پیش بینی سلب حق اقامه دعوی 2023: یک پرچم دروغین با اعداد متورم؟

دیو:
سلام به همه، به On Market خوش آمدید. من میزبان شما هستم، دیو مایر. امروز پسر تولد، جمیل دامجی، به او پیوست. تولدت مبارک رفیق.

جمیل:
ممنون مرد. 44 بود.

دیو:
وای.

جمیل:
میدانم. زمان به کجا می رود؟

دیو:
چگونه می توانم شما احساس می کنید؟

جمیل:
44.

دیو:
آیا این احساس پیری می کند؟ جوان؟

جمیل:
انصافا حس خوبی داره سال دیوانه کننده ای بود. اتفاقات زیادی با بازار املاک و به طور کلی زندگی منصفانه افتاده است، اما من برای همه آنها سپاسگزارم و از این گفتگو با ریک بسیار هیجان زده هستم.

دیو:
بله، قطعا. خب، شما انرژی یک نفر نصف سن خود را دارید، بنابراین فکر می‌کنم خیلی خوب عمل می‌کنید.

جمیل:
متشکرم.

دیو:
بله، قطعا. و این گفتگو عالی است. جمیل، احتمالاً ژوئن یا جولای با او مصاحبه کردیم؟

جمیل:
بله، درست قبل از اینکه کفش دیگر در بازار املاک بیفتد. و مکالمه جالبی بود و باید بگویم که احتمالاً قسمت مورد علاقه من در کل سال صحبت کردن با ریک است، زیرا شما بینشی واقعی از آنچه در حال رخ دادن است بر اساس اعداد و ارقام دریافت می کنید، نه بر اساس احساسات، نه بر اساس اصطلاحات یا اصطلاحات خاص. احساساتی بودن، فقط داده ها و همیشه مهم است که به آنچه اعداد و ارقام می گویند در مقابل آنچه افرادی که در تلاش برای فروش داستان هستند توجه کنید.

دیو:
کاملا. آره فکر کنم اصلا خشک نیست او بسیار سرگرم کننده است، صحبت کردن با او سرگرم کننده است، اما او در مورد آن احساسی نیست، که به نظر من واقعا مهم و خوب است که او فقط این نوع تحلیل عینی بی طرفانه از آنچه در بازار می گذرد ارائه می دهد. و ما در این مصاحبه به همه چیز می پردازیم. ما در مورد سلب مالکیت، نرخ وام مسکن، اقتصاد ایالات متحده، هر چیزی که می توانید تصور کنید صحبت می کنیم.
بنابراین، این نمایش اولین نمایش ما در سال است، بنابراین اگر می‌خواهید در مورد آنچه قرار است در سال 2023 اتفاق بیفتد و آنچه که در طول این سال به دنبال آن هستید، شروع کنید، واقعاً از این قسمت لذت خواهید برد. ، زیرا ریک اطلاعات بسیار دقیق و عینی ارائه می دهد که واقعاً برای شما قابل اجرا خواهد بود.

جمیل:
موافقت کرد. بچه ها یادداشت بردارید

دیو:
بسیار خوب، خوب، با آن، ما یک استراحت کوتاه می کنیم و سپس به ریک شارگا، معاون اجرایی اطلاعات بازار برای داده های ATTOM خوش آمد می گوییم. ریک شارگا، به بازار برگشت خوش آمدید. از اینکه دوباره به ما ملحق شدید متشکریم.

ریک:
ممنون که به من برگشتی حدس می زنم بار اول آنقدرها هم بد نبود.

دیو:
اوه، بیا، تو خیلی باهوش بودی. این در واقع یکی از محبوب ترین نمایش های ما تا کنون است. شما کار بسیار خوبی انجام دادید و ما خوشحالیم که دوباره به شما بازگشته ایم.

ریک:
سپاسگزارم.

جمیل:
احساس می‌کنم بعد از صحبت کردن با ریک برای مدتی، در واقع شما آن مکالمه را بسیار هوشمندتر ترک می‌کنید. بنابراین، از شما برای کمک به همه ما در بالا بردن ضریب هوشی امروز سپاسگزاریم.

ریک:
من واقعا خوشحال شدم که آدام عنوان EVP هوش بازار را به من داد، زیرا این اولین بار است که در حرفه من کسی از هوش در یک جمله با نام من استفاده می کند، بنابراین همیشه لذت بخش است.

دیو:
این بسیار هوشمندانه بود که شما آن را هماهنگ کردید. خب، ریک، آخرین باری که با شما همراه بودیم تابستان بود و حداقل از نظر قیمت فروش، داشتیم به اوج جنون بازار مسکن می رسیدیم. همه چیز در طول دو ماه گذشته بسیار تغییر کرده است و ما دوست داریم فقط با خلاصه یا افکار شما در مورد آنچه در نیمه دوم سال 2022 در بازار مسکن ملی اتفاق افتاده است شروع کنیم.

ریک:
خوب، آخرین باری که صحبت کردیم، احتمالاً به یاد دارید که در حال بحث در مورد این واقعیت بودیم که شاهد کمی شواهد از تضعیف تقاضا بودیم. این در واقع از ابتدای سال شروع شد، و واقعاً به مقرون به صرفه بودن مربوط می شد زیرا قیمت خانه همچنان 15٪، 20٪ بر اساس سال به سال افزایش می یافت. زمانی که فدرال رزرو تصمیم گرفت آستین ها را بالا بزند و با جمع آوری یک سری افزایش بی سابقه در نرخ وجوه فدرال رزرو، در واقع به تورم رسیدگی کند، این امر واقعاً بازارهای وام مسکن را متلاطم کرد و شاهد دو برابر شدن نرخ وام مسکن بودیم.
به گفته فردی مک، این اولین بار است که در یک سال تقویمی اتفاق می افتد. ما هرگز شاهد دو برابر شدن نرخ وام مسکن در یک سال تقویمی نبوده‌ایم و این فقط مقرون به صرفه بودن است. بنابراین، ما شاهد کاهش ماهانه فروش خانه در خانه‌های جدید و خانه‌های موجود بوده‌ایم. ما احتمالاً امسال را به پایان خواهیم رساند، اگرچه شروع بسیار خوبی داشتیم، و احتمالاً امسال را با 15٪ تا 20٪ فروش خانه کمتر نسبت به سال گذشته به پایان خواهیم رساند.
ما اساساً شاهد افزایش قیمت مسکن بوده ایم. ما به بازارهایی مانند کالیفرنیا نگاه می کنیم که در آن افزایش قیمت ها نسبت به سال گذشته در محدوده 2٪ تا 3٪ کاهش یافته است، جایی که در اوایل سال دو رقمی شده بود. و بخش هایی از کشور وجود دارد که ما در واقع شاهد کاهش قیمت ها هستیم. ما در چهار ماه گذشته متوالی شاهد بوده ایم که قیمت مسکن ماه به ماه کاهش یافته است. این لزوماً در این زمان از سال غیرعادی نیست، اما درجه افت شدیدتر از حد معمول بوده است. اما وقتی به آن فکر می‌کنید، میانگین پرداخت ماهانه وام مسکن برای خانه‌ای که یک سال پیش می‌خریدید، بسته به جایی که در کشور هستید، از 45 درصد به 60 درصد افزایش یافته است. و من در مورد شما بچه ها نمی دانم، اما وقتی با رئیسم درباره افزایش حقوق 45 تا 60 درصدی صحبت کردم، او به نوعی مودبانه خندید و به من گفت که برگرد بیرون و بازی کنم.
بنابراین، واقعاً بسیاری از خریداران احتمالی خانه را از بازار بیرون انداخته است. ما تحقیقاتی را دیده‌ایم که نشان می‌دهد بین 10 تا 20 درصد از افرادی که به دنبال خرید هستند، ترجیح داده‌اند برای مدتی اجاره کنند. برای مخاطبان شما، این نشان می‌دهد که ممکن است فرصت‌هایی برای املاک اجاره‌ای، برای واحدهای اجاره‌ای خانواده‌ای مجرد وجود داشته باشد، زیرا اگر مردم به دنبال خرید خانه بودند، دلیل آن است که ممکن است به اجاره خانه به جای آپارتمان علاقه داشته باشند. اما ما سال را تقریباً با یک روند نزولی به پایان خواهیم رساند. احتمالاً به سال آینده نیز منتقل خواهد شد.
اگرچه من فکر نمی کنم کاهش فروش مسکن در سال آینده به اندازه امسال باشد. یکی دیگر را به خاطر بسپار... و بعد مدتی دیگر صحبت نمی کنم. یکی دیگر از مواردی که باید از نظر متنی در نظر داشت این است که ما در سال 2021 از فروش خانه که به طور غیرمعمولی قوی بودند، کنار می آییم. سال 2021 سال متوسطی برای فروش خانه نبود. سالی بالاتر از حد متوسط ​​برای فروش خانه بود. بنابراین، تعجب آور نبود که ببینیم این اعداد اندکی باز می گردند. اما کاهش 15 تا 20 درصدی صرفاً به دلیل اقداماتی است که فدرال رزرو انجام داده و تأثیری که بر نرخ وام مسکن داشته است.

