Πρόβλεψη αποκλεισμού 2023: Μια ψευδής σημαία με φουσκωμένους αριθμούς;

Dave:
Γεια σε όλους, καλώς ήρθατε στο On the Market. Είμαι ο οικοδεσπότης σου, Dave Meyer. Μαζί του σήμερα το αγόρι γενεθλίων, ο Jamil Damji. Χρόνια πολλά φίλε.

Τζαμίλ:
Ευχαριστώ φίλε. Ήταν 44.

Dave:
Wow.

Τζαμίλ:
Ξέρω. Πού πάει η ώρα;

Dave:
Πως αισθάνεσαι?

Τζαμίλ:
44.

Dave:
Νιώθεις παλιό; Νέος?

Τζαμίλ:
Αισθάνεται καλά, ειλικρινά. Ήταν μια τρελή χρονιά. Έχουν συμβεί πολλά με την αγορά ακινήτων και τη ζωή γενικά, αλλά είμαι ευγνώμων για όλα αυτά και είμαι πολύ ενθουσιασμένος για αυτή τη συζήτηση με τον Ρικ.

Dave:
Ναι, απολύτως. Λοιπόν, έχετε την ενέργεια ενός ατόμου που έχει τη μισή σας ηλικία, οπότε νομίζω ότι τα πάτε πολύ καλά.

Τζαμίλ:
Σας ευχαριστώ.

Dave:
Ναι, απολύτως. Και αυτή η κουβέντα είναι υπέροχη. Τζαμίλ, του πήραμε συνέντευξη τον Ιούνιο ή τον Ιούλιο μάλλον;

Τζαμίλ:
Ναι, ακριβώς πριν πέσει το άλλο παπούτσι στην αγορά ακινήτων. Και ήταν μια ενδιαφέρουσα συζήτηση και πρέπει να πω ότι ίσως το αγαπημένο μου επεισόδιο ολόκληρου του έτους μιλώντας με τον Rick, επειδή αποκτάς μια πραγματική εικόνα του τι συμβαίνει με βάση τους αριθμούς, όχι με βάση τα συναισθήματα, όχι με βάση την ορολογία ή εντυπωσιασμός, μόνο δεδομένα. Και είναι πάντα σημαντικό να δίνετε προσοχή σε αυτά που λένε οι αριθμοί σε σχέση με αυτά που λένε οι άνθρωποι που προσπαθούν να πουλήσουν ιστορίες.

Dave:
Απολύτως. Ναι, νομίζω ότι δεν είναι καθόλου στεγνός. Είναι πολύ διασκεδαστικός, είναι διασκεδαστικό να μιλάς μαζί του, αλλά απλά δεν είναι συναισθηματικός γι' αυτό, κάτι που νομίζω ότι είναι πολύ σημαντικό και ωραίο που απλώς παρέχει αυτού του είδους την αμερόληπτη αντικειμενική ανάλυση του τι συμβαίνει στην αγορά. Και καλύπτουμε τα πάντα σε αυτή τη συνέντευξη. Μιλάμε για κατασχέσεις, επιτόκια στεγαστικών δανείων, την οικονομία των ΗΠΑ, ό,τι μπορείς να φανταστείς.
Έτσι, αυτή η εκπομπή είναι η πρώτη μας εκπομπή της χρονιάς, οπότε αν θέλετε να ξεκινήσετε με το τι πρόκειται να συμβεί το 2023 και τι να αναζητήσετε κατά τη διάρκεια αυτού του έτους, θα απολαύσετε πραγματικά αυτό το επεισόδιο , επειδή ο Rick παρέχει ορισμένες πραγματικά ακριβείς και αντικειμενικές πληροφορίες που θα είναι πραγματικά χρήσιμες για εσάς.

Τζαμίλ:
Σύμφωνος. Κρατήστε σημειώσεις παιδιά.

Dave:
Εντάξει, λοιπόν, με αυτό θα κάνουμε ένα γρήγορο διάλειμμα και μετά θα καλωσορίσουμε τον Rick Sharga, τον Εκτελεστικό Αντιπρόεδρο Market Intelligence για δεδομένα ATTOM. Rick Sharga, καλώς ήρθατε πίσω στο On the Market. Ευχαριστούμε που ήρθατε ξανά μαζί μας.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Ευχαριστώ που με γύρισες. Υποθέτω ότι η πρώτη φορά δεν ήταν τόσο άσχημη.

Dave:
Ω, έλα, ήσουν πολύ διορατικός. Στην πραγματικότητα είναι μια από τις πιο δημοφιλείς παραστάσεις μας. Κάνατε εξαιρετική δουλειά και είμαστε ενθουσιασμένοι που σας έχουμε ξανά.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Το εκτιμώ αυτό.

Τζαμίλ:
Αισθάνομαι ότι αφού μιλήσεις με τον Ρικ για οποιοδήποτε χρονικό διάστημα, φεύγεις από αυτή τη συζήτηση πολύ πιο έξυπνος. Λοιπόν, σας ευχαριστούμε που βοηθήσατε όλους μας να αυξήσουμε το IQ μας σήμερα.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Χάρηκα πολύ που ο Adam μου έδωσε τον τίτλο του EVP of Market Intelligence, γιατί είναι η πρώτη φορά στην καριέρα μου που κάποιος χρησιμοποίησε τη νοημοσύνη στην ίδια πρόταση με το όνομά μου, οπότε είναι πάντα ευχαρίστηση.

Dave:
Ήταν πολύ έξυπνο εκ μέρους σου να το ενορχηστρώσεις. Λοιπόν, Ρικ, η τελευταία φορά που σε είχαμε μαζί ήταν το καλοκαίρι και φτάναμε στο απόγειο της φρενίτιδας της αγοράς κατοικίας, τουλάχιστον όσον αφορά την τιμή πώλησης. Τα πράγματα έχουν αλλάξει πολύ τους τελευταίους δύο μήνες και θα θέλαμε να ξεκινήσουμε με την περίληψη ή τις σκέψεις σας σχετικά με το τι συνέβη το δεύτερο εξάμηνο του 2022 στην εθνική αγορά κατοικίας.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Λοιπόν, την τελευταία φορά που μιλήσαμε, ίσως θυμάστε ότι συζητούσαμε το γεγονός ότι είχαμε αρχίσει να βλέπουμε μερικές ενδείξεις αποδυνάμωσης της ζήτησης. Αυτό ξεκίνησε στην αρχή του έτους και σχετιζόταν πραγματικά με την οικονομική προσιτότητα, επειδή οι τιμές των κατοικιών εξακολουθούσαν να αυξάνονται κατά 15%, 20% σε ετήσια βάση. Όταν η Ομοσπονδιακή Τράπεζα αποφάσισε να σηκώσει τα μανίκια της και να αντιμετωπίσει πραγματικά τον πληθωρισμό, συγκεντρώνοντας μια σειρά από άνευ προηγουμένου αυξήσεις στα επιτόκια των κεφαλαίων της Fed, αυτό πραγματικά αναστάτωσε τις αγορές στεγαστικών δανείων και είδαμε τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων να διπλασιάζονται.
Σύμφωνα με τον Freddie Mac, είναι η πρώτη φορά που συμβαίνει αυτό σε ένα ημερολογιακό έτος. Ποτέ δεν έχουμε δει τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων να διπλασιάζονται πραγματικά σε ένα ημερολογιακό έτος πριν και αυτό είναι απλώς η οικονομική προσιτότητα με κρατήρες. Έτσι, έχουμε δει τις πωλήσεις κατοικιών από μήνα σε μήνα να μειώνονται τόσο στα νέα σπίτια όσο και στα υπάρχοντα σπίτια. Μάλλον θα τελειώσουμε φέτος, παρόλο που είχαμε μια αρκετά καλή αρχή, και πιθανότατα θα τελειώσουμε φέτος με 15% έως 20% λιγότερες πωλήσεις κατοικιών από ό,τι πριν από ένα χρόνο.
Βασικά είδαμε την ανατίμηση της τιμής των κατοικιών. Εξετάζουμε αγορές όπως η Καλιφόρνια, όπου η ετήσια αύξηση των τιμών μειώνεται τώρα στο εύρος 2% έως 3%, όπου ήταν διψήφια νωρίτερα το έτος. Και υπάρχουν μέρη της χώρας όπου στην πραγματικότητα βλέπουμε τις τιμές να μειώνονται. Έχουμε δει τους τελευταίους τέσσερις συνεχόμενους μήνες όπου οι τιμές των κατοικιών έχουν πέσει από μήνα σε μήνα. Αυτό δεν είναι απαραίτητα ασυνήθιστο αυτή την εποχή του χρόνου, αλλά ο βαθμός της πτώσης ήταν ισχυρότερος από το συνηθισμένο. Αλλά όταν το σκεφτείτε, η μέση μηνιαία πληρωμή στεγαστικού δανείου για ένα σπίτι που θα είχατε αγοράσει πριν από ένα χρόνο έχει αυξηθεί, ανάλογα με το πού βρίσκεστε στη χώρα, από 45% σε 60%. Και δεν ξέρω για εσάς παιδιά, αλλά όταν μίλησα με τον προϊστάμενό μου για αύξηση 45% έως 60%, εκείνος κάπως χαμογέλασε ευγενικά και μου είπε να πάω έξω και να παίξω.
Έτσι, έχει πραγματικά χτυπήσει από την αγορά πολλούς υποψήφιους αγοραστές κατοικιών. Είδαμε έρευνες που δείχνουν ότι το 10% έως το 20% των ανθρώπων που ψάχνουμε να αγοράσουμε έχουν επιλέξει να νοικιάσουν για λίγο. Για το κοινό σας, αυτό υποδηλώνει ότι μπορεί να υπάρχουν κάποιες ευκαιρίες για ενοικιαζόμενα ακίνητα, για ενοικιαζόμενες μονάδες μεμονωμένης οικογένειας, επειδή αν οι άνθρωποι ήθελαν να αγοράσουν ένα σπίτι, είναι λογικό να ενδιαφέρονται να νοικιάσουν ένα αντί για ένα διαμέρισμα. Αλλά θα κλείσουμε τη χρονιά με σχεδόν πτωτική τάση. Αυτό πιθανότατα θα μεταφερθεί και στο επόμενο έτος.
Αν και δεν νομίζω ότι η μείωση στις πωλήσεις κατοικιών θα είναι σχεδόν τόσο σημαντική την επόμενη χρονιά όσο ήταν φέτος. Λάβετε υπόψη σας ένα άλλο… Και μετά θα σταματήσω να μιλάω για λίγο. Ένα άλλο πράγμα που πρέπει να έχετε κατά νου σε σχέση με τα συμφραζόμενα είναι ότι αποχωρούμε από τις πωλήσεις κατοικιών το 2021 που ήταν ασυνήθιστα ισχυρές. Το 2021 δεν ήταν μια μέση χρονιά για τις πωλήσεις κατοικιών. Ήταν πολύ πάνω από το μέσο όρο για τις πωλήσεις κατοικιών. Έτσι, δεν θα ήταν έκπληξη να δούμε τους αριθμούς να επανέρχονται λίγο. Αλλά η πτώση 15% έως 20% οφείλεται αυστηρά και αποκλειστικά στις ενέργειες που έχει λάβει η Fed και στον αντίκτυπο που είχαν στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων.

