Premier bien locatif? Dépôts de sécurité, chèques de créditet une rénovations domiciliaires peut sembler intimidant lorsqu’il s’agit de votre premier rodéo immobilier. Combien facturez-vous, quel locataire sélectionnez-vous et le rafraîchissement du coulis vous permettra-t-il de doubler votre revenu passif? Ce ne sont là que quelques-unes des questions que vous vous poserez récupérer votre premier chèque de loyer. Mais ne vous souciez pas d’y répondre vous-mêmes ; nous avons les experts pour vous aider!
Bienvenue dans cette semaine Réponse de la recrue! Si vous commencez tout juste votre parcours investissement immobilier, C'est l'endroit où il faut être! Ashley et Tony se posent des questions TRÈS courantes, telles que que faire si votre locataire résilie son bail plus tôt, combien facturer Dépôts de sécurité, et comment effectuez votre première vérification de crédit/antécédents. Pour ceux qui sont un peu plus expérimentés dans le jeu de l’investissement, nous discutons également de HELOC, rénovations locatives (et s'ils en valent le coût), et déplacer des propriétés dans une LLC.
Si vous voulez qu'Ashley et Tony répondent à une question immobilière, vous pouvez poser une question ici, poster dans le Groupe Facebook des recrues en immobilier, ou appelez-nous au Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE).
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Ashley:
Il s'agit de l'épisode 332 de Real Estate Rookie. Combien dois-je facturer pour un dépôt de garantie ? La première chose que vous devez faire est de savoir ce que vous êtes autorisé à facturer conformément aux lois de votre État. Une très très bonne ressource est Avail.co. Il vous dira en fait quelles sont les lois de votre État.
Cela couvre-t-il uniquement les dommages pour le dépôt de garantie ? C’est donc ce que vous mettriez dans votre contrat de location. Et une chose que je recommande fortement est d’indiquer dans le contrat de location ce qui sera facturé à quelqu’un. Donc, en fait, les détails comme ici sont votre liste de contrôle des choses sur la façon dont nous voulons que l'appartement nous revienne. Je m'appelle Ashley Kehr et je suis ici avec mon co-animateur, Tony Robinson.
Tony:
Et bienvenue sur le podcast Real Estate Rookie où chaque semaine, deux fois par semaine, nous vous apportons l'inspiration, la motivation et les histoires que vous devez entendre pour démarrer votre parcours d'investissement. Aujourd'hui, nous avons une réponse Rookie, ce qui signifie que nous répondons aux questions de notre public Rookie. Je dis que l’épisode d’aujourd’hui est un peu lourd pour Ashley car nous parlons beaucoup de locataires et de locations longue durée. Nous parlons un peu des structures LLC et des HELOC, mais nous allons aborder de nombreuses bonnes informations pour vous aujourd'hui. Ouais.
Ashley:
Ouais. Nous discutons également de l'avocat que vous devez utiliser dans quel État lorsque vous traitez des actes de propriété, transférez un titre ou créez votre LLC et placez vos propriétés sous la LLC. Donc, beaucoup de bonnes questions aujourd'hui. Si vous avez une question à laquelle vous n'avez pas encore répondu et que vous souhaitez obtenir une réponse, veuillez vous rendre sur bigpockets.com/reply.
Tony:
D'accord. Maintenant, je veux saluer quelqu'un du nom d'utilisateur Dela Rogue. Cette personne dit : « Exposition à un bien immobilier réaliste. L'émission est idéale pour les gens comme moi qui travaillent à temps plein, mais qui souhaitent en savoir plus sur l'investissement. L'investissement immobilier semblait écrasant au début, mais Ashley et Tony les écoutant chaque semaine m'ont aidé à me familiariser avec tous les termes utilisés et avec l'investissement en général. Je suis maintenant sur les forums BiggerPockets et j'apprends autant que possible avant d'exécuter ma première transaction.
Merci pour tous les conseils les gars. Donc, pour tous nos Rookies qui nous écoutent, nous serions ravis d’avoir de vos nouvelles. Racontez-nous votre histoire en nous laissant une critique sur Apple Podcast, Spotify, où que vous écoutiez. Mais plus nous recevons de critiques, plus cela aide la série à grandir et plus la série grandit, plus nous pouvons inspirer des gens comme Dela Rogue. Alors, rendez-nous service, laissez cet avis.
Ashley:
Passons maintenant à vos questions.
Tony:
D'accord. Les gars, donc la première question d'aujourd'hui vient de Gamba Lume Jessin. Gamba Lume, j'espère avoir compris le prénom ici. Mais la question de Gamba Lume est : « Salut, l’équipe, encore moi. Question, si le loyer est payable d’avance le premier jour du mois et que le locataire ne le fait pas et qu’il souhaite déménager cinq jours plus tard, exigez-vous le loyer du mois ainsi que les frais de retard ? Alors, Ash, c'est probablement plus une question que vous posez. Tous mes « paiements de locataire » avant qu’ils ne mettent les pieds dans ma propriété.
Donc, je n’ai pas autant à m’occuper de ça. Mais comment gérez-vous les gens qui veulent partir ? Mon hypothèse est qu’ils doivent quand même vous donner un préavis de 30 jours. En règle générale, c’est ce qui figurera dans votre bail, c’est-à-dire que vous ne pouvez pas simplement dire : « Hé, je déménage demain ». Mais oui, je suppose que Ashley est curieuse de savoir comment vous gérez ce genre de situations.
Ashley:
D'accord. Donc, pour cela, dans votre contrat de location, il devrait y avoir une clause stipulant que si vous ne donnez pas de préavis de 30 jours et que vous décidez au hasard de déménager, votre dépôt de garantie est complètement perdu. Avec cela, oui, je le ferais quand même, s’ils ne donnaient pas un préavis approprié conformément à leur contrat de location, ils seraient toujours redevables. Dans les contrats de location, vous pouvez également voir des clauses dans lesquelles quelqu'un insère que si vous déménagez avant la fin de votre bail ou si vous ne donnez pas un préavis approprié, vous êtes tenu de payer le loyer de cette propriété jusqu'à ce que quelqu'un d'autre emménage.