جمیل:
ریک، آخرین باری که صحبت کردیم، بازار در نقطه‌ای کاملاً متفاوت بود، و من همیشه سعی می‌کنم درک درستی از آنچه ممکن است در گوشه و کنار باشد به دست بیاورم. و من در کار تعمیر و تلنگر هستم. مجبور شدم چند چک بنویسم. من در فینیکس، آریزونا هستم، و بنابراین یکی از بازارهایی که شما در مورد آن صحبت می‌کنید، ضربه شدیدی به دندان‌ها تجربه می‌کند، من از ضربه‌ای که زدم، ایمپلنت‌های جلویی در اینجا گرفتم.

ریک:
اتفاقاً زیبا به نظر می رسند. هیچ کس هرگز نمی داند.

جمیل:
متشکرم. متشکرم. متشکرم. حقایق برای ما به عنوان بازپروران است، همه چیز در حال حاضر واقعا قوی به نظر نمی رسد. از طرف دیگر، من به دنبال فرصت هستم زیرا هر بار که چنین اتفاقی می افتد، فرصت هایی در زیر سطح وجود دارد. و من تقریباً به این فکر می کنم که آیا آنچه در حال حاضر می بینیم، برنامه ریزی مجدد عالی است، و من آن را ابداع می کنم، و به همین دلیل است. همه ما با این وام های 2 درصدی و 3 درصدی که مدت زیادی در بازار بود به قدری خراب شدیم که افراد زیادی وارد این فضا شدند و سعی کردند وارد بازار مسکن شوند. بسیاری از این خریداران، بسیاری از آن افراد، هرگز این بدهی را رها نمی کنند. آنها قصد دارند به آن خانه آویزان شوند، حتی اگر آن را به عنوان اجاره نگه دارند، آن محصول را دوباره به بازار معرفی نخواهند کرد.
همانطور که شما توضیح دادید، فدرال رزرو به شیوه ای بی سابقه نرخ ها را افزایش داد و این باعث توقف بسیاری از فعالیت ها، به ویژه در خانه سازی شده است. و بنابراین ما از سازندگان خواسته‌ایم که دستگیره را کاملاً در جهت دیگری بچرخانند، جایی که جلوی خود را گرفته‌اند. بنابراین، ما این موجودی را داریم که به دلیل این همه بدهی ارزان، از بین می رود، ما سازندگان را مجبور کرده ایم که ساختمان خود را متوقف یا کند کرده اند، ما شاهد کاهش تقاضا هستیم. و من معتقدم چون نرخ‌ها در حال حاضر بسیار بالا هستند، به محض اینکه شروع به بازگشت به سمت 5% می‌کنیم، این نوار کشسان را می‌کشیم که در آن همه ما واقعاً برای وام مسکن 5½٪ وقتی که فرا می‌رسد احساس سپاسگزاری می‌کنیم.
چون وقتی الان در جایی که هست می‌نشیند، به محض اینکه دوباره برنامه‌ریزی می‌شویم و فکر می‌کنیم 5/5 یا 2023٪ ارزان است، در آن زمان است که فکر می‌کنم حجم دیوانه‌واری از خریداران به بازار خواهد آمد. و به همین دلیل است که احساس می کنم برنامه ریزی مجدد عالی است. آیا آن را در سال XNUMX می بینید و آیا دیدگاه من در این مورد برای ناهار است؟

ریک:
نه، تو اصلاً برای ناهار بیرون نیستی. مشکلی که در پاسخ به سوال شما با آن روبرو خواهم شد این است که چیزهای زیادی برای باز کردن در آنجا وجود دارد. شما اساساً پنج موضوع مختلف را مطرح کردید و همه آنها مرتبط هستند، همه آنها برای بازار مهم هستند. بنابراین، در مورد آخرین سوال در مورد اینکه آیا پایان نامه شما چیزی است که برای ناهار آماده است، نه، من می توانم سناریویی را ارائه کنم که در آن بازار خیلی سریع بهبود یابد. حالا همه چیز باید سر جای خودش قرار بگیرد، اما ممکن است اتفاق بیفتد. بنابراین، اول از همه، هنوز تقاضای متوقف شده وجود دارد و آن نوع تقاضای سفته بازانه احمقانه ای نیست که در سال 2008 شاهد آن بودیم.
این از نظر جمعیتی هدایت می شود. ما هنوز هم بزرگترین گروه از جوانان 25 تا 34 ساله را در تاریخ کشور داریم. این سن اولیه تشکیل خانواده است. بسیاری از آنها ترجیح می دهند مالک باشند، ممکن است مجبور شوند در زمانی که در حال کشف چیزها هستند کوتاه مدت اجاره کنند، اما در حال تشکیل خانواده هستند. که باعث افزایش تقاضا می شود. تقاضا به میزان قابل توجهی کاهش یافت زیرا ناگهان خانه ای که فکر می کردید می خواهید بخرید، توانایی خرید آن را ندارید یا نمی توانید واجد شرایط دریافت وام باشید. اما بیایید ابتدا مقرون به صرفه بودن را باز کنیم، زیرا این امر باعث فعالیت خرید زیادی می شود.
در مورد قیمت مقرون به صرفه، سه پایه مدفوع وجود دارد. چیزی که در چند سال اخیر به طور وسواسی روی آن متمرکز شده ایم، قیمت خانه است. بنابراین، بدیهی است که قیمت اسمی خانه، چیزی که قیمت برای آن ذکر شده است، چیزی است که همه روی آن تمرکز می کنند و ما در اوج جدیدی هستیم. ما هنوز در یک اوج جدید هستیم. که با پایه دوم مدفوع، که نرخ وام مسکن بود، جبران شد. و نرخ های پایین وام مسکن از لحاظ تاریخی، افزایش قیمت مسکن را جبران می کند، همانطور که اشاره کردید، شما در محدوده 2 درصدی وام مسکن قرار دارید. این امکان را برای مردم فراهم کرد که حتی با افزایش قیمت خانه ها بتوانند خانه بخرند.
آنچه همچنین این امکان را فراهم کرد، و این همان چیزی است که مردم اغلب از مدفوع نادیده می گیرند، این است که دستمزدها در حال رشد بوده است. بنابراین، از زمانی که دولت به همه اجازه داد پس از شروع همه گیری همه گیر به سر کار بازگردند، در چند سال گذشته شاهد رشد غیرمعمول دستمزدها بوده ایم. اما 5 تا 6 درصد افزایش سالانه دستمزدها، ببخشید که با افزایش 15 و 20 درصدی قیمت مسکن همراه نبود. اما در واقع اکنون دو تا سه برابر بیشتر از افزایش قیمت مسکن است. بنابراین، بیایید فرض کنیم که رشد دستمزد همچنان به همان اندازه باشد. بیایید فرض کنیم که قیمت‌های مسکن کاهش یافته است، یا در برخی بازارها در واقع اندکی کاهش یافته است. این امکان وجود دارد که از آنجایی که به نظر می‌رسد تورم در مسیر درستی قرار دارد، فدرال رزرو با افزایش نرخ‌های خود از شدت تهاجمی دست بردارد، به این معنی که نرخ‌های وام مسکن ممکن است در این چرخه به اوج خود رسیده باشد و شروع به کاهش کند.
بنابراین، اگر نرخ وام مسکن در حال کاهش است، شاید به آرامی، اما در طول سال روند کاهشی داشته باشد، دستمزدها قوی می مانند، قیمت خانه ثابت شده است، جایی در سال 2023 بسیار مقرون به صرفه تر به نظر می رسد و مردم شروع به آمدن می کنند. بازگشت به بازار بنابراین، من فکر نمی کنم تز شما دیوانه باشد. چیز دیگری که پویایی خریداران را تغییر می دهد این است که بازار همیشه با افزایش قیمت خانه یا با افزایش نرخ بهره تنظیم می شود. مشکلی که ما در سال 2022 داشتیم این بود که افزایش نرخ بهره بسیار ناگهانی و شدید بود. بنابراین، ناگهان آن خانه میلیون دلاری، آن خانه 500,000 دلاری که شما به آن نگاه می کردید مطرح نیست و شما باید انتظارات خود را برای یک خانه 250,000،XNUMX دلاری، که به آن نگاه نمی کردید و حتی آن را هم نداشتید، دوباره تنظیم کنید. قبلا تامل شده
بنابراین، کمی طول می کشد تا بازار تعدیل شود، اما به نظر شما، اگر نرخ های بهره به پنج تا کاهش پیدا کند، شاید اکنون به خانه ای با قیمت 250,000 دلار نگاه نمی کنید، به 375 یا XNUMX و شاید فقط به دنبال آن هستید. برای پس انداز برای پیش پرداخت به کمی زمان بیشتری نیاز داشت. بنابراین، پویایی خرید را به طور قابل توجهی تغییر می دهد. و من فکر می‌کنم حق با شماست، فکر می‌کنم سه‌ماهه اول، شاید سه‌ماهه دوم، بخش اول سه‌ماهه دوم کمی کندتر از حد معمول خواهد بود، حتی با سناریویی که ما به آن اشاره کردیم. اما در اواخر سال، من فکر می‌کنم مردم می‌توانند خود را تطبیق دهند و کمی مقرون به صرفه‌تر به نظر می‌رسد و ما شروع به بازگشت فعالیت خرید خواهیم کرد.
بنابراین، به طور کلی من انتظار دارم که فروش خانه در سال 2023 کاهش یابد، احتمالاً نه 10٪، شاید چیزی بین 5٪ تا 10٪ از امسال، اما من انتظار دارم نیمه دوم سال نسبت به نیمه اول قوی تر باشد.

