Vingt-quatre logements locatifs en deux ans! C'est possible, mais seulement si vous utilisez les mêmes principes que l'invité d'aujourd'hui a employés. Avec piratage de maison, HELOCs, la règle des 80/20, et quelques autres mouvements d'investissement stratégiques, vous aussi pourriez accélérer votre chemin vers la liberté financière. Si tu veux Construisez votre portefeuille immobilier de rêve sans sacrifier des décennies dans le processus, ces stratégies vous aideront à le faire !
Pour Andrew libéré, chef de projet à temps plein, agent immobilier et investisseur, ces stratégies ont changé ma vie. Et même si tu es toujours ardébutant en immobilier, vous pouvez faire exactement ce qu'Andrew a fait pour arriver aux mêmes résultats. Heureusement, Andrew méthodes d'investissement, les trucs et astuces sont complets, bien développés et faciles à suivre.
Dans cet épisode, Andrew nous explique comment il a réussi à acheter vingt-quatre unités en deux ans, Au moment où les engrenages ont commencé à tourner dans son esprit, son développement personnel processus, et la clé principe qui le maintient concentré sur ses objectifs. Andrew nous donne également ses meilleurs conseils pour prévoir et prévenir les problèmes dans vos biens locatifs, stabilisation, et augmenter le loyer. De gagner en confiance pour se lancer à trouver des partenaires d'investissement, il offre des conseils précieux, étape par étape, dont nous pouvons tous apprendre.
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Ashley:
Ceci est l'épisode 267 de Real Estate Rookie.
Andrew:
Chaque fois que j'obtiens une propriété sous contrat, je fais toujours une demande, une demande de dossier public, auprès de la ville ou de la ville et demande des informations d'inspection ou des violations de logement et cela vous donne tout l'historique de la propriété remontant aussi loin que vous le demandez , et cela vous donne un aperçu des problèmes juridiques que vous rencontrez, des locataires en difficulté, des problèmes avec l'immeuble. Rien que cela vous donnera un aperçu de ce qu'il faut rechercher lorsque vous effectuez l'inspection, ou cela pourrait vous donner un aperçu des outils que vous pouvez utiliser pour la négociation et pour demander de l'argent. C'est donc une sorte de conseil que je pense que beaucoup de gens ne font pas, mais c'est vraiment important pour acquérir et faire votre diligence raisonnable sur une propriété.
Ashley:
Je m'appelle Ashley Kehr et je suis ici avec mon co-animateur Tony Robinson.
Tony:
Bienvenue dans le podcast Real Estate Rookie, où chaque semaine, deux fois par semaine, nous vous apportons l'inspiration, la motivation et les histoires dont vous avez besoin pour démarrer votre voyage d'investissement. Vous voulez commencer l'épisode d'aujourd'hui en criant quelqu'un par le nom d'utilisateur de Naftali B et Naftali a dit : « Super spectacle. Merci, Ashley et Tony. J'ai beaucoup aimé écouter votre émission. Vous fournissez d'excellents conseils, des idées et fournissez un véritable chemin aux recrues pour commencer à investir dans l'immobilier. Gardez ces épisodes à venir. Pour toutes nos recrues qui écoutent, si vous ne nous avez pas encore laissé une évaluation et une critique honnêtes sur Apple Podcast ou Spotify, veuillez prendre les deux minutes et 17 secondes qu'il faut pour le faire. Plus nous recevons d'avis, plus de personnes peuvent aider, et c'est ce que nous aimons faire ici au podcast Real Estate Rookie, c'est aider les gens.
Quoi de neuf, Ash ? Comment vas-tu aujourd'hui?
Ashley:
Eh bien, je veux juste donner un petit avertissement pour ce podcast. Si, pour une raison quelconque, vous entendez de faux bruits de vomissements ou si vous entendez une cloche sonner, mon fils aîné est resté à la maison après l'école aujourd'hui et il a eu trois demandes à me faire ce matin. Il voulait juste un chocolat chaud Tim Horton, un sandwich déjeuner Tim Horton et une cloche pour qu'il n'ait pas à crier maman et qu'il puisse simplement sonner la cloche. Je suis sorti et j'ai fait mes petites courses ce matin et j'ai eu le chocolat, j'ai eu le sandwich du petit déjeuner. Je n'ai pas pu trouver de clochette, alors j'ai acheté un collier pour chat avec une petite clochette dessus. Alors il a un petit collier de chat qu'il secoue ou fait sonner pour moi quand il a besoin de moi dans sa chambre.
Habituellement, le mardi, Tony et moi enregistrons toute la journée, et c'est donc notre dernier et juste avant cela, il m'a dit, "Eh bien, combien de temps cela va-t-il durer?" et je me suis dit : « Je ne sais pas, probablement une heure et demie », et il a dit : « Eh bien, pensez-vous que vous pourriez simplement dire : « Oh mon Dieu, mon fils vomit. Je dois y aller." J'ai dit: "Je ne pense pas que je pourrais faire ça." Il est comme, "Vous pouvez l'essayer."
Tony:
Alors faisait-il semblant de vomir en arrière-plan ?
Ashley:
Non non Non. Je ne l'ai pas entendu au moins et j'ai mes écouteurs antibruit, donc je ne sais pas, peut-être que cela est passé par le microphone. Ou le petit collier de chat qui sonne.
Tony:
C'est hilarant.
Ashley:
Si vous entendez quelque chose en arrière-plan, c'est une divulgation complète pour ce que c'est.
Tony:
J'adore qu'il dise : "J'ai besoin d'une cloche pour pouvoir te faire signe quand j'ai besoin de quelque chose."
Ashley:
Je sais. Ensuite, je suis encore pire pour avoir essayé de répondre à cette demande, je suppose.
Tony:
J'aimerais que Sean me demande une cloche. Je dirais: "Garçon, si tu ne lèves pas le pied et viens dans ce salon …"
Ashley:
Eh bien, le truc, c'est que chaque fois qu'il est malade, il se dit toujours "Je veux sortir dans la grange" ou "Je veux sortir dans le magasin". Je veux sortir et faire ça », ou quoi que ce soit. Donc, le fait qu'il voulait vraiment rester à l'intérieur, je me dis: "Eh, il doit vraiment être vraiment malade."
Tony:
Eh bien, cool. Eh bien, nous avons un bon épisode pour aujourd'hui. Nous amenons un invité du nom d'Andrew Freed, et Andrew a une histoire vraiment intéressante. Il parle de la façon dont il se sent comme s'il avait couru la plupart de ses 20 ans, puis s'était réveillé avec ce qu'il appelle la pilule violette, donc si vous voulez vous asseoir et comprendre ce qu'est la pilule violette. Ensuite, il explique comment il a construit un portefeuille de 18, sur le point d'être 24, unités au cours de quelques années seulement et juste toute l'histoire et son cadre de travail sur lui-même d'abord pour devenir le type de personne qui peut investir dans l'immobilier, j'ai trouvé que c'était vraiment révélateur.
Ashley:
Ce développement personnel qu'il a fait en regardant sa vie alors que je vis le rêve américain, j'ai un bon travail W2, j'ai acheté un condo, je peux faire ce que je veux en gros. Il en est venu à cette réalisation où, "Même si j'ai tout ce que je suis censé avoir …" quand tu es diplômé de l'université, tu obtiens ton travail, tout, tu achètes ta maison, il se dit, "Ce n'était tout simplement pas épanouissant pour moi et j'ai réalisé que je vis toujours d'un chèque de paie à l'autre et que se passe-t-il si je perds mon emploi ? Je dois aller chercher un autre travail. Cela lui avait inculqué une peur, alors il parle de toute cette progression et de la façon dont il a réalisé ces choses et de la façon dont il a pu développer son portefeuille en peu de temps. Il a une stratégie qu'il met en place pour mettre en place des lignes de crédit pour l'aider à poursuivre sa stratégie, mais il insiste également sur l'importance d'avoir des réserves et différentes stratégies de sortie au cas où vous deviendriez trop endetté avec vous-même.
Eh bien, Andrew, bienvenue dans le podcast Real Estate Rookie. Vous voulez juste commencer par nous parler un peu de vous et de vos débuts dans l'immobilier ?
Andrew:
Absolument. Je veux d'abord mentionner que je suis ravi d'être ici. Bigger Pockets a joué un rôle déterminant dans mon succès dans l'immobilier. J'ai trouvé mon mentor sur Bigger Pockets. J'ai trouvé de nombreux syndicateurs sur Bigger Pockets et j'ai obtenu des réponses à toutes mes questions. Donc, je ne serais littéralement pas ici aujourd'hui sans Bigger Pockets, alors je veux juste vous dire merci.
Tony:
Ouais, mec, et très vite, au nom de Bigger Pockets, tu es le bienvenu. Je pense qu'Ash et moi aimons entendre des histoires comme celle-là et même si notre podcast est relativement nouveau, nous pouvons simplement nous attribuer le mérite de toutes les autres choses que Bigger Pockets a faites. Donc, nous apprécions cela, mec. Mais non, sérieusement, je pense qu'Ash et moi étions des produits de la communauté Bigger Pockets avant de devenir hôtes. Nous savons donc de première main à quel point cette plateforme est influente et combien de vies ont été changées. Alors Andrew, nous apprécions que tu partages cela aussi, mec.
Ashley:
Je veux dire, nous sommes toujours les plus gros groupies de Bigger Pockets. Toujours au…
Tony:
Eh bien, désolé, mec, je ne voulais pas te faire dévier de ton histoire, mais je voulais juste faire un commentaire là-dessus. J'apprécie cela.