Et en tant que propriétaire, vous devez activement essayer de commercialiser et d'attirer quelqu'un dans la propriété. Le plus difficile est d'essayer de recouvrer auprès de cette personne, peu importe ce que dit votre contrat de location à propos de la résiliation anticipée du bail ou du fait de ne pas avoir donné un préavis approprié, il est très difficile de recouvrer auprès de cette personne. Donc, oui, vous pouvez toujours leur facturer le mois de loyer à moins que quelqu'un n'entre immédiatement dans la propriété. Donc, disons que peut-être le jour 10, vous faites venir quelqu'un, vous pourriez lui facturer les 10 premiers jours. Mais alors, puisque vous avez déjà quelqu'un d'autre dans la propriété, à moins que votre contrat de location ne stipule spécifiquement que s'il déménage plus tôt, il devra payer un mois complet de loyer et vous conserverez son dépôt de garantie ou quoi que ce soit.
Cela doit être écrit dans votre contrat de location. Dans cet exemple, disons qu’il n’y a aucune clause concernant un départ anticipé ou un préavis insuffisant. Dans celui-ci, j'essaierais de facturer aux locataires le déménagement, la libération anticipée et je verrais ce qui se passerait s'ils le payaient réellement. Une chose que vous pouvez faire, c’est que vous le pouvez… et de nombreux logiciels de gestion immobilière l’intègrent désormais dans leurs systèmes, où vous pouvez réellement envoyer les informations d’un locataire pour les recouvrements. Et ils pourront… à partir de là, l’agence de recouvrement le prend et ils appellent et ils collectent et vous pouvez obtenir l’argent, vous ne pouvez pas obtenir l’argent.
Mais l'agence de recouvrement prélève également un pourcentage important. Ils ont également des règles très strictes quant à l'éligibilité à la collecte. Ainsi, dans le cas où ils pourraient l’indiquer dans votre contrat de location, cela ne précise pas quelle est la règle pour quelqu’un qui résilie plus tôt. Et nous ne pensons pas que ce soit quelque chose que nous puissions réellement percevoir par la loi.
Tony:
Ash, laisse-moi te poser cette question. En fait, je ne connais pas la réponse à cette question. Mais si vous disposiez d'informations bancaires sur la vérification des dossiers, les informations d'acheminement ou la carte de débit ou de crédit de vos locataires, s'ils violaient votre bail d'une manière ou d'une autre, pourriez-vous simplement facturer automatiquement leur carte ? Est-ce que c’est une chose que font les propriétaires à long terme ?
sonia :
La société de gestion immobilière que j’utilisais auparavant prenait en fait les informations du locataire pour son retrait automatique et s’installait de son côté. Ainsi, ils auraient toutes les informations sur le compte, qu’il s’agisse d’une carte de crédit ou d’un compte bancaire. Le logiciel que j'utilise, je ne vois rien de tout cela qui relève complètement du contrôle de résidence. Mais un problème lorsque j'ai laissé partir l'autre société de gestion immobilière et que j'ai repris le relais lorsque nous avons changé tout le monde, la société de gestion immobilière n'a jamais désactivé les paiements en ligne de tout le monde. Ainsi, le compte des gens nous avait payé le nouveau gestionnaire immobilier, mais ils ont également retiré l’argent de leur compte bancaire parce que la société de gestion immobilière n’a jamais interrompu ces paiements.
Et en fait, ce fut une épreuve énorme. De toute évidence, les gens étaient vraiment contrariés parce qu’ils payaient leur loyer en double et ils se demandaient : « D’accord, comment ça se passe ? » Et puis, c’était un cauchemar de savoir, d’accord, qui avait déjà payé la société de gestion immobilière et qui ne l’avait pas fait, et des choses comme ça. Mais je n’aime pas la responsabilité ou le fait que je détienne réellement les informations du compte de cette personne. J’aime le fait qu’il s’agisse d’un logiciel tiers doté d’une sécurité, d’une cybersécurité en place où ces informations sont protégées.
Ainsi, tout comme pour le contrôle des locataires, si vous effectuez réellement votre propre contrôle des locataires en collectant le numéro de sécurité sociale de la personne, vous allez faire toutes ces différentes choses. De nombreuses sociétés de logiciels effectueront en fait une vérification sur vous, car elles envoient quelqu'un à votre bureau pour s'assurer que vous avez une serrure sur votre porte, que vous avez un classeur avec une serrure que votre ordinateur est crypté, toutes ces différentes choses juste pour que vous récupériez le numéro de sécurité sociale de quelqu'un. Donc, avec tout ce qui se passe sur Internet, toutes les escroqueries et tout le reste aujourd’hui, je vous suggère si vous pouvez les éviter.
Et c'est l'une de ces situations où vous pouvez utiliser un logiciel et éviter de collecter les informations bancaires ou les informations de carte de crédit de votre locataire et que quelqu'un les escroque, cela pourrait vous rendre fiable parce qu'ils disent : « Eh bien, vous n'avez aucune sorte de de protection. Quelqu’un pourrait facilement pirater votre ordinateur et en extraire ces informations », des choses comme ça. Mais Tony, j’avais cependant une question à vous poser, qui concerne davantage les locations à moyenne durée, mais via Airbnb. Donc, il y a eu quelques fois où quelqu'un m'a dit pendant longtemps, comme trois mois par exemple. Ainsi, Airbnb collectera un mois à la fois.