دیو:
ریک، من فکر می کنم که این یک راه عالی برای توضیح مقرون به صرفه بودن است. و به نظر من چیزی که مدام فکر می کنم این است که جهت قیمت و حجم مسکن، به نظر شما، تقریباً به طور کامل به نرخ وام مسکن بستگی دارد. و به دلیل مقرون به صرفه بودن، همانطور که شما گفتید، درست است؟ در حال حاضر ما در اواسط دسامبر ضبط می کنیم. دیروز متوجه شدیم که تورم بسیار دلگرم کننده ای منتشر شده است و می بینیم، من فکر می کنم نرخ وام مسکن امروز به طور متوسط ​​برای یک اصلاح 6.3 ساله 30 بود، چیزی شبیه به آن.
اگر ببینیم که در آنجا باقی می ماند یا پایین تر، به نظر من، مردم، مانند جمیل که گفت، به آن عادت می کنند و دوباره به بازار خواهند پرید، زیرا تقاضای جمعیتی وجود دارد. اما آیا می توانید سناریویی برای افزایش نرخ وام مسکن ارائه دهید؟ زیرا من فکر می کنم این یک سوال بزرگ برای بسیاری از مردم است. آیا سناریویی وجود دارد که نرخ وام مسکن به اوج خود نرسیده باشد و به 7 یا 8 درصد برگردد؟ چون وقتی به کارشناسان نگاه می‌کنم، به نظر می‌رسد که آنها دودستگی دارند. بعضی ها می گویند به پنج برمی گردد، بعضی ها می گویند به هشت می رسد. بنابراین، می‌توانید، حتی اگر لزوماً فکر نمی‌کنید که این اتفاق می‌افتد، به ما بگویید چه سناریویی باید رخ دهد تا نرخ‌های وام مسکن فراتر از جایی که چند هفته پیش بود، زمانی که آن‌ها در آن سطح پایین بودند، افزایش یابد؟

ریک:
بله، چند سناریو وجود دارد. یکی، فدرال رزرو می تواند تصمیم بگیرد که باید به تهاجمی خود ادامه دهد یا حداقل تهاجمی تر از آنچه بازار انتظار دارد. و این نوع عدم اطمینان، آن نوع نوسان می تواند باعث افزایش نرخ ها شود. یکی از چیزهایی که باید در نظر داشته باشید این است که معمولا وام های 30 ساله بر اساس بازدهی 10 ساله خزانه داری ایالات متحده است و این دو نرخ به نوعی دست به دست هم می دهند. و این احتمالاً برای بسیاری از بینندگان شما نوعی بیسبال داخلی است، اما ما را تحمل کنید. به طور معمول اسپردی در حدود 150 تا 200 امتیاز یا به زبان انگلیسی یک و نیم تا دو امتیاز وجود دارد. بنابراین، اگر بازده خزانه 10 ساله چهار باشد، وام مسکن معمولاً 5 و نیم یا 6 درصد خواهد بود. در حال حاضر اسپرد صد امتیاز پایه اضافی دارد.
بنابراین، اگر ما فقط در یک بازار معمولی بودیم، نرخ وام مسکن احتمالاً تقریباً یک نقطه کمتر از امروز بود. بنابراین، شما در حال حاضر در پنج نفر هستید. یکی از دلایل عدم اطمینان آنها به دلیل عدم اطمینان و نوسانات در بازار و این باور است که با کاهش نرخ بهره در وام مسکن، شاهد خواهید بود که تعداد زیادی از این وام ها که از زمان افزایش نرخ ها گرفته شده است، شروع به کار می کنند. تامین مالی مجدد شد. به این معنی که اگر در بازار ثانویه وام مسکن بخرید، نمی توانید سرمایه خود را جبران کنید. این وام یکی دو سال دیگر تمام می شود. بنابراین، مدل قیمت‌گذاری بازار ثانویه را به وحشت انداخته است. بنابراین، فدرال رزرو می تواند به افزایش بیش از انتظار مردم ادامه دهد. در حال حاضر انتظار می رود اوج نرخ وجوه فدرال رزرو حدود 5% باشد، 5¼%.
اگر آنها از این آستانه فراتر بروند، به وضوح نرخ وام مسکن را بالا می برد. بنابراین، غافلگیری تورمی یا فعالیت فدرال یکی از سناریوها است. من صادقانه این را نمی بینم، اما این یک سناریو است. مورد دیگر نوسانات جهانی است و ما زیاد در مورد این موضوع صحبت نمی کنیم و این چیزی است که تقریباً خارج از کنترل ما است، اما نگرانی های زیادی در مورد سقوط اقتصادهای جهانی وجود دارد. وقتی این اتفاق می‌افتد، اغلب می‌بینید که سرمایه‌های خارجی زیادی وارد خزانه‌های آمریکا می‌شود، و هر چه سرمایه خارجی بیشتر به خزانه‌های آمریکا وارد شود، بازدهی کمتری دارد. این در واقع می تواند نرخ وام مسکن را بیشتر کاهش دهد. طرف دیگر این است که اگر آن پول باید در اقتصادهای خارجی باقی بماند و فعالیت کمتری در مبادلات قیمت اوراق قرضه وجود داشته باشد، می‌توانیم شاهد افزایش بازدهی واقعی باشیم. و اگر این اتفاق بیفتد، با افزایش نرخ وام مسکن پایان می‌دهید.
اما من واقعاً فکر می‌کنم احتمال اینکه ببینیم نرخ‌ها به اوج خود می‌رسند و شروع به کاهش تدریجی می‌کنند بسیار بیشتر از فرصتی برای بازگشت نرخ‌ها به هفت یا حتی بدتر از آن به هشت‌ها است. نگاه کنید، افرادی هستند که می گویند نرخ بهره از 20 بالاتر می رود. همچنین افرادی هستند که می گویند بازار مسکن سقوط خواهد کرد و ما شاهد کاهش 30 تا XNUMX درصدی قیمت خواهیم بود. و من تمایل دارم فکر کنم که این افراد سعی می کنند چیزی را بفروشند و احتمالاً چیزی نیست که شما می خواهید بخرید. من در واقع دیروز یک پیام فیس بوک از یکی از دوستان عزیز مادرم دریافت کردم، و من این را نمی سازم. او در واقع به من پیام داد که آیا بازار مسکن امروز سقوط می کند یا خیر.
بنابراین، یک نفر در واقع تاریخی را برای سقوط بازار مسکن انتخاب کرد و ظاهراً همه چیز در اینترنت بود. و اگر درگیر سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات هستید، اگر به دنبال خرید خانه برای زندگی هستید، باید به مسائل منطقی‌تر، منطقی‌تر و، صادقانه‌تر، با دید بلندمدت نگاه کنید. از آنجایی که شرایط بازار می تواند روز به روز بسیار متغیر باشد، اما با گذشت زمان، بازار مسکن تمایل به بهبود دارد و عملکرد بسیار بسیار خوبی دارد.

