3 مرحله برای ساختن نمونه کارها املاک اجاره ای ساده، ایمن و بدون بانک

دیوید:
این نمایش پادکست BiggerPockets، 799 است.

مسیحی:
اگر مردم به شما اعتماد کنند، منابع مالی را می فروشند و شما از طریق داشتن یک رابطه اعتماد به دست می آورید. شما با چه کسی هستید و اهداف خود را بیان می کنید. بنابراین اولین قانون این است که شما مانند فروشنده به سراغ این افراد نمی روید. آنها مالک هستند. شما آنها را به عنوان یک مالک ملاقات می کنید. شما می خواهید از آنها یاد بگیرید. در بازاری که می خواهید سرمایه گذاری کنید، فردی را پیدا خواهید کرد که کاری را که می خواهید انجام دهید، انجام می دهد.

دیوید:
چه خبره همه این دیوید گرین، میزبان شما از پادکست املاک و مستغلات BiggerPockets، بزرگترین، بهترین و بدترین پادکست املاک و مستغلات در جهان است. امروز شریکم در اینجا به من پیوست…

غارت:
سلام. سلام سلام،

دیوید:
راب عباسولو. در قسمت امروز با کریستین آزگود مصاحبه می کنیم.

غارت:
... و کودی دیویس.

دیوید:
اسمی که امروز به کریستین دادی چیه؟

غارت:
مسیحی اوس بزرگ. ما او را تغییر نام دادیم.

دیوید:
آره. نمایش امروز کریستین را از آزگود به اوز بزرگ می برد، و شما در کل سفر همراه خواهید بود زیرا می آموزید که چگونه کریستین و کودی به یکی از ایمن ترین راه هایی که شنیده ایم، یک نمونه کار فوق العاده تحت تاثیر قرار داده اند. . شما همه چیز را در مورد نمایش امروز دوست خواهید داشت، از جمله تفسیر راب و من، که احتمالاً از تحسین و تعجب برای اینکه چقدر خوب کار می کرد، فوران می کرد. برخی از چیزهایی که مردم باید در برنامه امروز گوش دهند چیست؟

غارت:
همه اش، همه اش. این یکی از اپیزودهای مورد علاقه من بود و در نگاهی به گذشته، احساس می‌کنم که باید این مقدمه‌ها را در مقابل هم ضبط می‌کردیم. من به تو نگاه می کنم -

دیوید:
آیا تا به حال این زاویه، مانند پشت گوش من را اینگونه دیده اید؟

غارت:
نه، اما من از گوش های تو خوشم می آید، مرد. آنها بسیار خوب هستند. اما اگر می خواهید واقعا بایدها و نبایدهای تامین مالی فروشنده را یاد بگیرید، این قسمت به شما یاد می دهد که چگونه این کار را انجام دهید. آنها ما را از سه معیار درس خود می گذرانند. آنها ما را از سه درس در دنیای تامین مالی فروشنده یاد می‌کنند که فکر می‌کنم هر کسی، چه با تجربه یا تازه کار، اگر وارد این دنیا شوید، برای پرش و زنده ماندن در این اقتصاد فعلی بسیار ارزشمند خواهد بود. اقلیم. چه حسی در مورد آن داری؟

دیوید:
درست است.

غارت:
آیا آن هشدار دهنده کافی است؟

دیوید:
این کلمات بزرگ تر از آن چیزی است که من در مدت زمان طولانی شنیده ام.

غارت:
زنده ماندن از اقتصاد در حال سقوط و نابودی قریب الوقوع.

دیوید:
و اگر شما یک سرمایه گذار با تجربه هستید، استراتژی آنها برای بیرون بردن افراد فوق العاده ثروتمند، وادار کردن آنها به نگهبانی، یادگیری در مورد کسب و کارشان، و سپس خرید معاملات از افراد بر اساس روشی که به آنها آموزش داده شده است را دوست خواهید داشت. خرید معاملات تقریباً بی‌خطر است. این به سادگی باورنکردنی است و شما آن را دوست خواهید داشت. شما آن را فقط در BiggerPockets می شنوید، بهترین دوست شما در زمینه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

غارت:
به هر حال، از لس آنجلس در استودیو Spotify پخش زنده، زیرا ما شیک پوش هستیم.

دیوید:
از همه چیز بهتر به نظر می رسید.

غارت:
رفیق، ظاهر بهتری نسبت به گوش هایت ندارد.

دیوید:
ممنون رفیق. این بهترین کاری است که راب در تعریف من انجام داده است. می بینید که او در تلاش است تا از این طریق کار کند. امیدوارم با همسرش بهتر رفتار کند.

غارت:
تنها کاری که می توانم انجام دهم این است که به پشت سر شما نگاه کنم.

دیوید:
اگر سگ من هم مثل تو زشت بود، باسنش را تراشیده و به او یاد می‌دادم که به عقب راه برود.

غارت:
صبر کن. آن از چیست؟

دیوید:
این از The Sandlot است. عزیزم جوری رفتار کن که انگار آمریکایی هستی قبل از اینکه وارد نمایش امروز شویم، نکته سریع ما این است که قیمت تنها چیزی نیست که می توانید با آن مذاکره کنید. مذاکره مهم است، اما موارد بیشتری وجود دارد، و در نمایش امروز، یاد خواهید گرفت که چگونه می توانید همین کار را انجام دهید. همچنین، لطفاً در نظرات یوتیوب، راب را مطلع کنید که The Sandlot یک فیلم رایج است که بسیاری از مردم آن را تماشا کرده‌اند و چیزهای بیشتری از بین ستاره‌ای در زندگی وجود دارد. او باید از آنجا خارج شود.

غارت:
هی، من سندلوت را دیده ام و آن را دوست دارم.

دیوید:
پس چرا آن خط را به خاطر نمی آورید؟

غارت:
خوب، من همه آن را ندارم... من همه نقل قول ها را نمی دانم. من فقط می دانم، "تو مرا می کشی اسمالز"، که تو هستی.

دیوید:
کمتر اهل خرسندی باشید خیلی خب، بیایید به کودی و کریستین برسیم.
کودی و کریستین به نمایش خوش آمدید. از بازگشت شما خوشحالم کریستین قبلاً در قسمت 605 بود و در مورد اینکه همیشه مطمئن شوید که مشکلات جدیدی دارید صحبت می کرد. این یکی از کارت های تلفن شما در آن زمان است.
و کودی، شما BiggerPockets را در الگوریتم یوتیوب در قسمت 554 منفجر کردید، و می توانید بشنوید که چگونه او بدون هیچ بدهی بانکی افزایش یافته است. امروز اینجا هستید تا در مورد معاملات مالی فروشنده و نحوه مذاکره در مورد شرایط صحبت کنید.
برای هر شنونده ای که اینجا تازه کار است، می توانید تعریف کنید که معامله مالی فروشنده چیست، کریستین؟

مسیحی:
آره بنابراین، فاینانس فروشنده، اگر شما به فاینانس متعارف می گویید، به بانک می روید، وام را می گیرید، و این همان جعبه متعارف است. تامین مالی فروشنده این است که شما می خواهید بانک را با فروشنده واقعی جایگزین کنید. آنها دارای حقوق صاحبان سهام هستند و می توانند سرمایه ای را که برای شما دارند از طریق یک یادداشت و سند امانی تامین کنند، دقیقاً مانند یک بانک.
با این حال، نکته جالب این است که شما می توانید تمام شرایط خود را انتخاب کنید. با یک بانک، شما یک بسته تعریف شده دارید: «نرخ سود شما، این مدت وام است، این چیزی است که با آن کار می کنید».
هنگامی که شما تامین مالی فروشنده را انجام می دهید، آنچه را که مذاکره می کنید به دست می آورید. بنابراین نکته مهم در مورد آن این است که اگر به نرخ بهره کمتری برای کارکردن قیمت نیاز دارید، می توانید این کار را انجام دهید. اگر برای تکمیل پروژه خود به یادداشت طولانی تری نیاز دارید، کاملاً می توانید آن را دریافت کنید.
خطر آن این است که شما یک تیم پذیره نویسی ندارید، مانند یک بانک که قرار است از روی شانه شما به این موضوع نگاه کند. بنابراین باید مراقب باشید، بدانید چه کار می‌کنید و بر اساس اصولی بخرید که همیشه برای شما مفید هستند. یعنی

غارت:
خیلی خوب است. بنابراین اساساً شما با بانک می گویید، فضای زیادی برای شکست وجود ندارد، زیرا شما چیزهایی مانند بازرسی، ارزیابی، دستورالعمل هایی دارید که اساساً ممکن است به عنوان مثال، یک معامله واقعاً بسیار بد را متوقف کند. اما زمانی که آن را تامین مالی فروشنده، آن را غرب وحشی در آن ظرفیت؟

مسیحی:
آره نکات مثبت این است که آنچه را که مذاکره می کنید به دست می آورید، نکات منفی این است که آنچه را که مذاکره می کنید به دست می آورید. اگر در مذاکره کار بدی انجام می دهید، می توانید خود را در چاه قرار دهید، اما این موضوع سرگرم کننده است، یعنی می توانید ورودی ها را تنظیم کنید و با تامین مالی فروشنده، ورودی های بیشتری نسبت به جعبه خرید معمولی دارید.

غارت:
آره دوستش دارم پس چرا ما امروز در مورد این نوع اصطلاحات صحبت می کنیم؟ چرا دانستن این موضوع در حال حاضر بسیار ارزشمند است؟

کودی:
خوب، در حال حاضر، بسیاری از مردم از این واقعیت که نرخ ها بسیار بالا رفته است شوکه شده اند.

غارت:
کمی، فقط کمی.

کودی:
کمی.

غارت:
آره.

کودی:
اما زیبایی آن در این است که می توانید این کار را در هر چرخه تجاری انجام دهید. و بنابراین چیزی که مردم با افزایش نرخ ها شروع به درک می کنند این است که این یک استراتژی برنده است. این یک محصول بدهی برنده است زیرا می توانید شرایط را نام ببرید، و همانطور که در قسمت BiggerPockets ما ذکر کردید، موسیقی از اجرای این بازی متوقف نمی شود.

غارت:
آره.

کودی:
می‌توانید نرخ را نام ببرید، پرداخت‌ها و هر ساختار خلاقانه‌ای را برای انجام معامله‌تان نام‌گذاری کنید. و بر اساس محیط، همه شروع به درک این موضوع می کنند که این قابل انجام است، قابل تکرار است و ساده است.

غارت:
آیا احساس می کنید اگر فروشنده واقعاً انعطاف پذیر باشد، تقریباً هر معامله ای می تواند کارساز باشد؟ یا فکر می کنید که حتی با بهترین شرایط تامین مالی، برخی معاملات قرار نیست انجام شوند؟

کودی:
شما می توانید هر معامله ای را تا حدی انجام دهید، و تا آن حد، به این معنی است که سود سهام شما باید مثبت باشد.

غارت:
درست است ، بله

کودی:
می توانید یک معامله نرخ سقف منفی بخرید. ما قبلاً این کار را انجام داده ایم. اگر نرخ سقف مثبتی دارید، اگر پول ارزان‌تری قرض کنید، می‌توانید هر معامله‌ای را انجام دهید.

مسیحی:
به عنوان مثال خوب، ما به معامله ای در میسوری نگاه کردیم که در آن شخصی گفت: "هی، من 108 واحد را به شما کمک مالی می کنم. من فکر می کنم که شما در این موارد نکات مثبت زیادی دارید. بیا بیرون و آنها را ببین.» من مثل "باشه" گفتم، بنابراین سوار هواپیما شدم. آنها سقف نداشتند، آنها در حال سقوط بودند. آنها پرنده های مرده بودند، روی موش های مرده مرده بودند.

دیوید:
این نقطه مثبت است. اگر سقفی روی آن بگذارید، می توانید مستاجر بگیرید.

غارت:
هیچ سمت بالایی ندارد، بنابراین جنبه های مثبت زیادی دارد.

مسیحی:
و آنها فقط در مناطق وحشتناک بودند. خراب کردن ساختمان به طور نجومی بیشتر از ارزش ساختمان جدید هزینه می کرد. این فقط یک آشغال انبوه بود. شما می توانید هر معامله ای انجام دهید.

دیوید:
نه، شما نمی توانید آن معامله را انجام دهید. او فقط باید پول زیادی به شما بپردازد تا ... او باید بیشتر از آن چیزی که برای نساخته کردن شما هزینه دارد به شما بپردازد.

کودی:
و ما در مورد آن صحبت کردیم.

مسیحی:
قیمت می تواند کار کند.

کودی:
بله، ما در مورد این صحبت کردیم که او به ما اجازه می دهد آن را به صورت رایگان تحویل بگیریم و او به ما پول قرض داد تا آن را درست کنیم، و ما مدیریت دارایی را انجام خواهیم داد. در نهایت به حرکت رو به جلو ختم نشد زیرا میسوری بود و کریستین به کل آن ایالت آلرژی داشت.

مسیحی:
کل ایالت

دیوید:
اهل میسوری نیستی؟

غارت:
منظورت چیه؟ آلرژی مالی یا گرده

مسیحی:
مثلاً از هواپیما پیاده شدم و چشمانم می سوخت.

غارت:
مرد. واقعا؟

مسیحی:
آره.

غارت:
اوه، میسوری یک مکان عالی است. من یک پسر کانزاس سیتی هستم.

دیوید:
راب همین سه ساعت پیش با کسی صحبت کرد که در کانزاس سیتی سرمایه گذاری کند.

غارت:
درست است، بله.