Andrew:
Bien sûr bien sûr. Un peu sur moi. Je suis dans l'immobilier depuis un peu plus de deux ans maintenant. Je suis un investisseur multifamilial buy and hold. Je suis actuellement jusqu'à 18 unités à Worcester, Massachusetts. Je suis sur le point de fermer sur une unité de six, donc je suis sur le point d'être à 24 unités. Je suis également un agent axé sur les investisseurs. La première année, j'ai conclu environ 10 transactions et je suis également un chef de projet certifié W2, ce qui correspond vraiment bien à l'investisseur immobilier. C'est un peu là où j'en suis et ce que j'ai fait au cours de ma formation en immobilier.
Ashley:
Quand nous étions à la conférence Bigger Pockets, Tony et moi avons fait un atelier et nous avons eu quelqu'un qui a levé la main et dit qu'il était dans son travail W2 maintenant qu'il était chef de projet et qu'il avait juste l'impression qu'il n'avait aucune compétence pour l'immobilier et ils voulaient s'associer à quelqu'un mais ne savaient pas ce qu'ils pouvaient apporter à la table. C'était juste comme: "Attendez, vous êtes un chef de projet, parlez-nous un peu de ce que vous faites." La question suivante que nous avons posée, "Alors, qui ici aimerait que quelqu'un gère le projet de réhabilitation pour eux?" Toutes les mains se sont levées dans la salle, mais c'est un si grand ensemble de compétences à avoir. Voulez-vous nous en dire un peu plus sur la façon dont vous avez utilisé la gestion de projet dans votre investissement immobilier ?
Andrew:
Ouais, absolument. Je veux dire, en fin de compte, cela revient vraiment à être proactif, à faire un suivi constant et à gagner du temps. Certains des principes que je respecte au quotidien sont le principe de Paretos, selon lequel 20 % de vos entrées créent 80 % de vos sorties. Chaque jour du matin, je déterminerai mes objectifs annuels, je les répartirai trimestriellement, mensuellement, hebdomadairement, et que puis-je faire aujourd'hui ? Quels trois, cinq éléments puis-je faire aujourd'hui pour vous amener à mes objectifs ? Ce sont généralement des éléments à fort impact comme la marche des propriétés, faire des offres, parler avec des courtiers, parler avec des prêteurs. J'évite les choses qui me font perdre du temps comme l'organisation de mes e-mails et des choses comme ça. L'efficacité du temps est au bord du gouffre pour être un bon chef de projet, et c'est vraiment ce que vous avez vraiment, vraiment… Je veux dire, c'est une grande compétence à avoir aussi dans l'immobilier. Je veux dire, nous portons tous 20 chapeaux et nous avons tous le même temps dans la journée, nous devons donc être très efficaces avec cela.
Tony:
J'aime l'idée du principe de Pareto, et je pense qu'il ne reçoit pas assez d'amour et qu'il est si facile d'être occupé et de ne pas être productif. Je pense que la plupart des gens, surtout quand vous avez un temps limité, si vous cherchez à être un investisseur immobilier et que vous avez aussi un travail de jour, vous avez aussi des engagements familiaux, vous avez peut-être aussi des engagements communautaires, quoi que ce soit , vous devez être en mesure d'être exceptionnellement productif avec le peu de temps dont vous disposez pour travailler sur votre entreprise immobilière. Je suppose que ma première question, Andrew, est la suivante : comment avez-vous pris cette décision ou comment avez-vous décidé quel était ce 20 % d'activité qui allait produire 80 % de vos résultats ?
Andrew:
C'est une excellente question. Plus ou moins le genre d'activités qui me rapprochent de mon objectif. Nous avons tous besoin d'argent pour acheter un bien immobilier, alors j'ai utilisé des marges de crédit. Peut-être que c'est la recherche de partenaires, peut-être que c'est la souscription d'accords. Ce sont les étapes suivantes qui me permettront d'atteindre mes objectifs. J'ai toujours voulu être un entrepreneur dans l'âme, j'ai toujours voulu contrôler mon avenir. Je veux dire, peut-être que c'était juste parce que mon nom de famille était Freed, mais j'ai vraiment ressenti le besoin de vraiment prendre le contrôle de mon temps et de vraiment créer la réalité que je veux. J'ai suivi de nombreux cours d'entrepreneuriat. J'ai même rédigé un plan d'affaires pour mon programme de maîtrise. Mais en fin de compte, tout mon réseau a l'état d'esprit de la classe moyenne, obtenir un bon travail, travailler pour une bonne entreprise, gagner beaucoup d'argent et j'ai vraiment pris cela à cœur.
Ashley:
Y a-t-il une chose qui vous a fait… y a-t-il un moment où vous vous souvenez que c'est la chose qui vous a donné envie de changer ?
Andrew:
Je veux dire, le vrai moment qui m'a vraiment frappé, c'est quand… venez autour de COVID. J'ai tout fait correctement pour réaliser le rêve de la classe moyenne. J'ai obtenu un bon emploi dans une organisation prestigieuse. J'ai fait six chiffres. J'avais mon propre appartement à Boston. J'ai vraiment fait tout ce qu'il fallait pour "réaliser le rêve américain". À la fin de la journée, j'ai vraiment regardé ma vie, j'ai vraiment regardé ma valeur nette, et j'ai réalisé à la fin de la journée, je suis toujours d'un chèque de paie à l'autre. J'ai peut-être six mois d'économies, peut-être un an d'économies. Mais au bout du compte, s'ils me viraient, je compterais sur ce travail six mois, 12 mois plus tard. Cela m'a vraiment fait peur. Cela m'a vraiment fait peur, pour être honnête avec vous. J'ai en quelque sorte mangé la pilule violette, j'ai lu Rich Dad, Poor Dad et cela m'a vraiment ouvert les yeux sur la possibilité du monde.
J'ai beaucoup noyé mon ambition dans les jeux vidéo. Dans les jeux vidéo, j'ai toujours en quelque sorte créé le personnage que je voulais, créé l'avatar que je voulais, me suis concentré sur les compétences que je voulais, et j'ai vraiment perdu la majorité de mes 20 ans dans cet état d'esprit. Cependant, après avoir lu Rich Dad, Poor Dad, je me suis rendu compte qu'en fin de compte, la vie est un jeu vidéo. Pourquoi créer un personnage dans une réalité virtuelle quand je peux créer l'avatar et la personne que je veux être dans cette réalité ? C'était en quelque sorte le véritable tournant pour moi, et cela vous a vraiment donné l'ambition de vous lancer à fond dans l'immobilier.
Tony:
Très rapidement, je voulais juste dire que j'apprécie que vous soyez transparent sur le fait que vous cherchez presque cette évasion avec le jeu et je pense que ce sera une évasion différente pour chaque personne, mais je pense que nous nous perdons tous dans ces choses qui sont divertissants ou qui nous font nous sentir bien momentanément, mais en réalité, du moins le temps que nous y consacrons, nuisent à notre capacité à atteindre nos objectifs à long terme. Peut-être que pour certaines personnes c'est TikTok, peut-être que pour d'autres c'est Netflix, peut-être que pour certaines personnes c'est… qui sait ce que c'est, mais tout le monde a son vice qui peut sur le moment se sentir comme une bonne chose, mais vraiment ça vous fait mal d'atteindre le objectifs que vous voulez dans la vie.
Je suppose que ma question est comment avez-vous brisé cette habitude? Parce que je pense que tant de gens ont ces choses qu'ils ont établies dans leur vie, ces rythmes dans lesquels ils se retrouvent, et il est si difficile de s'en libérer parce que l'élan se construit depuis si longtemps. Comment avez-vous changé votre état d'esprit, puis changé votre comportement pour dire : « Hé, je vais rompre avec cette habitude négative », et vraiment concentrer votre énergie sur quelque chose de plus fructueux ?
Andrew:
Beaucoup de gens veulent que les récompenses de l'environnement externe leur donnent leurs rêves, mais en fin de compte, si vous voulez que l'environnement externe vous donne ce que vous recherchez, vous devez vraiment regarder à l'intérieur et vous devez vraiment guérissez d'abord ces démons intérieurs avant de pouvoir vous attendre à ce que le monde extérieur vous fournisse ce que vous voulez pour votre rêve. La façon dont je l'ai fait était que je passais deux à trois bonnes heures à me développer chaque jour. J'essaie de créer l'avatar, le personnage que je veux créer pour apporter la réalité à ce monde que je veux. Chaque matin, je passerai une heure à faire Miracle Morning, je méditerai, j'écrirai, je noterai, je passerai en revue mes objectifs annuels et je déterminerai ce que je peux faire ce jour-là pour me rendre à mon buts.
Vraiment, la chose la plus importante qui m'a vraiment amené à ce niveau supérieur est simplement de pratiquer la gratitude. Nous avons tous vraiment de la chance de vivre aux États-Unis. Nous sommes littéralement le 1% des 1% des personnes les plus riches du monde entier. Donc, le simple fait d'être reconnaissant pour ce que vous avez et l'opportunité qui vous a vraiment donné m'a vraiment poussé à poursuivre mes objectifs et à ne pas me reposer tant que je ne les ai pas atteints.