دیو:
ممنون میشم توضیح بدید من فکر می‌کنم که مدام به آن دو سناریو برمی‌گردم که از یک طرف تورم بهبود می‌یابد، فدرال‌رزرو در سریع‌ترین زمان ممکن افزایش نرخ‌ها را متوقف می‌کند، که نرخ‌های وام مسکن را پایین می‌آورد. از سوی دیگر، فدرال رزرو همچنان به افزایش نرخ ها ادامه می دهد، اما این باعث رکود می شود که به طور کلی بازده اوراق قرضه را کاهش می دهد و همچنین نرخ وام مسکن را پایین می آورد. بنابراین، به همین دلیل است که من در اردوگاه شما هستم، جایی که من این سناریوی تصادف را نمی بینم، زیرا بیشتر مسیرها و عدم اطمینان زیادی وجود دارد، اما بیشتر سناریوهای مختلفی که می توانند رخ دهند حداقل نتیجه می دهند. در تثبیت نرخ وام مسکن، اگر نه کاهش نرخ وام مسکن. و من می دانم که ترسناک است، زیرا همانطور که شما گفتید شاهد این دو برابر شدن نرخ وام مسکن بودیم. اما اکنون این پتانسیل قوی وجود دارد که حداقل کمی تثبیت خواهد شد.

ریک:
می‌دانی، دیو، من فکر می‌کنم مردم باید متوجه شوند که ما به مجموعه‌ای از شرایط غیرعادی نگاه می‌کنیم. فدرال رزرو در پنج یا شش سال گذشته نگران بود که تورم به اندازه کافی بالا نباشد. آنها نرخ تورم 2 درصدی داشتند و دلیل آن این بود که همه چیز در اقتصاد کار می کرد. منظورم این است که همه چیز در اقتصاد کار می کرد، و سپس کسی در چین خفاش را گاز گرفت و چیز بعدی که می دانستیم دنیا تغییر کرده است. و دولت چند تصمیم گرفت که در ابتدا به نظر تصمیمات خوبی بودند، اما معلوم شد که از منظر اقتصادی تصمیمات بزرگی نبودند، زیرا ما واقعاً اقتصاد را به طور چشمگیری تحریک کردیم. یکی از دوستانم که اقتصاددان است، گفت که دولت یک سوراخ سه تریلیون دلاری برداشت و سعی کرد 15 تریلیون دلار در آن فرو کند.
بنابراین، ما عرضه پولی را 50 درصد افزایش دادیم و برای کسانی از شما که اقتصاد را دنبال نمی کنند، بازیکنان بیسبال را در پشت کارت های بیسبال آنها دنبال می کنید. پر کردن بیش از حد عرضه پولی منجر به تورم می شود و شما باید از آن بکاهید. مسئله دیگر این است که ما مصرف کنندگان را بیش از حد تحریک کردیم، بنابراین به نظر می رسید که همه در کشور چک محرک دریافت کردند و مزایای بیکاری به طور چشمگیری افزایش یافت، منجر به کمبود نیروی کار شد که منجر به رشد دستمزدها شد و رشد دستمزدها منجر به تورم شد. و سپس به دلیل کووید با اختلالات زنجیره تامین مواجه شدیم که منجر به عدم تعادل عرضه و تقاضا شد، بنابراین قیمت همه چیز بالا رفت. و رئیس پاول، فدرال رزرو در گفتن این جمله بسیار بسیار شفاف عمل کرده است: «ما تورم را دست کم گرفتیم، آن را از دست دادیم، نجوا کردیم.»
بنابراین، شما یک بار در هر نسل این بیماری را داشتید، امیدوارم همه‌گیری که اقتصاد را به هم ریخته بود، دولت نسبت به آن بیش از حد واکنش نشان داد، محرک‌های زیادی را به اقتصاد وارد کرد، که همیشه منجر به تورم می‌شود. و فدرال رزرو خیلی دیر وارد عمل شد تا تلاش کند تا سرعت را کاهش دهد. بنابراین، آنها باید بیش از حد پرخاشگر باشند. باز هم، ما هرگز شاهد دو برابر شدن نرخ وام مسکن در یک سال نبودیم، هرگز. و اگر همه چیز به دلیل این مجموعه شرایط غیرعادی تغییر نمی کرد، شاهد افزایش نرخ وام مسکن تا 7 درصد نبودیم. آنها از این سطوح پایین تاریخی بالا می رفتند، زیرا این بخشی از محرک های فدرال رزرو برای اطمینان از ثبات بازار مسکن و ثابت ماندن اقتصاد بود.
اما ما با شرایط غیرعادی روبه‌رو هستیم که منجر به افزایش غیرمعمول نرخ‌های وام مسکن شد و واقعاً بقیه اقتصاد هنوز به خوبی کار می‌کند. بنابراین، حتی اگر در سال آینده با رکودی روبه‌رو شویم، و من فکر می‌کنم احتمالاً فدرال رزرو قبلاً بیش از حد تصحیح کرده باشد و ما در یک رکود به پایان برسانیم، هنوز باید نسبتاً کوتاه و نسبتاً خفیف باشد. رکود اقتصادی است و نباید تاثیر بلندمدت یا منفی وحشتناکی بر بازار مسکن داشته باشد.

دیو:
بله، این نکته بسیار خوبی است، زیرا می خواستم در مورد وضعیت مصرف کننده یا صاحب خانه آمریکایی صحبت کنم. شما تخصص زیادی در زمینه سلب مالکیت و آن طرف کسب و کار دارید. و از آن‌چه من می‌بینم، علی‌رغم کاهش قیمت‌های خانه و برخی اخراج‌های پرمخاطب با شرکت‌های بزرگ معروف، به نظر می‌رسد، به طور کلی، مصرف‌کنندگان آمریکایی در وضعیت بسیار مناسبی قرار دارند و به‌ویژه مالکان خانه هنوز هم وام‌های مسکن خود را پرداخت می‌کنند. درسته؟ آیا چیز متفاوتی می بینید؟

