Πόσα στεγαστικά δάνεια μπορείτε να έχετε;

Σε αυτό το άρθρο

Αναρωτηθήκατε ποτέ πόσα στεγαστικά δάνεια μπορείτε να έχετε ταυτόχρονα; Το 2009, Fannie Mae ενημέρωσε την ίδια πολιτική δανειοληπτών, τροποποιώντας τον μέγιστο αριθμό συμβατικών στεγαστικών δανείων που μπορεί να έχει ένα άτομο από τέσσερα σε 10. Ωστόσο, μπορεί να είναι δύσκολο να πληροίτε τις προϋποθέσεις και να βρείτε ένα δανειστικό ίδρυμα που θα σας δώσει περισσότερα από τέσσερα. 

Σε αυτήν την ανάρτηση, θα συζητήσουμε τι απαιτείται έχουν πολλαπλά στεγαστικά δάνεια (συμπεριλαμβανομένου ενός παραδείγματος), τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της ύπαρξης πολλαπλών στεγαστικών δανείων και πώς να τα διαχειρίζεστε.

Επένδυση σε ακίνητα με πολλαπλά στεγαστικά δάνεια

Ενώ μπορείτε να συνάψετε έως και δέκα υποθήκες, τα προσόντα γίνονται πιο αυστηρά μετά το τέταρτο σας. Ακολουθεί μια σύγκριση δίπλα-δίπλα:

	Στεγαστικά δάνεια 1 – 4	Στεγαστικά δάνεια 5 – 10
Πιστωτικό αποτέλεσμα	Ελάχιστο πιστωτικό σκορ 670 (620+ για την πρώτη σας υποθήκη).	Ελάχιστο πιστωτικό σκορ 720+.
Αναλογία δανείου προς αξία (LTV).	80% ή χαμηλότερο.	Συνήθως 80% ή χαμηλότερο.
Καπάρο	Συνήθως 20%.	25% για επενδύσεις σε ακίνητα, 30% για πολυκατοικίες.
Υποχρεωτικές Φορολογικές Δηλώσεις	W-2 ή αποδεικτικά φορολογικών δηλώσεων που δείχνουν όλα τα έσοδα από ενοίκια από όλα τα ακίνητα για ένα έτος.	Αποδεικτικό φορολογικής δήλωσης που δείχνει όλα τα έσοδα από ενοίκια από όλα τα ακίνητα για δύο χρόνια.
Περιορισμοί καθυστερημένης πληρωμής	Οι καθυστερημένες πληρωμές στεγαστικών δανείων αποθαρρύνονται.	Δεν επιτρέπονται καθυστερημένες πληρωμές στεγαστικών δανείων σε οποιοδήποτε ακίνητο εντός του τελευταίου έτους.
Απαιτούνται πρόσθετα έγγραφα	Κατάσταση περιουσιακών στοιχείων και υποχρεώσεων και οικονομικές καταστάσεις για τυχόν υφιστάμενα επενδυτικά ακίνητα.	Κατάσταση περιουσιακών στοιχείων και υποχρεώσεων και οικονομικές καταστάσεις για όλα τα υφιστάμενα επενδυτικά ακίνητα.
Πρόσθετες οικονομικές απαιτήσεις	N / A.	Απόδειξη έξι μηνών ταμειακών αποθεμάτων για κάλυψη κεφαλαίου, τόκων, φόρων και ασφάλισης (PITI) για κάθε ακίνητο.

Όταν ψωνίζετε, ρωτήστε τους ενυπόθηκους δανειστές για τις πρόσθετες απαιτήσεις δανείου τους, εάν υπάρχουν. 

