A meglepő migrációs trendek azt mutatják, hogy a beköltözők ezekre a piacokra mennek

Ebben a cikkben

A távmunka, egyes városokban gyorsan emelkedő bérleti díjak és a több kényelem iránti vágy mind olyan tényezők, amelyek arra késztetik az amerikaiakat, hogy költözzenek – de az új bérlők szerint a területek megváltoznak. Rent.com migrációs jelentés 2023 első negyedévére. 

Még januárban mi jelentett hogy a bérlők érdeklődést mutattak a déli és a közép-nyugati régiók iránt, mivel ezekben a régiókban számos városban viszonylag megfizethető lakások állnak rendelkezésre a nyugati és északkeleti régiókhoz képest. De ahogy egyre többen özönlöttek ezekre a régiókra, hogy elmeneküljenek a magasabb árfekvésű területekről, a bérleti díjak emelkedtek. 

Például míg Miami még mindig olcsóbb, mint New York, Floridában az új lakosok beáramlása miatt emelkedő lakhatási költségek miatt Sunshine államban legmagasabb inflációs ráta a nemzetben. Ennek eredményeként egyes lakosok kiszorulhatnak az államból, még akkor is, ha egyre többen költöznek be New Yorkból és Kaliforniából. 

Hasonló tendencia figyelhető meg Georgiában és Texasban az ezekre a területekre vonatkozó migrációs adatok szerint. Most úgy tűnik, hogy több lakos hagyja el a déli területet, ahelyett, hogy belépne. 

A Rent.com 1. I. negyedéves migrációs jelentése januári, februári és márciusi adatokon alapul. A kutatók a felhasználók ingatlanok iránti érdeklődése alapján mérték a bejövő és kimenő potenciális ügyfeleket, és a számokat kombinálva kaptak egy potenciális deltát az egyes földrajzi területekhez. A negatív vezetési delta azt mutatja, hogy többen szeretnének elhagyni a területet, mint a területre költözni. 

A déli régió vezető deltája -2.07%-ra csökkent az első negyedévben, ez az egyetlen negatív regionális vezető delta. De míg a déli régió veszít népszerűségéből, sokan még mindig olyan városokba költöznek, mint Knoxville, Tennessee és Augusta, Georgia. Figyelemre méltó, hogy a legmagasabb bejövő deltával rendelkező metróterületek egyike sem volt Nyugaton, bár a régió iránti érdeklődés megnőtt az előző negyedévekhez képest. 

Fontos megjegyezni, hogy az emberek számtalan okból költöznek, és ezek a tendenciák egyik negyedévről a másikra változnak. Néhány város, például Madison (Wisconsin állam) ismét felkerült a bejövő migráció listájára, míg mások, például Chicago továbbra is előkelő helyen állnak a kimenő migráció tekintetében. 

Noha nem szabad ingatlanbefektetési döntéseket hoznia pusztán ezen adatok alapján, hasznos lehet látni, hogy hol a legnagyobb a bérbeadási kereslet, amikor új piacokat kutat. Merüljünk el az állam és a városrész ólomdelta adataiban. 

Milyen területeket hagynak el az emberek?

Kimenő migráció állam szerint

Állami	Ólom Delta
Maine	-57.65%
Vermont	-53.58%
Nyugat-Virginia	-36.57%
Illinois	-29.68%
Montana	-26.19%

A Maine-t elhagyó embereket olyan államok érdekelték, mint New Jersey, Pennsylvania, Florida, Georgia és Ohio, és a Vermontból kikerülő bérlők érdeklődése hasonló volt, New York mellett. A nyugat-virginiai bérlők a közelben akartak maradni a szomszédos államokban, míg Illinois lakosai a közép-nyugaton akartak maradni. 

Montana, egy új állam a kimenő migrációs listán, látott gyorsan emelkednek a bérleti díjak az elmúlt három évben. Az állam lakóit leginkább Arizonába költözés érdekelte, majd másutt Montana, Colorado, Utah, Új-Mexikóban és Texasban. 

Kimenő migráció metróval

metró	Ólom Delta
St. Louis, Missouri	-30.05%
Atlanta	-27.53%
Chicago	-26.39%
Denver	-25.55%
Charlotte, North Carolina	-24.04%

Azok az emberek, akik azt fontolgatták, hogy elhagyják St. Louis-t, szerettek volna Missouri más részeire költözni, vagy az államból Minneapolis-St. Paul, Indianapolis és Dallas-Ft. Érdemes. Atlanta bérlői inkább Georgiában vagy más déli államokban maradtak. 

Chicago bérlői más közép-nyugati városokban kerestek lakást, például Milwaukee-ban és Minneapolis-St. Paul vagy déli városok, például Nashville, Tennessee; Birmingham, Alabama; és Memphis, Tennessee. A denveri bérlők más nyugati metrókra akartak menni, például Salt Lake Citybe és Colorado Springs-Pueblo-ba, vagy középnyugati városokba, például Detroitba és Kansas Citybe. Charlotte lakói pedig abban reménykedtek, hogy Carolinasban maradnak. 

Merre tartanak az emberek?