ریک:
نه، شما به درستی. ما اخیراً گزارشی در مورد حقوق صاحبان خانه در ATTOM ارائه کردیم، و اول از همه، هنوز یک رکورد از ارزش سهام مالک خانه در آنجا وجود دارد، 29 تریلیون دلار، چیزی شبیه به آن چیزی که تا به حال ندیده ایم. و این در مورد سهام مسکنی است که ارزش آن حدود 41 تریلیون است. بنابراین، اگر به بار بدهی که مردم حمل می‌کنند نگاه کنید، در واقع به عنوان درصدی از ارزش دارایی‌هایشان بسیار کم است. ما متوجه شدیم که حدود نیمی از صاحبان خانه‌ها ثروتمند هستند، به این معنی که آنها کمتر از نیمی از ارزش خانه خود را در وام مسکن خود بدهکار هستند. و جالب اینجاست که 93 درصد از وام گیرندگانی که در حال حاضر در سلب مالکیت هستند، در واقع دارای سهام مثبت هستند، که کاملاً برعکس شرایطی است که در طول بحران مالی بزرگ زمانی که یک سوم مالکان خانه در زیر آب بودند و تقریباً همه افراد در سلب مالکیت وارونه بودند، برگشتیم.
بنابراین، حتی اگر ما افرادی را در محاصره داشته باشیم، آنها این فرصت را دارند که یک فرود نرم ایجاد کنند. بنابراین، اگر آنها در موقعیت کوتاه‌مدت پریشانی مالی قرار داشتند، حتی می‌توانستند وام خود را با وام‌دهنده خود بازپرداخت کنند، اگر اکنون به نوعی بهبود یافته باشند. اما حتی اگر نتوانند، این فرصت را دارند که خانه خود را بفروشند، زیرا همانطور که قبلاً در مورد آن صحبت کردیم، هنوز تقاضا وجود دارد. اگر ملکی را با قیمت مناسب در بازار قرار دهید، می توانید آن را بفروشید. اما در حال حاضر مشکل توقیف نداریم. سطح عادی فعالیت سلب حق اقامه دعوی از لحاظ تاریخی حدود 1% از وام ها است. بنابراین، در بازار امروز، حدود 550,000 خانه در برخی از مراحل توقیف خواهد بود.
در عوض ما حدود 260,000 داریم. بنابراین، ما در حدود نیمی از سطوح طبیعی فعالیت سلب حق اقامه دعوی در حال اجرا هستیم و در حدود 60 درصد از جایی که قبل از همه گیری بودیم، در حال اجرا هستیم. بنابراین، حتی با وجود اینکه تعداد سلب مالکیت به تدریج در سال جاری افزایش یافته است، ما احتمالاً تا زمانی در اواسط تا اواخر سال 2023 به سطح عادی بر اساس نرخ‌های فعلی فعالیت بر نمی‌گردیم. بنابراین، به خاطر داشته باشید که می‌توانیم مقدار آن را دو برابر کنیم اقامه دعوی هایی که در حال حاضر داریم و ما را به حالت عادی برمی گرداند. و کیفیت وام در دهه گذشته فوق العاده بوده است. وام دهندگان ریسک بسیار کمی را پذیرفته اند، وام گیرندگان واجد شرایط هستند. و به نظر شما، دیو، آنها همچنان به پرداخت به موقع پرداخت می کنند، حتی اگر در زیر آب باشند.
و من فکر می کنم این نکته مهمی است که مردم باید در نظر داشته باشند، زیرا اخیراً این سؤال را زیاد مطرح کرده ام. فقط به این دلیل که وام گیرنده به زیر آب می رود به این معنی نیست که آنها به توقیف می روند. این دو فقط به طور جزئی به هم مرتبط هستند. و فقط برای ارائه یک نقطه داده به شما، حدود 6 درصد از صاحبان خانه امروزه در سراسر کشور با وام های خود زیر آب هستند. و من فقط اشاره کردم که نیم درصد از وام گیرندگان در سلب مالکیت هستند. این بدان معناست که بقیه آن افراد پرداخت های خود را به موقع انجام می دهند. و برخی از آنها از زمان رکود بزرگ و در بازارهایی که واقعاً هرگز به طور کامل بهبود نیافته اند، زیر آب بوده اند. اما آن‌ها به پرداخت‌های خود ادامه می‌دهند زیرا در مقطعی در محدوده مثبت قرار خواهند گرفت.
و صادقانه بگویم در بسیاری از موارد ادامه پرداخت وام مسکن برای آنها ارزانتر از ارسال کلید به بانک و تلاش برای یافتن مکانی برای اجاره است. بنابراین، این دو واقعاً به هم مرتبط نیستند. اکنون اگر وام خود را در زیر آب قرار دهید و به سلب مالکیت برسید، حل موفقیت آمیز آن بسیار بسیار دشوارتر است. اما زیر آب بودن چیزی نیست که مردم را به سلب مالکیت سوق دهد. این هنوز نوعی فاجعه مالی خانوار است، از دست دادن شغل، از دست دادن درآمد، مرگ در خانواده، طلاق، صورت‌حساب‌های پزشکی غیرمنتظره، چیزی شبیه به این چیزی است که مردم را به اقامه دعوا می‌برد. به شما قول می‌دهم که شروع به خواندن سرفصل‌هایی در مورد تهدید قریب‌الوقوع بیشتر و بیشتر وام‌گیرندگان زیر آب خواهید کرد، زیرا قیمت مسکن ثابت یا پایین می‌آید.
و دیروز مجبور شدم خبرنگاری را از روی طاقچه پیاده کنم، زیرا گزارشی را خواند که فکر می کرد 8 درصد وام گیرندگان اکنون به طور ناگهانی زیر آب هستند. و آنچه گفته شد 8 درصد از وام گیرندگانی بود که در سال گذشته وام هایی با پیش پرداخت بسیار کم دریافت کردند و در بازارهایی زندگی می کردند که قیمت ها پایین آمده بود اکنون زیر آب هستند. و من فکر می کردم که این کسری از درصد وام گیرندگان است. اما سرفصل‌ها به شما هشدار می‌دهند که این بحران قریب‌الوقوع وام‌های زیر آب در شرف فرارسیدن ماست. و گاهی اوقات من را دیوانه می کند، اما حدس می زنم که مرا مشغول می کند و این باعث می شود که شاغل باشم. بنابراین، چیز بدی نیست.

جمیل:
ریک، من از اطلاعات قدردانی می‌کنم و نمی‌توانم بیشتر با شما در مورد وضعیت سلب مالکیت و جایی که ما فقط در سطح ملی با توجه به حقوق صاحبان سهام هستیم و اگر واقعاً آسیب‌پذیری وجود دارد با شما موافق باشم. و من موافقم، من باور ندارم که واقعا وجود دارد. من فکر می‌کنم که حس‌گرایی همیشه می‌فروشد یا چشم‌ها را به خود جلب می‌کند، و بنابراین ما همیشه آن را خواهیم دید. اما به‌عنوان یک سرمایه‌گذار املاک و برای جامعه BiggerPockets که عاشق شنیدن دیدگاه‌های شما، بینش‌های دیو و جوک‌های من هستند، می‌خواهم بفهمم این فرصت کجاست، زیرا این واقعیت برای من است. من خریدار نقدی هستم من عمدتاً عمده فروشی هستم، اما شروع به نگه داری املاک می کنم زیرا چیزی که دیده ام این است که خستگی وجود دارد.
فروشندگانی که در حال حاضر شرایطی دارند، که باید بفروشند، نه شخص شما که فقط می‌خواهد ارتقا یابد یا جابه‌جا شود، زیرا دیگر اندازه اتاق نشیمن خود را دوست ندارد، یا فقط چیزهای آرایشی را دوست ندارد، بلکه دلایل واقعی برای فروش دارد. خستگی در بازار وجود دارد و من واقعاً توانستم از این خستگی استفاده کنم و چیزهایی بخرم. برای مثال، همین روزها داشتم به دیو می گفتم، یک ملک در محله من وجود دارد، یک محله به اضافه 2 میلیون دلار. این خونه تازه در جولای با قیمت 1,000,005 ارزیابی شده و من تا یکی دو روز دیگه ساعت 800 به 950 میبندمش و با همین وضعیت دو تا در همسایگیم میخرم.
و بنابراین من این خستگی را پیدا می کنم و از آن استفاده می کنم، زیرا من یک سرمایه گذار املاک هستم و این کاری است که ما انجام می دهیم. و تمام آن سهامی که شما توضیح دادید که صاحبان خانه روی آن نشسته اند، آنها مایلند آن را معامله کنند تا این خستگی را از بین ببرند، تا بتوانند از وضعیت خارج شوند. این یکی از فرصت هایی است که من می بینم. آیا فرصت‌های دیگری را می‌بینید که ما به‌عنوان سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات می‌توانیم به آن‌ها نگاه کنیم و از آنها استفاده کنیم تا از پایان سال 2023 تا 2024 جایگاه بهتری داشته باشیم؟