Ashley:
C'est un excellent point. Je peux parfois me retrouver assis dans ma voiture et frustré par quelque chose ou stressé par quelque chose ou simplement de mauvaise humeur, et si je me concentre juste sur quelques choses pour lesquelles je suis super reconnaissant, un sourire apparaît juste sur mon visage et vous sentez cette énergie monter en vous. Je me souviens d'être allé à une conférence où quelqu'un a dirigé un séminaire sur la façon dont vous vous positionnez. Si vous êtes penché et puis tout le monde, asseyez-vous, mettez vos épaules en arrière, et vous vous sentez déjà mieux dans votre situation et des choses comme ça. Je pense que ce sont juste de si petites choses faciles, mais vous oubliez parfois, vous ne le faites pas toujours. Mais Andrew, vous prenez l'habitude de le faire tous les jours, de vous sentir reconnaissant, d'exprimer cette gratitude pour ce que vous avez, et cela peut être la plus petite des choses.
Je me souviens quand mes enfants sont allés à l'école privée, nous l'avons fait pendant COVID pour qu'ils n'aient pas à devenir virtuels et qu'ils puissent aller à l'école, mais il n'y avait pas de système de bus et je me disais : "Tous les jours, je vais dois les conduire à l'école et je vais devoir aller les chercher. Tous les jours." J'avais un ami qui ne savait même pas que je vivais cette situation et qui m'a dit : « Oh, j'ai tellement de chance avec ce travail que j'ai. Je peux conduire ma fille à l'école tous les jours. Je dois faire ça, je peux passer ces 20 minutes dans la voiture avec elle », et je me suis dit : « Wow, j'y ai tellement mal pensé. Vous devez être reconnaissant de ce que j'arrive à… Je n'ai rien d'autre à faire. Je peux aller conduire mes enfants à l'école. Je passe du temps avec eux et je suis capable de le faire là où tout le monde n'a pas cette opportunité. Je cherchais plutôt un inconvénient alors que ce n'était vraiment pas le cas.
Donc je pense que c'est génial. Hal Elrod est celui qui a écrit ce livre, Miracle Morning, auquel vous faisiez référence. Excellent livre pour tous ceux qui veulent vérifier cela.
Andrew:
Je pense que c'est un excellent point. Je veux dire, pour en revenir à cela, je veux dire simplement être très conscient de l'endroit où vont vos pensées et du fait que vous ruminiez sur quelque chose de négatif ou que vous ruminiez sur quelque chose qui vous mènera vers vos objectifs. Donc, cela a vraiment été déterminant pour moi, c'est en quelque sorte contrôler où vont mes pensées et me concentrer sur des choses qui m'amènent vers mon objectif et littéralement repousser cela derrière vous. Pour votre exemple, vous vous concentriez sur le négatif, comme « Oh, ça me fait perdre mon temps. Je conduis mes enfants à l'école. Mais si vous changez simplement cela et que vous vous concentrez sur le positif, "je peux passer du temps avec mes enfants, je peux en profiter le matin, je peux profiter de leur esprit qui les ramène à la maison", cela change vraiment toute la dynamique du situation. Cela met vraiment cette gratitude au premier plan, c'est sûr.
Ashley:
Andrew, quel est selon vous le plus grand impact que vous avez eu de cela, mettre en œuvre le Miracle Morning et exprimer sa gratitude et écrire toutes ces différentes choses ? Suivez-vous réellement tout cela? Êtes-vous en train de regarder et de voir : « Ok, je fais ça depuis 100 jours maintenant et je vois un impact… » sur votre productivité ou quoi que ce soit ?
Andrew:
J'utilise définitivement un traqueur d'habitudes. Chaque jour. J'aurai mes neuf, 10 éléments ce que je veux faire, et je me concentre vraiment sur leur réalisation dans les deux ou trois premières heures par jour. Une fois que je m'attaque à ces habitudes, tout le reste semble facile. Lorsque vous vous attaquez vraiment tôt aux choses difficiles, les choses difficiles tout au long de la journée suivent le courant. Cela a été vraiment bon pour mon succès, c'est vraiment juste de suivre ces habitudes, en me concentrant vraiment sur elles au quotidien.
Ashley:
Lorsque vous avez commencé à faire cela, était-ce avant d'avoir votre premier contrat et cela vous a en quelque sorte aidé à y parvenir ? Ou c'était après ? Tu veux peut-être parler du premier deal ?
Andrew:
Ouais, absolument. Je veux dire, c'était avant mon premier contrat. Je suis vraiment entré dans l'état d'esprit. Je me suis vraiment lancé dans le suivi des habitudes. Je suis vraiment entré dans l'éducation, apprenant autant que je pouvais. Je pense avoir écouté tous les podcasts des 600 ou 700 Bigger Pockets. Je me suis vraiment concentré là-dessus, mais cela m'a vraiment conduit à mon premier accord et le fait que cela m'a mis en place avec les bons partenaires, cela m'a mis sur le bon marché et m'a donné la bonne stratégie. J'ai fini par utiliser la stratégie de piratage de la maison. J'ai ouvert une ligne de crédit sur mon condo d'une chambre à Boston, environ 200,000 XNUMX $, et je l'ai utilisé comme capital de démarrage pour acheter mes sept prochaines offres. J'ai acheté deux hacks pour la maison. J'ai investi dans deux, trois familles, j'ai acheté cinq familles, j'ai investi dans deux syndications. Je ferme actuellement sur une famille de six en ce moment. À votre avis, ces habitudes m'ont donné la confiance nécessaire pour vraiment poursuivre mon rêve. Je n'avais pas à me demander si j'avais les connaissances ou si je connaissais les bonnes personnes. Cela m'a vraiment donné la confiance nécessaire pour vivre des échecs et vraiment prospérer.
Tony:
Andrew, tant de bonnes choses que tu viens de dire en ce moment. Je veux juste prendre une seconde pour déballer une partie de cela. Vous avez dit que ces habitudes m'ont donné la confiance dont j'avais besoin et c'est une idée tellement importante que nos auditeurs débutants doivent comprendre parce que si souvent nous avons ces objectifs que nous nous fixons et les objectifs semblent presque si farfelus parce que c'est comme, "je ne" Je ne connais personne qui fait ces choses. Je n'ai jamais fait ça moi-même. Est-ce même possible ? Est-ce juste un rêve ?" La question n'est pas toujours du genre : " Que dois-je faire pour atteindre ces objectifs ?" La question que nous devons parfois nous poser est : « Qui dois-je devenir pour atteindre ces objectifs ?
Vous êtes l'image parfaite de ce à quoi cela ressemble parce qu'avant même que nous commencions à parler d'analyse d'offres ou de choix de votre marché ou de faire ceci ou cela, les trucs techniques sur l'investissement immobilier, vous avez regardé à l'intérieur et dit: "De quoi ai-je besoin faire intérieurement avec l'intérieur de moi? Qui dois-je devenir si je veux être le type de personne qui peut investir dans l'immobilier ? » Je voulais vraiment dire ça parce que je pense que c'est un concept tellement important à comprendre pour nos auditeurs Rookie. Ensuite, une autre question de suivi, lorsque vous avez eu ce, je suppose, un moment éclairant, cet éveil à l'intérieur de vous et que vous avez traversé ces changements en interne, combien de temps s'est écoulé entre ce moment et votre premier contrat ?
Andrew:
Je pense avoir lu Rich Dad avril 2020, donc un mois après COVID. J'avais tout ce temps entre les mains et quand j'en avais marre des jeux vidéo, je me disais "Oh, je vais prendre ce livre." Honnêtement, ce livre a littéralement fait couler des larmes sur mon visage. Ce livre a vraiment changé mon état d'esprit et il m'a vraiment montré que j'évitais honnêtement mon rêve d'entrepreneuriat parce que j'avais peur de l'échec. En ce qui concerne l'immobilier et l'obtention d'un accord sous contrat, vous pouvez faire tout le travail de préparation que vous voulez, vous pouvez faire toute la diligence raisonnable, vous ne savez jamais ce qui va se passer jusqu'à ce que vous fermiez cette propriété et que vous ayez cette propriété , vous possédez plus ou moins cette propriété. Il est vraiment important d'avoir confiance en vos capacités et de savoir que vous allez résoudre tout problème qui se présente à vous. Cette confiance est essentielle pour toute recrue. Je veux dire, vous devez juste avoir confiance en votre capacité à vraiment tout ce qui se présente à vous, vous pouvez certainement vous y attaquer. Désolé, [inaudible 00:20:45].
Tony:
Non, non, ça va. Non, je pense que c'est un autre point important, c'est que la répétition renforce la confiance et plus vous faites quelque chose, plus vous commencez à avoir confiance en vous pour réussir. Je pense que tant de gens ont ce… je ne sais pas, ce sens déformé de ce que signifie faire des progrès vers quelque chose. Mais d'abord, nous devons comprendre, nous devons d'abord faire le travail pour construire ce niveau fondamental de confiance et de compréhension, et le deuxième élément est qu'au fur et à mesure que vous franchissez ces étapes vers le succès, le plus souvent vous allez faire certaines erreurs et certaines choses vont mal tourner.
Cela signifie-t-il nécessairement que vous avez échoué ? Pas vraiment, non ? Parce que les erreurs et les faux pas font partie du progrès ou du processus vers le succès. Mais je pense que nous avons cette peur que nous construisons pour dire que si je fais une seule erreur, cela signifie que je suis un échec total. Mais je suppose, Austin, qu'une grande partie de ce travail que vous avez fait sur votre état d'esprit, votre gratitude et les habitudes que vous construisiez vous a aidé à comprendre que les échecs et les erreurs font partie du processus.
