Acheter huit logements locatifs en moins d’un an-Comment est-ce possible? Au moment où vous aurez terminé cet épisode, vous saurez comment financer tout achat de propriété locative, peu importe votre argent ou votre expérience. Et si Tim Yu vous constituer un portefeuille immobilier locatif Et fait plusieurs retournements de maison en moins de douze mois lorsque il n'avait presque rien sur son compte bancaire à la même époque l'année dernière, vous le pouvez aussi.
Tim est un vrai Recrue en immobilier. Il a passé plus d’un an à écouter chaque épisode de la série sur le chemin du travail. Après en avoir eu assez de la paralysie de l'analyse, Tim a lancé une offre modeste sur un potentiel BRRRR (acheter, réhabiliter, louer, refinancer, répéter) propriété. Son offre a été acceptée ! Le problème? Il n'avait PAS d'argent pour l'acheter. Avance rapide d’un an ; Tim a conclu dix transactions, possède huit logements locatifs et est sur le point de quitter son emploi chez W2.
Dans cet épisode, Tim passe en revue TOUS (et nous voulons dire TOUS) les types de financement de biens locatifs. Depuis prêts d'argent dur à la carte de crédit, vendre des comptes de retraiteet une partenariats. Que vous ayez les fonds nécessaires ou non, Tim vous expliquera EXACTEMENT comment obtenez votre premier (ou prochain) bien locatif!
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Ashley:
Ici Real Estate Rookie, épisode 335. Je m'appelle Ashley Kehr et je suis ici avec mon co-animateur, Tony J. Robinson.
Tony:
Et bienvenue sur le podcast Real Estate Rookie où chaque semaine, deux fois par semaine, nous vous apportons l'inspiration, la motivation et les histoires que vous devez entendre pour démarrer votre parcours d'investissement. Aujourd'hui, nous avons quelqu'un qui est comme un né, élevé, élevé dans le milieu de tout ce qui concerne BiggerPockets. Nous avons Tim Yu sur le podcast et il est un auditeur fidèle depuis un certain temps. Il a déclaré qu'il écoutait le podcast tous les jours pendant près de deux ans, mais qu'il utilisait vraiment tout ce qu'il avait appris dans le podcast pour vraiment démarrer son parcours d'investissement. Le gars a conclu 10 transactions en un an. Un peu moins d'un an en fait. Et vous apprendrez exactement comment il a rendu cela possible.
Ashley:
Ouais, j'aime la façon dont nous traitons chaque transaction. Alors écoutez-le parler de toutes les manières dont il a pu financer ces transactions. Aucun n'a été financé exactement de la même manière, il va donc détailler chaque transaction qu'il a conclue et comment il a pu obtenir un financement ou obtenir un projet très créatif… Une transaction, il n'a payé que 2,000 XNUMX $ de sa poche et ne l'a pas fait. je dois aller chercher un prêt bancaire. Il explique donc comment il a pu faire cela.
Tony:
Il a même été payé pour acheter une propriété. Il se dirigea vers la table de clôture et reçut un chèque en retour. Vous découvrirez donc comment il a rendu cela possible. Mais dans l’ensemble, Tim n’est, je pense, qu’un brillant exemple de ce qui se passe lorsque vous faites partie intégrante de la communauté BiggerPockets. Il était actif sur le groupe Facebook Real Estate Rookie et sur la chaîne YouTube sur le podcast lui-même et sur les forums. Et c'est comme si lorsque vous faisiez ce genre de choses, de bonnes choses se produisaient généralement.
Donc, si vous faites partie de la communauté des débutants et que vous ne l'avez pas encore fait, nous aimerions que vous nous laissiez une note et un avis honnêtes. Nous en sommes à 1,595 1,700 audiences au moment de cet enregistrement. J'espère donc qu'au moment de la diffusion, nous en serons à environ XNUMX XNUMX. Nous devrions au moins y être. Mais prenez quelques minutes et dites à quelqu'un ce que vous pensez de la série, car honnêtement, plus nous recevons de critiques, plus nous pouvons toucher de personnes. Et j'espère que cela mènera à d'autres histoires comme celle de Tim. Alors prenez quelques minutes, laissez-nous cet avis.
Ashley:
Et si vous avez une histoire comme celle de Tim ou si vous venez de conclure votre premier contrat, nous serions ravis d'en entendre parler. Veuillez postuler pour être invité sur notre podcast en vous rendant sur bigpockets.com/guests. Et je vais vous dire que si vous ne pensez pas que votre histoire est assez bonne, elle l'est probablement assez et nous serions ravis de vous avoir parmi nous. Je vais aussi vous confier un petit secret : lorsque nos producteurs parcourent l'application, ils adorent les détails supplémentaires. Alors prenez vraiment votre temps et racontez-nous tous les détails de la façon dont vous vous êtes lancé dans l'investissement immobilier et nous serions ravis de vous accueillir si vous preniez le temps de le partager avec la communauté des débutants et d'inspirer les autres. Bienvenue au spectacle. Merci beaucoup d'être venu avec nous aujourd'hui. Pouvez-vous nous parler un peu de vous ?
Tim:
Ouais. Hé, j'apprécie que vous m'ayez amené dans l'émission. Je m'appelle Tim. J'ai 30 ans. Je suis en fait un officier de l'armée à plein temps en poste à Fort Knox et j'habite à Louisville, dans le Kentucky. J'ai commencé à investir en novembre 2022 et j'ai en quelque sorte essayé beaucoup de choses différentes tout au long de l'année dernière. Au début, je voulais faire de la location longue durée via BRRRR, puis j'ai fini par avoir un amour et une passion pour les réparations et les flips. Et puis je suis entré dans l’espace créatif et c’est là que j’en suis actuellement.
Ashley:
Génial. Alors avant d’aller plus loin, donnez-nous simplement une idée globale de ce à quoi ressemble votre portefeuille aujourd’hui.
Tim:
Oui. J'ai donc deux duplex. J'ai trois familles célibataires à Louisville, Kentucky. J'ai deux partenariats en Oklahoma. Ce sont également deux familles célibataires. Et puis nous avons également un partenariat de réparation et de retournement à Atlanta, en Géorgie. Je travaille actuellement sur un correctif et un retournement à Louisville, dans le Kentucky, dont nous venons de commencer les rénovations, puis nous concluons une propriété dans quelques semaines, ce qui est un accord de financement du vendeur.
Ashley:
Vous aviez donc dit 2022, donc tout cela s’est déroulé dans un délai d’un an.
Tim:
Ouais. Novembre sera donc mon premier anniversaire.
Ashley:
Wow génial.
Tim:
… de l’investissement immobilier.
Tony:
C'est étonnant.
Ashley:
Ouais. C'est vraiment cool.
Tim:
Donc ça a été tellement amusant.
Tony:
Je veux juste demander quelque chose parce que… Permettez-moi d'abord de poser cette question. Avant d'obtenir ce premier contrat en novembre 2020, combien de temps diriez-vous avoir passé à vous éduquer, à vous amener mentalement à un point où vous vous disiez : « D'accord, je suis prêt ».
Tim:
J’ai donc fait beaucoup de choses. J’ai toujours été un investisseur en quelque sorte. J’avais cet état d’esprit avec les actions. Alors j’ai fait le 401(k), j’ai fait le truc du type Roth IRA. Mon beau-frère est en fait un gros investisseur avec des actions et tout, alors il m'apprenait : « Hé, si tu gagnes 50 $ en tondant une pelouse, mets la moitié de cela de côté dans un 401(k) et tu pourras ensuite garder ça. la moitié pour le dépenser. Il me l'a dit quand j'avais 11 ans. Dès que j'ai commencé à travailler à temps plein, j'ai toujours décidé de mettre de l'argent de côté sur mes comptes de placement, ce que nous reviendrons probablement plus tard sur la façon dont je l'ai utilisé pour investir dans l'immobilier.
Mais avant cela, je vis à Louisville, Kentucky. Donc, si quelqu’un est militaire, surtout dans l’armée, vous savez que tous les lieux d’affectation sont des endroits terribles. J'étais célibataire à l'époque, donc je voulais vivre en ville, donc je devais me rendre au travail tous les jours. J'ai donc conduit 50 minutes dans chaque sens chaque jour pendant deux ans et je me suis lancé dans l'immobilier en vous écoutant. J'ai donc écouté le podcast Rookie tous les jours pendant près de deux heures par jour pendant un an et demi. Et je suis assis-
Ashley:
Alors tu en as marre de nous maintenant.
