Prévisions de forclusion 2023 : un faux drapeau avec des chiffres gonflés ?

Dave:
Salut tout le monde, bienvenue sur le marché. Je suis votre hôte, Dave Meyer. Rejoint aujourd'hui par le garçon d'anniversaire, Jamil Damji. Joyeux anniversaire mec.

Jamil :
Merci mec. C'était 44.

Dave:
Wow.

Jamil :
Je sais. Où va le temps ?

Dave:
Comment vous sentez-vous?

Jamil :
44.

Dave:
Cela vous semble-t-il vieux? Jeune?

Jamil :
Ça fait du bien, honnêtement. Ça a été une année folle. Il s'est passé beaucoup de choses avec le marché immobilier et la vie en général, mais je suis reconnaissant pour tout cela et super excité par cette conversation avec Rick.

Dave:
Ouais, absolument. Tu as l'énergie d'une personne qui a la moitié de ton âge, donc je pense que tu t'en sors plutôt bien.

Jamil :
Thank you.

Dave:
Ouais, absolument. Et cette conversation est géniale. Jamil, nous l'avons interviewé en juin ou juillet probablement ?

Jamil :
Ouais, juste avant que l'autre chaussure ne tombe sur le marché immobilier. Et c'était une conversation intéressante et je dois dire que c'est probablement mon épisode préféré de toute l'année en parlant à Rick, parce que vous obtenez un véritable aperçu de ce qui se passe sur la base des chiffres, pas sur l'émotion, pas sur le jargon ou sensationnalisme, juste des données. Et il est toujours important de prêter attention à ce que disent les chiffres par rapport à ce que disent les gens qui essaient de vendre des histoires.

Dave:
Absolument. Oui, je pense qu'il n'est pas sec du tout. Il est très divertissant, il est amusant de parler avec lui, mais il n'est tout simplement pas émotif à ce sujet, ce qui, à mon avis, est vraiment important et agréable qu'il fournisse simplement ce genre d'analyse objective et impartiale de ce qui se passe sur le marché. Et nous couvrons tout dans cette interview. Nous parlons de saisies, de taux hypothécaires, de l'économie américaine, de tout ce que vous pouvez imaginer.
Donc, cette émission est notre première émission de l'année, donc si vous voulez avoir une longueur d'avance sur ce qui va se passer en 2023 et ce qu'il faut rechercher au cours de cette année, vous allez vraiment apprécier cet épisode , parce que Rick fournit des informations vraiment précises et objectives qui vous seront vraiment utiles.

Jamil :
D'accord. Prenez des notes les gars.

Dave:
D'accord, eh bien, sur ce, nous allons faire une petite pause, puis souhaiter la bienvenue à Rick Sharga, vice-président exécutif de Market Intelligence pour ATTOM Data. Rick Sharga, bienvenue à nouveau sur le marché. Merci de nous rejoindre à nouveau.

Rick:
Merci de m'avoir de retour. Je suppose que la première fois n'était pas si mal.

Dave:
Oh, allez, tu as été très perspicace. C'est en fait l'une de nos émissions les plus populaires. Vous avez fait un excellent travail et nous sommes ravis de vous revoir.

Rick:
J'apprécie cela.

Jamil :
J'ai l'impression qu'après avoir parlé à Rick pendant un certain temps, vous quittez cette conversation beaucoup plus intelligemment. Alors, merci de nous aider tous à élever notre QI aujourd'hui.

Rick:
J'étais vraiment ravi qu'Adam m'ait donné le titre de vice-président exécutif de Market Intelligence, car c'est la première fois de ma carrière que quelqu'un utilise l'intelligence dans la même phrase que mon nom, donc c'est toujours un plaisir.

Dave:
C'était très intelligent de ta part d'orchestrer ça. Eh bien, Rick, la dernière fois que nous vous avons eu, c'était pendant l'été et nous atteignions en quelque sorte le pic de la frénésie du marché immobilier, du moins en termes de prix de vente. Les choses ont beaucoup changé au cours des deux derniers mois et nous aimerions commencer par votre résumé ou vos réflexions sur ce qui s'est passé au cours de la seconde moitié de 2022 sur le marché national du logement.

Rick:
Eh bien, la dernière fois que nous avons parlé, vous vous souvenez probablement que nous parlions du fait que nous avions commencé à voir quelques signes d'affaiblissement de la demande. Cela a en fait commencé au début de l'année, et c'était vraiment lié à l'abordabilité parce que les prix des maisons augmentaient encore de 15 %, 20 % d'une année sur l'autre. Lorsque la Réserve fédérale a décidé de retrousser ses manches et de lutter contre l'inflation en organisant une série de hausses sans précédent du taux des fonds fédéraux, cela a vraiment secoué les marchés hypothécaires et nous avons vu les taux hypothécaires doubler.
Selon Freddie Mac, c'est la première fois que cela se produit dans une année civile. Nous n'avons jamais vu les taux hypothécaires doubler au cours d'une année civile auparavant et ce n'est que de l'abordabilité. Ainsi, nous avons vu d'un mois à l'autre les ventes de maisons baisser, tant dans les maisons neuves que dans les maisons existantes. Nous allons probablement terminer cette année, même si nous avons eu un bon départ, et nous allons probablement terminer cette année avec 15 à 20 % de ventes de maisons en moins qu'il y a un an.
Nous avons vu l'appréciation du prix de l'immobilier stagner. Nous examinons des marchés comme la Californie, où l'augmentation des prix d'une année sur l'autre est maintenant inférieure de l'ordre de 2 à 3 %, alors qu'elle était à deux chiffres plus tôt dans l'année. Et il y a des régions du pays où nous constatons en fait une baisse des prix. Nous avons vu les quatre derniers mois consécutifs où les prix des maisons ont chuté d'un mois à l'autre. Ce n'est pas nécessairement inhabituel à cette période de l'année, mais le degré de baisse a été plus fort que d'habitude. Mais quand on y pense, le paiement hypothécaire mensuel moyen sur une maison que vous auriez achetée il y a un an a augmenté, selon l'endroit où vous vous trouvez dans le pays, de 45 % à 60 %. Et je ne sais pas pour vous les gars, mais quand j'ai parlé à mon patron d'une augmentation de 45% à 60%, il a rigolé poliment et m'a dit de retourner jouer dehors.
Donc, cela a vraiment chassé beaucoup d'acheteurs potentiels du marché. Nous avons vu des recherches qui indiquent que de 10 à 20 % des personnes que nous cherchons à acheter ont plutôt choisi de louer pendant un certain temps. Pour votre public, cela suggère qu'il pourrait y avoir des opportunités pour les propriétés locatives, pour les unités locatives unifamiliales, car si les gens cherchaient à acheter une maison, il va de soi qu'ils pourraient être intéressés à en louer une au lieu d'un appartement. Mais on va finir l'année plutôt sur une tendance baissière. Cela passera probablement à l'année prochaine également.
Bien que je ne pense pas que la baisse des ventes de maisons sera aussi importante l'année prochaine que cette année. Gardez à l'esprit les uns les autres… Et puis j'arrêterai de parler pendant un moment. Une autre chose à garder à l'esprit dans le contexte est que nous sortons de ventes de maisons en 2021 qui étaient inhabituellement fortes. 2021 n'a pas été une année moyenne pour les ventes de maisons. Ce fut une année bien au-dessus de la moyenne pour les ventes de maisons. Donc, ça n'aurait pas été une surprise de voir les chiffres revenir un peu. Mais la baisse de 15 à 20 % est strictement et uniquement due aux mesures prises par la Fed et à l'impact qu'elles ont eu sur les taux hypothécaires.

