Avouons-le, Seattle n'est pas sur le point de figurer sur les listes les plus chaudes d'endroits abordables pour investir de si tôt. Mais un manque de bonnes affaires ne signifie pas qu'il n'y a pas d'opportunités à saisir. Pour ceux qui possèdent une propriété à Seattle ou qui trouvent un investissement approprié dans ce domaine, les maisons attirent des loyers moyens élevés et des opportunités de rendements et d'appréciation constants. Avec des maisons unifamiliales bénéficiant de rendements boursiers similaires sans le même niveau de volatilité, écurie "Niveau 1« Des marchés comme Seattle pourraient être une option attrayante pour votre portefeuille.
À la fin de l'année dernière, Redfin a rapporté que Seattle était le marché du refroidissement le plus rapide aux États-Unis En tant que ville déjà chère à acheter, la chaleur supplémentaire sur le marché s'est avérée insoutenable car les taux d'intérêt et l'inflation ont commencé à mordre sur les hypothèques importantes. La bonne nouvelle est que plus de pouvoir de négociation était enfin disponible pour ceux qui ont le capital pour entrer dans la ville d'émeraude.
Est-il donc judicieux d'essayer d'investir à Seattle en 2023 ? BiggerPockets s'est associé à Appartiennent pour vous apporter un aperçu du marché locatif de Seattle. Belong est une alternative moderne aux sociétés de gestion immobilière qui humanise l'expérience de location et permet aux propriétaires individuels de gérer plus facilement leurs investissements immobiliers dans des villes populaires telles que Seattle et de San Francisco.
Vous seul connaissez votre situation financière et ce que vous pouvez assumer, ce rapport est donc conçu pour étayer votre recherche avec une indication des loyers moyens et de l'état actuel du marché locatif à Seattle, notamment :
- La baisse des prix de l'immobilier à Seattle est-elle suffisante pour réduire les barrières à l'entrée ?
- Comment le prix médian des maisons à Seattle se compare-t-il à des villes similaires de niveau 1 ?
- Quel type de revenu locatif puis-je attendre d'une propriété à Seattle ?
- Quel est le meilleur moment pour mettre en vente une location à Seattle afin d'obtenir le tarif le plus élevé ?
- Le ralentissement technologique affectera-t-il l'immobilier à Seattle ? Quels sont les autres facteurs macroéconomiques à prendre en compte ?
Le refroidissement des prix de l'immobilier à Seattle est-il suffisant pour réduire les barrières à l'entrée ?
Comme la plupart des marchés de niveau 1, investir à Seattle peut être difficile en raison des coûts d'entrée élevés, en particulier pour ceux qui ont besoin d'un prêt hypothécaire. C'est pourquoi le marché se refroidit, la dette coûtant deux fois plus cher que ces dernières années. Une baisse de prix dans une zone chaude devrait être une cause de célébration pour les investisseurs potentiels, mais pas dans ce cas. Même une baisse des prix de 5 % ne rendra pas la région plus abordable si vous avez besoin de contracter un prêt hypothécaire à un taux d'intérêt de 6 % à 7 %.
De plus, la demande dépasse l'offre, faisant de Seattle un marché du vendeur avec peu d'inventaire. Les propriétaires avec de bons taux d'intérêt fixes sont peu susceptibles de vendre à moins que cela ne soit nécessaire.
Comment les prix médians à Seattle se comparent-ils à ceux des autres villes de niveau 1 ?
Selon realtor.com, le prix médian d'une maison à Seattle est de 780,000 750,000 $, avec un prix de vente médian de XNUMX XNUMX $. La plupart des maisons se vendent à un prix proche du prix demandé, indiquant un marché de vendeurs.
Si vous regardez d'autres villes de niveau 1 de la côte ouest comme San Francisco, le prix médian des maisons d'inscription est de 1.3 million de dollars, soit quelque 520 XNUMX dollars de plus que Seattle.
Bien que Seattle n'offre pas un profit rapide, c'est une option viable pour les investisseurs qui ne peuvent pas se permettre d'autres villes de niveau 1. Avec une demande de locataires stable et un potentiel de croissance à long terme, posséder une maison à Seattle pourrait être rentable, mais moins pour les flux de trésorerie à court terme.
À quel type de revenus locatifs puis-je m'attendre à Seattle ?
Le retour sur investissement et les flux de trésorerie d'une propriété de Seattle dépendent des dépenses hypothécaires, de l'appréciation et des avantages fiscaux. Malgré les récentes fluctuations dues à la pandémie, les propriétés de Seattle se sont généralement très bien appréciées au fil du temps.