Ainsi, si quelqu’un réserve plus d’un mois, il ne percevra pas le montant total. Les gens peuvent mettre en place des plans de paiement presque là où ils se trouvent dans la propriété pendant un mois, puis le deuxième mois, Airbnb effectuera un autre paiement sur leur carte de crédit enregistrée. J'ai reçu une notification indiquant qu'Airbnb ne peut pas collecter les fonds auprès de cette personne. Et cela ne dit pas de quoi il s’agit, mais c’est toujours rectifié dans les 24 heures. Je reçois un e-mail m'informant que la personne a payé, mais est-ce que cela vous est déjà arrivé ou non ?
Parce qu’il s’agit surtout de locations de courte durée. Et quelle serait votre suggestion sur ce qu’il faut faire dans ces circonstances ? Si vous avez quelqu'un d'Airbnb dans la propriété, il l'a loué pendant trois mois, le deuxième mois arrive et il ne paie pas et il coupe sa carte de crédit ou autre et Airbnb ne peut plus s'en sortir.
Tony:
Ouais. Nous n'avons jamais eu ce problème car toutes nos propriétés sont traditionnelles, véritablement à court terme où les gens sont au maximum pendant les vacances, quelqu'un pourrait dire 7 ou 10 jours, mais jamais au-delà de 30. Si j'étais dans cette situation où J'ai eu un invité Airbnb dont le paiement a échoué, je veux dire évidemment, j'essaie de le contacter en premier. Mais si, pour une raison quelconque, je ne pouvais pas entrer en contact avec eux, j'ai l'impression que ma prochaine étape serait d'essayer de les faire quitter physiquement la propriété. Donc, je pourrais essayer d'appeler les shérifs, je pourrais essayer d'appeler la police locale, autant que possible, pour les aider à sortir.
Mais ensuite, ça devient risqué et selon l'état dans lequel vous vous trouvez, s'ils sont là depuis assez longtemps, dites qu'ils sont sur n'importe quoi, un séjour de location à moyen terme de 90 jours, voire six mois et vous en êtes au quatrième mois, quand ils arrêtent de payer, alors vous devenez un peu risqué du genre : « Hé, quelles sont vos options ? Donc, ma première démarche serait d'essayer de les amener à quitter physiquement la propriété et ensuite, si je le peux, je suppose que vous devez entamer un processus d'expulsion ou quelque chose du genre.
Ashley:
Ouais. Ouais. Peut-être qu’ils commenceront alors à imposer des lois sur les squatters.
Tony:
Ouais. Et c'est pourquoi. Je veux dire, nous avons dû appeler les shérifs une ou deux fois, je pense, pour aider les gens à sortir du côté des locations à court terme. Généralement, au moment où nous leur disons : « Hé, nous venons d’appeler les shérifs, il est temps pour vous de partir. » Habituellement, ils partent seuls. Mais nous n’avons jamais eu à expulser physiquement quelqu’un de l’une de nos propriétés auparavant.
Donc, je croise les doigts pour que je n’aie jamais à le faire. Mais oui, je le serais, je suppose, en train de deviner un peu ce que je ferais dans cette situation.
Ashley:
Ouais. Alors, avec ça, est-ce que c'était pendant leur séjour et vous les avez fait partir plus tôt parce qu'ils étaient dans une fête ou était-ce parce que leur paiement était passé et qu'ils ne partaient pas ?
Tony:
Un de chaque, non ? Donc, nous avons eu un invité, je pense que j'ai raconté les histoires de ces deux drogués, comme de vrais consommateurs de drogue. Je ne parle pas de crackheads d’une manière amusante, mais en fait, ils consommaient du crack dans notre propriété. Mais il a fallu les appeler parce qu’on savait qui ils étaient, on voulait qu’ils partent. Et puis, la deuxième fois, c’était quelqu’un qui est resté exceptionnellement tard et qui n’a pas été très réactif.
Et puis : « Oh, je suis désolé, nous avons trop dormi » ou quelque chose comme ça. Voilà donc les deux situations. Jamais pour une fête. La plupart de nos propriétés sont plus petites, en particulier celles de Joshua Tree, elles ne sont donc même pas destinées à une fête. Et puis, nos cabanes au Tennessee, je ne sais pas, c’est surtout des familles et des grands-parents et petits-enfants. Nous n’avons donc jamais vraiment eu à faire face à des fêtes.
Ashley:
D'accord. Notre prochaine question vient d’Alfonso. « Si je souscris un HELOC sur ma résidence principale, mais que je n'ai pas encore accès à des fonds et que je viens de l'ouvrir, que se passe-t-il si je décide de déménager ? Si je choisis d’accéder à ma marge de crédit, le prêteur me demande-t-il s’il s’agit toujours de ma résidence principale ? Le prêteur fermera-t-il le compte ?
Quelqu'un peut-il clarifier ? Merci d'avance." c'est une excellente question. Et notre ami Tyler Madden, qui a déjà participé au podcast, a expliqué comment il avait fait cela avec sa résidence principale. Il s'apprêtait à acheter une nouvelle maison et il est donc allé chercher un HELOC sur sa résidence principale indiquant qu'il allait conserver un bien locatif.
Et il l'a fait avant de fermer sa nouvelle maison. Et il a en fait fait appel au même courtier hypothécaire. J'ai un ami qui se trouve dans une situation où il a un duplex ou un piratage de maison et il achète une nouvelle primaire. Et ils ont besoin de l’argent du duplex pour contribuer à leur mise de fonds. Je leur ai parlé de ce que Tyler avait fait, à savoir qu'il venait d'obtenir la marge de crédit et qu'ils pouvaient retirer la marge de crédit et l'utiliser pour leur acompte sur la prochaine propriété.