Jamil :
Rick, la dernière fois que nous nous sommes parlé, le marché était dans une position complètement différente, et j'essaie toujours de comprendre ce qui pourrait arriver au coin de la rue. Et je suis dans le fix and flip business. J'ai dû faire quelques chèques. Je suis à Phoenix, en Arizona, et donc l'un des marchés dont vous parlez qui va connaître un énorme coup de pied dans les dents, j'ai eu des implants à l'avant ici à cause du coup que j'ai reçu.

Rick:
Ils sont beaux d'ailleurs. Personne ne le saurait jamais.

Jamil :
Merci. Merci. Merci. Les faits sont pour nous en tant que rehabbers, les choses ne semblent pas vraiment solides en ce moment. De l'autre côté, je cherche des opportunités parce que chaque fois que quelque chose comme ça se produit, il y a des opportunités sous la surface. Et je me demande presque si ce que nous voyons en ce moment est, et je l'invente, la grande reprogrammation, et c'est pourquoi. Nous avons tous été tellement gâtés avec ces hypothèques à 2% et 3% qui étaient sur le marché depuis si longtemps que beaucoup de gens sont entrés dans l'espace et ont essayé d'entrer sur le marché du logement. Beaucoup de ces acheteurs, beaucoup de ces gens, ne lâcheront jamais cette dette. Ils vont conserver cette maison, même s'ils la gardent en location, ils ne vont pas réintroduire ce produit sur le marché.
Nous avons vu la Fed augmenter ses taux d'une manière sans précédent, comme vous l'avez décrit, et cela a stoppé beaucoup d'activités, en particulier dans la construction de maisons. Et donc nous avons eu des constructeurs qui ont complètement tourné le bouton dans l'autre sens où ils se retenaient. Donc, nous avons cet inventaire qui va être arraché à cause de toute la dette bon marché, nous avons des constructeurs qui arrêtent ou ralentissent leur construction, nous avons vu la demande se stabiliser vraiment. Et je crois que parce que les taux sont si élevés en ce moment, dès que nous commençons à revenir vers 5 %, nous tirons cet élastique où nous allons tous nous sentir vraiment reconnaissants pour une hypothèque à 5 ½ % quand elle arrivera.
Parce que quand il est assis là où il est en ce moment, dès que nous sommes reprogrammés en pensant que 5½ ou 5% est bon marché, c'est à ce moment-là que je pense qu'il y aura un nombre fou d'acheteurs qui se précipiteront sur le marché. Et c'est pourquoi j'ai l'impression que c'est la grande reprogrammation. Voyez-vous cela arriver en 2023 et est-ce que mon point de vue à ce sujet est partagé ?

Rick:
Non, vous n'êtes pas du tout sorti déjeuner. Le problème que je vais avoir pour répondre à votre question, c'est qu'il y a tellement de choses à déballer là-bas. Vous venez d'aborder environ cinq thèmes différents et ils sont tous pertinents, ils sont tous importants pour le marché. Donc, sur la dernière question à savoir si votre thèse est quelque chose qui est sorti, non, je peux exposer un scénario où le marché se redresse assez rapidement. Maintenant, tout doit se mettre en place, mais cela pourrait arriver. Donc, tout d'abord, il y a toujours une demande refoulée et ce n'est pas le genre de demande spéculative loufoque que nous avons vue en 2008.
Ceci est démographiquement déterminé. Nous avons toujours la plus grande cohorte de jeunes adultes âgés de 25 à 34 ans de l'histoire du pays. C'est l'âge idéal pour former un ménage. Beaucoup d'entre eux préféreraient être propriétaires, ils devront peut-être louer à court terme pendant qu'ils réfléchissent, mais ils forment des ménages. Cela stimule la demande. La demande a été considérablement ralentie parce que tout à coup la maison que vous pensiez acheter, vous ne pouviez pas vous le permettre ou vous ne pouviez pas vous qualifier pour le prêt. Mais déballons d'abord l'abordabilité, car cela génère beaucoup d'activités d'achat.
Il y a trois pieds du tabouret quand il s'agit d'abordabilité. Celui sur lequel nous nous concentrons de manière obsessionnelle depuis quelques années est le prix des maisons. Donc, évidemment, le prix nominal de la maison, le prix indiqué est la chose sur laquelle tout le monde se concentre et nous sommes à un nouveau sommet. Nous sommes encore à un nouveau sommet. Cela a été compensé par la deuxième jambe du tabouret, qui était les taux hypothécaires. Et les taux hypothécaires historiquement bas compensent la hausse des prix des maisons, comme vous l'avez mentionné, vous êtes dans la fourchette de 2 % pour les prêts hypothécaires. Cela a permis aux gens de s'offrir des maisons alors même que les prix des maisons augmentaient.
Ce qui a également rendu cela possible, et c'est la jambe que les gens ignorent le plus souvent du tabouret, c'est que les salaires ont augmenté. Nous avons donc constaté une croissance des salaires inhabituellement forte au cours des deux dernières années depuis que le gouvernement a autorisé tout le monde à retourner au travail après le début de la pandémie. Mais 5% à 6% d'augmentations annuelles des salaires, excusez-moi, cela ne correspondait pas aux augmentations de 15% et 20% des prix des maisons. Mais c'est en fait maintenant deux à trois fois plus élevé que l'appréciation du prix de l'immobilier. Supposons donc que la croissance des salaires continue d'être à peu près ce qu'elle est. Supposons que les prix des maisons ont atteint un plateau ou, sur certains marchés, sont en train de baisser un peu. Il est possible que, parce que l'inflation semble aller dans la bonne direction, la Fed puisse cesser d'être aussi agressive avec ses hausses de taux, ce qui signifie que les taux hypothécaires ont peut-être atteint un sommet au cours de ce cycle et qu'ils commenceront à baisser.
Donc, si les taux hypothécaires ont tendance à baisser, peut-être lentement, mais à baisser au cours de l'année, les salaires restent élevés, les prix des maisons ont stagné, quelque part en 2023, cela commence à se sentir beaucoup plus abordable et les gens commencent à venir retour au marché. Donc, je ne pense pas que votre thèse soit folle. L'autre chose qui changera la dynamique des acheteurs est que le marché s'ajuste toujours à mesure que les prix des maisons augmentent ou que les taux d'intérêt augmentent. Le problème que nous avons eu en 2022 était que la hausse des taux d'intérêt était si soudaine et si sévère. Donc, tout d'un coup, cette maison d'un million de dollars, cette maison de 500,000 250,000 $ que vous regardiez est hors de question et vous devez revoir vos attentes pour une maison de XNUMX XNUMX $, que vous ne regardiez pas et que vous n'aviez même pas envisagé auparavant.
Donc, il faut un certain temps au marché pour s'adapter, mais en ce qui vous concerne, si les taux d'intérêt redescendent dans les cinq, peut-être que maintenant vous n'envisagez pas une maison à 250,000 375 $, vous en envisagez XNUMX ou quatre et peut-être que vous avait besoin d'un peu plus de temps pour économiser en vue d'un acompte. Cela modifie donc considérablement la dynamique d'achat. Et je pense que vous avez raison, je pense que le premier trimestre, peut-être le deuxième trimestre, la première partie du deuxième trimestre vont continuer à être un peu plus lents que la normale, même avec le scénario que nous venons de décrire. Mais à mesure que vous arriverez plus tard dans l'année, je pense que les gens auront pu s'adapter et cela semblera un peu plus abordable et nous commencerons à voir l'activité d'achat revenir.
Donc, dans l'ensemble, je m'attends à ce que les ventes de maisons en 2023 baissent, probablement pas tout à fait de 10 %, peut-être entre 5 % et 10 % par rapport à cette année, mais je m'attends à ce que le second semestre soit plus fort par rapport au premier semestre.

