چقدر مهم است جریان نقدی چه زمانی تجزیه و تحلیل معاملات املاک و مستغلات? بسیاری از تازهکارها در هنگام خرد کردن اعداد به این رقم آشنا توجه نمیکنند، اما معیار دیگری وجود دارد که بسیار مهمتر است: بازگشت نقدی. این معادله ساده اما قدرتمند می تواند به شما در تعیین آن کمک کند آیا یک ملک سرمایه گذاری ارزش خرید دارد یا خیر!
به دیگری خوش آمدید پاسخ تازه کار! بسیاری از تازه کارها تلاش می کنند تجزیه و تحلیل معاملات هنگام شروع کار خوشبختانه، اشلی و تونی اینجا هستند تا به شما نشان دهند دقیقاً چگونه می توانید خود را محاسبه کنید بازگشت نقدی در یک ملک آنها در مورد زمان استفاده بحث می کنند خطوط اعتباری برای کمک به معاملات صندوقو همچنین نحوه اجرای طرح تأمین مالی فروشنده گزینه های که برای هر دو طرف منطقی است. آنها همچنین در مورد فرآیند ارزیابی خانه و در نهایت، اینکه آیا یک پیشنهاد در یک ملک همیشه می تواند بسیار کم باشد!
اگر می خواهید اشلی و تونی به یک سوال املاک و مستغلات پاسخ دهند، می توانید یک سوال اینجا ارسال کنید، پست در گروه فیس بوک تازه کار املاک و مستغلات، یا از طریق خط درخواست تازه کار (1-888-5-ROOKIE) با ما تماس بگیرید.
برای گوش دادن به پادکست های اپل اینجا را کلیک کنید.
پادکست را از اینجا بشنوید
متن را اینجا بخوانید
اشلی:
این قسمت 308 تازه کار املاک است.
تونی:
و من فقط میخواهم بازده نقدی به سرعت را تعریف کنم، زیرا ما در مورد این به عنوان یک معیار صحبت میکنیم. اما برای کسانی که با این معیار آشنایی ندارند، بازده نقدی کسری است. در بالای کسری خود، سود سال دارید، چقدر سود در یک بازه زمانی 12 ماهه ایجاد کردید. و در پایین، در مخرج خود، پول نقد خود را برای به دست آوردن آن دارایی سرمایه گذاری کرده اید. بنابراین برای ما، در سمت اجاره کوتاه مدت، این پیش پرداخت شما، هزینه های بسته شدن است. و ما معمولاً سعی می کنیم هزینه های راه اندازی را نیز در آن ثبت کنیم. اما معمولاً این پیش پرداخت شما در هزینه های بسته شدن است، و سپس آن عدد برتر سود شما است.
اشلی:
اسم من اشلی کهر است و با مجری همکارم تونی رابینسون اینجا هستم.
تونی:
و به پادکست تازه کار املاک و مستغلات خوش آمدید، جایی که هر هفته، دو بار در هفته، الهامبخش، انگیزه و داستانهایی را برای شما به ارمغان میآوریم که باید برای شروع سفر سرمایهگذاری خود بشنوید. و امروز با اپیزود «پاسخ تازه کار» برگشتیم. و مثل همیشه، من دوست دارم وارد این موضوع شوم. بیشتر قسمتهای چهارشنبهها، شما بچهها از مهمانهای شگفتانگیز میشنوید. شنبهها، من و اشلی را نمیدانم، 30 یا 40 دقیقه درباره همه چیزهایی که در زمینه سرمایهگذاری در املاک و مستغلات انجام میشود میشنوید. اما ما امروز در مورد طیف وسیعی از موضوعات صحبت می کنیم. ما در مورد نحوه ارسال پیشنهادات به عنوان یک تازه کار صحبت می کنیم و اینکه چه زمانی یک پیشنهاد بسیار کم است و چگونه می توانید در آن موقعیت ها پیمایش کنید، که گفتگوی بسیار مهمی است. ما در مورد الزامات جریان نقدی صحبت می کنیم، مانند اینکه چگونه می توانم بدانم که به عنوان یک سرمایه گذار جدید باید به دنبال چه چیزی باشم، از نظر اینکه چه نوع بازده نقدی منطقی است؟ و همچنین تعریف می کنیم که بازده نقدی برای افراد تازه کار ما که با این عبارت آشنا نیستند چه معنایی دارد.
اشلی:
سپس به ارزیابی ها و چگونگی انجام ارزیابی برای ملک خود می پردازیم و برخی از مراحلی را که باید انجام دهید و واقعاً در مورد آنها قبل از رفتن و سفارش ارزیابی خود فکر کنید، می پردازیم. و سپس در مورد تامین مالی فروشنده و نحوه انجام محاسبات در مورد تامین مالی فروشنده صحبت می کنیم. و ما چند نکته و ترفند را به شما عزیزان میدهیم که هنگام بحث در مورد تامین مالی فروشنده در نظر بگیرید.
میخواهم امروز در رسانههای اجتماعی به @TheFinanceDiaries فریاد بزنم. بنابراین با استفاده از هشتگ #realestaterookie به حساب استفانی برخوردم. اگر از قبل من و تونی را در اینستاگرام دنبال نکردهاید، میتوانید من را دنبال کنید wealthfromrentals@ و تونی، @tonyjrobinson. ما در حال گذراندن و انتخاب کسی برای فریاد زدن بوده ایم. بنابراین اگر میخواهید فریاد بزنید، مطمئن شوید که ما را دنبال میکنید و از هشتگ #realestaterookie استفاده میکنید. بنابراین استفانی در مورد امور مالی شخصی خود صحبت کرده است و همچنین در حال اشتراک گذاری یک ملک بازسازی بود که اخیراً انجام داد و قرار است اجاره ای باشد. بنابراین او برخی از تصاویر قبل و بعد را به اشتراک گذاشت که توجه من را جلب کرد و در مورد اینکه چگونه میخواهد ملک را به ملکی تمیز، ایمن، خشک و از نظر ساختاری سالم تبدیل کند تا کسی از او اجاره کند صحبت کرد. بنابراین یک فریاد بزرگ به استفانی.
تونی:
خیلی خوب. و قبل از اینکه وارد شویم، فقط میخواهم به کسی در مورد نام کاربری We Are Note بگویم، این شخص یک بررسی 5 ستاره در پادکست اپل برای ما گذاشت و عنوانش میگوید: "شما اسفنج من را اشباع میکنید." این شخص می گوید: «من سرمایه گذار جدید املاک و مستغلات هستم. هنوز اولین قراردادم را قطعی نکرده ام، اما امیدوارم امسال این کار را انجام دهم. و من چیزهای زیادی از پادکست شما یاد گرفتم. اطلاعات مختصر و مرتبط هستند و شنیدن و درک آن آسان است. خیلی ممنون و به کار عالی ادامه دهید.»
بنابراین برای همه تازهکارهای ما که از ته قلب من و اشلی گوش میکنند، اگر میتوانید در هر کجا که گوش میدهید، خواه YouTube، Spotify، پادکستهای اپل باشد، فقط یک لحظه وقت بگذارید، نظر بدهید، نظر بدهید. نظر خود را در مورد پادکست به مردم اطلاع دهید. هر چه نظرات و نظرات و اشتراکگذاریهای بیشتری دریافت کنیم، میتوانیم با افراد بیشتری ارتباط برقرار کنیم. و هرچه بتوانیم با افراد بیشتری ارتباط برقرار کنیم، پیامی را که باید اینجا در پادکست تازه کار املاک و مستغلات به اشتراک بگذاریم، بیشتر الهام میگیریم. پس لطفاً چند دقیقه وقت بگذارید، این اتفاق بیفتد و با چند نکته خوب در زمینه سرمایه گذاری املاک، روز دیگران را سبک کنید.
اشلی:
باشه، تونی، بیایید به اولین سوال خود برسیم. سوال امروز توسط Vantage Surfboards ارسال شده است.
تونی:
این اسم را دوست دارم
اشلی:
اگر تخته موج سواری درست می کنید، لطفاً از من حمایت کنید. اما سوال این است که "هنگام ارائه یک پیشنهاد برای یک ملک سرمایه گذاری، به طور کلی چقدر کم پیشنهاد دارید؟ به عنوان مثال، اگر خانه ای به قیمت 275,000 فروخته می شد، چه قیمتی برای یک پیشنهاد بسیار پایین است که باعث اتلاف وقت شود؟
بسیار خوب، پس اولین چیزی که در اینجا می بینم این است که او می گوید یا او می گوید، ما فقط می خواهیم بگوییم که او فعلاً، هر کسی که Vantage Surfboards باشد، خانه را به قیمت 275,000 می فروشد. بنابراین این باید قیمت درخواستی آن باشد. من فکر می کنم بسیار مهم است که آن را متمایز کنیم، زیرا فقط به این دلیل که یک ملک برای مقدار مشخصی فهرست شده است، به این معنی نیست که به یک معنا قرار است برای آن بفروشد. من مطمئن هستم که این شخص این را میفهمد، اما فکر میکنم وارد شدن به این طرز فکر صرفاً به این دلیل که قیمت یا ملکی با قیمت مشخصی فهرست شده است، به این معنی نیست که این چیزی است که باید بپردازید یا حتی نزدیک به آن هستید. تونی چند ماه پیش به ما مثال زد که آن ملکی بود که در آن چندین ماه به عقب و جلو رفتید و آن را برای چه چیزی دریافت کردید؟ 100,000 دلار کمتر؟ یا این مبلغ چقدر بود؟
تونی:
در ابتدا تقریباً 400,000 دلار ذکر شده بود. ما روی آن 293,000 بسته شدیم. و پس از آن به درآمد 40,000 دلاری در تلنگر رسیدیم زیرا قیمتی را دریافت کردیم که برای ما منطقی بود.