Andrew:
Ouais, absolument. Je veux dire, j'apprends mes meilleures leçons quand j'échoue. Quand je fais une erreur, je sais que je ne la referai plus parce que j'en suis pleinement conscient. J'apprécie, j'apprécie l'échec au quotidien et je sais que cela va faire de moi une personne plus forte et cela va me permettre de relever des défis plus grands et plus difficiles tout au long de ma carrière d'investisseur.
Ashley:
Andrew, je veux savoir quel genre de chapeaux vous portez dans votre entreprise. Vous gérez vous-même ? Vous externalisez la gestion immobilière ? Embauchez-vous des entrepreneurs pour faire des cures de désintoxication? Trouvez-vous vous-même des offres ? Avez-vous un grossiste ? Avez-vous un agent immobilier? À quoi ressemble ce genre de choses ? Parce que vous avez un emploi W2 à temps plein, que faites-vous d'autre pour votre entreprise en plus d'être simplement l'investisseur ?
Andrew:
Totalement. Je ne pouvais même pas changer une ampoule, alors je sous-traite absolument tout ce travail. Mais tout ce que je fais, je suis un agent, je source toutes mes propres offres. J'ai passé la majorité de mes transactions sur la MLS, mais j'en ai également obtenu quelques-unes hors marché. Je gère moi-même toutes mes unités, donc tous mes locataires ont mon numéro, ils me contactent directement. Pour mon W2, techniquement, c'est une semaine de travail de 40 heures, donc je fais ça aussi. Tout cela revient à l'efficacité du temps, en se concentrant sur les 20 % d'entrées qui créent 80 % de la sortie et toutes mes carrières ou mes emplois sont vraiment axés sur les tâches qui sont vraiment essentielles à mon succès dans ce domaine particulier.
Par exemple, pour mon W2, je suis un gars de la finance. Je dois m'assurer que mes projets sont correctement budgétisés et que les dépenses sont conformes à la tendance, et que c'est essentiellement ce sur quoi je me concentre, c'est le côté financier. Parce que tout le monde va me piquer une fois que nous serons en déficit, tout le monde va me piquer une fois que nous perdrons de l'argent. J'essaie donc vraiment de me concentrer sur la rentabilité.
Ashley:
Pensez-vous que cela vous donne un petit avantage parce que vous vous concentrez là-dessus par rapport à peut-être quelqu'un d'autre qui ne suit pas vraiment son budget, que c'est là que vous voyez la valeur réelle de votre investissement parce que vous prenez le il est temps d'être si détaillé et c'est là que vous voyez en quelque sorte votre retour sur investissement ?
Andrew:
Je veux dire, comme vous le savez tous les deux, le travail consiste à faire preuve de diligence raisonnable et à être proactif. Si vous faites votre travail en amont pour vous assurer que le projet se déroule sans heurts, que tout le monde est sur la même longueur d'onde, que tous vos outils sont facilement disponibles si les choses se présentent à vous, les projets se déroulent souvent tout seuls. Tant que vous surveillez votre réhabilitation ou que vous surveillez votre location à long terme ou que vous surveillez vos clients, tant que vous les mettez sur la bonne voie et les surveillez sur une base hebdomadaire ou mensuelle pour obtenir les remettre sur la bonne voie, c'est vraiment la clé pour être un chef de projet réussi et avoir vraiment plusieurs casquettes, c'est juste être extrêmement soucieux des détails et être proactif.
Tony:
Vous avez parlé, Andrew, d'être proactif et de faire le travail dès le départ, c'est ce que vous avez dit. J'adore cette phrase parce que je pense que faire le travail en amont est l'une des choses les plus importantes qu'un nouvel investisseur puisse faire parce que si vous faites le bon travail dès le départ lorsque vous analysez l'affaire, lorsque vous recherchez l'affaire, sur le back-end généralement la gestion devient un peu plus facile. Je suis donc curieux, Andrew, avec les 18 unités que vous avez actuellement et plus six autres en route, à quoi ressemble un accord pour vous et où voyez-vous ces opportunités venir ?
Andrew:
Il s'agit de systématiser et d'automatiser le côté acquisition ainsi que le côté stabilisation. En ce qui concerne la phase d'acquisition, il y a certaines mesures clés que je regarde quand il s'agit d'acheter des unités multifamiliales. L'une des mesures les plus simples que je pense que tout le monde peut utiliser avec une souscription rapide est quelle est votre baisse du coût par unité ? Disons, par exemple, que l'unité coûte 125,000 15,000 $ et qu'il vous en coûtera 140,000 200,00 $ par unité pour la stabiliser. Votre coût total pour cette unité est de 250,000 XNUMX. Si les unités de la région se négocient pour XNUMX XNUMX, XNUMX XNUMX, vous n'avez qu'à souscrire à cet accord pour savoir que vous avez une bonne affaire. L'autre métrique clé que j'utilise est le retour sur trésorerie post-stabilisation. J'aime m'assurer que tous mes locataires sont mois après mois pour s'assurer qu'il y a un chemin rapide vers la stabilisation, mais en utilisant ces deux mesures, je peux vraiment garantir des propriétés extrêmement rapidement et savoir si c'est une bonne affaire ou non.
Ensuite, si c'est une bonne affaire, alors je peux creuser plus profondément. C'est un peu du côté de l'acquisition. Une fois que j'aurai obtenu une propriété sous contrat, je vous donnerai quelques conseils sur ce que je fais, mais je pense que ce conseil fera économiser des milliers de dollars aux gens. Chaque fois que j'obtiens une propriété sous contrat, je soumets toujours une demande, une demande de dossier public, à la ville ou à la ville et demandant une inspection, des informations d'inspection ou des violations de logement et cela vous donne tout l'historique de la propriété remontant jusqu'à vous demandez. Cela vous donne un aperçu de tout problème juridique que vous rencontrez, de tout problème avec les locataires, de tout problème avec l'immeuble. Rien que cela vous donnera un aperçu de ce qu'il faut rechercher lorsque vous effectuez l'inspection ou cela pourrait vous donner un aperçu des outils que vous pouvez utiliser pour tirer parti de la négociation et demander de l'argent. C'est une sorte de conseil que je pense que beaucoup de gens ne font pas, mais c'est vraiment important pour acquérir et faire votre diligence raisonnable sur une propriété.
Ashley:
Je veux que les gens écoutent vraiment cela parce que c'est un excellent conseil dont je pense que beaucoup de gens ne parlent pas assez. La première fois que cela m'a été présenté, c'était l'achat d'un terrain de camping. En fait, j'ai demandé à l'inspecteur en bâtiment de cette ville de m'appeler. Il a obtenu les informations de mon avocat et m'a demandé mes informations et m'a appelé directement pour dire: «J'ai entendu dire que vous êtes intéressé par l'achat de cette propriété et nous voulons vraiment la voir se redresser. Je voulais juste que vous sachiez ici tous les problèmes avec ça. Il y avait un système de traitement des égouts si nous avions toutes ces choses qui ne passaient pas l'inspection et qui échouaient et il disait : « Arrêtez-vous dans mon bureau, je vais vous donner l'historique de tout. Il dit : « Je veux juste que quelqu'un vienne qui s'occupe de la propriété et paie les taxes dessus », et des choses comme ça.
Mais c'était vraiment… donc il y avait des choses qui n'ont manifestement pas été divulguées et dont nous n'aurions jamais eu connaissance à moins d'être allés chercher ces documents publics à la mairie là-bas.
Andrew:
Oui, je veux dire que j'ai une propriété sous contrat et dans ce rapport, il est mentionné que le toit fuit. C'était un très bon point pour moi de diriger mon inspecteur et de vraiment me concentrer sur ces questions. C'est donc incroyablement puissant, comme vous l'avez mentionné, de faire preuve de diligence raisonnable parce que je veux dire, chaque propriété a l'histoire et la plupart du temps, la ville ou la ville a cette information.
Ashley:
En voici un autre aussi que j'ai vu surgir, c'est toute violation du code de la santé, comme des problèmes avec l'eau. Si un locataire avait appelé et dit qu'il voulait que l'eau soit testée, des choses comme ça, ou aussi des rats, une infestation de rats, appelant et disant qu'il y a une infestation de rats, le propriétaire ne s'en est pas occupé, des choses comme ça. Je viens de revenir sur cette histoire et le problème des rats avait été réglé, mais c'était comme, d'accord, c'est toute la maison… tous les fils mâchés par les rats vivant dans les murs de cette propriété, et juste une chose de plus à vérifier.
Andrew:
Ensuite, une fois que vous avez réellement acquis la propriété, vous faites preuve de diligence raisonnable, ce qui vous assure de toujours obtenir les estoppels en passant, pour les multifamiliaux [inaudible 00:29:21]. Vous voulez vous assurer que le locataire signe le montant de la location, car c'est presque plus important que le bail.
Ashley:
Pouvez-vous dire à tout le monde ce qu'est un accord d'estoppel très rapidement ?
Andrew:
L'accord d'estoppel est essentiellement le locataire qui signe le montant de la location, qui est responsable des services publics, qu'ils soient payés à jour ou non. Obtenez autant d'informations que possible sur cet estoppel et demandez aux locataires de le signer, car s'ils le signent, il sera beaucoup plus facile d'avoir cette conversation avec eux lorsque vous leur montrerez leur signature.
Tony:
Pouvez-vous également épeler estoppel ?
Andrew:
Je peux. ESTOPPEL.