Πλεονεκτήματα της ύπαρξης πολλαπλών στεγαστικών δανείων

Έχοντας πολλαπλά στεγαστικά δάνεια έρχεται με πολλά οφέλη, όπως:

• Περισσότερα έσοδα από ενοίκια: Όσο περισσότερα ακίνητα νοικιάζετε, τόσο υψηλότερο θα είναι το εισόδημά σας από ενοίκια. Ένα τρίπλεξ μπορεί να σας αποφέρει 3,000 $/μήνα και πέντε θα μπορούσαν να σας φέρουν 15,000 $/μήνα. 
• Πιο εύκολο να επιτύχετε ΦΩΤΙΑ: Περισσότερα ακίνητα και μεγαλύτερες αποδόσεις σημαίνουν επίσης ότι μπορείτε να επιτύχετε οικονομική ανεξαρτησία και να συνταξιοδοτηθείτε πρόωρα (FIRE). 
• Μεγαλύτερο, πιο διαφορετικό χαρτοφυλάκιο: Η ιδιοκτησία πολλών ακινήτων σάς επιτρέπει να επεκταθείτε σε διαφορετικές γειτονιές και αγορές. Μπορεί να ανακαλύψετε ότι ορισμένες πτυχές του χαρτοφυλακίου σας αποφέρουν καλύτερες αποδόσεις από άλλες και να αναζητήσετε συγκρίσιμες ιδιότητες. 
• Περισσότερα φορολογικά οφέλη: Οι επενδυτές σε ακίνητα μπορούν να απολαμβάνουν πρόσθετα φορολογικά κίνητρα όταν κατέχουν ενοικιαζόμενα ακίνητα, συμπεριλαμβανομένης της απόσβεσης και του διαχωρισμού του κόστους. Αυτά μπορούν να σας βοηθήσουν να μειώσετε τη φορολογική σας επιβάρυνση. 
• Δυνατότητα Συνδυασμού: Εάν έχετε πολλά στεγαστικά δάνεια μέσω του ίδιου δανειστή ή ασφαλιστικής εταιρείας, μερικές φορές μπορείτε να συνδυάσετε όλες τις πληρωμές σας σε μία μόνο πληρωμή, διευκολύνοντας την παρακολούθηση. 

Επιπλοκές από την ύπαρξη πολλαπλών στεγαστικών δανείων

Η διαχείριση πολλαπλών στεγαστικών δανείων μπορεί να έχει και τα αρνητικά της:

• Μεγαλύτερη πιθανότητα απώλειας: Όσο περισσότερα ακίνητα έχετε, τόσο περισσότερα έξοδα έχετε. Μπορείτε να επωφεληθείτε από το εισόδημα από ενοίκια, αλλά μόνο εφόσον έχετε ενοικιαστές πρόθυμους να πληρώσουν το επιθυμητό ενοίκιο και οι κενές θέσεις, οι αναβαθμίσεις και οι ανακαινίσεις καταστρέφουν τα κέρδη σας. 
• Πιο δύσκολο να το διαχειριστείς: Η διαχείριση δέκα ακινήτων συνήθως απαιτεί περισσότερο χρόνο από δύο. Πρέπει να αφιερώσετε τον επιπλέον χρόνο ή να προσλάβετε έναν διαχειριστή ενοικίασης ακινήτων για να το κάνει για εσάς.
• Απαιτεί Εξειδίκευση: Η ενοικίαση ενός δωματίου ή του κάτω μισού της μεζονέτας σας δεν απαιτεί να είστε ειδικός επενδυτής. Όσο περισσότερα ακίνητα αναλαμβάνετε, τόσο περισσότερα πρέπει να γνωρίζετε για να διασφαλίσετε ότι είναι όλα σε καλή κατάσταση και καλά συντηρημένα. 
• Αυστηρότερες κατευθυντήριες γραμμές: Πολλοί δανειστές δεν θα σας προσφέρουν άλλο συμβατικό δάνειο εάν έχετε ήδη τέσσερα, και όσοι το έχουν θα έχουν πιο αυστηρές απαιτήσεις. 
• Περισσότερα χαρτιά: Περισσότερες υποθήκες συνήθως σημαίνουν περισσότερα από οτιδήποτε άλλο—περισσότερους λογαριασμούς, απαιτήσεις ασφάλισης, ευθύνη, συντήρηση, νομικά έγγραφα προς συμπλήρωση κ.λπ. 