اشلی:
بنابراین همانجا، آنچه تونی گفت کلید اصلی است. چه قیمتی برای شما منطقی است؟ و بنابراین حدس میزنم بستگی به این دارد که واقعاً چقدر میخواهید برای خود سود ببرید. بنابراین از کجا شروع کنم که بگویم: "خوب، بله، شما می توانید به این ملک 275,000 دلاری بروید و می توانید 100,000 دلار پیشنهاد دهید و شاید این بدان معنا باشد که با ورق زدن آن 100,000 دلار به دست آورید." اما همچنین شما می خواهید رقابتی باشید زیرا ممکن است شخص دیگری پیشنهادی بالاتر از آن ارائه دهد. بنابراین شما می خواهید آن نقطه شیرین را به عنوان عددی بیابید که برای شما منطقی باشد، زیرا ارزش وقت شما برای به دست آوردن این ملک، بازسازی این ملک و سپس فروش مجدد این ملک را دارد. بنابراین تونی فقط گفت که برای او این یک معامله عالی بود، او 40,000 دلار درآمد داشت. خوب، تونی به ما توضیح داد که چرا آن 40,000 دلار بود. چرا 40,000 دلار باعث شد به آن نقطه قیمت برسید؟
تونی:
بله، منظورم این است که ما فقط یک حداقل تعداد را روی برگههایمان داریم که میخواهیم از آن سود ببریم و اگر حداقل به آن عدد نرسد، معمولاً به چیزی دست نمیزنیم. بنابراین ما تجزیه و تحلیل خود را انجام دادیم، گفتیم، "فکر می کنیم چقدر برای توانبخشی هزینه کنیم؟ ARV هایی که ما به آنها نگاه می کنیم چیست؟ و ما از آن برای برگشت به این سوال استفاده کردیم: "خوب، حداکثر پیشنهاد مجاز ما در این ملک خاص چقدر است؟" و من می دانستم که عدد چیست و در واقع 300,000 بود.
بنابراین ما آن را برای کمی کمتر از آنچه می خواستیم دریافت کردیم. اما از طریق مذاکره توانستیم آن را از بین ببریم. اما اساساً من دیدم که برای چه چیزی ذکر شده است. تقریباً 400,000 دلار بود. من پیشنهادم را ارسال کردم، مثلاً 305,000 یا هر چیزی که بود. گفتند نه. چند ماه بعد هنوز در لیست بود. بعد از اینکه کهنه شده بود به سمت ما برگشتند و گفتند: "هی، آیا آن را به قیمت 350,000 می گیری؟" گفتیم "نه، پیشنهاد ما 300,000 است." دوباره برگشتند و گفتند: "با 315,000 این کار را می کنی؟" ما گفتیم: "نه، ما این کار را برای 300 انجام می دهیم." و در نهایت آنها این پیشنهاد را پذیرفتند.
بنابراین من فکر می کنم که ما در زمانی در چرخه بازار هستیم که بسیاری از خریداران خشک شده اند. در حال حاضر در بسیاری از مکانهای مختلف، کمی بیشتر بازار خریدار است. بنابراین فکر نمیکنم «پیشنهاد» خیلی کم باشد، درست است؟ مانند این است: "خوب، پیشنهادی که تحلیل من می گوید بیشترین منطقی را دارد چیست؟" و به همین دلیل است که پرچمم را در زمین می گذارم، سهامم را در زمین می گذارم و می گویم: "این بالاترین عددی است که می توانم با آن بروم."
اشلی:
آره بنابراین هیچ پیشنهادی وجود ندارد که خیلی کم باشد. بله، ممکن است به فروشندهها توهین کنید، اما افرادی هستند که به شما میگویند: «من بهترین معامله را داشتم چون آن پیشنهاد کم را ارائه دادم» که گاهی اوقات اگر پیشنهادی ارائه کنم و بلافاصله پذیرفته شود، اولین پیشنهاد من است. واکنش این است: "من خیلی پیشنهاد دادم."
بنابراین من این اموال را داشتم که در فهرست شده بود ... در واقع یک لیست جیبی بود. حتی هنوز در MLS نرفته بود. و سپس یک نماینده آن را برای من آورد و گفت: "اگر آنها قبل از لیست شدن پیشنهادی دریافت کنند، احتمالاً آن را خواهند پذیرفت." و بنابراین آنها قصد داشتند آن را برای 159,000 لیست کنند. من پیشنهاد 150,000 دادم و همان موقع آن را گرفتند. و با وجود اینکه این مبلغ 9,000 دلار بود و باعث شد اعداد من کار کنند، 9,000 دلار کمتر از چیزی که آنها می خواستند و باعث شد اعداد من کار کنند، من هنوز هم این واکنش را داشتم: "اوه، من خیلی پیشنهاد دادم زیرا آنها بلافاصله آن را پذیرفتند و نپذیرفتند. مقابله نکن.»
تونی:
من همچنین فکر می کنم، اشلی، مانند بسیاری از سرمایه گذاران جدید، آنها با این ایده مانند "من نمی خواهم به فروشنده توهین کنم." اما بگویید شما حتی با پیشنهادی به حد باورنکردنی پایین آمدید که فروشنده حتی به خود زحمت پاسخ دادن به شما را نداد. فکر نمیکنم عددی آنقدر کم باشد که اگر روز بعد با پیشنهاد قیمت کامل برمیگشتید، به شما نه بگویند، درست است؟ پس بگو که من امروز یک دلار به آنها پیشنهاد دادم. من می گویم، "هی، من می خواهم ملک شما را به قیمت 1 دلار بخرم" و آنها می خندیدند، آنها حتی این را سرگرم نمی کردند. اما اگر روز بعد با قیمت تمام شده برگردم، آنها آن را سرگرم میکنند زیرا این عددی است که آنها به دنبال آن هستند. بنابراین من برای اکثریت قریب به اتفاق فروشندگان فکر نمیکنم که بتوانید با شمارهای به قدری پایین بیایید که شما را از ارائه پیشنهاد دیگری در آن ملک منع کنند یا منع کنند. بنابراین من فکر می کنم که ما فقط باید ترس از توهین به فروشنده را کنار بگذاریم و فقط بدانیم که این یک بازی اعداد است و آنها این را می دانند.
اشلی:
و من فکر می کنم یک راه مناسب برای پیگیری آن به عنوان ارائه پیشنهاد، آنها به صراحت اعلام کرده اند که توسط آن یا هر چیز دیگری مورد توهین قرار گرفته اند، فقط با مهربانی به آنها بگویید مانند: "خوب، اگر می خواهید در مورد آن تجدید نظر کنید یا شاید مذاکره ای در اینجا وجود داشته باشد، لطفا با ما تماس بگیرید و با ما تماس بگیرید. ما خیلی علاقه مندیم.»
من مثالی دارم که در آن ملکی را که نگاه کردم، در مقایسه با آنچه آنها میپرسند، پیشنهاد بسیار پایینی گذاشتم و با آن مخالفت نکردند و میگویند: «نه، ما حتی قرار نیست آن را سرگرم کنیم. پیشنهاد دادم» و من فقط میگفتم «باشه، هر چه هست» و پیگیری نکردم. با ملک کاری نکردم کمی بیشتر برای فروش نشست. من دیگر جایی که باید میبودم پیگیری نکردم و در نهایت کمتر از آنچه پیشنهادم بود فروخت. داشتم به خودم لگد می زدم که "وای خدای من، چرا ارتباطم را حفظ نکردم؟" این در MLS بود، بنابراین میتوانستم از مشاور املاکم بخواهم این کار را انجام دهد، مثلاً، «هی، فقط از مشاور املاک فروشنده بپرس، مثلاً «هی، فکر میکنی حالا که این پیشنهاد انجام شد، جایی برای آنها وجود دارد که به این پیشنهاد دست یابند. نشستن به مدت 100 روز یا هر چیزی که بود.» بله، پس اشتباه من آنجاست.
تونی:
بنابراین تخته های موج سواری Vantage یا هر نام واقعی شما، نترسید. تحلیل خود را انجام دهید از ماشین حساب BiggerPockets استفاده کنید. درک کنید که حداکثر پیشنهاد مجاز شما چیست. و هر چه که باشد، آن عدد را وارد کنید. همانطور که اشلی قبلاً گفت، 275,000، این فقط قیمت فهرست آنها است. و قیمت فهرست همیشه نشان دهنده خوبی از ارزش واقعی یک ملک نیست. و شما نمایندگانی خواهید داشت که آن را نیز تأیید می کنند. گاهی اوقات شما نمایندگانی دارید که لیست قیمتی را ارائه می کنند که حتی در آن احساس راحتی نمی کنند، اما چون فروشنده به شدت در مورد "من این شماره را می خواهم"، حتی اگر ریشه در واقعیت نداشته باشد، نماینده هنوز هم به گوش می رسد. در آن شماره بنابراین، قیمت فهرست، زمانی که من معامله ای را تجزیه و تحلیل می کنم، حتی آن را در نظر نمی گیرم. من هیچ جایی در تحلیل خود ندارم که بگویم "قیمت فهرست چقدر است؟" تنها چیزی که می گذارم این است: "من چه چیزی را ارائه می کنم؟" و من اینگونه معاملاتم را تحلیل می کنم.
اشلی:
و به همین دلیل است که من دوست دارم با نماینده فروشنده در یک ملک ملاقات کنم. اگر این یک معامله در بازار است، باید ببیند آیا شانسی برای جذب نماینده فروشنده وجود دارد، زیرا آنها مستقیماً با فروشنده صحبت کرده اند تا بتوانند به برخی از سؤالات شما پاسخ دهند که نماینده من هیچ ایده ای ندارد. آنها قبلاً هرگز این خانه را ندیدهاند، هرگز با فروشنده صحبت نکردهاند، جایی که من میتوانم ذهنم را انتخاب کنم که بخواهم: "در واقع چقدر اتاق تکان دادن اینجا وجود دارد که چرا آنها میفروشند؟" و شما می توانید اطلاعاتی در مورد ... یا حتی یک راه برای قراردادن قرارداد خود، نوعی تکنیک مذاکره به عنوان دوست داشته باشید، مادر آنها فوت کرده است، آنها نمی خواهند ملک را پاک کنند. بنابراین شاید اگر پیشنهاد خود را وارد کنید، آنها بتوانند همه چیز را رها کنند و شما آن را برای آنها از دست بدهید. این ممکن است چیزی باشد که فقط آنها میگویند: «بله. میدونی چیه؟ پیشنهاد شما کمتر است، اما ما نمیخواهیم دردسر رفع آن را داشته باشیم. ما آن را می گیریم.» و من قبلاً این اتفاق برای من افتاده است.