Τζαμίλ:
Rick, την τελευταία φορά που μιλήσαμε, η αγορά ήταν σε ένα εντελώς διαφορετικό σημείο, και πάντα προσπαθώ να καταλάβω τι μπορεί να έρθει στη γωνία. Και ασχολούμαι με το fix and flip business. Έπρεπε να γράψω μερικές επιταγές. Βρίσκομαι στο Phoenix της Αριζόνα, και έτσι μια από τις αγορές για τις οποίες μιλάτε θα αντιμετωπίσει ένα τεράστιο λάκτισμα στα δόντια, έβαλα εμφυτεύματα στο μπροστινό μέρος εδώ από το λάκτισμα που πήρα.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Παρεμπιπτόντως φαίνονται όμορφα. Κανείς δεν θα το ήξερε ποτέ.

Τζαμίλ:
Ευχαριστώ. Ευχαριστώ. Ευχαριστώ. Τα γεγονότα είναι για εμάς ως rehabbers, τα πράγματα δεν φαίνονται πολύ δυνατά αυτή τη στιγμή. Από την άλλη πλευρά, ψάχνω ευκαιρίες γιατί κάθε φορά που συμβαίνει κάτι τέτοιο, υπάρχουν ευκαιρίες κάτω από την επιφάνεια. Και σχεδόν αναρωτιέμαι αν αυτό που βλέπουμε αυτή τη στιγμή είναι, και το επινοώ, ο υπέροχος επαναπρογραμματισμός, και αυτός είναι ο λόγος. Είμαστε όλοι τόσο κακομαθημένοι με αυτά τα στεγαστικά δάνεια 2% και 3% που υπήρχαν στην αγορά για τόσο καιρό που είχαν πολλούς ανθρώπους να μπαίνουν στο χώρο και να προσπαθούν να εισέλθουν στην αγορά κατοικίας. Πολλοί από αυτούς τους αγοραστές, πολλοί από αυτούς τους ανθρώπους, δεν θα αφήσουν ποτέ αυτό το χρέος. Θα κολλήσουν σε αυτό το σπίτι, ακόμα κι αν το κρατήσουν ως ενοικίαση, δεν πρόκειται να επαναφέρουν αυτό το προϊόν στην αγορά.
Είχαμε τη Fed να αυξήσει τα επιτόκια με άνευ προηγουμένου τρόπο, όπως περιγράψατε, και αυτό σταμάτησε πολλή δραστηριότητα, ειδικά στην κατασκευή κατοικιών. Και έτσι, είχαμε κατασκευαστές να γυρίσουν τελείως το πόμολο προς την άλλη κατεύθυνση όπου συγκρατούνται. Έτσι, έχουμε αυτό το απόθεμα που πρόκειται να σβήσει λόγω του φθηνού χρέους, έχουμε οικοδόμους να σταματήσουν ή να επιβραδύνουν την κατασκευή τους, είδαμε τη ζήτηση να μειώνεται πραγματικά. Και πιστεύω ότι επειδή τα επιτόκια είναι τόσο υψηλά αυτή τη στιγμή, μόλις αρχίσουμε να επιστρέφουμε προς το 5%, τραβάμε αυτήν την ελαστική ταινία όπου όλοι θα νιώθουμε πραγματικά ευγνώμονες για μια υποθήκη 5½% όταν έρθει.
Γιατί όταν κάθεται εκεί που είναι αυτή τη στιγμή, μόλις επαναπρογραμματιστούμε στο να πιστεύουμε ότι το 5½ ή το 5% είναι φθηνό, τότε νομίζω ότι θα υπάρξει ένας τρελός αριθμός αγοραστών που θα σπεύσουν στην αγορά. Και γι' αυτό νιώθω ότι είναι ο υπέροχος επαναπρογραμματισμός. Βλέπετε ότι έρχεται το 2023 και είναι η άποψή μου για αυτό το μεσημεριανό γεύμα;

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Όχι, δεν είσαι καθόλου έξω για μεσημεριανό γεύμα. Το πρόβλημα που θα έχω να απαντήσω στην ερώτησή σας είναι ότι υπάρχουν τόσα πολλά να ξεπακετάρετε εκεί. Ουσιαστικά αναφέρατε περίπου πέντε διαφορετικά θέματα και είναι όλα σχετικά, είναι όλα σημαντικά για την αγορά. Λοιπόν, σχετικά με την τελευταία ερώτηση σχετικά με το αν η διατριβή σας είναι κάτι που είναι έτοιμο για μεσημεριανό γεύμα, όχι, μπορώ να παρουσιάσω ένα σενάριο όπου η αγορά ανακάμπτει αρκετά γρήγορα. Τώρα όλα πρέπει να μπουν στη θέση τους, αλλά θα μπορούσε να συμβεί. Έτσι, καταρχάς, εξακολουθεί να υπάρχει περιορισμένη ζήτηση και δεν είναι το είδος της ανόητης κερδοσκοπικής ζήτησης που είδαμε το 2008.
Αυτό βασίζεται δημογραφικά. Εξακολουθούμε να έχουμε τη μεγαλύτερη ομάδα νέων ενηλίκων μεταξύ 25 και 34 ετών στην ιστορία της χώρας. Αυτή είναι η κορυφαία ηλικία σχηματισμού νοικοκυριού. Πολλοί από αυτούς θα προτιμούσαν να είναι ιδιοκτήτες, μπορεί να χρειαστεί να νοικιάσουν βραχυπρόθεσμα ενώ υπολογίζουν τα πράγματα, αλλά δημιουργούν νοικοκυριά. Αυτό οδηγεί τη ζήτηση. Η ζήτηση επιβραδύνθηκε σημαντικά επειδή ξαφνικά το σπίτι που νομίζατε ότι θα αγοράζατε, δεν μπορούσατε να αντέξετε οικονομικά ή δεν μπορείτε να πληροίτε τις προϋποθέσεις για το δάνειο. Αλλά ας αποσυμπιέσουμε πρώτα την οικονομική προσιτότητα, γιατί αυτό οδηγεί σε μεγάλη δραστηριότητα αγορών.
Υπάρχουν τρία πόδια του σκαμνιού όσον αφορά την προσιτή τιμή. Αυτό στο οποίο εστιάζουμε με εμμονή τα τελευταία χρόνια είναι οι τιμές των κατοικιών. Έτσι, προφανώς η ονομαστική τιμή κατοικίας, η τιμή για την οποία αναγράφεται είναι αυτό στο οποίο εστιάζουν όλοι και βρισκόμαστε σε μια νέα κορύφωση. Είμαστε ακόμα σε μια νέα κορύφωση. Αυτό αντισταθμίστηκε από το δεύτερο σκέλος του σκαμνιού, που ήταν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων. Και τα ιστορικά χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων αντισταθμίζουν αυτές τις αυξανόμενες τιμές των κατοικιών, όπως αναφέρατε, είστε κάτω στο εύρος του 2% για τα στεγαστικά δάνεια. Αυτό έδωσε τη δυνατότητα στους ανθρώπους να αντέξουν οικονομικά σπίτια ακόμη και όταν οι τιμές των κατοικιών ανέβαιναν.
Αυτό που το έκανε επίσης δυνατό, και αυτό είναι το πόδι που οι άνθρωποι αγνοούν συχνότερα για το σκαμνί, είναι ότι οι μισθοί αυξάνονται. Έτσι, έχουμε δει ασυνήθιστα ισχυρή αύξηση των μισθών τα τελευταία δύο χρόνια από τότε που η κυβέρνηση επέτρεψε σε όλους να επιστρέψουν στη δουλειά μετά την έναρξη της πανδημίας. Αλλά 5% έως 6% ετήσιες αυξήσεις στους μισθούς, με συγχωρείτε, αυτό δεν συμβαδίζει με τις αυξήσεις 15% και 20% στις τιμές των κατοικιών. Αλλά στην πραγματικότητα είναι τώρα δύο έως τρεις φορές υψηλότερη από την ανατίμηση της τιμής της κατοικίας. Λοιπόν, ας υποθέσουμε ότι η αύξηση των μισθών συνεχίζει να είναι περίπου αυτή που είναι. Ας υποθέσουμε ότι οι τιμές των κατοικιών έχουν υποχωρήσει ή σε ορισμένες αγορές μειώνονται λίγο. Είναι πιθανό ότι επειδή ο πληθωρισμός φαίνεται να κινείται προς τη σωστή κατεύθυνση, η Fed να σταματήσει να είναι τόσο επιθετική με τις αυξήσεις των επιτοκίων της, πράγμα που σημαίνει ότι τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων μπορεί να έχουν κορυφωθεί σε αυτόν τον κύκλο και να αρχίσουν να πέφτουν.
Έτσι, εάν έχετε τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων να πέφτουν, ίσως αργά, αλλά να πέφτουν κατά τη διάρκεια του έτους, οι μισθοί παραμένουν ισχυροί, οι τιμές των κατοικιών έχουν μειωθεί, κάπου το 2023 αρχίζει να αισθάνεται πολύ πιο προσιτό και έχετε κόσμο που αρχίζει να έρχεται πίσω στην αγορά. Οπότε, δεν νομίζω ότι η διατριβή σου είναι τρελή. Το άλλο πράγμα που θα αλλάξει τη δυναμική των αγοραστών είναι ότι η αγορά προσαρμόζεται πάντα καθώς ανεβαίνουν οι τιμές των κατοικιών ή καθώς ανεβαίνουν τα επιτόκια. Το πρόβλημα που είχαμε το 2022 ήταν ότι η αύξηση των επιτοκίων ήταν τόσο ξαφνική και τόσο σοβαρή. Έτσι, ξαφνικά αυτό το σπίτι εκατομμυρίων δολαρίων, αυτό το σπίτι των 500,000 δολαρίων που κοιτούσατε δεν συζητείται και πρέπει να επαναφέρετε τις προσδοκίες σας για ένα σπίτι 250,000 δολαρίων, το οποίο δεν κοιτούσατε και που δεν είχατε καν μελετηθεί πριν.
Έτσι, χρειάζεται λίγος χρόνος για να προσαρμοστεί η αγορά, αλλά στο θέμα σας, αν τα επιτόκια πέφτουν πίσω στα πέντε, ίσως τώρα δεν κοιτάτε ένα σπίτι 250,000 δολαρίων, κοιτάτε 375 ή τέσσερα και ίσως απλώς χρειαζόταν λίγο περισσότερο χρόνο για να εξοικονομήσει προκαταβολή. Έτσι, αλλάζει σημαντικά τη δυναμική των αγορών. Και νομίζω ότι έχετε δίκιο, νομίζω ότι το πρώτο τρίμηνο, ίσως το δεύτερο τρίμηνο, το πρώτο μέρος του δεύτερου τριμήνου θα συνεχίσουν να είναι λίγο πιο αργά από το κανονικό, ακόμη και με το σενάριο που μόλις περιγράψαμε. Αλλά καθώς θα φτάσετε αργότερα μέσα στη χρονιά, νομίζω ότι οι άνθρωποι θα έχουν μπορέσει να προσαρμοστούν και θα φαίνεται λίγο πιο προσιτό και θα αρχίσουμε να βλέπουμε την αγοραστική δραστηριότητα να επανέρχεται.
Έτσι, συνολικά αναμένω ότι οι πωλήσεις κατοικιών το 2023 θα μειωθούν, πιθανώς όχι αρκετά 10%, ίσως κάπου μεταξύ 5% και 10% από φέτος, αλλά αναμένω ότι το δεύτερο εξάμηνο του έτους θα είναι ισχυρότερο σε σχέση με το πρώτο εξάμηνο.