ریک:
بنابراین، می‌خواهم به شما تبریک بگویم که مسئول سرفصل‌هایی هستید که مردم در مورد کاهش قیمت خانه خواهند دید. خوب، دیو و جمیل. نه، فرصت هایی وجود دارد. این بهترین زمان از سال برای خرید است، زیرا تقاضای کمتری در بازار وجود دارد. بنابراین، شما رقابت کمتری برای دارایی‌هایی دارید که در دسترس قرار می‌گیرند و مالکان خانه معمولاً به دلیل عدم رقابت، تمایل بیشتری به مذاکره در این زمان از سال دارند. بنابراین، به طور کلی، جایی بین اواخر نوامبر و اواسط ژانویه در بیشتر نقاط کشور بهترین زمان برای جستجوی آن معامله های نسبی است. دوم، اگر کسی در حال فروش است، باید از خود بپرسید که چرا می فروشد و آیا باید بفروشد.
بنابراین، شما دقیقاً کار درست را انجام می دهید. من شخصاً فکر می کنم یکی از دلایلی که سطح موجودی در بیشتر سال 2023 پایین می ماند این است که افرادی که مجبور به فروش نیستند، فروش ندارند. آنها کاملاً خوشحال هستند که با وام مسکن 3 و نیم درصدی خود در آنجا می نشینند و آن را به بازاری رو به زوال با خانه ای گران تر با 7 درصد وام مسکن مبادله نمی کنند. اگر مجبور نباشند این کار را انجام دهند، این کار را انجام نخواهند داد. بنابراین، اگر کسی را می‌بینید که آن را می‌فروشد، حداقل این سوال را مطرح می‌کند که آیا این فروش اجباری است؟ آیا باید بفروشند؟ و اگر چنین است، اهرمی برای مذاکره وجود دارد. بنابراین، من فکر می کنم که تا حدودی منطقی است. شما می خواهید روند قیمت گذاری را دنبال کنید. احتمالاً شاهد کاهش 5 درصدی قیمت در سطح ملی در قیمت مسکن هستیم. طبق پیش‌بینی فانی می در سال آینده، قیمت‌ها از ژانویه تا دسامبر حدود یک و نیم نقطه کاهش می‌یابد، و این یک اصلاح بسیار موضعی خواهد بود.
بنابراین، شما باید به فعالیت بازار محلی توجه کنید. به عنوان مثال، قیمت های کالیفرنیا احتمالا به طور متوسط ​​حدود 10٪ کاهش می یابد. منطقه خلیج در حال حاضر شاهد کاهش 20 درصدی قیمت ها در برخی از سطوح هستیم. اما اگر در ایالت های جنوب شرقی هستید، ممکن است اصلا شاهد کاهش قیمت ها نباشید، زیرا همچنان شاهد رشد جمعیت و رشد شغل هستید. بنابراین، ممکن است قیمت‌ها سالانه 20 درصد افزایش پیدا نکنند، اما همچنان ممکن است بین 2 تا 3 درصد افزایش پیدا کنند. بنابراین باید به دنبال آن فرصت‌های بازار محلی باشید و ترکیب مناسبی برای شما پیدا کنید. و دوباره، اگر در بازاری هستید که قیمت‌ها رو به کاهش است، ممکن است به دنبال خرید ملکی برای اجاره باشید، زیرا نیازی نیست نگران افزایش فوری قیمت خانه باشید. اگر به بازاری نگاه می‌کنید که قیمت‌ها در آن افزایش می‌یابد، شاید این فرصت بهتری باشد، زیرا باله‌ها واقعاً به افزایش قیمت نیاز دارند تا بیشتر اوقات تعدادشان را افزایش دهند.
فرصت دیگر، ما اشاره کردیم که حجم زیادی از سلب مالکیت وجود ندارد، اما اگر می‌خواهید در آن بازار به دنبال فرصت‌ها بازی کنید، باید مدل را حداقل در ذهن خود تغییر دهید، از جایی که در آن زمان بودیم. آخرین چرخه ما اشاره کردیم که دفعه قبل چند وام گیرنده زیر آب وام خود بودند. این بدان معنی است که آنها نمی توانند از شر ملک خلاص شوند مگر اینکه بانک با یک فروش کوتاه موافقت کند. و تعداد زیادی از آنها وجود داشت، اما نسبت به تعداد افرادی که در سلب مالکیت هستند، زیاد نبود. بسیاری از املاک در مزایده ها فروخته نشدند، زیرا بانک ها نمی توانستند آنقدر قیمت گذاری کنند که سرمایه گذاران بتوانند این اعداد را به کار گیرند. بنابراین، بانک‌های بانکی پس از سلب مالکیت، اکثر املاک خود را متوقف کردند، و بنابراین منطقی است که سرمایه‌گذار منتظر بماند تا بانک آن را تصرف کند، منتظر بماند تا ملک به بازار بازگردد و سپس برای آن املاک تحت مالکیت بانک، آن‌ها، مذاکره کند. REO ها.
این بار این اتفاق نمی افتد. من اشاره کردم که فعالیت سلب مالکیت به طور کلی در حدود 60 درصد از سطوح قبل از همه گیری است. فعالیت REO، بازپس‌گیری بانک‌ها در سطحی حدود 30 درصد از سطح قبل از همه‌گیری است. بنابراین، آنچه که ما می‌بینیم این است که سلب مالکیت بیشتر شروع می‌شود، اما افراد بیشتری خانه‌های خود را در مراحل اولیه توقیف قبل از حراج سلب مالکیت می‌فروشند. و املاکی که به حراج می روند با نرخی در حدود 70 درصد به فروش می رسند که تقریباً دو برابر نرخی است که معمولاً از طریق آنها به فروش می رسد. بنابراین، املاک کمتری وجود دارد که به حراج می‌رود، املاک کمتری از حراج گذشته و به وام دهندگان بازمی‌گردد. و FHA این برنامه به نام CWCOT را دارد که بیشتر در داخل چیزهای بیسبال است که بدون مجوز مالکیت منتقل می شود، و هر دارایی FHA که حراج را نمی فروشد سپس برای فروش شانس دوم به یک شرکت حراج آنلاین اختصاص داده می شود، در این مرحله آنها معمولاً قیمت ها را کمی پایین بیاورید
بنابراین، اگر شما یک سرمایه‌گذار هستید که منتظر REO هستید، و منتظر املاک متعلق به بانک هستید، این بار این فرصت در آنجا نیست. این بار باید آن وام گیرندگان را در مراحل اولیه سلب مالکیت بیابید و اگر نتوانید قبل از حراج با آنها معامله کنید، باید برای شرکت در حراج آماده باشید. و اینجاست که شخصی مثل شما، جمیل، به عنوان خریدار نقدی وارد می شود زیرا بیشتر آن حراج ها به پول نقد یا چک صندوقدار نیاز دارند. و در بازار امروز، اگر خریدار نقدی هستید، در موقعیت فوق‌العاده‌ای از مزیت هستید، زیرا همه افراد دیگر به دنبال وام‌های رهنی سنتی 6 و نیم و 7 درصدی و سرمایه‌گذار هستند که در حال حاضر بین 10 تا 12 درصد هزینه دارند. در حال تامین مالی بریج هستیم. بنابراین، هنوز فرصت هایی وجود دارد، اما شما باید تلاش خود را انجام دهید.

دیو:
خوب، ممنون ریک، این فوق العاده مفید است. من فکر می‌کنم که ترس زیادی وجود دارد، دوباره، با سرفصل‌ها و شما نظر بسیار هوشیارانه‌تری درباره آنچه در حال رخ دادن است ارائه می‌دهید و تحلیلی واقعاً خوب از اینکه فرصت کجاست. قبل از اینکه از اینجا خارج شویم، می‌خواهم از شما در مورد چیزی بپرسم که زمانی که ما قبل از نمایش در حال گفتگو بودیم، به آن اشاره کردید، و آن این است که در ATTOM، شرکتی که شما در آن کار می‌کنید، گزارشی درباره فعالیت‌های تعمیر و بازگردانی منتشر کرد. ممکن است کمی در مورد چیزهایی که یاد گرفتید برای ما توضیح دهید؟