یا اینکه می گویند مستاجران می توانند بمانند و من رسیدگی می کنم که اجاره نامه آنها را استعفا بدهم یا آنها را از واحدها بیرون بیاورم، هر چه که باشد، نگران این موضوع نباشند، جایی که شاید پیشنهادهای دیگر مانند این بود: «نه، ما و به خصوص اگر کسی قصد دارد آن ملک را هک کند، قطعا به یک واحد خالی نیاز دارد، جایی که اگر شما یک سرمایهگذار هستید میتوانید با مستاجرینی که در محل هستند معامله کنید.
باشه. سوال بعدی ما از Vantage Surfboards نیست، بلکه از الیزابت جین است. الیزابت گفت: «آیا قبل از ارائه پیشنهاد، حداقل نیاز به جریان نقدی برای ملاقات در یک خانه خانوادگی دارید؟ اگر چنین است، نیاز شما چیست؟ با تشکر."
بنابراین تونی، شما به نوعی در آخرین سوال خود در مورد این صحبت کردید که برای تلنگرهای خود حداقل مقداری دارید که می خواهید برای تلنگرها هدف قرار دهید. و در مورد اجاره های کوتاه مدت چطور؟ آیا حداقل مقدار پول نقدی که به دنبال آن هستید دارید؟
تونی:
دارم، آره اما قبل از اینکه شمارهام را بدهم، فقط میخواهم بگویم که شماره هر کسی متفاوت خواهد بود، زیرا انگیزه هر کسی برای سرمایهگذاری در املاک متفاوت است. من برخی از سرمایه گذاران را می شناسم، من یک دانش آموز در برنامه خود دارم و او یک مدیر مالی است، فردی با درآمد بسیار بالا. وقتی او اجاره کوتاه مدت خود را میخرد، لزوماً نگران دریافت بازده نقدی قابل قبول نیست. بزرگترین نگرانی او این است که "من می خواهم درآمدم را به عنوان مدیر مالی این شرکت جبران کنم." و من دانشآموزان دیگری دارم که میگویند: «هی، من میخواهم...» شما چند قسمت پیش با اولیویا آشنا شدید. هدف اولیویا این بود: «من جریان نقدی میخواهم. من می خواهم آن را به سرعت تولید کنم." بنابراین من فکر می کنم بسیاری از آن به اهداف شخصی شما بستگی دارد. و اگر هدف از مزایای مالیاتی باشد، احتمالاً بازده نقدی کمتری خواهید داشت و میخواهید داراییها و بازارهای گرانتری داشته باشید که در صورت قدردانی، بتوانید مزایای مالیاتی بهتری دریافت کنید. شاید شما به بازارهایی نگاه می کنید که می توانید آن رشد سال به سال خوب را بدست آورید. و اگر می خواهید جریان نقدی داشته باشید، این همان چیزی است که روی آن تمرکز کرده اید.
بنابراین من فکر می کنم هدف هر کس کمی متفاوت خواهد بود. ما شخصاً، اگر معامله ای حداقل 30 درصد بازده نقدی نداشته باشد، معمولاً حتی پیشنهاد نمی دهیم. این به نوعی مانند کف در تجارت ما است. می توانم بگویم سال گذشته بدترین معامله ما بازده نقدی 40 درصدی بود. بنابراین ما هنوز به نوعی بالاتر از این آستانه هستیم. اما برای ما، 30 درصد از اجاره های کوتاه مدتی است که می خریم. برای شما بچه ها در کسب و کارتان چطور؟
اشلی:
آره و من فکر می کنم این چیزی است که باید روشن کنیم که اگر کسی بگوید، "من 100 دلار برای هر درب نقدینگی دارم" و دیگری بگوید، "خب، من 300 دارم"، خوب، شما نمی توانید بروید و نگاه کنید، " اوه، خوب آن شخصی که 300 دارد معامله بهتری دارد» زیرا باید نگاه کنید که ملک چگونه خریداری شده و چگونه تأمین مالی می شود. بنابراین آن شخص میتوانست 20,000 دلار پیشپرداخت داشته باشد و میتوانست آن را طی 40 سال مستهلک کند وام خود را در حالی که پرداخت وام مسکن او بسیار کوچکتر است، بنابراین جریان نقدی بیشتری داشته باشد، جایی که شخص دیگر میتوانست BRRRR را انجام دهد و تمام وامها را گرفته است. پولشان تمام شده و هیچی ندارند. بنابراین من فکر میکنم آنچه تونی درباره آن صحبت میکند این است که بازده نقدی، روشی است که معیار بهتری برای مقایسه سیب با سیب در هنگام بررسی خواص نسبت به جریان نقدی واقعی دارد. مگر اینکه ملک ها دقیقاً به همین روش خریداری شوند.
بنابراین، اگر به سه معامله مختلف نگاه میکنید و میدانید که باید هر معامله را به روشی مشابه بخرید، بله، میتوانید از این طریق به جریان نقدی نگاه کنید. اما در مورد مقایسه به خصوص با افراد دیگر، من فکر می کنم بازده نقدی یک معیار بهتر است. برای اجاره های بلندمدت، من به دنبال حداقل 15٪ بازده نقدی برای اجاره بلندمدت هستم.
تونی:
و من فقط میخواهم بازده نقدی به سرعت را تعریف کنم زیرا ما در مورد این به عنوان یک معیار صحبت میکنیم. اما برای کسانی که با این معیار آشنایی ندارند، بازده نقدی کسری است. در بالای کسری خود، سود سال دارید، چقدر سود در یک بازه زمانی 12 ماهه ایجاد کردید. و در پایین، در مخرج خود، پول نقد خود را برای به دست آوردن آن دارایی سرمایه گذاری کرده اید. بنابراین برای ما در سمت اجاره کوتاه مدت، این پیش پرداخت شما، هزینه های بسته شدن است. و ما معمولاً سعی می کنیم هزینه های راه اندازی را نیز در آن ثبت کنیم. اما به طور معمول، این پیش پرداخت و هزینه های بسته شدن شما است، و سپس آن عدد برتر سود شما است.
بنابراین بگویید که 10 دلار در یک ملک سرمایه گذاری کرده اید. در طول آن سال، شما 1 دلار را پس گرفتید، این یک بازده نقدی 10 درصدی است. اگر من 100 دلار سرمایهگذاری کنم و 10 دلار پس بگیرم یا اگر 1,000 دلار پس بگیرم و 100 دلار پس بگیرم، این عدد صادق است. اگر یک میلیون دلار سرمایهگذاری کنم و 100,000،10 برگردانم، XNUMX٪ بازده نقدی در ازای نقدی است. بنابراین همانطور که به نوعی این معاملات را تجزیه و تحلیل می کنید و به آن فکر می کنید، مطمئن شوید که چارچوب و آن کسری را به درستی تنظیم کرده اید. سرمایه گذاری نقدی در پایین، سود سال به بالا.
خیلی خوب. بنابراین سوال بعدی ما در اینجا، این یکی از اوساهان آبی است. اوساهان، امیدوارم نام شما را درست در آن جا آورده باشم، اما اوساهان می گوید: «آیا این ایده خوبی است که از یک خط اعتباری به عنوان پیش پرداخت برای یک ملک سرمایه گذاری استفاده کنید و سپس از جریان نقدی برای بازپرداخت خط اعتباری استفاده کنید؟ اگر نه، لطفا توضیح بدهید که چرا."
من ابتدا این موضوع را سریع بیان می کنم زیرا در واقع استفاده نکرده ام... در واقع، یک بار برای خرید ملک از خط اعتباری استفاده کردم. اما بله، بنابراین من نظر خود را خواهم داد و کنجکاو هستم که نظر شما را بدانم. من معمولاً فقط در صورتی دوست دارم از خطوط اعتباری استفاده کنم که یک منبع مالی کوتاه مدت باشد. من شخصاً نمی خواهم خط اعتباری خود را به چیزی گره بزنم که مانند پیش پرداخت خانه ای باشد که قرار است 30 سال در اختیار داشته باشم. اما اگر این کار را برای یک BRRRR یا یک تلنگر انجام میدهم، از این نظر احساس میکنم که میدانم تا چند ماه دیگر بیرون میروم و میتوانم آن خط اعتباری را نسبتاً سریع پس بدهم. اینها موقعیت هایی هستند که من معمولاً دوست دارم از بدهی های کوتاه مدت مانند خط اعتباری استفاده کنم. تو چی؟ استفاده شما از خطوط اعتباری چگونه با آن متفاوت است؟
اشلی:
بله، من هرگز از آن به عنوان پیش پرداخت برای ملک سرمایه گذاری استفاده نکرده ام. من از آن برای پرداخت هزینه یک ملک به طور کامل استفاده کرده ام تا بخشی از آن را در جایی که قرار است بروم و مجدداً آن را تأمین مالی کنم. شاید از بخشی از پول نقد خود و سپس بخشی از خط اعتباری خود استفاده میکنم یا از خط اعتباری برای تامین هزینههای توانبخشی استفاده میکنم. اما تا آنجایی که من میروم و وام بانکی میگیرم و ملکی را میخرم که پیشپرداخت آن 20 درصد یا هر مبلغی باشد، از یک خط اعتباری میآید. بنابراین اکنون من این ملک را خریداری کرده ام، وام مسکن خود را دارم و همچنین اکنون آن خط پرداخت اعتباری را دارم.
بنابراین اینجا جایی است که من می گویم برای آن اقدام کنید. بگویید بیایید از یک ملک اجاره ای برای مثال، ملک اجاره ای بلند مدت استفاده کنیم. اگر اجاره شما می تواند ادامه داشته باشد و می تواند پرداخت را در خط اعتباری شما پوشش دهد ... اما به یاد داشته باشید که معمولاً خط پرداخت اعتبار فقط بهره است. بنابراین میخواهید مطمئن شوید که بخشی از پرداخت اصلی آن پولی را که قرض گرفتهاید نیز پس میدهید. پس این را در نظر بگیرید که در حال بازپرداخت هستید.
