چندین نقطه عطف خارقالعاده اخیراً در بازار املاک و مستغلات رخ داده است که به نظر میرسد در کنار هم قرار گرفتن آنها چندان منطقی به نظر نمیرسد.
برای شروع، میانگین ARM 5 ساله شکست 8 درصد برای اولین بار از اواسط دهه 1990. (و وام مسکن ثابت 30 ساله به سختی کمتر از آن است، در 7.946٪ تا تاریخ نگارش این مقاله.)
به طور معمول، می توان فکر کرد که اگر نرخ ها در طول 18 ماه بیش از دو برابر شود، بازار املاک و مستغلات ضربه بزرگی خواهد خورد.
خوب، هیچ چیز در مورد این بازار طبیعی نیست، زیرا ممکن است در مورد آن پیش بینی اشتباه شود. در واقع، در ماه ژوئیه، قیمت مسکن ملی از "رکود" بسیار کوتاه مدت خود خارج شد و دوباره نسبت به سال گذشته مثبت شد. بر اساس شاخص کیس-شیلر، در جولای 2023، این شاخص به 310.16 رسید که از 307.14 در جولای 2022 (308.3 در ژوئن 2022 اوج قبلی بود). "رکود" (اگر حتی بتوانید آن را به این شکل بنامید) به نظر می رسد:
داده های انجمن ملی مشاوران املاک (NAR) تا سپتامبر سال جاری می گذرد و نشان می دهد که قیمت های فروش افزایش یافته است 2.8٪ سال به سال، با یک خانه متوسط به قیمت 394,300 دلار. دوره کاهش قیمت (حداقل تا کنون) فوق العاده کوتاه بود.
البته لازم به ذکر است که این قیمت ها فقط اسمی هستند. در شرایط واقعی (یعنی زمانی که برای تورم تعدیل می شود)، قیمت املاک و مستغلات به میزان قابل توجهی کاهش یافته است. اگر استفاده کنیم یک ماشین حساب تورمارزش یک دلار امروز در ابتدای سال 0.91 فقط حدود 2022 دلار بود. بنابراین، به صورت واقعی، از زمانی که نرخ ها شروع به افزایش کردند، املاک و مستغلات تقریباً 10 درصد کاهش یافته است.
حتی هنوز، با توجه به اینکه نرخ بهره در حال حاضر کجاست، هنوز هم شگفتانگیز است که قیمتهای املاک و مستغلات چقدر خوب نگه داشته شدهاند.
چرا بازار سقوط نکرده است؟ یا دارد؟
در مرداد ماه سال گذشته، پیش بینی کردم بازار املاک و مستغلات به دلایل متعددی از جمله شیوه های وام دهی محکم، تورم عمومی، کمبود مسکن و به ویژه بسیاری از صاحبان خانه با نرخ های کم بهره و ثابت سقوط نمی کند. همانطور که عرض کردم:
وامهای مسکن با نرخ قابل تنظیم کمتر از سالهای قبل از سقوط [۲۰۰۸] وجود دارد. همانطور که The Financial Samurai اشاره می کند، تنها 2008 درصد از وام های مسکن گرفته شده در سال 4.7، وام مسکن با نرخ قابل تنظیم بود! بقیه با نرخ ثابت…”
وام مسکن شخصی من 3 درصد با نرخ ثابت 30 ساله است. بدیهی است که من هرگز آن را مجدداً سرمایه گذاری نمی کنم. در واقع، بسیاری از مردم اکنون وام های بسیار کم بهره را برای 30 سال ثابت دارند.
چیزی که این باعث شده است یک اعتصاب فروشندگان، جایی که افراد کمی حاضر به فروش هستند و از آن نرخ های ثابت و عالی برای خرید خانه جدید با وام مسکن 8 درصد صرف نظر می کنند.
(به طور خلاصه، اگر وام مسکن زیر 4 درصد دارید، تقریباً مطمئناً نباید بفروشید. اگر مجبور به نقل مکان هستید، خانه فعلی خود را اجاره کنید، و سپس جایی که قصد دارید به آن نقل مکان کنید، اگر خرید نکردید، اجاره کنید. معنی دارد.)