Dave:
Ρικ, νομίζω ότι αυτός είναι ένας πολύ καλός τρόπος για να εξηγήσεις την οικονομική προσιτότητα. Και για μένα αυτό που συνεχίζω να σκέφτομαι είναι ότι η κατεύθυνση των τιμών των κατοικιών και του όγκου είναι, κατά την άποψή σας, σχεδόν εξ ολοκλήρου εξαρτώμενη από τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων. Και λόγω οικονομικής τιμής, όπως είπες, σωστά; Αυτήν τη στιγμή κάνουμε ηχογράφηση στα μέσα Δεκεμβρίου. Χθες ανακαλύψαμε ότι είχαμε μια πολύ ενθαρρυντική εκτύπωση του πληθωρισμού και βλέπουμε, νομίζω ότι τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων σήμερα ήταν 6.3 κατά μέσο όρο για μια διόρθωση 30 ετών, κάτι τέτοιο.
Αν το δούμε να παραμένει εκεί γύρω ή χαμηλότερα, κατά τη γνώμη μου, οι άνθρωποι, όπως είπε ο Τζαμίλ, θα το συνηθίσουν και θα πηδήξουν ξανά στην αγορά επειδή υπάρχει δημογραφική ζήτηση. Μπορείτε, όμως, να παρουσιάσετε ένα σενάριο όπου τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων όντως ανεβαίνουν; Γιατί νομίζω ότι αυτό είναι ένα μεγάλο ερώτημα για πολλούς ανθρώπους. Υπάρχει σενάριο όπου τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων δεν έχουν κορυφωθεί και επανέρχονται στο 7% ή στο 8%; Γιατί όταν κοιτάζω τους ειδικούς, φαίνονται διχασμένοι. Κάποιοι λένε ότι θα επιστρέψει στα πέντε, κάποιοι λένε ότι θα πάει στα οκτώ. Λοιπόν, μπορείτε, ακόμα κι αν δεν πιστεύετε απαραίτητα ότι αυτό θα συμβεί, να μας πείτε ποιο σενάριο θα έπρεπε να εκτυλιχθεί για να ανέβουν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων πέρα ​​από το σημείο που ήταν πριν από μερικές εβδομάδες όταν ήταν σε αυτά τα χαμηλά επτά;

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Ναι, υπάρχουν μερικά σενάρια. Πρώτον, η Fed θα μπορούσε να αποφασίσει ότι πρέπει να συνεχίσει να είναι επιθετική ή τουλάχιστον πιο επιθετική από ό,τι αναμένει η αγορά. Και αυτό το είδος αβεβαιότητας, αυτού του είδους η αστάθεια θα μπορούσε να προκαλέσει αύξηση των επιτοκίων. Ένα από τα πράγματα που πρέπει να έχετε υπόψη σας είναι ότι συνήθως τα 30ετή στεγαστικά δάνεια βασίζονται στις αποδόσεις του 10ετούς Υπουργείου Οικονομικών των ΗΠΑ και αυτά τα δύο επιτόκια πάνε μαζί. Και αυτό είναι κάπως εσωτερικό μπέιζμπολ για πιθανώς πολλούς από τους θεατές σας, αλλά αντέξτε μαζί μας. Κανονικά υπάρχει μια διαφορά από περίπου 150 έως 200 μονάδες βάσης ή στα αγγλικά μιάμιση έως δύο μονάδες. Έτσι, εάν η απόδοση του 10ετούς ταμείου είναι τέσσερα, μια υποθήκη θα ήταν συνήθως 5½ ή 6%. Αυτή τη στιγμή το spread έχει εκατό επιπλέον μονάδες βάσης.
Έτσι, αν ήμασταν απλώς σε μια κανονική αγορά, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων θα ήταν πιθανώς σχεδόν μια μονάδα χαμηλότερα από ό,τι είναι σήμερα. Λοιπόν, θα ήσουν ήδη στην πεντάδα. Ένας από τους λόγους που δεν είναι είναι λόγω της αβεβαιότητας και της αστάθειας στην αγορά και η πεποίθηση ότι καθώς τα επιτόκια μειώνονται στα στεγαστικά δάνεια, θα δείτε έναν τόνο από αυτά τα δάνεια που έχουν συναφθεί μετά την άνοδο των επιτοκίων. αναχρηματοδοτείται. Που σημαίνει ότι εάν αγοράζετε ένα στεγαστικό δάνειο στη δευτερογενή αγορά, δεν θα μπορέσετε να ανακτήσετε την επένδυσή σας. Το δάνειο πρόκειται να φύγει σε ένα ή δύο χρόνια. Έτσι, το μοντέλο τιμολόγησης έχει τρομάξει τη δευτερογενή αγορά. Έτσι, η Fed θα μπορούσε να συνεχίσει να αυξάνει πέρα ​​από αυτό που περιμένουν οι άνθρωποι. Αυτήν τη στιγμή, η κορυφή του επιτοκίου των κεφαλαίων της Fed αναμένεται να είναι κάπου γύρω στο 5%, 5¼%.
Εάν υπερβούν αυτό το όριο, θα αυξήσει σαφώς τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων. Έτσι, μια πληθωριστική έκπληξη ή μια δραστηριότητα τροφοδοσίας είναι ένα σενάριο. Δεν το βλέπω ειλικρινά, αλλά είναι ένα σενάριο. Το άλλο είναι η παγκόσμια αστάθεια και δεν μιλάμε πολύ για αυτό και είναι κάτι που είναι λίγο πολύ έξω από τον έλεγχό μας, αλλά υπάρχει μεγάλη ανησυχία για την εξασθένιση των παγκόσμιων οικονομιών. Όταν συμβαίνει αυτό, συχνά βλέπετε πολλά ξένα κεφάλαια να εισέρχονται στα ομόλογα των ΗΠΑ και όσο περισσότερο ξένο κεφάλαιο εισέρχεται στα ομόλογα των ΗΠΑ, τόσο χαμηλότερες αποδόσεις γίνονται. Αυτό στην πραγματικότητα θα μπορούσε να μειώσει περαιτέρω τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων. Η άλλη πλευρά αυτού είναι ότι εάν αυτά τα χρήματα πρέπει να παραμείνουν στις ξένες οικονομίες και υπάρχει λιγότερη δραστηριότητα που ανεβάζει το κόστος των ομολόγων, θα μπορούσαμε να δούμε τις αποδόσεις να αυξάνονται πραγματικά. Και αν συμβεί αυτό, τελειώνετε με τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων να αυξάνονται.
Αλλά πραγματικά πιστεύω ότι υπάρχει πολύ μεγαλύτερη πιθανότητα να δούμε τα επιτόκια να κορυφώνονται και να αρχίζουν σταδιακά να επιστρέφουν προς τα κάτω, παρά να υπάρχει μια ευκαιρία τα ποσοστά να πάνε πίσω στα επτά, ή ακόμα χειρότερα, στα οκτώ. Κοιτάξτε, υπάρχουν άνθρωποι που λένε ότι τα επιτόκια θα ανέβουν πέρα ​​από τα οκτώ. Υπάρχουν επίσης άνθρωποι που λένε ότι η αγορά κατοικίας θα καταρρεύσει και θα δούμε πτώση των τιμών 20% έως 30%. Και τείνω να πιστεύω ότι αυτοί οι άνθρωποι προσπαθούν να πουλήσουν κάτι και πιθανώς όχι κάτι που θέλετε να αγοράσετε. Στην πραγματικότητα, έλαβα ένα μήνυμα στο Facebook από έναν από τους αγαπημένους φίλους της μητέρας μου χθες, και δεν το επινοώ. Μου έστειλε πραγματικά ένα μήνυμα ρωτώντας αν η αγορά κατοικίας επρόκειτο να καταρρεύσει σήμερα.
Έτσι, κάποιος επέλεξε πραγματικά μια ημερομηνία για να καταρρεύσει η αγορά κατοικίας και προφανώς ήταν όλο το διαδίκτυο. Και αν ασχολείστε με επενδύσεις σε ακίνητα, εάν θέλετε να αγοράσετε ένα σπίτι για να ζήσετε, πρέπει να δείτε τα πράγματα πιο ορθολογικά, πιο λογικά και, ειλικρινά, με πιο μακροπρόθεσμη άποψη. Επειδή οι συνθήκες της αγοράς μπορεί να είναι πολύ ασταθείς καθημερινά, αλλά με την πάροδο του χρόνου η αγορά κατοικίας τείνει να ανακάμψει και να τα πάει πολύ, πολύ καλά.

