Ahol a VALÓDI pénzt keresik többcsaládban (Asset Management 101)

Dávid
Ez a BiggerPockets Podcast Show 739.

András:
Tehát az ingatlanmenedzser az, aki elvégzi a mindennapi dolgokat. Egy vagyonkezelő nagy kép, határozza meg az irányt. Szóval gondolj úgy, mint egy tengerjáró hajó. Ha valaha volt egy körutazáson, ott van a tevékenységi igazgató, aki napi 18 órát dolgozik. Mindig rohangálnak, ügyelve arra, hogy az előadások időben legyenek, és a vacsora időben elkezdődjön, és a megfelelő számú szék a fedélzeten, és minden apró apróság, ami fontos egy jó körutazáshoz. A vagyonkezelő a hajó kapitánya.

Dávid
Mi folyik itt, mindenki? Ő David Greene, a BiggerPockets Real Estate Podcast műsorvezetője, amely ma a bolygó legnagyobb, legjobb, legrosszabb ingatlanbefektetési podcastja, egy csemegével. Itt van két jó barátom és több családból álló befektetőm, Matt Faircloth és Andrew Kushman, hogy beszéljenek vagyonkezelésről, ingatlankezelésről és üzemeltetésről egy csomó olyan dologról, amivel pénzt kereshetsz, ha bekerülsz erre a területre, és ami még fontosabb. segít abban, hogy ne veszítsen pénzt, ha a jövőben erre a területre kerül.
A mai nap fantasztikus. Két nagyon-nagyon fontos pontra térünk ki: megalakítjuk a pénzkereső csapatot, majd megtanuljuk, hogyan kommunikáljunk velük, és megtanítsuk őket arra, hogy kommunikáljanak Önnel, hogy növelhessük és nyereséges üzletet építhessünk, és ne vásároljunk olyan eszközt, amitől vágyunk. hogy kihúzd a hajad a fejedből és úgy végezz, mint én. Valóságos történetekbe keveredünk, amelyeket ők ketten megtapasztaltak, miközben évek óta több családi vagyont kezeltek, hogy tanulhass a hibáikból, elkerülhesd a sajátjaidat, valamint megtaláld azokat a darabokat, amelyek a legvalószínűbb, hogy elvisznek. a következő szint. Nézd, nem meglepő, hogy a gazdaság átalakulóban van. Recesszió felé közeledünk, és egyre nehezebb az ingatlanügyeket működőképessé tenni, mint valaha. Fontos megérteni, hogyan kell ténylegesen működtetni azt az eszközt, amelyről évek óta azt mondják, hogy meg kell vásárolnia.
Néhány dolog, amit meg fogsz tanulni, ha ma figyelsz, az az, hogy hol találsz olyan személyzetet, akik segítenek, hogy mit keress, kérdéseket kell feltenned az ingatlanmenedzsereknek, mit kell keresned egy ingatlanmenedzsernél, mielőtt felveszed őket, a különbség egy vagyonkezelő és egy ingatlankezelő között, és mit tehetnek a karbantartási felügyelők, ami növelheti az ingatlan NOI-ját, és ténylegesen jövedelmezőbbé teheti. Ez és még sok más a mai műsorban. Nem akarod kihagyni. Mielőtt belevágnánk az interjúba, a mai gyors ugrás az, hogy megnézzük a műsor jegyzeteit. Van egy listánk az Ön számára, 27 kérdés, amelyet fel kell tennie egy ingatlanmenedzsernek, mielőtt felveszi őket. Ez közvetlenül Matt és Andrew saját tapasztalatából fakad. Ez ingyenes az Ön számára. Köszönöm, hogy meghallgattak. Szeretünk téged. Rendben, menjünk bele a mai műsorba,
Andrew, Matt, üdvözöljük újra a BiggerPockets Podcast élőben nekünk, de nem a Lake Tahoe-i közönségnek a GoBundance-i téli menedékünkön. Ma több családról lesz szó, de pontosabban a többcsaládos működésről. Tehát kezdjük azokkal, akik nem tudják, mi a különbség az ingatlankezelő és az eszközkezelő között. Hogyan jellemezné ezt, Andrew?

András:
Tehát az ingatlanmenedzser az, aki elvégzi a mindennapi dolgokat. Egy vagyonkezelő nagy kép, határozza meg az irányt. Szóval gondolj úgy, mint egy tengerjáró hajó. Ha valaha is volt sétahajózáson, ott van a tevékenységi igazgató, és az a személy, aki napi 18 órát dolgozik. Rohannak, ügyelnek arra, hogy az előadások időben legyenek, és a vacsora időben elkezdődjön, és a megfelelő számú szék a fedélzeten, és minden apró apróság, ami fontos egy jó hajóúthoz.
A vagyonkezelő a hajó kapitánya. Igen. Azt mondja: „Rendben, vihar jön. Kicsit elmozdulunk. Száz mérföldet fogunk váltani jobbra, megkerüljük a sziget hátsó részét. Gondoskodnunk kell arról, hogy hét napon belül eljussunk ebbe a kikötőbe. Nagy képet néz, és gondoskodik arról, hogy ez megtörténjen. Ez a különbség az ingatlankezelés és a vagyonkezelés között. És ez nem teljesen egyértelmű elhatárolás, különösen, ha kisebb dolgokat csinál, mint például a fourplexek és a 10 egységek. Ez inkább egy spektrum. Ha pedig önmenedzser, és még csak most kezdi az első fourplexet, akkor mindkét feladatot ellátja. De ahogy méretezed és nősz, a különbség egyre fontosabbá válik. Vagyonteremtésre vágyó befektetőként valóban erre a vagyonkezelési oldalra kell összpontosítania. Ott keresik az igazi pénzt.

Dávid
Tehát úgy érzi, hogy a befektetők többsége maga a vagyonkezelő, vagy van olyan komplexum, ahol ténylegesen kihasználja a vagyonkezelést, valamint az ingatlankezelést?

András:
Azt mondanám, hogy a legtöbb befektető maga a vagyonkezelő. Például a saját vagyonkezelőm voltam körülbelül ezer egységig. Aztán amikor több mint 2000 egységbe kerültünk, elkezdtem bevonni egy vagyonkezelő csapatot, hogy segítsen ebben, mert ez teljes munkaidős állás lesz. Még akkor is, ha nem vesz részt a napi ingatlankezelésben, csak az ügyintézésben… Ha van 10 négyháza a városban szétszórva, még akkor is, ha van egy adminisztrátora, aki segít a behajtásban, a kilakoltatások bejelentésében és mindenben, akkor is. a hitelezővel lesz dolgod. El kell döntened: „Egy éven belül eladom ezt? Eladom ezt két év múlva? Ha eladom, mit kezdjek a pénzzel?” És van egy bizonyos pont… Azt hiszem, ismét a sajátom voltam egészen ezerig, és túl sokáig vártam.
És ha végre leérettségiztem, olyan volt, mint Pinokkió. A vállalkozásom olyan volt, mint Pinokkió. Végül igazi üzletté vált, amikor hozzáadtam néhány embert, akik segítenek nekem ebben a cuccban. Emlékszem, hogy valójában, talán itt voltunk Tahoe-ban, amikor arról beszélgettünk, hogy mi lenne, ha a munka egy részét kihasználnánk anélkül, hogy kihasználnánk a tényleges látást, ami úgy emlékszem, mintha a fejedben látnád ha felveszek valakit, akkor feladom a teljes irányítást, szemben azzal, hogy te még mindig létrehozod a jövőképet, de ők azt a víziót hajtják végre, amelyet most rávetettél. És azt kell mondanom, emberek, a karrierje azóta robbanásszerűen felpörgött, és annyi elismerést fogok vállalni, amennyit csak tudok.

Dávid
Nem, igen, megérdemled az elismerést ezért. Te komolyan. Jó pár jó hosszú beszélgetésünk volt, és ez segített. Nos, nekem minden bizonnyal hasznom származik belőle, mert együtt dolgoztunk a [hallhatatlan 00:05:41]-en. Nem mondhatom, hogy nem ettem végig ugyanazt.

Matt:
Csak még egy dolgot szeretnék kiemelni, hogy egy kicsit Andrew-ra dörgölődtél, mert most két hasonlatot készített a podcast első öt percében. Eddig nullát csináltál. Tehát van egy körutazási rendező-hasonlatunk, és megvan a Pinocchio „I'm a true boy” hasonlat is.

Dávid
Andrew korán vezet.

Matt:
Egy kicsit utolérlek, David Greene. Szóval örömmel tartom a pontszámokat az analógiás eredménytáblán a podcast alatt.