Tyler avait dit qu'il avait fait appel au même courtier hypothécaire pour obtenir sa marge de crédit et pour contracter son nouveau prêt hypothécaire. Donc, ce courtier était pleinement conscient que ce ne serait plus son principal, mais il était là à ce moment-là, ce qui était tout à fait légal pour aller chercher une marge de crédit. Et ainsi, ils ont travaillé sur la clôture. Il a donc conclu la marge de crédit avant de conclure l’hypothèque de sa nouvelle propriété. Et avoir ce genre de calendrier est important.
Et donc, j’ai une marge de crédit, mais elles concernent toutes des immeubles de placement. Je n’en ai jamais fait sur ma résidence principale. Pour autant que je sache, lorsque vous obtenez une ligne de crédit, c'est généralement comme un formulaire que vous remplissez et que vous envoyez simplement à votre agent de crédit et dites : « Je veux prendre 20,000 XNUMX $ et s'il vous plaît, mettez-le sur ce compte bancaire. » Et puis, vous le signez ou vous obtenez un chéquier, vous obtenez un chéquier ordinaire et vous pouvez littéralement écrire de l'argent ou émettre des chèques à partir de votre marge de crédit au lieu d'un compte bancaire. Ainsi, vous pouvez toujours demander cette option également lorsque vous allez chercher le HELOC.
Et puis, personne ne vous demande si vous avez une durée de renouvellement, par exemple, disons que votre HELOC est en vigueur dans trois ans et qu'ils vont la renouveler, ils peuvent alors vous demander si c'est toujours votre principale lorsqu'ils vont réellement renouveler la ligne de crédit.
Tony:
Ouais. Et donc, un HELOC est ce que vous entendrez, c’est que certaines personnes l’appellent une deuxième hypothèque. Donc, de la même manière que lorsque je consulte les registres du comté pour une propriété spécifique, vous pouvez voir qui a un privilège, qui a une hypothèque pour cette propriété, n'est-ce pas ? Comme Bank of America a un prêt au 123 Main Street pour Tony Robinson. Lorsque vous sortez et obtenez un HELOC, et je suis presque certain que cela est correct, ils mettront également techniquement un privilège sur votre propriété. Donc, disons que vous allez vendre Alfonso et de la même manière que votre société de titre ou de dépôt fiduciaire ou tout autre type d'entité que vous utilisez dans l'état dans lequel vous vous trouvez, ils iront vérifier pour voir ce que sont tous les les privilèges sur cette propriété.
Ils verront votre résidence principale, puis ils verront votre… Je suis désolé, ils verront votre première hypothèque que vous avez utilisée pour acheter la propriété. Ensuite, ils verront également votre deuxième hypothèque ou votre marge de crédit sur valeur domiciliaire. Ainsi, ils rembourseront les deux avec le produit de la vente avant de vous verser des fonds. Donc, ça ne pouvait pas être du genre : « Hé, je vais sortir et obtenir ce HELOC contre ma primaire, puis je vais faire demi-tour et le vendre. Et puis, la banque qui a donné le HELOC n’en serait pas consciente.
Votre société de dépôt de titres veillera à ce qu'elle soit remboursée. Voilà donc comment cela fonctionne dans le backend. Et c’est la raison pour laquelle vous utilisez ces tiers comme titre et séquestre pour vous assurer que tous les documents sont bons. Parce que disons que vous avez essayé de le faire en dehors du titre et du séquestre, il n'y aurait aucune trace écrite de ce privilège sur la propriété. Les banques voudront donc s’assurer qu’elles sont protégées.
Ils auront une sorte de document de garantie hypothécaire que vous signerez et qui lie la dette qu’ils vous ont accordée à la propriété réelle. Donc, pour répondre à cette première partie de la question, si vous avez vendu la propriété, votre HELOC devrait être remboursé au cours de ce processus de vente, puis vous repartirez avec le produit de la vente par la suite.
Ashley:
Notre prochaine question vient de Graylin Herd. «Hé, les Rookies, j'espère que tout le monde va bien. Je suis sur le point de louer ma première propriété. Et avec l’état actuel du monde, cela me stresse de savoir ce que je devrais facturer comme dépôt de garantie et les clauses que je devrais mettre en œuvre pour me protéger en tant que propriétaire. Tout dans ma propriété sera flambant neuf et j’y ai consacré beaucoup de travail et d’argent.
Combien facturez-vous pour les dépôts de garantie et cela couvre-t-il uniquement les dommages ? Facturez-vous votre charge en premier et le dernier mois de loyer au début du bail ? Et si oui, cela est distinct du dépôt de garantie, n’est-ce pas ? Quel service utilisez-vous pour effectuer des vérifications des antécédents et du crédit des candidats ? J'ai entendu parler de préparation de loyer et ma location est bonne.
Pensées? Merci d'avance pour votre aide." D'accord. Alors revenons au début et commençons par là. Combien dois-je facturer pour un dépôt de garantie ? La première chose que vous devez faire est de savoir ce que vous êtes autorisé à facturer conformément aux lois de votre État.
Une très très bonne ressource est Avail.co. D'accord. Il s’agit en fait d’un logiciel de gestion immobilière et ils ont, si vous y allez, je pense que ce sont des outils et des ressources, que j’essaie de regarder en ce moment. Il vous dira en fait quelles sont les lois de votre État pour chaque État. Ainsi, vous cliquez sur votre état et vous pouvez ensuite parcourir et voir s'il existe une loi sur le dépôt de garantie, s'il existe, vous devez facturer un certain montant ou non.
Ainsi, dans l’État de New York, vous ne pouvez facturer qu’un montant égal à un mois de loyer. Donc, s’ils louent l’unité pour 750, vous ne pouvez facturer que 750. Vous ne pouvez pas facturer plus que cela. Dans l’État de New York, vous ne pouvez pas non plus facturer le loyer du mois dernier. C’est donc une autre chose que vous devriez rechercher dans vos lois sur les propriétaires.