Tim:
Je vous écoute toujours les gars. C'est absolument incroyable parce qu'un jour, j'étais assis dans ma voiture et j'ai réalisé que je vous écoutais depuis un an et demi et que je n'avais jamais rien fait à ce sujet. J'ai toujours voulu dire : « Hé, je voulais acheter une maison maintenant, mais peut-être que je le ferai plus tard. » J'ai croisé par hasard un agent immobilier alors que je cherchais à résilier mon bail de location. Alors j'ai demandé à la dame : « Hé, quand dois-je vous dire que je déménage ? Et elle dit : "Pourquoi déménages-tu ?" "Eh bien, je veux acheter une maison." Un agent immobilier a littéralement tourné au coin de la rue et a dit : « Hé, je suis un agent. Veux-tu travailler avec moi ?
Tony:
En aucune façon.
Tim:
Et je travaille toujours avec elle à ce jour. Elle est incroyable. Et je me suis dit : « Faisons-le. Allons chercher une propriété.
Tony:
C'est une leçon apprise pour tous nos agents qui écoutent le podcast. Cachez-vous simplement dans les coins et attendez d’entendre quelqu’un dire : « Je veux vendre ma maison ». Mais Tim, donc vous avez ce parcours d'un an et demi pour vous éduquer, et c'est ce que j'ai trouvé, c'est que la période de temps typique pour les personnes qui agissent vraiment se situe entre un an et deux… Six mois, un an et demi C'est généralement un bon délai, mais vous concluez cette première transaction, puis vous vous déchaînez et vous avez 10, 11 transactions conclues en un an. Je sais que nous entrerons dans les détails, mais à un niveau général, aviez-vous l'intention d'avancer rapidement dès le début ? La motivation ou l’élan s’est-il créé après une seule transaction ? Qu’est-ce qui vous a permis d’avancer si vite ?
Tim:
Ce n’était certainement pas le plan. Je voulais faire une propriété tous les deux ans parce que je suis un vétéran, donc je voulais utiliser mon prêt VA. J'avais donc envie de faire des hacks de maison. C'était la grande stratégie avec laquelle je voulais commencer, à savoir : « Faisons un accord avec une maison ou rénovons une propriété à BRRRR et développons-nous lentement à partir de là. » Je pense qu'ils appellent cela le virus de l'immobilier. J'ai acheté une maison et je me suis dit : "Oh mon Dieu, c'est tellement amusant." Je pense que ce que j'ai le plus de plaisir maintenant, c'est d'aller à la table de clôture. Donc je pense que c'était juste une précipitation. Cela a été tellement amusant et les gens que vous rencontrez dans le monde de l'immobilier sont incroyables. Donc je pense que ça a fait boule de neige à partir de là.
Ashley:
Parlons donc de pouvoir financer toutes ces transactions en un an. D’où vient tout ce financement ? Commençons par le premier accord, puis expliquons peut-être comment vous avez pu financer les autres.
Tim:
D'accord. Donc, à l’origine, le premier accord devait être un BRRRR. C'était donc à l'époque de Thanksgiving. Je me promenais dans le parc avec ma copine à l'époque qui est maintenant mon fiancé.
Tony:
Toutes nos félicitations.
Tim:
Merci mec. Je l'apprécie. Et elle me criait dessus en disant : « Hé, raccroche ton téléphone. Nous sommes dehors. Profitez du beau temps." Je rampe sur Zillow tout le temps. C'était sur la MLS et une maison coûtait 100,000 50,000 $ et le prix est en fait tombé à 40,000 XNUMX $ du jour au lendemain. Nous sommes donc allés le voir. Il y avait certainement quelque chose qui n'allait pas, mais il y avait un squatter dans la propriété dont le vendeur devait se débarrasser et il était hors d'état. J'ai donc proposé XNUMX XNUMX $ en espèces pour acheter la propriété. Ils ont accepté le contrat le lendemain et j'ai réalisé que je n'avais pas cet argent sur mon compte courant.
J'ai donc demandé à mon agent : « Hé, qu'est-ce que je fais ? Elle dit : « Regardez les prêts d'argent dur. » Je n'avais aucune idée de ce qu'ils étaient, alors je suis allé sur YouTube et je suis devenu un guerrier YouTube et je regardais simplement des vidéos sur des prêts d'argent dur. J'ai fini par entrer en contact avec un prêteur sérieux lors d'une de mes rencontres immobilières locales et il m'a dit : « Hé, si c'est votre première transaction, je vous financerai. » Parce que j'ai eu quelques difficultés à convaincre certains prêteurs acharnés de m'approuver simplement à cause de mon manque d'expérience et qu'ils n'avaient pas vraiment confiance en la propriété, mais il a en fait pris le risque, alors il m'a prêté 90 % de la transaction et j'ai eu pour trouver le reste à fermer.
Alors j’ai supplié mes parents, je leur ai dit : « Hé, prête-moi de l’argent. Cela va marcher. Et ils ont en fait dit non. Ils sont donc très old school. Nous n'avons pas de formation financière. Ils avaient tout leur argent sur un compte courant depuis 20 ans, donc ils ne se sentaient pas vraiment à l'aise avec ce type d'investissement. Donc, ce que j'ai fait, c'est que je me suis dit : « Eh bien, si vous ne me prêtez pas d'argent, je vais vendre mon 401(k) et je vais financer cette transaction moi-même. »
C'est ce que j'ai décidé. C'est comme nous en avons parlé plus tôt, toute ma fondation était constituée d'actions, j'investis pendant 30, 40 ans et je retire cet argent. Je suis assis dans ma chambre, en train de réfléchir à la liquidation du compte.
Ashley:
En appuyant sur ce bouton.
Tim:
Oh mon Dieu. Ils ont dû m'appeler et me dire : « Êtes-vous sûr de vouloir faire ça ? Je me disais littéralement : « J’ai besoin d’un autre jour pour y réfléchir. » Mais en fin de compte, je pense que j’ai tenté ma chance et pris un pari. Et je pense que beaucoup d’investisseurs et d’entrepreneurs devront franchir ce pas un jour. J'ai dit : « Je pense que je vais gagner plus d'argent en faisant ça qu'en restant sur mon compte de retraite. » Et c’est à peu près comme ça que j’ai décidé d’appuyer sur le bouton et de tout vendre.
Ashley:
Donc d'abord, je dois juste reconnaître cela, vous avez menacé vos parents de vous donner de l'argent ou vous allez liquider votre 401(k). Ont-ils dit : « Allez-y, je m'en fiche, c'est votre faute » ?
Tim:
En gros, ils m'ont dit : « Hé, tu es un adulte. Si vous y croyez vraiment, cela montre que vous êtes sérieux.
Ashley:
Oui.
Tim:
Ne me soutiens pas.
Ashley:
Ce qui, je pense, est une merveilleuse réponse. Ouais.
Tim:
Ils me soutiennent dans ce que je fais.
Ashley:
Exactement.
Tim:
Sont-ils d'accord sur tout ? Cent pour cent, non.
Ashley:
C'est le soutien qui est important car ils ne disent pas : « Ne le faites pas du tout. Vous prenez une décision super stupide. C'est ça : « Si vous êtes vraiment passionné par ceci et que vous voulez faire cela, alors faites cet investissement. »
Tony:
Désolé, avant de continuer, je veux juste poser une question parce que vous avez mentionné cela, Tim, à propos du prêteur sur argent dur, et vous avez dit cela parce que vous n'aviez aucune expérience que beaucoup de prêteurs sur argent dur n'étaient pas nécessairement enthousiastes à l'idée de travailler avec vous, ce qui est vrai. De nombreux prêteurs acharnés ont tendance à privilégier le travail avec des personnes un peu plus expérimentées. Mais vous avez dit avoir trouvé ce prêteur acharné lors d'une rencontre immobilière. Étiez-vous simplement en train de vous serrer la main en disant : « Hé, que quelqu'un me donne de l'argent ? Ou comment avez-vous abordé cette conversation ? Et si je suis un nouvel investisseur dans une situation similaire, que dois-je faire pour trouver ce prêteur sérieux ?