گاهی اوقات یک بانک واقعاً خط اعتباری شما را می گیرد و در صورت نیاز آن را در قالب یک وام مدت 15 ساله برای شما قرار می دهد و در واقع آن را برای شما مستهلک می کند. و شما می توانید به نوعی نرخ بهره را قفل کنید. یکی از شرکای تجاری من این کار را در خانه اش انجام داد. او یک خط اعتباری داشت و سپس آن را به وامی تبدیل کرد که طی 15 سال مستهلک شد و میتوانست به جای داشتن نرخ بهره متغیر، آن نرخ بهره را قفل کند. بنابراین اگر جریان نقدی شما میتواند از داشتن این دو پرداخت و سایر هزینههای شما پشتیبانی کند و شما همچنان جریان نقدینگی دارید یا بسته به اینکه استراتژی و اهدافتان چیست، در جریان هستید، پس من میگویم بله، ادامه دهید و آن را دنبال کنید.
مورد بعدی این است که اگر قرار است بروید و بازپرداخت کنید. بنابراین، با استراتژی BRRRR، معمولاً توصیه میشود با نوعی بودجه کوتاهمدت خرید کنید، زیرا اگر با تأمین مالی بانکی برای خرید ملک بروید، میروید و بازسازی میکنید و سپس دوباره میروید و با بانک سرمایهگذاری مجدد میکنید، دو بار هزینه های بسته شدن را پرداخت کنید. اما اگر اعداد کار می کنند و این تنها راه شما برای ورود به یک ملک است، پس ادامه دهید و این کار را انجام دهید. پس وقتی میروید و بازپرداخت میکنید، اولین وام مسکن خود را پس میدهید، و سپس میروید و خط اعتباری خود را در ملک پس میدهید و سپس مطمئن میشوید که به اندازه کافی برای پرداخت آن دو دارید. خاموش
بنابراین فکر میکنم اگر میتوانید خط پرداخت اعتبار را با جریان نقدی خود پوشش دهید یا میتوانید در مدت زمان کوتاهی بروید و بازپرداخت مالی کنید، که من میگویم حداکثر ۱۲ تا ۱۸ ماه برای انجام فرآیند بازپرداخت است. اما واقعاً شبیه این است که چقدر می توانید آن پرداخت را ادامه دهید. و اگر برای شما منطقی است که می خواهید آن را از جیب خود پرداخت کنید، آن را در شماره خود لحاظ کنید. این هنوز بر امور مالی شما تأثیر می گذارد. اگر می گویید، «خب، می دانید چیست؟ من در واقع یک کار W12 عالی دارم. من فقط پسانداز نکردهام و میخواهم بهجای پسانداز برای شش ماه آینده، الان بخرم، بنابراین من فقط خط اعتبارم را از بین میبرم. آن خط اعتباری را بیازمایید، که ممکن است در شش ماه آینده برای شما هم کارساز باشد و میتوانید آن را از این طریق پرداخت کنید و فقط میخواهید همین الان اقدام کنید.
شاید شما معامله کاملی داشته باشید که به دست آمده است. اما مطمئن شوید که برنامه ای برای بازپرداخت آن خط اعتباری دارید. زیرا اگر از آن برای ملک دیگری استفاده میکنید، بگویید که خط اعتباری در محل اقامت اصلی شما است و یک روز تصمیم میگیرید که میخواهید اقامتگاه اصلی خود را بفروشید، امیدواریم زمانی که اهرم 95 درصدی خود را ندارید، از آن استفاده نکنید. اقامتگاه و اکنون نمی توانید آن را بفروشید زیرا هنوز آن خط اعتباری را دارید که پرداخت نشده است و سپس وام اولیه خود را نیز دارید.
بنابراین اینها فقط مواردی هستند که باید در مورد آنها فکر کنید. قطعاً به استفاده از خط اعتباری خود نه نگویید، بلکه به این فکر کنید که استراتژی خروج شما برای پرداخت خط اعتباری خود یا پرداخت آن پرداخت های ماهانه چیست.
تونی:
چیز دیگری را نیز باید در نظر گرفت، و این از اعتبار من صادق است. من فرض میکنم این برای همه درست است، اما نرخ شما نیز متغیر است. یک خط اعتباری که من دارم، از طریق حساب E*TRADE من بود و من توانستم سهام خود را به عنوان وثیقه برای این خط اعتباری وثیقه بگذارم. وقتی برای اولین بار استفاده از آن خط اعتباری را شروع کردم، نرخ بهره من به طرز مضحکی پایین بود. فکر کنم وقتی شروع به استفاده کردم کمتر از یک درصد بود.
اشلی:
تونی، شما باید در مورد آن صحبت کنید زیرا این یکی از بهترین راه ها برای دریافت خط اعتباری است. آیا می توانید در مورد آن صحبت کنید، آیا سهام شما وثیقه است؟
تونی:
بله، اجازه دهید من آن را گسترش دهم. بنابراین اگر یک حساب کارگزاری با E*TRADE یا Fidelity دارید، فکر می کنم همه کارگزاری های بزرگ این خدمات را ارائه می دهند. اما اگر سهام دارید، در واقع می توانید سهام خود را به عنوان وثیقه وثیقه بگذارید و کارگزاری شما یک خط اعتباری به شما می دهد، بنابراین اساساً وامی که می توانید از آن برای بیرون رفتن و انجام هر کاری که می خواهید استفاده کنید. بنابراین برای من، مقدار قابل توجهی سهام داشتم که از شغلم به دست آورده بودم.
اشلی:
من فکر می کنم شما باید حداقل 100,000 داشته باشید. من فکر می کنم حداقل وجود دارد. دقیقا نمیدونم چیه
تونی:
من فکر می کنم از یک کارگزار به کارگزار دیگر متفاوت است.
اشلی:
اوه واقعا؟ اوه
تونی:
چون فکر میکنم در E*TRADE، فکر میکنم ممکن است 30,000 دلار یا چیزی شبیه به آن تمام چیزی باشد که شما نیاز داشتید. بنابراین از کارگزاری به کارگزاری دیگر متفاوت است. اما اساساً فقط یک خط اعتباری سنتی کار می کند. بنابراین، سهام خود را از حساب عمومی خود به حساب خط اعتباری خود منتقل می کنید، سپس آنها می گویند: "در اینجا چقدر سهام دارید. در اینجا این است که ما می خواهیم چقدر خط اعتباری به شما بدهیم." و دوباره، فقط یک خط اعتباری معمولی، فقط در صورتی صورتحساب دریافت می کنید که در مقابل آن خط بکشید.
اکنون از طرف دیگر، آنها از شما می خواهند که مقدار مشخصی از سهام را حفظ کنید. بنابراین بگویید ۱۰۰۰۰۰ دلار سهام دارید، شاید آنها فقط ۶۰٪ از آن را به شما بدهند. بنابراین آنها 100,000 دلار به عنوان یک خط اعتباری به شما می دهند. بگویید که بازار تغییر می کند و 60 دلار شما به 60,000 کاهش می یابد، اکنون باید فوراً از جیب خود بیرون بیایید و تفاوت 100,000 دلاری را پرداخت کنید تا خط اعتباری خود را به نوعی بالاتر از حد مجاز نگه دارید. بنابراین به نظر من ریسکی وجود دارد که با خط اعتباری از این نظر مرتبط است. اما اگر مبلغ به اندازه کافی بزرگ دارید و حاشیه واقعاً سالمی را در سهام خود نگه می دارید، حتی در شرایطی که بازار به نوعی کاهش می یابد، باید بتوانید بدون نیاز به پرداخت هزینه به جلو حرکت کنید. همانطور که گفتم، خرید یکی از املاک ما برای من یک راه واقعاً بسیار کم هزینه بود.
اما اکنون نرخ ها کمی افزایش یافته است. و این نکته ای بود که من به آن رسیدم، این بود که با این خطوط اعتباری، آنها ثابت نیستند. این یک نرخ ثابت مانند وام مسکن سنتی نیست. اینها با تغییر بازار بالا و پایین خواهند رفت. و آنچه در طی دو سال گذشته دیدیم این است که نرخ بهره به شدت افزایش یافته است و همین اتفاق در این خطوط اعتباری نیز رخ می دهد. بنابراین می توانید یک ماه از پرداخت زیر 1٪ به 4، 5، 6 بروید، هر درصدی که کارگزاری احساس می کند منصفانه است. بنابراین فقط چیز دیگری را باید در نظر بگیرید زیرا شاید همانطور که اشلی گفتید، اگر اجاره شما پرداخت را با این نرخ بهره بسیار پایین پوشش می دهد و سپس در طی چند ماه آینده دو یا سه برابر می شود، اکنون باید مطمئن شوید که هنوز می توانید تا این تفاوت را نیز پوشش دهد.
اشلی:
برای آن، نرخ بهره شما چقدر شد؟ میدونی الان چیه؟
تونی:
باید چک کنم من واقعاً دیگر از آن خط اعتباری زیاد استفاده نمیکنم، اما منظورم این است که احتمالاً 8٪ یا چیزی شبیه به آن است. من نمی دانم. چیزی بسیار بالاتر از آنچه بود. وقتی برای اولین بار آن را باز کردم، به معنای واقعی کلمه زیر 1٪ بود. دیوانه کننده بود.
اشلی:
آره دیوونه
تونی:
مثل پول مفت بود.
اشلی:
مال من دو تا دوبلکس به عنوان وثیقه یکی مال منه. و من فکر میکنم که از 5.75 گذشته است. شاید دو سال و نیم پیش شروع شد و اکنون در 9.25 است. و بعد احساس میکنم در سال گذشته، هر دو ماه یک بار نامهای دریافت میکنم، «هی، نرخت در حال افزایش است» و به آرامی [نامفهوم 00:25:47].
تونی:
فقط در حال خزیدن، آره
اشلی:
آره آره
تونی:
پس چیزی است. و دوباره، من فکر میکنم به همین دلیل است که تلاش برای حفظ این بدهی با استفاده از کوتاهمدت سود دارد. به این ترتیب می توانید پیش بینی کنید یا حدس می زنم با برخی از این تغییرات نرخ بهره کمی راحت تر سازگار شوید.