Dave:
Ευχαριστώ που το εξήγησες. Νομίζω ότι επιστρέφω συνεχώς σε αυτά τα δύο σενάρια όπου από τη μια πλευρά ο πληθωρισμός βελτιώνεται, η Fed σταματά να αυξάνει τα επιτόκια όσο το δυνατόν γρηγορότερα, γεγονός που μειώνει τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων. Από την άλλη πλευρά, η Fed συνεχίζει να αυξάνει τα επιτόκια, αλλά αυτό προκαλεί μια ύφεση που μειώνει τις αποδόσεις των ομολόγων γενικά και που επίσης μειώνει τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων. Γι' αυτό, για μένα, βρίσκομαι κάπως στο στρατόπεδό σας, όπου απλά δεν βλέπω αυτό το σενάριο συντριβής, επειδή τα περισσότερα μονοπάτια και υπάρχει μεγάλη αβεβαιότητα, αλλά τα περισσότερα από τα διαφορετικά σενάρια που μπορούν να εκτυλιχθούν έχουν τουλάχιστον ως αποτέλεσμα σε μια σταθεροποίηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, αν όχι σε μια πτώση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων. Και ξέρω ότι είναι τρομακτικό, γιατί είδαμε αυτόν τον διπλασιασμό, όπως είπατε, των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων. Αλλά υπάρχει τώρα το ισχυρό δυναμικό ότι πρόκειται τουλάχιστον να σταθεροποιηθεί λίγο.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Ξέρεις, Ντέιβ, νομίζω ότι οι άνθρωποι πρέπει να συνειδητοποιήσουν ότι εξετάζουμε ένα πραγματικά ασυνήθιστο σύνολο περιστάσεων. Η Fed ανησυχούσε τα τελευταία, θεέ μου, πέντε ή έξι χρόνια ότι ο πληθωρισμός δεν ήταν αρκετά υψηλός. Είχαν στόχο τον πληθωρισμό 2% και αυτό γιατί όλα στην οικονομία λειτουργούσαν. Εννοώ ότι όλα στην οικονομία λειτουργούσαν και μετά κάποιος δάγκωσε το ρόπαλο στην Κίνα και το επόμενο πράγμα που ξέραμε ότι ο κόσμος είχε αλλάξει. Και η κυβέρνηση έλαβε μερικές αποφάσεις που αρχικά φαινόταν ότι ήταν καλές αποφάσεις, αλλά αποδείχθηκαν ότι δεν ήταν σπουδαίες αποφάσεις από οικονομική άποψη, δεδομένου ότι πραγματικά υπερτονώσαμε δραματικά την οικονομία. Ένας από τους φίλους μου που είναι οικονομολόγος είπε ότι η κυβέρνηση πήρε μια τρύπα τριών τρισεκατομμυρίων δολαρίων και προσπάθησε να βάλει μέσα 15 τρισεκατομμύρια δολάρια.
Έτσι, αυξήσαμε τη νομισματική προσφορά κατά 50%, και για όσους από εσάς δεν ακολουθείτε οικονομικά, ακολουθείτε τους παίκτες του μπέιζμπολ στο πίσω μέρος των καρτών τους. Η υπερπλήρωση της νομισματικής προσφοράς οδηγεί σε πληθωρισμό και πρέπει να απομακρυνθείτε από αυτό. Το άλλο ζήτημα είναι ότι υπερδιεγείραμε τους καταναλωτές, οπότε όλοι στη χώρα φάνηκαν να λαμβάνουν έλεγχο τόνωσης και τα επιδόματα ανεργίας αυξήθηκαν δραματικά, οδήγησαν σε ελλείψεις εργατικού δυναμικού, που οδήγησαν σε αύξηση μισθών και η αύξηση των μισθών οδηγεί σε πληθωρισμό. Και μετά είχαμε διακοπές στην αλυσίδα εφοδιασμού λόγω του COVID, που οδήγησε σε ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης, οπότε οι τιμές σε όλα ανέβηκαν. Και Πρόεδρε Πάουελ, η Fed ήταν πολύ, πολύ διαφανής λέγοντας: «Υποτιμήσαμε τον πληθωρισμό, μας έλειψε, μυρίσαμε».
Έτσι, είχατε αυτή τη μια φορά σε μια γενιά, ελπίζουμε, μια πανδημία που χάλασε την οικονομία, η κυβέρνηση αντέδρασε υπερβολικά σε αυτήν, έδιωξε πάρα πολλά κίνητρα στην οικονομία, που πάντα οδηγεί σε πληθωρισμό. Και η Fed εντάχθηκε για να προσπαθήσει να επιβραδύνει τα πράγματα πολύ αργά. Έτσι, έπρεπε να είναι υπερβολικά επιθετικοί. Και πάλι, δεν έχουμε δει ποτέ τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων να διπλασιάζονται σε ένα χρόνο, ποτέ. Και αν τα πράγματα δεν είχαν αλλάξει εξαιτίας αυτού του ασυνήθιστου συνόλου περιστάσεων, δεν θα είχαμε δει τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων να ανεβαίνουν στο 7%. Θα είχαν ανέβει από αυτά τα ιστορικά χαμηλά επίπεδα, επειδή αυτό ήταν μέρος της τόνωσης της Fed για να διασφαλίσει ότι η αγορά κατοικίας θα παρέμενε σταθερή και η οικονομία παρέμεινε σταθερή.
Αλλά έχουμε να κάνουμε με ασυνήθιστες συνθήκες που οδήγησαν σε ασυνήθιστες αυξήσεις στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων και πραγματικά η υπόλοιπη οικονομία εξακολουθεί να λειτουργεί αρκετά καλά. Έτσι, ακόμα κι αν καταλήξουμε σε ύφεση το επόμενο έτος, και πιστεύω ότι είναι πιθανό ότι η Fed θα έχει ήδη υπερδιορθώσει και θα τελειώσουμε σε μία, θα πρέπει να είναι αρκετά σύντομη, αρκετά ήπια ύφεση και δεν θα πρέπει να έχει μακροπρόθεσμο ή τρομερά αρνητικό αντίκτυπο στην αγορά κατοικίας.

Dave:
Ναι, αυτό είναι ένα εξαιρετικό σημείο, γιατί ήθελα να μιλήσω για την κατάσταση του Αμερικανού καταναλωτή ή ιδιοκτήτη σπιτιού. Έχετε μεγάλη εξειδίκευση στις κατασχέσεις και σε αυτήν την πλευρά της επιχείρησης. Και από ό,τι βλέπω, παρά τις μειωμένες τιμές των κατοικιών και ορισμένες απολύσεις υψηλού προφίλ με μεγάλες γνωστές εταιρείες, φαίνεται ότι, σε γενικές γραμμές, οι Αμερικανοί καταναλωτές βρίσκονται σε αρκετά αξιοπρεπή θέση και ειδικότερα οι ιδιοκτήτες σπιτιού εξακολουθούν να πληρώνουν τα στεγαστικά δάνειά τους. Αυτό είναι σωστό? Βλέπεις κάτι διαφορετικό;