Tim:
J'ai donc regardé une vidéo il y a longtemps sur YouTube. C'était l'un des plus gros investisseurs et il a dit : « Hé, si vous allez à une rencontre, n'y allez pas simplement pour réseauter. » Il a dit : « Ayez une intention et ayez un plan. » Je suis donc allé à cette rencontre à la recherche d’un prêteur. Je ne savais pas s'il s'agirait d'une personne privée où il s'agirait d'un ami et d'une personne qui prêterait simplement sur la transaction ou s'il s'agirait d'une entité, comme un prêteur sur argent dur ou quelque chose comme ça.
Alors j’ai demandé à tout le monde : « Hé, connaissez-vous des prêteurs ? Connaissez-vous des prêteurs acharnés ? Et c’est ainsi que j’ai noué des liens avec quelques-uns d’entre eux. Tout au long de la semaine, j’ai appelé chacun d’entre eux et ils m’ont dit : « Nous avons un montant minimum d’argent à prêter. » Et mon accord était en dessous de ce seuil. Beaucoup de ces prêteurs acharnés voulaient qu’on leur prête au moins cent mille dollars et j’en demandais 70.
Alors ils m'ont dit : « Eh bien, cela ne répond pas à mes exigences et de plus, vous n'avez pas beaucoup d'expérience, donc nous ne voulons pas vraiment prêter sur ce sujet. » Et heureusement, ce gars a dit : « Hé, j'ai déjà été à votre place et tant que vous pouvez montrer que vous avez une sorte d'argent en arrière. » J'ai donc exploité le 401(k). J'ai dit : « J'ai cet argent dans une tirelire et je suis prêt à tout laisser tomber si cet accord tourne mal. » Et il m'a dit : « Faisons-le. Terminons.
Ashley:
Donc, avec ce premier, était-ce plus simplement la partie expérience ou y avait-il quelque chose dans l'accord avec lequel ils ne se sentaient pas bien ?
Tim:
Cela dépend en grande partie de l’expérience et du montant d’argent que je demande à emprunter. Donc, comme c'était moins de cent mille, ils se disent : « Ça ne vaut pas la peine pour nous de prendre ce risque. » Et ils m'ont aussi demandé combien de propriétés avions-nous réalisées ? Je me disais: "C'est mon premier, zéro." Et ce n'était pas non plus dans le meilleur quartier.
Ashley:
D'accord. C'est ce que je me demandais, simplement parce que parfois le prêteur sur gages fait sa propre analyse de la transaction et est curieux de savoir s'il dit : « Nous n'aimons pas du tout les chiffres sur cette propriété ».
Tim:
En fait, le gars qui a accepté de conclure l'affaire a en fait envoyé son propre évaluateur et l'évaluation a fini par être de 118. Nous étions donc tous d'accord sur l'accord pour 70, et l'évaluation a été de 118, alors il était à cent pour cent. c'est bien de continuer après ça.
Ashley:
D'accord. Voyons donc très rapidement comment vous avez financé certaines des autres propriétés, puis nous pourrons peut-être nous lancer dans l'une de ces transactions et déterminer les chiffres exacts. Mais je pense que ce que beaucoup de gens veulent savoir : « Ce que je veux savoir, c'est comment avez-vous pu obtenir ces 10 propriétés en un an ? Alors, de quelles manières avez-vous récupéré de l’argent ? Donc, votre première transaction a liquidé votre 401(k), puis vous avez eu votre responsable financier, mais quelles sont les autres façons dont vous avez eu besoin pour financer les transactions ?
Tim:
Donc, après avoir acheté la première propriété et que nous étions en train de la rénover, ou j'ai eu le virus de l'immobilier, alors je cherchais une autre affaire. Depuis que j'ai liquidé le 401(k), il me restait environ 30,000 20 $ dans le pot. Nous avons donc trouvé un duplex sur la MLS qui nécessitait un peu de travaux. Je suis donc passé au traditionnel. J'ai versé une mise de fonds de XNUMX % sur cette propriété et j'ai fait moi-même les rénovations légères, et ce n'est qu'une location à long terme. Et puis, au fur et à mesure que nous avancions, je n’avais plus d’argent, alors j’ai utilisé presque tout mon argent pour cet acompte.
Alors j’ai commencé à chercher à utiliser mon prêt VA. La propriété suivante était donc le duplex. C'est la maison dans laquelle je vis maintenant. Nous avons obtenu la réduction de 0 % avec le prêt VA. Et puis nous avons également eu des concessions pour les vendeurs où le vendeur payait effectivement l'acompte. En fait, j'ai été payé quelques centaines de dollars pour conclure cela. Je vis donc dans une unité, puis l'autre unité du duplex est en fait une location à moyen terme pour les infirmières parce que Louisville a un marché infirmier fou ici.
Il y a cinq ou six hôpitaux par ici. Maintenant, je n'ai plus aucune option. Je n'ai pas d'argent, pas de prêt VA. Et je me suis dit : « Laissez-moi essayer de vendre en gros. »
Ashley:
Très vite, Tim, avant de continuer, pour tous ceux qui ne savent pas ce qu'est un prêt VA, décomposons cela en l'absence d'acompte. Vous n’aviez donc pas besoin d’argent pour cela. Étiez-vous admissible à l’absence de frais de clôture ou avez-vous dû payer des frais de clôture ?
Tim:
Ouais. Vous devez donc payer les frais de clôture avec le prêt VA, mais vous pouvez négocier ce que le vendeur a pour avoir des concessions du vendeur, et vous pouvez utiliser cet argent soit pour acheter des points sur le prêt, soit pour payer les frais de clôture, ce qui est ce que vous faites. Je l'ai fait. Et le très grand avantage du prêt VA par rapport au FHA est que vous ne payez pas le PMI, donc vous ne payez pas l'assurance hypothécaire, ce qui vous permet d'économiser beaucoup de liquidités. C’est donc pour ça que le prêt VA est génial. Et vous pouvez également l’utiliser pour n’importe quelle propriété résidentielle. Donc un à quatre plex, vous pouvez utiliser le prêt VA dessus. C'est donc un excellent outil pour hacker une maison.
Ashley:
C'était une excellente explication. Je pense qu'il y a une circonstance dans laquelle vous pouvez éviter de payer les frais de clôture, et je pense que c'est si vous avez une certaine éligibilité en matière d'invalidité.
Tim:
Ouais. Donc si vous avez-
Ashley:
Ouais, je ne me souviens pas quelle est la limite.
Tim:
C'est donc un programme fou. Évidemment, j'y suis toujours, donc je n'ai pas ce handicap. Mais oui, si vous avez un handicap sur vous, vous aussi… Plus vous utilisez votre prêt VA, donc la première fois que vous l'utilisez, vous n'avez pas à payer ces frais fous, mais ces frais sont annulés à chaque fois que vous avez votre handicap. C'est donc encore mieux pour vous.
Ashley:
Nous avons également réalisé récemment un épisode numéro 329 dans lequel nous avons approfondi en profondeur les prêts VA si quelqu'un veut en savoir plus à ce sujet.
Tony:
Juste un petit commentaire aussi, Tim, vous avez mentionné que vous aviez été payé pour conclure ce duplex. Pouvez-vous simplement expliquer ce que cela signifie pour les gens parce que vous avez passé sous silence cela, mais je veux dire, c'est un concept sympa.
Tim:
Ainsi, au Kentucky, il existe un certain pourcentage maximum de concessions des vendeurs. Je pense donc que j'ai obtenu entre neuf et 10,000 XNUMX $ de concessions de la part des vendeurs et que mes frais de clôture se situaient presque dans cette fourchette. Donc, depuis que j’ai transféré tout cet argent vers mes frais de clôture, j’étais en fait dans le net positif. Alors quand vous vous présentez à la table de clôture, c'est fou qu'ils vous fassent un chèque. J'ai été vraiment surpris, mais il y avait suffisamment de concessions des vendeurs pour tout payer, ce qui est génial.
Tony:
Alors dis-nous ce qui se passe à partir de là, mec. Vous obtenez donc ce duplex. Déplacez-nous vers la façon dont vous avez financé le reste de ceux-ci après la fin du prêt VA.