Selon QuartierScout, l'immobilier de Seattle s'est apprécié de 137% au cours des 10 dernières années, avec un taux d'appréciation annuel moyen des maisons compris entre 5.69% et 9.02%, plaçant Seattle dans les 10% d'appréciation aux États-Unis
Avec des taux d'intérêt toujours en hausse au moment de la publication et certaines régions plus chaudes que d'autres en termes de demande, vous devrez effectuer une nouvelle analyse des flux de trésorerie sur tout bien locatif ou achat potentiel pour obtenir une vue précise de votre retour sur investissement. Ci-dessous, nous avons compilé quelques moyennes dans la région métropolitaine de Seattle pour comprendre ce que vous pourriez vous attendre à voir.
Belong, qui s'associe à des propriétaires de maisons unifamiliales, d'appartements et de condos, a enregistré des taux de location moyens entre 2,476 3,305 $ et 12 XNUMX $/mois pour le marché de Seattle au cours des XNUMX derniers mois.
Comment cela se compare-t-il aux autres marchés de niveau 1 ? En regardant à nouveau San Francisco, les maisons unifamiliales et les condos du réseau Belong Bay Area se louent en moyenne à 3,754 XNUMX $. Quand on considère que le prix moyen d'une maison à SF est d'environ 520,000 XNUMX $ plus élevé qu'à Seattle, cela met en évidence les conditions favorables taux plafond et le potentiel d'un fort retour sur investissement. Dans la Bay Area, vous auriez du mal à trouver un quartier avec des SFH qui coûtent en moyenne moins d'un million de dollars, alors que Seattle a toujours des points d'entrée moins chers autour de 500 600 $ à XNUMX XNUMX $.
Selon le partenaire Belong, Zumper, les loyers médians ont augmenté de 6.2 % en glissement annuel en mars 2023, une tendance à la hausse par rapport au mois dernier. La répartition par type de logement est la suivante :
- Studio : 1,477 14 $ (+XNUMX % sur un an)
- 1 chambre : 2,021 7 $ (+XNUMX % sur un an)
- 2 chambre : 2,795 4 $ (+XNUMX % sur un an)
- 3 chambre : 3,330 0 $ (+XNUMX % sur un an)
- 4 chambre : 3,700 6 $ (+XNUMX % sur un an)
Selon le dernier Données du recensement américain pour le quatrième trimestre 4, les taux d'inoccupation des locations dans la région de Seattle/Tacoma/Bellevue se situent à 2022 %, contre 4.7 % au premier trimestre. Cela correspond aux villes voisines de Portland/Vancouver/Hillsboro, avec un taux d'inoccupation de 5.7 %, en baisse par rapport au taux élevé de 1 % au premier trimestre.
Quel est le meilleur moment pour inscrire une location à Seattle ?
Comme la plupart des villes de la côte ouest, les prix de location à Seattle sont saisonniers. Alors que le chaos de la pandémie se refroidit, nous assistons à un retour aux pics et aux creux des prix saisonniers qui n'ont pas été connus lors des hausses de loyers.
Alors que Seattle est célèbre pour sa pluie, elle est également célèbre pour son incroyable style de vie en plein air et possibilité de marcher, qui connaît un pic de demande pendant l'été, lorsqu'il y a beaucoup de soleil et de ciel bleu. Seattle bénéficie du même pic de prix de location vers le mois d'août que celui observé sur d'autres marchés de niveau 1 à travers Californie. En fait, le mois d'août est le meilleur moment pour attirer le meilleur prix pour votre propriété à Seattle, selon les données de Belong (photo ci-dessous), avec un loyer moyen culminant à 3305 $. Seattle abrite également de nombreux districts scolaires souhaitables, de sorte que les locations familiales plus importantes dans ces zones attirent une concurrence acharnée et des loyers à l'approche du semestre 1 en septembre.
En comparant les données de Belong à une source de données plus large telle que Zillow (qui inclut les multifamiliaux et les appartements dans leurs chiffres), leurs tendances de marché montrent le même pic en été, avec des loyers moyens culminant entre 2,450 2,461 $ et XNUMX XNUMX $ en août/septembre.
Cela ne veut pas dire que les investisseurs qui louent une maison à Seattle en hiver en subiront un énorme coup. Même si le taux moyen baisse de façon saisonnière, les propriétaires de Belong bénéficient toujours d'un taux mensuel moyen de 2,500 3,000 $ à XNUMX XNUMX $ pendant les mois bas comme décembre.
