di locazione di un anno, ma so che per alcune proprietà preferiamo un contratto di locazione a breve termine, come tre mesi, sei mesi. So che Common fa tre mesi, ma quando fai un contratto di locazione di tre mesi, aumenteranno il prezzo del 20, 30% in più perché c'è solo un fatturato e posti vacanti più alti.

Dave:
Questa sarebbe stata in realtà la mia prossima domanda su fatturato e posti vacanti. Trovi che le persone la trattino come un'opzione a breve termine fino a quando non riescono a trovare una sistemazione abitativa più convenzionale o com'è il tasso di rinnovo del contratto di locazione con il co-living?

Jay:
La maggior parte della nostra proprietà è in alloggi per studenti, quindi il tasso di rinnovo è inferiore al 50%, ma è perché la maggior parte delle persone si diploma e molti di loro sono master. Insegnano qui per un anno. Abbiamo anche molti studenti internazionali che vengono qui. Abbiamo un team di marketing in Cina per commercializzarlo, ma per rispondere alla tua domanda, sicuramente il co-living è più attraente per i giovani professionisti e gli studenti sono stati qui solo per un paio d'anni. Diciamo che ti stai trasferendo in una nuova città, non conosci nessuno. È davvero un ottimo modo per collegarsi.
Quindi, ovviamente, non vogliamo che gli inquilini se ne vadano, e capiamo anche che non tutti vogliono condividere una cucina a tempo indeterminato. Quindi, molte delle nostre proprietà che stiamo sviluppando in questo momento, hanno un misto di co-living e monolocali, una camera da letto. Personalmente, non vivrei con altre cinque persone, anche se mi piace molto la convivenza. Se dovessi trasferirmi in una nuova città, lo farei, ma penso che possiamo essere tutti d'accordo sul fatto che prima tutti hanno bisogno di un posto dove vivere e poi che tutti vogliono una comunità. Quindi, anche se esci da una suite di co-living, vai in uno studio o in una camera da letto, puoi comunque goderti i servizi e la comunità di cui una volta facevi parte.

Dave:
Ti laurei al co-living e sali di un piano in un appartamento più carino.

Jay:
Vero che.

Dave:
Quindi per me, posso sicuramente vedere il suo fascino dal lato dell'affittuario. Per aver risparmiato il 30% sull'affitto, onestamente, condividere una cucina non sembra una grande concessione. La mia grande domanda è: quanto è difficile per te la gestione della proprietà su qualcosa del genere?

Jay:
È difficile, molto difficile. Tuttavia, assumiamo un manager residente, non assumiamo realmente, gli faremo degli sconti e ci aiuteremo ... La maggior parte dei problemi sono legati forse ad alcune pulizie o conflitti tra coinquilini. Quindi, diamo loro uno sconto sull'affitto e poi ci aiutiamo a mitigare i problemi, ma ad essere onesti, se hai un isolamento acustico più elevato, aggiungiamo canali resilienti tra i muri. In genere, non lo fai su questo a meno che non sia come uno studio, in un appartamento, quindi è meglio insonorizzare. Se un'area dei servizi è pulita, non c'è davvero molto problema. E in più, hai il tuo bagno privato, mantieni il tuo bagno pulito quanto vuoi.

Enrico:
Il bagno privato deve essere la grande vittoria da mantenere... Li chiamavamo... Nel mondo aziendale, li chiamiamo problemi con le persone. I bagni privati ​​devono fare molto per ridurre al minimo i problemi con le persone, e poi se pulisci professionalmente le aree comuni e le cucine, perché ogni problema con i coinquilini che ho avuto era tipicamente con qualcuno che lasciava i piatti sporchi nel lavandino.

Dave:
Hai qualche idea su quale sia il costo aggiuntivo della gestione della proprietà? Non so se impieghi la tua squadra a tempo pieno o giochi in outsourcing?

Jay:
Lo facciamo internamente. In realtà non stiamo addebitando più di una gestione immobiliare media. In realtà siamo più economici di Greystar e cerchiamo di automatizzare molti dei problemi. AAA in realtà ha un braccio tecnologico che lavora su molta automazione e stiamo costruendo una tecnologia. Quindi, AAA ha tre funzioni principali. La prima funzione è il braccio tecnologico di cui ho discusso, e poi il secondo braccio è la gestione della proprietà. Gestiamo tutte le nostre proprietà che abbiamo costruito e gestiamo per altri, per grandi sviluppatori come Jamison e Wiseman. Quindi, penso che 2,000 unità a K-Town gestiamo per altre persone. E poi il terzo braccio è quello che faccio. Ci occupiamo di sviluppo immobiliare, quindi a volte collaboriamo con altri sviluppatori, ma la maggior parte delle volte lo possediamo a titolo definitivo, quindi ci occupiamo del diritto di progettazione, dei permessi, quindi della costruzione e poi dell'affitto. A volte usciamo.