Dave:
Rick, je pense que c'est une excellente façon d'expliquer l'abordabilité. Et pour moi, ce que je continue de penser, c'est que la direction des prix et du volume des maisons dépend, selon vous, presque entièrement des taux hypothécaires. Et à cause de l'abordabilité, comme vous l'avez dit, n'est-ce pas ? En ce moment, nous enregistrons cette mi-décembre. Hier, nous avons découvert que nous avions publié des chiffres très encourageants sur l'inflation et nous constatons, je pense que les taux hypothécaires d'aujourd'hui étaient de 6.3 en moyenne pour une période de 30 ans, quelque chose comme ça.
Si nous le voyons rester à ce niveau ou plus bas, à mon avis, les gens, comme l'a dit Jamil, vont s'y habituer et revenir sur le marché parce qu'il y a une demande démographique. Mais pouvez-vous exposer un scénario dans lequel les taux hypothécaires augmentent ? Parce que je pense que c'est une grande question pour beaucoup de gens. Y a-t-il un scénario où les taux hypothécaires n'ont pas atteint un sommet et remontent à 7 % ou 8 %? Parce que quand je regarde les experts, ils semblent divisés. Certaines personnes disent que ça va revenir à cinq, d'autres disent que ça remonte à huit. Alors, pouvez-vous, même si vous ne pensez pas nécessairement que cela va se produire, nous dire quel scénario devrait se dérouler pour que les taux hypothécaires montent au-delà de ce qu'ils étaient il y a quelques semaines, alors qu'ils étaient dans ces sept bas ?

Rick:
Oui, il y a plusieurs scénarios. Premièrement, la Fed pourrait décider qu'elle doit continuer à être agressive ou du moins plus agressive que ce à quoi le marché s'attend. Et ce genre d'incertitude, ce genre de volatilité pourrait faire monter les taux. L'une des choses que vous devez garder à l'esprit est que les hypothèques sur 30 ans sont généralement basées sur les rendements du Trésor américain sur 10 ans, et ces deux taux vont en quelque sorte de pair. Et c'est une sorte de baseball intérieur pour probablement beaucoup de vos téléspectateurs, mais soyez indulgents avec nous. Normalement, il y a un écart d'environ 150 à 200 points de base, ou en anglais un point et demi à deux points. Ainsi, si le rendement du Trésor à 10 ans est de quatre, une hypothèque serait généralement de 5½ ou 6 %. À l'heure actuelle, l'écart a cent points de base supplémentaires.
Donc, si nous étions dans un marché normal, les taux hypothécaires seraient probablement inférieurs de près d'un point à ce qu'ils sont aujourd'hui. Donc, vous seriez déjà dans les cinq. L'une des raisons pour lesquelles ils ne le sont pas est l'incertitude et la volatilité du marché et la conviction qu'à mesure que les taux d'intérêt baissent sur les prêts hypothécaires, vous verrez une tonne de ces prêts qui ont été contractés depuis que les taux ont augmenté, commencer à être refinancé. Ce qui signifie que si vous achetez une hypothèque sur le marché secondaire, vous ne pourrez pas récupérer votre investissement. Le prêt va disparaître dans un an ou deux. Ainsi, le modèle de tarification a effrayé le marché secondaire. Ainsi, la Fed pourrait continuer à augmenter au-delà de ce que les gens attendent. À l'heure actuelle, le pic du taux des fonds fédéraux devrait se situer autour de 5%, 5¼%.
S'ils dépassent ce seuil, cela fera clairement monter les taux hypothécaires. Ainsi, une surprise inflationniste ou une activité alimentée est un scénario. Honnêtement, je ne le vois pas, mais c'est un scénario. L'autre est la volatilité mondiale et nous n'en parlons pas beaucoup et c'est quelque chose qui est à peu près hors de notre contrôle, mais il y a beaucoup d'inquiétude à propos de l'effondrement des économies mondiales. Lorsque cela se produit, vous voyez souvent beaucoup de capitaux étrangers entrer dans les bons du Trésor américain, et plus il y a de capitaux étrangers qui entrent dans les bons du Trésor américain, plus les rendements diminuent. Cela pourrait en fait faire baisser davantage les taux hypothécaires. Le revers de la médaille, c'est que si cet argent doit rester dans les économies étrangères et qu'il y a moins d'activité pour augmenter le coût des obligations, nous pourrions voir les rendements augmenter. Et si cela se produit, vous vous retrouvez avec une hausse des taux hypothécaires.
Mais je pense vraiment qu'il y a beaucoup plus de chances que nous voyions des taux culminer et commencer à redescendre progressivement qu'il n'y a une possibilité que les taux remontent à sept, ou pire encore, à huit. Écoutez, il y a des gens qui disent que les taux d'intérêt vont monter au-delà de huit. Il y a aussi des gens qui disent que le marché du logement va s'effondrer et que nous allons voir des baisses de prix de 20 à 30 %. Et j'ai tendance à penser que ces gens essaient de vendre quelque chose et probablement pas quelque chose que vous voulez acheter. En fait, j'ai reçu un message Facebook d'une des amies chères de ma mère hier, et je n'invente rien. Elle m'a en fait envoyé un message me demandant si le marché du logement allait s'effondrer aujourd'hui.
Donc, quelqu'un a en fait choisi une date pour que le marché du logement s'effondre et c'était apparemment partout sur Internet. Et si vous êtes impliqué dans l'investissement immobilier, si vous cherchez à acheter une maison pour y vivre, vous devez regarder les choses de manière plus rationnelle, plus logique et, franchement, avec une vision à plus long terme. Parce que les conditions du marché peuvent être très volatiles au jour le jour, mais avec le temps, le marché du logement a tendance à se redresser et à très, très bien se porter.