Dávid
Rendben. Matt, most átadom neked. Istenem, az ingatlanügyek elmúlt néhány évében annyi ösztönzést láttunk. Nagyon sok olyan embert láttunk, aki beszállt a szindikációs játékba, és egyáltalán nem volt tapasztalata. És a felfutó gazdaság, tényleg ez a parfüm volt az, ami sok bűzt elfedett, hol. Az első percben egy kis kamatemelkedést látunk. Ez olyan, mint: „Ó, istenem, ez az, ami egész idő alatt megy. A rúzsok sok esetben lejönnek a disznóról.” Mi a véleménye arról, hogy a műveletek mennyire fontosak pusztán az akvizíciókhoz képest, amelyekre nagy figyelem irányul?

Matt:
Igen. Úgy értem, az elmúlt 10 év egyszerűen a játékba való belépés volt. Vehettél volna egy többcsaládost, és szó szerint nem csináltál vele semmit. Hagyja, hogy a földbe folyjon, a bérlők ne fizessék a bérleti díjat, menjenek a dolgok akarva-akaratlanul, nőjön három láb magasra a fű, és egy tonnával drágábban adták el, mint amennyiért megvette. Úgy értem, igazából bárki eljuthatott volna ehhez a játékhoz, és képzeld el, bárki megtette. És sok ember van, aki 20 ezreért vagy bármiért hajlandó megtanítani, hogyan fektessen be ingatlanba vagy bármi másba. És sokan fizettek ennyi pénzt azért, hogy részt vegyenek a többcsaládos játékban. És így most egyszerűen be kell lépni a játékba, megkötni az üzletet, összetörni az ujjait, és egy év alatt sokkal többért eladhatja, mint amennyit fizetett érte.
Ez egészen a közelmúltig az emelkedő árak mellett működött, és az eladók már nem tudják csak megnevezni az áraikat, amikor ingatlanokat értékesítenek. És így visszatérünk a régi vágású ingatlanbefektetésekhez, ahol a pénzforgalom és nem a felértékelődés miatt kell befektetni. És ha a cash flow érdekében akar befektetni, ha olyan dologba fektet be, amely jutalmazza a teljesítményét, akkor jó vagyonkezeléssel kell rendelkeznie az eszközzel. Nem teheted csak keresztbe az ujjaidat, és nem engedheted meg a 10 éve emelkedő árapályt, igaz? Nos, lássuk az ötöst. Ez nagyszerű volt. Mindenkinek segített. De nem ez a jövő. A pénzforgalom szerintem a belátható jövőben király lesz. Ahhoz pedig, hogy ez megvalósuljon, vagyonkezelésre, KPI-kre, üzleti tervekre, jól működő ingatlanokra van szüksége, és előfordulhat, hogy egy évvel a vásárlás után nem ad el.

Dávid
Egy dologra figyeltem fel, hogy ha megérti az ingatlanügy alapjait, először is, az egész sokkal egyszerűbb lesz, mint amikor egy tervrajzot kér: ​​„Nos, mit kellene tennem? Mondja meg pontosan, mit tegyek." Ha megérti, hogy a lakások, mint az értékük, vagy kereskedelmi ingatlan általában függvénye két darab. Van egy felső kamata, és van NOI-ja. És nem tudod szabályozni a felső határt, és nem tudod szabályozni a NOI-t. Ez nagyon egyszerű. Most már vannak dolgok, amiket nem tud úgy szabályozni, mint a szeleket, de megtekintheti a szélmintákat a pályadiagramon belül egy olyan irányba, ami neked kedvez. De végső soron ezt nem tudod irányítani a NOI-val szemben, ami olyan lehet, mint a srácok a hajó alján. Igyekszem utolérni az analógiákat. Sok van belőlük…
Két tényező határozza meg egy kereskedelmi ingatlan értékét. Aztán ha a NOI-on belülre lépsz, akkor ezt két tényező szabályozza. Van bevételed és vannak kiadásaid. Leegyszerűsíti a dolgokat. Tehát a műveletek nagyrészt csak arról szólnak, hogyan minimalizálhatom a kiadásokat és hogyan maximalizálhatom a bevételt. Ez tényleg ilyen egyszerű. Tehát ebből a szempontból, ha tudjuk, hogy ez az egyetlen rész, amelyet Ön irányíthat a többlakásos ingatlanon belül, és ez annyira fontos. Mit gondolsz arról, Matt, hogy önállóan kellene-e kezelned, vagy hasznosítanod egy harmadik fél számára fontos dolgot?

Matt:
Amikor először foglalkoztam ingatlanügyekkel, nem mentem bele egyből. Valójában a bérházakon kívül más dolgokba is befektethet. Így elkezdtem egyedülálló családokba és kis multikba fektetni, és ezen is feljutottam. És volt egy pont, amikor Liz és én 115 egységet vezettünk egy kis legénységgel a New Jersey állambeli Trentonból. Így nagyon sokáig öngazdálkodtunk. És meg lehet csinálni. Ez lényegében egy teljes munkaidős munka volt számomra és egy kis csapat számára. De az a pénz, amit ezzel kerestünk, mert ingatlankezelési díjat számoltunk fel magunknak, elég volt ahhoz, hogy égve tartsuk a lámpákat, tápláljuk a családunkat, és elég jó életmódot éljünk.
De volt egy támaszpont, hogy olyan volt, mint egy döntési pont, amikor egy 49-es egységet vásároltunk, ami nem Trentonban volt. Jó kicsit távolabb volt onnan. Ez arra kényszerített volna, hogy új PM-céget kelljen alapítanom egy új piacon, és ez az, amit tenni akartam. De a feleségem, akinek általában jobb ötletei vannak, mint én, azt mondta: „Próbáljunk meg egy új miniszterelnököt, aki ezt irányítja.” És mi megcsináltuk, és ők fenomenális munkát végeztek. Még mindig úgy gondolom, hogy valószínűleg jobban jártunk volna, de elég jót tettek ahhoz, hogy tovább működjenek. És jó vagyonkezelési taktikával az ingatlan nagyon-nagyon jól teljesített, és ez lehetővé tette számomra a méretezhetőséget.
Szóval azt gondolom, hogy az elején azoknak, akik ezt hallgatják, akiknek nincs 2, 3, 400 egységük, lehet, hogy van duplexük, ha van duplexük, és végül teljes munkaidőben szeretnének ezzel az ingatlanbefektetéssel foglalkozni, ha saját magát kezeli, akkor elég jövedelmező vállalkozás lehet családja élelmezésére, egyelőre tartsa égve a villanyt. És valóban segíteni fog a menedzsment paramétereinek fejlesztésében is, mert megtanultam a menedzsment csínját-bínját, amikor magam csinálom, és végül feladtam egy másik félnek, de ez sok mindent megtanított, és nagyon táplált is. hát amíg megcsináltam.

Dávid
Rendben. Andrew, dobás neked. Véleménye szerint melyek az egyes lehetőségek előnyei és hátrányai?

András:
Igen, Matt említett néhány előnyt. Az egyik, ha megcsinálod, elég jól méretezed, akkor egy újabb bevételi forrás válhat belőle. Tehát kiegyensúlyozó, stabilizáló tényező lehet. Egy másik dolog, amit gyakran profiként emlegetnek, az az, hogy Önnek nagyobb az ellenőrzése, és ez igaz is, de az a feltételezés, hogy ez az ellenőrzés, és az is, hogy jobban törődik a tulajdonával, mint bárki más. Tehát a feltevés a következő: „Nos, ha én irányítom, és mindenkinél jobban törődöm vele, akkor nagyon jó munkát fogok végezni. Nos, a törődés nem egyenlő a kompetenciával.” Ha a feleségemnek valami miatt műtétre van szüksége, nem fogok besétálni a műtőbe, és azt mondom: „Hé, doki, tudja mit? jobban törődöm vele, mint te. Hadd vegyem ezt.
Nem, a legjobbat akarom. Gyűlölhetné a zsigereimet, de ha igazán jó abban a műtétben, és jól csinálja, akkor azt akarom, hogy csinálja meg azt a műtétet. Tehát ez egy mítosz, hogy a gondoskodás egyenlő a kompetenciával, és nem. De ha megvan a képességed, hogy együtt járj vele, akkor igen, ez egy nagyon jó kombináció. A másik oldalon, az ingatlankezelés néhány hátránya az egyik legnagyobb fejfájást okozó vállalkozás. Ön alapvetően egy óriási HR-céget vezet. Egész nap csak az emberek problémáival és a bérszámfejtéssel foglalkozol, majd a delikvens bérlőkkel, a kilakoltatásokkal, a bíróságokkal és minden mással. És nem fizet olyan jól. Ez egy nagyon alacsony árrésű, nagy stresszes üzlet, és nagyon kimerítő lehet, az emberek, akikről tudom, hogy csinálják, határozottan ezt mondják.
És azt is szem előtt kell tartani, hogy az ingatlankezelés az ingatlanbefektetéstől különálló üzletág, tehát ha úgy dönt, két vállalkozást vezet. Hogyan hozol döntést? Készíthetnénk egy órás panelt az előnyökről és hátrányokról, és nagyon belemerülnénk ebbe. Attól függ, mik a végső céljaid, hány egységed van. Ha van egy fourplexe, akkor az elején tanulni fog néhány dolgot az önálló kezelésből. Tehát én az önmenedzselést javaslom. Hol hajtod végre az átállást? Ez a mondanivaló. Ez megint egy spektrum. Olyan ez, mint ha vegán vagy, és foglalkozol a crossfittel, hogyan döntöd el, melyikről beszélj először? Ez minden embernél más és más, és a helyzettől függ.