Enrico:
Ne abbiamo parlato un po', ovviamente ci sarà un turnover maggiore se avrai una base di studenti. Quindi quando li sottoscrivi, se hai intenzione di fare una nuova proprietà, li sottoscrivi? Quale percentuale di posti vacanti stai sottoscrivendo? Cosa ti aspetti che facciano in modo coerente dal punto di vista dei posti vacanti?

Jay:
Il nostro tasso di posti vacanti vicino alla USC è in realtà piuttosto basso. È circa il 2%.

Enrico:
Oh, wow.

Dave:
Va bene.

Enrico:
È folle.

Jay:
C'è sicuramente un giro d'affari, ma molte persone si esibiscono ogni anno e lo affittiamo.

Dave:
Oh. E i costi di manutenzione? Nella mia mente, continuo a pensare che questo modello di business sia un miscuglio tra proprietà in affitto e affitti a breve termine perché hai l'elemento di pulizia degli affitti a breve termine, hai l'arredamento, almeno per te come operatore, non di nuovo, come Jay detto, non tutti gli operatori di co-living lo fanno, ma tu hai fornito parti. E dalla mia esperienza con gli affitti a breve termine, questi posti vengono abituati piuttosto duramente. C'è molta necessità di sostituire attrezzature e mobili. Lo vedi anche nel co-living?

Jay:
Sì, di sicuro. C'è sicuramente un costo di manutenzione più elevato. Ha un costo. Le nostre spese sono anche circa il 10% in più rispetto a un appartamento tradizionale medio a causa della riparazione, della manutenzione e anche della pulizia, e includiamo anche le utenze come parte delle nostre spese. Quindi, puoi davvero entrare con un bagaglio e trasferirti in un appartamento di nuova costruzione per il 30% in meno rispetto allo studio.

Dave:
Wow.

Jay:
E poi, in termini di sostituzione, abbiamo iniziato a utilizzare materiali di qualità superiore, quindi sono più durevoli. Alcuni di loro sono di qualità commerciale, vernice migliore, vernice più resistente, tutta quella roba. Una cosa difficile quando gestisci una proprietà in co-living è che è difficile per te fare manutenzione. Quando fai uno studio, qualcuno se ne va, è facile per te entrare e ridipingere tutto o fare tutte le pulizie, ma nel co-living ci sono altri residenti lì dentro. Quindi, è meglio utilizzare un materiale di migliore qualità, quindi non è necessario eseguire frequentemente una manutenzione estesa.

Enrico:
Quindi, lo stai preventivando sul front-end nei tuoi costi di acquisizione perché dovrai costruirlo con materiali di qualità superiore. Come funziona? O detto diversamente, puoi prendere qualcosa di esistente e convertirlo in co-living, o in genere stai solo costruendo nuove costruzioni e progettandole per il co-living da zero?

Jay:
Puoi farlo in alcuni posti, ma il layout in un vecchio appartamento è davvero difficile da realizzare. Se dovessi convertire l'ufficio, penso che ci sia sicuramente spazio per farlo. L'ufficio, è un grande spazio aperto, ma se stai convertendo un vecchio appartamento, probabilmente hanno due camere da letto più grandi, a volte hanno più di 1,000 piedi quadrati per camera da letto. Per un appartamento con due camere da letto, probabilmente puoi inserirlo in un appartamento con tre camere da letto, ma stai solo aggiungendo una stanza in più. Inoltre, è davvero difficile per te aggiungere l'impianto idraulico. Non puoi aggiungere un bagno privato senza costi significativi, quindi non ne vale davvero la pena. E anche il modo in cui lo guardiamo è che vogliamo che sia compatto, ma anche non troppo compatto. Per un appartamento con tre camere da letto, cerchiamo di mantenerlo intorno ai 900 piedi quadrati, quindi sono circa 300 piedi quadrati per stanza. Quando diciamo 300 piedi quadrati, ciò include l'area comune, il corridoio e le camere da letto, l'intera unità.

Dave:
Jay, sembra che tu non lo faccia, ma hai visto qualche operatore che lo fa con le case unifamiliari? Immagino sia più chiamato...

Jay:
Sì, bungalow.

Dave:
Immagino che sia più chiamato affitto per camera. Allora, qual è il loro modello?