Tim:
Je n'avais plus d'argent, alors je me disais : « Mec, je veux toujours acheter des trucs. J’ai toujours une folle dépendance à essayer d’acheter des maisons. J’ai donc commencé à essayer de vendre en gros et cela ne s’est vraiment pas bien passé. J'ai essayé de travailler pour quelqu'un et c'est comme ça que j'ai commencé avec le partenariat. Je voulais travailler pour quelqu'un et acquérir des connaissances et du mentorat en faisant du démarchage téléphonique. J'ai réalisé que je ne voulais vraiment pas faire ça. J’ai donc commencé à voir des options de financement créatives, le financement par le vendeur. Les accords soumis et tout ça. Et puis j'ai commencé à vraiment m'intéresser à ça et c'est ce qui m'a amené à conclure mon prochain contrat à Louisville : une seule famille.
C'était un sujet à négocier et c'est à ce moment-là que j'ai pris en charge les versements hypothécaires de la personne. Elle était en fait infirmière à temps plein et ne voulait plus gérer sa propriété, qui était zonée pour Airbnb. Ainsi, lorsque nous lui avons parlé, elle voulait écouter le marché, mais elle n'avait aucune participation dans la transaction. Donc, si elle vendait une maison, elle devrait perdre de l’argent pour le faire. Ce que nous avons essayé de faire, c'est… J'ai en fait lancé l'arbitrage. Je ne savais pas comment faire ça. Elle ne voulait pas faire ça. Elle voulait le vendre purement et simplement.
Ashley:
Expliquez ce qu'est l'arbitrage très rapidement.
Tim:
C'est donc lorsque quelqu'un loue une propriété à quelqu'un et la fournit et l'inscrit sur Airbnb et que la personne qui l'a meublée gère la propriété et que vous n'êtes pas du tout propriétaire de la propriété. Ainsi, le vendeur ou la personne qui possède la maison la possède toujours, ils vous la louent simplement et vous faites toutes les démarches nécessaires. C’est ainsi que vous pouvez générer des revenus de location à court terme sans posséder réellement la propriété. Et j'espère que c'était une explication assez bonne.
Ashley:
Ouais, c'était génial.
Tim:
Mais oui, elle ne voulait pas faire ça. Elle voulait le vendre purement et simplement. Alors je lui ai littéralement parlé au téléphone pendant deux, trois heures pour savoir si c'était légal ou non. En fait, nous l'avons convaincue de le faire, puis j'ai fini par l'acheter sous réserve, puis j'en ai également fait un projet à mi-parcours.
Tony:
D'accord. Alors décomposons ce qu'est le sujet pour les gens qui ne connaissent pas également cette expression, Tim.
Tim:
D'accord. L’achat d’une maison sous réserve consiste à reprendre un prêt hypothécaire existant. Son hypothèque était donc à un taux d'intérêt de 3.96 %, et je pense qu'à l'époque où je faisais mes recherches, les taux d'intérêt étaient d'environ 6 %. J’ai donc obtenu un très bon taux hypothécaire. Le PITI était donc très bas. Et je suppose que la façon dont j'ai expliqué cela est que si vous achetez un sac d'épicerie dans une épicerie et que vous avez le sac d'épicerie et que vous glissez votre carte de crédit, à qui appartient l'épicerie ? Tu fais. Vous tenez le sac de courses. Si vous le donnez à votre tante au bout de la rue et que vous lui donnez le sac d'épicerie, à qui appartient le sac d'épicerie ? Votre tante.
Comment prouver à qui appartient l’épicerie ? C'est le reçu du sac d'épicerie. Nous traitons donc la réception des courses comme un acte de propriété. Ils nous donnent donc le reçu ou l'acte de propriété, puis nous prenons en charge leurs paiements de carte de crédit ou leurs paiements hypothécaires et vous êtes maintenant propriétaire de la maison.
Ashley:
C'est une explication vraiment sympa. Ouais, passez à l'analogie.
Tim:
Merci.
Tony:
Ouais. C'est mieux [inaudible 00:22:10]
Tim:
Je veux dire, nous avons entendu cette histoire de Pace, donc elle est gravée dans mon cerveau. Mais je pense que c'est une excellente histoire à expliquer. Je lui ai donc payé 2,000 2,000 $ en plus, nous avons donc repris la propriété, nous avons repris l'hypothèque et nous lui avons donné 7,000 2000 $ en plus et l'incitation était qu'elle allait perdre XNUMX XNUMX $ dans la transaction. Ainsi, au lieu d'en perdre sept, elle en a gagné XNUMX. Désormais, elle n'a plus à se soucier de l'hypothèque et nous avons repris la propriété.
Ashley:
Alors laissez-moi vous demander ceci. C'est quelque chose que je me suis toujours demandé, surtout lorsque Pace parle de sous-to et que je vois beaucoup d'agents qui se tournent spécifiquement vers la location de vacances, les locations à court terme disant d'acheter des maisons en sous-to. Est-ce que beaucoup de ces gens vendent ? Donc, s'ils bénéficient d'un taux d'intérêt vraiment avantageux, ils l'ont probablement acheté au cours des trois dernières années et il semble que certains d'entre eux vendent parce que ce n'est pas rentable pour eux. Pourquoi quelqu'un d'autre voudrait-il venir… Alors ils auront les mêmes dépenses et prendront en charge ces paiements puis le loueront.
Quelle est la chose qui me manque dans cet écart ? Est-ce une mauvaise gestion ? Ne profitent-ils pas des prix ? Ce qui me manque dans ce scénario, c'est que si quelqu'un ne gagne pas d'argent avec cette maison et veut la vendre, pourquoi viendrais-je prendre en charge ses paiements ?
Tim:
Je pense que les gens essaient de se lancer dans le secteur de la location à court terme, surtout s'ils sont hors marché. Donc, s'ils sont hors de l'État, je pense que c'est à notre avantage en tant qu'investisseurs financiers créatifs, car ils pensent que cela va être très rentable jusqu'à ce qu'ils réalisent qu'ils doivent faire face au roulement constant de la gestion des nettoyeurs. Et puis aussi, s'ils sont hors de l'État, ils ont probablement un gestionnaire immobilier et ils paient beaucoup d'argent pour gérer ces locations à court terme.
Pour nous ou pour moi sur ce marché, si je reprends l'hypothèque de quelqu'un et que je garde tous les PITI identiques, je vais probablement économiser beaucoup d'argent sur la gestion moi-même de la propriété sur le marché. Et aussi, vous économisez 15, 20 % et je pense que c'est énorme. Et puis aussi, puisque je suis sur le terrain, je peux aller voir la propriété et m'assurer que les femmes de ménage font leur travail et font toutes ces autres petites choses qui inquiètent les gens avec leurs avis ou qui grugent simplement leur trésorerie. . Mais je pense que, d'après mon expérience, c'est à cause de cela qu'ils assument toutes les dépenses.
Ashley:
Vous avez cet avantage d'auto-gérer ou d'économiser ces frais de gestion, et vous êtes également en mesure d'avoir un meilleur produit parce que vous êtes les bottes sur le terrain qui le supervisent et vous avez ce contrôle de qualité, je suppose.
Tim:
Ouais. Et je ne fais pas de court terme. Cette location à court terme aurait probablement bien fonctionné à court terme. Je viens de me transformer en mi-session parce que j'ai la mi-session dans l'autre unité ici même. J'ai donc une certaine expérience avec cela. Je pense que j'aime le roulement plus lent parce que je signe des contrats d'au moins trois mois avec mes infirmières à mi-mandat plutôt que de dire « Oh, il y a un week-end là-bas et je peux le gérer moi-même avec ça ». Mais s'il s'agit d'une location à court terme, je devrais probablement embaucher quelqu'un parce que je devrais continuer à remettre la propriété et tout le reste.
Ashley:
Ouais. Je me suis toujours posé cette question, car il semble qu'il devienne très courant que les gens souscrivent à des locations de vacances. Tony, qu'en penses-tu ? Avez-vous acheté quelque chose en sous-catégorie ?
Tony:
Ouais. Nous n'avons rien acheté en dessous de, mais en ce qui concerne la raison pour laquelle j'achèterais une propriété, je pense qu'une grande partie de ce que Tim a dit est vraie. C'est comme si, je suppose, en prenant d'abord du recul, il y a probablement plusieurs motivations différentes pour lesquelles quelqu'un voudrait vendre sa location à court terme. Cela peut être dû au fait qu'ils ont un gestionnaire immobilier en place et que ce gestionnaire immobilier ne fonctionne tout simplement pas bien et qu'ils n'ont pas le temps de le gérer eux-mêmes. Ils se disent : Hé, je pourrais gagner plus en vendant ceci qu’en continuant à payer 25 ou 30 % à ce gestionnaire immobilier. »
Les autres motivations sont qu'ils ont géré cela eux-mêmes, mais peut-être qu'ils sont épuisés. Peut-être ont-ils sous-estimé la quantité de travail nécessaire à la gestion d’une location à court terme. Ils n'ont pas vraiment mis en place les outils, les systèmes, les automatisations et les logiciels nécessaires pour le faire de la bonne manière. Alors ils disent, je ne veux plus faire ça. Et dans ces deux situations, comme Tim l'a dit, je pense que vous avez la possibilité d'entrer en tant que nouvel hôte et d'améliorer les performances de la propriété.