Dave:
Merci d'avoir expliqué cela. Je pense que je reviens toujours à ces deux scénarios où d'une part l'inflation s'améliore, la Fed arrête d'augmenter les taux le plus rapidement possible, ce qui fait baisser les taux hypothécaires. D'autre part, la Fed continue d'augmenter les taux, mais cela provoque une récession qui fait baisser les rendements obligataires en général, et qui fait également baisser les taux hypothécaires. Donc, c'est pourquoi pour moi, je suis en quelque sorte dans votre camp où je ne vois tout simplement pas ce scénario de crash, parce que la plupart des chemins et il y a beaucoup d'incertitude, mais la plupart des différents scénarios qui peuvent se dérouler résultent au moins dans une stabilisation des taux hypothécaires, sinon une baisse des taux hypothécaires. Et je sais que c'est effrayant, parce que nous avons vu ce doublement, comme vous l'avez dit, des taux hypothécaires. Mais il y a maintenant le fort potentiel qu'il va au moins se stabiliser un peu.

Rick:
Tu sais, Dave, je pense que les gens doivent réaliser qu'on a affaire à un ensemble de circonstances vraiment inhabituelles. La Fed s'inquiétait depuis cinq ou six ans que l'inflation ne soit pas assez élevée. Ils avaient un taux d'inflation cible de 2 % et c'était parce que tout fonctionnait dans l'économie. Je veux dire que tout dans l'économie fonctionnait, puis quelqu'un a mordu dans une chauve-souris en Chine et la prochaine chose que nous avons connue, c'est que le monde avait changé. Et le gouvernement a pris quelques décisions qui semblaient initialement être de bonnes décisions, mais qui se sont avérées ne pas être de grandes décisions d'un point de vue économique dans la mesure où nous avons vraiment surstimulé l'économie de façon spectaculaire. Un de mes amis qui est économiste a dit que le gouvernement avait pris un trou de trois billions de dollars et avait essayé d'y fourrer 15 billions de dollars.
Donc, nous avons augmenté la masse monétaire de 50%, et pour ceux d'entre vous qui ne suivent pas l'économie, vous suivez les joueurs de baseball au dos de leurs cartes de baseball. La surcharge de la masse monétaire conduit à l'inflation et vous devez vous frayer un chemin à partir de cela. L'autre problème est que nous avons surstimulé les consommateurs, de sorte que tout le monde dans le pays a semblé bénéficier d'un chèque de relance et les allocations de chômage ont été considérablement augmentées, ce qui a entraîné des pénuries de main-d'œuvre, ce qui a entraîné une croissance des salaires et la croissance des salaires a conduit à l'inflation. Et puis nous avons eu des perturbations de la chaîne d'approvisionnement à cause du COVID, ce qui a entraîné un déséquilibre de l'offre et de la demande, donc les prix de tout ont augmenté. Et le président Powell, la Fed a été très, très transparente en disant : « Nous avons sous-estimé l'inflation, nous l'avons manquée, nous avons flairé.
Donc, vous avez eu cette pandémie une fois par génération, espérons-le, qui a foiré l'économie, le gouvernement a réagi de manière excessive, a soufflé beaucoup trop de relance dans l'économie, ce qui conduit toujours à l'inflation. Et la Fed est intervenue pour essayer de ralentir les choses trop tard. Donc, ils devaient être trop agressifs. Encore une fois, nous n'avons jamais vu les taux hypothécaires doubler en un an, jamais. Et si les choses n'avaient pas changé à cause de cet ensemble de circonstances inhabituelles, nous n'aurions pas vu les taux hypothécaires monter à 7 %. Ils auraient augmenté à partir de ces niveaux historiquement bas, car cela faisait partie de la relance de la Fed pour s'assurer que le marché du logement restait stable et que l'économie restait stable.
Mais nous avons affaire à des circonstances inhabituelles qui ont entraîné des pics inhabituels des taux hypothécaires et, en réalité, le reste de l'économie fonctionne encore assez bien. Donc, même si nous nous retrouvons avec une récession l'année prochaine, et je pense qu'il est probable que la Fed aura déjà sur-corrigé et que nous allons nous retrouver avec une récession, cela devrait quand même être assez court, assez doux récession et ne devrait pas avoir un impact à long terme ou terriblement négatif sur le marché du logement.

Dave:
Oui, c'est un excellent point, car je voulais parler de l'état du consommateur ou du propriétaire américain. Vous avez beaucoup d'expertise dans les saisies et cet aspect de l'entreprise. Et d'après ce que je vois, malgré la baisse des prix de l'immobilier et quelques licenciements très médiatisés dans de grandes entreprises bien connues, il semble que, de manière générale, les consommateurs américains sont dans une position assez décente et les propriétaires en particulier continuent de payer leurs hypothèques. Est-ce exact? Voyez-vous quelque chose de différent ?