Dávid
Srácok, mindketten mélyre ástok ebben az analógia dologban. Úgy értem, nagyon versenyképes vagy. Látványsportként nagyon élvezem, nézem a hasonlatokat oda-vissza. Rendben, szóval, Matt, ha ingatlankezelő céget kell találni, ha ez valami, amit keresel, milyen tanácsod van egy nagyszerű cég megtalálásához? Jól,

Matt:
Az az érdekes, hogy rákereshet a Google-beli barátain keresztül, akár az albuquerque-i, új-mexikói Google PM-cégeknél vagy bármi másnál. De ha ingatlant vásárol, és válasszuk Albuquerque-t, mert szórakoztató néven nevezni azt a piacot, amelybe be szeretne fektetni, akkor valószínűleg más potenciális ügyfeleken keresztül jutott el az ingatlanhoz, amelyet keres. egy ingatlanügynök, akivel dolgozik, valószínűleg egy helyi jelzáloghitel-bróker, esetleg egy ügyvéd, esetleg más ingatlanbefektető barátok, akikkel a BiggerPockets fórumain találkozik. Tehát ajánlásokat kér, beszél másokkal, akik már aktívak vagy már élnek vagy jelen vannak az adott piacon. És akkor keresed a levezetéseket.
És akkor azt is szeretné tudni, hogy mit csinálnak, igaz? Mert ha egy ingatlanmenedzser azt mondja Önnek, hogy kezelheti az ingatlantól lejjebb lévő szalagközpontot, és kezelheti az Albuquerque-ben vásárolt duplexet is, és kezelhet egy százlakásos bérházat is, amely az utcán van, az a rossz ingatlankezelő cég. Ez három nagyon különböző entitás, amelyek ilyen dolgokat kezelnek. Tehát meg akar bizonyosodni arról, hogy az ő édes helyük, a magjuk, az ő, és kidobok egy hasonlatot, az aranyhaj, nem túl meleg, nem túl hideg, pont megfelelő az Ön tulajdona. Nem akarja, hogy mindenki számára minden legyen, mert az ingatlankezelés nem az. Van egy olyan szintű szakértelem, amelyet az asztalhoz kell vinniük az Ön által vásárolt ingatlanhoz.

Dávid
Szóval Andrew, ha talál egy céget, amely szerinte jó lehet, és megvizsgálja őket, milyen kérdéseket javasolna az embereknek, hogy tegyenek fel ezeknek a cégeknek?

András:
Egy egész hosszú listát kaptunk a kérdésekről, és tudunk egy dokumentumot adni, 20 darabot kaptunk belőlük. A műsorfüzetekben linket tudunk adni erre. De néhány fő, és Matt utalt erre egy kicsit, mi a hátterük? Ez egy alapkezelő társaság, amely csak két éve indult? És egy kicsit zöldek és tapasztalatlanok, vagy évtizedek óta léteznek? És az alapítók, honnan jöttek? Volt mérnökök voltak, mert nem akarsz megbízni azokban a srácokban. Vagy például az általunk felvett alapkezelő társaságot egy sokkal nagyobb alapkezelő társaság két vezetője alapította, akiknek elege lett a vállalati kultúrából, és azt mondták: „Thetnénk jobban is.”
Kiugrottak, elindították a sajátjukat, és nagyon jó munkát végeztek. Tehát mi az alapítók háttere. Matt, érintette ezt, az eszközök és az osztályok specializációját. Nem szeretne ingatlankezelő céget felvenni a 10 egység működtetésére, amikor az önálló tárolásra összpontosít. Nem lesz tudásuk, hatékonyságuk sem, és lehet, hogy nem is törődnek vele. Egyes alapkezelő társaságok olyan eszközöket vesznek fel, amelyeket nem csak a bevétel érdekében kellene, de nem fognak jó munkát végezni vele. És ha Ön C-osztályú ingatlanokra specializálódott, ne vegyen fel A-osztályú ingatlankezelő céget, mert az drágábban fogja üzemeltetni a C-osztályát, mint amennyit el tud tartani. És ezeknek nagyon különböző módjai vannak. Tehát ez nem csak öntároló és többcsaládos, hanem osztály is. Olyan alapkezelő társaságot is szeretne, amely ideális esetben az Ön piacára specializálódott.
Vannak jó nemzeti szintű ingatlankezelő cégek. A regionálisakat részesítem előnyben. Így például az általunk használtat csak az Egyesült Államok délkeleti részén alkalmazzák, így a lábnyomuk megegyezik a miénkkel. 26,000 10,000 darab van bennük. Tehát elég nagyok ahhoz, hogy nagy méretarányúak legyenek, de elég kicsik ahhoz, hogy felhívhassam a cég tulajdonosait a mobiltelefonjukon, ha valódi probléma van, és keresnem kell valakit. Ezért teszek fel kérdéseket: „Nos, mi a lábnyomod? Hány egysége van?" Hány egységük van az Ön alpiacán? Tehát ha egy cégnek XNUMX XNUMX egysége van Dallasban, és Ön ingatlant ad neki Lubbockban, de Lubbockban soha nem sikerült, akkor nem lesz jó Lubbockban. Először is, nem fognak időt szánni arra, hogy kimenjenek. Másodszor, nem ismerik a piacot. Ez egy nagyon más piac.
Tehát ez néhány kérdés. És akkor még egy olyan kritikus kérdés, amit szerintem sokan nem gondolnak megkérdezni, hogy valóban érzik-e őket, hogy ideális esetben mi a Mr. és Mrs. Ingatlankezelő társaság, milyen kapcsolatot szeretne ápolni a tulajdonosokkal. az ingatlanról? Mert ha ők egy olyan ingatlankezelő cég, amely azt akarja, hogy menjen el, és havonta egyszer olvassa el a jelentését, az nem fog működni. Számomra ez egy hatalmas vörös zászló. Olyan ingatlankezelő céget szeretne, amely partnerként tekint rád, hogy együtt dolgozhass, együtt fejlődhess és kapcsolatot építs ki. És számomra ez az egyik legnagyobb kulcs. És ahogy mondtam, ezen kívül még sok kérdés van, de amikor leülök interjút készíteni egy ingatlankezelő céggel, ezek azok a dolgok, amelyekről több kérdést is felteszek, hogy megtudjak.

Dávid
Matt, ami a csapattagok felvételét illeti, talán mintha arról beszélt volna, mit csinált Andrew, amikor elkezdett skálázni, hogy le tudja szedni a tányérjáról a cuccot, amit ő maga csinált. Milyen dolgokat tanultál meg az évek során? Mindkettőjükkel beszélni fogunk erről. Tanácsok azoknak, akiknek kicsi több családjuk van, vagy nagy több családjuk van. Mindent maguk csináltak. Kiégnek, vagy skálázni akarnak, többet akarnak menni. Hallják, amint arról beszélünk: "Igazi fiú akarok lenni."

András:
Nem lehet ellopni valaki másnak a hasonlatát. Köszönöm. Igen, kizárt analógia hivatkozás. Köszönöm.

Dávid
Fenntartani. Andrew csak ellenkezett oldalra. Bíró úr, kifogás. Túlhasznált. Rendben. Tehát szerinted melyek azok a dolgok, amelyekre az embereknek figyelniük kell, amikor felvesznek, vagy amelyekkel tisztában kell lenniük?