ریک:
بله، و برای هر کسی که علاقه مند است، ما یک بخش بینش بازار در وب سایت خود داریم که در آن همه این گزارش ها را به صورت رایگان ارسال می کنیم. بنابراین، حتی چیزی نیست که باید برای آن هزینه کنید، اما اخیراً گزارش اصلاح و تلنگر را منتشر کردیم که تلنگرهای سه ماهه سوم سال 2022 را پوشش می داد. این یک خبر خوب کلاسیک بود، گزارش اخبار بد، دیو. خبر خوب این است که بیش از 92,000 تلنگر در سه ماهه انجام شده است که سومین رقم ثبت شده است. و ما در حال بررسی داده های 22 سال گذشته بوده ایم، بنابراین این عدد بسیار خوبی است. خبر بد این است که برای سومین سه ماهه متوالی است که این تعداد کاهش یافته است. بنابراین، روند کاهش تلنگر است و خبر واقعا بد این است که هم سود ناخالص و هم حاشیه سود ناخالص کاهش یافته است، و سود ناخالص صرفاً قیمتی است که ملک فروخته شده در مقابل قیمتی که برای آن خریداری شده است.
و سپس حاشیه ها درصدی هستند که آن سود در مقایسه با قیمت خرید اصلی نشان می دهد. بنابراین، این در مواردی مانند هزینه‌های مادی، نیروی کار، تامین مالی تاثیری ندارد و ما می‌دانیم که همه این هزینه‌ها افزایش یافته‌اند. بنابراین، این یک بازار ایده آل برای باله ها نیست. بازارهای ایده آل دارای تقاضای بالا، عرضه کم و قیمت هایی هستند که به سرعت در حال افزایش هستند. و نرخ های مالی گیلاس در بازار هند پایین است و ما همه این شرایط را دیده ایم، هنوز تقاضا داریم، اما ضعیف شده است. قیمت‌ها ثابت شده یا در برخی موارد کاهش می‌یابند، تامین مالی آن گران‌تر است، فروش آن بیشتر طول می‌کشد، و هزینه‌های مواد و نیروی کار همراه با هزینه‌های تامین مالی همگی بالاتر هستند. بنابراین، اگر شما در کار تعمیر و تلنگر هستید، واقعاً باید در حال حاضر در ریاضیات خوب باشید.
شما باید بسیار مراقب باشید که برای ملکی که می‌خرید بیش از حد پرداخت نکنید. شما باید واقعاً مراقب باشید که هزینه تعمیرات را دست کم نگیرید، مدت زمانی را که برای جابجایی ملک طول می کشد دست کم نگیرید. و به هر حال، ما در مورد بازارهایی صحبت نمی کنیم که در آن 60 یا 90 روز طول می کشد تا یک ملک زمانی که آماده عرضه است فروخته شود. ما هنوز به دنبال چند هفته در بیشتر بازارها هستیم، اما نسبت به چند روز در سال گذشته افزایش یافته است. بنابراین، شما باید در آن هزینه‌های حمل حساب کنید. من نمی‌خواهم کسی را انتخاب کنم، اما می‌دانی که وقتی یک پیشنهاد Zillow در یک سه ماهه ۳۵۲ میلیون دلار از دست می‌دهد و سپس Opendoor با از دست دادن یک میلیارد دلار، آن را شبیه به یک تغییر بزرگ جلوه می‌دهد، بازار دشواری است.
و باز هم، آن‌ها واقعاً مدل‌های تعمیر و چرخشی نیستند، آن‌ها مدل‌های آربیتراژ هستند، اما فقط به شما نشان می‌دهد که اگر مدل قیمت‌گذاری خود را اشتباه بگیرید و آن را در مقیاس انجام دهید، چه اتفاقی می‌افتد. شما در یک خانه اشتباه می کنید که شاید هزاران دلار باشد، در هزاران خانه اشتباه می کنید و آن صدها میلیون دلار است. بنابراین، این فقط به شما نشان می دهد که حتی شرکت هایی که انتظار دارید کمی حرفه ای تر، کمی در مدل های خود پیچیده تر باشند، اشتباه می کنند، اشتباهات بزرگ، بزرگ، بزرگ مرتکب می شوند و یک سوم کارکنان خود را اخراج می کنند، زیرا از آن اشتباهات بنابراین، این فقط نشان می دهد که به عنوان یک باله، واقعاً باید مداد خود را در این چرخه تیز کنید.
و این یک نکته هشدار دهنده برای افرادی است که به تازگی وارد این بخش از تجارت می شوند. زمان‌بندی بازار می‌تواند دشوار باشد، اما اگر زمان نامناسبی را انتخاب کنید، در بالای بازار خرید کنید و هزینه‌های تعمیر خود را دست کم بگیرید، به دنبال یک سناریوی بسیار ناخوشایند برای آن هستید. بنابراین، زمان خوبی است که با شخصی مانند BiggerPockets درگیر شوید، جایی که می توانید بسیاری از آموزش ها را دریافت کنید، می توانید بسیاری از ابزارها و محصولات مورد نیاز خود را دریافت کنید تا مطمئن شوید که کار درست را انجام می دهید. و مطمئناً همیشه به پادکست On the Market گوش می‌دهید، زیرا اینجاست که همه اطلاعات درست را دریافت می‌کنید.

جمیل:
ریک، خیلی ممنون از این بینش. من می‌خواستم کمی عمیق‌تر بکنم و از تجربه شخصی خودم با تعدادی تلنگر صحبت کنم، ما ده‌ها مورد از آنها را داریم که در حال انجام بودند و دیدیم که در قیمت بین 750 تا یک میلیون و یک میلیون نصف، تقاضا از بین رفت. ما مجبور شدیم چک بنویسیم تا از آن معاملات خارج شویم و آنها را از دفتر خارج کنیم. با این حال، در خانه آغازین، اولین نقطه قیمت خریدار خانه، آن املاک هنوز در حال معامله هستند و در واقع هنوز مقدار زیادی تقاضا وجود دارد. وقتی شما بچه ها داشتید آن گزارش را تهیه می کردید، آیا این تفاوت ها را پیدا کردید و آیا زیربخشی در بازار تعمیر و تلنگر وجود دارد که افراد در کسب و کار ممکن است بتوانند روی آن تمرکز کنند تا بتوانند همچنان از این طوفان عبور کنند و آب را زیر پا نگذارند. خدمه خود را از دست بدهند و تا زمانی که همه چیز شروع به بازگشت کند، جمع شوند؟

ریک:
بله، اما قبل از اینکه به آنجا بروم، اجازه دهید سناریوی دیگری را برای شما مطرح کنم، و می دانم که شما این کار را می کنید. قبلاً به آن اشاره کردید. این روزها ممکن است یک باله برقی معمولی کار سختی داشته باشد که اعداد را با مداد مشخص کند، اما فرصتی برای اجاره ملک وجود دارد. فکر می کنم قبلاً اشاره کردیم که حدود 10 تا 20 درصد از افرادی که فکر می کردند قصد خرید دارند تصمیم گرفته اند به جای آن اجاره کنند. شما می توانید یک استدلال منطقی داشته باشید که اگر آنها می خواستند خانه بخرند، ترجیح می دهند خانه را به جای آپارتمان اجاره کنند. شاید آنها نیاز به فضای بیشتری داشته باشند، هر چه باشد.
بنابراین، هنوز فرصتی برای اجاره خانه های مجردی وجود دارد و من فکر می کنم این فرصت به رشد خود ادامه خواهد داد. حالا، اگر شما یک باله‌باز هستید، ممکن است فرآیندها و رویه‌های تجاری برای تبدیل شدن به یک ملک اجاره‌ای نداشته باشید، اما مطمئناً می‌توانید آن املاک را شناسایی کنید و شاید عمده‌فروش شوید و آن املاکی را که فرصت هستند پیدا کنید و آنها را به مردم بفروشید. که می خواهند املاک اجاره ای داشته باشند و با انجام این کار بدون خطر خرید، تعمیر و نگهداری آن ملک، سود کسب کنند. بنابراین، این یک فرصت است.

جمیل:
و من هرگز به شما پول ندادم که این را بگویید.

ریک:
نه. در حال حاضر این یک فرصت واقعی در دنیای واقعی است، و برخی از باله ها هستند که در کوتاه مدت، چون حجم آنها زیاد نیست، صاحب ملک اجاره ای می شوند، زیرا مهارت های مورد نیاز برای یافتن، خرید و تعمیر خانه یکسان است. . اکنون فقط بحث این است که در کوتاه مدت صاحبخانه باشید، شاید حتی کسی را پیدا کنید که این کار را انجام دهد. اما در پاسخ به سوال اصلی شما، جمیل، من در اینجا با عبارات کلی بسیار گسترده صحبت می کنم، اما ما همان چیزی را می بینیم که شما در بازار خود می بینید. که در پایان بالاتر تقاضا نسبت به سطح ورودی به میزان قابل توجهی کاهش یافته است. و این تقریباً در سراسر کشور صادق است. احتمالاً در اینجا و آنجا چند مورد پرت وجود دارد، اما به طور کلی، این چیزی است که ما می بینیم. موجودی سطح ورودی بسیار کمی وجود دارد.
بنابراین، اگر ملکی پیدا کردید که بتوانید آن را به عنوان ملک بازسازی شده به بازار بازگردانید، احتمالاً فرصت خوبی برای فروش آن و فروش آن با قیمت مناسب خواهید داشت. شما همچنین رقابت بیشتری دارید، زیرا آنجاست که موسسات بزرگتر به دنبال املاک اجاره ای هستند. اینجا جایی است که اجاره یک خانواده، سرمایه گذاران کوچکتر به دنبال ملک هستند. و بدیهی است که اولین باری است که خریداران به دنبال ملک هستند. بنابراین، یافتن آن املاک برای خرید و تعمیر کار آسانی نیست، اما اگر به بخشی از بازار نگاه می‌کنید که سالم‌تر از سایرین است، آن سطح ورودی، و حتی می‌توانم بگویم در بسیاری از بازارهایی که به سمت بالا می‌روند. در سطح متوسط، شما هنوز هم مقدار نسبتاً مناسبی از تقاضا را مشاهده می کنید.
زمانی که وارد لایه میانی بالا و ویژگی های سطح بالاتری می شوید که می بینید، در واقع، دو مشکل را می بینید. شما شاهد کاهش تقاضا در بازار هستید، اما همچنین شاهد ضعیف ترین قیمت ها از نظر افزایش قیمت در آن سطوح بالاتر هستید. به همین دلیل است که مکان‌هایی مانند سانفرانسیسکو در مکان‌هایی مانند، نمی‌دانم، Des Moines، آیووا شاهد کاهش قیمت قابل توجه‌تری هستند.

جمیل:
متشکرم.