Ainsi, ici dans l’État de New York, lorsque quelqu’un emménage, vous pouvez lui facturer le premier mois de loyer parce qu’il emménage immédiatement, puis vous pouvez lui facturer un dépôt de garantie égal à un mois de loyer. Vous ne pouvez rien facturer de plus et vous ne pouvez pas facturer le loyer du mois dernier. D'accord. Vous pouvez facturer des frais pour les animaux de compagnie, différentes choses comme celles-là, qui ne sont pas remboursables. Ainsi, nous facturons des frais non remboursables de 300 $ pour les animaux de compagnie à l'emménagement, si vous amenez un chat ou un chien dans la propriété.
Tony:
Permettez-moi simplement de poser quelques questions à ce sujet. Droite. Vous avez donc dit que vous facturiez des frais pour les animaux de compagnie de 300 $. Comment as-tu atterri sur 300 ?
Ashley:
Quand j’ai commencé comme gestionnaire immobilier, il y en avait 200 et pour le tout premier immeuble que j’ai géré, c’est ce qu’ils ont fait. Et puis, c'était encore 10 $ par mois. Et j’ai rapidement réalisé que ce n’était pas vraiment suffisant pour couvrir une partie de l’usure causée par les animaux de compagnie et que les gens étaient en fait prêts à payer plus. Ainsi, au fil des années, ce montant est passé à 300. Donc, c’est 300 $, quel que soit le nombre d’animaux que vous possédez.
Donc, si vous avez un chat et un chien, c’est 300 $, puis 30 $ par mois et par animal. Donc, si vous avez deux chiens, c’est 60. Si vous avez deux chiens et un chat, c’est 90, mais nous plafonnons à trois animaux. Et puis, pour certains biens, c’est encore moins que ça. Et puis, vous devez également connaître les codes de la ville. Votre ville peut même limiter le nombre d’animaux de compagnie qu’une personne peut réellement avoir vivant dans un foyer.
Tony:
Effectuez-vous des recherches sur la concurrence pour évaluer soit le dépôt pour animaux de compagnie, soit même simplement les dépôts de garantie généraux ? Ou partez-vous simplement en vous basant sur votre connaissance de vos propres propriétés ?
Ashley:
Eh bien, le dépôt de garantie, quoi qu’il arrive, pour tout le monde dans l’État de New York, doit correspondre à un mois de loyer.
Tony:
Oh, donc ça ne peut pas être moins ou plus ?
Ashley:
Je veux dire, cela pourrait être moins, mais je n’ai jamais vu quelqu’un facturer moins. C’est 100 % comme si le taux en vigueur correspondait à un mois de loyer. Ouais. Et puis, en ce qui concerne les frais pour les animaux de compagnie, je n’ai pas fait beaucoup de recherches là-dessus pour être honnête. Mais personne n’a jamais dit : « Non, tant pis, nous n’allons pas le louer. »
Mais de temps en temps, regardez ce qui est répertorié dans la zone. Et je veux dire que depuis peu, il est en fait très difficile de trouver des annonces dans le quartier parce que les appartements partent très vite. Mais généralement, ce que j’ai vu là-dedans se situe autour de 200 à 300. Je veux dire, avant même d’avoir vu 500 $, mais il n’y a pas non plus de frais mensuels supplémentaires. Il y a donc un changement dans le montant des frais initiaux, puis dans celui des frais mensuels.
Et bien souvent, il est plus facile d'avoir des frais mensuels plus élevés, car avec les premiers frais initiaux, il est parfois difficile pour quelqu'un de payer le premier mois de loyer, le dépôt de garantie et cette grosse somme d'argent pour les frais d'animaux de compagnie également.
Tony:
Je t'ai eu.
Ashley:
D'accord. Alors voyons. La question suivante était la suivante : cela couvre-t-il uniquement les dommages causés par le dépôt de garantie ? C’est donc ce que vous mettriez dans votre contrat de location. Et une chose que je recommande fortement est d’indiquer dans le contrat de location ce qui sera facturé à quelqu’un. Donc, en fait, en détail comme ici, vous trouverez votre liste de contrôle des choses sur la façon dont nous voulons que l'appartement revienne de chez nous… revenez-nous vers nous lorsque vous déménagerez.
Donc c’est balayé, c’est le frigo nettoyé, le four est propre, il n’y a pas de trous dans les murs. Et puis, vous commencez à dire, si nous devons payer notre nettoyeur pour nettoyer le four, c'est des frais de 20 $. Si nous devons demander à quelqu’un de nettoyer le réfrigérateur, c’est 10 $. Vous détaillez quels seront ces frais de ménage et faites de même pour les éventuelles réparations qui sont à la charge du locataire. Alors, s’il y a un trou dans la cloison sèche, quel sera le prix pour quelque chose comme ça ?
Si le robinet est arraché ou si d’autres dommages peuvent être causés, le tapis est déchiré. Une fois, j'ai eu un locataire qui a coupé un morceau de tapis dans le placard et l'a ensuite placé là où son chien avait déchiré le tapis. Nous ne remarquerions pas qu’il a mis un patch sur le tapis.
Tony:
Vous devez cependant lui donner des points de créativité. Ca c'est drôle.
Ashley:
Alors, essayez de détailler spécifiquement tout ce pour quoi ils seront facturés. Retour dans l'État de New York. Ainsi, dans l’État de New York, vous devez en fait proposer à vos locataires une inspection préalable au déménagement deux semaines avant qu’ils ne quittent réellement la propriété. Alors, ils donnent leur préavis de 30 jours, vous leur envoyez une lettre disant : « Hé, vous avez droit à une inspection préalable au déménagement de deux semaines. Vous pouvez vous désinscrire si vous ne le souhaitez pas, mais c’est ici.