چیزی که به عنوان یخبندان در بازار املاک و مستغلات آغاز شد، به یک یخ عمیق تبدیل شده است. فقط به عدد نگاه کن از خانه های موجود فروخته شده:
این همان نوع فعالیت فروش است (بدیهی است که قیمت ها) در دوران رکود بزرگ شاهد بودیم.
به گزارش NAR، فروش مسکن موجود "از آگوست 2.0 درصد کاهش یافت و به نرخ سالانه تعدیل شده فصلی 3.96 میلیون در سپتامبر رسید. سال به سال، فروش 15.4 درصد کاهش یافت. اما اگر به ژانویه 2022 برگردید، فروش خانه های موجود بیش از یک سوم کاهش می یابد.
ماه های عرضه از آگوست 3.2 تا آگوست 3.3 از 2022 به 2023 ماه افزایش یافت (در سال 2021 فقط یک ماه بود). اما با وجود تعداد خانه های فروخته شده این اتفاق افتاده است افتادن از روی زمین.
موجودی خانه های موجود برای فروش به 1.1 میلیون رسیده است که از نزدیک به 1.25 میلیون در اواسط سال 2022 کاهش یافته است.
ما اخیراً چند ملک را برای جمعآوری وجوه اضافی فروختهایم، با توجه به اینکه تامین مالی مجدد یک گزینه نیست. چندین ماه پیش، در حالی که بازار گرم نبود، ما هنوز هم به طور کلی آن خانه ها را ظرف یک یا دو هفته تحت قرارداد می گرفتیم. اکنون، تقریباً کاملاً ساکت است. ما شنیده ایم که این یک تجربه معمول است، حداقل در جایی که من هستم.
به احتمال زیاد، این حداقل تا حدی به دلیل عوامل روانی برای خریداران بالقوه است. با نرخهای نزدیک به 8 درصد، بسیاری از خریداران میخواهند حداقل یک ماه یا بیشتر منتظر بمانند تا ببینند آیا مجدداً کاهش میدهند یا خیر. این تجربه من زمانی بود که نرخ ها برای اولین بار به 6 درصد رسیدند. اما این فقط یک احساس است - چیز مطمئنی نیست. درست مثل اینکه با وجود اینکه فدرال رزرو اعلام کرده است، مطمئن نیستیم که نرخ ها از اینجا پایین بیاید رفتن به "مکث" صعودهای آینده.
به کجا می رویم؟
جروم پاول، رئیس فدرال رزرو اخیراً اعلام کرد که مسیر مالی فعلی برای ایالات متحده این است:ناپایدار" با کسری بی سابقه زمان صلح (خوب، نوعی). و نرخهای بهره بالا که مستلزم پرداختهای بهره گزافتر هستند، چیزی نسبتاً به زودی باید به دست آید.
و ترکیب قیمت های بالا و نرخ های بهره بالا باعث شده است مسکن غیرقابل استطاعت همانطور که در تاریخ آمریکا بوده است. یک تحلیل در اواخر سال 2022 (زمانی که نرخ ها بیشتر از 6٪ بود) به این نتیجه رسیدند"قیمت مسکن باید بیش از 40 درصد کاهش یابد" تا مسکن دوباره مقرون به صرفه شود. امیدوارم فقط نرخها کاهش پیدا کنند.
پیش بینی های اقتصادی سابقه چندان خوبی ندارند. اما NAR با توجه به ارزشی که دارد، انتظار دارد که نرخهای وام مسکن بازگردد 6 درصد تا سال آینده. در طرف دیگر، دویچه بانک است تقریبا مطمئن باشید که یک رکود وجود خواهد داشت.
من شخصاً به سختی می توانم ببینم که چگونه بدون حداقل درد اقتصادی از این وضعیت خارج می شویم. اما شما هرگز با اطمینان نمی دانید.
خط پایین
در حال حاضر، مهمترین چیزی که باید درک کنید این است که این بازار نقدینگی ندارد. افراد کمی نیاز به فروش دارند. بنابراین، در اکثر موارد، آنها این کار را نمی کنند.
اگر برای جمع آوری سرمایه نیاز به فروش دارید، معطل نکنید، زیرا ممکن است مدتی طول بکشد تا ملک شما نقل مکان کند. ارائه امتیازات مالی نیز عاقلانه خواهد بود.