Tony:
Voilà, mec. Je me souviens que la première fois que je l'ai entendu, j'ai dû demander cinq fois à cette personne qui m'avait parlé de l'accord d'estoppel, parce que je ne comprenais pas dans quelle langue ils parlaient et j'ai dû chercher sur Google pour vraiment comprendre. Je veux juste faciliter la tâche des gens qui pourront écouter google plus tard s'ils en ont besoin.
Ashley:
J'ai l'impression que c'était moi parce que j'ai l'impression que tu m'as déjà demandé de l'épeler. À moins que nous ne vous ayons simplement demandé de l'épeler à cause de [inaudible 00:30:17].
Tony:
Ouais, juste parce que cette première situation, je sais que j'étais si mauvais pour essayer de comprendre comment l'épeler. Phonétiquement, je n'arrivais pas à comprendre.
Ashley:
À l'un de vos événements, Tony, vous devriez le faire comme une compétition, la première personne à épeler correctement estoppel.
Tony:
Ce n'est pas une mauvaise idée. Andrew, allez-y, continuez avec la stabilisation des propriétés.
Andrew:
Une fois que vous avez acquis la propriété, vous savez qu'il faut stabiliser et lorsqu'il s'agit de stabilisation, vous voulez simplement vous assurer de développer les plans de stabilisation des semaines à l'avance, comme quel est votre plan pour que cela se stabilise ? Et l'un des principaux éléments d'information importants est d'assurer les locataires d'un mois à l'autre. Comme nous le savons tous, les baux vont avec l'immeuble. Si tout l'immeuble est loué à l'année, vous ne pourrez pas stabiliser cela ou rapprocher les loyers du marché avant un an. Alors mettez en place votre plan de stabilisation, puis élaborez une lettre de bienvenue expliquant comment ils vont payer le loyer et j'aime m'assurer que tout cela est automatisé. J'utilise Apartments.com et tout cela est automatiquement déduit du compte le premier du mois, qu'ils ont contacté pour les demandes de maintenance.
Ensuite, j'aime aussi organiser une réunion avec eux, vraiment pour établir un rapport, leur expliquer les règles de la propriété et avoir une conversation sur où sont les loyers et où ils doivent être. J'utilise généralement la stratégie de liant pour rapprocher les loyers du marché. Je sais que la plupart des investisseurs immobiliers expulsent les locataires hérités, mais la majorité de mes portefeuilles sont en fait des locataires hérités. Je pense que 11 de mes 18 unités sont des locataires hérités et la plupart d'entre eux sont proches du marché. La façon dont j'ai vraiment fait cela, c'est que j'ai utilisé la stratégie du liant dès le premier jour. Je suis allé les voir et je leur ai expliqué : "C'est le marché, c'est ce que vous payez, qu'est-ce que vous pensez être juste ?" C'est généralement dans la nature humaine de choisir la barre des 50 %. Donc, souvent, ils choisissent juste dans la barre des 50 %, puis à ce moment-là, je leur explique… tout d'abord, je leur ai demandé : « Y a-t-il quelque chose que je puisse réparer dans le bâtiment qui améliorerait votre expérience ? ”
Habituellement, c'est quelque chose de petit comme changer le thermostat ou changer mon robinet, ce que je suis toujours heureux de faire car cela établit vraiment le rapport dès le départ et cela obtient vraiment leur adhésion à l'augmentation de loyer. Ensuite, j'aborde aussi en quelque sorte ce que je vais faire pour améliorer la propriété, puis je m'y mets, je m'occupe de mon plan de stabilisation, j'améliore la propriété, j'arrive environ six mois, huit mois plus tard, j'ai une autre conversation sur la stratégie du liant avec eux et je les rapproche du marché. À ce moment-là, peut-être qu'ils coûtent 100 $, ils sont 200 $ en dessous du marché, ça me va, parce que l'unité de retournement coûte littéralement de 10 à 15,000 100 $. Combien de temps me faudra-t-il pour obtenir un retour sur investissement sur une différence de 150 $, XNUMX $ ? Cela va littéralement me prendre sept, huit, neuf ans.
Avant de trouver des locataires, je fais en quelque sorte ce calcul dans ma tête, ce qui a du sens et ça a très bien fonctionné. Comme je l'ai mentionné, une grande partie de mon portefeuille est constituée de locataires hérités. Tout le monde me paie à temps, tout le monde traite mon unité correctement et ce fut une expérience formidable.
Tony:
Ashley, je suis curieux parce que, Andrew, nous avons interviewé beaucoup de gens et je ne pense pas avoir jamais entendu quelqu'un l'exprimer de la façon dont vous venez de le faire, c'est que parfois garder un locataire en dessous des loyers du marché est mieux que de transformer cette propriété et d'augmenter les loyers. Ashley, pour la plupart de vos propriétés, suivez-vous la même ligne de pensée où vous préférez garder ce locataire en place même s'il paie un peu moins de loyer du marché ?
Ashley:
Oui, surtout lors de l'achat initial de la propriété, car il y a tellement de coûts initiaux lors de l'achat de la propriété. Vous avez vos frais de clôture et vous avez juste… peut-être qu'il y a de l'entretien ou des réparations qui doivent être initiaux, tout comme vos frais d'avocat, toutes ces choses. Ma société de gestion immobilière, pour chaque nouvelle propriété que vous ajoutez, il y a des frais initiaux, des choses comme ça à faire. Donc, les garder à l'intérieur et aussi la société de gestion immobilière facture des frais de location, qui correspondent à un mois de loyer, donc le chiffre d'affaires de cela. Vous devez les payer pour aller changer les serrures, des choses comme ça. J'ai définitivement gardé des gens dans des propriétés. J'aime généralement leur donner une option où j'augmente peut-être un peu leur loyer ou ils ont la possibilité de quitter la propriété. Mais j'ai loué des unités en essayant d'obtenir le maximum de dollars et j'ai fini par avoir de mauvais locataires parce que ce n'était pas au loyer du marché, donc la piscine à choisir était très mince et c'était des gens qui pensaient qu'ils pouvaient se permettre mais ne pouvaient en fait ' t se permettre et ont ensuite fini par être des locataires non payants.
C'est une grande chose dont j'ai réalisé au fil des ans qu'il est parfois préférable d'être un peu en dessous du marché afin d'avoir un plus grand bassin de locataires parmi lesquels choisir. Mais j'ai aussi entendu dire d'autres façons que plus vous poussez le prix, alors peut-être que vous n'obtiendrez que les personnes qui peuvent se le permettre et que vous obtiendrez un locataire de meilleure qualité. Pour moi, je n'investis tout simplement pas dans des domaines haut de gamme, je suppose, où j'ai ce genre de cols blancs, W2, parmi lesquels choisir.
Andrew:
Je veux dire, juste pour votre point, beaucoup de mes unités j'autoriserai les chats et les chiens parce que si vous supprimez les chats et les chiens, vous supprimez littéralement 50% de votre bassin de locataires. Ensuite, comme vous le savez tous les deux, beaucoup de ces grands multis auront des parasites, auront des rats. Droite. En fait, j'adore les chats parce que s'il y a un chat dans l'unité, vous ne verrez jamais de souris.
Ashley:
C'est vrai.
Andrew:
J'accepte les chats. Je ne facture littéralement même pas de frais de chat.
Tony:
J'allais juste dire, Andrew, juste pour clarifier parce que vous avez mentionné la méthode du classeur, mais pouvez-vous juste en une phrase juste pour définir ce que c'est parce que vous en avez parlé en passant, mais juste pour les gens qui ne sont pas familiers avec cette méthode, quelle est exactement la méthode du liant par définition ?
Andrew:
Ouais, absolument. Plus ou moins, c'est juste que vous avez une conversation avec un locataire et vous lui montrez vraiment quel est le loyer du marché, ce qu'il paie, puis vous avez juste une conversation avec lui sur ce qu'il pense être juste. Comme je l'ai dit, la plupart du temps, c'est dans la nature humaine de choisir la barre des 50 % parce que même si c'est comme… disons que c'est 2000, c'est le marché, ils paient mille, même s'ils choisissent 1500, ils savent toujours qu'ils obtiennent un accord. S'ils ont loué un appartement juste en bas de la rue, exactement le même, cela leur coûtera 2,000 XNUMX $. Souvent, ils mettront en œuvre l'augmentation de loyer sur eux-mêmes plutôt que vous n'ayez à la mettre en œuvre, ce qui est vraiment essentiel parce que vous voulez qu'ils y adhèrent.
Si vous le leur imposez, il y aura moins d'adhésion et une plus grande probabilité qu'ils doivent être expulsés ou que vous ayez des problèmes de locataire. C'est plus ou moins la stratégie du classeur et j'aime l'utiliser deux fois. Je l'utiliserai au départ, puis j'aime l'utiliser plus tard une fois que j'ai approuvé la propriété, que j'ai résolu certains des problèmes rencontrés par le locataire et que je lui ai montré que je travaillais à améliorer la propriété. À ce stade, le deuxième tour de classeur a également tendance à être assez réussi.
Ashley:
Andrew, voulez-vous nous expliquer l'une de vos offres ? En avez-vous un en tête que vous voulez passer en revue les chiffres ?