مسیحی:
ما میرویم آنجا. مطمئن شوید که می توانید در آنجا نفس بکشید. هوا سمی است.

غارت:
سلام، آلرژی ها زمانی که در حال مذاکره برای یک معامله هستید مهم هستند.

مسیحی:
بله، آنها هستند.

غارت:
خوب، اما آیا واقعاً، احتمالاً، اگر اینطور نبود، کار می کرد؟

کودی:
اگر سیستم‌ها و چکمه‌هایی روی زمین وجود داشت، قطعاً. اما با پریدن به یک بازار جدید، ما هیچ علاقه ای به کشف آن نداشتیم.

دیوید:
آره.

کودی:
شما می توانید هر معامله ای را انجام دهید.

دیوید:
باشه.

کودی:
اما وقتی متوجه می‌شوید که می‌توانید همه چیز را بخرید، می‌توانید انتخاب کنید و انتخاب کنید، و این پروژه‌ای نبود که ما بخواهیم آن را انجام دهیم.

غارت:
حتما، حتما، حتما

دیوید:
خوب، صحبت کردن در مورد آن در بازار امروز بسیار تأثیرگذار است، زیرا ما تا حدودی مشکل داشته‌ایم... منظورم این است که ما در مورد چگونگی افزایش نرخ‌ها صحبت کرده‌ایم. آنها نه تنها بالا رفته اند، بلکه در مدت زمان کوتاهی بسیار سریع بالا رفته اند. شما نمی توانید آنقدر بی ثباتی در املاک تجاری داشته باشید، به خصوص وقتی که نرخ سقف و تقاضا برای این دارایی ها بسیار نزدیک به هزینه بدهی است.
بنابراین وقتی نرخ بهره را در مدت کوتاهی از 3 درصد به 8 درصد می‌رسانید و عرضه کافی ندارید، چیزی که پیدا می‌کنید یک بن بست است. فروشندگان می‌گویند: «نه، مجبور نیستید بفروشید. من فقط به این دلیل که نرخ ها بالا رفته اند، کمتر نمی فروشم.» خریداران می خواهند آنها را بخرند، اما به دلیل هزینه بدهی نمی توانند.
بنابراین شما در اینجا فرصتی دارید که در آن مردم می خواهند دارایی های خود را بفروشند اما نمی توانند آنها را به طور سنتی بفروشند. مردم می خواهند این دارایی ها را بخرند، اما نمی توانند آنها را به صورت سنتی خریداری کنند. پس چند راه وجود دارد که شما بچه ها متوجه شده اید که چگونه املاکی را شناسایی کنید که تامین مالی فروشنده می تواند کار کند؟

کودی:
خوب، آنها باید دارای سهام باشند. شما می توانید آنچه را که دارید تامین مالی کنید. من برای شما یک مثال می زنم. ما در حال خرید یک معامله هستیم. ما به سختی در والا والا، یک کشور شراب در واشنگتن، به پول پرداختیم. و آنها دارایی خود را دارند، اما ما نیمی از این سبد را به طور متعارف می خریم، و نیمی دیگر را به صورت متعارف از فروشنده می خریم، بدون اینکه پولی پایین بیاید، زیرا تمام پول نقد آنها از خرید معمولی می آید.
بنابراین راه‌های زیادی برای انجام بازی وجود دارد، اما شما فقط باید مشخص کنید که آنها واقعاً چند درصد از معامله را دارند؟ وضعیت سهام آنها چیست؟ آنها می توانند آن را تأمین مالی کنند، و سپس شما فقط باید قسمت دیگر آن سبد را جدا کنید و این کار معمولی را انجام دهید تا بدهی آنها را از بین ببرید.

دیوید:
این یک اصل است که در سرمایه گذاری املاک و مستغلات به طور کلی نمایان می شود. افرادی که دارای سهام هستند، می توانید از اصطلاحات خلاقانه استفاده کنید. اگر کسی در دارایی خود سهام نداشته باشد، تمام این چیزهای خلاقانه ای که ما در مورد آنها صحبت می کنیم، تقریباً جایی برای بازی کردن وجود ندارد.
بنابراین، این یکی از اولین سؤالاتی است که همیشه باید هنگام ملاقات با شخصی خارج از بازار بپرسید: "چه چیزی مدیون هستید؟" اگر بتوانید بفهمید چقدر فضای دارید، اکنون می توانید به این فکر کنید که چه تعداد از ابزارهای مختلف را می توانم در آن فضا قرار دهم؟ و اینجاست که شما بچه ها واقعا هیجان زده هستید. تو اینجوری میخندی

غارت:
آره تو داری لبخند میزنی من می خواهم بدانم چه، چه، این بهترین سوال اول نیست؟

کودی:
من هرگز این را نمی پرسم

غارت:
باشه.

کودی:
من هرگز ندارم. من به مردم به عنوان فروشنده نگاه نمی کنم. من به آنها به عنوان مالک نگاه می کنم، و بنابراین ما به پشته بدهی آنها اهمیت نمی دهیم. چیزی که ما به آن اهمیت می دهیم این است که آنها چگونه پورتفولیو را ساخته اند زیرا در آن داستان، آنها به ما خواهند گفت که چه کار کرده اند. با این حال، اکثر بازیکنان بزرگ تمام دارایی های خود را پرداخت می کنند. در فضای چند رقمی هشت تا نه رقمی، متوجه شدیم که همه آن را پرداخت می کنند.

دیوید:
اگر از آنها نپرسید چگونه آن را پیدا می کنید؟

کودی:
خوب، آنها به ما می گویند که چگونه مدل کسب و کار خود را ساخته اند. به هر حال ما مدل کسب و کار خود را اینگونه ساختیم. ما از بازیکنانی در فضایی یاد گرفتیم که 9 موقعیت سهام ایجاد کرده بودند و آنها یک پورتفولیو ساختند، آن را تثبیت کردند، آن را بهینه کردند و سپس پرداخت کردند. و بنابراین آنها بدون اینکه به ما بگویند این را به ما گفتند.

دیوید:
اوه می فهمم. بنابراین شما مستقیماً نمی‌پرسید، اما همچنان در حال یافتن اطلاعات هستید.

کودی:
درست. من می خواهم مدل کسب و کار را بدانم زیرا مدل کلی کسب و کار خلاصه خوبی از نمونه کارها را به ما می گوید.

مسیحی:
و اگر کسی معامله ای را پیشنهاد کند و بگوید ما هنوز آن بخش از داستان او را یاد نگرفته ایم، این فقط مشخص نشده است، آنها در قبال آن چه بدهی دارند، سوال همیشه این است که شما آن را مرور کنید، دارید خرید می کنید. آن را به طور متعارف من فقط می خواهم بدانم قطعات چیست؟ بنابراین من نمی‌خواهم اینطور بگویم: "اوه، خوب باید تامین مالی فروشنده باشد"، زیرا من این را نمی‌دانم. نمی دانم فرصت چیست.
اگر آن‌ها توافقی را انجام دهند، همیشه این سوال مطرح می‌شود: «خب، چگونه این موضوع را حذف می‌کنیم؟ آیا این قرار است یک بانک باشد؟ آیا برای بستن قرارداد آماده هستید؟» و سپس بقیه قطعات خود را به شما خواهند داد. اما این تنها سوالی است که ما همیشه می پرسیم، دقیقاً همینطور.
شما از معامله عبور می کنید، فرصت را یاد می گیرید، از طریق گفتگو به نتیجه می رسید. اگر آنها شرایطی را پیشنهاد کنند، شما می‌گویید: «خوب، چگونه این کار را انجام دهیم؟ آیا برای بستن قرارداد آماده هستید؟» و تقریباً هر بار بقیه قطعات را در آنجا به شما می دهند.

دیوید:
آیا شما بچه ها سعی کرده اید از این طریق ملک مسکونی بخرید؟

کودی:
ما دوبلکس‌های زیادی خریده‌ایم، و هنوز هم کار می‌کنند. یعنی شرایط ما این است که چگونه آن را بخریم؟ چگونه هرگز آن را از دست نمی دهیم؟ اگر بتوانیم به این سوالات پاسخ دهیم، آماده هستیم.

دیوید:
بنابراین آیا آنها در معاملات بازار هستند یا معاملات خارج از بازار که شما دارید؟

کودی:
هر دو.

دیوید:
باشه.

کودی:
نیمی از معاملات ما در بازار بوده است. استراحتگاهی را که در MLS بود نیز انجام دادیم، و سپس حدود نیمی از آپارتمان ها خارج از بازار بودند.

دیوید:
بنابراین وقتی شخصی را پیدا می‌کنید که یک دوبلکس در بازار دارد و علاقه زیادی از خریداران دیگر دارد، آیا این استراتژی‌ها همچنان در آنجا کار می‌کنند؟

کودی:
کاملا.

دیوید:
اوه ، واقعاً؟

کودی:
بله.

غارت:
باشه. بنابراین کمی در مورد این روند برای ما توضیح دهید. آیا معمولاً به دنبال املاکی هستید، مثلاً در MLS، که بیش از 60 تا 90 روز فهرست شده است؟ یا چیزهایی که تازه در بازار هستند را هم می‌فروشید؟

کودی:
شما می توانید هر دو را انجام دهید. و چیزی که ما پیدا کردیم و در ابتدا نمی دانستیم این درست است، اما چیزی که از ملاقات با همه این مالکان درست است، اعتراض ناگفته این است که آنها نمی خواهند فرزندانشان پول نقد داشته باشند. چیز بزرگی است و آنها نمی خواهند فرزندانشان دارایی داشته باشند زیرا هر دوی آنها را خاک می کنند.
بنابراین، آنچه که بیشتر مردم در زمانی که از کسب‌وکار پیر می‌شوند می‌خواهند، حساب‌های دریافتنی است، فقط یک سفته، با پشتوانه املاک و مستغلات که می‌توانند به فرزندانشان بدهند، بنابراین وقتی پول را به باد می‌دهند، دوباره آن را در اختیار دارند. اولین. ما فقط متوجه شدیم که به طور مداوم درست است.

دیوید:
فرمانداری بر ثروت که به بچه ها ضربه می زند و آن را از بین می برد.

کودی:
کاملا. بنابراین آنها می توانند آنچه را که ساخته اند، باطل کنند، و به این ترتیب بچه ها نمی توانند همه چیز را خراب کنند. آنها می توانند به صورت ماهانه، اما آن را برای همیشه خواهند داشت.

مسیحی:
پس ارزش پرسیدن را دارد، مهم نیست که چقدر در بازار است. اکنون، برخی از معاملات در حال حاضر در اقتصاد کنونی ما، به جایی می رسند که در 60، 100 روز بوده است، و همه کسانی که به طور معمول به آن نگاه کرده اند، به قیمت آن نگاه کرده اند. و ما در مورد اینکه بتوانیم شرایط خود را انتخاب کنیم صحبت کردیم. یک مسیر گفتگوی رایج در حال حاضر، زمانی که شما آن مکالمه را انجام می دهید و آنها روی قیمت گیر می کنند، این است: "خوب، من با قیمت شما مشکلی ندارم. قیمت شما در سال گذشته کار کرده است. بر اساس نرخ بهره سال گذشته کار می کند. اگر بتوانیم این کار را انجام دهیم، خوب است که برویم.»

کودی:
در یک قرارداد بلند مدت نرخ ثابت.

مسیحی:
البته.

کودی:
نمی تواند کوتاه مدت باشد.

غارت:
درست است، پس شما می گویید بادکنک نیست.

کودی:
خوب، شاید بادکنک نباشد. ما این کار را در جایی انجام دادیم که بالون وجود نداشته باشد، اما این یک قرارداد نامحدود نیست. این یک دوره بررسی است. بنابراین به جای بالون کردن، اگر همه معیارها را رعایت کنید، یک پسوند خودکار وجود دارد.

غارت:
خوبه، باشه و آیا اصطکاک زیادی با صاحبان آن وجود دارد؟

کودی:
معمولاً نه، زیرا باز هم، آن اعتراض ناگفته این است که آنها می‌خواهند بچه‌هایشان این پول را داشته باشند. بنابراین تا زمانی که شما تمام پرداخت‌ها را انجام می‌دهید و الزامات را برآورده می‌کنید، آنها پول نمی‌خواهند. بنابراین اکثر افراد در آن سناریو می‌خواهند آن را برای همیشه ادامه دهند تا زمانی که مستهلک شود یا فقط به نفع آن باشد. ما با افرادی آشنا شدیم که فقط 40 سال است که علاقه مند بودند.

غارت:
واقعا؟ وای.

مسیحی:
و به همین دلیل است که بلندمدت بسیار مهم است زیرا، مثلاً شما برای ملک حق بیمه پرداخت می‌کنید، اما شرایط عالی دریافت می‌کنید، بادکنک، اگر تمام ارزش شما در شرایط باشد، طول آن شرایط تمام ارزش است. به محض پایان یافتن این شرایط، شما با هر آنچه بازار دارد گیر کرده اید.

غارت:
بله، زیرا اگر مجبور شوید از آن استفاده کنید، اگر می خواهید نرخ بهره 8 درصدی را بازگردانید، آنقدرها هم کار خوبی نبود.