Disons cette première motivation où ils avaient peut-être un gestionnaire immobilier qui leur facturait 25 %. Si j'entre et que je le suis moi-même, j'ajoute immédiatement 25 % au résultat net, même si tout le reste reste le même. Et cela pourrait faire une grande différence en termes de rentabilité. Je devrai peut-être payer mes VA quelques dollars de l'heure, mais c'est nettement moins cher que 25 %. Ou peut-être qu’ils n’utilisaient pas d’outils de tarification dynamique, par exemple. Peut-être qu'ils ont de très vieilles photos d'annonces.
Peut-être qu'ils n'avaient pas changé le linge depuis les années 80. Qui sait ce que c'est? Mais vous arrivez, faites un petit rafraîchissement, et je pense qu'il y a là une opportunité pour les gens.
Ashley:
D'accord. Alors, Tim, sous-à, quel est votre prochain financement ? Nous avons le prêt VA, sous-à, liquidant un 401(k).
Tim:
Ouais. Passons maintenant aux partenariats en Oklahoma et à Atlanta. J'ai donc rencontré ces partenaires grâce à un mentorat que j'ai rejoint plus tard et j'ai rencontré ces partenaires grâce à là. Pour ce qui est du partenariat, c'est aussi un jeu vraiment effrayant parce que vous n'épousez pas seulement l'accord, vous épousez également ce partenaire.
Donc, pour ceux de l'Oklahoma, j'ai rencontré quelqu'un là-bas qui travaille lui-même sur GC, donc il fait toutes les rénovations et gère ce type de projets. Et ces deux accords étaient en fait également des accords secondaires. J'ai financé les transactions en levant des capitaux. J'ai donc apporté l'argent à la table et aux transactions, puis il a géré le projet et trouvé les locataires acheteurs. Alors, comment nous nous sommes débarrassés de ces accords en tant que locations à long terme si nous avons en fait loué ces deux maisons en option aux acheteurs finaux. Et c'est ainsi que nous finançons les transactions.
Ashley:
Pouvez-vous expliquer ce que fait ce processus avec une option de location ?
Tim:
Alors expliquez le processus d’option de location ?
Ashley:
Oui.
Tim:
Donc, un processus d'option de location, je suppose que la façon la plus simple pour moi de l'expliquer est de le louer à quelqu'un avec la possibilité d'acheter la maison plus tard. Donc, je suppose que le terme d'argot est louer avec option d'achat ou quelque chose comme ça, mais c'est un accord en deux parties dans lequel vous louez la propriété à quelqu'un et il la loue, puis il a la possibilité de l'acheter à partir de maintenant, quelle que soit la durée que vous fixez. termes.
Donc pour ces deux propriétés, nous avons fixé une durée de cinq ans. Il s'agit donc d'un prix d'achat fixe pour cette période de temps permettant à cet acheteur de se qualifier pour un prêt, puis de l'acheter directement auprès d'un prêteur.
Tony:
Et Tim, tu as tellement d’outils dans ta ceinture à outils ici, mec. Alors je suppose, quel a été votre processus depuis… Je suppose que laissez-moi formuler la question de cette façon. Il y a beaucoup de gens qui lisent sur certains sujets ou sur l'université YouTube, les podcasts, peu importe. Mais comme vous l'avez dit, il vous a fallu 18 mois pour vous sentir en confiance pour conclure ce premier accord et vous êtes passé de cet accord au duplex, ce qui était quelque peu similaire, mais vous avez ensuite vraiment décollé dans le domaine de la finance créative.
Était-ce parce que vous vous entouriez du bon type de personnes ? Parce que vous avez parlé d'aller aux rencontres. Vous avez mentionné le programme de mentorat, vous avez mentionné toutes ces autres choses dans lesquelles vous avez rencontré des gens. Est-ce votre réseau qui vous a donné cette confiance pour essayer ces différentes stratégies ou était-ce autre chose ?
Tim:
Cent pour cent. Je sais que beaucoup de gens parlent du livre de Robert Kiyosaki, Rich Dad, Poor Dad. Et cela les incite à investir et c'est un livre incroyable, mais le livre que j'aime vraiment et que je vis tout le temps est Who Not How de Dan Sullivan. Ce livre a vraiment changé ma mentalité en matière de propriété d'entreprise et d'entrepreneuriat, car il parle vraiment du fait qu'au lieu de passer des heures, des mois et des années à apprendre une stratégie comme l'option de location pour trouver la personne dans votre communauté ou dans votre programme de mentorat qui a fait ce type de offres. Et pour trouver ces personnes pour vous aider, ceux qui sont dans votre monde pour vous aider à catapulter votre carrière ou à catapulter votre parcours et la façon dont vous incitez ces personnes à vous aider est d'essayer de déterminer quelle valeur vous apportez.
Parce que je sais qu'il y a beaucoup de gens qui disent : « Hé, va réseauter avec les gens, va réseauter. » C'est tout à fait vrai, mais j'ai l'impression que beaucoup de gens demandent simplement de l'aide aux gens et ne savent pas vraiment comment demander de l'aide. Donc pour moi, j’aime parler aux gens. J'aime bâtir des relations et je pense que c'est là que j'ai compris : « Hé, c'est comme ça que je vais apporter de la valeur à l'équipe. Laissez-moi aller parler aux investisseurs et apporter de l'argent aux transactions, car je n'ai pas d'argent moi-même et je ne génère pas moi-même de prospects.
Donc, pour trouver quelqu'un qui a beaucoup de pistes mais qui n'a pas le financement nécessaire pour conclure ces transactions, c'est à ce moment-là que je me suis dit : « Hé, c'est là que je vais me prendre en sandwich entre ces transactions.
Ashley:
Alors pensez-vous qu'une grande partie de cela, si quelqu'un débute, consiste à trouver ce partenaire financier, à trouver d'abord comment financer un accord en établissant ces liens ? Ou s’agit-il d’abord de trouver l’accord, puis de partir à la recherche de ces connexions ?
Tim:
Je pense que si vous trouvez une très bonne affaire, et que vous avez peut-être des expériences différentes, mais si vous trouvez une très bonne affaire et que les chiffres ont du sens et que cela va rapporter de l'argent pour vous ou votre partenaire, je pense que l'argent viendra une fois vous trouvez l'affaire. Parce que même moi, en tant que gars normal qui regarde des propriétés et tout ça, si l'accord a tout à fait du sens et que je peux le financer d'une manière ou d'une autre ou apporter l'argent, nous allons tous les deux gagner.
Je pense donc que beaucoup de gens ont peur. Moi aussi. Je me disais : « Je n'ai pas l'argent pour faire tout ça. » Mais une fois que j’ai commencé à réaliser qu’une fois que vous apportez une bonne affaire, l’argent viendra de quelque part si vous touchez suffisamment de personnes.
Tony:
Ouais. Tim, je suis tellement content que tu aies dit cela parce que je ne pourrais pas être plus d'accord avec toi. Je pense que trouver une bonne affaire rend tout le reste beaucoup plus facile. Et j'ai entendu cette histoire ce week-end. C'était ce gars du marketing, mais il expliquait à quel point les ventes sont plus faciles quand on est meilleur en marketing et il a donné l'exemple de deux voitures différentes que vous essayiez de vendre pour 400,000 1970 $ et il a dit, disons, imaginez que la première voiture soit comme un vieux bus VW délabré avec des pneus éclatés et le climatiseur ne fonctionne pas et n'a pas été touché depuis 40,000 et vous essayez de le vendre pour XNUMX XNUMX $.
Et puis la deuxième voiture est une Rolls-Royce qui se vend 300,000 40,000 $ et vous essayez de la vendre à 40,000 XNUMX $. Vous pourriez être le pire vendeur du monde et vendre la Rolls-Royce pour XNUMX XNUMX $ parce que c'est une affaire incroyable. Et il faudrait être un sacré vendeur pour que quelqu'un achète le bus VW pour vous.