Andrew:
Totalement, totalement. J'ai fermé ces trois familles avec un partenaire en juin 2022 à Worcester, Massachusetts. Nous avons eu les trois familles pour 500,000 XNUMX $. C'était relativement clé en main, c'était en très bon état. La valeur ajoutée réelle y était, les loyers étaient bien inférieurs au marché. Notre stratégie était que deux des locataires étaient sur la section huit mois après mois, puis l'un des locataires n'était qu'un locataire normal. Nous leur avons donc donné la lettre de bienvenue et nous les avons rencontrés et notre stratégie consistait à contacter la section huit, à demander une augmentation de loyer et à la rapprocher du marché, ce qui était une stratégie réussie. En fait, nous avons fini par faire cela en deux ou trois mois. La dernière unité le premier jour où nous les avons rencontrés, ils ont dit : « Je viens de perdre mon emploi, je n'ai pas les moyens de payer le loyer. »
Mais nous savions que la deuxième unité était la mère de la première unité, donc plutôt que de nous mettre à la porte, nous nous sommes dit : "Oh, pourquoi tu n'emménagerais pas avec ta mère ?" Elle a donc fini par déménager avec sa mère. Nous avons eu ce vide en un mois et nous l'avons loué pour 2150. Nous avons loué la section huit, avons amené la deuxième unité jusqu'à environ 1950, puis la troisième unité était un lit, nous avons eu environ 1250. Donc, dommage pour le bâtiment est d'environ 2,500 5,300 $ et les revenus actuels, après environ trois mois de stabilisation de la propriété, s'élèvent à environ XNUMX XNUMX $. C'était plutôt bien. Honnêtement, c'était beaucoup plus facile que prévu. Le simple fait d'être empathique et gentil avec le locataire du premier étage nous a vraiment cimentés pour pouvoir vraiment stabiliser ce bâtiment de manière rapide. Nous nous attendions à passer par une procédure d'expulsion.
Ashley:
Que pensez-vous que vaut cette propriété maintenant que vous avez augmenté le loyer ? Vous l'avez acheté pour 500,000 XNUMX, quelle est sa valeur actuelle ?
Andrew:
C'est une famille de trois, et comme nous le savons avec le résidentiel, ceux-ci sont basés sur l'approche des ventes compétitives. Dans ce marché latéral ou baissier, la valeur est probablement assez proche de l'endroit où il l'a acheté, peut-être 10, 20 3,000 de plus, mais c'est une fantastique propriété à flux de trésorerie. Mais à ce stade, c'est vraiment pourquoi je me concentre sur les immeubles de plus de cinq unités à l'avenir parce que je veux vraiment me concentrer sur les immeubles qui ont une valeur basée sur l'approche du revenu afin que je puisse être récompensé pour la grande stabilisation que je fais. Si je stabilise ces trois familles, s'il produit 5,000 4,000 de revenus et puis soudainement il produit 8,000 10 de revenus, l'immeuble ne va vraiment pas se vendre plus longtemps. Mais ces immeubles de plus de cinq logements, si j'augmente les revenus de 31 XNUMX $ à XNUMX XNUMX $, j'ai la capacité de… c'est basé sur le taux de plafonnement, c'est basé sur le revenu. Je pourrais refinancer une grande partie de mon argent, je pourrais vendre le bâtiment, je pourrais le XNUMX-XNUMX. Cela me donne beaucoup plus de stratégies d'évasion et cela me récompense vraiment pour ma capacité de stabilisation.
Ashley:
Donc, c'est vraiment la façon dont l'évaluation est effectuée, c'est ce que vous recherchez, c'est d'utiliser l'approche basée sur les ventes ou l'approche basée sur le revenu et lorsque l'évaluateur va l'utiliser sur les cinq unités et plus, vous le voyez plus d'un avantage pour vous parce que vous faites cette appréciation forcée en augmentant le revenu. Même s'il y a peut-être des propriétés autour de vous qui se vendent encore 500,000 XNUMX $, mais vous avez augmenté vos revenus sur cette propriété, ce qui vous revient... ils ne vont pas regarder ces comps pour... comparez-le à ça, c'est va être le revenu sur la propriété pour montrer sa valeur.
Andrew:
Ouais, et ça me permet juste de maintenir la vitesse de mon argent. J'ai plus de capacité à retirer de l'argent de cette transaction et à l'investir dans ma prochaine transaction, c'est essentiellement ainsi que j'ai construit mon portefeuille en utilisant la valeur nette de toutes mes propriétés. Je veux dire, combien de temps vous faudrait-il pour économiser 20 %, 25 % sur une propriété de 500,000 XNUMX $ ? Cela prendrait à la plupart des gens trois, quatre, cinq ans. La seule façon dont la plupart des investisseurs immobiliers évoluent est d'utiliser leurs fonds propres et c'est un peu comme ça que j'ai évolué et que je prévois d'évoluer à l'avenir.
Ashley:
Andrew, comment avez-vous trouvé votre partenaire sur cette affaire ?
Andrew:
J'ai trouvé mon partenaire dans mon meetup. En fait, j'organise une rencontre locale à Worcester, dans le Massachusetts, et je les ai rencontrés là-bas et j'ai vu qu'ils faisaient de grandes choses. Ils possédaient à peu près le même nombre d'unités que moi et nous étions en quelque sorte connectés. Puis un jour, il m'a juste demandé, il m'a dit: "Je vois beaucoup de choses dans la MLS, tu veux marcher dessus?" Je suis comme, "Bien sûr." J'ai donc parcouru la propriété. C'était relativement clé en main, ce qui, honnêtement, est un peu ce que j'aime acheter, c'est que j'aime acheter des propriétés qui ont peut-être des améliorations cosmétiques mineures, peut-être un élément CapEx, mais plus ou moins elles ne nécessitent pas beaucoup d'argent pour se stabiliser. C'est plus du côté de la gestion. Les loyers sont bien en dessous du marché. C'est un peu comme ça que je me concentre sur la stabilisation de la propriété et ce genre d'ajustement dans ce seau. J'ai parcouru la propriété, ça avait l'air super, je l'ai regardé et il m'a regardé comme, "Faisons ça", et j'ai partagé 50 50 et c'était beaucoup.
Ashley:
C'est génial. Merci d'avoir partagé ça.
Tony:
Je veux aussi juste faire un commentaire, Andrew, sur la rencontre. Je suis un grand partisan des nouveaux investisseurs qui tirent parti des rencontres à la fois en tant que participants mais surtout en tant qu'hôtes comme moyen de développer leur réseau et leur communauté locale. Lorsque vous avez pris cette décision de lancer la rencontre, aviez-vous une grande présence en ligne ou ce vaste réseau d'investisseurs immobiliers que vous connaissiez déjà ? Si non, comment avez-vous fait pour promouvoir cette rencontre et inciter les gens à se présenter ?
Andrew:
J'aime dire que c'était complètement intentionnel, mais comme tout dans la vie, c'était juste un acte aléatoire. En fait, je cherchais un mentor, c'était en quelque sorte mon véritable objectif. Je cherchais un mentor. J'ai rencontré un mentor local à Lowell, Massachusetts, qui se trouve à environ 45 minutes de ma ville, et lors d'une de ses rencontres, il a mentionné : « J'essaie de démarrer une rencontre à Worcester, mais j'essaie de chercher rue. Quelqu'un peut-il m'aider ?" J'ai vraiment pris cela à cœur et ce week-end-là, je suis allé dans six ou sept lieux différents. J'ai pris une vidéo, j'ai pris des photos, je lui ai envoyé et il m'a dit : « Wow, ça fait huit mois que je demande à quelqu'un de faire ça. Personne ne l'a fait. Voulez-vous être notre premier invité à cette rencontre que je lance ? » Je me dis : "Ouais, absolument, je serai ravie de le faire."
J'ai donc fini par être le premier invité et après cela, il m'a demandé de l'héberger et c'est comme ça que j'ai commencé avec ce mentor. Mais je veux dire, plus ou moins, il essayait simplement de fournir de la valeur aux autres et, ce faisant, la valeur m'a été restituée.
Tony:
Ashley, moi et vous parlons tout le temps de la façon dont les nouveaux investisseurs peuvent trouver des mentors en apportant d'abord de la valeur. Andrew, ce que vous venez de décrire est l'exemple parfait ultime d'une façon d'apporter de la valeur à quelqu'un qui, vous l'espérez, vous apportera à terme de la valeur sous la forme d'un mentorat sous une forme ou une autre. Le fait que cette personne se lève dans la pièce en disant : « Mec, je suis vraiment coincé. Je ne trouve pas d'endroit pour faire ce truc », et vous avez passé un week-end entier à le faire pour lui, puis vous lui avez envoyé toutes les informations dont il avait besoin, c'est le genre de choses qui vous font aimer quelqu'un pour lui donner envie de prenez le temps, sous leur emploi du temps chargé, de dire : « Andrew vient de faire ça pour moi. La loi de réciprocité dit que je veux redonner à Andrew maintenant. Mec, mec, tu es un tel arnaqueur. J'adore cette histoire.
Andrew:
Merci. Je veux dire, sois honnête avec toi, je ne voulais même pas être agent immobilier. Je suis littéralement devenu agent immobilier pour apporter de la valeur à mon mentor, pour apporter de la valeur sous forme de commissions et ensuite je pourrais… Je suis essentiellement son employé, donc sous les auspices d'être l'un de ses agents immobiliers, je peux appelez-les et posez-leur toutes les questions que je veux. À votre point de vue, lorsque vous cherchez un mentor, ne pensez pas à ce qu'il peut vous donner. Pensez à ce que vous pouvez leur donner et leur apporter de la valeur, et une fois que vous avez fourni de la valeur, demandez quelque chose en retour. Mais comme nous le savons tous, ces personnes très prospères n'ont pas beaucoup de temps et si vous ne leur donnez aucune direction, vous n'allez pas leur apporter de valeur, souvent elles n'ont pas d'incitation autre que la bonté de leur cœur à déverser en vous.