مسیحی:
بله، و من از مردم به این موضوع نگاه می‌کردم و می‌گفتم: «اوه خدای من، می‌توانم این نرخ بهره شگفت‌انگیز را در این بالون سه ساله دریافت کنم،» من می‌گویم: «خب، نمی‌دانم بازار کجاست. سه سال دیگر می شود ما نمی دانستیم که سال گذشته بازار قرار است به کجا برسد. منظورم این است که هیچ کس انتظار نداشت که به همان جایی که امروز است برسد. فقط نمی دانم سه سال دیگر قرار است کجا باشد. اما من می دانم که در یک دوره 10، 15 ساله، ما با نزولی مواجه خواهیم شد، ما صعودی خواهیم داشت، ما فرصت هایی خواهیم داشت که پشته بدهی شما را در یک دوره 10 ساله تغییر دهیم."
بنابراین، هر چه این بدهی طولانی‌تر باشد، فرصت بیشتری خواهید داشت، و اگر محصول بدهی عالی دریافت می‌کنید، آن را تا زمانی که ممکن است از نظر انسانی تمدید کنید، زیرا ارزش معامله شما همین است.

غارت:
مطمئن. پس بیایید کمی به عقب برگردیم، جایی که گفتید با این مالک صحبت می کنید و سپس می گویید: "هی، آن قیمت کار کرد، اما روی نرخ بهره سال گذشته نیز موثر بود." آنها معمولاً در پاسخ به آن چه می گویند؟ آیا آنها می گویند، "منظورت چیست"، و سپس در آن نقطه شما می گویید، "من این ایده را برای شما مطرح می کنم که شاید شما فروشنده مالی هستید"؟ آن مکالمه معمولا چگونه پیش می رود؟

مسیحی:
این معمولاً پس از این اتفاق می افتد که ما بپرسیم، "آیا شما برای انجام یک قرارداد آماده هستید؟"، اما گاهی اوقات این سوال به این شکل پیش می آید. آنها می گویند، "من به این قیمت نیاز دارم"، و مانند، "باشه." آنها می دانند که معامله کار نمی کند. در بازار بوده است آنها همه را به آن نگاه کرده اند، به خصوص در مناطقی مانند... این یک بازار بسیار داغ است که ما در آن هستیم، همه چیز معمولاً خیلی سریع پیش می رود. اگر مدتی باقی بماند، آنها می‌دانند که مشکلی در مورد درخواست آنها در ملک وجود دارد.
اگر راه حلی دارید که برای آنها کارآمد باشد، ممکن است بگویند «بله». این یکی از مواردی است که در هنگام افزایش نرخ بهره بسیار خوب کار می کند زیرا قیمت واقعاً مشکلی نیست. هزینه سرمایه است. این یک راه نرم برای بیان آن است، و من احساس می‌کنم در اقتصاد کنونی ما، می‌بینم که بسیاری از مردم بر اساس این سؤال اساسی که «آیا راهی وجود دارد که بتوانیم نرخ بهره را پایین بیاوریم، بله می‌گویند؟» چگونه این کار را انجام دهیم؟» خوب، اگر شما قادر به انجام قرارداد هستید، این بحثی است که ما می توانیم داشته باشیم. آیا شما برای این ایده باز هستید؟

غارت:
آره بنابراین بیایید در مورد این صحبت کنیم زیرا می دانم که بسیاری از مردم ... اتفاقاً این واقعاً عالی است. شما بچه ها بسیار بسیار باهوش هستید و نکات خود را خیلی واضح بیان می کنید. بنابراین من فقط می خواهم برخی از اصول اولیه را در اینجا از شما بپرسم. برای مثال، اگر چیزی از MLS دریافت می کنید، باید با مشاور املاک صحبت کنید، درست است؟ پس این چه شکلی است؟ آنها بدیهی است که دروازه بان در این سناریو هستند.

کودی:
کاملا.

غارت:
بنابراین، برای اینکه به فروشنده برسید، چه چیزی را به مشاور املاک پیشنهاد می کنید؟

کودی:
خب، نکته اصلی این است که همه سعی می‌کنند مستقیماً وارد زمین خود شوند، و این یک مدل کسب‌وکار ناقص است، زیرا سؤالات خود را حل می‌کنید و سپس می‌گویند: «خب، در واقع، فراموش کردم آن را به‌روزرسانی کنم. متأسفیم، این در دسترس نیست، فقط معلق است.» به خصوص اگر معامله ای باشد که به سرعت پیش می رود. بنابراین ما همیشه فقط با در دسترس بودن عمومی شروع می کنیم.
ما در مورد دارایی واقعی سؤالاتی داریم، در مورد اینکه آنها چه چیزهایی را در مورد دارایی می پسندند یا عمدتاً دوست ندارند، اما در پایان، آیا مالک برای برگزاری یک قرارداد آماده است. و این یک سوال بله یا خیر است و مهم نیست که آنها چه می گویند. آنها می توانند بگویند، "بله،" و سپس ما ادامه می دهیم. و آنها می توانند بگویند: "نه، اما" یا فقط می توانند بگویند "نه". نه یک جمله کامل است، بنابراین آنها می توانند آن را تعطیل کنند.
صرف نظر از اینکه آنها چه می گویند، وقتی در حال پایان دادن به تماس تلفنی هستیم، معمولاً این اولین بار است که با این دلال املاک یا نماینده صحبت می کنم، بنابراین می خواهم بگویم: «این معامله ای است که ما انجام می دهیم. باید یک رابطه را شروع کنم، یا چیز دیگری وجود دارد که قبل از تصمیم گیری باید در مورد آن بدانم؟» و به این ترتیب ما تماس تلفنی را به پایان می رسانیم.
هر معامله ای به هم نمی رسد. همه نمی توانند فروشنده آن را تامین مالی کنند. شما همیشه می توانید خلاق باشید، اما فقط به این دلیل که می توانید، به این معنی نیست که باید خلاق باشید.

غارت:
درست.

کودی:
سادگی اهمیت زیادی دارد. و بنابراین به آنها اطلاع دادم که به دارایی علاقه مند هستم، اما اگر نمی توانند آن را تغییر دهند، می خواهم بدانم آیا چیز دیگری وجود دارد که باید به آن نگاه کنم.

غارت:
آره به این ترتیب حداقل حسن نیت را نشان می دهد که مانند: «هی، من واقعاً اینجا نیستم که وقت شما را برای این موضوع تلف کنم. اگر سرنخ های دیگری دارید، بیایید در مورد آنها صحبت کنیم.

کودی:
و من را به عنوان یک خریدار منطقی معرفی می کند، و اگر بتوانید یک خریدار منطقی شوید، می توانید شرایطی را دریافت کنید که هیچ کس دیگری نمی تواند دریافت کند.

غارت:
خیلی باحاله خیلی باحاله پس کمی از تجربه شخصی خود از انجام این کار برای ما بگویید. نمونه کارها شما این روزها چگونه به نظر می رسد؟ چون مطمئنم از آخرین قسمتی که در آن حضور داشتید رشد زیادی داشته اید.

مسیحی:
آره بنابراین، اگر هنوز قسمت‌ها را ندیده‌اید، شروع به جذب همه کردیم. ما اساساً در موزس لیک، واشنگتن و گرانت کانتی شروع کردیم، بنابراین شهرهای اطراف را گسترش دادیم.
اولین معامله ای که با هم انجام دادیم یک ساختمان 38 واحدی بود. قبل از آن، کودی دو دوازده و شش کار کرده است. من دو تا دوبلکس داشتم. آنجا بود که ما شریک شدیم. امروز ما داریم، کودی شماره های ما است، اما ما در محوطه حدود 130 واحد چند خانواده هستیم، با قراردادی برای 60 واحد دیگر و یک استراحتگاه 20 واحدی.

غارت:
که در آن در؟

مسیحی:
اون روی کانال هود در یونیون، واشنگتن است. جمعیت آن 1000 نفر است، اما موقعیت مکانی فوق العاده، دامنه کوه های المپیک. این فوق العاده است. و، البته، در تامین مالی فروشنده از MLS خریداری شده است.

دیوید:
کار توچال چگونه است؟

مسیحی:
استراحتگاه با ورودی های دستی زیادی کار می کند. پروژه در آنجا، در واقع، مالکان در محل زندگی می کردند، مهم نیست که مالک آن چه کسی بود. از دست گذشته است، و من فکر می کنم که ما چهارمین مالک آن هستیم، به مدت 88 سال، آنها در محل زندگی می کردند و استراحتگاه را مدیریت می کردند.
وقتی وارد شدیم، قرار نیست در شهری با 1000 نفر زندگی کنم. من آنجا را دوست دارم، برای بازدید. بنابراین وقتی این را تنظیم کردیم، مجبور شدیم سیستم هایی بسازیم. بنابراین در این سال اول، واقعاً فشرده بوده است، یافتن کارکنان مناسب، تیم مناسب، سیستم‌بندی چیزهایی که هرگز واقعاً بهینه نشده‌اند. اکنون به نقطه‌ای رسیده‌ایم که واقعاً روان است، اما این بود-

غارت:
بله، اما فکر می‌کنم چیزی شبیه به آن، آیا شما یک سرایدار در محل دارید که آن را تمام وقت اداره کند؟

مسیحی:
بله ما یک مدیر در محل، سرپرست تعمیر و نگهداری در محل داریم، و سپس مجبور شدیم کارکنان را بر اساس نیازهای آنها بسازیم. و بسیاری از آن در حال کشف کردن بودند، این آزمون و خطا است. ما تیمی را گرد هم می‌آوریم و می‌گوییم: «چاله‌ها کجا هستند» و همیشه چیزی وجود دارد. به سر و کله زدن با آن ادامه دهید. فکر می کنم بالاخره تیمی داریم که کار می کند. اگر به دنبال مهمان نوازی هستید، با یک استراحتگاه کوچک شروع نکنید. این یک پروژه بزرگ است. من فکر می‌کنم در مجموع باعث حواس‌پرتی از چند خانواده ما شد، واقعاً سودآور بود، یک پروژه واقعاً سرگرم‌کننده، اما یک پروژه سرگرم‌کننده بود.

غارت:
بله، خوشحالم که انجام دادید، آیا لزوماً این کار را دوباره انجام نمی دهید؟

مسیحی:
دقیقا.

غارت:
باشه باحال

مسیحی:
فوق العاده خوشحالم که این کار را انجام دادیم. ما یک تن یاد گرفتیم. من آن را به عنوان یک استراتژی تجاری توصیه نمی کنم. اگر در چند خانواده سرمایه گذاری می کنید و دو سال از شراکت خود می گذرد، پنج سال اول را در خط خود بمانید.

دیوید:
پس این 20 ملک مختلف است که به نوعی مانند یک هتل اجاره می کنند؟

کودی:
آنها کابین هستند.

دیوید:
باشه.

کودی:
بنابراین این یک فرار از کابین است. روی کانال هود است. ما از اسکله جلویی، چشم‌انداز آب بدون مانع از برخی از خانه‌های اجاره‌ای داریم.

دیوید:
و سپس شما یک استخر و یک آبگرم در داخل دارید، یا امکانات دیگر چیست؟

کودی:
هر کس فقط وان آب گرم خود را دارد و سپس در جنگل است.

دیوید:
پس شما 20 ملک برای تعطیلات خریدید؟

کودی:
بله.

دیوید:
باشه.

مسیحی:
گلمپینگ.

غارت:
خوبه، آره

مسیحی:
از آن خوشت خواهد آمد.

غارت:
آره بنابراین این را به من بگویید، منظورم این است که به نظر می رسد ایده شرایط و ایجاد برگه اصطلاح و معامله ای است که برای هر دوی شما کار می کند، ایده آن را دوست دارید. آیا زمانی که بسیاری از افرادی که این املاک را می‌فروشند، مادر و کتاب‌های به‌روز نشده‌اند و کتاب‌هایشان روی دستمال کاغذی و بایگانی‌شان نوشته می‌شود، در واقع بسیار سخت است؟ سازمان تجاری واقعی فروشنده چقدر برای مذاکره با این نوع چیزها مشکل دارد؟

کودی:
اکثر مردم، حتی اگر مادر و پاپ باشند، صورت‌حساب بانکی دارند، و من همیشه می‌توانم به آن اشاره کنم. شاید دو نفر بوده اند که این کار را نکرده اند، از کل مجموعه. بنابراین اکثر مردم حداقل صورت‌حساب بانکی دارند و من می‌توانم آن را بررسی کنم و فقط درآمد و هزینه‌های عمومی را تأیید کنم.

غارت:
آیا دانستن اینکه این همه چیزی است که آنها دارند، در مقابل رفتن به سراغ کسی که کمی جلاپذیرتر است، یک کار دلهره‌آورتر یا ترسناک‌تر است یا برایتان مهم نیست؟

کودی:
خوب، منظورم این است که فقط اگر ارزش و فرصت را ندیده باشید، یک مشکل است. اگر ارزش کافی وجود داشته باشد، اگر بتوانید فقط به اعداد نگاه کنید، درآمد کمتر از هزینه ها برابر است با جریان نقدی، و اگر بتوانید به تنهایی جریان نقدی کافی را از صورت های بانکی دریافت کنید، فوق العاده است. اگر نمی توانید، درباره محصولات بدهی بهتر مذاکره کنید.