Cela se résume également en grande partie à la mobilisation de capitaux. C'est comme si j'avais une très très bonne affaire, peu importe la taille de mon réseau, car quelqu'un va trouver cette offre. Je pourrais entrer dans un groupe Facebook au hasard et dire : « J'ai une très bonne affaire et des gens vont enfoncer votre porte. Donc, pour beaucoup de nos débutants qui nous écoutent, je pense que si le capital est une contrainte pour vous, alors essayez de concentrer vos énergies sur la manière de trouver une très bonne affaire et laissez ensuite tout le reste découler de là.
Tim:
Absolument.
Tony:
D'accord. Nous avons parlé un peu de financement. Avons-nous déjà terminé toutes les transactions ? Je pense qu'il vous en reste quelques autres. Nous ne les avons pas tous abordés. Examinons rapidement les dernières transactions et la manière dont vous les avez financées.
Tim:
D'accord. Alors le fix and flip à Atlanta, en fait, je… C'est un peu fou. Pour le flip d'Atlanta, j'ai utilisé une carte de crédit, donc j'ai utilisé une carte de crédit professionnelle sur laquelle il y avait une promotion. C'était comme un intérêt de 0%. J'ai donc financé cet accord sur Atlanta. Nous le vendons et nous l'avons mis en vente ce mois-ci.
Tony:
Attendez. Attendez une seconde. Avez-vous utilisé cela pour acheter la propriété ou pour financer la réhabilitation ?
Tim:
Pour financer la rééducation.
Ashley:
D'accord. J'allais dire comment [inaudible 00:34:29] avec une carte de crédit.
Tony:
Je n'ai jamais vu quelqu'un acheter une propriété avec une carte de crédit.
Ashley:
J'ai vu des gens faire une avance de fonds et retirer l'argent de leur carte de crédit.
Tim:
J'ai donc utilisé la carte de crédit. J'ai payé les 2 % pour transférer l'argent sur le compte courant, puis je l'ai viré à la société de titres d'Atlanta, puis il rénove la propriété et nous allons la lister dans quelques semaines.
Tony:
Ouah. Était-ce une carte de crédit professionnelle ou une carte personnelle ?
Tim:
Première entreprise.
Tony:
Je t'ai eu. C'était lequel ?
Tim:
C'était une carte Wells Fargo. Il y avait donc un intérêt de 0 % pendant neuf mois, je pense. Donc ça arrive bientôt. Nous devons vendre cette maison.
Ashley:
Eh bien, j'ai aussi utilisé un Wells Fargo pour une cure de désintoxication d'un bailleur de fonds. En fait, nous l’avons fait pour tous les matériaux.
Tim:
Oh sympa.
Ashley:
Nous n’avons donc pas fait d’avance de trésorerie ou quoi que ce soit, mais nous l’avons fait pour tout le matériel. Et ils avaient aussi une promotion selon laquelle si pendant les neuf premiers mois, je ne sais pas, si vous effectuiez votre paiement minimum chaque mois, ils le prolongeraient à 12 mois. Je pense-
Tim:
C'est zonte.
Ashley:
… nous l'avons déjà payé, mais il a été prolongé au cas où nous aurions un autre projet pour lequel nous en aurions besoin.
Tim:
Ouais. Je veux dire, c'est un très bon outil. Ils sont tellement sous-estimés.
Ashley:
Certainement. Je veux dire, vous pourriez financer une assez bonne réhabilitation en faisant vos matériaux et vous n'aurez alors plus qu'à vous soucier de trouver l'argent nécessaire pour payer votre entrepreneur à moins que votre entrepreneur n'accepte une carte de crédit. En fait, je viens de faire un enlèvement de benne à ordures où ils ont nettoyé une propriété et ont pris la benne à ordures et tout comme ça et ils m'ont envoyé la facture par e-mail et ils m'ont dit : « Très bien. Payer par carte de crédit." Je me dis : « Oui, j'accumule ces points de carte de crédit. »
Tim:
Excellent. Génial. Et puis le prochain accord, celui que je suis en train de rénover maintenant, est un prêt d'argent dur. C'est juste une solution et un retournement normaux. Nous avons fait une offre en espèces, puis avons fait appel à un prêteur privé pour couvrir le reste des coûts et des frais de détention. Nous venons de commencer la rénovation cette semaine. Et puis la maison que nous fermerons dans quelques semaines, c'est un accord de financement avec le vendeur, donc nous allons faire des rénovations légères. Petit acompte et nous allons également faire appel à un prêteur privé pour cette transaction.
Ashley:
D'accord, génial. Il existe donc une grande variété de façons différentes de financer des propriétés. Je veux y retourner. D'accord, vous avez donc pu acheter toutes ces propriétés avec ce financement différent, mais maintenant je suis curieux de connaître la partie réhabilitation. Avez-vous une quelconque expérience en construction ?
Tim:
Non, absolument pas. J'ai recherché des entrepreneurs généraux sur les pages Facebook et lors d'événements de réseautage, ce qui a conduit à des difficultés lors de mes premières transactions en raison de mon manque d'expérience, de mon manque de réseau et de la mise en place de ces systèmes. Alors, allons-nous en parler plus en profondeur ? C’est en quelque sorte ce qui a conduit à mon premier accord avec les entrepreneurs et au manque d’expérience. Je pense que l'entrepreneur savait que c'était mon premier projet et que je manquais d'expérience. J'ai choisi le moins cher parce que je pensais que je pouvais utiliser l'entrepreneur le moins cher pour tirer le meilleur parti de la transaction, et cela a fini par me coûter beaucoup plus d'argent parce que nous avons dû embaucher un nouvel entrepreneur plus tard pour réparer beaucoup de choses. qu'il l'a fait à l'origine.
De plus, comme il savait que j'étais vraiment inexpérimenté, nous n'avons pas conclu de contrat et c'était le dernier tiers du projet et il m'a en fait demandé de le payer à l'avance car il devait payer ses ouvriers. J'ai dit : « Oui, vous avez fait un très bon travail pour moi ces derniers mois ou deux. Ouais, absolument, je vais vous payer.
Alors je lui ai donné le dernier tiers et puis il a littéralement arrêté de se présenter au travail. Je sais que beaucoup de gens ont des problèmes avec leur premier GC et tout ça, et c'est tout à fait vrai. Il a disparu sur moi, j'ai donc dû peindre la maison moi-même et installer moi-même tous les luminaires pour que cela soit répertorié. Et le projet a été très long car j'ai dû le faire moi-même vers la fin. Je me souviens que j'étais censé BRRRR cette maison et j'ai fini par l'inscrire sur la MLS juste pour m'en débarrasser parce que je saignais, je retenais les coûts et tout ça.
Dès que cette maison a été classée, il y a eu une saisie de drogue juste de l’autre côté de la rue. C'était donc beaucoup de folie. Après cela, j'ai voulu arrêter d'investir dans l'immobilier et cela a fini par se vendre. Nous avons donc gagné un peu d’argent avec cela. Je pense donc que c'est pour cela que je me sentais bien, mais c'était probablement l'expérience d'apprentissage la plus coûteuse que j'ai jamais vécue. Et je pense que c'est ce qui m'a aidé avec les autres projets parce que maintenant je réalise mes propres projets ici à Louisville où j'embauche mes propres entrepreneurs, mes sols, mes fenêtres et tout ça.
Je pense que mon expérience militaire m’a aidé parce que j’aime gérer des choses comme ça. C'est donc très amusant pour moi. Et j'ai l'impression de mieux dormir la nuit.
Tony:
Tim, je suppose que la prochaine question logique est que tu as dû acheter cette maison de saisie de drogue à un prix assez intéressant. Droite?
Tim:
J'essaie de l'acheter. J'essaie de l'acheter. Je n'ai pas réussi à joindre le vendeur, mais j'ai essayé.
Tony:
Je me demande pourquoi.
Tim:
J'ai vraiment essayé. Tout était fermé et tout ça aussi, alors je me suis dit : "Oh, laisse-moi essayer de trouver le vendeur." Mais non, je n'ai pas réussi à les joindre.
Ashley:
Une fois, j'étais à une rencontre dans l'immobilier et ce grossiste est venu vers moi et...