Tony:
Une autre chose que je voulais aborder était juste la pièce de prêt. Quelles sont certaines choses que les nouveaux investisseurs ne savent peut-être pas sur le côté prêt de l'immobilier commercial ?
Andrew:
Ce qui est étonnant avec l'immobilier commercial, c'est qu'il combine la finance. Si vous vous associez à deux ou trois personnes, cela combine toutes vos finances pour montrer que vous avez le DTI pour obtenir un prêt sur cette propriété particulière. Beaucoup d'investisseurs comme moi, après avoir acheté un certain nombre de propriétés et que vous n'avez pas deux ans de revenus locatifs, votre ratio d'endettement vous rattrape et il est vraiment difficile d'obtenir des prêts. Mais un bel obstacle, un bon code de triche pour surmonter cela est de s'associer avec des gens sur des offres et ils combinent toutes vos finances ensemble dans un seul paquet, puis cela vous permet vraiment de surmonter cette bosse DTI. C'est une autre raison pour laquelle je suis en quelque sorte passé d'un petit résidentiel à un commercial afin que je puisse vraiment utiliser des partenaires pour surmonter cette bosse DTI à coup sûr.
Ashley:
Andrew, merci d'avoir passé ce marché avec nous. Je pense qu'il y avait là-dedans de très bonnes petites choses dont tout le monde peut tirer des leçons et des félicitations pour ce flux de trésorerie. C'est génial. Cela ressemble à une bonne affaire juste pour faire quelques mois d'augmentation du loyer.
Je veux nous amener à notre prochain segment. Il s'agit de la ligne de demande de Rookie. Vous pouvez nous appeler au 1-888-5-ROOKIE et nous laisser un message vocal. Nous pouvons jouer votre question sur le spectacle. La question d'aujourd'hui vient de Tom en Caroline du Sud. "Hé, les gars, j'adore le spectacle. J'essaie juste d'entrer dans le processus d'obtention d'un HELOC sur ma résidence principale. Je me demande simplement quel type de documents vous devriez déjà avoir à apporter à une banque locale si c'est la voie que vous essayez d'emprunter et ce que vous devriez apporter prêt à en parler. J'adore entendre la contribution de vous les gars. Merci." Donc, fondamentalement, Andrew, il veut savoir quel genre de documents, qu'aurait-il dû se préparer à apporter à la banque pour obtenir cette marge de crédit et devrait-il avoir connaissance de quoi que ce soit d'autre dont il devrait être prêt à parler ?
Andrew:
Eh bien, avant de postuler pour le HELOC, assurez-vous d'obtenir le meilleur HELOC possible. La façon dont je recommande est en quelque sorte d'identifier toutes les banques dans un rayon de 50 milles et d'appeler chacune d'elles, de voir quels HELOCs sont disponibles, de voir ce qui vous convient le mieux, car tous les HELOCs ne sont pas créés égaux. Depuis mon premier HELOC, j'ai eu une tonne d'équité. Il y a des HELOC qui vous offrent de meilleures conditions à 80 à 85 % de capital. Si vous avez beaucoup d'équité, ce sont de très bonnes options. Si vous n'avez pas beaucoup de fonds propres, ce sont en fait des HELOC qui vont jusqu'à 100%, mais ceux-ci ont des conditions pires. Cela dépend de vos besoins et de votre équité sur le bon HELOC qui vous convient.
En ce qui concerne HELOC, c'est juste une hypothèque normale. Plus ou moins c'est un privilège, donc c'est tout ce dont une hypothèque normale aurait besoin, vos déclarations de revenus, vos informations professionnelles, des choses de cette nature. Souvent, ce qui est bien avec les HELOC, c'est qu'ils ne portent que sur les intérêts, et les gens ne s'en rendent pas vraiment compte, mais lorsque vous optez pour un prêt, ils tiennent compte du paiement minimum lors du calcul de votre ratio dette / revenu. Ainsi, les HELOC, vous pouvez en fait emprunter beaucoup contre cela et cela ne vous nuit pas trop lorsque vous vous adressez aux prêteurs, car ils ne prennent en compte que les intérêts sur cet argent et non le principe plus les intérêts, si cela a du sens.
Ashley:
Pouvez-vous nous dire combien de marges de crédit avez-vous faites, Andrew ?
Andrew:
J'ai fait une ligne de crédit sur mon condo d'une chambre à Boston. Je l'ai acheté en 2015 pour 222. Il s'est apprécié à environ 400,000 200. Alors venez autour de COVID, j'ai ouvert une ligne de crédit de 3.5K. Je l'ai utilisé pour acheter, je pense, mes sept prochaines offres. Mon premier hack de maison, j'ai utilisé ma ligne de crédit pour mon acompte là-dessus. Je pense que je l'ai fait avec un FHA de 40% vers le bas. J'ai utilisé environ 100K à partir de là. Ensuite, une fois que j'étais dans cette propriété et que j'étais prêt à loger dans ma prochaine propriété, je le recommande toujours avant de passer d'un hack de maison à un autre hack de maison, d'ouvrir une ligne de crédit sur ce hack de maison. Ils ont XNUMX% HELOCs jusqu'à trois à quatre familles.
En fait, j'ai ouvert une ligne de crédit de 75,000 2 $ sur mon premier hack de maison avant de passer à mon deuxième hack de maison. En fait, je prévois d'ouvrir une ligne de crédit sur ma seconde maison avant de déménager. Il est vraiment important d'avoir la possibilité d'accéder à cette équité et, comme beaucoup d'entre nous, nous avons obtenu d'incroyables prêts de premier rang. La plupart de mes prêts sont de 4 à XNUMX %. Je veux garder ce prêt. C'est un énorme atout, mais je veux utiliser ce capital et je le fais via des marges de crédit. Oui, les marges de crédit ont des taux d'intérêt plus élevés, peut-être sept, huit et demi maintenant, mais votre taux global combiné pour ces deux prêts, votre premier privilège et votre deuxième privilège est de loin inférieur au processus de refinancement.
Ashley:
C'est un excellent point, ce taux mixte envisage dans ce scénario de prendre les deux taux et de rapprocher la moyenne et de le comparer pour savoir si vous deviez aller refinancer, payer les frais de clôture, payer le taux d'intérêt plus élevé que celui 2 % ou 3 % que vous avez actuellement sur votre hypothèque.
Andrew:
En ce qui concerne la croissance et la mise à l'échelle, je le considère vraiment comme un fonds spéculatif plus ou moins. Ainsi, lorsque j'ouvre cette marge de crédit et que j'emprunte à 7 ou 8 %, je dois simplement m'assurer que, quel que soit l'endroit où je déplace cet argent, cela offre un rendement plus élevé. J'arbitre un retour d'un fonds vers un autre fonds et c'est vraiment comme ça que j'ai pu évoluer. Depuis que je me suis lancé dans l'immobilier, il m'a fallu environ 10 ans pour accumuler 250,000 XNUMX $ de valeur nette. En l'espace de deux ans, j'ai trois Xed en utilisant l'arbitrage et en pensant plus ou moins comme un fonds spéculatif. Par exemple, comment puis-je emprunter une somme d'argent et l'arbitrer pour obtenir un rendement plus élevé ? Cela a été une stratégie très efficace pour moi, et je recommande fortement aux gens de le faire tant qu'ils le font de manière sûre.
Vous avez une quantité décente de réserves. Peut-être avez-vous un 401K sur lequel vous appuyer. Peut-être que vos parents vous soutiendront si vous traversez des moments difficiles, mais vous devez avoir un plan de secours si vous envisagez d'utiliser l'effet de levier. Sinon, ce n'est pas une décision intelligente.
Ashley:
C'est juste qu'il y a un grand avertissement, et je suis content que vous l'ayez dit parce que je pense que les gens sont enthousiasmés par le « Je n'ai pas besoin d'avoir de l'argent pour investir dans l'immobilier. Je peux simplement tirer parti de cette propriété pour déménager dans cette propriété et aller refinancer et faire des lignes de crédit et toutes ces choses. Mais vous avez raison, vous devez toujours disposer de ces réserves et puiser dans d'autres actifs tels que votre 401k, vous pouvez emprunter sur votre 401k si vous en avez absolument besoin. Ou si quelqu'un a un compte de courtage, il pourrait prendre une ligne de crédit sur son compte de courtage, des choses comme ça. Donc, savoir quelle est votre liquidité réelle dans cette situation, si les choses tournent au pire, c'est d'où pouvez-vous tirer de l'argent pour vous sortir de cette mauvaise situation, je pense que c'est très important.
Andrew:
Pour vraiment évoluer et grandir dans l'immobilier, vous devez vraiment utiliser l'effet composé. Pour toutes les propriétés que je possède, pour tous les revenus locatifs que je reçois, j'ai littéralement pris, je pense, environ 200 $ de mes propriétés en flux de trésorerie. Je laisse littéralement cela recycler et composer, et je vis vraiment de mon revenu W2. Je recommande tout le temps, en ce qui concerne l'immobilier, votre W2 est vraiment un atout, non ? Parce que cela vous donne la possibilité de rechercher les meilleurs produits de prêt. Comme nous le savons tous, dans l'immobilier, la dette est votre poste le plus élevé, c'est votre poste le plus cher. Si vous pouvez obtenir la meilleure offre en matière de dette, vous pouvez en fait faire fonctionner des offres qui ne fonctionnent pas pour d'autres personnes.