Πώς να διαχειριστείτε πολλές ιδιότητες

Έχετε ήδη σε ισχύ διαδικασίες που λειτουργούν για εσάς πριν επεκτείνετε το χαρτοφυλάκιό σας. Τουλάχιστον, χρειάζεστε ένα καθολικό ενοικίου για να παρακολουθείτε τις χρεώσεις, τα υπόλοιπα και τις μηνιαίες πληρωμές ενοικίων των ενοικιαστών σας. Το καθολικό σας θα πρέπει επίσης να περιλαμβάνει πληροφορίες όπως το κύριο υπόλοιπο καθενός από τα ακίνητά σας, χρονοδιαγράμματα πληρωμών, ημερομηνίες λήξης πληρωμής στεγαστικών δανείων και σημειώσεις που περιγράφουν πιθανές απαιτήσεις αναβάθμισης συντήρησης. 

Θα βοηθούσε εάν δημιουργήσατε επίσης πρότυπα για οτιδήποτε μπορείτε να σκεφτείτε για να εξορθολογίσετε τις διαδικασίες σας. Όσο περισσότερα μπορείτε να αυτοματοποιήσετε, τόσο περισσότερο χρόνο θα αφιερώσετε σε άλλες εργασίες.

Επίσης, μην βασίζεστε στους δανειστές σας για να σας πουν πότε οφείλονται πληρωμές στεγαστικών δανείων, ασφάλειες και φόροι ακινήτων. Είναι δική σας ευθύνη να πληρώσετε στην ώρα τους, όχι δική τους. Τούτου λεχθέντος, η διατήρηση των πληρωμών σας από επικάλυψη μπορεί να είναι επωφελής εάν έχετε πολλούς δανειστές για κάθε ένα από τα ακίνητά σας. Αυτό θα σας βοηθήσει να προσδιορίσετε πότε και πού πηγαίνουν τα χρήματά σας.

Εναλλακτικές λύσεις για τα πολλαπλά οικονομικά στεγαστικά δάνεια

Η οικονομική προσιτότητα είναι συχνά το πιο κοινό εμπόδιο για την ύπαρξη πολλαπλών στεγαστικών δανείων. Το να πληροίτε τις προϋποθέσεις για ένα δάνειο είναι αρκετά δύσκολο μερικές φορές!

Εάν δεν μπορείτε να εξασφαλίσετε ένα παραδοσιακό δάνειο για την επόμενη επένδυσή σας σε ακίνητα, ακολουθούν μερικές άλλες επιλογές που αξίζει να εξετάσετε:

Δάνεια σκληρού χρήματος

Δάνεια σκληρού χρήματος είναι εξασφαλισμένα, βραχυπρόθεσμα δάνεια από ιδιώτες δανειστές ή ιδιώτες. Αντί να χρειάζονται εξαιρετική πίστωση και χαμηλό δείκτη LTV, οι δανειστές με σκληρό χρήμα δέχονται ως εξασφάλιση ενσώματα περιουσιακά στοιχεία—συχνά ακίνητα. Εάν αθετήσετε αυτό το δάνειο, κινδυνεύετε να χάσετε αυτήν την εξασφάλιση. 

Οι περίοδοι αποπληρωμής για δάνεια σκληρού χρήματος είναι συνήθως από τρεις μήνες έως ένα έτος, αλλά είναι μεγαλύτερες. Μπορείτε επίσης να περιμένετε να πληρώσετε υψηλότερο επιτόκιο για αυτά, συνήθως 10-12%. 

Αναχρηματοδότηση με εξαργύρωση

Ένα cash-out σας αναχρηματοδοτεί για να μετατρέψετε τα ίδια κεφάλαιά σας σε μετρητά, τα οποία μπορείτε να χρησιμοποιήσετε για την επόμενη επένδυσή σας. Είναι ένας ακρογωνιαίος λίθος του Μέθοδος BRRRR και ένας πολύ καλός τρόπος για να βγάλετε επιπλέον μετρητά χωρίς να πάρετε δάνειο ή να πληρώσετε τόκους. 