غارت:
باشه عالیه خوب، من می‌خواهم وارد این موضوع شوم، زیرا می‌دانم که شما این فرآیند، فرآیند تأمین مالی فروشنده، را به سه درس اصلی تقسیم کرده‌اید، درست است؟ بنابراین می توانید ما را از طریق آنها راهنمایی کنید؟ حدس می‌زنم بیایید به شماره یک در اینجا پرش کنیم: به ما بگویید، اولین قدم یا اولین درس برای ورود به این دنیا چیست؟

مسیحی:
آره بنابراین اولین و مهم‌ترین تفاوت در طرز فکر این است که اگر مردم به شما اعتماد کنند، منابع مالی را به فروش می‌رسانند. اگر آن‌ها شما را نشناسند، نشناسند شما چه کسی هستید، پیچیدگی‌های زیادی پیش می‌آید، و چیزی وجود دارد که می‌گویید به کجا می‌روند: «اوه، من می‌خواهم همه چیز را درباره آنها بررسی کنم.»
شما می خواهید اعتماد به دست آورید و از طریق داشتن یک رابطه اعتماد به دست می آورید. شما با چه کسی هستید و اهداف خود را بیان می کنید. بنابراین اولین قانون این است که شما مانند فروشنده به سراغ این افراد نمی روید. آنها مالک هستند. شما آنها را به عنوان یک مالک ملاقات می کنید. شما می خواهید از آنها یاد بگیرید. شما می خواهید کسی را پیدا کنید که کاری را که می خواهید انجام دهید در بازار انجام داده است که می خواهید روی آن سرمایه گذاری کنید. فقط با داشتن یک تماس تلفنی واقعی، رفتن به قهوه، برقراری ارتباط با او رابطه برقرار می کنید. این چیزی است که من هستم، آنچه را که می‌خواهم بسازم، و چرا سعی می‌کنم آن را بسازم. از کسب و کارتان بگویید.»
مثال خوب: من با دوبلکس شروع کردم. کار بعدی که انجام دادم این بود که به افراد دارای 12 پلکس درست در پایین خیابان زنگ زدم، "هی، من همسایه املاک جدید شما هستم"، یک نکته قابل ربط، "من سعی می کنم همسرم را بازنشسته کنم، و هدف 10 ساله من همین شد. یک هدف یک ساله» و اکثر مردم می خندند و می گویند: «من کاملاً متوجه شدم. او معلم مهدکودک است. این منطقی است." چگونه به 12 پلکس مقیاس رسیدید؟ من هنوز آنقدر بزرگ نشده ام. من می خواهم یاد بگیرم که چگونه کسب و کار خود را ایجاد کرده اید.»
منظورم این است که یک مکالمه فوق العاده آسان است. این معتبر است. من می خواهم بدانم. من هرگز از آنها نمی خواهم اموال خود را بفروشند. و این تفاوت بین اینکه چگونه فکر می‌کنم بسیاری از مردم این کار را انجام می‌دهند، فقط با چکش زدن به تلفن، «هی، آیا پیشنهادی را می‌پذیری؟ سلام، آیا پیشنهادی را می پذیرید، اگر آن رابطه را نداشته باشید، احتمال کمتری وجود دارد که در مورد شرایط خود مذاکره کنید. و بنابراین من فکر می کنم اولین قانون این است که آنها مالک هستند، نه فروشنده.

کودی:
و واقعاً معنای آن این است که به محض تبدیل شدن به یک فروشنده، این یک دیدگاه معاملاتی است. اگر به آنها به عنوان یک مالک نگاه کنید، فرصتی برای ایجاد یک رابطه وجود دارد، زیرا افرادی که دارای املاک و مستغلات هستند، افرادی را می شناسند که دارای املاک و مستغلات هستند، و اینگونه است که شما شروع به ایجاد این روابط می کنید.

غارت:
بنابراین در مورد جدول زمانی این بازی به ما بگویید، زیرا به نظر می رسد مانند یک بازی طولانی است. بنابراین با کسی تماس می‌گیرید و می‌گویید: «هی، من واقعاً علاقه‌مندم وارد آن فضای خاص شوم. من دوست دارم برایت قهوه بخرم و با آن چت کنم.» آنها احتمالاً چاپلوسی خواهند شد، زیرا افراد زیادی در زندگی خود احتمالاً آنقدر به املاک و مستغلات علاقه ندارند. و سپس شما می‌پرسید و آن‌ها در مورد ملک به شما می‌گویند، و در چه مرحله‌ای می‌گویید: "آره، پس به هر حال، بله، می‌خواهید آن را به من بفروشید؟" آن انتقال و آن جدول زمانی چیست؟

کودی:
تمام کارهایی که ما در بازار و خارج از بازار انجام داده ایم کمتر از چهار سال بوده است. حدود سه سال پیش با او آشنا شدم و دو سال پیش با هم شریک شدیم. ما از آنجا رفتیم، من 30 آپارتمان داشتم و او چهار تا، الان 130، تقریباً 190 و یک استراحتگاه، و این حداکثر در دو سال و نیم بود. فکر می کنم ما کمی بیش از دو سال پیش شریک شدیم.
بنابراین برای همیشه طول نمی کشد، چند سال در بازی سرمایه گذاری زمان زیادی نیست. سریع ترین رابطه از یک تماس واقعی، جلسه قهوه، در حدود یک ماه انجام شد. و یکی که قبل از آشنایی با کریستین روی آن کار می کردم بیش از دو سال طول کشید. هنوز کاملاً ارزشش را دارد زیرا امروز آنها هنوز هم به من کمک می کنند.

غارت:
وقتی می گویید حدود یک ماه طول می کشد، می توانید کمی ما را در مورد اینکه چگونه به نظر می رسد توضیح دهید؟ آیا مثل این است که قهوه می خورید، به آنها سؤال می کنید؟ در چه مرحله ای به اندازه کافی راحت هستید که واقعاً موضوع ارائه یک پیشنهاد را مطرح کنید؟

کودی:
ما این چیز را داریم، اوه، ما پیشنهادی نمی خواهیم. آنها معمولاً آن را ارائه می‌کنند، اما چیزی که ما ترسیم کرده‌ایم این است که راهی برای ایجاد رابطه در بالاترین سطح وجود دارد، و ما آن را تمرین دایره‌ای می‌نامیم، و سه بخش وجود دارد: شما نقاط مرتبطی دارید، که گذشته شماست. مردم بر اساس گذشته شما با شما ارتباط برقرار می کنند و بر اساس آن می خواهند با شما ملاقات کنند. بنابراین شما را به جلسه قهوه می رساند. اهداف، بخش شماره دو، آنها را وادار می کند که بخواهند با شما ملاقات کنند و با شما کار کنند. و سپس آن قطعه آخر اهمیت دارد، وقتی به اهداف خود می رسید چه چیزی برای شما تغییر می کند؟ نه زمانی که کاری را که انجام می دهید انجام می دهید، اما در واقع چه چیزی با رسیدن به هدف تغییر می کند؟
و این همان چیزی است که خرید را ایجاد می‌کند، و این خرید، در آن نقطه، هنگامی که آن را برای خود ترسیم کردید و دارایی آنها را ترسیم کردید، معمولاً آنها پیشنهاد می‌کنند دارایی‌ها را به شما بفروشند.
و بنابراین اگر بتوانید در عرض یک ماه از همه اینها عبور کنید، کاری که من در یکی از روابطم انجام دادم، آنها به من پیشنهاد دادند که در یک ماه یک دارایی را بفروشند و من یک ملک خریدم. برخی از آنها زمان زیادی را صرف کردند، زیرا دو سال طول کشید تا به جلسه قهوه برسند. فقط خیلی سرشان شلوغ بود.

غارت:
بنابراین به طور موثر، شما واقعاً فقط سعی می کنید تا آنجا که می توانید از این تماس ها استفاده کنید، جریان معامله خود را ایجاد کنید و در نهایت، امیدواریم، همه آن سرنخ ها شروع به به ثمر رسیدن و در واقع، من نمی دانم، ارائه دهند. یکی از مکان هایشان را به شما بفروشند، درست است؟

کودی:
بله شما یک کره می سازید و فقط سعی می کنید آن را ساده نگه دارید. شما با یک هدف وارد می‌شوید و با یک غذای آماده کنار می‌روید، و این منجر به شماره دو می‌شود، قانون شماره دو سادگی مهم است. وقتی صحبت از خرید واقعی ملک می شود، چگونه آن را خریداری می کنید؟ چگونه هرگز آن را از دست نمی دهید؟
ما این را از طریق تمام این جلسات مالک آموختیم. وقتی با این صاحبان املاک ملاقات می کنیم، آنها به ما یاد دادند که چگونه تمام املاک خود را خریداری کرده اند. زیبایی این است که آنها به ما یاد دادند که چگونه 12 پلکس خود را خریدند، اکنون من می دانم چگونه آن 12 پلکس را بخرم. همانطور که ما رابطه را ایجاد می کنیم، رابطه ما افزایش می یابد، این یک انتقال بسیار آسان می شود. من منطقی ترین خریدار می شوم، و اکنون برای همه دارایی های آنها این کار را می کنیم، زیرا می دانیم چگونه آن دارایی های خاص را بخریم.

مسیحی:
وقتی صحبت از سادگی شد، هر چه ساده تر باشد، تکرارپذیرتر است. ما تقریباً هر 45 روز یک بار معامله می کنیم. به نظر می رسد این روند است، بنابراین ثبات زیادی دارد. ما همان کار اساسی را انجام می دهیم. اگر شروع به کار می کنید، من این کار را به این صورت انجام می دهم: اگر در یک هفته پنج تماس با مالکان در بازار خود برقرار کنید، بنابراین این بسیار هدفمند است، من به افرادی که دارای ملک در اطراف جایی که می خواهم بخرم نگاه کرده ام. ، چه کسی کاری را که من می خواهم انجام داده است -

کودی:
در Google Maps.

مسیحی:
… در Google Maps. شما می توانید آنها را کاملا رایگان پیدا کنید. بدون ردیابی پرش، فقط می توانید آنها را در گوگل جستجو کنید. شما افراد را پیدا می کنید، پنج نفر، بنابراین می خواهید در یک هفته پنج تماس برقرار کنید. یکی از این افراد باید یک جلسه قهوه با شما را بپذیرد.
با فرض اینکه دو هفته مرخصی بگیرید، با 50 مالک در بازار خود ملاقات خواهید کرد. اگر با 50 مالک در بازار خود ملاقات کردید، یاد بگیرید که آنها چگونه بازی کردند و در 30 ثانیه یا کمتر با هم ارتباط برقرار کردند. چگونه کسب و کار خود را ایجاد کردید، و شما یک مکالمه معتبر با آنها داشته باشید، جریان معامله فرا خواهد رسید.
این افراد زیادی هستند که برای کمک به شما سرمایه گذاری می کنند و شما با آنها وقت گذرانده اید. برخی از آن‌ها یک چرخش 30 روزه، برخی از آن‌ها یک چرخش پنج ساله خواهند بود، اما زمانی که مردم برای کمک به شما سرمایه‌گذاری می‌کنند، ممکن است معامله‌ای پیش بیاید، رابین هود، در بازار است. این در واقع یکی از دوستان ما بود که در فضای املاک و مستغلات با او ملاقات کرده بودیم. این معامله اشتباهی برای او بود و با ما تماس گرفت. او می گوید: «شما بچه ها جوان هستید، بچه ها می خواهید خیلی سخت کار کنید. من ملکی پیدا کردم که پول زیادی به همراه دارد و نمی خواهم اینقدر کار کنم. شما بچه ها باید نگاهی بیندازید.»

غارت:
این استراحتگاه است، رابین هود؟

مسیحی:
این استراحتگاه است.

غارت:
باشه باحال

مسیحی:
اینطوری پیش آمد. اما آن روابط، من هرگز نخواستم بفروشم، از او خواستم وسایلش را بفروشد. او یک دوبلکس در شهری دارد که من نمی خواهم مالک آن باشم. اما این رابطه، تا به امروز، بزرگترین دارایی ما را به همراه داشت.

دیوید:
من می توانم یک مزیت روانشناختی شما را در اینجا ببینم، زیرا اگر یک غریبه برای خرید کالای شما به سراغ شما می آید، به آنها به عنوان نوعی دشمن نگاه خواهید کرد، "شما می خواهید چیز من را به همان قیمت ارزان دریافت کنید. تو می توانی. من می خواهم آن را تا جایی که بتوانم بفروشم.» شما در یک وضعیت متضاد هستید.
وقتی می گویید "به من بگویید چگونه کسب و کار خود را ایجاد می کنید" و آنها می گویند: "اوه، شما همیشه 80 سنت بر دلار می پردازید، و همیشه مطمئن می شوید که این مقدار ذخایر دارید و تامین مالی فروشنده باعث می شود کار انجام شود." و کتاب بازی را به شما می دهند و حالا شما را دوست دارند. چگونه آنها با هوشیاری خوب دنبال می شوند و سعی می کنند تا آنجا که می توانند از شما پول بگیرند؟ به یک معنا شما اینگونه هستید، "آره-

غارت:
زیرا آنها می دانند که شما در حال تلاش برای ایجاد کسب و کار خود هستید.

دیوید:
و آنها قبلاً شما را دوست داشته اند و به شما یاد داده اند که چه کار کرده اند، بنابراین اکنون آنها -

غارت:
آنها می خواهند شما را برنده شوند.

دیوید:
... آنها باید آن را به شما ارائه دهند، و البته مجبور نیستند، اما از نظر روانی، آنها احساس وظیفه می کنند، زیرا اکنون شما دوست هستید، نه دشمن، که بگویید: «من آن را به شما می دهم. با شرایطی که به شما یاد دادم باید بخرید.» تقریباً مثل این است که اگر یک مربی داشته باشید که بگوید: "همیشه قانون 1% را بپردازید، همیشه بر اساس قانون 1% بخرید" و سپس آنها بخواهند دارایی خود را بفروشند و به شما مراجعه کنند و شما خود را بشناسید. توسط آنها آموزش دیده‌ایم که فقط بر اساس قانون 1% خرید کنند. آنها نمی خواهند بپرسند که ارزش بازار چیست، و اگر بپرسند، شما می گویید، "خب، بر اساس قانون 1٪ شما، اگر من تامین مالی فروشنده داشتم، روی این اعداد به همین صورت عمل می کرد." شما از تمام سپر ستاره مرگ که قرار است برای محافظت از کاری که انجام می دهند به کار گیرند، اجتناب کرده اید.