Jay:
Il loro modello è che trovano un proprietario di una casa unifamiliare, quindi lo affittano e lo affittano. So che hanno anche ottenuto dei finanziamenti e hanno iniziato ad acquistare molte case unifamiliari. L'ho guardato, in un certo senso l'ho fatto. Ero interessato a vedere quanti soldi guadagnano effettivamente per casa unifamiliare e ho fatto una rapida sottoscrizione. Semplicemente non penso che possano fare molti soldi da una casa unifamiliare perché la manutenzione è davvero alta e non puoi davvero scalare. Ogni posizione ha un massimo di cinque, sei camere da letto, ma per noi ogni posizione può essere da 40 a 100 più camere da letto. Quindi, è più difficile farlo in modo efficace con una casa unifamiliare.

Enrico:
Posso assolutamente vedere che questo ha senso nei mercati che sono costosi e hanno un'alta densità di college, come Los Angeles, New York, queste grandi città. In quali altre aree ritieni che questo modello si adatti o abbia senso?

Jay:
L'hai colpito subito. Esattamente quello che hai detto, ad essere onesti, la convivenza avrà senso solo nel mercato inaccessibile, in un mercato chiave come New York, Los Angeles, San Francisco. San Francisco non è davvero un grande mercato in questo momento, ma prima del COVID sarebbe stato un mercato eccellente. Direi questo però, come un tradizionale sviluppatore di appartamenti, molte delle metriche che guardano è il rapporto reddito/affitto. Quindi, vogliono che gli inquilini siano ovviamente in grado di permettersi un affitto più alto. Quindi, vogliono che l'affitto non sia troppo alto, così possono permetterselo, ma per noi è diverso. In realtà lo guardiamo al contrario. Guardiamo le aree che sono inaccessibili. È un mercato di riferimento diverso.

Dave:
Quindi, se le persone volessero fare quel calcolo per se stesse e identificare un mercato in cui potrebbero prendere in considerazione la convivenza, come si fa quel calcolo? Quali metriche usi? Hai qualche consiglio per i nostri ascoltatori su come possono farlo?

Jay:
Sì, in un mercato accessibile, di solito il rapporto tra reddito e affitto è almeno 3 volte. Quindi se guadagni 100,000 all'anno, il tuo affitto annuale è di circa 30,000. Quindi, se il rapporto reddito/affitto è inferiore a 2.5, allora è un segnale che non è conveniente e spendono più del 30% del loro reddito in affitto. Ma nel 2020 ... In realtà ho detto prima sull'accessibilità, il 23% degli affittuari ora spende il 50% o più del proprio reddito in affitto ora.

Dave:
È pazzesco, wow.

Jay:
23%. Un quarto di noi spende tutto in affitto.

Enrico:
Quindi se qualcuno, diciamo dal punto di vista di un investitore, lo sente e se ne va, questo potrebbe essere qualcosa in cui mi interessa investire, imparare, quali opzioni ci sono per le persone? Ci sono fondi in cui possono investire o ci sono aziende con cui possono parlare che stanno facendo questo genere di cose? Come si fa a entrare in questo spazio dal punto di vista di un investitore?

Jay:
Non puoi investire in un REIT. La sfida della coppia nel co-living in questo momento è che non è considerato investment grade perché è un nuovo tipo di proprietà e non è investment grade perché non puoi riconfezionare un prestito e venderlo a Fannie Mae per un prestito di agenzia. Quindi, è più difficile ottenere finanziamenti. Abbiamo dovuto lavorare con banche locali più piccole. Quindi la tua domanda era: come possono investire? Quindi, non possono investire davvero su un REIT pubblico, ma se sono uno sviluppatore o sono interessati a investire, possono contattare alcuni sviluppatori co-living come Tripalink. In realtà abbiamo un portale per gli investitori. Davvero non so in quale altro modo potresti investire nella convivenza. Un altro modo in cui puoi farlo è che alcune persone comprano la loro casa ed è fondamentalmente solo un hacking della casa e la affitti su piccola scala.

Dave:
Lo chiamano affitto per stanza o semplicemente hackeraggio di una casa unifamiliare. Puoi sicuramente fare qualcosa del genere perché ho letto alcune cose sull'affitto per stanza in cui ottieni un premio simile sull'affitto per piede quadrato o per camera da letto, un aumento del 20%, 25% dell'affitto facendo questo con un corrispondente mal di testa in gestione della proprietà.

Jay:
Onestamente, finanziariamente ha senso, ma vale davvero la pena avere altri cinque coinquilini con te e poi devi pulire l'area comune? Non lo so, dipende.

Enrico:
Dipende da quanto è l'affitto.