Et le but est que vous puissiez montrer aux locataires, vous serez facturé pour cela, vous serez facturé pour cela. Et cela leur donne deux semaines pour le réparer eux-mêmes. Et je dis cela avec les devis aériens ou pour embaucher un entrepreneur pour effectuer les réparations avant leur inspection de déménagement. Donc, l’un des inconvénients est que les locataires vont essayer de faire les réparations eux-mêmes et cela finit par être encore pire que ce qu’il était. Mais c'est quelque chose que la loi vous oblige à proposer pour le leur faire savoir.
Et puis, d’autres fois, ça s’avère génial, l’appartement est clé en main et prêt à partir quand ils déménagent et vous pouvez le louer tout de suite. Donc, pour conclure, assurez-vous de détailler quels pourraient être les frais d’un dépôt de garantie en ce qui concerne son utilisation pour couvrir un loyer impayé. Faites très attention à la façon dont vous formulez cela dans votre contrat de location, car vous ne voulez pas qu'un locataire prévienne qu'il déménage dans 30 jours et qu'il dise simplement : « Vous savez quoi ? Nous ne payons pas de loyer mensuel inférieur. Il suffit d’y verser le dépôt de garantie. Eh bien, vous n’avez plus de dépôt de garantie pour couvrir les dommages.
Ainsi, généralement dans nos baux, nous mettons le dépôt de garantie qui ne peut pas être utilisé comme loyer du mois dernier. Et puis, évidemment, s’ils ne paient pas et que l’appartement est en parfait état, nous appliquerons le dépôt de garantie sur le loyer du dernier mois. Mais vous voulez vous assurer que vous disposez de ce dépôt de garantie pour les dommages. Alors, essayez de les amener à payer le loyer qu’ils doivent payer avant de déménager. D'accord. Partie suivante de cette question, Tony, j'ai l'impression que tout cela s'adresse à moi.
Tony:
Oui.
Ashley:
Quel service utilisez-vous pour effectuer des vérifications des antécédents et du crédit des candidats ? Ainsi, presque tous les logiciels de gestion immobilière l’auront intégré dans leur logiciel que vous pourrez utiliser. TenantReports.com est distinct de tout type de logiciel de gestion immobilière. Donc, vous pouvez simplement y aller et vous pourrez l'utiliser pour filtrer vos locataires. Mais ensuite, si vous utilisez AppFolio, Buildium, Avail.co, Rent Ready, ils intègrent tous des services de vérification des antécédents et du crédit que vous pouvez utiliser.
En ce qui concerne la préparation du loyer et ma location, je n’ai jamais utilisé ceux-là, donc je ne suis pas sûr. Mais je suis sûr qu’ils sont tous assez similaires aussi.
Tony:
Ouais. Et ce n’est qu’une chose à ajouter, n’est-ce pas ? Je sais en Californie. Cela date de la très brève période pendant laquelle j'ai travaillé dans une société de gestion immobilière ici après l'université. Il y avait même, je pense, des limites sur le genre de choses qui pouvaient disqualifier quelqu'un par rapport à quelque chose d'autre. Je suppose qu’il existe des informations que vous pouvez utiliser dans le rapport de crédit d’une personne, la vérification de ses antécédents, etc., pour la disqualifier du statut de locataire ?
Ou y a-t-il certaines choses protégées que vous ne pouvez pas utiliser ? Comment ça marche à New York ? Et je suis sûr que cela varie d’un État à l’autre.
Ashley:
Ouais. Cela varie d’un État à l’autre. Dans l’État de New York, vous ne pouvez pas refuser à quelqu’un parce qu’il a une expulsion enregistrée. Cela ne peut pas être la seule raison, ce qui semble ridicule. Je sais. Mais oui, il y a définitivement des choses différentes.
Et puis, il y a aussi des lois sur le logement équitable dans tous les domaines où vous ne pouvez pas nier à quelqu'un qu'il a peut-être exactement la même chose, mais une personne a une cote de crédit de 700 et l'autre une cote de crédit de 550 et vous finissez par partir avec la personne. ça fait 550. D'accord. Ensuite, la prochaine fois, je ne sais pas pourquoi vous feriez cela, mais dites simplement que vous faites cette personne, cela coûte 550. Ensuite, la prochaine fois que vous louerez une unité similaire, peu importe, peut-être que c'est à l'étage ou quelque chose comme ça, vous refuser quelqu'un qui a les 550 ou autre. Vous devez être très cohérent quant à vos critères.
Nous avons donc une liste de contrôle et elle est intégrée directement dans notre logiciel où il s’agit de notre pointage de crédit minimum. C'est notre dette minimale par rapport au revenu. Vous devez gagner au moins trois fois le montant du loyer du mois. Donc, en ayant tout cela répertorié pour vous protéger des lois sur le logement équitable, vous êtes très juste et sans discrimination lorsque vous sélectionnez les locataires. Et ce serait le plus gros problème.
Il existe de nombreuses ressources gratuites pour connaître les lois de votre propriétaire, le Avail.co que j'ai mentionné plus tôt, mais aussi si vous vous adressez à votre agence locale de logement. Ainsi, même si vous recherchez simplement la Buffalo New York Housing Authority sur Google, certaines apparaîtront. Ainsi, homeny.gov est celui qui se trouve dans l’État de New York. Belmonthousing.org est la véritable association de bons de réduction de la section 8 pour Buffalo.
Donc, bien souvent, ils ont des cours gratuits, ils ont des manuels ou les cours coûtent 10 $ ou un coût très bas. Et depuis COVID, ils en font beaucoup en virtuel. Désormais, vous n’avez même pas besoin de vous y rendre en personne, mais ils constituent une mine de connaissances. Ils durent généralement une heure et vous vous dites simplement : « Voici ce que vous devez savoir pour être propriétaire dans votre état. »
Tony:
Ouais. Quand je travaillais dans cette propriété, c'était de toute façon une maison tout-en-un. Ils étaient l'un des plus grands propriétaires de complexes départementaux dans cette petite partie de la Californie dans laquelle je vis. Et pendant notre processus de formation initiale, ils ont parlé de ce que vous avez dit à propos du logement équitable et de tout ça, et ils ont dit qu'il y avait en fait les gens là-bas. Je ne sais pas si ces personnes étaient des avocats ou simplement des locataires professionnels. Mais ils recherchaient essentiellement ces grands complexes d’appartements qui violaient certaines de ces lois sur le logement équitable.