مسیحی:
و آن‌ها خیلی هیجان‌زده می‌شوند وقتی شرایطشان را به آنها برمی‌گردانید. آنها می گویند، "شما این مفهوم را فهمیدید. آره." منظورم این است که هیجان انگیز است. این یک برد است.

دیوید:
از نظر عاطفی احساس پاداش می کند.

مسیحی:
آره.

دیوید:
بنابراین در حال حاضر آنها مجبور نیستند از نظر مالی برنده شوند تا همچنان خوشحال باشند.

مسیحی:
دقیقا.

دیوید:
مخصوصاً اگر ملکی مجانی و واضح داشته باشند. از نظر عملی، گرفتن هر دلاری که می توانند آنچنان مهم نیست.

مسیحی:
و اگر اتفاقاً آنها برای شما تأمین مالی فروشنده هستند، شما می خواهید که فروشنده تأمین مالی در کنار شما باشد. شما می خواهید همسو باشید، می خواهید آنها احساس کنند که معامله خوبی به دست آورده اند. اگر کسی را دارید که هر ماه برایش چک می نویسید که از شما متنفر است زیرا احساس می کند که او را از بین برده اید، این یک رابطه ناخوشایند است.

کودی:
و سپس، حدس می‌زنم، آخرین قطعه‌ای که واقعاً در اینجا داریم مربوط به آن نکته سادگی است، ترتیب عملیات همیشه معامله است، سپس بدهی، سپس حقوق صاحبان سهام. مردم همیشه این را از نظم خارج می کنند.
اگر می خواهید املاک و مستغلات بخرید، اینطور نیست، "من باید معاملات مالی فروشنده را پیدا کنم." من باید معاملاتی را پیدا کنم که می‌خواهم مالک آن باشم. من باید املاکی را پیدا کنم که در Google Maps می بینم یا شخصاً می بینم که تنها راهی که می توانند بهتر باشند این است که نام من را در عنوان داشته باشند.
وقتی آن دارایی را پیدا کردید، محصول بدهی را پیدا می کنید. این بازی مالی فروشنده نیست. می‌دانم که امروز در مورد آن صحبت می‌کنیم، اما اگر می‌خواهید ملکی داشته باشید، باید معامله‌ای را که می‌خواهید بخرید، و سپس بدهی‌ای را پیدا کنید که به شما امکان می‌دهد بر روی قطعات کنترل شده با نرخ ثابت بلندمدت جریان نقدی داشته باشید. به همین دلیل از بدهی با نرخ متغیر استفاده نمی کنیم. بسیاری از مردم اخیراً در این مورد کمی سوختند. پس بدهی با نرخ ثابت بلندمدت را معامله کنید، و سپس باید پیش پرداخت را مشخص کنید، و اگر جریان نقدی کافی داشته باشید، می تواند بدهی باشد.

مسیحی:
اکنون بسیاری از مردم سعی می کنند، حداقل من افراد زیادی را دیده ام، ابتدا سعی کنید سرمایه را افزایش دهید و اگر این استراتژی را انجام دهید، زیرا بسیاری از افراد از این طریق خرید می کنند، اگر شما آن استراتژی را انجام دهید، این کار را انجام نمی دهید. محصول بدهی خود را با معامله خود ردیف کنید. بنابراین اگر در حال انجام امور مالی خلاق هستید و قبل از اینکه فرصتی را پیدا کنید، شرایط خود را برای بدهی خود تعیین می کنید، فرصت هایی را که می توانید دنبال کنید محدود خواهید کرد.
دریافته‌ام که اکثر مردم برای یافتن معامله برای سرمایه‌گذاری مشکل‌تر هستند، بنابراین بخش سخت را انجام دهید و سپس سرمایه را ردیف کنید، چه بدهی یا سهام. شما تمام شرایط خود را سفارشی می کنید تا مطمئن شوید که برای فرصتی که دارید کار می کند.
من فکر می کنم که این بخش بزرگی از کودی و موفقیت من در انجام مداوم معاملات بوده است. ما آن را بسیار ساده نگه می داریم. ما در حال پرسیدن سوال هستیم... یک سوال اساسی این است، "چگونه آن را بخرم و چگونه هرگز آن را گم نکنم؟" آن را بخرید و نگه دارید. پاسخ به آن دقیقاً همان چیزی است که شما گفتید، معامله است، بعد بدهی، سپس سهام، همیشه به همین ترتیب. شما از این معادله پیروی کنید، این یک فرصت است. بدهی و حقوق صاحبان سهام همه تامین مالی است. وقتی فرصتی با بودجه کامل دارید که کار می کند، جریان های نقدی، بدهی با نرخ ثابت بلندمدت، کارتان تمام شده است، مالک یک ملک هستید.

غارت:
بنابراین مدام می گویید: "چگونه آن را بخرم و هرگز آن را گم نکنم؟" معنی آن چیست؟

کودی:
خوب، اگر بفهمید که چگونه یک دسته املاک و مستغلات بخرید، واقعا عالی است، اما بیشتر مردم می توانند نحوه خرید آن را بیابند، اما نمی توانند نحوه نگهداری آن را بیابند. آن‌ها باید آن را کنار بگذارند، برای دریافت پول نقد خود سندیکا شوند، در نهایت بدهی‌های بسیار گران‌قیمتی انجام می‌دهند تا آن را نگه دارند و در نهایت آن را از دست بدهند. و گروهی در تگزاس بودند که همه دیدند که 3,200 واحد از دست دادند. افراد زیادی از این قبیل هستند. آنها نمی توانند بفهمند که چگونه املاک و مستغلات را برای همیشه نگه دارند.
و بنابراین آنچه ما از بازیگران بزرگ دریافتیم بدهی با نرخ ثابت بلندمدت با حاشیه جریان نقدی و راهی برای پرداخت تعهد قبل از سررسید آن است. اگر بتوانید آن را بفهمید، کارتان تمام شده است. به همین دلیل است که ما بازپرداخت بدهی، چکش بدهی خود، مرحله چهارم چرخه تجاری خود را داریم، اما اکثر مردم، می خواهند به طور نامحدود مقیاس شوند و هیچ معیاری در اطراف حاشیه ندارند.

دیوید:
من می توانم الگویی از آنچه شما در اینجا انتخاب می کنید ببینم. بنابراین، روش سنتی این است که باید 20% برای قرار دادن در مقیاس ویژگی بعدی کسب کنم. برای به دست آوردن 20٪، یا باید یک تن سهام در معامله دریافت کنم یا باید تمام جریان نقدی خود را بردارم و آن را به معامله بعدی بگذارم، یا باید پول جمع کنم.
اگر پول جمع آوری کنید، احتمالاً برای خرید دارایی قرض خواهید گرفت، که شما را وارد بازی صندلی های موزیکال می کند، چیزی که اکنون می یابیم، نرخ ها همزمان با شروع پرداخت های بالونی افزایش یافته است. پایین آمدن هر اپراتور تجاری را در موقعیت بسیار سختی قرار می دهد، زیرا آنها می توانستند NOI را در دارایی خود افزایش دهند، می توانند عملکرد خوبی داشته باشند، اما اگر پرداخت بالون آنها سررسید باشد و نرخ ها از 3٪ به 8٪ افزایش یابد، این کار انجام نمی شود. به خدمات بدهی با نرخ های امروزی، اکنون باید آن را بفروشید. خب، خریدار آن را با 8 درصد می‌خرد، بنابراین اکنون باید هزینه کمتری بپردازد، و حتی اگر همه کارها را همانطور که قرار بود انجام دهید، باز هم دارایی را از دست می‌دهید.
شما در حال توصیف راهی برای خرید آن هستید که شما را از موقعیتی که در بازی صندلی های موزیکال قرار دارید خارج می کند. شما برای پیش پرداخت نیازی به پول ندارید زیرا در حال مذاکره با فروشنده در مورد شرایطی هستید که پول کمتری کاهش می یابد. شما نگران این نیستید که نرخ‌های بهره در بدهی آژانس چه می‌کنند، زیرا آن را با نرخ ثابت خریداری می‌کنید. آیا این چیزی است که شما توصیف می کنید؟ آیا من آن را درست می فهمم؟

کودی:
کاملا. و کل فرض این است که استراتژی کسب و کار جامد تغییر نمی کند اگر بازار تغییر کند.

دیوید:
بر اساس شرایط بازار.

کودی:
درست. باید بتواند در هر بازار معینی کار کند. اکنون مردم بدون توجه به اینکه از چه استراتژی استفاده می کنند، املاک و مستغلات را از دست خواهند داد. برخی افراد خیلی سریع خرید می کنند. این اتفاق می افتد و مردم از بین می روند، اما اصول محکم می تواند به کاهش این خطر کمک کند.

غارت:
آره باشه بنابراین شما در مورد مذاکره در این مدت طولانی تر صحبت می کنید. حداقل مدت بیشتر معاملاتی را که قرار است انجام دهید چقدر در نظر می گیرید؟

کودی:
خوب، بسیار بستگی دارد زیرا ما محصولات بدهی سه ساله را انجام داده ایم، اما یک ماه درآمد می تواند بخش عمده ای از وام مسکن، یعنی کل بدهی را از بین ببرد. آنها معاملات کوچک هستند. در معاملات بزرگتر، 10 سال به علاوه می خواهیم. ما می دانیم که می توانیم هر وام مسکنی را که داریم ظرف 10 سال پرداخت کنیم، فقط بدون نقدینگی. در ابتدا ما نمی توانستیم این کار را انجام دهیم.
بنابراین اولین معامله من یک وام مسکن 30 ساله با نرخ ثابت بود، بدون بالون. این روی 12-plex من بود. می‌دانستم که می‌توانم آن را قبل از سررسید آن پرداخت کنم، زیرا اگر من فقط وام مسکن را پرداخت کنم، املاک و مستغلات آن را پرداخت می‌کند. بنابراین آنچه ما باید به آن نگاه کنیم نسبت پوشش بدهی شما است و برای ما، ما دوست داریم ببینیم که آیا وام مسکن من 10 دلار در ماه هزینه دارد، درآمد خالص عملیاتی من باید 15 دلار باشد.

دیوید:
بنابراین شما به نسبت خدمات بدهی 1.5 نگاه می کنید.

مسیحی:
ایده آل همین است.

کودی:
اکنون ما چیزهای زیادی را بیش از دو به دست آوردیم که ایده آل تر است. هر ماه، می‌توانیم یک وام مسکن اضافی را پس‌انداز کنیم، اما این وضعیت تثبیت شده است. اکثر مردم آن روز اول را دریافت نمی کنند مگر اینکه بدهی بسیار ارزانی دریافت کنند.

دیوید:
بنابراین هر چند وقت یک‌بار املاکی را خریداری می‌کنید که برای تثبیت آنها به کار جدی نیاز دارند؟ آیا این بخشی از جایی است که معامله از آن سرچشمه می‌گیرد، یا فکر می‌کنید که بیشتر رابطه است و خود معامله نیست، مشکل‌ساز است؟

کودی:
این رابطه همیشه نسبت به املاک و مستغلات برتر است و این همان چیزی است که، دوباره، خرید از اهمیت به ما اجازه می دهد تا شرایط بهتری نسبت به سایر افراد داشته باشیم. ما چند معامله ارزش افزوده انجام دادیم که در آنها مجبور شدیم بیش از نیم میلیون دلار در رنو بگذاریم. 38 پلکس ما، اولین معامله ای بود که در آن شریک شدیم، و برای مدتی طولانی بیش از 50 دلار در ماه برای بازسازی اجاره هزینه می کردیم، و ما از 600 دلار گرند در رنو عبور کردیم. ما مجبور بودیم این کار را خارج از جریان نقدی انجام دهیم، بنابراین در پرتفوی فوق العاده منفی بودیم. تمام پول نقد ما صرف آن شد، اما ما دوست نداریم در هر معامله این کار را انجام دهیم. ما دوست داریم که اکثر معاملات بر اساس جریان نقدی، روز اول، برای رشد سهام باشد، بنابراین باید روز اول جریان نقدی داشته باشیم، و آن یکی قطعا اینطور نبود.

مسیحی:
بنابراین ما مجبور شدیم یک نمونه کار بسازیم که جریان نقدی در اطراف آن برای حمایت از reno جمع آوری شود، و شما بروید. شما نمی توانید جریان نقدی جهانی خود را به صفر برسانید زیرا این سریع ترین راه برای از دست دادن است.

کودی:
به همین دلیل است که ما همه واحدهای خود را خریدیم. منظورم این است که، فکر می‌کنم، زمانی که برای اولین بار شروع به کار کردیم، چهار یا پنج معامله را در عرض چهار ماه خریدیم تا جریان نقدینگی برای تعمیر چیزها داشته باشیم.