Matt:
Az ingatlankezelés és a vagyonkezelés emberi tevékenység. Így az emberek nem dolgoznak örökké. Így ingatlankezelőként és vagyonkezelőként is folyamatosan munkaerőt fogsz felvenni. Úgy értem, Andrew, mondhatod, hogy neked és nekem is többcsaládos ingatlanunk van. Mindig, hát ez a karbantartó kilép, vagy a telephelyvezetőt találnak másik állást, vagy otthagyják a lízingügynököt, vagy bármi. Tehát folyamatosan törekednek a PM-oldali ülések cseréjére. És így van a beszélgetés: „Ha önmenedzselő vagyok, talán új karbantartó technikust szeretnék felvenni? Szóval mit visznek az asztalra?” Amikor először felvettem, az egyik első alkalmazottam karbantartó technikus volt, és minden arról szólt, hogy szükségem van valakire egy teherautóval és sok szerszámmal. Sok különböző dolgot meg tudnak javítani, akik sok különböző dologról tudnak. Az emelő minden kereskedelemben teherautóval és sok olyan eszközzel, amelyre szükségük van a járművön végzett kereskedéshez.
Tehát ha önmenedzser vagy, akkor ezt érdemes megfontolni. Így nem köteles minden alkalommal külső vállalkozókat felvenni, például Roto-Rootert minden alkalommal, amikor vízvezetéket szeretne beszerezni. A WC visszaáll. Sokkal jobb lenne, ha a karbantartó technikája egy vízvezeték gyökerező géppel lenne, amit ő maga is meg tud csinálni. Ez a vízvezeték-szerelő által felszámított költség 10. része. Szóval szerintem csak arról van szó, hogy megtaláld a megfelelő személyt, aki beilleszkedik a megnyílt szerepbe. Tehát az önmenedzselő lehet karbantartó technikus vagy valaki, aki könyvelési múlttal rendelkezik, és lehet a telephelyvezetője, az irodavezető, aki beszedi a bérleti díjakat, kiszámlázza a bérleti díjakat, és hasonló dolgokat. És akkor úgy értem, Andrew, tudom, hogy erről már korábban is beszéltünk az eszközkezelők felvételével kapcsolatban. Meg kellett tennünk. Tudom, hogy te is megtetted. Csapattagoknak, nagyobb cégeknek, amelyek nem ingatlankezelésre, hanem következő szintre vesznek fel képviselőket vagy vagyonkezelőket, igaz?

András:
És azt mondom, hogy az egyik leggyakoribb hiba, amit látok kicsiben és nagyban, hogy valaki felvesz valakit ingatlankezelésre, majd azt várja el tőle, hogy vagyonkezelést végezzen. Ha van egy lízingügynöke, aki fut… Mondok egy példát, amikor az egyik első ember, akit bevontam a fedélzetre, egy adminisztrátor volt, és elkezdett segíteni a lízingben, a bérlőkkel és minden ilyesmivel. És sokszor az történik, hogy az emberek felveszik az adott személyt vagy egy lízingügynököt vagy akár egy ingatlanmenedzsert, ha száz lakásnál vagy bármi másnál, majd azt mondják: „Rendben, jó. Ennek az embernek megvan. Kiestem." És most azt csinálta, hogy az ingatlankezelőt vagyonkezelővé tette, és nem ezért vette fel őket, és valószínűleg nem is ez a képességeik.
Tehát ezzel tisztában kell lennie az Ön oldalán, a befektetői oldalon, és ez nagyon csábító dolog. A csapattagok felvételekor azonban azt tapasztaltuk, hogy a készségek és a tapasztalat másodlagos. Az első a hozzáállás, a kultúra és az illeszkedés. És ha azt mondom, hogy a kulturális illeszkedés, akkor ez nem csak Önre és csapatára vonatkozik, hanem ingatlanaira és lakóira is. Szóval Matt, ön a karbantartókról beszél. Mindenki ezt csinálja: „Szükségem van egy srácra teherautóval, aki rendelkezik a szerszámokkal, és valóban időben megjelenik. Oké, ez egy plusz. 37 éve karbantartó, és HVAC minősítéssel rendelkezik. Nagy. Fel fogom venni őt.” De ha olyan szaga van, mint egy háromnapos metrós szendvicsnek, amit a kocsiban hagytak nyáron, és durva a bérlőkkel, az visszaüt rád, mert ennek a karbantartónak több ideje van a lakókkal szembenézni, mint szinte bárki másnak. egyébként sok esetben, igaz?

Matt:
Örülök, hogy szóba hoztad.

András:
Igen. Tehát nem csak készségekért vesz fel. A készségek fontosak. Nem olyan, hogy kinéz az ablakon, és felvesz valakit, aki kedvesen mosolyog, hanem megfelelő hozzáállással és viselkedéssel kell rendelkeznie. Ugyanez a helyzet egy lízingelõvel. El sem tudom mondani, hányszor mentem étterembe, és vagy a portás, vagy a pincér annyira barátságos és barátságos volt. Úgy gondolom, hogy "fel akarom venni ezt a személyt, és megtanítom neki, hogyan legyenek lízingügynökök."
Úgy értem, igen, a megfelelő helyen kell lennie az ingatlanon, a megfelelő kényelmi eszközökkel kell rendelkeznie, de az első dolog az érzés, az emberek emlékeznek az érzésekre, arra, ahogyan te érezteted őket. És így amikor valaki belép az ajtón, és mosoly fogadja, vagy ha négy lakrésze van, akkor a lízingelt személy találkozik vele az egységben, hogy körbejárja. Ha az a személy, akit felvettél a csapatodba, nagyszerű személyes élményben részesíti a leendő lakót, és segítőkészek voltak, mosolyogtak és hasonlók, akkor nem számít, hogy ismeri-e a különbséget a sertésfarok és az alumínium vezetékek, illetve a CO/-el történő csere között. ARL aljzatok. Ez nagyszerű, de nem ez lesz a legnagyobb változás.
Tehát akár lízingügynököt, ingatlanmenedzsert, karbantartót keres, akár e pozíciók bármelyikét, akár közvetlenül, akár harmadik félként vesz fel, az első dolog a hozzáállás, a kultúra és a magatartás. Ezt nem lehet megtanítani. Ez velejárója. Képességeket taníthat. És néhány legnagyobb csapattagunk, akik nélkül ma már el sem tudom képzelni az életet, nulla többcsaládos tapasztalattal érkeztek hozzánk, de bennük a kíváncsiság, a tanulás, a barátság és az emberek kiszolgálása volt a hozzáállása.

Dávid
Ez egy olyan dolog, ami nagyon értékes azoknak a hallgatóknak, akik szeretnének bejutni erre a térre vagy az ingatlan bármely területére, hogy valóban megértsék, hajlamosak vagyunk úgy nézni ezt a dolgot, hogy: „Szükségem van egy mentorra, szükségem van valakire, aki megtanít arra, hogy mit kell tennem. csinálni." Mintha egyszer megvan a tudás, minden a helyére kerül. De azok az emberek, akiket ismerünk, sikeresek ebben, ti ketten, egyikőtök sem olyan emberek, akiknek csak információjuk van, hanem a fenekük.
Ha nem ismersz szinte senkit, aki igazán… Hacsak nem hihetetlenül hozzáértők, és megúszják a bunkó létét, nagyon ritkán látod ezt, igaz? Általában nem látunk olyan sikeres embereket, akik ne lennének jóban másokkal. És így az a képesség, hogy valaki jól érezze magát, hogy az emberek jól érezzék magukat abban, hogy megbíznak benned, pénzt gyűjtenek, nem hiszem, hogy… Brennel erről beszéltünk, amikor valaki működési szerződést hoz neked vagy egy magánhelyre, memorandumot, és azt mondják: „Itt a perspektivikus megállapodás”, nemcsak azt nem tudod, hogy úgy fog menni, ahogy mondták, de azt sem tudhatod, hogy csak kitalálták-e ezeket a számokat. Hogyan térjünk vissza és ellenőrizzük. Nincs meg ehhez a képességed, különben valószínűleg nem te lennél az LP az üzletben.
Bízol az emberi lényben, abban az érzésben, amit ők adnak neked, és ha okos vagy, abban a múltban, amivel rendelkeznek. Tehát ezeknek a készségeknek az elsajátítása olyan, mint a felső korlát a NOI-val szemben. A Cap rate sokkal nagyobb szerepet játszik a tulajdonságok értékének növekedésében, mint a NOI, de a NOI egy olyan dolog, amelyet Ön szabályozhat. Képességet szerezhetsz, de ha le tudod fejleszteni az emberek készségeit, annak csillagászatilag nagyobb hatása van az értékre. Ugyanúgy, mint ha nyolc sapkás ingatlant vettél, és kétsapkásra tömörítetted. Szinte mindegy, mi történt a NOI-val. Sokkal nagyobb. A sikeres emberek, akiket látunk, különösen itt, ott szerencsések. Nos, igen, úgy értem, ahogy a matematika működik. Az értékesebb lenne.

Matt:
Igen. A lényeg az, hogy ne légy bunkó. Az emberek készségei és az, hogy képesek gondoskodni az emberekről, kielégíteni az igényeiket, és úgy gondolják, hogy a nagy kép valóban az egyik legnagyobb érték, amellyel bármely vállalkozás tulajdonosa rendelkezhet.

András:
Rendben. Matt, ha egy jó ingatlankezelőről van szó, milyen képességekkel kell rendelkeznie?