اشلی:
چون به چه معناست؟ پرداخت ماهانه شما افزایش می یابد. بنابراین به این فکر کنید که از نرخ بهره 1 درصدی به 9 درصد میروید که چه تفاوتی در پرداخت ماهانه دارد.
تونی:
دیوانه است
اشلی:
من میخواهم آن را سریع حساب کنم. بنابراین همه را سرگرم کنید در حالی که من به سرعت در گوگل جستجو می کنم.
تونی:
بسیار خوب، بنابراین من فقط آخرین فکر کوچک خود را اینجا خواهم داشت. بنابراین من فکر میکنم اگر در موقعیتی هستید که این تنها راه کاری است که دارید و معامله خوبی پیش روی شماست، شاید ارزشش را داشته باشد که ماشه را بکشید. اما همانطور که اشلی گفت، فکر می کنم می خواهید مطمئن شوید که برای مقابله با برخی از این نوسانات ذخایری کنار گذاشته اید، زیرا آخرین چیزی که می خواهید این است که در موقعیتی باشید که نتوانید در آن خط اعتباری پرداخت کنید و اکنون مسائلی وجود دارد که باعث ایجاد این دومینویی از مسائل در زندگی شما می شود. بنابراین امیدوارم بتوانم آنقدر شما را سرگرم کنم تا Ash بتواند این ریاضیات را انجام دهد.
اشلی:
من آماده ام. خوب، پس فرض کنید 50,000 دلار از یک خط اعتباری برداشته اید و می خواهید از آن به عنوان پیش پرداخت خود استفاده کنید و بگویید در آن زمان نرخ بهره شما 4٪ بود، خوب؟ پس پرداخت ماهانه شما 166 دلار خواهد بود، خوب؟ بگویید که به 9٪ افزایش یافته است که در حال حاضر بسیار رایج است. همین است. پرداخت شما اکنون 375 دلار است. پس به این فکر کنید که آیا میگویید: «167 دلار؟ من می توانم آن را پوشش دهم.» و حالا 375 دلار است؟ این یک پرداخت ماشین برای بسیاری از مردم است. این یک پرش بزرگ است. بنابراین حتی در حال حاضر، به افزایش نرخ بهره فکر کنید. بنابراین بگوییم که در حال حاضر 9 درصد و در 375 هستند، و تا 12 درصد افزایش مییابند که در صورت ادامه افزایش، 500 دلار در ماه است. بنابراین بله، این یک نکته عالی در مورد متغیر است زیرا پرداخت شما تغییر خواهد کرد و آیا همچنان برای شما مقرون به صرفه خواهد بود.
تونی:
خیلی خوب. خب من حدس میزنم بیایید به پرسشنامه بعدی خود، سؤال شماره چهار برویم. این یکی از دیمون هاچینسون است. دیمون میگوید: «ممکن است این یک سؤال احمقانه باشد، اما چگونه میتوانم خانهام را ارزیابی کنم؟»
اول، دیمون، در پادکست Real Estate Rookie، هیچ سوال گنگ وجود نداشت. ما اینجا هستیم تا به سوالاتی پاسخ دهیم که فکر میکنید جای دیگری نمیتوانید به آنها پاسخ دهید. پس ابتدا اجازه دهید فقط در مورد اینکه ارزیابی چیست صحبت کنیم. هدف از ارزیابی در املاک چیست؟
بنابراین وقتی یک بانک برای خرید خانه به شما وام میدهد، وقتی به شما وام مسکن میدهد، بانکها میخواهند مطمئن شوند که پشت سر خودشان را میپوشانند و وامی بیش از آن خانه به شما نمیدهند. در واقع ارزش دارد و به طور معمول، آنها حتی 100٪ تمام ارزش خانه را به شما نمی دهند. آنها فقط می خواهند تا شاید 70 یا 80 درصد از ارزش آن خانه بالا بروند. بنابراین فرض کنید میخواهید بیرون بروید و یک خانه بخرید، و من فقط میخواهم از اعداد گرد استفاده کنم، اما بگوییم که میخواهید بیرون بروید و خانهای به قیمت 100,000 دلار بخرید. اکثر بانک ها می گویند: "خوب، این خانه که فکر می کنید 100,000 دلار ارزش دارد. اکنون تا 80 درصد آن را به شما وام می دهیم. بنابراین ما به شما وام 80,000 دلاری می دهیم. شما برای 20,000 دلار دیگر بیایید.» بنابراین فکر میکنم اکثر ما درک میکنیم که وامهای مسکن چگونه کار میکنند.
اما گام بعدی این است که وقتی این مرحله اتفاق میافتد، میبینید که بسیاری از معاملات از هم میپاشد، این است که بانکها میخواهند مطمئن شوند که هر چیزی که با خرید آن ملک موافقت میکنید، واقعاً ارزشش را دارد. بنابراین آنها یک ارزیاب می فرستند. یک ارزیاب کسی است که تمام کارش این است که نظر خود را درباره ارزش ملکی که میخرید ارائه دهد.
روشهای مختلفی برای ارزیابی یک ملک وجود دارد، اما رایجترین رویکردهایی که مشاهده میکنید، بهویژه در فضای مجردی خانواده، استفاده از رویکرد مبتنی بر کامپوزیتی است. آنها به دنبال فروش قابل مقایسه هستند. بنابراین کاری که آنها انجام خواهند داد این است که می گویند، "هی، ملک شما در خیابان اصلی 123، ما می خواهیم به خیابان اصلی 122، خیابان اصلی 124، خیابان اصلی 12,5،126، خیابان اصلی 100,000 نگاه کنیم، و ما" دوباره سعی می کنید املاکی را پیدا کنید که از نظر اندازه و سن و عملکرد مشابه خانه شما هستند. و ما می خواهیم مواردی را پیدا کنیم که اخیراً فروخته شده اند.» و آنها از همه آن خانه های محلی استفاده می کنند تا نظری ارزشمند برای اموال شما داشته باشند. و بعد یکبار که همه اینها را کنار هم گذاشتند، میگویند: "باشه، ارزش خانه شما XNUMX دلار است." و این بارها اتفاق می افتد که ارزش ارزیابی شده شما با قیمت خرید شما مطابقت دارد.
با این حال، آنچه ممکن است اتفاق بیفتد این است که گاهی اوقات ارزیابی شما ممکن است پایین بیاید. پس دوباره مثال ما را به خاطر بسپارید. قرارداد شما 100,000 دلار است. بانک قبلاً موافقت کرده است که 80 درصد ارزش خانه را به شما وام بدهد. اما بگویید که ارزیابی شما به جای 100,000 دلار باز می گردد، چه می شود اگر بانک بگوید، "هی، خانه شما در واقع فقط ارزش دارد..." یا ارزیابی کننده بگوید: "خانه شما در واقع فقط 75,000 دلار ارزش داشت." بنابراین اکنون بانک می گوید: "هی، ما 80% از 100 را به شما نمی دهیم. ما 80% از 75 را به شما می دهیم." و 80 درصد از 75 فقط 60,000 دلار است. بنابراین این بدان معناست که اکنون باید شکاف بین وام 60,000 دلاری که بانک به شما داده و 100,000 دلاری که با خرید این ملک موافقت کرده اید را پوشش دهید. در دنیای سرمایه گذاری املاک و مستغلات همیشه این اتفاق می افتد.
توضیح بسیار طولانی، اما این همان ارزیابی است. برای در واقع ارزیابی، بسیار ساده است، دیمون، اگر در حال خرید خانه هستید. احتمالاً وام دهنده شما آن را برای شما سفارش خواهد داد. شما معمولاً مجبور نیستید کاری انجام دهید. اگر خودتان میخرید یا فقط میخواهید خانهتان را ارزیابی کنید، که میتوانید انجام دهید، فقط یک شرکت ارزیابی محلی پیدا کنید و با آنها تماس بگیرید و بگویید: «هی، من میخواهم خانهام را ارزیابی کنم. می تونی بیای نگاهش کنی؟» بنابراین، روش های مختلف برای انجام آن.
اشلی:
آره یا اگر خط اعتباری یا هر نوع تامین مالی روی آن دریافت میکنید، معمولاً بانک انجام ارزیابی را برای شما انجام میدهد. سوال من این است که اگر این مسیر را نمیروید که چرا میخواهید ارزیابی انجام شود، آیا فقط از روی کنجکاوی است که خانه شما چقدر ارزش دارد؟ زیرا شما می توانید 300 تا 500 دلار برای ارزیابی انجام شود. و این چند صد دلار است، خیلی بیشتر از دو صد دلار، برای کنجکاوی شما حدس میزنم. اما شاید بخشی از دلیل این باشد که میخواهید ببینید آیا سهامی در خانهتان وجود دارد که ادامه دهید و به بانک بروید، من ابتدا به بانک میروم و میگویم: «این کاری است که میخواهم انجام دهم. ” و گاهی اوقات بانک ابتدا یک ارزیابی داخلی برای شما انجام می دهد. بنابراین آنها به نوعی به آن نگاه می کنند و می گویند: "باشه. میدونی چیه؟ ما فکر میکنیم که در اینجا مقداری سهام وجود دارد، میتوانیم یک خط اعتباری انجام دهیم.» و شما می توانید قبل از ادامه دادن نظر تقریباً مشابه آنها را در مورد آن بپرسید.
و البته مطمئن شوید که قبل از انجام و پرداخت هزینه ارزیابی، برای وام نیز تایید شده اید. اگر وام مسکن باشد، بانک هزینه ارزیابی را از شما دریافت خواهد کرد. اما من به چند بانک رفتهام که اگر محل اقامت اصلی شما باشد و شما یک خط اعتباری دریافت کنید، هیچ هزینهای از شما دریافت نمیکنند. بنابراین به نوعی مراقب آن نیز باشید. همچنین وام هایی وجود دارد که می توانید هزینه های بسته شدن را به وام مسکن ببندید، جایی که آنها را از جیب خود پرداخت نمی کنید، جایی که آنها ارزیابی می کنند و فقط آن را به موجودی وام خود اضافه می کنند. بنابراین شما همچنان آن را پرداخت میکنید، فقط در طول زمان آن را پرداخت میکنید یا نرخ بهره را افزایش میدهند یا امتیازهایی را که از قبل پرداخت میکنید افزایش میدهند. استراتژی های مختلفی مانند آن استفاده می شود. در هر صورت، آنها پول خود را به دست می آورند، و شما به نوعی آن را پرداخت می کنید.
