چند وام مسکن می توانید داشته باشید؟

در این مقاله

آیا تا به حال فکر کرده اید که چند وام مسکن می توانید در یک زمان داشته باشید؟ در سال 2009، فانی همان خط مشی وام گیرنده خود را به روز کرد و حداکثر تعداد وام مسکن معمولی را که هر فرد می تواند از چهار به 10 وام مسکن داشته باشد اصلاح کرد. با این حال، واجد شرایط بودن و یافتن یک موسسه وام دهی که بیش از چهار به شما بدهد، می تواند دشوار باشد. 

در این پست، در مورد موارد مورد نیاز بحث خواهیم کرد دارای وام مسکن متعدد (از جمله یک مثال)، جوانب مثبت و منفی داشتن وام های مسکن متعدد، و نحوه مدیریت آنها.

سرمایه گذاری املاک و مستغلات با وام های متعدد

در حالی که می توانید تا ده وام مسکن بگیرید، اما شرایط پس از چهارمین شما سخت تر می شود. در اینجا یک مقایسه جانبی وجود دارد:

	وام مسکن 1 تا 4	وام مسکن 5 تا 10
امتیاز اعتبار	حداقل امتیاز اعتباری 670 (620+ برای اولین وام مسکن شما).	حداقل امتیاز اعتباری 720+.
نسبت وام به ارزش (LTV).	80 درصد یا کمتر	معمولاً 80٪ یا کمتر.
پرداخت اولیه	معمولا 20 درصد.	25٪ برای املاک سرمایه گذاری، 30٪ برای خانه های چند خانواده.
اظهارنامه مالیاتی مورد نیاز	W-2 یا مدرکی مبنی بر اظهارنامه مالیاتی که تمام درآمدهای اجاره از همه املاک را برای یک سال نشان می دهد.	گواهی اظهارنامه مالیاتی که تمام درآمدهای اجاره از همه املاک را برای دو سال نشان می دهد.
محدودیت تاخیر در پرداخت	تاخیر در پرداخت وام مسکن ممنوع است.	هیچ گونه پرداخت دیرکرد وام مسکن برای هیچ ملکی در سال گذشته مجاز نیست.
مدارک اضافی مورد نیاز است	صورت دارایی ها و بدهی ها و صورت های مالی در مورد املاک سرمایه گذاری موجود.	صورت دارایی ها و بدهی ها و صورت های مالی در مورد تمام املاک سرمایه گذاری موجود.
الزامات مالی اضافی	N / A	اثبات شش ماه ذخیره نقدی برای پوشش اصل، بهره، مالیات و بیمه (PITI) برای هر ملک.

هنگام خرید، از وام دهندگان وام مسکن در مورد نیازهای وام اضافی آنها، در صورت وجود، سؤال کنید. 

مزایای داشتن وام مسکن چندگانه

داشتن وام مسکن متعدد دارای چندین مزیت است، از جمله:

• درآمد بیشتر از اجاره: هر چه ملک های بیشتری را اجاره دهید، درآمد اجاره شما بیشتر خواهد بود. یک تریپلکس می تواند 3,000 دلار در ماه برای شما به ارمغان بیاورد و پنج تای آن می تواند 15,000 دلار در ماه برای شما به ارمغان بیاورد. 
• آسان تر برای دستیابی به FIRE: دارایی های بیشتر و بازدهی بیشتر به این معنی است که می توانید به استقلال مالی دست پیدا کنید و زودتر بازنشسته شوید (FIRE). 
• نمونه کارها بزرگتر و متنوع تر: داشتن چندین ملک به شما امکان می دهد در محله ها و بازارهای مختلف گسترش پیدا کنید. ممکن است متوجه شوید که برخی از جنبه‌های پورتفولیوی شما بازدهی بهتری نسبت به سایرین دارد و به دنبال ویژگی‌های قابل مقایسه باشید. 
• مزایای مالیاتی بیشتر: سرمایه گذاران املاک و مستغلات می توانند هنگام مالکیت املاک اجاره ای از مشوق های مالیاتی اضافی از جمله استهلاک و تفکیک هزینه بهره مند شوند. اینها می توانند به کاهش بار مالیاتی شما کمک کنند. 
• امکان ترکیب: اگر چندین وام مسکن از طریق یک وام دهنده یا شرکت بیمه دارید، گاهی اوقات می توانید تمام پرداخت های خود را در یک پرداخت ترکیب کنید و ردیابی را آسان تر کنید. 