Et littéralement, j'essaie simplement de postuler, même pas dans le but d'obtenir l'appartement, mais juste d'essayer d'attraper certains de ces plus grands complexes d'appartements et entreprises en flagrant délit. Ainsi, en tant qu'agent de location, nous n'avions aucun pouvoir discrétionnaire sur les approbations. Nous prenions littéralement toutes les informations que la personne avait saisies dans sa candidature, les saisissions dans le logiciel que nous utilisions, et celui-ci émettait un oui ou un non. Et une fois que cela s’est produit, nous n’avions aucun contrôle pour essayer de gonfler les chiffres, de changer cela ou de rendre les choses plus faciles. Tout était automatisé, sans aucune interaction humaine en dehors de la simple saisie des informations.
Ashley:
D'accord. Mantas a une question sur une LLC. « Pouvez-vous engager un avocat immobilier afin de placer vos propriétés sous une LLC déjà établie ? L’avocat doit-il être situé dans le même état que la propriété ? Par exemple, si ma propriété se trouve dans l'Oregon, mon avocat immobilier doit-il être dans l'Oregon même si je vis actuellement dans le Maryland ou puis-je le faire avec un avocat immobilier du Maryland ? Très appréciée."
Alors, quelle est cette question d’abord, abordons ce que signifie réellement placer des propriétés sous une LLC déjà établie. Donc, vous avez déjà créé votre LLC, vous avez déposé les documents correspondants et c'est une société d'exploitation et vous souhaitez placer vos propriétés dans cette LLC afin qu'elles ne vous appartiennent plus personnellement et qu'elles appartiennent désormais à la LLC cette entité. Donc, pour ce faire, vous devez changer le titre, vous devez modifier l'acte de propriété pour indiquer que le propriétaire est la LLC et qu'ils sont désormais sous la LLC. Donc, pour ce faire, vous engageriez généralement un avocat pour aller de l'avant et rédiger un acte de réclamation rapide, c'est ce que j'ai fait et le transmettre de votre nom à votre LLC. Et il n'y a pas de travail de titre ou quoi que ce soit de fait parce que vous étiez l'ancien propriétaire et maintenant cela va dans une LLC que vous possédez également.
Et vous aviez déjà effectué des travaux de titre lorsque vous avez acheté la propriété. Et si, en tant que propriétaire, vous n’avez rien changé, il n’y a aucune raison de procéder à une nouvelle enquête et de refaire le travail sur le titre. Donc, cela s’appelle simplement un acte de réclamation rapide. En ce qui concerne le fait que cet avocat le fasse dans l'État dans lequel se trouvent les propriétés ou dans l'État dans lequel vous vivez. Une autre question que je poserais est la suivante : dans quel état se trouve la LLC ?
Alors, la LLC est-elle la même que vos propriétés ou la LLC est-elle la même que l'endroit où vous vivez également ? Donc, Tony, honnêtement, je ne connais pas la réponse à cette question de savoir d’où doit provenir l’avocat.
Tony:
Je pense que la réponse est qu’il n’est même pas nécessaire que ce soit un avocat. Droite? J'ai moi-même déposé certains de ces changements simplement parce que vous pouvez simplement entrer dans le comté et dire : « Hé, je dois mettre à jour l'acte de propriété de ma propriété. De quels documents ai-je besoin ? » Et je sais qu'ici en Californie, ou du moins dans le comté où je vis, j'ai besoin de ce qu'on appelle un formulaire PCOR, qui est comme un formulaire principal de changement de propriété. Et puis, je dois aussi mettre à jour l’acte de concession.
Et tant que je remplis ces deux documents et que je les fais notarier, je peux moi-même remettre ces documents. J'ai demandé à mon avocat de le faire pour moi ici en Californie. Je viens de demander à ma société de dépôt de le faire pour moi ici en Californie. Donc, j’ai demandé à trois types différents de personnes de gérer ce processus pour moi et un seul d’entre eux était un véritable avocat. Donc, je pense que la question est : faut-il vraiment être un avocat ?
Pourriez-vous vous rendre vous-même dans le comté et remplir ces documents ? Mais je pense que tant que l’avocat connaît au moins la trace écrite correcte pour votre état, pour votre comté, pour votre ville, peu importe où ils se trouvent ou où ils se trouvent.
Ashley:
Ouais. Et je pense que là, le point clé est peut-être que la seule raison pour laquelle vous voulez un avocat qui se trouve dans l'État où se trouvent les propriétés est que le travail réel pour les placer dans la LLC est de faire le processus d'acte, de faire ce petit peu. de transfert de titre. Et donc, le simple fait d'avoir un avocat qui sait déjà comment le faire et dans cet État pourrait également être bien moins cher que d'embaucher un avocat là où vous vivez et qu'il découvre simplement ce processus, peut-être juste une étape supplémentaire pour laquelle il vous facturera. que.
Tony:
Mais en fait, laissez-moi vous poser la question, car tout doit être fait par l'intermédiaire d'avocats à New York. Alors, devez-vous engager un avocat pour remplir les documents de changement de propriétaire ou est-ce que n'importe qui pourrait le faire ?