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Όχι, είσαι σε θέση. Πρόσφατα κάναμε μια αναφορά για τα ίδια κεφάλαια ιδιοκτητών σπιτιού στο ATTOM και πρώτα απ 'όλα, υπάρχει ακόμα ένα ποσό ρεκόρ ιδίων κεφαλαίων ιδιοκτητών σπιτιού εκεί έξω, 29 τρισεκατομμύρια $, τίποτα τέτοιο δεν έχουμε δει ποτέ. Και αυτό σε ένα απόθεμα κατοικιών που αποτιμάται σε περίπου 41 τρισ. Έτσι, αν κοιτάξετε το φορτίο χρέους που κουβαλούν οι άνθρωποι, είναι πραγματικά πολύ χαμηλό ως ποσοστό της αξίας των ακινήτων τους. Ανακαλύψαμε ότι περίπου οι μισοί ιδιοκτήτες σπιτιού είναι αυτό που λέμε πλούσιοι σε μετοχές, πράγμα που σημαίνει ότι οφείλουν λιγότερο από το ήμισυ της αξίας του σπιτιού τους στην υποθήκη τους. Και είναι ενδιαφέρον ότι το 93% των δανειοληπτών που βρίσκονται επί του παρόντος σε αποκλεισμό έχουν στην πραγματικότητα θετικά ίδια κεφάλαια, κάτι που είναι εντελώς αντίθετο από αυτό που βρισκόμασταν στη μεγάλη οικονομική κρίση, όταν το ένα τρίτο όλων των ιδιοκτητών σπιτιού ήταν κάτω από το νερό και σχεδόν όλοι σε αποκλεισμό ήταν ανάποδα.
Έτσι, ακόμα κι αν είχαμε ανθρώπους σε αποκλεισμό, έχουν την ευκαιρία να δημιουργήσουν μια ήπια προσγείωση. Έτσι, εάν βρισκόταν σε μια βραχυπρόθεσμη θέση οικονομικής δυσπραγίας, πιθανότατα θα μπορούσαν ακόμη και να αναχρηματοδοτήσουν το δάνειό τους με τον δανειστή τους, εάν τώρα έχουν ανακάμψει κάπως. Αλλά ακόμα κι αν δεν μπορούν, έχουν την ευκαιρία να πουλήσουν το σπίτι τους, γιατί όπως είπαμε νωρίτερα, υπάρχει ακόμα ζήτηση. Εάν διαθέσετε ένα ακίνητο στην αγορά με σωστή τιμή, θα μπορείτε να το πουλήσετε. Αλλά δεν έχουμε πρόβλημα αποκλεισμού αυτή τη στιγμή. Το κανονικό επίπεδο δραστηριότητας αποκλεισμού ιστορικά είναι περίπου 1% των δανείων. Έτσι, αυτό θα ήταν στη σημερινή αγορά, περίπου 550,000 σπίτια σε κάποιο στάδιο αποκλεισμού.
Αντίθετα έχουμε περίπου 260,000. Έτσι, τρέχουμε περίπου στο μισό από τα ιστορικά φυσιολογικά επίπεδα δραστηριότητας αποκλεισμού και τρέχουμε στο 60% περίπου από εκείνα που βρισκόμασταν πριν από την πανδημία. Έτσι, παρόλο που οι αριθμοί αποκλεισμών αυξάνονται σταδιακά φέτος, πιθανότατα δεν θα επανέλθουμε σε κανονικά επίπεδα με βάση τους τρέχοντες ρυθμούς δραστηριότητας παρά μόνο κάποια στιγμή στα μέσα έως τα τέλη του 2023. Λάβετε υπόψη, λοιπόν, ότι θα μπορούσαμε να διπλασιάσουμε το ποσό κατασχέσεις που έχουμε αυτή τη στιγμή και αυτό θα μας επαναφέρει στην κανονικότητα. Και η ποιότητα του δανείου την τελευταία δεκαετία ήταν εξαιρετική. Οι δανειστές έχουν αναλάβει πολύ μικρό ρίσκο, οι δανειολήπτες έχουν υψηλά προσόντα. Και στο θέμα σου, Ντέιβ, συνεχίζουν να κάνουν τις πληρωμές τους στην ώρα τους ακόμα κι αν είναι κάτω από το νερό.
Και νομίζω ότι αυτό είναι ένα σημαντικό πράγμα που πρέπει να το έχουν κατά νου οι άνθρωποι, γιατί έχω θέσει αυτή την ερώτηση πολύ τον τελευταίο καιρό. Ακριβώς επειδή ένας δανειολήπτης πηγαίνει κάτω από το νερό δεν σημαίνει ότι πηγαίνει σε αποκλεισμό. Τα δύο συνδέονται μόνο οριακά. Και μόνο για να σας δώσω ένα σημείο δεδομένων, περίπου το 6% των ιδιοκτητών κατοικιών σήμερα σε όλη τη χώρα είναι υποβρύχιοι με τα δάνειά τους. Και μόλις ανέφερα ότι το μισό τοις εκατό των δανειοληπτών είναι σε αποκλεισμό. Αυτό σημαίνει ότι τα υπόλοιπα άτομα κάνουν τις πληρωμές τους στην ώρα τους. Και μερικά από αυτά ήταν υποβρύχια από τη Μεγάλη Ύφεση και σε αγορές που πραγματικά δεν ανέκαμψαν ποτέ πλήρως. Αλλά συνεχίζουν να κάνουν τις πληρωμές τους γιατί κάποια στιγμή θα βρεθούν σε θετικό έδαφος.
Και ειλικρινά σε πολλές περιπτώσεις είναι φθηνότερο για αυτούς να συνεχίσουν να κάνουν τις πληρωμές των στεγαστικών δανείων τους από ό,τι θα ήταν να ταχυδρομήσουν τα κλειδιά στην τράπεζα και να προσπαθήσουν να βρουν ένα μέρος για ενοικίαση. Άρα, αυτά τα δύο δεν συνδέονται πραγματικά. Τώρα, εάν είστε υποβρύχιοι με το δάνειό σας και καταλήξετε σε αποκλεισμό, είναι πολύ, πολύ πιο δύσκολο να το επιλύσετε με επιτυχία. Αλλά το να είσαι κάτω από το νερό δεν είναι αυτό που οδηγεί τους ανθρώπους στον αποκλεισμό. Αυτό είναι ακόμα ένα είδος οικονομικής καταστροφής του νοικοκυριού, απώλεια εργασίας, απώλεια εισοδήματος, θάνατος στην οικογένεια, διαζύγιο, απροσδόκητοι ιατρικοί λογαριασμοί, κάτι τέτοιο είναι που οδηγεί τους ανθρώπους σε αποκλεισμό. Θα αρχίσετε να διαβάζετε πρωτοσέλιδα, σας υπόσχομαι, σχετικά με την διαφαινόμενη απειλή όλο και περισσότερων δανειοληπτών να βρίσκονται κάτω από το νερό καθώς οι τιμές των κατοικιών πέφτουν ή πέφτουν σταθερά.
Και αναγκάστηκα να βγάλω μια δημοσιογράφο από την προεξοχή χθες λόγω μιας αναφοράς που διάβασε ότι νόμιζε ότι το 8% των δανειοληπτών ήταν τώρα ξαφνικά κάτω από το νερό. Και αυτό που έλεγε ήταν ότι το 8% των δανειοληπτών που πήραν δάνεια τον περασμένο χρόνο με πολύ χαμηλές προκαταβολές που ζούσαν σε αγορές όπου οι τιμές μειώθηκαν ήταν πλέον υποβρύχιες. Και ήμουν σαν, αυτό είναι ένα κλάσμα του ποσοστού των δανειοληπτών. Αλλά οι τίτλοι θα σας προειδοποιήσουν ότι αυτή η διαφαινόμενη κρίση υποβρύχιων δανείων πρόκειται να μας ξεπεράσει. Και μερικές φορές με τρελαίνει, αλλά υποθέτω ότι με απασχολεί και αυτό με κρατά απασχολημένο. Άρα, δεν είναι κακό.

Τζαμίλ:
Rick, εκτιμώ τις πληροφορίες και δεν θα μπορούσα να συμφωνήσω περισσότερο μαζί σου όσον αφορά την κατάσταση αποκλεισμού και όπου βρισκόμαστε απλώς σε εθνικό επίπεδο όσον αφορά τα ίδια κεφάλαια και εάν υπάρχει πραγματικά ευπάθεια εκεί. Και συμφωνώ, δεν πιστεύω ότι υπάρχει πραγματικά. Νομίζω ότι φυσικά ο εντυπωσιασμός θα πουλάει ή θα προσελκύει πάντα τα μάτια, και έτσι θα το βλέπουμε πάντα. Αλλά ως επενδυτής ακινήτων και για την κοινότητα των BiggerPockets που λατρεύει να ακούει τις ιδέες σας, τις ιδέες του Dave και τα αστεία μου, θέλω να καταλάβω πού βρίσκεται η ευκαιρία, γιατί εδώ είναι το γεγονός για μένα. Είμαι αγοραστής μετρητών. Είμαι κυρίως χονδρικός, αλλά αρχίζω να κατέχω ακίνητα γιατί αυτό που έχω δει είναι ότι υπάρχει κούραση εκεί έξω.
Πωλητές αυτή τη στιγμή που έχουν μια κατάσταση, που πρέπει να πουλήσουν, όχι το άτομό σας που θέλει απλώς να αναβαθμίσει ή να μετακομίσει επειδή δεν τους αρέσει πλέον το μέγεθος του σαλονιού τους ή όχι μόνο τα καλλυντικά, αλλά πραγματικοί λόγοι για να πουλήσουν. Υπάρχει κούραση στην αγορά και κατάφερα πραγματικά να εκμεταλλευτώ αυτή την κούραση και να αγοράσω πράγματα. Για παράδειγμα, μόλις έλεγα στον Dave τις προάλλες, ότι υπάρχει ένα ακίνητο στη γειτονιά μου, είναι μια γειτονιά 2 εκατομμυρίων δολαρίων συν. Αυτό το σπίτι εκτιμήθηκε μόλις τον Ιούλιο στο 1,000,005 και πρόκειται να το κλείσω σε λίγες μέρες στη μία στα 800 στα 950, και αγοράζω δύο στη γειτονιά μου με την ίδια κατάσταση.
Και έτσι βρίσκω αυτή την κούραση και το εκμεταλλεύομαι, γιατί είμαι επενδυτής ακινήτων και αυτό κάνουμε. Και όλα αυτά τα ίδια κεφάλαια που περιγράψατε ότι οι ιδιοκτήτες σπιτιού κάθονται, είναι πρόθυμοι να το ανταλλάξουν για να απαλλαγούν από αυτή την κούραση, για να μπορέσουν να ξεφύγουν από την κατάσταση. Αυτή είναι μια ευκαιρία που βλέπω. Βλέπετε άλλες ευκαιρίες που μπορούμε ως επενδυτές ακινήτων να εξετάσουμε και να επιστρατεύσουμε προκειμένου να έχουμε καλύτερη βάση από τα τέλη του 2023 έως το 2024;