دیوید:
من از آن به عنوان معماری نمونه کارها یاد می کنم، در مورد آن صحبت می کنم، اگر جریان نقدی از املاک ایجاد کرده اید، می توانید چیز دیگری را انتخاب کنید که سود بالایی دارد اما فورا جریان نقدی ندارد، یا می توانید ملکی را با حداقل جریان نقدی خریداری کنید. ، اما اگر جریان نقدی قوی از چیز دیگری دارید، یک موقعیت سهام بزرگ است. سپس وقتی آن موقعیت سهام را ایجاد کردید، می توانید بفروشید، می توانید آن پول را برای پرداخت بدهی بردارید، و اکنون جریان نقدی شما حتی بالاتر است.
نمی‌خواهم بگویم که به شما امکان می‌دهد ریسک بیشتری بپذیرید، اما به شما این امکان را می‌دهد که در معاملات مختلف انعطاف‌پذیری بیشتری داشته باشید، وقتی پول از جایی می‌آید. و من فکر می‌کنم مردم وقتی به هر دارایی به‌عنوان یک موجودیت مستقل نگاه می‌کنند که به همه آن‌ها مربوط نمی‌شود، اشتباه می‌کنند، زیرا مجموعه شما مانند یک ارگانیسم تنفسی است که همه قطعات را دارد. دست من با پای من یکی نیست، اما پایم کنترل می کند که دستم کجا می تواند برود. و بنابراین وقتی به آن همانطور که می‌گویید نگاه می‌کنید، فکر می‌کنم شما بچه‌ها فرصت‌هایی را می‌بینید که وقتی کسی فقط به ماشین‌حساب نگاه می‌کند، به آن‌ها برخورد نمی‌کند، «پول نقدی من با بازگشت نقدی چیست؟ بله یا نه، و سپس آنها به تک تک چیزها به صورت جداگانه می روند.

مسیحی:
بله، شما قطعات بیشتری روی تخته می خواهید تا بتوانید قطعات خود را تنظیم کنید. مثل یک بازی رومیزی است.

دیوید:
شما بروید. این یک راه خوب برای نگاه کردن به آن است.

مسیحی:
هرچه تعداد کارت های موجود در عرشه بیشتر باشد، ترکیب های بیشتری خواهید داشت. یک چیز، اگر شما جدیدتر هستید، برای هرکسی که گوش می دهد، این یک اشتباه تاکتیکی است که ما مرتکب شدیم، این است که ما دارایی منفی نقدی را زود خریدیم و سپس یک سبد سرمایه گذاری در اطراف آن ایجاد کردیم. فقط به این دلیل که کار کرد به این معنی نیست که استراتژی خوبی است.

غارت:
درست. شما آن را به کار انداختید.

مسیحی:
خوب انجام داد.

غارت:
رولت روسی چهار بار از پنج یا هر چیز دیگری کار می کند.

مسیحی:
دقیقا.

غارت:
شما نمی خواهید آن بازی را زیاد انجام دهید.

مسیحی:
دقیقا. اگر این کار را شروع کرده اید، راه درست برای انجام این کار این است که ابتدا آن چهار یا پنج ملک نقدینگی را بخرید، سپس این معامله را بخرید، جایی که املاک بتوانند آن را حفظ کنند. این ترتیب صحیح عملیات است. برای هرکسی که گوش می‌کند، می‌گوید: «صبر کن، مگه نگفتند با جریان نقدی بخریم؟» آره. به همین دلیل این را یاد گرفتیم.

دیوید:
خوب، شما قبلاً گفتید دوستی دارید که می تواند میان وعده اش را به دست بیاورد. او می خواهد چیز بدی بخورد، او باید ابتدا برود ورزش کند، درست است؟ شما یک پروژه چالش برانگیز مانند آنچه را که توضیح دادید انجام می دهید، و 50 دلار در ماه کم می کنید و این استرس زا است و می گویید: "اوه، ما از آن خارج شدیم." خوب، با فرض اینکه آن معامله اکنون گوشت زیادی روی استخوان دارد و بسیار سودآور است، شما این حق را به دست آورده‌اید که یا مدتی مرخصی بگیرید و معاملات آسان‌تری بخرید یا پروژه چالش‌برانگیز دیگری را که در پناه پروژه‌ای که اخیراً انجام داده‌اید، انجام دهید.
این مزیت این دیدگاه است که «من حق انجام کاری را به دست می‌آورم»، در مقابل، «من می‌روم یکسری پول از افراد دیگری جمع‌آوری کنم که بهتر از این نمی‌دانند. یک سندیکا من همه چیز را در یک معامله قرار خواهم داد.» حتی اگر درست بنویسید، این یکی از چیزهایی است که من را در این بازار نگران می کند، این است که شما املاکی را می بینید که اپراتورها به معنای واقعی کلمه NOI خود را افزایش دادند، اجاره ها را افزایش دادند، و کار بزرگی انجام دادند. ، و آنها در حال چکش هستند زیرا وقتی موسیقی متوقف شد، اتفاقاً یک صندلی در آنجا روی ریفاینانس نبود.
من می دانم که تجارت منصفانه نیست، اما این احساس ناعادلانه است که شما هیچ اشتباهی انجام نداده اید، و درست همانطور که بازار به دلیل سیستم پرداخت بالونی کار کرد، شما در معرض چکش قرار می گیرید. چیزی که شما بچه ها توصیف می کنید این گونه است: «آره، ما آن بازی را انجام نمی دهیم. بچه ها همه شما با آن دستکش راه رفتید. ما اینجا را دور می زنیم و زمان زیادی را صرف می کنیم و قهوه بیشتری می خریم و پای بسیار بیشتری می خوریم و در نهایت در موقعیتی قرار می گیریم که این خطر را نمی پذیریم که همه دیگری است.»

مسیحی:
آره خوب، ما این مزیت را داریم که در یک بازار واقعاً، واقعاً، واقعاً طولانی قرار داریم. بنابراین وقتی به این موضوع نگاه می‌کنیم، منظور من از سال 2015، همه اینطور بوده‌اند، «اوه، این در صدر بازار است. بالای بازار است. بالای بازار است.»

کودی:
و ما فقط به پول درآوردن معتاد نیستیم.

مسیحی:
دقیقا.

کودی:
چون مثل بقیه دست به دست پول در نمی آوردیم.

مسیحی:
بنابراین، وقتی به این موضوع نگاه می‌کنیم، می‌گویم: «خب، همه می‌گویند که در نیم دهه گذشته در صدر بازار بوده است. در برخی موارد، در واقع در صدر بازار خواهد بود و به سمت دیگری خواهد رفت. بیایید یک مدل کسب‌وکار بسازیم که بتوانیم به دریافت دستمزد ادامه دهیم تا منتظر تغییر چرخه‌های بازار بدون توجه به اینکه در کجا هستیم، بمانیم.»

دیوید:
و به طور ایده آل برخی از آن املاک را از افرادی خریداری کنید که در موقعیتی هستند که هیچ گزینه دیگری ندارند.

غارت:
با نرخ‌های بهره پایین، به‌ویژه اگر طبق فرضیات انجام می‌دهید، همه این چیزها. من در حال حاضر تعدادی در خط لوله خود دارم که 3٪، 3.5٪ هستند و آنها فقط سعی می کنند از آن خارج شوند زیرا می دانند که نمی توانند آن را با 8٪ بفروشند زیرا هیچکس آن را با آن خریداری نمی کند. قیمت و من مثل "Phht" هستم.

کودی:
اما این امکان پذیر نیست. آن استراتژی ها نیستند

دیوید:
این املاک تجاری است.

کودی:
این در معاملات بزرگ‌تر امکان‌پذیر نیست.

غارت:
در املاک تجاری؟

کودی:
آره و افرادی که قرار است با مشکل مواجه شوند، افرادی نیستند که شما می خواهید از آنها کمک مالی بخرید، زیرا همه افراد مرفه دارای سهام هستند. افرادی که در حال مبارزه هستند در موقعیتی قرار نخواهند داشت که شرایط عالی به شما بدهند.

دیوید:
نه، اما اگر در موقعیت مالی بسیار قوی با پورتفولیوی خود هستید و کسی در جایی است که باید چیزی را تخلیه کند و شما نمی توانید آن را بخرید، نمی توانید نرخ پایین آنها را تصاحب کنید. چون نرخ پایینی ندارند به همین دلیل آنها مجبور به فروش هستند زیرا پرداخت آنها به شما می رسد. اما موقعیت پرتفوی شما می تواند به شما امکان وثیقه متقابل را بدهد.
شما مدام به این گزینه‌ها اشاره می‌کنید که در صورت وجود فضا در اختیار دارید. سهام موجود در پرتفوی شما به شما این امکان را می دهد که برخی از این دارایی ها را جذب کنید که شخص دیگری قادر به جذب آنها نیست. آنها برای اپراتوری که اشتباه خریده سمی هستند.
من می توانم ببینم که این می تواند دارویی باشد که به شدت در فضای تجاری مورد نیاز خواهد بود، زیرا زمانی که همه چیز آسان بود، هشت سال سرمایه گذاری در املاک تجاری توربوشارژ شده بود. این یکی از دلایلی است که من در آن فضا کار زیادی انجام ندادم زیرا می‌توانیم بر سر دلیل آن بحث کنیم، اما دیدگاه من این است که پول زیادی چاپ کردیم. این پول برای یافتن خانه لازم است. ما به کاهش نرخ ها ادامه دادیم. جمع آوری 50 میلیون دلار آسان تر از همیشه بود، و سپس می توانید از آن استفاده کنید، بنابراین می توانید 50 میلیون دلار را به 250 میلیون دلار تبدیل کنید و یک دارایی را خریداری کنید که یک شرکت مدیریت دارایی می تواند کنترل کند و دو نفر می توانند تجارت 250 میلیون دلاری را کنترل کنند. کاری که نمی‌توانستید انجام دهید... نمی‌توانید یک شرکت ۲۵۰ میلیون دلاری بخرید و آن را با دو نفر مدیریت کنید.
مثل دوران طلایی بود. همه چیز برای املاک تجاری عالی بود و اکنون می بینیم که موسیقی متوقف شده است. شما شاهد توقفی شدید هستید، اپراتورهای هیوستون معامله خود را از دست می دهند. شما روز به روز بیشتر و بیشتر و بیشتر و بیشتر از این را خواهید دید، توسعه دهندگان بزرگ در حال اتمام هستند.
مدل سندیکایی زمانی که در پشت شما باد می آمد و همه چیز را آسان تر می کرد عالی کار می کرد و بوی بد را پوشش می داد. مدل سندیکایی اکنون به دلیل یک تغییر کوچک احمقانه و کوچک، که فقط نرخ ها بود، آشکار می شود. اینطور نبود که جای خالی زیادی داشته باشیم. اینطور نیست که ما دچار رکود اقتصادی شده ایم. شما انتظار دارید که این چیزها باعث خرابی شود. من افراد زیادی را نمی شناسم که با جای خالی دست و پنجه نرم می کنند. نرخ اشغال هنوز بالاست. اجاره ها واقعاً زیاد پایین نیامده است. فقط همان یک تکه کوچک است، مانند لولا که در را حرکت می دهد. این قطعه بسیار کوچک است، اما مکان حرکت در را کنترل می کند.
مدل بچه‌های شما اساساً این گونه است: «اگر همه مشکلات از آنجا می‌آیند، ما فقط از شر لولا خلاص می‌شویم. درهای ما خوب خواهند شد.» آیا شما آن را اینگونه می بینید؟

کودی:
خوب، اگر می‌دانید چگونه از آن دور شوید، چرا مشکلات را حفظ کنید؟

مسیحی:
و زمان بندی اتفاقاً عالی بود. ما یک سال قبل از تغییر نرخ ها شروع کردیم. ما مانند قهرمانان به نظر می رسیم، اما منظورم این است که ما فقط با هم صحبت کردیم، "چگونه صاحب آن می شوید و چگونه این را از دست نمی دهید؟"

دیوید:
در واقع، این از افرادی است که با آنها صحبت کردید.

کودی:
آره یه تست منطقی هست افرادی که 60 سال این بازی را انجام می دهند احتمالاً وضعیت بهتری نسبت به افرادی دارند که برای 10 یا 10 سال بازی می کنند. جریان نقدی بیشتر خواهد شد. می‌توانید نرخ‌های سقف پایین‌تر را بخرید، زیرا هزینه سرمایه‌تان پایین‌تر است، و می‌توانید تعداد زیادی املاک و مستغلات بیشتری داشته باشید. همه افرادی که چندین دهه است که این بازی را انجام می دهند، فقط به آنها می خندند زیرا آنها همه چیزهای خود را به صورت نقدی در اختیار دارند.

دیوید:
با این حال خنده دار است، شما بچه ها، مدل شما شما را در معرض آن افراد قرار داد. این افراد در پادکست هایی مانند این نمی آیند تا در مورد مدل خود صحبت کنند.

مسیحی:
شماره

کودی:
آنها هرگز.

دیوید:
نه، شما حتی نمی دانید آنها چه کسانی هستند. آنها لباس‌های سرپوشیده می‌پوشند و تراکتورشان را می‌رانند و ۱۰۰ میلیون دلار املاک و مستغلات دارند که پرداخت شده است. آن‌ها نمی‌خواهند بروند در TikTok و به دیگران درباره نحوه کسب درآمد کلی بگویند.

کودی:
من با مردی آشنا شدم که 900 واحد در چند مایلی اینجا دارد، و شما هرگز نمی‌دانید، و او کمتر از 20 درصد اهرمی دارد و بازی را در سطح بسیار بالایی بازی می‌کند.

دیوید:
می توانید تصور کنید-

غارت:
این دیوانه است.

دیوید:
... چقدر خوب است که آن مرد باشیم و مجبور نباشیم قرقره های TikTok بسازیم؟

کودی:
آنها برای همیشه این کار را انجام داده اند.

غارت:
اگرچه، صادقانه بگویم، او احتمالاً بزرگترین قرقره های TikTok را می سازد.

کودی:
و او به بدهی احترام می گذارد، کاری که بسیاری از این افراد که وارد بازی می شوند انجام نمی دهند. آنها به اهرم ها احترام نمی گذارند. آنها از معاملاتی که با سهام خود دارند استفاده می کنند تا معاملات بیشتری بخرند، و به رابطه بین پولی که می گیرند و پولی که در واقع دارند احترام نمی گذارند.