Ashley:
Honnêtement, je ne sais pas parce que j’ai toujours demandé à mon avocat de le faire, mais il n’y a rien sur les documents qui indiquent les informations de mon avocat à ce sujet. C’est le nom du vendeur, le nom du propriétaire, les informations sur la propriété, la description. Donc, si vous avez déjà l'acte existant, je pense que vous pouvez probablement vous rendre directement au bureau du greffier du comté et vous déposer pour modifier le titre.
Tony:
Oui.
Ashley:
La dernière question que nous avons ici est celle de Carrie Molina. «Je viens d'acheter une maison multifamiliale et l'une des unités sera disponible ce mois-ci. Comment équilibrer la mise à niveau et la simple location rapide ? Devriez-vous procéder à votre mise à niveau dès le début ou essayer de récupérer d’abord une partie de votre acompte ? J'essaie de voir si je dois améliorer cette cuisine et cette salle de bain, puis augmenter le loyer ou simplement les louer tout de suite pour obtenir des réserves.
Si je rénove les recommandations concernant ce vilain coulis de salle de bain, je pourrai peut-être augmenter le loyer de seulement 75 $ à 100 $ après les rénovations. Merci d'avance." Alors, je vais vous raconter une petite histoire amusante à propos de ce vilain coulis. En fait, je-
Tony:
Coulis de salle de bain.
Ashley:
Ouais. J'ai fait une propriété sur COVID avec mon fils. Il avait, je crois, six ans à l'époque. Et donc, nous, lui et moi avons réhabilité toute la propriété et une chose qui n'était pas dans le budget était dans la cuisine, le dosseret pour le refaire. Le carreau était en très bon état, mais il y avait juste ces lignes de coulis jaunâtres grossières sur tout le carreau dans le dosseret. En fait, j'ai commandé, je suis presque sûr que c'était sur Amazon, comme un stylo à coulis, et c'était presque comme une marque blanche.
Tony:
Comme un stylo Tide ou quelque chose comme ça ? Oh ouais.
Ashley:
Ouais. Ouais. C'était comme un stylo Tide, mais il y avait du blanc et nous avons simplement continué et nous avons fait cela le long de toutes les lignes de carreaux pour les rendre blanches. Et en fait, cela s'est avéré si beau et c'était bien plus rentable que d'entrer et d'arracher tous les carreaux et de les remettre en place. Mais cela a vraiment bien fonctionné.
Donc, cela dépend, je suppose, de son étendue et de la façon dont vous voulez faire là où ce n'était pas un domaine dans lequel nous faisions de très belles améliorations dans la propriété parce que nous ne pouvions tout simplement pas obtenir autant de loyer pour cela. Nous avons donc fait quelques bricolages dans la propriété pour qu'elle soit toujours très belle, mais sans dépasser le budget car nous ne pouvions pas récupérer ce que nous pouvions obtenir en loyer. Avec celui-ci, voyons. Devriez-vous d’abord procéder à la mise à niveau ou le louer d’abord ? Tony, qu'en penses-tu ? Quelle serait ta réponse?
Tony:
Je veux dire, je veux toujours essayer d’obtenir les bons loyers, surtout si le logement est vacant. À mon avis, il est logique d’aller de l’avant et de procéder à ces mises à niveau maintenant. Toujours pour revenir au point d'Ashley, vous ne voulez pas surclasser et investir plus d'argent dans la propriété, vous pourrez alors en sortir sous forme de loyer.
Mais si la propriété est vacante, profitez-en pour augmenter les loyers, même si ce n'est qu'une centaine de dollars, si vous êtes en mesure de commencer à le faire partout, nous ne savons pas de combien d'unités il s'agit, mais disons que vous J'ai un petit multifamilial avec quatre unités, quatre fois 100, cela représente 400 dollars de plus par mois, vous seriez en mesure de gagner en faisant cela au fur et à mesure que chaque unité tourne. Donc, en supposant que vous ayez le capital, je préférerais le faire maintenant plutôt que d’attendre. Mais quelle est votre approche, Ash ?
Ashley:
Je dirais simplement de faire les calculs et de regarder presque ce que votre retour en espèces est basé sur un gain de 75 $ à 100 $ de plus. Donc, si vous envisagez de dépenser 30,000 75 $ pour rénover la cuisine et la salle de bain, alors obtenir seulement 100 $ à 1,000 $ de plus n'en vaut peut-être pas la peine pour vous. Mais si cela ne vous coûte que quelques 100 XNUMX $ pour faire ces choses simples qui ajouteront une valeur et un loyer de XNUMX $, alors oui, allez-y. Donc, je pense qu’il faut jeter un œil aux chiffres et voir s’ils ont du sens ou si vous obtenez réellement un meilleur rapport qualité-prix en le gardant tel qu’il est actuellement et en ne faisant même pas de rénovations. D'accord.
Eh bien, merci beaucoup les gars de vous joindre à nous pour la réponse des recrues de cette semaine. Si vous avez une question à laquelle vous aimeriez répondre, vous pouvez vous rendre sur bigpockets.com/reply et y poser votre question. Vous êtes toujours invités à laisser vos questions dans le groupe Facebook Real Estate Rookie, ou vous pouvez nous envoyer un DM sur Instagram à Wealth from Rentals ou à Tony J. Robinson. Merci beaucoup pour votre écoute, et nous reviendrons mercredi avec un invité.
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Dans cet épisode, nous couvrons :
- Que faire lorsque votre le locataire part en milieu de bail
- L'utilisation d'un HELOC acheter une nouvelle maison et que se passe-t-il lorsque tu bouges
- Caution et dépôts pour animaux de compagnie, plus combien vous pouvez facturer pour chacun
- Les meilleurs dépistage des locataires et les vérification des antécédents ,software pour les propriétaires débutants
- Déménager des propriétés dans une LLC et si vous avez VRAIMENT besoin d'un avocat pour le faire
- Rénovations locatives et quand votre mise à niveau n'en vaut pas la peine
- Et So Beaucoup plus!
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