Rick:
Non, tu es dans le coup. Nous avons récemment fait un rapport sur l'équité des propriétaires chez ATTOM, et tout d'abord, il y a encore un montant record d'équité des propriétaires, 29 billions de dollars, rien de tel que nous ayons jamais vu. Et c'est sur un parc de logements évalué à environ 41 93 milliards de dollars. Donc, si vous regardez le niveau d'endettement des gens, il est en fait très, très faible en pourcentage de la valeur de leurs propriétés. Nous avons découvert qu'environ la moitié des propriétaires sont ce que nous appelons riches en capitaux propres, ce qui signifie qu'ils doivent moins de la moitié de la valeur de leur maison sur leur hypothèque. Et fait intéressant, XNUMX% des emprunteurs qui sont actuellement en saisie ont en fait des capitaux propres positifs, ce qui est complètement à l'opposé de ce que nous étions pendant la grande crise financière lorsqu'un tiers de tous les propriétaires étaient sous l'eau et à peu près tout le monde en saisie était à l'envers.
Ainsi, même si nous avions des personnes en forclusion, elles ont la possibilité de créer un atterrissage en douceur. Donc, s'ils étaient dans une situation de détresse financière à court terme, ils pourraient même refinancer leur prêt auprès de leur prêteur s'ils se sont en quelque sorte rétablis. Mais même s'ils ne le peuvent pas, ils ont la possibilité de vendre leur maison, car comme nous en avons parlé plus tôt, il y a toujours de la demande. Si vous mettez une propriété sur le marché à un prix correct, vous pourrez la vendre. Mais nous n'avons pas de problème de forclusion en ce moment. Le niveau normal d'activité de saisie est historiquement d'environ 1 % des prêts. Donc, ce serait sur le marché actuel, environ 550,000 XNUMX maisons à un certain stade de la forclusion.
Au lieu de cela, nous en avons environ 260,000 60. Ainsi, nous fonctionnons à environ la moitié des niveaux historiquement normaux d'activité de saisie et nous fonctionnons à environ 2023 % de ce que nous étions avant la pandémie. Ainsi, même si le nombre de saisies a progressivement augmenté cette année, nous ne reviendrons probablement pas à des niveaux normaux basés sur les taux d'activité actuels avant le milieu ou la fin de XNUMX. Donc, gardez à l'esprit que nous pourrions doubler le montant de saisies que nous avons en ce moment et qui nous ramèneraient à la normale. Et la qualité des prêts au cours de la dernière décennie a été extraordinaire. Les prêteurs ont pris très peu de risques, les emprunteurs ont été hautement qualifiés. Et à votre point, Dave, ils continuent de faire leurs paiements à temps même s'ils sont sous l'eau.
Et je pense que c'est une chose importante que les gens doivent garder à l'esprit, parce que j'ai beaucoup répondu à cette question ces derniers temps. Ce n'est pas parce qu'un emprunteur va sous l'eau qu'il entre en forclusion. Les deux ne sont que marginalement liés. Et juste pour vous donner un point de données, environ 6% des propriétaires aujourd'hui à travers le pays sont sous l'eau sur leurs prêts. Et je viens de mentionner qu'un demi pour cent des emprunteurs sont en forclusion. Cela signifie que le reste de ces personnes effectuent leurs paiements à temps. Et certains d'entre eux sont sous l'eau depuis la Grande Récession et sur des marchés qui ne se sont jamais complètement rétablis. Mais ils continuent d'effectuer leurs paiements parce qu'à un moment donné, ils seront en territoire positif.
Et honnêtement, dans de nombreux cas, il est moins cher pour eux de continuer à faire leurs versements hypothécaires que de poster les clés à la banque et d'essayer de trouver un logement à louer. Donc, ces deux-là ne sont pas vraiment liés. Maintenant, si vous êtes sous l'eau sur votre prêt et que vous vous retrouvez en forclusion, il est beaucoup, beaucoup plus difficile de résoudre ce problème avec succès. Mais être sous l'eau n'est pas ce qui pousse les gens à la forclusion. C'est toujours une sorte de catastrophe financière pour les ménages, une perte d'emploi, une perte de revenu, un décès dans la famille, un divorce, des frais médicaux imprévus, quelque chose comme ça, c'est ce qui envoie les gens en forclusion. Vous commencerez à lire les gros titres, je vous le promets, sur la menace imminente que de plus en plus d'emprunteurs soient sous l'eau alors que les prix des maisons stagnent ou baissent.
Et j'ai dû sortir un journaliste du rebord hier à cause d'un rapport qu'elle a lu et qui, selon elle, disait que 8% des emprunteurs étaient maintenant soudainement sous l'eau. Et ce qu'il a dit, c'est que 8% des emprunteurs qui ont contracté des prêts au cours de la dernière année avec des acomptes très bas qui vivaient sur des marchés où les prix ont baissé étaient désormais sous l'eau. Et j'étais comme, c'est une fraction de pour cent des emprunteurs. Mais les gros titres vous avertiront que cette crise imminente des prêts sous-marins est sur le point de nous dépasser. Et parfois ça me rend dingue, mais je suppose que ça m'occupe et que ça me garde un emploi. Donc, ce n'est pas une mauvaise chose.

Jamil :
Rick, j'apprécie l'information et je ne pourrais pas être plus d'accord avec vous en ce qui concerne la situation des saisies et où nous en sommes juste à l'échelle nationale en ce qui concerne l'équité et s'il y a vraiment une vulnérabilité là-bas. Et je suis d'accord, je ne crois pas qu'il y en ait vraiment. Je pense bien sûr que le sensationnalisme vendra ou attirera toujours les globes oculaires, et donc nous allons toujours le voir. Mais en tant qu'investisseur immobilier et pour la communauté BiggerPockets qui aime entendre vos idées, les idées de Dave et mes blagues, je veux comprendre où se trouve l'opportunité, car voici le fait pour moi. Je suis un acheteur au comptant. Je suis principalement grossiste, mais je commence à détenir des biens parce que ce que j'ai vu, c'est qu'il y a de la fatigue.
Des vendeurs en ce moment qui ont une situation, qui doivent vendre, pas votre personne qui veut juste se moderniser ou déménager parce qu'elle n'aime plus la taille de son salon, ou pas seulement des choses cosmétiques, mais de vraies raisons de vendre. Il y a de la fatigue sur le marché et j'ai pu vraiment profiter de cette fatigue et acheter des choses. Par exemple, je disais à Dave l'autre jour, il y a une propriété dans mon quartier, c'est un quartier de plus de 2 millions de dollars. Cette maison vient d'être évaluée en juillet à 1,000,005 800 950 et je vais la fermer dans quelques jours à une à XNUMX à XNUMX, et j'en achète deux dans mon quartier avec la même situation.
Et donc je trouve cette fatigue et j'en profite, parce que je suis un investisseur immobilier et c'est ce que nous faisons. Et tout ce capital que vous avez décrit sur lequel les propriétaires sont assis, ils sont prêts à l'échanger pour se libérer de cette fatigue, pour pouvoir sortir de la situation. C'est une occasion que je vois. Voyez-vous d'autres opportunités que nous, en tant qu'investisseurs immobiliers, pouvons examiner et saisir afin d'avoir une meilleure assise entre la fin de 2023 et 2024 ?