Matt:
Úgy gondolom, hogy nem akar olyan ingatlankezelőt, aki mindig késik a hívásairól. Használhat apró jelzéseket, hogy küldtem egy e-mailt az ingatlanvezetőmnek, és négy napba telt, mire visszajött hozzám. És minden héten van egy Zoom-hívásom velük, és 15 perc késéssel jelennek meg. Mindig szét vannak szórva. Tehát minden lényeg a szervezési készség. Az ingatlankezelő a szó szoros értelmében a legjobb zsonglőr. Ők foglalkoznak vele, beszedés jön, az ötödikben pedig bérbeadásom van, és leállt az a három HVAC egység, és az a bérlő azt akarta, hogy hívjam vissza, és küldjek egy kérdést. Tehát egy ingatlanmenedzsernek annyi különböző dolog közepén kell lennie, és meglehetősen nagy teendők listáját kell kezelnie, és a teendők listája sok különböző dologból állhat egyszerre.
Ezért ezeknek száz százalékig szervezettnek kell lenniük, és vannak kis tesztek, amelyek segítségével kiderítheti, mennyire szervezett valaki, vagy jeleket, amelyeket lát a szervezetlen emberek számára, olyannak kell lenniük, amilyennek az egyik legnagyobb szükséglete az embereknek. személyek és meleg. Az ingatlankezelőim nagyon jók abban, amit csinálnak. A bérlők szinte olyannak tekintik őket, mint a lakótelep szülője. Olyan ez, mint a bérház: „Ez az anya vagy az apa, akihez megyek.” És bizonyos szempontból úgy kezelik a bérlőket, mintha a gyerekeik lennének, mert a szárnyaik alatt tartják őket, vigyáznak rájuk, mindent megtesznek, amire szükségük van. Ha a bérlőnek szüksége van valamire, akkor igaza van. És azt hiszem, ezen felül… mint egy jó szülő, te megoldod a szükségleteket.
– Ó, a HAVC-je nem működik, ez rendben van. Nos, fegyelmezőnek is tudnia kell. – Nos, ebben a hónapban nem fizetted ki a lakbért, és ezért nem fogom csak úgy megengedni... A következő hónapban visszaadod nekem. Nem lehetsz te is nyomulós.” És nem kell hozzáállásuk a BS-hez, ha ingatlankezelőről van szó. Bizonyos tekintetben olyannak kell lennie, mint Dr. Jekyll és Mr. Hyde, hogy hajlandó legyen keményen fellépni egy bérlővel szemben, és ne hagyja, hogy rámenjenek, ugyanakkor szimpatikusnak és tiszteletreméltónak kell lennie ahhoz képest, amit a bérlő tisztelni fog és tudni fog. hogy visszakaptad a hátukat, és hosszú ideig ott akarnak maradni, mert tudják, hogy te fogsz gondoskodni a dolgaikról, amint az felmerül.

András:
Igen. Úgy értem, ha a legjobb ingatlanmenedzsereinket nézem, nyolc különálló tulajdonság van. Egyrészt jó szervezőkészség. Matt, ahogy mondtad, ők kezelik a számlákat és a kifizetéseket, a csekkeket és a kilakoltatásokat.

Matt:
És soha ne húzzon labdát.

András:
Igen. És a tulajdonosaik kérései és mindenféle ilyesmi. Nagyon reagál a lakossági kérésekre, még azokra is, amelyek bosszantóak, ostobának vagy kicsinyesnek tűnnek, mert ez nem számít. Ennek a lakosnak ez fontos. És a két dolog szétválasztásának képessége. Lehet még bosszankodni, csak ezt ne lássák a lakók. Add meg nekik a tiszteletet. Matt, te érintetted ezt, egyensúly a szíved és nincs BS, empatikus, kedves, megértő, de a bérleti díj ugyanúgy jár, mint a jelzáloghitel és az ingatlanadó. Láttam, hogy sok befektető került bajba azzal, hogy túl empatikus. Különbség van az empátia és az együttérzés között. Az empátia azt jelenti, hogy megértjük a személyt, függetlenül attól, hogy Susan együttérzése inkább „Ó, igen, oké”.

Matt:
Nos, te belekeveredsz.

András:
Igen, belekeveredett. Ez jobb. Igen. A szimpátia bevonódik, az empátia megértőbb. Az együttérzés pedig olyan, mint: „Nos, rendben. Rendben van. Megértem. Csak a következő hónapban pótolhatja a bérleti díjat.” Képzeld, mi fog történni a következő hónapban: "Ó, tudod mit, defektem van."

Dávid
én foglak kezelni.

András:
Igen. Ezért nem bírom tovább. Túl kedves vagyok. Én vagyok az a srác. Amikor azt mondták nekem: „Nos, az autómnak kitört a gumija”, elhiszem nekik. "Rendben, megengedem, hogy a következő hónapban fizessen nekem, és mi csak támadást intézünk a következő havi lakbérbe és bármibe." Vannak olyan emberek, akiket ingatlanmenedzsernek vágnak, és képesek arra, hogy kalapáccsal az egyik kezükben, a másikban öleléssel közelítsék meg a világot. Nekem mindig az ölelő srác, nagyon-nagyon nagy szív, meg minden hasonló, de nem vagyok olyan, aki nagyon jó a kalapács oldalon a bérlőkkel meg minden hasonlóval. Szóval eléggé megneveztek ingatlanmenedzserként, úgyhogy nem csinálom tovább.

Dávid
Ti ketten össze kellene fognotok, mert ti vagytok az ölelő, ő pedig a kalapács.

Matt:
Igen, ez működik. Jobb. Jobb.

András:
A negyedik dolog pedig az, hogy jó kapcsolatot kell kialakítaniuk a csapat többi tagjával, legyen az ismét a tiéd vagy harmadik fél. Ideális esetben úgy kezelik az ingatlant, mintha az övék lenne. Van néhány menedzserem, akik… Elképesztő. Esküszöm, úgy tesznek, mintha többet birtokolnának, mint én. És elképesztő a különbség, amit ez tesz. És amikor megpróbáljuk ezt felismerni, tisztelni és jutalmazni, akkor ez nem csak a következő: „Ó, klassz, megvan ez a személy, aki…” És mi ezt bátorítjuk, és nagyobb autonómiát biztosítunk nekik a dolgok megtételéhez. Van egy menedzserünk, aki most úgy döntött: „Nos, azt hiszem, az épületnek az az oldala jobban nézne ki más színben.” Elment és lefestette. A regionális pedig így szólt: „Mit csinálsz?” És én azt mondtam: "Nem, nem, nem, nem." Bízunk benne, és kitaláljuk: „Nagyon jól néz ki. Végezze el az ingatlan többi részét." Nem, megint nem mindenki vágyik erre az autonómiára, de valaki, aki szereti… ​​Nos, akkor is felhozhatják neked.

Dávid
Pontosan. Pontosan.

András:
Szerezd meg ezt a dolgot és kérj engedélyt. Ebben a konkrét példában tudta, hogy rendben vagyunk vele, hogy ezt csinálja, mert olyan jó. De pontosan igazad van. Ez a tulajdon érzése. Csak azt vettem észre: "Ez még jobban nézne ki, ha kifestenénk." Szeretnék egy 90 napos kihívást végrehajtani, ahol az emberek, akik azért küzdenek, hogy előléptetést kapjanak, több pénzt keressenek, vagy sikereket érjenek el, csak azt mondják 90 napon keresztül: „Kezelje mindent annak a személynek, akinek dolgozik, ha egy ingatlanban él, kezelje azt mintha a sajátod lenne." Ha a főnöködről van szó, és azt gondolod: „Ha ez az én cégem lenne, mit szeretnék csinálni?” És nézd meg, hogy ez nem változtatja-e meg teljesen az életedet.

Dávid
Tudod mit, igazad van, mert ha van egy lakónk, aki kijön és összeszedi a szemetet az egység körül, még akkor is, ha nem az övéktől van, és bemész az egységükbe, és szikrázóan tiszta, minden szép és szervezett, mi határozottan hajlamosabbak egy kis mozgásteret adni nekik.

András:
Ó, igen, száz százalékig. Mintha varázslat lenne. Tedd kedveltté az embereket, és bízz benned. Ahogy mondtad, a legjobb pont ott, amikor magára vállalta a lefestést, azt mondtuk: „Menj, és fesd le az ingatlan többi részét is.” És azonnal azt gondoltad: „Hogyan adhatnék nekik nagyobb felelősséget, több szabadságot, több autonómiát, több mindent, amit mondunk, hogy szeretnénk?” Mindannyian panaszkodunk a mikromenedzsment-főnökkel kapcsolatban, de nem tesszük fel magunknak azt a kérdést, hogy „Nos, mit csinálhatok, amihez mikromenedzsmentre van szükség?” Igen, ez mindig másra hárítja a felelősséget. Ezért arra biztatnám az embereket, hogy úgy kezeljék a dolgokat, mintha a sajátjuk lenne, mert amikor te vagy a király, akkor nehéz a fej, aki hordja a koronát, és mindenért aggódsz, amikor látod, hogy az ember hajlandó hordozni a koronát. terhet veled, automatikusan megnyitja a szívedet, ahol többet akarsz adni.
Dave Osborne elmesélt egy történetet arról, hogyan lett Matt King, aki jelenleg a GoBundance vezérigazgatója, az első asszisztense, ahol Matt azt mondta: „Hé, a feleséged meglátogat. Megyek, és kitakarítom a szállodai szobádat, mielőtt ideér. Matt akár mondhatott volna valamit: „Nem a feleségem. Nem érdekel.” De ő azt mondja: „Ha a barátnőm jönne, azt szeretném, ha egy tiszta szállodai szobába jönne.” Úgy fogok bánni Dave-vel, mint magammal. És lám, most ő irányítja Dave birodalmát.