Tony:
Andrew, je suis tellement content que vous ayez évoqué le recyclage de ce profit dans l'entreprise parce que la plupart des gens, je pense qu'ils retirent l'argent de l'entreprise trop tôt. Pour nous, dans notre entreprise, nous avions, je pense, 14 propriétés sur Airbnb avant de retirer un seul centime de l'entreprise et chaque autre dollar retournait dans l'entreprise pour aider à financer la prochaine transaction, à rénover nos propriétés existantes, à apporter des améliorations, avoir de meilleures expériences. Cette décision d'attendre a fait toute la différence, car une boule de neige a commencé à se former. Même maintenant, nous sommes à près de 30 propriétés sur Airbnb, nous prélevons toujours un salaire relativement faible sur toutes ces propriétés, et la majorité revient maintenant principalement aux personnes. Nous avons embauché de nombreuses personnes pour aider à mettre en place les systèmes et les processus afin de pouvoir continuer à développer cette activité.
Donc, si vous écoutez et que votre objectif est de constituer un portefeuille important, je pense qu'il est prudent d'essayer de réinvestir autant que possible dans l'entreprise dès le début afin de pouvoir faire un peu mieux plus tard. Andrew, je veux nous amener à notre prochain segment ici, qui est l'examen Rookie. Ce sont les trois questions les plus importantes qu'on vous posera dans votre vie. Andrew, êtes-vous prêt pour ces trois questions ?
Andrew:
Allons-y.
Tony:
D'accord. Question numéro un, quelle est une chose concrète que les débutants devraient faire après avoir écouté votre épisode ?
Andrew:
Passer à l'action. Passer à l'action. Mon plus grand conseil aux nouveaux investisseurs est de lancer des offres, de jeter un large filet. Mon conseil pour cette stratégie particulière serait de regarder les propriétés avec plus de 40 jours sur le marché, de commencer à rédiger des offres à 50% du prix catalogue et de les abattre, de les abattre. Vous jetez littéralement un large filet et vous voyez qui est prêt à mordre, qui est prêt à négocier, qui est motivé à vendre. Une fois que vous avez quelqu'un sur cette ligne de pêche, vous devez le tirer lentement. Peut-être qu'ils dévieront, peut-être qu'ils se débarrasseront de la ligne, mais à ce moment-là, vous savez vraiment qui sont les vendeurs motivés et vous pouvez vraiment rechercher les propriétés qui ont du sens.
Ce serait mon conseil, concentrez-vous vraiment sur les tâches qui vous permettront d'atteindre votre objectif. Cela signifie-t-il obtenir une ligne de crédit? Cela signifie-t-il des offres de souscription ? Cela signifie-t-il des propriétés à pied ? Cela signifie-t-il parler avec les prêteurs? Cela signifie-t-il contacter des courtiers ? Ce sont les choses qui vous permettent d'atteindre vos objectifs. Si vous ne faites que publier sur les réseaux sociaux et que vous n'avez conclu aucune transaction, arrêtez. Concentrez-vous sur les activités qui vous permettront d'obtenir votre première offre.
Ashley:
C'est un excellent point, car même si j'ai déjà fait cela auparavant lorsque j'ai démarré différentes entreprises ou de petites activités secondaires, je suis pris dans la conception de mon logo, j'ai besoin de commander ma carte de visite. C'est comme si vous n'aviez besoin de rien de tout cela pour commencer.
Andrew:
Obtenez ce premier client. C'est la clé. Obtenez ce premier client.
Ashley:
Quel est l'outil, l'application logicielle ou le système que vous utilisez dans votre entreprise ?
Andrew:
J'adore appartements.com. Chaque fois que je deviens propriétaire d'une propriété, je m'assure que tous mes locataires s'inscrivent sur apartment.com et qu'ils mettent en place un paiement automatique. Tout d'abord, la perception des loyers. Lorsque vous possédez 18 unités, vous devez chasser les gens pour des contrôles. C'est un tueur de temps absolu. Lorsque j'installe des personnes sur apartments.com, je me connecte littéralement le premier du mois, je vois si leur paiement est en cours de traitement ou non. Si ce n'est pas le cas, je tire juste des textes rapides. Souvent, ce ne sont que des problèmes techniques. Ils le réparent, ba-da bing, ba-da boum, je suis payé. Ma collecte de loyer, je ne sais pas, ça me prend probablement, je ne sais pas, 20 minutes par mois. Mais si je n'avais pas ce logiciel en place, si je collectais des chèques, si je collectais de l'argent, cela prendrait littéralement des heures et des heures chaque mois. C'est une question d'efficacité du temps et d'utilisation de stratégies pour vraiment automatiser la gestion de vos propriétés.
Tony:
Très bien, Andrew, dernière question. Où comptez-vous être dans cinq ans ?
Andrew:
Eh bien, tout d'abord, l'un de mes objectifs ultimes est d'aider 100 personnes à atteindre l'indépendance financière. Si je faisais ça, si je donnais ça au monde, j'avais l'impression d'avoir donné plus au monde que ce que j'avais pris et je pourrais vraiment mourir heureux. C'est l'un de mes objectifs ultimes, c'est vraiment d'encadrer et d'aider les autres à atteindre cette indépendance financière. Mon prochain objectif, et dans ce sens, j'aimerais commencer à syndiquer de grandes multifamiliales. C'est définitivement sur la voie pour moi, c'est sûr. Puis enfin, je veux voyager. Je veux visiter 100 pays. Je veux voir le monde. Je veux découvrir tout ce que ce monde a à offrir. C'est un peu ce que j'envisage de ma vie dans cinq ans.
Tony:
Cela ressemble à un plan quinquennal incroyable, et je ne pense pas en avoir entendu un alors… Je ne sais pas, énergisant depuis que nous sommes sur le podcast, mec. Alors j'adore ça, Andrew.
Andrew:
Thank you.
Tony:
Permettez-moi de terminer en saluant cette semaine Rookie Rockstar. La rockstar de cette semaine est Homer Olivarez, et Homer dit : « Aujourd'hui, nous avons conclu notre premier contrat. Nous sommes officiellement propriétaires. C'est le premier d'une longue série à venir, mais nous avons officiellement fait notre premier pas vers la liberté financière. Nous ne pouvons pas penser à Bigger Pockets et à tout le monde dans les forums assez pour toute l'aide. Ce sera notre premier hack de maison et nous sommes également des acheteurs d'une première maison. Voici maintenant la partie intéressante de l'histoire d'Homère. Il dit: «Nous sommes arrivés à la table de clôture avec zéro argent et nous recevons en fait un chèque d'environ 580 $. Quand ils disent que vous pouvez acheter une propriété avec peu d'argent et sans mise de fonds, nous avons pu en faire l'expérience de première main. Alors Homer, félicitations à toi pour cette incroyable première affaire.
Andrew:
C'est juste un témoignage de tout ce que Bigger Pockets fait pour la communauté. Vous faites vraiment une différence dans la vie des gens et vous aidez probablement des millions de personnes à devenir financièrement dépendantes. Vous travaillez littéralement pour l'une des meilleures organisations que je connaisse et je vous en suis également reconnaissant en interne. Je ne serais pas là où j'en suis sans vous les gars, alors merci.
Ashley:
Eh bien, nous sommes incroyablement reconnaissants d'être ceux qui peuvent s'asseoir ici et interagir avec les invités parce que je veux dire, ce sont les invités qui donnent la vraie valeur. Nous utilisons simplement notre curiosité pour choisir et sonder davantage, "Comment faites-vous cela?", Parce que nous le voulions. Mais merci, nous apprécions cela, Andrew. Pouvez-vous faire savoir à tout le monde où ils peuvent vous contacter, trouver plus d'informations sur vous ?
Andrew:
Absolument. Vous pouvez me suivre sur Instagram et investorfreed.com. Vous pouvez certainement me contacter sur LinkedIn ou Facebook chez Andrew Freed. Je suis également agent à Worcester, Massachusetts. Je me concentre sur les immeubles de placement, multifamiliaux, alors n'hésitez pas à me contacter.
Ashley:
Eh bien, merci beaucoup les gars d'avoir écouté l'épisode de cette semaine. Andrew, vous avez apporté une valeur énorme à nos auditeurs et nous avons vraiment apprécié votre présence. Si vous ne l'avez pas déjà fait, assurez-vous d'avoir rejoint le groupe Facebook Real Estate Rookie et d'être abonné à notre chaîne YouTube, Real Estate Rookie. Veuillez nous laisser un avis sur votre plateforme de podcast préférée et dites-nous ce que vous faites dans votre carrière d'investisseur immobilier, car nous aimons les lire sur le podcast. Je suis Ashley @wealthfromrentals et il s'appelle Tony @tonyjrobinson sur Instagram, et nous vous verrons la prochaine fois.
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Dans cet épisode, nous couvrons
- Le principe 80/20 et l'utiliser pour supprimer l'inutile lors de l'investissement
- Comment se concentrer sur le développement personnel d'abord peut faire de vous un meilleur investisseur
- Rester concentré et les atteindre vos objectifs plus rapide
- Comment gérer vos locations tout en travaillant à temps plein
- La clé de la gagner en confiance et aller au bout de ses rêves
- Les moyens les plus rapides de développer et faire évoluer votre portefeuille d'investissement
- Conseils pour prévoir et prévenir les problèmes et les stabilisation des immeubles locatifs
- Utiliser la « méthode du liant » pour fixer le loyer avec les locataires hérités
- En utilisant rendez-vous immobilier à trouver des mentors et des partenaires d'investissement
- Et So Beaucoup plus!
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- Semaines
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- Quoi
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- que
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