Dave:
Sto solo ricordando le case in cui vivevo con gli amici al college e sembra che fosse divertente allora, ma cavolo, l'amministratore della proprietà deve averci odiato. Jay, ci sono syndication disponibili? Se sei un investitore accreditato, ci sono progetti di sviluppo in cui gli investitori potrebbero investire passivamente nel co-living?

Jay:
Sì, penso che non ci siano molti sviluppatori in co-living, ma se vai a eventi di networking, potresti incontrarne alcuni. Facciamo alcuni sindacati. Conosciamo anche altri piccoli sviluppatori nell'area che fanno syndication.

Dave:
Va bene, fantastico. Bene, Jay, grazie mille per essere qui. Apprezziamo molto che tu abbia condiviso questo. Ho imparato molto. Penso che questo sia super avvincente. Voglio imparare come… Se ci sono sindacati disponibili, o forse io e Henry entreremo nel nostro primo, ma questo è stato di grande aiuto. Penso che sia un'idea davvero interessante che chiaramente ci sarà richiesta per questo. Quella parte mi sembra così ovvia che questo sembra un bel posto in cui vivere per molto meno di quello che pagheresti altrove. Quindi, bravo con te per essere in questo settore davvero fantastico. C'è un posto dove le persone possono connettersi con te se vogliono saperne di più?

Jay:
Grazie per avermi ospitato. Puoi contattarmi su BiggerPockets. Sono Jay Chang, e poi puoi anche farmi volare su LinkedIn. BiggerPockets avrà la maggior parte dei link necessari per contattarmi direttamente.

Dave:
Lo adoro, stai solo mandando gente a BiggerPockets. Forse è la prima volta che lo facciamo, ma come dipendente di BiggerPockets, lo apprezziamo molto.

Jay:
Nessun problema.

Dave:
Grazie uomo. Grazie mille a Jay per essersi unito a noi. Henry, cosa ne pensi?

Enrico:
Amico, è uno spazio piuttosto unico e penso che la domanda per questo tipo di vita in quei mercati costosi aumenterà. È come se le condizioni del mercato in questo momento stessero dicendo che questo è qualcosa di cui le persone hanno bisogno. I tassi di interesse sono più alti, l'inflazione è pazzesca. E quindi, non solo le persone costano molto affittare in questi posti, ma accidenti, anche la spesa, quindi se possono risparmiare il 30% e devono condividere una cucina, penso che le persone sarebbero disposte a sacrificarlo.

Dave:
Totalmente, sento che ci sarà solo un'enorme richiesta per questo. Innanzitutto, risparmiare il 30% sull'affitto è enorme. Parliamo sempre con le persone, ne sono sicuro, se vuoi entrare nel settore immobiliare, con pochi soldi, qual è il modo migliore per farlo? O hackerare la casa o ridurre le spese di soggiorno. Questo è un ottimo modo per ridurre le spese di soggiorno. Quindi, quando sono entrato in questo spettacolo, ho pensato: "Amico, questo sarà interessante per gli investitori", e lo è, ma anche per investirlo, ma penso che sia interessante anche per gli aspiranti investitori considerare di vivere in uno dei queste cose perché probabilmente risparmierai dei soldi e poi investirai nel settore immobiliare. Ma penso anche che l'elemento di avere... penso che tu abbia fatto anche questo, mi sono trasferito in alcune nuove città nella mia vita dove non conosco molte persone, penso che l'elemento della comunità sia piuttosto interessante. Mi ricorda l'ambiente di un ostello, vero?

Enrico:
Ma, stupendo.

Dave:
Sono davvero carini, ma sono più aperti. È come andare in un'area comune, uscire, bere una birra, fare così, ed è in un posto super carino. Quindi, potrei immaginare che sia molto popolare.

Enrico:
Siamo sinceri, comunque non voglio pulire la mia cucina.

Dave:
No.

Enrico:
Quindi, se posso usare una cucina che qualcun altro pulirà e posso scendere al piano di sotto e bere una birra con tutti i miei vicini [impercettibile 00:35:18]-

Dave:
È così [impercettibile 00:35:18]. Qual è il posto più strano o peggiore in cui hai vissuto?

Enrico:
Oddio, amico, il primissimo dormitorio in cui abbia mai vissuto è stato probabilmente il posto più strano in cui abbia mai vissuto perché era come se uno squallido Motel 6 fosse una stanza del dormitorio, e avevamo questo spazio abitativo condiviso, e doveva essere arredato , ma in realtà era solo un futon come divano e poi un mobile TV senza TV e moquette a pelo lungo.

Dave:
Ooh bello.