Rick:
Je tiens donc à vous féliciter d'être responsable des gros titres que les gens vont voir sur la baisse des prix des maisons. Alors, bon travail Dave et Jamil. Non, il y a des opportunités là-bas. C'est généralement le meilleur moment de l'année pour acheter, car il y a moins de demande sur le marché. Ainsi, vous avez moins de concurrence pour les actifs qui deviennent disponibles et les propriétaires sont généralement un peu plus disposés à négocier à cette période de l'année en raison de ce manque de concurrence. Donc, juste en général, quelque part entre la fin novembre et la mi-janvier dans la plupart des régions du pays sont les meilleurs moments pour rechercher ces bonnes affaires relatives. Deuxièmement, si quelqu'un vend en ce moment, vous devez vous demander pourquoi il vend et s'il doit vendre.
Donc, vous faites exactement ce qu'il faut. Personnellement, je pense que l'une des raisons pour lesquelles les niveaux de stocks resteront bas pendant la majeure partie de 2023 est que les personnes qui n'ont pas à vendre ne vendront pas. Ils sont parfaitement heureux de rester assis là avec leur hypothèque à 3½ % et de ne pas l'échanger contre un marché en déclin pour une maison plus chère avec une hypothèque à 7 %. S'ils n'ont pas à le faire, ils ne le feront pas. Donc, si vous voyez quelqu'un le vendre, posez-vous au moins la question de savoir s'il s'agit d'une vente forcée ? Doivent-ils vendre ? Et si c'est le cas, il y a là un levier de négociation. Donc, je pense que cela a du sens. Vous voulez continuer à suivre les tendances des prix. Nous envisageons probablement une baisse de 5 % des prix des maisons à l'échelle nationale. Fannie Mae prévoit que l'année prochaine, les prix baisseront de janvier à décembre d'environ un point et demi, et ce sera une correction très localisée.
Il faut donc faire attention à l'activité du marché local. Par exemple, les prix en Californie vont probablement baisser en moyenne d'environ 10 %. Dans la région de la baie, nous constatons actuellement que les prix à certains niveaux baissent déjà de 20 %. Mais si vous êtes dans les États du sud-est, vous ne verrez peut-être pas du tout les prix baisser, car vous constatez toujours une croissance démographique et une croissance de l'emploi. Ainsi, les prix n'augmentent peut-être pas de 20 % par an, mais ils peuvent tout de même augmenter de 2 à 3 %. Vous devez donc rechercher ces opportunités sur le marché local et déterminer quelle est la bonne combinaison pour vous. Et encore une fois, si vous êtes sur un marché où les prix sont en baisse, vous envisagez peut-être d'acheter une propriété à louer, car vous n'avez pas à vous soucier de l'appréciation immédiate du prix de la maison. Si vous regardez un marché où les prix augmentent, c'est peut-être une meilleure opportunité de retournement, car les flippers ont vraiment besoin d'une appréciation des prix pour faire leur numéro la plupart du temps.
L'autre opportunité, nous avons mentionné qu'il n'y a pas une tonne de saisies, mais si vous allez jouer sur ce marché à la recherche d'opportunités, vous devez changer le modèle, du moins dans votre esprit, d'où nous étions pendant le dernier cycle. Nous avons mentionné combien d'emprunteurs étaient sous l'eau sur leurs prêts la dernière fois. Cela signifiait qu'ils ne pouvaient pas se débarrasser de la propriété à moins que la banque n'accepte une vente à découvert. Et il y en avait beaucoup, mais pas beaucoup par rapport au nombre de personnes en forclusion. Beaucoup de propriétés ne se sont pas vendues aux enchères parce que les banques ne pouvaient pas les fixer à un prix suffisamment bas pour que les investisseurs puissent faire fonctionner les chiffres. Ainsi, les banques bancaires ont fini par reprendre possession de la majorité des propriétés en forclusion, et il était donc logique qu'un investisseur attende que la banque la reprenne, attende que la propriété revienne sur le marché et négocie ensuite pour ces propriétés appartenant à la banque, celles REO.
Ce n'est pas le cas cette fois. J'ai mentionné que l'activité de verrouillage dans son ensemble se situe à environ 60 % des niveaux pré-pandémiques. L'activité REO, les saisies bancaires sont à environ 30% du niveau où nous étions avant la pandémie. Donc, ce que nous voyons, c'est que plus de saisies commencent, mais plus de personnes vendent leur maison au début de la saisie avant l'enchère de saisie. Et les propriétés qui arrivent aux enchères se vendent à un taux d'environ 70%, soit environ le double du taux auquel elles se vendent habituellement. Donc, il y a moins de propriétés mises aux enchères, il y a moins de propriétés qui passent la vente aux enchères et reviennent aux prêteurs. Et la FHA a ce programme appelé CWCOT, plus de trucs de baseball à l'intérieur, transmis sans autorisation de titre, et toute propriété FHA qui ne vend pas l'enchère est ensuite attribuée à une société d'enchères en ligne pour une vente de seconde chance, à quel point ils généralement baisser un peu les prix.
Donc, si vous êtes un investisseur qui attend des REO, qui attend des propriétés appartenant à une banque, ce n'est pas là que l'opportunité se présentera cette fois. Cette fois, vous allez devoir trouver ces emprunteurs au début de la forclusion et si vous ne parvenez pas à conclure un accord avec eux avant la vente aux enchères, vous devez être prêt à participer à la vente aux enchères. Et c'est là que quelqu'un comme vous, Jamil, intervient en tant qu'acheteur au comptant, car la plupart de ces enchères nécessitent de l'argent comptant ou un chèque de banque. Et sur le marché d'aujourd'hui, vous êtes dans une position extrêmement avantageuse si vous êtes un acheteur au comptant, car tout le monde envisage des prêts hypothécaires traditionnels à 6½, 7 % et des prêts aux investisseurs qui ont une emprise de 10 à 12 % sur eux en ce moment si vous 're obtenir un financement relais. Donc, il y a encore des opportunités, mais vous devrez faire preuve de diligence.

Dave:
Eh bien, merci Rick, c'est super utile. Je pense qu'il y a beaucoup de peur là-bas, encore une fois, avec les gros titres et vous offrez une opinion beaucoup plus sobre sur ce qui se passe et une très bonne analyse de l'opportunité. Avant de sortir d'ici, je veux vous poser une question sur quelque chose que vous avez mentionné lorsque nous discutions juste avant le spectacle, à savoir qu'ATTOM, la société pour laquelle vous travaillez, a publié un rapport sur l'activité de correction et de retournement. Pouvez-vous nous parler un peu de ce que vous avez appris ?