Εδώ είναι πώς αυτό λειτουργεί:

Ας υποθέσουμε ότι έχετε ένα στεγαστικό δάνειο για ένα ακίνητο 500,000 $ που πληρώθηκε σε $200,000. Αυτό σημαίνει ότι έχετε 200,000 $ που απομένουν στο δάνειό σας και 300,000 $ σε ίδια κεφάλαια. Εάν θέλετε να μετατρέψετε μερικά από αυτά τα 300,000 $ σε μετρητά, μπορείτε να συνάψετε μια νέα υποθήκη — ας πούμε για 250,000 $. Η νέα σας υποθήκη είναι 250,000 $, ενώ τα άλλα 250,000 $ είναι μετρητά στην τσέπη σας. 

Δάνεια χαρτοφυλακίου

Αυτό το δάνειο είναι ένας τύπος υποθήκης που μπορεί να προσφέρει ένας δανειστής χαρτοφυλακίου. Αντί να πουλήσετε το επενδυτικό σας χαρτοφυλάκιο σε άλλη εταιρεία, ο δανειστής σας διατηρεί το δάνειο χαρτοφυλακίου στο εσωτερικό. Αυτό τους επιτρέπει να δημιουργήσουν πιο ευέλικτους όρους στεγαστικών δανείων, συχνά προς όφελός σας. 

Ωστόσο, οι δανειστές χαρτοφυλακίου ανοίγονται επίσης στον κίνδυνο. Τα δάνεια χαρτοφυλακίου δεν χρειάζεται να πληρούν τις συμβατικές απαιτήσεις, αλλά αν δεν πληρούν, αυτοί οι δανειστές δεν μπορούν να τα πουλήσουν με δευτερεύουσα υποθήκη. 

Ενυπόθηκα δάνεια

Ενυπόθηκα δάνεια σας επιτρέπουν να χρηματοδοτήσετε πολλαπλά επενδυτικά ακίνητα στο πλαίσιο της ίδιας σύμβασης υποθήκης. Αυτά τα στεγαστικά δάνεια κάνουν τη ζωή των επενδυτών σε ακίνητα πολύ πιο εύκολη, επειδή έχουν πολύ λιγότερα έγγραφα για να παρακολουθούν. 

Επίσης, ας υποθέσουμε ότι αποφασίζετε να αναχρηματοδοτήσετε ή να πουλήσετε ένα από τα ακίνητά σας στο πλαίσιο του γενικού δανείου σας. Σε αυτήν την περίπτωση, μια ρήτρα "απελευθερώνει" το ακίνητο από την αρχική υποθήκη σας χωρίς να διαταράξει τα άλλα ακίνητα κάτω από την "κουβέρτα". Αυτό σημαίνει ότι δεν χρειάζεται να αποπληρώσετε ολόκληρο το δάνειο. 

Είναι σωστό να έχετε πολλαπλά στεγαστικά δάνεια;

Η κατοχή περισσότερων ακινήτων σημαίνει επίσης περισσότερη εργασία και αυξημένα έξοδα. Εάν δεν έχετε αυτή τη χωρητικότητα, η κατοχή πολλών ιδιοκτησιών μπορεί να είναι πιο αγχωτική από ό,τι αξίζει εάν δεν έχετε αυτήν τη χωρητικότητα. 

Ωστόσο, η σύναψη πολλαπλών στεγαστικών δανείων μπορεί να οδηγήσει σε σημαντικά υψηλότερες αποδόσεις εάν έχετε επενδυτική εμπειρία και μια υγιή επιχειρηματική στρατηγική. Είστε έτοιμοι να επεκτείνετε το χαρτοφυλάκιο ακινήτων σας; Δείτε περισσότερα από μας συμβουλές και στρατηγικές ειδικών σχετικά με την επένδυση σε ακίνητα.

Σημείωση By BiggerPockets: Αυτές είναι απόψεις γραμμένες από τον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν απαραίτητα τις απόψεις των BiggerPockets.