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Θέλω, λοιπόν, να σας συγχαρώ που είστε υπεύθυνοι για τα πρωτοσέλιδα που θα δουν οι άνθρωποι σχετικά με την πτώση των τιμών των κατοικιών. Λοιπόν, μπράβο Ντέιβ και Τζαμίλ. Όχι, υπάρχουν ευκαιρίες εκεί έξω. Αυτή είναι η καλύτερη εποχή του χρόνου για αγορές συνήθως, επειδή υπάρχει λιγότερη ζήτηση στην αγορά. Έτσι, έχετε λιγότερο ανταγωνισμό για τα περιουσιακά στοιχεία που γίνονται διαθέσιμα και οι ιδιοκτήτες σπιτιού είναι συνήθως λίγο πιο πρόθυμοι να διαπραγματευτούν αυτή την εποχή του χρόνου λόγω αυτής της έλλειψης ανταγωνισμού. Έτσι, γενικά, κάπου από τα τέλη Νοεμβρίου έως τα μέσα Ιανουαρίου στα περισσότερα μέρη της χώρας είναι οι καλύτερες στιγμές για να αναζητήσετε αυτές τις σχετικές ευκαιρίες. Δεύτερον, εάν κάποιος πουλάει αυτή τη στιγμή, πρέπει να αναρωτηθείτε γιατί πουλάει και αν πρέπει να πουλήσει.
Λοιπόν, κάνεις ακριβώς το σωστό. Προσωπικά πιστεύω ότι ένας από τους λόγους που τα επίπεδα αποθέματος θα παραμείνουν χαμηλά για το μεγαλύτερο μέρος του 2023 είναι επειδή οι άνθρωποι που δεν χρειάζεται να πουλήσουν δεν πρόκειται να πουλήσουν. Είναι πολύ χαρούμενοι που κάθονται εκεί με το 3½% στεγαστικό τους και δεν το ανταλλάσσουν σε μια φθίνουσα αγορά για ένα πιο ακριβό σπίτι με υποθήκη 7%. Αν δεν χρειάζεται να το κάνουν, δεν πρόκειται να το κάνουν. Λοιπόν, αν δείτε κάποιον να το πουλάει, τουλάχιστον τίθεται το ερώτημα εάν πρόκειται για αναγκαστική πώληση; Πρέπει να πουλήσουν; Και αν ναι, υπάρχει κάποια διαπραγματευτική μόχλευση εκεί. Λοιπόν, νομίζω ότι αυτό έχει κάποιο νόημα. Θέλετε να συνεχίσετε να ακολουθείτε τις τάσεις των τιμών. Εξετάζουμε πιθανώς μια μείωση των τιμών κατά 5% σε εθνικό επίπεδο στις τιμές των κατοικιών. Σύμφωνα με την πρόβλεψη της Fannie Mae το επόμενο έτος, οι τιμές θα μειωθούν από τον Ιανουάριο έως τον Δεκέμβριο περίπου μιάμιση μονάδα, και πρόκειται να είναι μια πολύ τοπική διόρθωση.
Επομένως, πρέπει να δώσετε προσοχή στη δραστηριότητα της τοπικής αγοράς. Για παράδειγμα, οι τιμές στην Καλιφόρνια πιθανότατα θα μειωθούν κατά μέσο όρο περίπου 10%. Η περιοχή του κόλπου αυτή τη στιγμή βλέπουμε ότι οι τιμές σε ορισμένες βαθμίδες μειώνονται ήδη κατά 20%. Αλλά αν βρίσκεστε στις νοτιοανατολικές πολιτείες, μπορεί να μην δείτε τις τιμές να μειώνονται καθόλου, επειδή εξακολουθείτε να βλέπετε αύξηση πληθυσμού και αύξηση των θέσεων εργασίας. Έτσι, οι τιμές μπορεί να μην αυξάνονται κατά 20% ετησίως, αλλά μπορεί να εξακολουθούν να αυξάνονται κατά 2% έως 3%. Επομένως, πρέπει να αναζητήσετε αυτές τις ευκαιρίες στην τοπική αγορά και να υπολογίσετε ποιος είναι ο σωστός συνδυασμός για εσάς. Και πάλι, αν βρίσκεστε σε μια αγορά με πτώση των τιμών, ίσως ψάχνετε να αγοράσετε ένα ακίνητο προς ενοικίαση, γιατί δεν χρειάζεται να ανησυχείτε για την άμεση ανατίμηση της τιμής του σπιτιού. Εάν κοιτάζετε μια αγορά όπου οι τιμές ανεβαίνουν, ίσως είναι μια καλύτερη ευκαιρία, επειδή τα βατραχοπέδιλα χρειάζονται πραγματικά ανατίμηση των τιμών για να κάνουν τον αριθμό τους τις περισσότερες φορές.
Την άλλη ευκαιρία, αναφέραμε ότι δεν υπάρχουν πολλοί κατασχέσεις, αλλά αν πρόκειται να παίξετε σε αυτήν την αγορά αναζητώντας ευκαιρίες, πρέπει να αλλάξετε το μοντέλο, τουλάχιστον στο μυαλό σας, από εκεί που ήμασταν κατά τη διάρκεια τον τελευταίο κύκλο. Αναφέραμε πόσοι δανειολήπτες ήταν υποβρύχιοι στα δάνειά τους την τελευταία φορά. Αυτό σήμαινε ότι δεν θα μπορούσαν να απαλλαγούν από το ακίνητο εκτός εάν η τράπεζα συμφωνούσε σε μια σύντομη πώληση. Και ήταν πολλοί, αλλά όχι πολλοί σε σχέση με τον αριθμό των ατόμων σε αποκλεισμό. Πολλά από τα ακίνητα δεν πουλήθηκαν στις δημοπρασίες επειδή οι τράπεζες δεν μπορούσαν να τα τιμολογήσουν αρκετά χαμηλά ώστε οι επενδυτές να κάνουν τους αριθμούς να λειτουργήσουν. Έτσι, οι τράπεζες των τραπεζών ολοκλήρωσαν την ανάκτηση της πλειονότητας των ακινήτων σε κατάσχεση, και έτσι ήταν λογικό ένας επενδυτής να περιμένει να το ανακτήσει η τράπεζα, να περιμένει το ακίνητο να επιστρέψει στην αγορά και να διαπραγματευτεί στη συνέχεια για αυτά τα ακίνητα που ανήκουν σε τράπεζα, REOs.
Αυτό δεν συμβαίνει αυτή τη φορά. Ανέφερα ότι η συνολική δραστηριότητα αποκλεισμού είναι περίπου στο 60% των προπανδημικών επιπέδων. Η δραστηριότητα REO, οι ανακτήσεις τραπεζών βρίσκονται σε επίπεδο περίπου 30% από εκείνο που βρισκόμασταν πριν από την πανδημία. Οπότε, αυτό που βλέπουμε είναι ότι αρχίζουν περισσότεροι αποκλεισμοί, αλλά περισσότεροι άνθρωποι πουλούν τα σπίτια τους στο αρχικό στάδιο του αποκλεισμού πριν από τη δημοπρασία αποκλεισμού. Και τα ακίνητα που φτάνουν στους πλειστηριασμούς πωλούνται με ποσοστό περίπου 70%, που είναι περίπου διπλάσιο από το ποσοστό που πωλούν συνήθως. Έτσι, υπάρχουν λιγότερα ακίνητα που βγαίνουν σε δημοπρασία, υπάρχουν λιγότερα ακίνητα που ξεπερνούν τη δημοπρασία, επιστρέφοντας στους δανειστές. Και το FHA έχει αυτό το πρόγραμμα που ονομάζεται CWCOT, περισσότερα μέσα σε πράγματα του μπέιζμπολ, που μεταφέρονται χωρίς εκκαθάριση τίτλου, και οποιαδήποτε ιδιοκτησία FHA που δεν πουλά τη δημοπρασία ανατίθεται στη συνέχεια σε μια εταιρεία ηλεκτρονικών δημοπρασιών για μια δεύτερη ευκαιρία πώλησης, οπότε συνήθως χαμηλωσε λιγο τις τιμες.
Έτσι, εάν είστε επενδυτής που περιμένει REOs, περιμένοντας ακίνητα που ανήκουν σε τράπεζα, δεν θα είναι εκεί η ευκαιρία αυτή τη φορά. Αυτή τη φορά θα πρέπει να βρείτε αυτούς τους δανειολήπτες στο πρώιμο στάδιο του αποκλεισμού και εάν δεν μπορείτε να κάνετε μια συμφωνία μαζί τους πριν από τη δημοπρασία, πρέπει να είστε έτοιμοι να πάτε στη δημοπρασία. Και εκεί είναι που κάποιος σαν εσάς, Τζαμίλ, έρχεται ως αγοραστής μετρητών, επειδή οι περισσότερες από αυτές τις δημοπρασίες απαιτούν μετρητά ή επιταγή ταμείου. Και στη σημερινή αγορά, βρίσκεστε σε τεράστια πλεονεκτική θέση εάν είστε αγοραστής μετρητών, επειδή όλοι οι άλλοι κοιτάζουν 6½, 7% παραδοσιακά στεγαστικά δάνεια και επενδυτικά δάνεια που έχουν 10 έως 12% χειρισμό σε αυτά αυτή τη στιγμή, εάν λαμβάνω χρηματοδότηση γέφυρας. Έτσι, υπάρχουν ακόμα ευκαιρίες εκεί έξω, αλλά θα πρέπει να κάνετε την επιμέλειά σας.

Dave:
Λοιπόν, ευχαριστώ Rick, αυτό είναι πολύ χρήσιμο. Νομίζω ότι υπάρχει πολύς φόβος εκεί έξω, πάλι, με τους τίτλους και προσφέρετε μια πολύ πιο νηφάλια άποψη για το τι συμβαίνει και μια πολύ καλή ανάλυση του πού βρίσκεται η ευκαιρία. Πριν φύγουμε από εδώ, θέλω να σας ρωτήσω για κάτι που αναφέρατε όταν μόλις συζητούσαμε πριν από την παράσταση, το οποίο είναι ότι στην ATTOM, την εταιρεία στην οποία εργάζεστε, κυκλοφόρησε μια αναφορά σχετικά με τη δραστηριότητα επιδιόρθωσης και αναστροφής. Θα μπορούσατε να μας πείτε λίγα λόγια για αυτά που μάθατε;