دیوید:
این یک نکته عالی است. بدهی از دست رفته، من نمی دانم چگونه این را بیان کنم، شاید قبل از اینکه در مورد بدهی صحبت کنم، پول ارزش خود را از دست داد وقتی به این راحتی وارد شد. وقتی از درآمد 4 دلاری در ماه به 100 دلار در ماه می رسید، احترام به پول را از دست می دهید. هیچ راهی برای دور زدن آن وجود ندارد. خیلی سخت است که برای ساختن آن 400 ساعت کار می‌کردید و اکنون می‌توانید آن را در XNUMX ساعت به دست آورید، همین احترام به هزینه‌های پول را داشته باشید. شما فقط شروع به خرج کردن پول برای چیزهای احمقانه می کنید و می بینید که همیشه این اتفاق می افتد. چرا کسی به بوگاتی یا مک لارن نیاز دارد در حالی که یک مرسدس خوب بود؟ چون می توانند. این به معنای واقعی کلمه تنها دلیل است، درست است؟ احترام به پول را از دست می دهید.
خوب، من متوجه شده ام که این اتفاق با بدهی می افتد. وقتی نرخ بهره 9 درصد است، 10 درصد، که، صادقانه بگویم، این همان چیزی است که من باید به کسی اجازه بدهم پولم را قرض کند. من به شما اجازه نمی دهم پول من را با 3 درصد وام به مدت 30 سال با نرخ ثابت بگیرید. این احمقانه است. اما وقتی دولت این پیشنهاد را می‌دهد، ما دقیقاً مثل این می‌گوییم: «آره، من می‌روم خانه‌ای به ارزش 600 دلار بخرم و 550 دلار وام می‌گیرم». من فکر نمی کنم، من 550 دلار قرض می کنم. فکر می کنم، 50,000 دلار سهام دارم که به ارزش خالص دارایی ام نداشتم. این راهی است که در مغز شما ظاهر می شود.
وقتی هزینه سرمایه به این سرعت افزایش می یابد، رابطه عاطفی شما با بدهی به شدت تغییر می کند. شما می گویید "این الان یک لنگر است." و خنده دار است زیرا به یاد می آورم در سال 2010 زمانی که من خرید املاک را شروع کردم، هیچ کس در مورد داشتن املاک هیجان زده نبود. شما نشنیدید که افرادی مانند "آره، عالی است. من می خواهم بروم یک سری خانه بخرم.» خرید خانه در سال 2010 صرفاً گرفتن وام مسکنی بود که در آن گیر کرده بودید. مثل ازدواج با دختری بود که دوستش نداشتی. این چیزی بود که شبیه بود. مثل این است که «من همه این تعهدات را دارم و او حتی زیبا نیست. من در مورد آن هیجان زده نیستم.» مردم اینگونه به املاک و مستغلات نگاه می کردند.
من فکر می‌کنم شانس بسیار خوبی وجود دارد که ما به چنین دورانی برگردیم. همه ما کمی دیو رمزی را به کلی مسخره کرده ایم، بدهی بد است و شما هرگز نباید بدهی بپذیرید.

غارت:
احمق.

دیوید:
ممکن است شاهد بازگشت دوباره آن باشید زیرا می بینید که مردم از برخی از این تصمیمات می سوزند.

کودی:
من بسیاری از اصول تجاری او را دوست دارم.

دیوید:
او یک پسر باهوش است.

غارت:
بله، بله، البته.

کودی:
او بسیار باهوش است.

دیوید:
یه پسر خیلی باهوش

کودی:
به همین دلیل است که همه چیزهایمان را پرداخت می کنیم. ما تمام املاک خود را پرداخت خواهیم کرد.

دیوید:
آره من فکر می‌کنم که شما می‌خواهید حکمت را در آنچه دیو رمزی می‌گفت، ببینید، زمانی که دولت پول را به روش تسهیل کمی چاپ می‌کند و ما فقط اصول تجاری را بیرون می‌اندازیم و درست مثل یک مهمانی بزرگ است، اینطور نیست. منطقی نیست که او تنها کسی باشد که می‌گوید: «قرض نگیرید». انتقاد را درک می کنم، اما حالا که رابطه با بدهی تغییر می کند، یک چیزی گفتید، این چه کلمه ای بود که گفتید؟ آیا احترام به بدهی از دست رفته بود؟» همینو گفتی؟

کودی:
مردم به رابطه با بدهی احترام نمی گذارند.

دیوید:
شما به این فکر نکنید که "من باید این پولی را که قرض گرفته ام پس بدهم." شما فقط فکر می کنید، "من فقط آن را دارم و ارزش آن کمتر و کمتر خواهد شد. ارزش بدهی به مرور زمان کمتر و کمتر خواهد شد.»

کودی:
بله، منظورم این است که شما پنج معیار خود را در املاک و مستغلات دارید. شما جریان نقدی، ارزش گذاری، استهلاک، کاهش بدهی و کاهش ارزش بدهی خود را دریافت کردید، و این چیزی است که همه روی آن شرط بندی می کردند، کاهش ارزش بدهی. اما شما باید جریان نقدینگی داشته باشید تا بدهی را تامین کنید تا ارزش آن کاهش یابد.

مسیحی:
یکی از اولین چیزهایی که حسابدار ما تا به حال به ما گفت این بود: «این همه بدهی که بر عهده می گیرید، متوجه می شوید که باید آن را با پول پرداخت کنید. در یک مقطع زمانی، شما باید برای پرداخت آن پول به دست آورید.»

کودی:
حالا خنده دار است، اما -

غارت:
با ورود، باید هزینه آن را بپردازید.

کودی:
... اما اکثر مردم مدلی را در جایی که می توانند نمی سازند. آن‌ها باید معاملات بزرگ‌تری بخرند تا کارمزدهای بزرگ‌تری برای خرید از معاملات کوچک دریافت کنند، و سپس نمی‌توانند از معاملات بزرگ بیرون بیایند، مگر اینکه بازار آنها را به جایی برساند که می‌توانند خارج شوند. تا زمانی که این کار را نکند کار می کند.

دیوید:
آره و من فکر می کنم اگر بدهی با نرخ ثابت دریافت کنید، همه چیز را تغییر می دهد زیرا می توانید جریان نقدی برای بازپرداخت بدهی دریافت کنید.

کودی:
برای مدت کافی طولانی.

دیوید:
درست.

کودی:
اگر به اندازه کافی طولانی نباشد، مهم نیست.

دیوید:
آره این بدهی‌های نرخ قابل تنظیم در پرداخت‌های بالون کوتاه‌مدت است، و پس از آن هیچ‌کس آن را ندید، که نرخ‌ها به این سرعت از جایی خارج می‌شوند، درست است؟ عقل سلیم به کسی اجازه نداد. منظورم این است که به بانک هایی نگاه کنید که به دلیل خرید بیش از حد اوراق قرضه زیر بار رفتند. من نمی توانم از این فکر نکنم که چقدر دیوانه است... اگر یک مریخی به زمین بیاید و ما بگوییم: "بانک ما خراب شد" و آنها گفتند: "چطور؟ آیا به مردم وام های بد می دادید؟ آیا دقت لازم را انجام ندادید؟ آیا به شرکت‌های فناوری که مدل‌های تجاری بدی داشتند وام می‌دادید؟» «نه، ما فقط اوراق قرضه زیادی خریدیم. سبزی زیاد خوردیم و دچار مسمومیت غذایی شدیم. ما به شکر بیشتری نیاز داشتیم.» منطقی نیست، اما وقتی نرخ‌ها را به این سرعت افزایش می‌دهید، این اتفاق می‌افتد، و اکنون به نوعی در املاک و مستغلات موج می‌زند.

غارت:
آره خب متأسفانه، من فکر می‌کنم که باید به پایان برسیم، اما این شاید… منظورم این است که این خیلی خوب است… ما می‌توانیم به معنای واقعی کلمه این کار را برای ساعت‌ها با این سرعت انجام دهیم.

دیوید:
مدل بچه های شما آنقدر سالم است و آنقدر خوب بیان کرده اید که مجبور نیستید به صحبت ادامه دهید. در 20 دقیقه، یک مورد محکم ساختی که قابل بحث نبود، و بعد من و راب، بیشتر من، فقط یک سری زمان صرف کردیم تا در مورد عالی بودن آن صحبت کنیم.

کودی:
آره من عاشق اینم. وقتی بچه ها به سوراخ هایی در آن فکر می کنید، ما یک قسمت دیگر را می سازیم.

دیوید:
میدانم. یعنی اگه قهوه دوست نداشته باشی چی؟ این می تواند یکی از مشکلات آن باشد.

کودی:
چای.

دیوید:
بله.

کودی:
اما من چای دوست ندارم، بنابراین قهوه می‌خورم.

مسیحی:
اخیراً یکی به من پیام داد. آنها مانند "مه های لندن. من لندن Fogs را انجام می دهم.

دیوید:
آیا بیماری وجود دارد که از کافئین زیاد به آن مبتلا شوید؟ این یک نقص در کل این مدل است.

غارت:
آره بی خوابی

مسیحی:
اگر اینطور باشد سیاتل دچار مشکل خواهد شد.

کودی:
سیاتل در حال حاضر دچار مشکل شده است.

مسیحی:
این نیز درست است. شاید مشکل سیاتل همین باشد. شاید همه اینها اینطور بود.

دیوید:
بنابراین آیا شما در خارج از سیاتل خرید می کنید زیرا فکر می کنید افراد بیشتری قرار است در واشنگتن نقل مکان کنند که می خواهند در واشنگتن بمانند، اما می خواهند از شهر خارج شوند؟ آیا این بخشی از شماست

کودی:
در مرکز واشنگتن خرید کنید زیرا اقتصاد در مقیاس است. ما برخی از آنها را داریم... خب، ما سهم قابل توجهی از بازار در آن حوزه داریم، و چیزهایی که مالک آن نیستیم، بر آن تأثیر می گذاریم.

دیوید:
ربطی به اقتصاد نداره این فقط صرفه جویی در مقیاس و سادگی است که قبلاً ذکر کردید.

کودی:
خیلی ساده است. مردم می خواهند در آنجا زندگی کنند، و ما در قسمت BiggerPockets به این موضوع اشاره کردیم، اما مردم خوشحال هستند. آنها مراقب خیابان ها هستند، مراقب حیاط هایشان هستند. غرور مالکیت وجود دارد. شما آن را در شهرستان کینگ پیدا نخواهید کرد.

دیوید:
خوب، فکر من این است که افرادی که به مالکیت افتخار می کنند، دیوانگی را که در برخی از شهرهای بزرگتر می بینند و به اینجا می روند، ترک می کنند، و شما به تازگی از آن پیشی گرفته اید، بنابراین یک بازار در حال ظهور در یک حس.

کودی:
قطعا، اما باز هم، من فقط بزرگترین معامله را در بهترین مکانی که می توانستم خریدم. لازم نیست مرکز واشنگتن باشد. شما بر اساس جریان نقدی برای رشد سهام خرید می کنید و معامله، بدهی و حقوق صاحبان سهام خود را ردیف می کنید، و تا زمانی که بدهی با نرخ ثابت بلندمدت، جریان نقدی و حاشیه دارید، می توانید هر کجا که بخواهید خرید کنید. ممکن است در سیاتل باشد. به همین دلیل است که ما معامله Tukwila را با 4.5٪ کاهش 3٪ بهره انجام دادیم. 60% نقدی است.

غارت:
خوب است.

مسیحی:
اون یکی کار میکنه

کودی:
هنوز هم کار می کند.

دیوید:
آیا اکنون قصد دارید یک اپراتور تجاری شوید؟ آیا می خواهید وارد چند خانواده شوید؟

غارت:
من باید چند بار دیگر این قسمت را گوش کنم، واقعاً آن را هضم کنم، اما بله.

کودی:
یکی از چیزهای خوب، قبل از اینکه ما یک دقیقه وقت داشته باشیم، صحبت کنیم؟

دیوید:
آره.

کودی:
نکته خوب در مورد بازی تجاری این است که اگر معامله 1 دلاری بخرید و آن را به قیمت 2 دلار بفروشید، ROI شما چقدر است؟

غارت:
100٪؟

کودی:
بستگی دارد. اکثر مردم 40 درصد را پایین می آورند، بنابراین 400 دلار را به 1,000,004 دلار تبدیل می کنند، بدون کارمزد، شما باید از کارمزد خالص کنید، اما ما 5 درصد، 10 درصد کاهش می دهیم. ما مبلغ 50 تا 100 دلاری خود را به 1,000,050 تا 1,100,000 دلار تبدیل می کنیم.

دیوید:
بله، شما در حال دریافت بدهی نوع اقامت اولیه در املاک سرمایه گذاری هستید.

کودی:
اما بخش زیبا ارزش دارایی است. دو برابر کردن ارزش دارایی آسان تر است. این کاری است که ما با 38 واحد خود انجام داده ایم. بیش از 4 میلیون دلار ارزش دارد، ما آن را به قیمت 2 میلیون دلار خریدیم. 13 سال متوالی در بازار فهرست شده بود. زمانی که هشت ساله بودم لیست شد، در 21 سالگی آن را خریدم.
وقتی ارزش گذاری فقط توسط درآمد خالص کنترل می شود، واقعاً آسان است که بر ارزش گذاری تأثیر بگذارد. زیبایی آن همین است. انجام این کار در یک ویژگی RESI سخت تر است، بنابراین اگر آن را در یک ویژگی تجاری انجام می دهید

دیوید:
اوه من میبینم چی میگی

کودی:
... همه 30٪، 40٪ را پایین می آورند.