تونی:
فکر میکنم تنها چیزی که به مقاله ارزشیابی اضافه میکنم درک آن است، و این برای همه شما که گوش میدهید، این است که ارزیابی بیشتر هنر است تا علم. میتوانید دو ارزیاب مختلف داشته باشید که دقیقاً به یک ملک مراجعه کنند و دو نظر متفاوت درباره ارزش ارائه دهند. و این برای من چندین بار در طول حرفه سرمایه گذاری من اتفاق افتاده است. مطمئنم این اتفاق برای اشلی هم افتاده است. زیرا قانون سخت و سریعی وجود ندارد که دقیقاً مانند این روش پذیرفته شده ملی برای ارزیابی خانه باشد. هر ارزیابی کننده ای طعم خاص خود را دارد که به آن توجه می کند و درک خود از ارزش خانه را دارد.
اخیراً با مشکلی مواجه شدم که در آن یک ارزیابی پایین آمد و با وام دهنده خود صحبت کردم، من و او دوستان خوبی هستیم و او به نوعی به من آموزش داد که چگونه کارها در دنیای ارزیابی کار می کنند. آنچه او گفت این بود که در سال 2008 در بحران بزرگ، ارزیابهای زیادی وجود داشتند که ارزش املاک را افزایش میدادند تا وامهایی را برای افرادی تأیید کنند که احتمالاً نباید کسبوکاری برای آن وامها تأیید شود. بنابراین برخی از ارزیابان بودند که در صورت خراب شدن برخی از این وام ها شخصاً مسئول شناخته شدند. دولت کار خودش را می کرد و سعی می کرد مردم را پاسخگو کند. تعدادی ارزیاب بودند که در میان آتش متقابل گرفتار شدند.
بنابراین از زمان فروپاشی سال 2008، دیدید که ارزیابیکنندگان در نظرات خود نسبت به ارزش کمی محافظهکارانهتر عمل میکنند، به خصوص در بازار در حال تغییری که در حال حاضر در آن هستیم. بنابراین، اگر به بخشهایی از کالیفرنیا نگاه کنید، شهرستانهای مختلف سال به سال 5، 10، 12، 15 درصد کاهش یافتهاند. و به عنوان یک ارزیاب در این نوع محیط، اگر میخواهید واقعاً پایگاههای خود را پوشش دهید، احتمالاً در صورت کاهش روند به این شکل، در ارزشی که فکر میکنید دارایی است، کمی محافظهکارتر خواهید بود.
بنابراین فقط بینش برای شما بچه ها در حالی که در حال کار بر روی آن هستید. اما اگر زمانی ارزیابی کردید که پایین آمد و خود را در آن موقعیت یافتید، از به چالش کشیدن آن نترسید، درست است؟ ببینید آیا میتوانید کامپوزیتهایی را پیدا کنید که از ارزش بالاتری پشتیبانی میکنند. ببینید آیا می توانید حفره هایی را در منطقی که ارزیاب برای ارائه نظر شما در مورد ارزش استفاده کرده است پیدا کنید. اشلی، می دانم که شما در مورد کل زمین صحبت کردید و اینکه چگونه قطعات بزرگتر با کسری بیشتر از قطعات کوچکتر به فروش می رسند. بنابراین فقط به دنبال فرصت هایی باشید تا واقعاً به جایی که احساس می کنید ارزیابی کننده ممکن است چیزی را از دست داده باشد، اشاره کنید.
اشلی:
و این دلیل دیگری است اگر به فکر گرفتن یک ارزیابی برای دریافت نوعی تامین مالی بانکی در ملک خود هستید. بانک ارزیابی شما را نمی پذیرد. حتی اگر از ارزیاب دارای مجوز باشد، حکم ارزیابی خود را می گیرند. بنابراین حتی اگر یک مورد را انجام داده باشید، بانک به احتمال زیاد آن را نمیپذیرد و به هر حال یک مورد جدید سفارش میدهد تا تمام مراحل خود را طی کند و کاری را که شما انجام دادهاید نمیپذیرد.
تونی:
من فکر میکنم این ممکن است یک امر ملی باشد، اما من تقریباً مطمئن هستم که وامدهندگان واقعاً نمیتوانند ارزیاب دقیقی را انتخاب کنند که بیرون میرود و این کار را انجام میدهد. باز هم، این مانند یک اصلاحات در سال 2008 است. اما اساساً، وام دهندگان یک هیئت ارزیابی دارند، آن را ارسال می کنند و سپس به نوعی انتخاب تصادفی می کنند. نمیدانم چطور اتفاق میافتد، اما یکی از آن ارزیابها فرستاده میشود. زیرا من فکر میکنم آنچه قبلاً اتفاق میافتاد این بود که وامدهندگان و ارزیابان با هم دوست بودند و وامدهندهها مانند این خواهند بود: «هی، من به شما نیاز دارم که این دارایی را به این ارزش برسانید. من یه چیزی بهت میزنم تا این اتفاق بیفته.» بنابراین دولت در تلاش است تا این اتفاق را از بین ببرد. بنابراین، معمولاً، من حتی فکر نمیکنم اگر این کار را برای وام انجام میدهید، بتوانید انتخاب کنید که ارزیاب شما چه کسی باشد.
اشلی:
آره از جنبه تجاری، من مطمئناً می دانم که قطعاً به همین شکل انجام می شود، جایی که به نوعی به سه ارزیاب مختلف ارائه می شود و گاهی اوقات اینطور خواهد بود که هر ارزیاب می تواند زودتر آن را انجام دهد.
خوب، پس سوال بعدی ما از سارا لوکاس است. "آیا کسی می تواند به من کمک کند تا ریاضیات تامین مالی فروشنده را درک کنم؟ فرض کنید که 200,000 دلار برای یک خانه پیشنهاد می کنید، 5٪ را به عنوان پیش پرداخت کم می کنید و فروشنده بقیه را تامین می کند. بنابراین 200,000، 5% کاهش، این مبلغ 10,000 دلار به عنوان پیش پرداخت شما خواهد بود و شما 190,000 تامین مالی از فروشنده خواهید داشت. به این معنی که فروشنده برای شما بانک خواهد بود. شما مجبور نیستید مبلغی را به آنها پرداخت کنید. بانک مجبور نیست به آنها مبلغی مقطوع بپردازد، مانند زمانی که شما رفتید و وام مسکن سنتی گرفتید. قرار است به جای بانک، ماهانه به آنها پرداخت کنید. بنابراین سؤالاتی که در اینجا مطرح می شود این است: «استهلاک را برای چه مدت پیشنهاد می کنید؟ پرداخت ماهانه من چقدر خواهد بود؟ فروشنده چقدر میتواند درآمد داشته باشد؟» و من میخواهم به فروشنده نشان دهم چقدر سود میکنند و چرا برایشان سودمند است، کاری که من 100% هر بار که درخواست تامین مالی از فروشنده میکنم، چاپ برنامه استهلاک است.»
بنابراین من در واقع این را به سرعت انجام دادم. بنابراین من فقط در گوگل ماشین حساب برنامه استهلاک. من معمولاً در نهایت روی bankrate.com کلیک می کنم. بنابراین من آن را اینجا کشیده ام و مبلغ وام را 190,000 و نرخ بهره را برای مدت پنج سال در آن قرار داده ام. و سپس برای اولین دوره وام من در یک دوره 15 ساله قرار دادم. این نشان می دهد که پرداخت ماهانه من 1,503 دلار خواهد بود. همچنین اطلاعات دیگری درباره زمان پرداخت شما به شما نشان می دهد، هزینه کل وام به این صورت که حتی اگر وام را به مدت 190,000 با بهره در طی این 15 سال انجام دهید، در نهایت باید 270,000 وام بپردازید.
بنابراین در مورد این سوال که چگونه می توانم پول در بیاورم و فروشنده چقدر درآمد خواهد داشت، من دوست دارم کل سود پرداخت شده به فروشنده را برجسته کنم و به فروشنده نشان دهم. بنابراین، در این مورد، اگر بیش از 15 سال باشد و بخواهید کل 15 سال را به آنها بپردازید، 80,451 دلار اضافی است که آنها میکنند. بنابراین اگر پیش برویم و مدت وام را به 30 سال تغییر دهیم، آنگاه پرداخت شما 1,020 خواهد بود. بنابراین به یاد داشته باشید که پرداخت دیگر 1,500 بود، بنابراین این مبلغ حدود 500 دلار کمتر است. اما کل سودی که اکنون به فروشنده پرداخت می شود 177,186 دلار در این 30 سال است، بنابراین زمان دو برابر شده است. بنابراین فکر میکنم اگر به این گزارش ماشینحساب بروید و آن را وصل کنید و فقط با آن بازی کنید و سپس مطمئن شوید... فکر میکردم سوالی در این مورد وجود دارد، اما فکر نمیکنم در آنجا وجود داشته باشد... یا بله، "استهلاک را برای چه مدت پیشنهاد می کنید؟" اینجاست که می خواهید ببینید چه چیزی برای اعداد شما کار می کند.
بنابراین بگویید که می توانید ملک را با 1,600 دلار در ماه اجاره کنید، بنابراین شاید پرداخت 15 دلار وام مسکن 1,500 ساله برای شما کارساز نباشد زیرا در این صورت فقط 100 دلار برای پرداخت مالیات بر دارایی، بیمه و سایر هزینه ها باقی مانده است. قبل از منفی بودن جریان نقدی، تا بتوانید ادامه دهید و با مدت وام بازی کنید و بفهمید کدام یک برای اعداد شما منطقی است. هنوز کجا می خواهید جریان نقدی ملک را وارد کنید؟ و اینجاست که میخواهید آن را به فروشنده ارائه دهید. و سپس ممکن است مذاکراتی از آنجا انجام شود که باید انجام دهید. اما من فکر می کنم بزرگترین چیز این است که بفهمیم آنها از این چه می خواهند. چرا می گویند که می خواهند تامین مالی فروشنده باشد؟ گاهی اوقات ممکن است به این دلیل باشد که آنها پول صندوق پستی را میخواهند، آنها میخواهند که درآمد ماهانه وارد شود، آن چک ثابت، به خصوص اگر اجارهای داشتهاند و به آن عادت کردهاند و حالا دارند اجارهها را میفروشند و همیشه همینطور هستند. از درآمد تضمینی که هر ماه به دست میآورند، بودجه پرداخت میشود.