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Ναι, και για όποιον ενδιαφέρεται, έχουμε μια ενότητα πληροφοριών αγοράς στον ιστότοπό μας όπου δημοσιεύουμε όλες αυτές τις αναφορές δωρεάν. Έτσι, ούτε κάτι για το οποίο πρέπει να πληρώσετε, αλλά πρόσφατα δημοσιεύσαμε την αναφορά επιδιόρθωσης και αναστροφής που κάλυπτε ανατροπές το τρίτο τρίμηνο του 2022. Αυτή ήταν μια κλασική καλή είδηση, μια κακή είδηση, Ντέιβ. Τα καλά νέα είναι ότι υπήρξαν πάνω από 92,000 flips το τρίμηνο, που είναι ο τρίτος υψηλότερος αριθμός που έχει καταγραφεί. Και εξετάζουμε δεδομένα για τα τελευταία 22 χρόνια, οπότε αυτός είναι ένας αρκετά καλός αριθμός. Τα κακά νέα είναι ότι είναι το τρίτο συνεχόμενο τρίμηνο όπου αυτός ο αριθμός μειώνεται. Έτσι, η τάση είναι για λιγότερες αναστροφές και τα πραγματικά άσχημα νέα είναι ότι τόσο τα μεικτά κέρδη όσο και τα μεικτά περιθώρια κέρδους έχουν μειωθεί, και τα μικτά κέρδη είναι απλώς η τιμή στην οποία πωλήθηκε το ακίνητο έναντι της τιμής για την οποία αγοράστηκε.
Και τότε τα περιθώρια είναι το ποσοστό που αντιπροσώπευε αυτό το κέρδος σε σύγκριση με την αρχική τιμή αγοράς. Έτσι, αυτό δεν επηρεάζει πράγματα όπως το κόστος υλικών, η εργασία, η χρηματοδότηση και γνωρίζουμε ότι όλα αυτά τα κόστη έχουν αυξηθεί. Επομένως, δεν είναι ιδανική αγορά για βατραχοπέδιλα. Οι ιδανικές αγορές έχουν υψηλή ζήτηση, χαμηλή προσφορά και ταχεία ανατίμηση των τιμών. Και το cherry on the sundae εκεί έχει χαμηλά επιτόκια χρηματοδότησης και έχουμε δει όλες αυτές τις συνθήκες, εξακολουθούμε να έχουμε ζήτηση, αλλά έχει αποδυναμωθεί. Οι τιμές έχουν ισοπεδωθεί ή σε ορισμένες περιπτώσεις μειώνονται, είναι πιο ακριβή η χρηματοδότηση, χρειάζεται περισσότερος χρόνος για την πώληση και το κόστος υλικού και εργασίας μαζί με το κόστος χρηματοδότησης είναι όλα υψηλότερα. Έτσι, εάν ασχολείστε με την επισκευή και την αναστροφή, πρέπει πραγματικά να είστε καλοί στα μαθηματικά αυτή τη στιγμή.
Πρέπει να είστε απίστευτα προσεκτικοί για να μην πληρώσετε υπερβολικά για το ακίνητο που αγοράζετε. Πρέπει να είστε πραγματικά πολύ προσεκτικοί ώστε να μην υποτιμάτε το κόστος των επισκευών, να μην υποτιμάτε το χρονικό διάστημα που θα χρειαστείτε για να μετακινήσετε το ακίνητο. Και παρεμπιπτόντως, δεν μιλάμε για αγορές όπου χρειάζονται 60 ή 90 ημέρες για να πουληθεί ένα ακίνητο όταν είναι έτοιμο. Εξακολουθούμε να εξετάζουμε μερικές εβδομάδες στις περισσότερες αγορές, αλλά αυτό είναι υψηλότερο από μερικές ημέρες πέρυσι. Επομένως, πρέπει να υπολογίζετε σε αυτά τα έξοδα μεταφοράς. Δεν θέλω να διαλέξω κανέναν, αλλά ξέρετε ότι είναι μια δύσκολη αγορά όταν ένα Zillow Offers χάνει 352 εκατομμύρια δολάρια σε ένα τρίμηνο και μετά το Opendoor το κάνει αυτό να μοιάζει με μεγάλη αλλαγή χάνοντας ένα δισεκατομμύριο δολάρια.
Και πάλι, αυτά δεν είναι πραγματικά μοντέλα fix and flip, αυτά είναι μοντέλα arbitrage, αλλά απλώς σας δείχνει τι μπορεί να συμβεί εάν κάνετε λάθος το μοντέλο τιμολόγησης και το κάνετε σε μεγάλη κλίμακα. Κάνετε ένα λάθος σε ένα σπίτι που είναι ίσως χιλιάδες δολάρια, κάνετε το λάθος σε χιλιάδες σπίτια και αυτό είναι εκατοντάδες εκατομμύρια δολάρια. Έτσι, απλά σας δείχνει ότι ακόμη και εταιρείες που περιμένετε να είναι λίγο πιο επαγγελματίες, λίγο πιο εξελιγμένες στα μοντέλα τους, κάνουν λάθη, κάνουν μεγάλα, μεγάλα, μεγάλα λάθη και καταλήγουν να απολύουν το ένα τρίτο του προσωπικού τους επειδή από αυτά τα λάθη. Έτσι, απλώς δείχνει ότι ως βατραχοπέδιλο, πραγματικά, πραγματικά πρέπει να ακονίσετε το μολύβι σας αυτόν τον κύκλο.
Και είναι μια προειδοποιητική σημείωση για άτομα που μόλις μπαίνουν σε αυτό το κομμάτι της επιχείρησης. Ο χρονισμός της αγοράς μπορεί να είναι δύσκολος, αλλά αν επιλέξετε τη λάθος στιγμή, αγοράσετε στην κορυφή της αγοράς και υποτιμήσετε το κόστος επισκευής σας, εξετάζετε ένα αρκετά δυσάρεστο σενάριο για αυτήν την ανατροπή. Επομένως, είναι καλή στιγμή να ασχοληθείτε με κάποιον όπως το BiggerPockets όπου μπορείτε να αποκτήσετε μεγάλη εκπαίδευση, μπορείτε να αποκτήσετε πολλά από τα εργαλεία και τα προϊόντα που χρειάζεστε για να βεβαιωθείτε ότι κάνετε το σωστό. Και σίγουρα να ακούτε πάντα το On the Market Podcast, γιατί εκεί λαμβάνετε όλες τις σωστές πληροφορίες.

Τζαμίλ:
Ρικ, σε ευχαριστώ πολύ για αυτή τη γνώση. Ήθελα να σκάψω λίγο πιο βαθιά, και μιλώντας από τη δική μου προσωπική εμπειρία με πολλές ανατροπές, έχουμε μια ντουζίνα από αυτές που συνέβαιναν και είδαμε ότι στην τιμή μεταξύ 750 και ενός εκατομμυρίου και ένα το μισό, η ζήτηση εξαφανίστηκε. Έπρεπε να γράψουμε επιταγές για να βγούμε από αυτές τις συμφωνίες και να τις βγάλουμε από τα βιβλία. Ωστόσο, στο αρχικό σπίτι, σε εκείνο το σημείο τιμής αγοράς κατοικίας για πρώτη φορά, αυτά τα ακίνητα εξακολουθούν να διαπραγματεύονται και στην πραγματικότητα υπάρχει ακόμη μεγάλη ζήτηση. Όταν συντάσσατε αυτήν την αναφορά, βρήκατε αυτές τις διαφορές και υπάρχει κάποια υποενότητα στην αγορά επισκευής και αναστροφής στην οποία οι άνθρωποι της επιχείρησης θα μπορούσαν να επικεντρωθούν, ώστε να μπορούν ακόμα να ξεπεράσουν αυτήν την καταιγίδα και να πατήσουν το νερό και όχι να χάσουν τα πληρώματά τους και να μαζέψουν μέχρι να αρχίσουν να επανέρχονται τα πράγματα;

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Ναι, αλλά πριν πάω εκεί, επιτρέψτε μου να σας πετάξω ένα άλλο σενάριο, και ξέρω ότι το κάνετε αυτό. Το ανέφερες νωρίτερα. Ένα τυπικό βατραχοπέδιλο μπορεί να δυσκολεύεται να κάνει τους αριθμούς με μολύβι αυτές τις μέρες, αλλά υπάρχει μια ευκαιρία για ενοικίαση ακινήτων. Νομίζω ότι αναφέραμε νωρίτερα ότι περίπου το 10 με 20% των ανθρώπων που πίστευαν ότι επρόκειτο να αγοράσουν έχουν αποφασίσει να νοικιάσουν. Μπορείτε να κάνετε ένα λογικό επιχείρημα ότι αν ήθελαν να αγοράσουν ένα σπίτι, ίσως προτιμούσαν να νοικιάσουν ένα σπίτι παρά ένα διαμέρισμα. Ίσως έχουν ανάγκες για περισσότερο χώρο, ό,τι κι αν είναι.
Άρα, υπάρχει ακόμα μια ευκαιρία για ενοικιαζόμενα ακίνητα για μια οικογένεια και νομίζω ότι αυτή η ευκαιρία θα συνεχίσει να αυξάνεται. Τώρα, εάν είστε βατραχοπέδιλα, μπορεί να μην έχετε θεσπίσει διαδικασίες και επιχειρηματικές διαδικασίες για να γίνετε ιδιοκτήτης ενοικίασης ακινήτου, αλλά σίγουρα μπορείτε να αναγνωρίσετε αυτά τα ακίνητα και ίσως να γίνετε χονδρέμπορος και να βρείτε αυτά τα ακίνητα που είναι ευκαιρίες και να τα πουλήσετε σε άτομα που θέλουν να νοικιάσουν ακίνητα και αποκομίζουν κάποια κέρδη κάνοντας αυτό χωρίς τον κίνδυνο αγοράς, επισκευής και κατοχής αυτού του ακινήτου. Λοιπόν, αυτή είναι μια ευκαιρία.

Τζαμίλ:
Και δεν σε πλήρωσα ποτέ για να το πεις, παρεμπιπτόντως.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Όχι. Είναι μια πραγματική ευκαιρία στον κόσμο αυτή τη στιγμή, και υπάρχουν μερικά βατραχοπέδιλα που στην πραγματικότητα βραχυπρόθεσμα, επειδή ο όγκος τους δεν είναι τεράστιος, γίνονται ιδιοκτήτες ενοικιαζόμενων ακινήτων, επειδή οι δεξιότητες που απαιτούνται για την εύρεση, την αγορά και την επισκευή ενός σπιτιού είναι οι ίδιες . Τώρα το θέμα είναι να είσαι αυτός ο ιδιοκτήτης σε βραχυπρόθεσμη βάση, ίσως ακόμη και να βρεις κάποιον να το κάνει. Αλλά αυτό είπε, στην αρχική σας ερώτηση, μιλάω με πολύ γενικούς όρους εδώ, Τζαμίλ, αλλά βλέπουμε το ίδιο πράγμα που βλέπετε στην αγορά σας. Ότι στο υψηλότερο επίπεδο η ζήτηση έχει στερέψει λίγο πιο σημαντικά από ό,τι στο αρχικό επίπεδο. Και αυτό ισχύει σχεδόν σε όλη τη χώρα. Πιθανότατα υπάρχουν μερικές ακραίες τιμές εδώ και εκεί, αλλά σε γενικές γραμμές, αυτό είναι που βλέπουμε. Υπάρχει πολύ μικρό απόθεμα εισαγωγικού επιπέδου.
Έτσι, εάν βρείτε ένα ακίνητο που μπορείτε να επαναφέρετε στην αγορά ως ανακαινισμένο επισκευασμένο ακίνητο, πιθανότατα θα έχετε καλή ευκαιρία να το πουλήσετε και να το πουλήσετε σε λογική τιμή. Έχετε επίσης μεγαλύτερο ανταγωνισμό, γιατί εκεί αναζητούν τα μεγαλύτερα ιδρύματα για ενοικιαζόμενα ακίνητα. Εκεί είναι που η ενοικίαση μιας οικογένειας, οι μικρότεροι επενδυτές αναζητούν ακίνητα. Και προφανώς εκεί είναι που οι πρώτοι αγοραστές αναζητούν ακίνητα. Επομένως, δεν είναι εύκολο να βρείτε αυτά τα ακίνητα για αγορά και επισκευή, αλλά αν κοιτάτε ένα τμήμα της αγοράς που είναι πιο υγιές από άλλα, αυτό το επίπεδο εισόδου, και θα έλεγα ακόμη και σε πολλές αγορές που ανεβαίνει μεσαίας βαθμίδας, εξακολουθείτε να βλέπετε αρκετά εύλογη ζήτηση.
Μόλις μπείτε στην ανώτερη μεσαία βαθμίδα και στις ιδιότητες υψηλότερου επιπέδου που βλέπετε, στην πραγματικότητα, βλέπετε δύο προβλήματα. Βλέπετε τη ζήτηση της αγοράς να μειώνεται, αλλά βλέπετε επίσης τις πιο αδύναμες τιμές από άποψη ανατίμησης σε αυτά τα υψηλότερα επίπεδα. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο μέρη όπως το Σαν Φρανσίσκο βλέπουν μια πιο σημαντική πτώση των τιμών σε μέρη όπως, δεν ξέρω, το Des Moines, στην Αϊόβα.

Τζαμίλ:
Σας ευχαριστώ.