تامین مالی مجدد اساساً یک امر غیرشروع است و در نتیجه BRRRR کردن بسیار دشوار است، اگرچه مطمئناً هنوز فرصت هایی برای معاملات وجود دارد. با تلنگرها، انتظار یک دوره نگهداری طولانیتر را داشته باشید، و عاقلانه است که برجسته شوید، یعنی واقعاً خانه را پاپ کنید.
و به عشق هر چیز خوب در این دنیا، اگر وام مسکن ثابتی از قبل از نیمه سال 2022 دارید، آن را تا آخر عمر نگه دارید!
به انجمن بپیوندید
برای موفقیت در سرمایه گذاری املاک و مستغلات آماده اید؟ یک حساب BiggerPockets رایگان ایجاد کنید تا در مورد استراتژی های سرمایه گذاری بیاموزید. سوال بپرسید و از انجمن +2 میلیون عضو ما پاسخ بگیرید. ارتباط با عوامل سرمایه گذار پسند؛ و خیلی بیشتر.
یادداشت توسط BiggerPockets: اینها نظرات نوشته شده توسط نویسنده هستند و لزوماً نظرات BiggerPockets را نشان نمی دهند.
- محتوای مبتنی بر SEO و توزیع روابط عمومی. امروز تقویت شوید.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. به خودت قدرت بده دسترسی به اینجا.
- PlatoAiStream. هوش وب 3 دانش تقویت شده دسترسی به اینجا.
- PlatoESG. کربن ، CleanTech، انرژی، محیط، خورشیدی، مدیریت پسماند دسترسی به اینجا.
- PlatoHealth. هوش بیوتکنولوژی و آزمایشات بالینی. دسترسی به اینجا.
- منبع: https://www.biggerpockets.com/blog/our-strange-and-not-so-good-real-estate-market
- : دارد
- :است
- :نه
- :جایی که
- ][پ
- $UP
- 1
- 14
- ٪۱۰۰
- 16
- 1994
- 2008
- 2019
- 2021
- 2022
- 2023
- 24
- 25
- 30
- 300
- 7
- 91
- a
- درباره ما
- حساب
- فعالیت
- اضافی
- تنظیم شده
- مقرون به صرفه
- از نو
- عاملان
- پیش
- معرفی
- تقریبا
- هر چند
- امریکایی
- an
- تحلیل
- و
- سالیانه
- پاسخ
- هستند
- AS
- کنار
- پرسیدن
- انجمن
- At
- اوت
- نویسنده
- میانگین
- به عقب
- بانک
- اساسا
- BE
- شدن
- بوده
- قبل از
- شروع
- بودن
- بهترین
- بزرگ
- مسدود کردن
- مرز
- پایین
- بطور خلاصه
- شکست
- اما
- خرید
- خریداران
- خریداری کردن
- by
- محاسبه
- صدا
- آمد
- CAN
- ایجاد می شود
- قطعا
- رئيس
- تغییر دادن
- نزدیک
- سقوط - فروپاشی - اضمحلال
- سقوط
- ترکیب
- مشترک
- انجمن
- مقايسه كردن
- به طور کامل
- امتیاز
- اتصال
- قرارداد
- میتوانست
- دوره
- سقوط
- ایجاد
- جاری
- داده ها
- تاریخ
- معاملات
- کاهش
- کاهش می یابد
- عمیق
- تاخیر
- با وجود
- دویچه بانک
- مشکل
- do
- نمی کند
- دلار
- آیا
- مضاعف
- دیو
- داو جونز
- پایین
- کاهش یافته است
- دو
- در طی
- e
- آسان تر
- اقتصادی
- املاک
- حتی
- تا کنون
- همه چیز
- موجود
- انتظار
- انتظار می رود
- تجربه
- فوق العاده
- فوق العاده
- واقعیت
- عوامل
- افتادن
- FAST
- فدرال
- فدرال رزرو
- کمی از
- کمتر
- مالی
- تامین مالی
- پیدا کردن
- نام خانوادگی
- بار اول
- مالی
- ثابت
- فلیپس
- برای
- یافت
- رایگان