و مانند این، "خوب. میدونی چیه؟ من هنوز می توانم آن را بزنم. ماهی 1,000 دلار می خواهید؟ چطور این کار را در مدت 15 سال انجام می دهیم، اما نرخ بهره یا چیزی شبیه به آن را کاهش می دهیم. و سپس از این طریق می توانم شما را به 1,500 برسانم." بنابراین اکنون شما به آنها سود کمتری می پردازید، اما آنها همچنان آن مبلغ ماهیانه را که می خواهند دریافت می کنند. بنابراین واقعاً خلاقیت و بازی با اعداد برای شما بسیار مفید خواهد بود. ابتدا باید مطمئن شوید که برای شما منطقی است، هرچند قبل از اینکه واقعاً پیشنهادی را به آنها ارائه دهید و بگویید: "بله، من در عرض دو سال سود 10 درصدی را در پرداخت بالن انجام می دهم و آن را طی 15 سال مستهلک خواهم کرد" و سپس شما در واقع اعداد را اجرا کنید، و نه، برای شما کار نمی کند. ملک نمی تواند آن را پشتیبانی کند.
تونی:
آره فکر میکنم تنها چیزی که اضافه میکنم، و شما در پایان آن را کمی لمس کردید، Ash، اما فقط تفاوت بین دوره شما و دوره استهلاکتان را متمایز یا درک کردید. بنابراین استهلاک شما چند سال است که از نظر فنی برنامه پرداخت سود در پرداخت های اصلی را گسترش می دهید؟ مدت زمان شما این است که سررسید آن وام به طور کامل چه زمانی است؟ بنابراین چیزی که می توانید بگویید این است: "هی، من یک دوره استهلاک 30 ساله می خواهم." بنابراین این بدان معناست که من می خواهم پرداخت را در یک بازه زمانی 30 ساله تمدید کنم. بنابراین اگر من تا پایان 30 سال پرداخت کنم، به طور کامل پرداخت خواهد شد. با این حال، می توانید مدت زمان خود را کوتاه تر از دوره استهلاک خود تعیین کنید و بگویید که می خواهید آن را تا 10 سال تنظیم کنید. بنابراین این بدان معناست که شما به گونه ای پرداخت می کنید که گویی می خواهید آن را برای 30 سال پرداخت کنید، اما در سال 10 به جای اینکه پرداخت دیگری مانند معمول انجام دهید، باید وام را به طور کامل پرداخت کنید.
به طور معمول، روشی که شما دور میروید این است، منظورم این است که اگر پول نقد را ذخیره کردهاید، آنها را به صورت نقدی پرداخت کنید. اما معمولاً شما با تامین مالی مجدد ملک، آن پرداخت بالون را جبران می کنید. بنابراین، فقط چیزی که باید در نظر بگیرید، سارا، این است که همانطور که این را کنار هم میگذارید، میتوانید استهلاک را چیزی استثنایی طولانی کنید، سه دهه، و سپس نوبت شما چیزی کوتاهتر باشد تا به فروشنده آرامش خاطر بدهید. آنها مجبور نیستند 30 سال دور هم بنشینند تا پولشان را پس بگیرند.
اشلی:
خوب، بچه ها از ارسال سوالات این هفته بسیار متشکرم. اگر شما بچه ها مایل به ارسال سوال هستید، می توانید به biggerpockets.com/reply بروید و سوال خود را در آنجا ارسال کنید. یا می توانید آن را در گروه فیس بوک کار املاک بگذارید یا می توانید برای تونی یا من یک DM بفرستید و ما آن را به لیست اضافه می کنیم. بچه ها خیلی ممنونم من اشلی هستم، @wealthfromrentals، و او تونی است، @tonyjrobinson. و ما چهارشنبه با یک مهمان برمی گردیم.
پادکست را اینجا تماشا کنید
در این قسمت ما پوشش می دهیم
- چرا باید استفاده کنید بازگشت نقدی روی جریان نقدی چه زمانی تجزیه و تحلیل معاملات
- چه زمانی خیلی کم است ارائه پیشنهاد در یک ملک
- وقتی منطقی به نظر می رسد از یک خط اعتباری برای پیش پرداخت استفاده کنید
- La هدف از ارزیابی ها و زمانی که ممکن است نیاز به سفارش داشته باشید
- چگونه به طور موثر مطرح کنیم تأمین مالی فروشنده گزینه ها بنابراین هر دو طرف با برد کنار می روند
- و So خیلی بیشتر!
پیوندهایی از نمایش
آیا علاقه مند به کسب اطلاعات بیشتر در مورد حامیان مالی امروز هستید یا خودتان شریک BiggerPockets شوید؟ پست الکترونیک:
یادداشت توسط BiggerPockets: اینها نظرات نوشته شده توسط نویسنده هستند و لزوماً نظرات BiggerPockets را نشان نمی دهند.
- محتوای مبتنی بر SEO و توزیع روابط عمومی. امروز تقویت شوید.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. به خودت قدرت بده دسترسی به اینجا.
- PlatoAiStream. هوش وب 3 دانش تقویت شده دسترسی به اینجا.
- PlatoESG. خودرو / خودروهای الکتریکی، کربن ، CleanTech، انرژی، محیط، خورشیدی، مدیریت پسماند دسترسی به اینجا.
- BlockOffsets. نوسازی مالکیت افست زیست محیطی. دسترسی به اینجا.
- منبع: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-308
- : دارد
- :است
- :نه
- :جایی که
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 12
- سال 15
- ٪۱۰۰
- 200
- 2008
- 24
- 25
- 30
- 300
- 40
- 500
- 70
- 75
- 9
- ٪۱۰۰
- a
- قادر
- درباره ما
- در مورد IT
- بالاتر
- پذیرفتن
- پذیرفته
- پذیرش
- حساب
- پاسخگو
- به دست آوردن
- در میان
- عمل
- واقعی
- واقعا
- وفق دادن
- اضافه کردن
- اضافی
- موثر بر
- مقرون به صرفه
- ترسیده
- پس از
- از نو
- در برابر
- سن
- عامل
- عاملان
- پیش
- موافقم
- پیش
- معرفی
- قبلا
- همچنین
- همیشه
- am
- شگفت انگیز
- مقدار
- an
- تحلیل
- تحلیل
- تجزیه و تحلیل
- و
- دیگر
- پاسخ
- سبقت جستن
- هر
- دیگر
- هر چیزی
- هر جا
- جدا
- اپل
- ارزیابی
- ارزیاب
- تقدیر
- روش
- رویکردها
- مناسب
- تایید کرد
- هستند
- دور و بر
- هنر
- AS
- مرتبط است
- فرض
- At
- نویسنده
- دور
- به عقب
- بد
- برج میزان
- بان کی مون
- بانک
- bankrate.com
- بانک
- بار
- اساسا
- BE
- زیرا
- تبدیل شدن به
- بوده
- قبل از
- بودن
- در زیر
- مفید
- سود
- بهترین
- بهتر
- میان
- بزرگ
- بزرگترین
- بیت
- تخته
- مرز
- قرض گرفت
- هر دو
- هر دو طرف
- پایین
- مغز
- شکستن
- به ارمغان بیاورد
- دلال
- حق العمل
- کارگزاری
- آورده
- بودجه
- کسب و کار
- اما
- خرید
- خریداران
- خریداری کردن
- by
- محاسبه
- کالیفرنیا
- صدا
- آمد
- CAN
- می توانید دریافت کنید
- ماشین
- اهميت دادن
- کاریابی
- حمل
- ادامه دادن
- مورد
- پول دادن و سكس - پول دادن و كس كردن
- جریان نقدی
- گرفتار
- علل
- معین
- cfo
- به چالش
- شانس
- تغییر دادن
- تبادل
- بار
- تعقیب
- بررسی
- را انتخاب کنید
- انتخاب
- واضح
- نقل و انتقال بانکی
- نزدیک
- بسته
- بسته
- میزبان مشترک
- وثیقه
- COM
- بیا
- می آید
- راحت
- آینده
- توضیح
- نظرات
- تجاری
- مشترک
- شرکت
- قابل مقایسه
- مقايسه كردن
- مقایسه
- مقایسه
- رقابتی
- نگرانی
- مختصر
- محافظه کار
- در نظر بگیرید
- تماس
- ادامه
- قرارداد
- گفتگو
- هزینه
- هزینه
- میتوانست
- مقابله با
- زن و شوهر
- دوره
- پوشش
- پوشش
- را پوشش می دهد
- دیوانه
- خالق
- اعتبار
- اعتبار
- حس کنجکاوی
- کنجکاو
- چرخه
- تاریخ
- روز
- روز
- مقدار
- معاملات
- بدهی
- دهه
- تصمیم گیری
- کاهش
- قطعا
- بستگی دارد
- بستگی دارد
- مشخص کردن
- DID
- تفاوت
- تفاوت
- مختلف
- تمایز
- مستقیما
- بحث و تبادل نظر
- بحث در مورد
- نمایش دادن
- است
- DM
- do
- میکند
- نمی کند
- عمل
- دلار
- دلار
- انجام شده
- آیا
- دو برابر
- مضاعف
- پایین
- قرعه کشی
- قطره
- خشک
- دو
- گنگ
- در طی
- هر
- پیش از آن
- سود
- آسان تر
- ساده
- فرورفتن
- اثر
- به طور موثر
- هر دو