Mars est aussi un mois fort pour les loyers, et si cette tendance se poursuit, les loyers resteront stables avant de culminer en août. Si vous envisagez d'entrer sur le marché, vous avez le temps de vous préparer et de bénéficier de prix plus élevés dans quelques mois.
Quels sont les autres facteurs macroéconomiques à prendre en compte ?
Mis à part les taux d'intérêt, quels autres facteurs macroéconomiques devraient être pris en compte avant d'investir dans la région métropolitaine de Seattle ?
Le métro de Seattle c'est :
- L'une des cinq premières villes pour le revenu des ménages.
- Une ville avec un faible taux de chômage mais qui éprouve de l'anxiété face aux licenciements.
- Être plus durement touché par l'inflation, avec des taux supérieurs à la moyenne nationale.
- Connaît toujours de faibles taux de délinquance hypothécaire et de saisies.
- Investir dans le transport pour combler les lacunes et améliorer l'accessibilité.
Seattle est une région riche, avec des résidents gagnant un revenu médian des ménages de 105,391 100 $, selon les dernières données du recensement. Cela classe la ville au quatrième rang parmi les XNUMX plus grandes régions métropolitaines des États-Unis
Ceci est largement alimenté par un marché du travail lucratif. Si vous regardez la région de Redmond, le revenu médian grimpe à 147,006 XNUMX $, ce qui n'est pas surprenant, étant donné que c'est là que Microsoft a son siège social. Il est difficile d'examiner les macro-facteurs influençant le marché immobilier de Seattle sans discuter du ralentissement technologique actuel. Les licenciements dans l'industrie pourraient-ils exercer une pression sur les propriétaires ou entraîner des stocks en difficulté sur le marché ?
Microsoft, Amazon, Meta, Salesforce et Google ont tous procédé à des suppressions d'emplois affectant la main-d'œuvre basée à Washington. En fait, on dit que Seattle a certains des taux les plus élevés anxiété de licenciement. Mais alors que la technologie a été à l'origine d'une grande partie de la croissance de Seattle ces dernières années, l'économie locale n'est pas vulnérable à cette seule industrie.
US News récemment examiné les tendances du chômage à Seattle et ont constaté que le taux de chômage à Seattle est inférieur à la moyenne nationale et que le taux de saisies reste faible. Seuls 1.5 % des prêts hypothécaires seraient en souffrance dans la région métropolitaine et 0.1 % ont des dépôts de saisie actifs.
La Conseil de prévision économique et des recettes ont publié leurs résultats de mars 2023, indiquant que si le taux de chômage global a commencé à augmenter plus tôt que prévu en 2022, l'emploi a également augmenté de 16,300 3,800 en novembre et décembre, soit 2023 XNUMX de plus que prévu. Ils ont également noté que l'inflation des prix à la consommation dans la région métropolitaine de Seattle a continué de dépasser la moyenne nationale au cours de l'année se terminant en février XNUMX, ajoutant à la pression du coût de la vie pour les résidents.
Pour les propriétaires existants, cette inflation élevée, l'anxiété liée aux licenciements et l'incertitude du marché peuvent amener les travailleurs de l'industrie à reporter l'achat d'une maison et à louer plus longtemps. Seattle abrite déjà plus de locataires que de propriétaires-occupants, avec 55 % de locataires occupés lors du dernier recensement. Pour ceux qui recherchent un in, ces licenciements n'ont pas encore créé un flot de logements en difficulté sur le marché. Cela peut changer si les conditions économiques se détériorent, mais il convient de noter que l'industrie technologique emploie généralement des travailleurs qualifiés et offre de généreuses offres de sortie, ce qui atténue le coup porté à l'économie locale.
Un autre facteur notable est le transport. Le Système Sound Transit l'expansion verra une meilleure accessibilité à Seattle, ce qui aura un impact sur la valeur de l'immobilier local car il devient plus facile pour les gens d'entrer dans la ville. Investir dans l'immobilier dans ces zones (telles que Lynnwood, Shoreline, Everett et Marysville, par exemple) avant l'achèvement du système de transport en commun pourrait fournir un point d'entrée inférieur avec une opportunité d'augmenter le loyer et l'appréciation de la maison au fil du temps à mesure que l'accès aux commodités s'améliore . ??
Comment les investisseurs immobiliers peuvent garder un pouls sur le marché locatif de Seattle
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Remarque par BiggerPockets : Ce sont des opinions écrites par l'auteur et ne représentent pas nécessairement les opinions de BiggerPockets.
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