Bejövő migráció állam szerint

Állami	Ólom Delta
New Jersey	38.51%
Delaware	34.82%
Észak-Dakota	32.67%
Louisiana	25.48%
Rhode Island	24.30%

New Jersey forró hely a beköltözők számára, ide vonzza a lakosokat New Yorkból és Pennsylvaniából, valamint a déli államokból, például az egyre drágább Floridából és Georgiából. Delaware iránti érdeklődés a közeli és középnyugati államokból ered, köztük Virginia, Maryland, Ohio és Pennsylvania. Az észak-dakotai vezetők pedig olyan távoli helyekről érkeztek, mint Illinois, Texas, New York és Kalifornia. Louisiana és Rhode Island felkeltette az érdeklődést a saját régiójuk más államaiban. 

Bejövő migráció metróval

metró	Ólom Delta
Augusta, Georgia	38.46%
Harrisburg-Lancaster-Libanon-York, Pennsylvania	37.63%
Madison, Wisconsin	37.54%
Waco-Temple-Bryan, Texas	31.88%
Knoxville, Tennessee	29.98%

A legtöbb vágy, hogy Augustába költözzön, Atlantából érkezett. Atlantához képest Augusta az 27.6% olcsóbb és kevésbé sűrű, több teret kínál, és még mindig rengeteg kényelmi szolgáltatást kínál. A Harrison-Lancaster-Libanon-York közösség felkeltette a legnagyobb érdeklődést a bérlők körében a forgalmas városi területeken, például Philadelphiában; Washington DC; Baltimore; és New Yorkban. 

Madison, Wisconsin, amely a 11. helyet szerezte meg a versenyen US News and World Report A legjobb lakóhelyek rangsora Chicago, Charlotte, Denver és Atlanta lakosait vonzotta. A Waco-Temple-Bryan főként saját régiójából hozott bérbeadókat, míg Knoxville más déli közösségekből és Chicagóból érkezett. 

Mit jelentenek az adatok

Mivel a Rent.com migrációs jelentése érdeklődést mutat a bérlők elköltözése előtti áthelyezése iránt, a migrációs trendek rögzítésében jóval megelőzi a népszámlálási adatokat. Ennek azonban megvannak a korlátai – például, ha egy jelenlegi atlantai bérlőtől egy Augusta-i lakást vásárol, az nem ugyanaz, mint egy Atlantából Augustába költözés. Mégis, ha a kimenő leadek meghaladják a bejövő potenciális ügyfelek számát egy város esetében, az a környékbeli lakhatási kereslet csökkenése korai jelzése lehet. 

A bérleti díjak általában emelkednek a kívánatos, de olcsó városokban, mivel egyre többen költöznek oda, és az otthonok értéke is nő, ha új lakók érkeznek egy területre. A befektetők megpróbálhatják megelőzni az eltolódást azáltal, hogy alacsony árfekvésű területeken vásárolnak, ahol a népesség növekedésével túlcsordulhatnak a szomszédos metrók. A migrációs trendek általában azt mutatják, hogy az emberek olyan közeli, kívánatos területekre költöznek, ahol még mindig sok kényelmi szolgáltatás van, bár az országok közötti költözés nem ritka néhány népszerű városban. 

A Georgia állambeli Augusta és a Wisconsin állambeli Madison kiváló példa erre. Mindketten benne vannak a top 100-ban Legjobb lakóhelyek by US News and World Report magas életminőségük és alacsony megélhetési költségük miatt. Ezek logikus áthelyezési helyek a nagyobb városokban, például Atlantában és Chicagoban, és Madison még távoli helyekről is vonzza a lakókat. Ráadásul mindkét városban az otthoni átlagértékek az országos medián alatt vannak. 

Ne feledje, hogy az ólom-delta csak egy adatpont, amelyet figyelembe kell venni a piac értékelésekor. Ezenkívül értékelnie kell a bérleti díj/ár arányt és a bérleti díj/bevétel arány– kulcsfontosságú, hogy megtaláljuk azokat a területeket, amelyek pozitív cash flow-t generálhatnak, ahol a bérleti díjak még növekedhetnek a területi mediánjövedelem alapján. Ezenkívül olyan területet szeretne találni, ahol robusztus munkaerőpiac van, ahol alacsony a munkanélküliség, az ingatlanok értéke történelmileg emelkedő tendenciát mutat, és az ingatlanköltségek és adók kezelhetők, figyelembe véve a várható bérleti bevételt. 

A lényeg

A korábbi migrációs jelentésekhez képest északkeleten és nyugaton növekszik az érdeklődés, míg a déli és közép-nyugati irányban enyhén csökken. De több déli és középnyugati metró továbbra is érdeklődik a bérlők körében. És folytatódik az a tendencia, hogy az emberek elhagyják a drága területeket. 

Az adatok csak egy pillanatkép a korai keresletről a lakások iránti potenciális ügyfelek alapján, de a migrációs trendek elemzése segíthet a befektetőknek megbecsülni a bérlők következő nagyvárosát. Csak ügyeljen arra, hogy vegye figyelembe a rendelkezésre álló egyéb adatokat, mielőtt új piacra fektet be.

BiggerPockets megjegyzése: Ezek a szerző által írt vélemények, és nem feltétlenül képviselik a BiggerPockets véleményét.