Tony:
Une saisie de drogue s'est produite ?
Ashley:
Non. Le grossiste est venu vers moi et je pense qu'il était un grossiste plus récent. Je ne le connaissais pas. Et il dit: "Oh, les gens m'ont dit que je devrais vous dire que vous investissez dans ce domaine." C'était l'une des villes rurales proches de l'endroit où je suis allé au lycée et il m'a dit : « Tiens, j'ai cette maison ici. Voici l'adresse et tout ça. Il m’a dit : « D’accord. Je vais le regarder. Je vous enverrai un e-mail. Et alors je le remonte, je me dis : "Pourquoi cette maison semble-t-elle familière ?"
J'ai cherché l'adresse, j'ai juste cherché l'adresse sur Google et c'était un laboratoire de méthamphétamine, les gens qui en étaient propriétaires. Et je me souviens que ma mère m'appelait et me disait qu'il y avait ce laboratoire de méthamphétamine, cette saisie de drogue en cours dans cette maison ou autre et c'était probablement il y a cinq, huit ans peut-être. Alors j’ai dit au grossiste : « Eh bien, des mesures correctives ont-elles été prises ? Et il dit : « De quoi tu parles ? » Je me dis : « Cette maison est un laboratoire de méthamphétamine et c'est un [inaudible 00:40:32] que les flics ont démoli. »
Il n’en avait aucune idée ou quoi que ce soit. Et c'était juste que vous avez littéralement recherché l'adresse et des informations comme celles-ci sur Google. Donc, vous essayez simplement de vendre en gros des maisons ou vous achetez des maisons. Prenez simplement le temps de saisir l'adresse de la propriété et de la rechercher sur Google pour voir s'il y a des articles de presse sur cette propriété. Mais en fait, je vois que finalement, quelqu'un a fini par l'acheter et petit à petit, il y fait des choses.
D'accord. Eh bien, un dernier conseil pour quelqu'un qui fait une rééducation ou qui gère un projet ? Vous avez donc dit que votre expérience militaire vous avait certainement aidé dans ce domaine. Quelles sont certaines des choses que vous avez mises en œuvre et qui font de vous un bon chef de projet ?
Tim:
J’aime donc fixer des délais maintenant. Je pense qu'organiser le projet en tiers ou en trimestres et avoir ce contrat établi, je pense que ce qui est vraiment important, c'est de ne pas conclure ces accords de poignée de main avec vos entrepreneurs et d'avoir ce contrat qui organise, "Hé, je vais vous payer en tiers ou en trimestres". Je vous paierai en deux une fois que vous aurez terminé cette liste d'articles. C'est en fait très bien aussi, car si vous faites appel à un prêteur sur gages, beaucoup de ces prêteurs sur gages vous paieront pour vos rénovations après être allés les voir. Ils l’inspectent ou vous le prenez en photo.
En fait, cela nous aide également lorsque vous répartissez ces paiements de manière organisée, car une fois le projet terminé, vous pouvez alors appeler le prêteur sur gages. Ils inspecteront ces articles, puis ils vous feront le chèque et vous pourrez payer vos entrepreneurs. Et avec ce contrat, cela permet également de garder vos travailleurs sous contrôle. Et aussi, j'aime ajouter un petit bonus aussi. Donc, si j'ai un projet de 45 jours, je me dis : « Hé, si tu le termines en 40 ou 38 jours », quoi qu'il en soit, j'aime leur donner un peu d'argent en plus pour qu'ils aient un peu d'argent. d'incitation. Mais pas trop vite non plus. Alors ils ont précipité l’accord et le projet a été un peu gâché.
Tony:
Bien. Tim, il semble que tu as beaucoup appris depuis ce premier accord et parfois les choses qui vont mal peuvent être le meilleur professeur et tu as tendance à apprendre beaucoup quand les choses tournent mal, parfois même plus que quand les choses se passent parfaitement bien. Je suis donc heureux d'apprendre que vous êtes en mesure de suivre certaines de ces leçons. La prochaine question que j'ai à vous poser concerne la manière dont vous structurez réellement ces différents partenariats et, évidemment, Ash et moi avons écrit le livre sur les partenariats pour BiggerPockets. Rendez-vous sur bigpockets.com/partnerships. Mais Tim aimerait connaître votre expérience sur la manière dont vous avez structuré ces différents partenariats dans le cadre des différentes transactions.
Tim:
En fait, j'ai eu un partenariat avec quelqu'un qui n'a pas fonctionné, donc ce n'est pas toujours du soleil ou des arcs-en-ciel. Mais cela dépend en grande partie du fait que vous trouvez ce qui vous manque dans votre trousse à outils. Donc pour moi, c'était la génération de leads et trouver quelqu'un dans ces domaines en dehors du marché ou de votre marché immobilier local pour vous aider. Donc pour moi, évidemment, je ne suis pas sur le terrain. Je ne sais pas comment générer ces prospects dans ces villes aléatoires comme Oklahoma ou Atlanta. J'ai rencontré certains de ces gars grâce au mentorat. Et vous devez toujours faire vos devoirs concernant vos partenaires, car une fois que vous travaillez ensemble, vous restez soudés jusqu'à ce qu'un bon ou un mauvais résultat se produise.
Il s’agit en grande partie de voir, au lieu de simplement analyser l’accord, vous devez analyser votre partenaire. Il faut donc voir quelle est leur crédibilité, combien de transactions ils ont conclues. J'essaie donc généralement de les trouver d'abord sur les réseaux sociaux pour voir s'ils publient réellement du contenu sur Instagram, Facebook ou YouTube et pour voir quel type de projets ils ont eu. De plus, depuis que j'ai rencontré ces gars dans le cadre d'un mentorat, j'ai demandé à quelques gars et filles de mon mentorat s'ils travaillaient avec eux. Beaucoup d'autres étudiants ont eu des critiques très positives sur ces gars, et j'ai donc eu l'impression que je peut leur faire confiance.
Tony:
J'ai compris. J'aime que vous fassiez un peu de travail sur les gens au préalable. Je pense que vous l'avez mentionné plus tôt, mais parfois, je veux dire, pas parfois, à bien des égards, s'engager dans un partenariat immobilier est comme un mariage. Vous voulez donc vraiment vous assurer que vous « vous couchez avec ». Mais Tim, j'adore ton histoire jusqu'à présent, mon frère. Je souhaite mettre à profit toute l'expérience que vous avez acquise au cours de l'année écoulée et vous permettre de répondre à une question d'un membre du public des débutants.
Nous allons donc nous diriger vers notre ligne de demande de recrue. Donc, pour tous nos débutants qui écoutent, si vous souhaitez potentiellement obtenir une réponse à votre question dans l'émission, rendez-vous sur bigpockets.com/reply et nous pourrions simplement utiliser votre question pour l'émission. La question d'aujourd'hui vient donc d'une personne du nom de Ja Mac et la question de Ja est : « À votre avis, quelles sont les trois principales choses qui augmentent la valeur locative ? Je rassemble des idées pour une maison que nous avons achetée et que nous prévoyons de louer. Alors Tim, à votre avis, comment répondriez-vous à cette question pour Ja ?
Tim:
Augmenter le loyer ? Parlent-ils des revenus locatifs, combien vous pouvez facturer ?
Tony:
Je suppose que regardons les deux, n'est-ce pas ? La valeur locative et la valeur après réparation.
Tim:
Pour la valeur après réparation, vous pouvez toujours… Si vous avez un peu d'espace supplémentaire, ajoutez peut-être une autre chambre ou beaucoup de projets que je réalise sont que nous avons d'immenses placards dans la chambre principale et qu'elle n'a pas de salle de bain. Nous y ajoutons donc généralement une salle de bain car cela ajoute beaucoup de valeur. Rénovation d'une cuisine. Je pense que l'un des projets que j'ai réalisés à mi-mandat était la cuisine qui ressemblait à une image des années 1950. A-t-il été rénové ? Il y avait des fours étranges à bouton tournant.
Nous avons donc modernisé cela, enlevé toutes les armoires et lui avons donné un coup de jeune, avec des appareils électroménagers en acier inoxydable et tout ça. Mais tout ce que vous pouvez ajouter de la valeur à votre propriété augmentera certainement votre ARV. Et évidemment, si vous rendez les choses plus agréables, vous pouvez certainement augmenter les loyers de ces propriétés. Si vous essayez de le rendre encore plus rentable, si c'est dans un quartier très agréable ou sur un bon marché à moyen ou à court terme, vous pouvez toujours ajouter de la valeur en modifiant le montant de vos revenus. Voici donc quelques conseils auxquels je peux penser en ce moment pour augmenter la valeur et également pour augmenter vos revenus locatifs.