Dávid
Azt hiszem, a kihagyott pont az, hogy Matt tudta, hogy Dave szobája teljes rendetlenség lesz a szünetében.

Matt:
Tudom. Azt mondja: "Figyelj, tudom, hogy a szobád most egy vonatbalesetben van, ezért megyek és segítek." Az intuíció ott volt.

Dávid
Úgy értem, Krista, elég okos ahhoz, hogy azt mondja: „Hé, ez a dolog ma bekerült a naptáradba.” Küld majd nekem egy szöveges üzenetet, csak azt mondja: „Győződjön meg róla, hogy ezt látja.” Ő ismer engem. Nem nézem meg a naptáram. Reggel ránézek, és látom, mit kell tennem, és kész. Ez hozzátartozik ahhoz, hogy mások helyébe helyezze magát, és felelősséget vállaljon: „Ha én lennék az a személy, erre lenne szükségem.” Szóval szerintem ez nagyon jó tanács. Szerintem van még vagy kettő vagy három.

András:
Igen. Először is, úgy érintettük ezt, mint olyan embert, aki ideális esetben valóban kapcsolatba kerül a lakókkal és a csapat többi tagjával. Valakivel is, és ekkor kezdesz növekedni és egy kicsit nagyobb lenni, valakit, aki segíthet a csapat vezetésében. Tehát kapsz egy menedzsert, hát akkor hozzáadsz egy lízingügynököt, most van egy karbantartási felügyelőd, majd hozzáadsz egy karbantartót vagy egy telephelyi embert, bármit, ez az ingatlankezelő olyan valaki, aki 10 perces megbeszélést tarthat. reggel a karbantartóval, és mondd: „Rendben. Itt vannak a munkamegrendeléseink. Adjunk nekik prioritást. Eljár szórakozni. Vigyázz rá.” Aztán a nap végén bejelentkezik, melyiket sikerült elvégezni, melyiket nem, miért. – Hé, lízingügynök, csináld ezt! És mindezt képes koordinálni és megtenni.
És végre valaki, aki jól tud munkát delegálni, mert az ingatlankezelő ugyanabba a csapdába eshet, mint amibe mi, vállalkozók esünk. Mindent magunk fogunk megcsinálni, mert ez juttatott ide minket. Valójában ez az, amiben segítenünk kellett néhány ingatlanmenedzserünknek a növekedésben: „Nem, nézd, sok egységed van. Keressünk önnek egy lízingügynököt, és ruházzuk át ezt.” Vagy még mindig nem kellene nap mint nap ezeket a számlákat készítenie. Ennek a másik személynek kell megtennie. És akkor csak ellenőrizze, hogy megtették-e. Ideális esetben tehát valaki tud munkát delegálni, hogy növekedhessen, és ahogy Ön skálázódik. Remélhetőleg feljebb léphetnek, és veled együtt lépkedhetnek.

Dávid
Most, Matt, beszéljen röviden arról, hogy Andrew említette, hogy a lízingügynöknek barátságos személyiségnek kell lennie. Néha látni fogja az embereket, akik a kiskereskedelemben dolgoznak, mint például: „Ó, neked kellene felvenned a telefont, amikor hívják vagy találkoznak veled. Milyen egyéb dolgok tesznek valakit jó lízingügynöksé?

Matt:
A legjobb lízingügynökök, akiket láttam, azok, akik képesek egy kicsit lendületet adni, és némileg pénzügyileg motiváltak. A lízingügynökkel pedig az a legjobb, ha valamiféle bónuszt ajánlunk fel neki, még akkor is, ha egy tipikus ingatlanügynök fél havi bérleti díjat vagy valami hasonlót kap megbízásként. Egy nagyobb ingatlankezelő cégnél ez csak valamivel kisebb lehet, mert a lízingügynök néhány hetente nyolc-kilenc egységet bérelhet. Tehát ez valami jelentőset jelenthet. Tehát valakinek kell lennie, aki ezt látja: „Minél többet nyüzsögök, és minél többet csiszolom, és segítek feltölteni ezt az ingatlant, vagy segítek az üresen álló egységek telítésében, annál több pénzt fogok keresni. Legyen ez az összehangolás és az az 50 dollár, száz dollár, bármi, aláírt bérleti szerződésenként, amit az alapbérükön felüli ösztönzésként kapnak, jelentsen nekik valamit.
Erre éhezniük kell. Azt is tapasztalom, hogy általában bájosak. Jók egymáshoz, igaz? Nem engedheti meg egy bérlőnek, hogy „Ó, csak visszajövök egy hét múlva”, vagy bármi legyen is az. Egy jó lízingügynöknek azt kell mondania: „Hé, figyelj, három másik bemutatóm van ma délután. Nem gondolja, hogy bérbeadásra szeretne váltani? Hát nem nagyszerű ez az egység?” És végül arra kell gondolniuk, hogy amit adsz, az a legjobb dolog a szeletelt kenyér óta, igaz? Tetszeni kell nekik: „Volt egy medencénk itt, ebben az ingatlanban.” Vagy: „Még egy élelmiszerbolt is van az utcán. Nem kell medencés ingatlannak lennie. Még ha bemutatják is az első családját, csak a kényelmi lehetőségeket sorolják fel, ismerje meg a környéket. – Új bevásárlóközpontot építettek az utcán, vagy észrevette, hogy a benzinkút Quicky Martot, autómosót vagy bármi mást épít be?
Megismerték a területet, és így tudatták a perspektivikus bérlővel: „Ez egy jó terület, ahová beköltözöm. És ez egy jó egység, ahová beköltözöm.” A helyszínen is meg kell ismerniük a felszereltséget. Az ingatlan szakértőjének kell lenniük, és mindent, amiről beszélnek, a legizgalmasabb dologgá kell tenniük. Szóval szerintem ezek nagyszerű tulajdonságok a lízingügynökök számára, és jó a nyomon követésben, jó a zárásban is, mert nem mindenki fogja követni a bérleti szerződést... Rögtön aláírja a bérleti szerződést, szóval követniük kell, és el kell érniük. outs és minden. És még valami, a modern világban az imént leírtam egy nagyszerű lízingügynököt, de a következő szintű lízingügynök az, aki jó a közösségi médiában, és képes Instagram-bejegyzéseket írni az ingatlanodra, Facebook-bejegyzéseket az ingatlanodra. amelyek birtokba vehetik ingatlana közösségi média eszközeinek Google Pin Drop-ját, mivel ezek a következő szintű lízingügynökök.

András:
Tehát ha a közösségi médiáról beszélünk, hetente telefonáltunk az egyik ingatlankezelő csapatunkkal, és megkérdeztem tőle: „Honnan származnak ezek a bérleti szerződések?” Azt mondja: „Ó, ez, ez, ez, ez, ez a kettő a TikTok-ból jött.” „Hú, hú, hú, hú, hú, mit értesz azon, hogy ezek a bérleti szerződések a TikToktól jöttek?” „Ó, igen, mindezt én csinálom…” Úgyhogy kiderült, hogy naponta többször is kiadja ezeket a kis TikTok-videókat, és az ingatlannak hatalmas a követője, és lízinget kap belőle. Én pedig azt mondom: „Rendben, meg tudnád tanítani a többi menedzserünket, hogyan kell ezt csinálni?” És néhányan azt mondják: „Rendben, nagyszerű. Meg fogom tanulni, hogyan kell ezt csinálni." Van egy ilyenem: „Nem csinálok TikTokot”. Azt mondom: „Rendben, rendben. Nem foglak kényszeríteni rá. Szóval igen, a közösségi média készségei, ezt tanulta meg az egész csapatunk és a vállalkozásunk, mert az a menedzser ismét egyedül csinálta, anélkül, hogy bármit is mondtam volna. És én azt mondom: „Várj, várj, várj, lízingelhetsz a TikTok-ból?” – Persze lehet.
Gyakran én vagyok az a személy, akit valaki a szférámból fel fog hívni ingatlan kérdéssel, bármi legyen is az. Gyakran találkozom régi barátokkal vagy emberekkel, akik ténylegesen megpróbálják kitalálni, melyik lakásba költözzenek. Ingatlanos vagyok, ezért hívnak, mintha tudnám, hogyan kell válaszolni.