- از بین بردن
- دیگر
- پست الکترونیک
- پایان
- کافی
- سرگرم کردن
- تمام
- محیط
- قسمت
- قسمت
- انصاف
- به خصوص
- املاک
- اتر (ETH)
- حتی
- در نهایت
- تا کنون
- هر
- هر کس
- هر کس
- همه چیز
- کاملا
- مثال
- مازاد
- خروج
- خروج استراتژی
- گسترش
- مخارج
- گران
- توضیح دهید
- توضیح داده شده
- توضیح
- چشم
- فیس بوک
- عامل
- منصفانه
- سقوط
- غلط
- آشنا
- خانواده
- بسیار
- FAST
- ترس
- احساس
- کمی از
- وفاداری
- شکل
- سرانجام
- سرمایه گذاری
- تأمین مالی
- امور مالی
- تامین مالی
- پیدا کردن
- نام خانوادگی
- پنج
- ثابت
- فلیپ
- فلیپس
- طبقه
- جریان
- در حال جریان
- جریانها
- نوسانات
- متمرکز شده است
- به دنبال
- پیروی
- برای
- چهارم
- خوشبختانه
- به جلو
- چهار
- کسر
- چارچوب
- رایگان
- دوستان
- از جانب
- جلو
- کامل
- قابلیت
- صندوق
- بودجه
- بیشتر
- بازی
- شکاف
- سوالات عمومی
- عموما
- تولید می کنند
- دریافت کنید
- گرفتن
- دادن
- داده
- می دهد
- دادن
- Go
- هدف
- اهداف
- می رود
- رفتن
- رفته
- خوب
- گوگل
- دولت
- بزرگ
- زمین
- گروه
- رشد
- تضمین شده
- مهمان
- مهمان
- مرد
- هک
- بود
- نیم
- رخ دادن
- اتفاق افتاده است
- اتفاق می افتد
- اتفاق می افتد
- سخت
- hashtag
- آیا
- داشتن
- he
- سالم
- شنیدن
- برگزار شد
- کمک
- او
- اینجا کلیک نمایید
- پنهان
- زیاد
- بالاتر
- بالاترین
- نماد
- او را
- خود را
- اصابت
- نگه داشتن
- برگزاری
- دارای
- سوراخ
- صفحه اصلی
- خانه
- امید
- خوشبختانه
- خانه
- چگونه
- چگونه
- اما
- HTTPS
- صد
- i
- من می خواهم
- اندیشه
- if
- بلافاصله
- مهم
- in
- درآمد
- افزایش
- افزایش
- بطور باور نکردنی
- باد کردن
- اطلاعات
- اول
- بینش
- الهام
- الهام بخشیدن
- اینستگرام
- در عوض
- توهین
- بیمه
- علاقه
- نرخ بهره
- نرخ بهره
- علاقه مند
- به
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذار
- سرمایه گذاران
- موضوع
- مسائل
- IT
- جین
- کار
- سفر
- JPG
- پرش
- تنها
- نگاه داشتن
- نگهداری
- نگه داشته شد
- کلید
- پا زدن
- نوع
- دانستن
- زمین
- بزرگتر
- نام
- پارسال
- بعد
- خنده
- آموخته
- یادگیری
- کمترین
- ترک کردن
- ترک کرد
- وام دهنده
- وام دهندگان
- کمتر
- نامه
- قدرت نفوذ
- LG
- مجاز
- زندگی
- پسندیدن
- احتمالا
- لاین
- خطوط
- فهرست
- ذکر شده
- استماع
- فهرست
- کوچک
- وام
- وام
- محلی
- منطق
- طولانی
- دراز مدت
- دیگر
- نگاه کنيد
- نگاه
- به دنبال
- خیلی
- عشق
- کم
- کاهش
- ساخته
- اصلی
- حفظ
- اکثریت
- ساخت
- باعث می شود
- ساخت
- بسیاری
- حاشیه
- بازار
- چرخه بازار
- بازارها
- ریاضی
- بیشترین
- ممکن است..
- شاید
- me
- متوسط
- معنی
- به معنی
- رسانه ها
- دیدار
- بحران
- فهرست
- پیام
- با
- متری
- قدرت
- میلیون
- میلیون دلار
- ذهن
- ذهنیت
- حد اقل
- دقیقه
- از دست رفته
- اشتباه
- MLS
- لحظه
- پول
- ماه
- ماهیانه
- ماه
- بیش
- رهن
- وام مسکن
- اکثر
- مادر
- انگیزه
- حرکت
- به جلو حرکت کن
- بسیار
- چندگانه
- باید
- my
- نام
- ملی
- در سطح ملی
- هدایت
- لزوما
- نیاز
- ضروری
- منفی
- هرگز
- جدید
- بعد
- نه
- هیچ
- به طور معمول
- اکنون
- عدد
- تعداد
- of
- خاموش
- ارائه
- ارائه شده
- ارائه
- پیشنهادات
- چاپ افست
- oh
- خوب
- on
- یک بار
- ONE
- آنهایی که
- فقط
- باز کن
- باز
- نظر
- دیدگاه ها
- فرصت ها
- گزینه
- or
- سفارش
- در اصل
- دیگر
- ما
- خارج
- روی
- خود
- پرداخت
- تابلو
- بخش
- شریک
- بخش
- گذشت
- پرداخت
- پرداخت
- پرداخت
- مبلغ پرداختی
- صلح
- مردم
- برای
- در صد
- درصد
- ادراک
- کامل
- دوره
- شخص
- شخصی
- شخصا
- انتخاب کنید
- تصاویر
- قطعه
- قیر
- محل
- اماکن
- برنامه
- افلاطون
- هوش داده افلاطون
- PlatoData
- بازی
- بازیکن
- بازی
- لطفا
- لطفا تماس بگیرید
- گرو
- برق وصل کردن
- پادکست
- پــادکـست
- نقطه
- نقطه
- موقعیت
- پست
- قوی
- در حال حاضر
- زیبا
- خیلی ساده
- قیمت
- اصلی
- اصلی
- اصل
- شاید
- روند
- سود
- برنامه
- املاک
- ویژگی
- محفوظ
- خرید
- خریداری شده
- خرید
- هدف
- قرار دادن
- قرار دادن
- سوال
- سوالات
- سریع
- به سرعت
- تصادفی
- محدوده
- نرخ
- نرخ
- رسیدن به
- واکنش
- اماده
- واقعی
- املاک و مستغلات
- واقعیت
- واقعا
- مسکن
- دلیل
- تازه
- توصیه می شود
- تجدید
- اصلاحات
- توانبخشی
- نسبی
- نسبتا
- مربوط
- به یاد داشته باشید
- اجاره
- اجاره
- پاسخ
- گزارش
- نشان دادن
- نمایندگی
- درخواست
- نیاز
- مورد نیاز
- ذخایر
- اقامتگاه
- استعفا
- پاسخ
- REST
- برگشت
- این فایل نقد می نویسید:
- بررسی
- راست
- خطر
- نورد
- رول
- اتاق
- دور
- مسیر
- قانون
- دویدن
- امن
- سعید
- فروش
- حراجی
- همان
- صرفه جویی کردن
- دید
- گفتن
- گفته
- می گوید:
- برنامه
- علم
- امن
- دیدن
- مشاهده
- مشاهده گردید
- انتخاب
- فروش
- فروشندگان
- فروش
- ارسال
- حس
- فرستاده
- سرویس
- تنظیم
- محیط
- اشتراک گذاری
- به اشتراک گذاشته شده
- سهام
- اشتراک
- او
- انتقال
- شیفت
- کوتاه
- کوتاه مدت
- باید
- نشان
- نشان می دهد
- طرف
- طرف
- مشابه
- ساده
- پس از
- تنها
- نشسته
- شرایط
- شش
- شش ماه
- اندازه
- به آرامی
- کوچکتر
- So
- آگاهی
- رسانه های اجتماعی
- فروخته شده
- جامد
- برخی از
- کسی
- چیزی
- صدا
- منبع
- فضا
- خاص
- خرج کردن
- هزینه
- حامی
- حامیان
- Spot
- Spotify
- سهام
- شروع
- آغاز شده
- راه افتادن
- شروع
- ماندن
- ثابت
- گام
- مراحل
- هنوز
- موجودی
- سهام
- داستان
- استراتژی ها
- استراتژی
- خیابان
- مبارزه
- دانشجو
- دانشجویان
- ارسال
- ارسال
- نشان می دهد
- فوق العاده
- پشتیبانی
- مطمئن
- شیرین
- گرفتن
- صحبت
- سخنگو
- هدف
- مالیات
- عوارض
- techniquement
- گفتن
- مدت
- قوانین و مقررات
- نسبت به
- تشکر
- با تشکر
- که
- La
- اطلاعات
- جهان
- شان
- آنها
- سپس
- آنجا.
- اینها
- آنها
- چیز
- اشیاء
- فکر می کنم
- تفکر
- این
- در این سال
- کسانی که
- اگر چه؟
- فکر
- سه
- آستانه
- از طریق
- سراسر
- TIE
- زمان
- دوره زمانی
- بار
- نکات
- نکات و ترفندها
- عنوان
- به
- امروز
- امروز
- با هم
- تونی
- هم
- در زمان
- بالا
- تاپیک
- جمع
- لمس
- لمس کرد
- سنتی
- رونوشت
- ترجمه کردن
- فوق العاده
- روند
- ماشه
- سه برابر
- درست
- امتحان
- دور زدن
- دو برابر
- دو
- نوع
- به طور معمول
- زیر
- فهمیدن
- درک
- درک می کند
- واحد
- واحد
- تا
- us
- استفاده کنید
- استفاده
- با استفاده از
- معمولا
- ارزش
- ارزشها
- وسیع
- بسیار
- تصویری
- می خواهم
- خواسته
- بود
- ضایعات
- تماشا کردن
- مسیر..
- راه
- we
- چهار شنبه
- هفته
- خوش آمد
- خوب
- رفت
- بود
- چی
- چه شده است
- هر چه
- چه زمانی
- چه
- که
- در حین
- WHO
- هرکس
- تمام
- که
- چرا
- وسیع
- دامنه گسترده
- اراده
- مایل
- با
- در داخل
- بدون
- مهاجرت کاری
- کارگر
- با این نسخهها کار
- جهان
- نگران
- نگرانی
- بدترین
- با ارزش
- خواهد بود
- پیچیده
- کتبی
- سال
- سال
- بله
- هنوز
- شما
- شما
- خودت
- یوتیوب
- زفیرنت
- صفر