عوارض داشتن وام مسکن چندگانه

مدیریت چندین وام مسکن نیز می تواند معایب خود را داشته باشد:

• پتانسیل زیان بیشتر: هر چه املاک بیشتری داشته باشید، هزینه های بیشتری خواهید داشت. شما می توانید با درآمد اجاره سود ببرید، اما فقط تا زمانی که مستاجرانی داشته باشید که مایل به پرداخت اجاره بهای مورد نظر شما هستند و جای خالی، ارتقاء و بازسازی همه سود شما را از بین می برد. 
• مدیریت سخت تر: مدیریت ده ملک معمولاً بیش از دو مورد زمان می برد. شما باید زمان اضافی را صرف کنید یا یک مدیر ملک اجاره ای استخدام کنید تا این کار را برای شما انجام دهد.
• نیاز به تخصص دارد: اجاره یک اتاق یا نیمه پایینی دوبلکس شما مستلزم این نیست که یک سرمایه گذار متخصص باشید. هرچه املاک بیشتری بپذیرید، باید بیشتر بدانید تا مطمئن شوید که همه آنها در وضعیت خوبی هستند و به خوبی نگهداری می شوند. 
• دستورالعمل های دقیق تر: بسیاری از وام دهندگان اگر از قبل چهار وام معمولی داشته باشید، دیگر به شما پیشنهاد نمی دهند، و آنهایی که این کار را انجام می دهند شرایط سخت تری خواهند داشت. 
• کارهای کاغذی بیشتر: وام مسکن بیشتر معمولاً به معنای بیشتر چیزهای دیگر است - صورتحساب های بیشتر، الزامات بیمه، مسئولیت، نگهداری، اسناد قانونی برای تکمیل، و غیره. 

چگونه چندین ویژگی را مدیریت کنیم

قبل از گسترش پورتفولیوی خود، فرآیندهایی را داشته باشید که برای شما کار می کنند. حداقل، برای پیگیری هزینه ها، موجودی ها و پرداخت های ماهانه اجاره بهای مستاجران، به یک دفترچه اجاره نیاز دارید. دفتر کل شما همچنین باید شامل اطلاعاتی مانند موجودی اصلی هر یک از املاک شما، جدول زمانی پرداخت، سررسید پرداخت وام مسکن، و یادداشت هایی باشد که نیازمندی های بالقوه ارتقاء تعمیر و نگهداری را تشریح می کند. 

اگر برای هر چیزی که فکرش را بکنید الگوهایی ایجاد کنید تا فرآیندهای خود را ساده کنید، کمک خواهد کرد. هرچه بیشتر بتوانید خودکار کنید، زمان بیشتری را برای کارهای دیگر صرف خواهید کرد.

همچنین، به وام دهندگان خود وابسته نباشید که به شما بگویند چه زمانی پرداخت وام مسکن، بیمه و مالیات بر دارایی سررسید است. این مسئولیت شماست که به موقع پرداخت کنید، نه آنها. با این اوصاف، در صورتی که چندین وام دهنده برای هر یک از املاک خود داشته باشید، جلوگیری از تداخل پرداخت‌های شما ممکن است مفید باشد. این به شما کمک می کند تا بفهمید پول شما چه زمانی و کجا می رود.

جایگزین های وام های چندگانه مالی

مقرون به صرفه بودن اغلب رایج ترین مانع برای داشتن وام های مسکن متعدد است. گاهی اوقات واجد شرایط بودن برای یک وام به اندازه کافی سخت است!