Rick:
Oui, et pour tous ceux qui sont intéressés, nous avons une section d'informations sur le marché sur notre site Web où nous publions tous ces rapports gratuitement. Donc, même pas quelque chose que vous devez payer, mais nous avons récemment publié le rapport de correction et de retournement qui couvrait les retournements au troisième trimestre de 2022. C'était une bonne nouvelle classique, une mauvaise nouvelle, Dave. La bonne nouvelle est qu'il y a eu plus de 92,000 22 flips au cours du trimestre, ce qui est le troisième plus grand nombre jamais enregistré. Et nous examinons les données depuis XNUMX ans, c'est donc un assez bon chiffre. La mauvaise nouvelle est que c'est le troisième trimestre consécutif où ce nombre a diminué. Ainsi, la tendance est à moins de retournements et la très mauvaise nouvelle est que les bénéfices bruts et les marges bénéficiaires brutes ont diminué, et les bénéfices bruts sont simplement le prix auquel la propriété a été vendue par rapport au prix auquel elle a été achetée.
Et puis les marges sont le pourcentage que ce profit représentait par rapport au prix d'achat initial. Donc, cela ne prend pas en compte des éléments tels que les coûts des matériaux, la main-d'œuvre, le financement, et nous savons que tous ces coûts ont augmenté. Ce n'est donc pas un marché idéal pour les palmes. Les marchés idéaux ont une forte demande, une faible offre et des prix qui s'apprécient rapidement. Et la cerise sur le sundae, il y a des taux de financement bas et nous avons vu toutes ces conditions, nous avons toujours une demande, mais elle est affaiblie. Les prix ont stagné ou, dans certains cas, sont en baisse, le financement est plus coûteux, la vente prend plus de temps et les coûts des matériaux et de la main-d'œuvre ainsi que les coûts de financement sont tous plus élevés. Donc, si vous êtes dans le domaine du fix and flip, vous devez vraiment être bon en maths en ce moment.
Vous devez faire très attention à ne pas surpayer la propriété que vous achetez. Vous devez faire très très attention à ne pas sous-estimer le coût des réparations, à ne pas sous-estimer le temps qu'il vous faudra pour déplacer la propriété. Et en passant, nous ne parlons pas de marchés où il faut 60 ou 90 jours pour vendre une propriété lorsqu'elle est prête à partir. Nous envisageons encore quelques semaines sur la plupart des marchés, mais c'est en hausse par rapport à quelques jours l'an dernier. Vous devez donc tenir compte de ces frais de possession. Je ne veux m'en prendre à personne, mais vous savez que c'est un marché difficile quand vous avez une offre Zillow qui perd 352 millions de dollars en un trimestre, puis Opendoor donne l'impression que cela ressemble à de la monnaie d'échange en perdant un milliard de dollars.
Et encore une fois, ce ne sont pas vraiment des modèles fixes et inversés, ce sont des modèles d'arbitrage, mais cela vous montre simplement ce qui peut arriver si vous vous trompez dans votre modèle de tarification et que vous le faites à grande échelle. Vous faites une erreur sur une maison qui représente peut-être des milliers de dollars, vous faites une erreur sur des milliers de maisons et cela représente des centaines de millions de dollars. Donc, cela vous montre simplement que même les entreprises dont vous vous attendez à être un peu plus professionnelles, un peu plus sophistiquées dans leurs modèles, font des erreurs, font de grosses, grosses, grosses erreurs et finissent par licencier un tiers de leur personnel parce que de ces erreurs. Donc, cela montre simplement qu'en tant que flipper, vous avez vraiment, vraiment besoin d'avoir votre crayon aiguisé ce cycle.
Et c'est une mise en garde pour les personnes qui se lancent dans cette partie de l'entreprise. La synchronisation du marché peut être difficile, mais si vous choisissez le mauvais moment, achetez au sommet du marché et sous-estimez vos coûts de réparation, vous envisagez un scénario assez désagréable pour ce retournement. Donc, c'est le bon moment pour s'engager avec quelqu'un comme BiggerPockets où vous pouvez obtenir une grande partie de l'éducation, vous pouvez obtenir beaucoup d'outils et de produits dont vous avez besoin pour vous assurer que vous faites la bonne chose. Et écoutez certainement toujours le podcast On the Market, car c'est là que vous obtenez toutes les bonnes informations.

Jamil :
Rick, merci beaucoup pour cette idée. Je voulais juste creuser un peu plus, et d'après ma propre expérience personnelle avec un certain nombre de retournements, nous en avons une douzaine qui se produisaient et nous avons vu que dans le prix compris entre 750 et un million et un moitié, la demande avait disparu. Nous avons dû faire des chèques pour mettre fin à ces transactions et les retirer des livres. Cependant, dans la première maison, ce prix pour l'acheteur d'une première maison, ces propriétés sont toujours en cours de négociation et il y a toujours une grande demande. Lorsque vous avez rédigé ce rapport, avez-vous trouvé ces différences et y a-t-il une sous-section dans le marché des réparations et des retournements sur laquelle les gens de l'entreprise pourraient se concentrer afin qu'ils puissent encore affronter cette tempête et faire du surplace et non perdre leurs équipages et plier jusqu'à ce que les choses commencent à revenir?

Rick:
Oui, mais avant d'y aller, laissez-moi vous proposer un autre scénario, et je sais que vous le faites. Vous l'avez mentionné plus tôt. Un flipper typique pourrait avoir du mal à faire les chiffres au crayon ces jours-ci, mais il y a une opportunité pour les propriétés locatives. Je pense que nous avons mentionné plus tôt qu'environ 10 à 20 % des personnes qui pensaient qu'elles allaient acheter ont décidé de louer à la place. Vous pouvez faire valoir logiquement que s'ils voulaient acheter une maison, ils préféreraient peut-être louer une maison plutôt qu'un appartement. Peut-être qu'ils ont besoin de plus d'espace, peu importe.
Donc, il y a encore une opportunité pour les propriétés locatives unifamiliales et je pense que cette opportunité continuera de croître. Maintenant, si vous êtes un flipper, vous n'avez peut-être pas mis en place de processus et de procédures commerciales pour devenir propriétaire d'un bien locatif, mais vous pouvez certainement identifier ces propriétés et peut-être devenir grossiste et trouver ces propriétés qui sont des opportunités et les vendre aux gens qui veulent des propriétés locatives et réalisent des bénéfices sans risquer d'acheter, de réparer et de conserver cette propriété. Donc, c'est une opportunité.

Jamil :
Et je ne t'ai jamais payé pour dire ça, au fait.

Rick:
Non. C'est une vraie opportunité mondiale en ce moment, et il y a des flippers qui en fait à court terme, parce que leurs volumes ne sont pas énormes, deviennent propriétaires d'immeubles locatifs, parce que les compétences nécessaires pour trouver, acheter et réparer une maison sont les mêmes . Maintenant, il s'agit simplement d'être ce propriétaire à court terme, peut-être même de trouver quelqu'un pour le faire. Mais cela dit, à votre question initiale, je parle ici en termes généraux très larges, Jamil, mais nous voyons la même chose que vous voyez sur votre marché. Au niveau supérieur, la demande s'est asséchée un peu plus significativement qu'au niveau d'entrée. Et c'est à peu près vrai dans tout le pays. Il y a probablement quelques valeurs aberrantes ici et là, mais en général, c'est ce que nous constatons. Il y a très peu d'inventaire d'entrée de gamme.
Donc, si vous trouvez une propriété que vous pouvez remettre sur le marché en tant que propriété réparée, vous aurez probablement une bonne occasion de la vendre et de la vendre à un prix raisonnable. Il y a aussi plus de concurrence, parce que c'est là que les grandes institutions recherchent des propriétés locatives. C'est là que la location unifamiliale, les petits investisseurs recherchent des propriétés. Et évidemment c'est là que les premiers acheteurs recherchent des propriétés. Donc, ce n'est pas facile de trouver ces propriétés à acheter et à réparer, mais si vous cherchez une partie du marché qui est plus saine que d'autres, ce niveau d'entrée, et je dirais même dans beaucoup de marchés allant jusqu'au milieu de gamme, vous voyez toujours une assez bonne demande.
C'est une fois que vous entrez dans le niveau intermédiaire supérieur et les propriétés de niveau supérieur que vous voyez, en fait, vous voyez deux problèmes. Vous voyez la demande du marché diminuer, mais vous voyez également les prix les plus faibles en termes d'appréciation à ces niveaux plus élevés. C'est pourquoi des endroits comme San Francisco connaissent une baisse de prix plus importante dans des endroits comme, je ne sais pas, Des Moines, Iowa.

Jamil :
Thank you.

Dave:
Meule. Je pense que nous pourrions faire ça toute la journée, mais nous devons partir d'ici bientôt. Y a-t-il autre chose que vous pensez que notre public devrait savoir alors que nous entrons dans la nouvelle année que nous n'avons pas encore couvert et que vous pensez qu'il est important qu'ils gardent à l'esprit ?