Dave:
Θημωνιά. Νομίζω ότι θα μπορούσαμε να το κάνουμε αυτό όλη μέρα, αλλά πρέπει να φύγουμε από εδώ σύντομα. Υπάρχει κάτι άλλο που πιστεύετε ότι πρέπει να γνωρίζει το κοινό μας καθώς μπαίνουμε στη νέα χρονιά που δεν έχουμε καλύψει ακόμα και που πιστεύετε ότι είναι σημαντικό να έχει υπόψη του;

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Ρε, δεν ξέρω. Μιλήσαμε για επενδυτικές στρατηγικές, την οικονομία, την αγορά κατοικίας. Υποθέτω ότι η σκέψη μου για τον χωρισμό θα ήταν, προσέξτε τη διαφημιστική εκστρατεία. Θα διαβάσετε πολλά σκοτεινά και καταστροφικά πράγματα. Πιθανότατα έχετε ακροατές που περιμένουν και τους τρέχουν τα σάλια για εκείνο το κραχ της αγοράς που προωθούν με κομμένη την ανάσα οι αρθροκεφαλές στο YouTube. Και θα έλεγα μην περιμένετε. Ο συγχρονισμός της αγοράς είναι σχεδόν αδύνατος. Εάν κάνετε τα μαθηματικά σας και οι αριθμοί γράψουν μολύβι, ήρθε η ώρα να προχωρήσετε. Και αυτό ισχύει είτε θέλετε να φτιάξετε και να αναστρέψετε, να αγοράσετε ενοικιαζόμενο ακίνητο ή να αγοράσετε ένα σπίτι για να μετακομίσετε. Είναι ένα ενδιαφέρον σενάριο στο ότι εάν μπορείτε να βρείτε ένα ακίνητο που μπορείτε να αντέξετε οικονομικά και θα το κρατήσετε για λίγο, μπορείτε πραγματικά να δείτε ένα σενάριο όπου σε δύο χρόνια από τώρα, οι μηνιαίες πληρωμές σας είναι χαμηλότερες από αυτές που είναι σήμερα, και Αυτό δεν είναι κάτι που είναι πιθανό να δείτε εάν πρόκειται να νοικιάσετε ένα ακίνητο, επειδή η τιμή ενοικίασής σας θα αυξάνεται σχεδόν κάθε χρόνο.
Λοιπόν, λέω στους ανθρώπους, ιδιαίτερα στους ανθρώπους που πρόκειται να κατέχουν ένα ακίνητο για ένα χρονικό διάστημα, ότι εάν βρείτε κάτι που οι αριθμοί λειτουργούν, μην περιμένετε να φτάσει η αγορά. Μπορείτε να ζήσετε με λίγη βραχυπρόθεσμη αστάθεια. Οι τιμές σας πέφτουν 2½, 3%, 5%, θα ανέβουν ξανά. Και ιστορικά πηγαίνετε πίσω τα τελευταία εκατό χρόνια των τιμών των κατοικιών, είχαμε μόνο μία φορά όπου η αγορά έπεσε 20% και έμεινε εκεί για λίγο και αυτή ήταν η Μεγάλη Ύφεση. Αλλά οι τιμές των κατοικιών δεν ανεβαίνουν κάθε χρόνο, αλλά με την πάροδο του χρόνου, έχουν αυξηθεί σταθερά χρόνο, χρόνο, χρόνο. Επομένως, μην πιστεύετε στη διαφημιστική εκστρατεία, μην πανικοβάλλεστε, αλλά να είστε όσο το δυνατόν πιο προσεκτικοί πριν πάρετε αυτές τις αποφάσεις. Μην το πολυσκέφτεστε, αλλά φροντίστε να κάνετε αυτό το μαθηματικό και να το ελέγξετε δύο φορές.

Dave:
Εντάξει. Λοιπόν, σε ευχαριστώ, Ρικ. Εκτιμούμε αυτά τα λόγια χωρισμού και σίγουρα συμφωνούμε. Οι άνθρωποι πρέπει να… Τουλάχιστον διαβάστε ολόκληρο το άρθρο, σωστά; Υπάρχουν τόσες φορές όπου οι άνθρωποι αντιδρούν στον τίτλο και είναι σαν, «Λοιπόν, διαβάσατε το υπόλοιπο άρθρο; Δεν ήταν τόσο άσχημα.» Λοιπόν, μεγάλη νηφάλια συμβουλή εκεί. Το εκτιμούμε, Ρικ. Ο Rick Sharga είναι ο Εκτελεστικός Αντιπρόεδρος Market Intelligence στην ATTOM Data. Ρικ, αν οι άνθρωποι θέλουν να συνδεθούν μαζί σου, πού πρέπει να το κάνουν αυτό;

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Έτσι, μπορείτε να με βρείτε στο LinkedIn ή στο Twitter, Rick Sharga, ένα από τα δύο είναι αρκετά εύκολο. Αν θέλετε να συνδεθείτε μαζί μου στο LinkedIn, φροντίστε να αναφέρετε το On the Market ή τον Τζαμίλ και τον Ντέιβ, ώστε να ξέρω ότι δεν είστε από τους τρελούς στο LinkedIn που επικοινωνούν με ψευδώνυμο. Μπορείτε επίσης να βρείτε, ανέφερα το attomdata.com. Έχουμε ένα τμήμα πληροφοριών αγοράς. Είμαστε παντού στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης, αλλά δημοσιεύουμε αναφορές για όλες τις πτυχές της στεγαστικής αγοράς που είναι δωρεάν κάθε εβδομάδα. Επομένως, μη διστάσετε να μας ακολουθήσετε εκεί και ανυπομονώ να συνδεθώ με πολλούς από εσάς.

Dave:
Εντάξει. Ευχαριστώ και πάλι, Ρικ. Θα πρέπει να σε έχουμε πίσω σε έξι μήνες. Είπατε ότι το δεύτερο εξάμηνο του 2023 μπορεί να είναι πολύ διαφορετικό, επομένως θα σας έχουμε πάντα πίσω σε αυτά τα σημεία αναφοράς για τη στεγαστική αγορά, εάν θέλετε να γίνετε μέλος μας ξανά.

Στραμπουλίζω ελαφρά:
Να απολαμβάνετε πάντα τη συζήτηση παιδιά. Οποτεδήποτε.

Τζαμίλ:
Λοιπόν, το ακούσατε παιδιά. Ο Rick είπε να γίνει χονδρέμπορος το νέο έτος. Τι νομίζεις, Ντέιβ;

Dave:
Μπορώ να το επιβεβαιώσω τουλάχιστον εκτός αέρα, δεν έχω δει τον Τζαμίλ να πληρώνει τον Ρικ για να το πει αυτό.

Τζαμίλ:
Όχι.

Dave:
Μπορεί να το έκανε ιδιωτικά.

Τζαμίλ:
Είναι πραγματικό πράγμα. Νομίζω ότι υπάρχουν καταπληκτικές ευκαιρίες, και ειδικά αν εξετάζετε τη στρατηγική για το 2023, σκεφτείτε το πραγματικά και κάντε συζητήσεις με τους ανθρώπους στα φόρουμ. Μιλήστε με άτομα στο BiggerPockets και πραγματικά, πραγματικά, βάλτε τα μυαλά σας σωστά, κατανοήστε την αναδοχή και υπολογίστε τους αριθμούς. Όπως είπε ο Ρικ, ακονίστε το μολύβι και θα πετύχετε.

Dave:
Μου αρέσει που αυτή είναι η πρώτη μας εκπομπή για τη νέα χρονιά, γιατί απλώς πιστεύω ότι ο Rick παρέχει πολύ καλές πληροφορίες που δεν είναι πολύ ρόδινες, αλλά επισημαίνει ότι υπάρχουν ευκαιρίες και ότι πολλά από τα πράγματα που διαβάζετε είναι κυρίως που βασίζεται στον φόβο και όχι στην πραγματικότητα. Έτσι, αν θέλετε να αυξήσετε το χαρτοφυλάκιό σας ή να ασχοληθείτε με την ακίνητη περιουσία για πρώτη φορά το 2023, ελπίζουμε ότι πήρατε πολλά καλά μαθήματα από όσα έχουν μοιραστεί μαζί σας ο Τζαμίλ και ο Ρικ σήμερα. Είναι περίεργο, γιατί το ηχογραφούμε στα μέσα Δεκεμβρίου, αλλά υποθέτω καλή χρονιά σε όλους όσους το ακούν.

Τζαμίλ:
Ευτυχισμένο το νέο έτος.

Dave:
Σας εκτιμούμε πραγματικά. Θα έχουμε μια πολύ καλή χρονιά. Έχουμε ετοιμάσει πολλά για εσάς στο On the Market. Εκτιμούμε όλους εσάς που ακούτε, και καλή τύχη σε όλους σας στις επενδύσεις σας σε ακίνητα και στις οικονομικές καταστάσεις το 2023. Τζαμίλ, πού πρέπει να σας βρουν οι άνθρωποι;

Τζαμίλ:
Μπορείτε να με βρείτε στο κανάλι μου στο YouTube στη διεύθυνση youtube.com/jamildamji. Δείτε με και στο IG. Αισθάνομαι ότι, Ρικ, είναι λογικό ότι είναι στο LinkedIn και στο Twitter και εγώ στο Instagram και στο TikTok.

Dave:
Ναι, αυτό το κάνει. Αυτά τα κομμάτια. Είναι στη μάρκα σίγουρα.

Τζαμίλ:
Καλή χρονιά παιδιά.

Dave:
Απολύτως. Και έχουμε επίσης ένα κανάλι στο YouTube για το On the Market και το BiggerPockets. Μπορείτε να τα ελέγξετε αν θέλετε να ακούσετε περισσότερα από εμένα, ή τον Τζαμίλ ή οποιονδήποτε άλλο από τους συμμετέχοντες στο πάνελ του On the Market. Για όλους τους άλλους στο On The Market, για τον James, την Kathy και τον Henry που δεν μπορούν να είναι εδώ σήμερα, καλή χρονιά και ευχαριστώ που με ακούσατε.
Το On the Market δημιουργήθηκε από εμένα, τον Dave Meyer και την Kailyn Bennett. Παραγωγή Kailyn Bennett. Επιμέλεια Joel Esparza και Onyx Media. Έρευνα από τον Pooja Jindal. Και ένα μεγάλο ευχαριστώ σε ολόκληρη την ομάδα των BiggerPockets. Το περιεχόμενο της εκπομπής On the Market είναι μόνο απόψεις. Όλοι οι ακροατές θα πρέπει να επαληθεύουν ανεξάρτητα σημεία δεδομένων, απόψεις και επενδυτικές στρατηγικές.