دیوید:
و آنها به کامپوننت های اطراف وابسته هستند، که باید بالا بروند تا پول در بیاورند.

کودی:
کاملا. اگر بتوانم عملکرد بهتری داشته باشم، ارزش آن بالا می رود.

دیوید:
با فرض اینکه نرخ سقف افزایش نمی یابد یا چیزی احمقانه است که علیه شما کار می کند، اما در برخی موارد، احتمالاً آن نیز تثبیت خواهد شد.

کودی:
با این حال، اگر بتوانید درآمد خالص را به اندازه کافی بالا ببرید، بیش از هر چیزی که در حال انجام است-

دیوید:
می توانید بر آن غلبه کنید.

کودی:
... می توانید بر آن غلبه کنید. و اگر شما 10% را پایین می آورید و بقیه 40% می گذارند، بازده شما 4 برابر است، بقیه بازدهی دارند.

مسیحی:
و شما همان مزایای مالیاتی را دریافت می کنید که آنها خواهند داشت، اما اساساً بدون پول.

کودی:
بنابراین هزینه SAG شما چهار برابر قدرتمندتر است.

دیوید:
بنابراین بدهی احمقانه نیست، فقط نحوه پرداخت بدهی است.

غارت:
نه، این فوق العاده درست است، و به همین دلیل است که ما در حال حرکت به سمت توسعه و مواردی از این دست هستیم، زیرا طرز فکر ما در مورد آن است، مثلاً 100 واحد، اگر می‌توانید NOI خود را 100,000 دلار افزایش دهید زیرا اضافه می‌کنید. غذا، شاید آبجو و شراب را در محل بفروشید، شاید کایاک را اجاره کنید، شاید هر چیزی را اجاره کنید، این فقط ارزش ملک شما را بسیار افزایش می دهد.

دیوید:
زیرا بدون هزینه های اضافی واقعاً درآمد کسب می کنید.

غارت:
دقیقا. این احمقانه است که اگر واقعاً در بهینه سازی آن مهارت داشته باشید، می توانید واقعاً یک ماشین بسازید.

دیوید:
میدونی اولین بار کی این اصل رو یاد گرفتم؟ این به نظر شما احمقانه خواهد بود. من در دانشگاه بودم و نمره خوبی نداشتم و دلیلش را به خاطر نمی‌آورم، اما یادم می‌آید که استاد می‌گفت: «ببین، اگر مقاله‌ای در این مورد بنویسی، به شما اعتبار بیشتری می‌دهم». حتی ممکن است در دبیرستان بوده باشد، و زمانی که متوجه شدم، "این مقاله 10 امتیاز دارد، چیزی در ذهنم کلید خورد. پس اگر 10 از 10 بگیرم، اگر مدل 100 شود و حالا از 110، 10 امتیاز بیشتر گرفتم، آنقدر مهم نیست که 10 امتیاز بگیرم، اما پایه فقط 100 بود. ” فرقی میکنه؟ شما می توانید در یک C باشید، مانند 70٪، و اگر من 10 امتیاز اضافی کسب کنم، به معنای واقعی کلمه من را به یک B می رساند، در حالی که اگر 1 از 10 را کسب کنم و پایه از 10 به 100 برسد، 110٪ افزایش می یابد. XNUMX.
خوب، معمولاً برای اینکه با املاک و مستغلات درآمد بیشتری داشته باشید، باید مقدار بیشتری از آن بخرید. شما باید بدهی بیشتری بپذیرید، باید مالیات بیشتری بپذیرید، به طور کلی باید هزینه های بیشتری را متقبل شوید. وقتی NOI را در ملکی افزایش می دهید که مستلزم صرف پول بیشتر در آن نیست، همان پدیده است. نمی‌دانم چه اصطلاح ریاضی می‌تواند باشد، اما وقتی متوجه شدم که چقدر قدرتمند است، و این کاری است که شما بچه‌ها در اینجا انجام داده‌اید، آیا راهی برای افزایش ارزش دارایی خود بدون پرداختن به آن پیدا کرده‌اید. هزینه های اضافی برای انجام آن

کودی:
و همیشه فقط افزایش اجاره بها نیست. اگر بتوانید آن را پایدارتر کنید، نرخ سقف را پایین می‌آورید و این ضریب شماست، و اگر بتوانید نرخ سقف را کاهش دهید، کاری که می‌توانید در هر بازار معینی انجام دهید، برای من مهم نیست. برخی افراد می گویند که نمی توانید، اما اگر دارایی را پایدارتر کنید، کاملاً می توانید. کسی بازده کمتری را در یک دارایی با ثبات تر می پذیرد. این ارزش شما را افزایش می دهد حتی اگر اجاره ها نتوانند بالا بروند.

دیوید:
نکته خوبی است. وقتی فهمیدم که نرخ سقف فقط تابعی از تقاضا برای یک جریان درآمدی در آن منطقه است، این همه چیز است، شما آن را زیباتر کنید، تقاضای بیشتری وجود خواهد داشت. شما کار را آسان تر می کنید، تقاضای بیشتری وجود خواهد داشت. شما آن را ساده‌تر می‌کنید، مثل اینکه می‌گویید تقاضای بیشتری وجود خواهد داشت. اکنون می‌توانید خودتان را بازاریابی کنید، زیرا ما می‌توانیم در واقع نرخ‌های سقف را تغییر دهیم، چیزی که دیگران احساس می‌کنند نمی‌توانند انجام دهند، علاوه بر NOI، که می‌تواند انجام شود.

کودی:
به همین دلیل است که در استراحتگاه، ما بر روی سیستم‌های ساختمانی متمرکز شده‌ایم. اکنون یک دارایی قابل سرمایه‌گذاری در مقابل شغل است و نرخ سقف آن بسیار پایین است.

دیوید:
دقیقا همینطوره. اگر سیستم هایی ایجاد کرده باشید جذاب تر است. شخص دیگری می تواند آن را بخرد و آنها فقط می توانند با آنچه شما دارید اجرا کنند.

کودی:
و اگر بتوانید نرخ سقف را 2٪، 3٪ در چندین رقم از درآمد خالص کاهش دهید، مقدار کمی افزایش می یابد.

غارت:
آره آره.

دیوید:
راب، سوالی دارید؟ آیا ذهن شما منفجر شده است؟ کواف شما در حال حاضر می لرزد.

غارت:
نه، من آن را دوست دارم. نه، من وارد هستم. یعنی این چیزی است که من دوست دارم. منظورم این است که این چیزی است که برای من بسیار جذاب است، آن طرف گفتگوی نرخ سقف در تبلیغات است، زیرا شما تعداد زیادی از این میزبان‌های Airbnb دارید که می‌گویند: «آره، خانه من 100,000 دلار درآمد داشت. من قصد دارم آن را با نرخ سقفی به شما بفروشم و ارزش بازار خانه 500 دلار است، اما چون 100 دلار خالص است، باید 900 دلار به من بپردازید. من می گویم، "من قرار نیست به عنوان یک تجارت، تنها یک اجاره کوتاه مدت به شما پرداخت کنم. دیوانه ای؟ وقتی تنظیم می شود چه اتفاقی می افتد؟ این دیگر یک تجارت نیست، اما مجموعه‌ای از اجاره‌های کوتاه‌مدت را به من بفروش و سپس می‌توانیم در مورد نرخ سقف صحبت کنیم.»

کودی:
کاملا. و برخی افراد می گویند که نرخ های سقفی بی ربط هستند، که اهمیتی ندارند، اما این سود سهام شما به صورت درصد بیان می شود، و اگر فقط مطمئن شوید هزینه سرمایه شما کمتر از آن است، هزینه سرمایه شما، که عامل شماست. نرخ بهره، نه نرخ بهره، تا زمانی که این نرخ کمتر از نرخ سقف شما باشد، از هر دلاری که قرض می‌کنید درآمد کسب می‌کنید.

دیوید:
به نظر می رسد چیزی است که شما در یکی از این گفتگوهای قهوه یاد گرفتید.

مسیحی:
بله.

دیوید:
واقعا چیز خوبیه

غارت:
عاشقشم. آره این خوبه آره بداخلاق غمگین، تمام شد.

دیوید:
خوب، برای افرادی که می خواهند درباره شما بیشتر بدانند، کجا می توانند بروند؟ مسیحی؟

مسیحی:
می توانید من را در اینستاگرام @christianosgood پیدا کنید. من به اندازه کافی خوش شانس هستم که نام خودم را دارم، و شما می توانید ما را به صورت کاملا رایگان در کانال YouTube ما بررسی کنید. این استراتژی چند خانواده کودی و مسیحی است. ما را آنجا بررسی کنید.

دیوید:
آیا فیلم نشکن با بروس ویلیس را دیده اید؟

مسیحی:
ندارم.

دیوید:
مفهوم شخصیت بروس ویلیس نمی تواند صدمه ببیند زیرا شخصیت ساموئل جکسون همیشه آسیب می بیند.

غارت:
بله، البته، مگر اینکه او را به داخل استخر هل دهند.

دیوید:
البته درسته

غارت:
آره.

دیوید:
اما ایده این است که این چیزهای یین و یانگ، اگر کسی چیزهای زیادی دریافت کند، کسی دیگر در جایی نگیرد، من در تعجب هستم که آیا یک خانواده Os-bad در آنجا وجود دارد که شانس وحشتناکی داشته باشد، زیرا ازگودها در حال حاضر با سرمایه گذاری در املاک و مستغلات خود آن را خرد می کنند.

مسیحی:
خوب، شما فقط گذرواژه من را روی نیمی از چیزهای من دادید، بنابراین از شما متشکرم، دیوید.

غارت:
ما قصد داریم شما را به کریستین اوس گریت تغییر نام دهیم. در مورد آن چطور؟

مسیحی:
ما میرویم آنجا.

کودی:
مسیحی اوستاتیک.

دیوید:
کودی، تو چطور؟

کودی:
بله، اینستاگرام من @doingcodythings است، زیرا من در واقع همیشه کارهای کودی را انجام می دهم.

غارت:
عالی.

دیوید:
آره، تو مسئول اون اسم مستعار بودی، نه؟

مسیحی:
تی شرت رو گرفتم ما در واقع یک رئیس داشتیم، همان پسر.

کودی:
بعد از اینکه من شروع به خرید چیزهای بیشتری کردم، او از من خوشش نیامد، و به همین دلیل برای مخالفت با او، پیراهنی خرید که روی آن نوشته شده بود: "من کودی کارهای کودی انجام می دهم."

مسیحی:
برای هماهنگی با پیراهن کودی. و سپس آن را برندسازی کردیم و سپس افرادی که کانال یوتیوب ما را تماشا می‌کنند شروع به خرید آن در آمازون کردند.

دیوید:
شما باید یکی را دریافت کنید که می گوید: "آهن آهن را تیز می کند."

مسیحی:
اوه خداییش، این طعنه آمیز خواهد بود.

کودی:
اوه، این یک برش عمیق است.

مسیحی:
ما میرویم آنجا.

کودی:
آره.

دیوید:
آیا شما یک وب‌سایت یا هر چیزی دارید که افراد بتوانند برای کسب اطلاعات در مورد شراکت شما به آنجا مراجعه کنند؟

مسیحی:
آنها می توانند، Multifamilystrategy.com.

دیوید:
ما میرویم آنجا. بنابراین همه آن را بررسی کنید. راب، مردم از کجا می توانند در مورد شما مطلع شوند؟

غارت:
می توانید من را در یوتیوب پیدا کنید. من همه چیزهای املاک، کارآفرینی، Airbnb، جستجوی خوشبختی و همه چیز را آموزش می دهم. همچنین اگر می‌خواهید باحال باشید، می‌توانید من را در Threads دنبال کنید و اگر می‌خواهید فقط در وضعیت فعلی باشید، در اینستاگرام، @robuilt.

دیوید:
چقدر از محبوبیت Thread فقط واکنش توئیتر است؟ شما چی فکر میکنید؟

غارت:
زیاد نیست، فکر نمی کنم.

دیوید:
به نظر شما قانونی است؟

غارت:
آره خوب، من فکر می کنم بیشتر بر اساس محبوبیت اینستاگرام است، اما فکر می کنم، بله.

دیوید:
من فقط احساس می کنم تعداد نامتناسبی از نظرات در Thread هایی که خوانده ام فقط "ما از توییتر متنفریم."

غارت:
نه، من فکر می کنم بسیاری از مردم Threads را دوست ندارند، اما من آن را دوست دارم.

دیوید:
این طبیعی است که انسان باشید، چیزهایی را که دوست ندارید پیدا کنید.

غارت:
آره.

دیوید:
خیلی خوب. شما می توانید من را در DavidGreene24 در تمام رسانه های اجتماعی و DavidGreene24.com پیدا کنید، و در حال حاضر، من در واقع گزینه چت خودم را زیر نظر دارم، بنابراین به وب سایت بروید و سوالات خود را به من بگویید، و من تمام تلاش خود را می کنم تا دریافت کنم. به آنها بازگشت.

غارت:
باشه. خوب، ... DavidGreene24.com چیست؟

دیوید:
خودشه.

غارت:
عالی. همین الان میرم باهات چت کنم

دیوید:
من می توانم شما را در حال انجام آن تماشا کنم. باشه بچه ها از حضور شما در برنامه بسیار سپاسگزارم.

کودی:
ممنون، این عالی بود

دیوید:
این دیوید گرین برای راب است، موضوعات او را بررسی کنید، Abasolo. امضای کردن.