اگر نمی توانید وام سنتی را برای ملک سرمایه گذاری بعدی خود تضمین کنید، در اینجا چند گزینه دیگر وجود دارد که ارزش در نظر گرفتن دارد:

وام های پول سخت

وام های پول سخت وام های کوتاه مدت تضمین شده از وام دهندگان خصوصی یا افراد. وام دهندگان پولی به جای نیاز به اعتبار عالی و نسبت LTV پایین، دارایی های مشهود را به عنوان وثیقه می پذیرند - اغلب دارایی. اگر این وام را نکول کنید، خطر از دست دادن آن وثیقه را دارید. 

دوره بازپرداخت وام های پول سخت معمولاً سه ماه تا یک سال است اما طولانی تر است. همچنین می توانید انتظار داشته باشید که نرخ بهره بالاتری برای آنها بپردازید، معمولاً 10-12٪. 

بازپرداخت نقدی

یک پول نقد شما را مجدداً تأمین مالی می کند تا سرمایه خانه خود را به پول نقد تبدیل کنید، که می توانید برای سرمایه گذاری بعدی خود از آن استفاده کنید. این سنگ بنای این است روش BRRRR و راهی عالی برای به دست آوردن پول نقد اضافی بدون گرفتن وام یا پرداخت بهره. 

در اینجا چگونه کار می کند:

فرض کنید برای یک ملک 500,000 دلاری وام مسکن دارید که به 200,000 دلار کاهش یافته است. این به این معنی است که شما 200,000 دلار وام و 300,000 دلار سهام دارید. اگر می‌خواهید مقداری از این 300,000 دلار را به پول نقد تبدیل کنید، می‌توانید وام مسکن جدیدی بگیرید - فرض کنید برای 250,000،250,000 دلار. وام مسکن جدید شما 250,000 دلار است، در حالی که XNUMX دلار دیگر پول نقد در جیب شما است. 

وام های پرتفوی

این وام نوعی وام مسکن است که ممکن است وام دهنده پرتفوی ارائه دهد. به جای فروش سبد سرمایه گذاری خود به شرکت دیگری، وام دهنده شما آن را حفظ می کند وام پرتفوی در خانه. این به آنها امکان می دهد شرایط وام مسکن انعطاف پذیرتری را ایجاد کنند که اغلب به نفع شماست. 

با این حال، وام دهندگان پرتفوی نیز خود را در معرض خطر قرار می دهند. وام های پورتفولیو نباید الزامات متعارف را برآورده کنند، اما اگر چنین نباشند، این وام دهندگان نمی توانند آنها را با وام مسکن ثانویه بفروشند. 

وام های مسکن

وام های مسکن به شما اجازه می دهد تا چندین ملک سرمایه گذاری را تحت یک قرارداد وام مسکن تامین مالی کنید. این وام‌های مسکن زندگی سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات را بسیار آسان‌تر می‌کند، زیرا آنها مدارک بسیار کمتری برای پیگیری دارند. 

همچنین، فرض کنید تصمیم دارید یکی از املاک خود را در قالب وام عمومی خود تامین مالی کنید یا بفروشید. در آن صورت، یک بند ملک را از وام مسکن اصلی شما آزاد می کند بدون اینکه در سایر املاک زیر «پتو» اختلال ایجاد کند. این بدان معنی است که شما مجبور نیستید کل وام را بازپرداخت کنید. 

آیا داشتن وام مسکن چندگانه برای شما مناسب است؟

داشتن املاک بیشتر به معنای کار بیشتر و افزایش هزینه ها نیز هست. اگر فاقد این ظرفیت هستید، داشتن چندین ملک ممکن است استرس‌زاتر از ارزش آن باشد، اگر فاقد آن ظرفیت باشید. 

با این حال، در صورت داشتن تجربه سرمایه گذاری و استراتژی کسب و کار درست، گرفتن چندین وام مسکن می تواند منجر به بازده قابل ملاحظه ای بالاتر شود. آیا برای گسترش سبد املاک و مستغلات خود آماده اید؟ بیشتر از ما را بررسی کنید نکات و استراتژی های متخصص در مورد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

یادداشت توسط BiggerPockets: اینها نظرات نوشته شده توسط نویسنده هستند و لزوماً نظرات BiggerPockets را نشان نمی دهند.