Tony:
Ouais. J'adore cette réponse, Tim. Je pense qu'une grande partie pour moi consiste également à regarder vos compositions. Alors, quelles autres propriétés ont été vendues dans cette zone et quelles informations pouvez-vous obtenir de ces propriétés vendues ? Nous avons récemment eu Serena Norris dans l'épisode 330 et elle est arrivée et vient de donner une analyse magistrale de la gestion des réadaptations. Une partie de cette conversation portait donc sur la façon dont elle s'appuie sur les compositions pour définir son champ de travail. Alors oui, si vous envisagez de réhabiliter une propriété, je vous dirais de regarder certaines de ces autres propriétés dans votre région, de comprendre ce qu'elles offrent aux gens et de voir ce que vous pouvez faire pour correspondre.
D'accord. Passons à notre prochain segment ici, qui est l'examen de recrue. Tim, ce seront les trois questions les plus importantes qu'on vous posera dans votre vie et vous le ferez devant un public de débutants. Êtes-vous prêt pour l'examen ?
Tim:
Je suis prêt.
Tony:
Très bien, mec. Alors question numéro un. Quelle est la chose concrète qu'un débutant devrait faire après avoir écouté votre épisode ?
Tim:
Si vous essayez de vous lancer dans l'immobilier et que je pense que vous devriez trouver un agent axé sur les investisseurs immobiliers, faire appel à un agent immobilier ne vous coûte rien. Je pense que si vous trouvez un agent convivial pour les investisseurs qui se concentre sur les investissements et possède ses propres projets, il peut vous aider à acquérir, comme ce dont Tony parlait plus tôt, à acquérir des propriétés, à découvrir quelles sont les valeurs et à vous dire ce qu'est une transaction ou ce n'est pas un accord. De plus, lorsque vous achetez une maison sur la MLS avec un agent, vous ne payez pas de commission. C'est donc gratuit pour vous et je pense que c'est un bon moyen de commencer et également de développer votre réseau.
Ashley:
Ouais. Je pense que c'est un excellent conseil. Et BiggerPockets dispose également de l'outil de recherche d'agents. Si vous allez sur bigpockets.com/agentfinder, vous pouvez voir la sélection d'agents conviviaux pour les investisseurs pour vraiment vous aider. D'accord. La question suivante est la suivante : quel est l'application logicielle ou le système que vous utilisez dans votre entreprise ?
Tim:
J'utilise donc en fait le programme de vos gars pour la gestion de ma propriété. J'utilise RentRedi. Parce que depuis que je suis membre pro, je l'obtiens gratuitement et je l'utilise depuis un an et c'est super simple. Ce n'est pas une publicité, mais c'est super génial. Je veux dire, cela m'a rendu la vie beaucoup plus facile parce que j'étais très inquiet d'être gestionnaire immobilier et c'est super agréable de recevoir vos demandes de réparations là-bas. De plus, il va littéralement directement sur votre compte bancaire. Beaucoup de vos locataires l’apprécieront également. Ils n’ont pas besoin de vous faire un chèque, ils peuvent simplement vous transférer l’argent. C'est donc mon logiciel numéro un que j'utilise.
Ashley:
Et ils n'ont pas besoin de vous appeler pour faire la demande de maintenance. Ils peuvent simplement l’insérer via l’application.
Tim:
Mettez-le dedans, super facile. Mais pour les affaires immobilières, j'utilise REIPro. Mon REIPro, je l'utilise donc comme système pour extraire des adresses, pour extraire des informations sur les propriétés. Maintenant, cela coûte un peu d'argent, mais si vous essayez de vendre en gros ou de trouver de bonnes affaires sur le marché, c'est un système que j'utilise.
Tony:
C'est intéressant. Je n'ai jamais entendu parler de REIPro auparavant. As-tu entendu parler de celui-là, Ash ?
Tim:
C'est donc une sorte de PropStream.
Tony:
Intéressant. Il y a tellement d’autres options qui apparaissent. Et Velo entretient une relation avec BiggerPockets. Privy en est un que j'ai découvert récemment et qui semble en fait plutôt sympa. Il y a beaucoup d'options. Mais dernière question pour vous ici, Tim. Où comptez-vous être dans cinq ans ? Si vous gardez le même rythme, vous allez franchir un millier de portes dans cinq ans, mais quel est votre objectif personnel, où vous voyez-vous être dans cinq ans ?
Tim:
Pour moi personnellement, au cours des prochaines années, depuis que je me suis tourné vers les correctifs, les flips et les trucs plus courts, j'essaie vraiment de compléter mon revenu W2 afin de pouvoir quitter confortablement mon travail et commencer à me concentrer sur l'entreprise à temps plein. . J'ai commencé avec les locations à long terme, en essayant de générer 200 $ de trésorerie par mois. Mais il me faudrait beaucoup de temps pour finalement me sentir à l'aise et quitter mon W2. Je pense donc que dans cinq ans, il faudra se concentrer à plein temps sur l’immobilier et commencer à créer un patrimoine à long terme avec des locations à long terme tout en utilisant les revenus inversés pour survivre.
Mais je pense qu’à long terme, j’aimerais commencer à me lancer dans des multi-familles plus grandes que les logements résidentiels normaux. Je pense que c'est une excellente opportunité. Il y a beaucoup de choses sympas à aborder et c'est quelque chose de nouveau, quelque chose que je ne connais pas. J’aime vraiment apprendre, donc je pense que c’est ce que je veux faire plus tard.
Tony:
Génial, mon frère. Nous sommes ravis de vous voir faire de cela une réalité, Tim.
Tim:
Je l'espère.
Tony:
Alors avant de conclure, je tiens à vous saluer. La rockstar recrue de cette semaine, la rockstar de cette semaine est Marielle Lily Walter. Et Marielle déclare : « C'est presque incroyable à quel point la vie peut changer en seulement un an quand on décide de sortir de l'analyse, de la paralysie, de la peur et du doute et de se lancer dans quelque chose de plus grand. Il y a un an, j'ai décidé de me lancer tête baissée dans l'immobilier et d'avancer à fond vers mes objectifs de liberté financière. A cette époque, je n’avais réalisé que quelques transactions immobilières. Aujourd’hui, je suis sur le point de célébrer mon premier anniversaire de saut dans l’immobilier et j’ai décidé de revenir sur l’année écoulée.
Ainsi, dit-elle, en seulement un an, elle a réalisé 12 transactions immobilières, dont sept flips, deux investissements dans des immeubles d'appartements, trois propriétés locatives et quatre nouvelles transactions sous contrat. Et elle termine en disant : « Vos rêves sont de l’autre côté de votre peur. » Alors Marielle, félicitations, vous en avez pour votre argent, Tim, avec 12 transactions en un an. Mais je suis super excité de voir ce succès se produire aussi, mec.
Ashley:
Tony, quand j'ai lu ça pour la première fois avant que tu ne le dises à voix haute, j'ai pensé que ça disait : « Tes rêves sont de l'autre côté de tes pieds. » Et c'était parce qu'il y avait comme une petite tache sur l'écran de mon ordinateur. Je me suis dit : « Hein, je n’ai jamais entendu celui-là auparavant. Vous devez bouger les pieds pour agir et réaliser vos rêves.
Tony:
Bougez vos pieds pour y arriver.
Ashley:
Eh bien, Tim, merci beaucoup de vous joindre à nous dans l'émission aujourd'hui. Pouvez-vous indiquer à tout le monde où ils peuvent vous contacter et obtenir plus d’informations sur vous ?
Tony:
Ouais, merci de m'avoir invité dans l'émission. Ça a été tellement amusant. Vous pouvez me trouver sur Instagram. C'est @itstimyu. Nous gardons donc les choses très simples avec mon nom et vous pouvez me trouver là-bas. Et merci beaucoup les gars.
Ashley:
Merci beaucoup d'avoir écouté le podcast Rookie de cette semaine. Je m'appelle Ashley @wealthfromrentals et il est Tony @tonyjrobinson. Et nous serons de retour samedi avec une réponse de recrue.
Président 4:
(en chantant)
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