Dávid
Ó, igen, az ott van.

András:
[hallhatatlan 00:40:21] egy lakás az életemben. De észrevettem, hogy amikor azon a ponton vannak, hogy „A suttogással, a tavakkal vagy a magaslatokkal megyek?” Létrehozzák ezt a listát az összes szolgáltatásukról, majd összehasonlítják a bérleti díjakat. Van egy mély elemzés, amelybe a legtöbb bérlő belemegy, amikor kiválasztja, hová költözik, mert ideális esetben egy ideig ott fog lakni. Nem akarnak folyamatosan összepakolni és költözni. „Ez havi 2000 volt, és ezen a helyen van, de nincs medencéje, és nem engedi be a háziállatokat. Ez megengedi a házi kedvenceket, és csak havi 2,500, de bla, bla bla.”
Nagyon sok erőfeszítést tettek azért, hogy ezt megvizsgálják, és amikor olyan helyzetben vagy, hogy ennyire foglalkozol azzal, hogy merre fogsz menni, akkor teljesen úgy gondolom, hogy egy lízingügynök, aki követi, eladja. Hogy miért lennének boldogabbak a magasságban, mint a suttogással vagy bármi mással, teljesen megváltoztatja a játékot. Ez olyan nagy dolog, amikor megpróbálsz dönteni, és nem akarsz rossz döntést hozni. Amikor az a megnyugtató hangod elgondolkodtat… A legtöbb ember, bármilyen furcsa is, elfogadja, hogy Isten biztosan azt mondja, hogy menjek oda, mert ez a személy elhívott, mi mindig megadjuk ezt.

Dávid
Jel. Úgy van szánva.

András:
Isteni beavatkozás. Pont akkor követték, amikor én próbáltam kitalálni ezt. Most, miután megmutattad nekik a lakást, valószínűleg aznap este hazamennek, hogy beszéljenek a barátjukkal, barátnőjükkel, bármivel, és azt mondják: „Hová akarsz költözni?” Nagy a valószínűsége annak, hogy ezt csinálják, amikor isteni módon közbelép, és felhív 8:30-kor, hogy csak annyit mondjon: „Hé, volt kérdésed? Nagyon szeretném, ha itt lennél. Azt hittem, nagyon jól kijöttünk.” – Ó, istenem, akarnak minket. Szívesen. – Még kutyánk sincs. Menjünk oda.” Egyetlen apróság is óriási változást hozhat.

Matt:
Hadd tegyek hozzá. És ennek az az oka, hogy a legtöbb ember nem tesz meg mindent. És ha így tesz, az meglepő az emberek számára, igaz? Mintha általában nem követnének ilyeneket: „Hé, milyen volt?” Például: „Hé, itt, ebben a boltban cserélték ki az olajat, vagy bármi más. Milyen volt? Boldog voltál?" Nem kapom ezt a telefont. És így amikor megteszed, azt mondanák: „Hé, valójában érdekli őket. Ez egy jó hely. Ó, örökre oda fogok menni. És bérbe adjuk azt a lakást, mert ez a személy felvette a telefont, és felhívott. Jobb?

András:
Matt, korábban nagyon jó megjegyzést tett, ami szerintem rávilágít a vagyonkezelés és az ingatlankezelés közötti különbségre. És amikor azt mondta, arról beszélt, hogy a csapattagok érdekeit össze kell hangolni az ingatlan sikerével. A legtöbb ingatlankezelő cég, ha megkérdezi őket: „Mit kell fizetnünk ennek a személynek?” Azt mondják: "Nos, a piac 24 és 27 dollár között van óránként, ezért 25-re állítjuk." És általában ez a válasz. Egy jó eszközkezelő azt fogja mondani: „Rendben, nagyszerű, ez a piac.” De ha az ingatlanom éves nettó működési bevétele százezer dollár, akkor elérem a célomat. Ha eléri a 120-at, összetöröm. Tehát mi van akkor, ha egy bizonyos célon túlra állítom be, hogy az ingatlankezelő minden e feletti dollár bizonyos százalékát kapja. Hát képzeld el, most az ő bevételük nő, ahogy a tiéd.
És sok ingatlanunkkal megtettük ezt, és ez csodákat tett, mert az ingatlanmenedzser tudja: „Hé, ha nagyon keményen dolgozom ezen, az nem fog csak befektetőket szerezni szerte az országban, vagy valakit Kaliforniában. több pénzt, azzal is több pénzt fogok keresni.” Van egy ingatlankezelőnk, aki többet keres, mint a felette lévő regionálisak, mert eddig kiütötte a parkból. És nagyon örülök, hogy szó szerint kétszeres áron fizethetek neki, mert ha megnézzük, mennyit keres nekünk, ez szinte lényegtelen, mert olyan jól teljesít. Tehát ez egy jó eszközkezelői készség, ha megbizonyosodik… Még ha az Ön adminisztrátora is, találjon valamilyen módot arra, hogy az ő sikerét az Önéhez igazítsa, hogy mindig ugyanabban az irányban fejlődjön.

Dávid
Tehát ami a karbantartási felügyelőket illeti, ez egy másik elég nagy darab, mert a rossz karbantartás miatt az emberek nem akarnak többé ott élni. Szerintem a legtöbb ember általában ott marad, ahol van, amíg nem történik valami, ami megzavarja a békéjüket. Szóval a szomszéd szomszéd túl hangos. Az első gondolatuk valószínűleg ez: „Kérje meg a vezetőséget, hogy javítsa ki. Ha nem oldódik meg, költözöm.” Vagy valami elromlott, amit nem lehet megjavítani. Mindenkinek van toleranciája. Aztán egy bizonyos ponton eljutnak arra a pontra, hogy azt mondják: "El kell mennem, hogy megjavítsam." És a megüresedett helyek nagyon drágák, mindkettő azért, mert most lízingügynök vagy, most fizetni kell valakinek, hogy elmenjen és újratöltse, plusz az az időszak, amit senki nem foglal el, üres. Aztán jön a fordulat, újra kell festened és újra kell csinálnod mindezt. Így a karbantartási felügyelők valóban segíthetnek a kiadások alacsonyabb szinten tartásában. Mi az a két dolog, amit mindannyian kiemelnétek, ha karbantartási felügyelőkről van szó? Melyek a legfontosabb dolgok, amiket ajánlani tudsz?

András:
Úgy értem, azt hiszem, azon az alapfeltevésen fogunk működni, hogy bárkiről is beszél, rendelkezik alapvető karbantartási készségekkel. Tudják a különbséget a Phillips és a laposfej között, ami nagyjából annyi, amennyire csak tudok. Szóval ennél jobb analógiám nincs. Az első számú szívesen hozzájárul. És ez alatt azt értem, hogy ezek nem csak: „Rendben, megkaptam ezt az öt munkamegbízást. Amíg ezeket ma megcsinálom, jól vagyok.” Nos, lehet, hogy a kettes számú munkarenden dolgoznak, és látják, hogy a következő lakó átment, az ajtójuk egyszerűen beszorul. Felszívta a nedvességet és már nem illik. Így minden alkalommal, amikor látják, hogy kijönnek, és olyanok, mintha meglöknék a vállát. – Ó, várj egy pillanatra. Odajönnek, megigazítják a zsanérokat: – Ó, nézd. És öt perc alatt megjavítjuk.
Nem kell hozzá munkarend. És akkor ők olyanok, akik szívesen segítenek a menedzsernek, bárhol is jönnek a dolgok. Eszembe jut egy példa, hogy van egy karbantartási felügyelőnk, akit nemrég vettünk fel, és egy jegyzettömbbel jön a hívásainkra, és van egy listája azokról a dolgokról, amelyeket át kell nézni, majd jegyzeteket készít azokról a dolgokról, amelyekről beszélünk, hogy követhesse. fel rájuk, és gondoskodjon róla. És soha nem is kértük, hogy tegye meg. Úgy értem, ő annyira szívesen hozzájárul, hogy részese legyen. Szóval ez óriási. És akkor egy másik, azt is mondanám, és ezek össze vannak kötve, hogy egy karbantartó, aki megérti, hogy ez csapatmunka.
Igen. Oké. Öt munkamegrendelése van, de lehet, hogy van egy vállalkozó a helyszínen, aki felújítja az egységet, akinek meg kell győződnie a kellékek meglétéről, és hogy a menedzser, az ingatlanmenedzser ott van, hogy megbizonyosodjon arról, hogy megkapta a kellékrendelést. Mert jellemzően a karbantartó nem rendeli meg a saját kellékeit. Néha nem ez a helyzet, de gyakran ez egy csapatmunka a következővel: „Rendben, erre van szükségünk. A menedzser gondoskodik róla.” És csak hajlandó lépni és segíteni, ahol csak szükséges. És az ügyelet őszintén valószínűleg az egyik legrosszabb aspektusa annak, ha karbantartóként dolgozol egy lakóparkban, mert karácsonykor hajnali fél 2-kor fel fognak hívni, hogy valaki betuszkolt egy macit a WC-be, és most elönti az egységet.
Nem mintha ezt bárki valaha is élvezné, de valaki, aki képes azt mondani: „Rendben, ez a közösség szolgálatának része, és ehhez hasonló dolgok meg fognak történni.” És remélhetőleg jó vagyonkezelőként ezt kiegyenlíti a háttérben. Voltak már ilyen helyzeteink, és ajándékutalványként küldjük el a karbantartónak, mint például: „Menj, vidd el a feleségedet vacsorázni. Az ingatlanunk tönkreteszi az Ön szilveszterét.”