دیو:
ریک. فکر می‌کنم می‌توانیم این کار را تمام روز انجام دهیم، اما باید به زودی از اینجا برویم. آیا چیز دیگری وجود دارد که فکر می‌کنید مخاطبان ما باید با ورود به سال جدید بدانند که هنوز به آن نپرداخته‌ایم و فکر می‌کنید مهم است که در ذهن داشته باشند؟

ریک:
هی، من نمی دانم. ما در مورد استراتژی های سرمایه گذاری، اقتصاد، بازار مسکن صحبت کرده ایم. حدس می‌زنم فکر جدایی من این باشد که مراقب هیاهو باشید. شما قرار است چیزهای غم انگیز و عذاب زیادی بخوانید. احتمالاً شما شنوندگانی دارید که منتظر آن سقوط بازار هستند و بزاق آنها در حال افزایش است. و من می گویم منتظر نباش. زمان بندی بازار تقریبا غیرممکن است. اگر حساب خود را انجام دهید و اعداد را مداد کنید، وقت آن است که به جلو بروید. و این درست است چه به دنبال تعمیر و چرخش، خرید ملک اجاره ای یا خرید خانه برای نقل مکان باشید. این یک سناریوی جالب است از این نظر که اگر بتوانید ملکی را پیدا کنید که توانایی مالی آن را دارید و می‌خواهید مدتی آن را نگه دارید، در واقع می‌توانید سناریویی را ببینید که در آن دو سال بعد، پرداخت‌های ماهانه شما کمتر از آنچه امروز است، است. این چیزی نیست که احتمالاً اگر قصد اجاره ملک را دارید ببینید، زیرا قیمت اجاره شما هر سال تقریباً افزایش می یابد.
بنابراین، من به مردم، به‌ویژه افرادی که قرار است ملکی را برای مدتی نگهداری کنند، می‌گویم که اگر چیزی پیدا کردید که اعداد و ارقام کارآمد است، منتظر نمانید تا بازار به پایان برسد. شما می توانید با کمی نوسانات کوتاه مدت زندگی کنید. قیمت‌های شما 2 و نیم، 3 درصد، 5 درصد کاهش می‌یابد، دوباره بالا می‌روند. و از نظر تاریخی شما به صد سال گذشته قیمت خانه برگردید، ما فقط یک بار داشتیم که بازار 20 درصد سقوط کرد و برای مدتی در آنجا ماندگار شد و آن رکود بزرگ بود. اما قیمت مسکن هر سال افزایش نمی‌یابد، اما با گذشت زمان، سالانه، در طول سال و در طول سال به طور مداوم افزایش یافته است. بنابراین، تبلیغات تبلیغاتی را باور نکنید، وحشت نکنید، اما قبل از اینکه آن تصمیمات را بگیرید تا حد ممکن مراقب باشید. زیاد به آن فکر نکنید، اما مطمئن شوید که این ریاضی را انجام داده و آن را دو بار بررسی کنید.

دیو:
خیلی خوب. خب، ممنون، ریک. ما از آن سخنان جدایی قدردانی می کنیم و قطعاً موافقیم. مردم باید… حداقل کل مقاله را بخوانید، درست است؟ خیلی وقت‌ها وجود دارد که مردم فقط به تیتر واکنش نشان می‌دهند و اینگونه است: «خب، بقیه مقاله را خواندی؟ آنقدرها هم بد نبود.» بنابراین، توصیه هوشیارانه عالی وجود دارد. ما از آن قدردانی می کنیم، ریک. ریک شارگا، معاون اجرایی هوش بازار در ATTOM Data است. ریک، اگر مردم بخواهند با شما ارتباط برقرار کنند، کجا باید این کار را انجام دهند؟

ریک:
بنابراین، شما می توانید من را در لینکدین یا توییتر پیدا کنید، ریک شارگا، هر کدام بسیار آسان است. اگر می‌خواهید با من در لینکدین ارتباط برقرار کنید، حتماً On the Market یا جمیل و دیو را ذکر کنید تا بدانم شما جزو دیوانه‌هایی نیستید که در لینکدین با نام مستعار تماس بگیرید. شما همچنین می توانید پیدا کنید، من به attomdata.com اشاره کردم. ما یک بخش بینش بازار داریم. همه ما در شبکه های اجتماعی حضور داریم، اما هر هفته گزارش هایی در مورد تمام جنبه های بازار مسکن منتشر می کنیم که رایگان است. بنابراین، با خیال راحت ما را در آنجا دنبال کنید، و من مشتاقانه منتظر ارتباط با بسیاری از شما هستم.

دیو:
خیلی خوب. بازم ممنون، ریک. باید شش ماه دیگه برگردی شما گفتید که نیمه دوم سال 2023 ممکن است بسیار متفاوت باشد، بنابراین اگر مایلید دوباره به ما بپیوندید، ما همیشه شما را در این نقاط محوری برای بازار مسکن خواهیم داشت.

ریک:
بچه ها همیشه از مکالمه لذت ببرید. هر زمان.

جمیل:
خب بچه ها شنیدید ریک گفت در سال جدید عمده فروش باشید. نظرت چیه دیو؟

دیو:
من می توانم این را تأیید کنم که حداقل خارج از هوا، من ندیده ام که جمیل به ریک این حرف را بدهد.

جمیل:
شماره

دیو:
او ممکن است این کار را به صورت خصوصی انجام داده باشد.

جمیل:
این یک چیز واقعی است. من فکر می‌کنم فرصت‌های شگفت‌انگیزی وجود دارد، و به‌ویژه اگر شما بچه‌ها به دنبال استراتژی برای سال 2023 هستید، واقعاً آن را در نظر بگیرید و با افراد حاضر در انجمن‌ها گفتگو کنید. با افراد در BiggerPockets صحبت کنید و واقعاً، واقعاً ذهن خود را درست کنید، تعهدنامه را درک کنید و اعداد را بفهمید. همانطور که ریک گفت، مداد را تیز کنید و موفق خواهید شد.

دیو:
من عاشق این هستم که این اولین نمایش ما برای سال جدید است، زیرا فکر می‌کنم ریک اطلاعات واقعاً خوبی ارائه می‌کند که خیلی هم جالب نیست، اما او به این نکته اشاره می‌کند که فرصت‌هایی وجود دارد و بسیاری از چیزهایی که می‌خوانید بیشتر هستند. مبتنی بر ترس و در واقع مبتنی بر واقعیت نیست. بنابراین، اگر به دنبال رشد سبد سهام خود هستید یا برای اولین بار در سال 2023 وارد املاک و مستغلات می شوید، امیدواریم از آنچه جمیل و ریک امروز با شما به اشتراک گذاشته اند، درس های خوبی گرفته باشید. این احساس عجیبی است، زیرا ما در اواسط دسامبر در حال ضبط آن هستیم، اما حدس می‌زنم سال نو بر همه کسانی که گوش می‌دهند مبارک باشد.

جمیل:
سال نو مبارک.

دیو:
ما واقعا از شما قدردانی می کنیم. سال بسیار خوبی خواهیم داشت. ما چیزهای زیادی را برای شما در On the Market آماده کرده ایم. ما از شنیدن همه شما قدردانی می کنیم و برای همه شما در سرمایه گذاری املاک و موقعیت های اقتصادی خود در سال 2023 آرزوی موفقیت داریم. جمیل، مردم کجا باید شما را پیدا کنند؟

جمیل:
می توانید من را در کانال یوتیوب من در youtube.com/jamildamji پیدا کنید. من را در IG نیز بررسی کنید. احساس می کنم، ریک، منطقی است که او در لینکدین و توییتر و من در اینستاگرام و تیک تاک هستم.

دیو:
بله، این کار را انجام می دهد. که آهنگ. روی مارک هست حتما

جمیل:
بچه ها سال نو مبارک.

دیو:
کاملا. و ما همچنین یک کانال YouTube برای On the Market و BiggerPockets داریم. اگر می‌خواهید از من، جمیل، یا هر یک از اعضای هیئت‌مدیره در بازار بیشتر بشنوید، می‌توانید آن‌ها را بررسی کنید. برای همه افراد دیگر در On the Market، برای جیمز، کتی و هنری که نمی‌توانند امروز اینجا باشند، سال نو مبارک و از شنیدن آنها سپاسگزاریم.
On the Market توسط من، دیو مایر و کایلین بنت ساخته شده است. تهیه کننده کایلین بنت. ویرایش توسط جوئل اسپارزا و اونیکس مدیا. تحقیق پوجا جیندال. و یک تشکر بزرگ از کل تیم BiggerPockets. محتوای نمایش در بازار فقط نظرات است. همه شنوندگان باید به طور مستقل نقاط داده، نظرات و استراتژی های سرمایه گذاری را تأیید کنند.