- منجمد
- از جانب
- شبنم
- بودجه
- آینده
- سوالات عمومی
- عموما
- دریافت کنید
- گرفتن
- دادن
- داده
- Go
- می رود
- رفتن
- خوب
- کردم
- بزرگ
- اتفاق افتاده است
- سخت
- آیا
- شنوایی
- ارتفاع
- برگزار شد
- اینجا کلیک نمایید
- پنهان
- زیاد
- تاریخ
- اصابت
- نگه داشتن
- برگزاری
- صفحه اصلی
- خانه
- خوشبختانه
- HOT
- خانه
- خانه
- مسکن
- چگونه
- HTTPS
- i
- من می خواهم
- if
- مهم
- in
- از جمله
- افزایش
- بطور باور نکردنی
- شاخص
- تورم
- علاقه
- نرخ بهره
- فهرست
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- IT
- ژانویه
- جروم
- jerome powell
- جونز
- جولای
- ژوئن
- تنها
- دانستن
- نام
- پارسال
- دیر
- یاد گرفتن
- کمترین
- وام دهنده
- وام دهندگان
- امانت دادن
- کمتر
- LG
- پسندیدن
- احتمال
- وام
- دیگر
- نگاه کنيد
- مطالب
- خیلی
- عشق
- مک
- ساخت
- بسیاری
- بسیاری از مردم
- بازار
- مسابقه
- حداکثر عرض
- اعضا
- متوسط
- نقاط عطف
- میلیون
- ماه
- ماه
- بیش
- رهن
- وام مسکن
- اکثر
- حرکت
- حرکت می کند
- متحرک
- بسیار
- چندگانه
- my
- ملی
- نزدیک
- لزوما
- نیاز
- هرگز
- جدید
- بعد
- نه
- هیچ
- طبیعی
- اشاره کرد
- هیچ چی
- اکنون
- عدد
- of
- ارائه
- on
- ONE
- فقط
- باز کن
- دیدگاه ها
- فرصت ها
- گزینه
- or
- دیگر
- ما
- خارج
- روی
- درد
- بخش
- ویژه
- ویژه
- مسیر
- مبلغ پرداختی
- اوج
- مردم
- دوره
- شخصی
- افلاطون
- هوش داده افلاطون
- PlatoData
- نقطه
- پاپ
- مثبت
- پتانسیل
- پاول
- شیوه های
- پیش گویی
- پیش بینی
- قبلی
- قیمت
- قیمت
- املاک
- ویژگی
- روانی
- قرار دادن
- سوالات
- سریع
- بالا بردن
- نرخ
- نرخ
- واقعی
- املاک و مستغلات
- بازار املاک و مستغلات
- واقعا
- دلایل
- تازه
- بحران اقتصادی
- رکورد
- نسبی
- نسبتا
- اجاره
- نشان دادن
- ذخیره
- REST
- رویترز
- خطر
- دور
- فروش
- حراجی
- دید
- دیدن
- مشاهده
- به نظر می رسد
- فروش
- فروش
- حس
- سپتامبر
- چند
- کمبود
- باید
- طرف
- پس از
- نشسته است
- So
- جامد
- برخی از
- بزودی
- متخصص
- ایستادن
- آغاز شده
- شروع کننده ها
- اظهار داشت:
- ایالات
- هنوز
- عجیب
- استراتژی ها
- استراتژی
- موضوع
- قابل ملاحظه ای
- موفق شدن
- عرضه
- مطمئن
- T
- گرفتن
- صورت گرفته
- قوانین و مقررات
- نسبت به
- که
- La
- شان
- سپس
- آنجا.
- اینها
- آنها
- چیز
- اشیاء
- فکر می کنم
- سوم
- این
- در این سال
- کسانی که
- از طریق
- بدین ترتیب
- تیک
- زمان
- به
- امروز
- با هم
- هم
- مسیر
- درست
- دو
- نوع
- زیر
- فهمیدن
- منحصر به فرد
- متحد
- ایالات متحده
- تا
- ارزش
- بسیار
- vs
- صبر کنيد
- می خواهم
- بود
- we
- هفته
- خوب
- بود
- چی
- چه زمانی
- در حین
- WHO
- اراده
- مایل
- WISE
- با
- بدون
- جهان
- با ارزش
- خواهد بود
- نوشته
- کتبی
- اشتباه
- سال
- سال
- شما
- شما
- زفیرنت