Dávid
Oké, értjük. Sajnálom az esetet. És köszönöm, hogy felvetted a telefont, elmentél és vigyáztál. Ez elképesztő.

András:
Aha.

Matt:
Ehhez hozzáfűzni, vicces, csak úgy tűnt, hogy ez egy közös téma az ingatlankezelő csapatban, tehát a telephelyvezető, lízingügynök, bármi is a tulajdonosi érzés. És ahogyan a tulajdonos érzése megjelenik a karbantartó technikusban, az a következő: „Nos, ebben a hónapban 20 munkamegrendelést kaptunk, tehát ez azt jelenti, hogy ez a 20 bérlő arra vár, hogy tegyek valamit helyettük. és ez nem oké. És ezért fel kell vennem a tempót. Ki kell ütnöm ezeket a munkaparancsokat.” Tök mindegy. Egy rossz karbantartó megvonja a vállát, és azt mondja: "Nos, ez minden..."

Dávid
Akkor érek rá, amikor ráérek.

Matt:
Igen, akkor értek hozzá, amikor ráérek. És mindannyian láttunk karbantartó technikusokat, akiknek ez a filozófiája, és ott vannak a nyüzsgő karbantartó technikusok is, akik azt mondják: „Figyelj, ez nem elfogadható. Ezeknek az embereknek szükségük van rám.” Aztán ez egyfajta tulajdonosi érzés, és tényleg… Megjelenik a jegyzettömb hívására. A karbantartó technikusok azt mondták nekünk, hogy „Figyelj, egységváltásokat adtunk”, ami azt jelenti, hogy amikor egy egység kiürül, a helyszíni karbantartást azok a srácok végezték, akik megfordították az egységeket. Odajöttek hozzánk, és azt mondták: „Hé, szükségünk van egy kis segítségre. És ez a világ az egységváltásokon alapul, mert sok ügynökség jelent meg, és segítséget kértek tőlünk, mert tudták, hogy nem tudják fenntartani a munkarendjüket, és nem lesz rendben, ha a munkarendelés egyenlege kikerül ütés, mert tudták, hogy ez valami olyan, mint a tulajdon.
Tudták, hogy ezért ők a felelősek. Így hát azt kérdezték: „Hozhatnánk egy kis rövid távú segítséget, hogy segítsünk festeni, vagy a szemetet kiszedni?” Tök mindegy. És azt mondtuk: "Persze, feltétlenül." Mert tudtuk, hogy törődnek vele. Ezért kérték. És nem azért, mert nem akarták elvégezni a munkát. Ez azért van, mert a kötelezettségeik kezdenek leesni.

András:
Igen. És még egy utolsó dologgal szeretnék foglalkozni. Tehát bárki, aki hallgatja, azt mondaná: „Remek srácok, hogy hármatoknak ez a csodálatos karbantartó párja van. Csak arra próbálok rávenni valakit, hogy valóban megjelenjen, és időben tegyen valamit.” Ez most a mi problémánk is. Úgy értem, Matt és David és én azon a szinten vagyunk, ahol ezek a csapattagok a helyükön vannak, de a karbantartás talán a legnehezebb betöltendő pozíciónk jelenleg. És sajnos olyan embereket alkalmaztunk, akik nem felelnek meg ezeknek a tulajdonságoknak, akikről az imént beszéltünk, és el kellett engednünk őket. Szóval ha ott ülsz, és azt mondod: „Nos, ez nagyszerű, ezek az ideális karakterek. Csak néhány jellemvonást szeretnék. Csak azt akarom, hogy megjelenjen valaki.” Igen, nekünk is ez a probléma. Nem csak te vagy. Remélhetőleg ha a Fed növeli a munkanélküliséget, remélhetőleg az egyik mellékes előny az, hogy könnyebb lesz jó embereket találni. De ez nálunk is probléma. Szóval ha ezt tapasztalod, ne érezd rosszul magad. Valószínűleg nem te vagy az.

Dávid
Mindenki békát csókol. Az ideális emberről beszélünk. Ez nem jelenti azt, hogy az első vagy akár a 10. próbálkozásra megkapja őket. Gyakran ez egy valódi készség annak kitalálására, hogyan találhatja meg a megfelelő embereket, ezért bánik olyan jól velük, ha vannak, mert azt akarja, hogy bánjanak a tulajdonával, és valószínűleg úgy fognak bánni vele, ahogyan Ön kezelni sok időt. Hát köszönöm srácok. Ez fantasztikus volt. És ez egy olyan témáról van szó, amiről nemigen beszélünk, mert az volt, hogy vásárolj annyi ingatlant, amennyit csak tudsz, vegyél kölcsön mások pénzét, menj be gyorsan, lazán és vakmerően, csak szórj és zsákmányolsz, és találja el a célt néhányszor, és sok pénzt kereshet. És ez a cél egyre szorosabb, és egyre nehezebb.

András:
– Működni fog a jövőben.

Dávid
Pontosan így van. Szóval, mielőtt kihozlak titeket innen, Matt, honnan tudhatnak meg többet rólad az emberek?

Matt:
Cégünk honlapján, a derosagroup.com, a DEROSA-group.com címen hallhatnak rólam. Vagy követhetnek az Instagramon a themattfaircloth oldalon.

András:
Matt könyvet is írt a BiggerPockets számára. Mi volt az a könyv?

Matt:
Ezt Magántőke felemelésnek hívták. És ez valami igazán izgalmas. És úgy gondolom, hogy a befektetői kapcsolatok és az a mód, ahogyan több pénzt gyűjtesz az ügyleteidért, és ahogyan bánsz azokkal a befektetőkkel, akik már az ügyleteidbe beletartoznak, olyan dolgok lesznek, amelyek még inkább növekedni fognak, ez mindig fontos, de még inkább. fontos a változó gazdaságban. Tehát mindenkinek érdemes megnéznie a Magántőke-emelést a biggerpockets.com/store oldalon.

Dávid
Rendben. És Kush, honnan tudhatnak meg többet rólad az emberek?

András:
Csak keressen a Vantage Point Acquisitions webhelyén a vpacq.com címen. Hívjon fel egy kolléganőt is, és kérjen a BiggerPockets-en, hogy ott tudjunk kapcsolódni. És ha eljutottál ennek a podcastnak a végéig, és vagy szereted a vagyonkezelést, vagy azt szeretnéd mondani, hogy „nagyon szeretném ezt megtanulni”, akkor az utolsó négy kiegészítésünkből három csapatunk a BiggerPockets hallgatói közül került ki. Vannak csodálatos emberek, akik meghallgatták ezt a podcastot, mi pedig keresünk egy másikat. Ha tehát szeretne velünk dolgozni a vállalkozás vagyonkezelési oldalán, kérjük, látogasson el a weboldalra. Ott lesz egy lap és ott egy link a jelentkezéshez. És remélhetőleg együtt dolgozhatok veled.

Dávid
Igen. És ezt aláírhatom. Andrew a többcsaládos társam. Együtt vásárolunk ingatlanokat, és az emberek, akik hozzánk dolgoztak, fantasztikusak voltak. És valóban sokat fejlődtek a saját portfóliójukkal is. Ez egy nagyon-nagyon jó módszer a tanulásra, ha olyan valakinek dolgozol, aki magas színvonalon fog tartani, megtanítasz dolgokat a helyes módon csinálni, és modellt adsz a megfelelő megközelítéshez. És ezek a kialakult szokások azok a dolgok, amelyekről korábban beszéltünk, nagyon sokat számít az a hozzáállás és a személyiség, amelyet a munkához hozol. Ezért kérem, ha több családot szeretne, fontolja meg a kapcsolatfelvételt.
Rendben srácok, kiviszlek titeket innen. Nagyon köszönöm, hogy időt szakítottál a Lake Tahoe-ból [hallhatatlan 00:53:07], hogy beszélgess velem és hallgatóinkkal néhány családdal. És remélhetőleg ez sok embernek segít. Találkozunk legközelebb.

András:
Majd találkozunk.

Dávid
Ez David Green Matt „The Scorekeeper” Fairclothnak és Andrew „The Hamburgler” Kushman, akik ellopják az összes analógiámat.