Rick:
Eh bien, je ne sais pas. Nous avons parlé de stratégies d'investissement, de l'économie, du marché du logement. Je suppose que ma pensée d'adieu serait, méfiez-vous du battage médiatique. Vous allez lire beaucoup de choses sombres et catastrophiques. Vous avez probablement des auditeurs qui attendent et salivent pour ce krach boursier que les crétins de YouTube promeuvent à bout de souffle. Et je dirais n'attendez pas. Chronométrer le marché est presque impossible. Si vous faites vos calculs et les chiffres au crayon, il est temps d'aller de l'avant. Et c'est vrai que vous cherchiez à réparer et à retourner, à acheter un bien locatif ou à acheter une maison dans laquelle emménager. C'est un scénario intéressant dans la mesure où si vous pouvez trouver une propriété que vous pouvez vous permettre et que vous allez détenir pendant un certain temps, vous pouvez en fait voir un scénario où dans deux ans, vos paiements mensuels seront inférieurs à ce qu'ils sont aujourd'hui, et ce n'est pas quelque chose que vous verrez probablement si vous allez louer une propriété, car le prix de votre location va augmenter à peu près chaque année.
Donc, je dis aux gens, en particulier aux personnes qui vont détenir une propriété pendant un certain temps, que si vous trouvez quelque chose dont les chiffres fonctionnent, n'attendez pas que le marché touche le fond. Vous pouvez vivre avec un peu de volatilité à court terme. Vos prix baissent de 2½, 3%, 5%, ils vont remonter. Et historiquement, vous remontez les cent dernières années de prix des maisons, nous n'avons eu qu'une seule fois où le marché a chuté de 20% et y est resté pendant un certain temps et c'était la Grande Récession. Mais les prix des maisons n'augmentent pas chaque année, mais au fil du temps, ils ont augmenté de manière constante année, année, année. Alors, ne croyez pas le battage médiatique, ne paniquez pas, mais soyez aussi prudent que possible avant de prendre ces décisions. Ne réfléchissez pas trop, mais assurez-vous de faire ce calcul et de le vérifier deux fois.

Dave:
Très bien. Merci, Rick. Nous apprécions ces mots d'adieu et sommes définitivement d'accord. Les gens devraient être… Lisez au moins tout l'article, n'est-ce pas ? Il y a tellement de fois où c'est juste que les gens réagissent au titre et c'est comme : « Eh bien, avez-vous lu le reste de l'article ? Ce n'était pas si mal. Donc, de bons conseils sobres là-bas. Nous l'apprécions, Rick. Rick Sharga est le vice-président exécutif de Market Intelligence chez ATTOM Data. Rick, si les gens veulent entrer en contact avec vous, où devraient-ils le faire ?

Rick:
Donc, vous pouvez me trouver sur LinkedIn ou Twitter, Rick Sharga, l'un ou l'autre est assez facile. Si vous souhaitez vous connecter avec moi sur LinkedIn, assurez-vous de mentionner On the Market ou Jamil et Dave afin que je sache que vous n'êtes pas l'une des personnes folles sur LinkedIn qui tendent la main sous un alias. Vous pouvez également trouver, j'ai mentionné attomdata.com. Nous avons une section aperçu du marché. Nous sommes partout sur les réseaux sociaux, mais nous publions des rapports sur tous les aspects du marché du logement qui sont gratuits chaque semaine. Alors, n'hésitez pas à nous suivre là-bas, et j'ai hâte de communiquer avec beaucoup d'entre vous.

Dave:
Très bien. Merci encore, Rick. Nous devrons vous revoir dans six mois. Vous avez dit que la seconde moitié de 2023 pourrait être très différente, nous vous retrouverons donc toujours à ces points pivots pour le marché du logement si vous êtes prêt à nous rejoindre à nouveau.

Rick:
Appréciez toujours la conversation les gars. N'importe quand.

Jamil :
Eh bien, vous avez entendu les gars. Rick a dit être un grossiste dans la nouvelle année. Qu'en penses-tu, Dave ?

Dave:
Je peux attester qu'au moins hors des ondes, je n'ai pas vu Jamil payer Rick pour dire ça.

Jamil :
No.

Dave:
Il aurait pu le faire en privé.

Jamil :
C'est une vraie chose. Je pense qu'il y a des opportunités incroyables, et surtout si vous envisagez une stratégie pour 2023, réfléchissez-y vraiment et discutez avec les gens sur les forums. Parlez aux gens sur BiggerPockets et vraiment, vraiment ayez raison, comprenez la souscription et calculez les chiffres. Comme Rick l'a dit, aiguisez le crayon et vous réussirez.

Dave:
J'aime le fait que ce soit notre première émission pour la nouvelle année, parce que je pense juste que Rick fournit de très bonnes informations qui ne sont pas trop roses, mais il souligne qu'il y a des opportunités et que beaucoup de choses que vous lisez sont principalement fondée sur la peur et non sur les faits. Donc, si vous cherchez à développer votre portefeuille ou à vous lancer dans l'immobilier pour la première fois en 2023, j'espère que vous avez tiré beaucoup de bonnes leçons de ce que Jamil et Rick ont ​​partagé avec vous aujourd'hui. C'est bizarre, parce que nous enregistrons cela à la mi-décembre, mais je suppose que bonne année à tous ceux qui écoutent.

Jamil :
Bonne année.

Dave:
Nous vous apprécions vraiment. Nous allons passer une très bonne année. Nous avons beaucoup de choses à vous proposer sur le marché. Nous apprécions votre écoute et bonne chance à tous dans votre investissement immobilier et votre situation économique en 2023. Jamil, où les gens devraient-ils vous trouver ?

Jamil :
Vous pouvez me trouver sur ma chaîne YouTube à youtube.com/jamildamji. Retrouvez-moi également sur IG. J'ai l'impression, Rick, qu'il est logique qu'il soit sur LinkedIn et Twitter et que je sois sur Instagram et TikTok.

Dave:
Ouais, ça le fait. Cela suit. C'est sur la marque à coup sûr.

Jamil :
Bonne année, les gars.

Dave:
Absolument. Et nous avons également une chaîne YouTube pour On the Market et BiggerPockets. Vous pouvez les consulter si vous voulez en savoir plus sur moi, ou Jamil, ou l'un des autres panélistes de On the Market. Pour tous les autres sur le marché, pour James, Kathy et Henry qui ne peuvent pas être ici aujourd'hui, bonne année et merci d'avoir écouté.
On the Market est créé par moi, Dave Meyer et Kailyn Bennett. Produit par Kailyn Bennett. Montage par Joel Esparza et Onyx Media. Recherche par Pooja Jindal. Et un grand merci à toute l'équipe de BiggerPockets. Le contenu de l'émission On the Market ne sont que des opinions. Tous les auditeurs doivent vérifier indépendamment les points de données, les opinions et les stratégies d'investissement.