Enrico:
E poi avevo una camera da letto con letti a castello in cui avevo un coinquilino.

Dave:
Oh Dio, non suona così...

Enrico:
Non è il mio posto preferito in cui vivere.

Dave:
Ho comprato la mia prima casa con tre soci, ma uno dei soci ed io eravamo coinquilini all'epoca, e stavamo per hackerarla, quello era il nostro piano, ci saremmo trasferiti. Ma poi Denver sta iniziando a fare bene e noi siamo tipo "Amico, potremmo ottenere molto di più per l'affitto di quello che pagheremmo con i nostri affitti", quindi siamo tipo "Perché dovremmo hackerare la casa?" E sua nonna era appena morta e viveva in una comunità di pensionati e il mercato stava ancora crollando come un matto e sua madre diceva: “Ragazzi, pagate solo le utenze, prendetevi cura della casa. Puoi vivere lì", ma era come una comunità di 55 anni e oltre, quindi non potevamo dirlo a nessuno. Quindi ci siamo trasferiti nel cuore della notte, abbiamo appena vissuto in questa casa. Eravamo tipo "Ci vorranno sei mesi", ma era gratis, quindi siamo finiti a vivere lì per tre anni. E ho vissuto nel seminterrato, quindi ho vissuto nel seminterrato di sua nonna morta in una comunità di pensionati per tre anni.

Enrico:
Sei appena andato alla sala della comunità e hai distrutto gli anziani a ping pong, schiacciandoli a ping pong in pensione completa?

Dave:
Si Esattamente. Non c'era un'area comunitaria. Immagino ce ne sia stato un po', ma non ci siamo mai andati, ma eravamo proprio come... La gente lo adorava, in realtà. Allora avremmo solo portato le loro scatole, saremmo solo i ragazzi giovani che potrebbero raccogliere cose. L'abbiamo appena fatto, e più tardi e più tardi stavamo solo lanciando rabbia lì. Avevano questo bel spazio esterno e organizzavamo queste grandi feste lì.

Enrico:
I tuoi vicini sono venuti?

Dave:
Salutavano, ma sfortunatamente non li abbiamo mai fatti entrare, ma quello era un posto strano in cui vivere. Per farla breve, probabilmente avrei preferito vivere in uno di questi spazi di co-living.

Enrico:
Non lo so, sembra che sia stato davvero fantastico.

Dave:
È stato divertente ripensarci. A volte pensavo: "Cosa diavolo sto facendo della mia vita?" Ma ha risparmiato un sacco di soldi. Ad ogni modo, ora ho perso tutto il filo dei miei pensieri, quindi andiamocene da qui. Grazie per essere qui, amico, e grazie a tutti per l'ascolto. Spero che questo sia interessante per te. Penso che sarà una grande tendenza. Immagino che sia l'ultima cosa che sono rimasto un po 'deluso dal fatto che non ci sia davvero un modo semplice per investire in questo momento, sembra che tu sia solo un investitore regolare e non uno sviluppatore.

Enrico:
Ma, in genere, questo è il momento in cui dovresti cercare quelle opportunità perché qualcuno entrerà presto nel trovare un modo per renderlo disponibile al pubblico su cui investire. Quindi, proverei ad essere il primo ad adottare perché la domanda è ci sarò.

Dave:
Totalmente, è come se ogni volta che facciamo uno di questi spettacoli, come questo, e in particolare quello delle case stampate in 3D, non è facile, ma chiunque lo capisca ne farà una strage. Quindi, se sei interessato, segui Jay, segui alcuni degli altri operatori. Forse puoi imparare da loro o partecipare, ma speriamo che questo ti sia stato utile. Cerchiamo sempre di offrirti questi tipi di nuove strategie di investimento che sono all'avanguardia perché è di questo che ci occupiamo. Quindi, ci piacerebbe sapere se questi tipi di episodi ti sono utili. Quindi, se hai qualche idea su questo tipo di episodio, contattami su Instagram dove sono al thedatadeli o Henry, tu sei al thehenrywashington, giusto?

Enrico:
È corretto

Dave:
Va bene, quindi facci sapere cosa ne pensi. Grazie mille per avere ascoltato. Ci vediamo lunedì per un'altra puntata di On The Market.
On The Market è stato creato da me, Dave Meyer e Caitlin Bennett, prodotto da Caitlin Bennett, montaggio di Joel Esparza e Onyx Media, ricercato da Pooja Jindal, e un grande grazie a tutto il team di BiggerPockets. I contenuti dello show On The Market sono solo opinioni. Tutti gli ascoltatori dovrebbero verificare in modo indipendente punti dati, opinioni e strategie di investimento.