Αρκετά εξαιρετικά ορόσημα σημειώθηκαν πρόσφατα στην αγορά ακινήτων που δεν φαίνεται να βγάζουν νόημα όταν συνδυάζονται.
Για αρχή, ο μέσος όρος 5ετούς ARM έσπασε 8% for για πρώτη φορά από τα μέσα της δεκαετίας του 1990. (Και το 30ετές πάγιο στεγαστικό δάνειο είναι ελάχιστα μικρότερο από αυτό, στο 7.946% από την ημερομηνία σύνταξης αυτού του άρθρου.)
Κανονικά, θα πίστευε κανείς ότι εάν τα επιτόκια υπερδιπλασιαστούν σε διάστημα 18 μηνών, η αγορά ακινήτων θα δεχόταν μεγάλο πλήγμα.
Λοιπόν, τίποτα σχετικά με αυτήν την αγορά δεν είναι φυσιολογικό, καθώς κάποιος θα έκανε λάθος με αυτήν την πρόβλεψη. Στην πραγματικότητα, τον Ιούλιο, οι εθνικές τιμές κατοικιών ξεπέρασαν από την πολύ βραχύβια «κάτω» τους και είναι και πάλι θετικές από έτος σε έτος. Σύμφωνα με τον δείκτη Case-Shiller, τον Ιούλιο του 2023, ο δείκτης έφτασε στις 310.16 μονάδες, από 307.14 τον Ιούλιο του 2022 (308.3 τον Ιούνιο του 2022 ήταν η προηγούμενη αιχμή). Η «κακή» (αν μπορείτε να την πείτε έτσι) μοιάζει με αυτό:
Τα στοιχεία της Εθνικής Ένωσης Μεσιτών (NAR) διήρκεσαν τον Σεπτέμβριο του τρέχοντος έτους και διαπίστωσαν ότι οι τιμές πώλησης είναι αυξημένες 2.8% ετησίως, με ένα μεσαίο σπίτι να κοστίζει 394,300 $. Η περίοδος της πτώσης των τιμών (τουλάχιστον μέχρι τώρα) ήταν εξαιρετικά βραχύβια.
Να σημειωθεί βέβαια ότι πρόκειται απλώς για ονομαστικές τιμές. Σε πραγματικούς όρους (δηλαδή, όταν προσαρμόστηκαν για τον πληθωρισμό), οι τιμές των ακινήτων έχουν μειωθεί σημαντικά περισσότερο. Αν χρησιμοποιήσουμε μια αριθμομηχανή πληθωρισμού, η αξία ενός δολαρίου σήμερα θα άξιζε μόνο περίπου 0.91 $ στις αρχές του 2022. Έτσι, σε πραγματικούς όρους, τα ακίνητα έχουν μειωθεί σχεδόν 10% από τότε που άρχισαν να αυξάνονται τα επιτόκια.
Ακόμα και τώρα, δεδομένου του πού βρίσκονται τώρα τα επιτόκια, είναι ακόμα εκπληκτικό το πόσο καλά έχουν κρατηθεί οι τιμές των ακινήτων.
Γιατί δεν έχει καταρρεύσει η αγορά; Ή το έχει;
Τον Αύγουστο του περασμένου έτους, προέβλεψα η αγορά ακινήτων δεν θα κατέρρεε για πολλούς λόγους, συμπεριλαμβανομένων των σταθερών πρακτικών δανεισμού, του γενικού πληθωρισμού, της έλλειψης κατοικιών και, ειδικότερα, πολλών ιδιοκτητών σπιτιού με χαμηλά, σταθερά επιτόκια. Όπως είπα:
«[Τ]υπάρχουν λιγότερα στεγαστικά δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο από ό,τι τα χρόνια πριν από το κραχ [2008]. Όπως επισημαίνει το The Financial Samurai, μόνο το 4.7% των στεγαστικών δανείων που συνήφθησαν το 2021 ήταν στεγαστικά δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο! Τα υπόλοιπα ήταν σταθερής τιμής…”
«Το προσωπικό μου στεγαστικό δάνειο είναι στο 3% με σταθερό επιτόκιο 30 ετών. Προφανώς, δεν θα το αναχρηματοδοτήσω ποτέ. Πράγματι, πολλοί άνθρωποι έχουν τώρα απίστευτα χαμηλότοκα δάνεια καθορισμένα για 30 χρόνια».
Αυτό που έχει προκαλέσει είναι α απεργία των πωλητών, όπου λίγοι άνθρωποι είναι πρόθυμοι να πουλήσουν και να εγκαταλείψουν αυτές τις υπέροχες, σταθερές τιμές για να αγοράσουν ένα νέο σπίτι με στεγαστικό δάνειο 8%.
(Με λίγα λόγια, εάν έχετε ένα στεγαστικό δάνειο κάτω του 4%, σχεδόν σίγουρα δεν θα πρέπει να πουλήσετε. Εάν πρέπει να μετακομίσετε, νοικιάστε το τρέχον σπίτι σας και στη συνέχεια νοικιάστε το μέρος που μετακομίζετε, εάν δεν αγοράσετε εκεί Βγάζει νόημα.)
Αυτό που ξεκίνησε ως παγετός στην αγορά ακινήτων έχει γίνει βαθύ πάγωμα. Απλά κοιτάξτε τον αριθμό των υφιστάμενων κατοικιών που πωλήθηκαν:
Αυτό είναι το είδος της δραστηριότητας πωλήσεων (όχι οι τιμές, προφανώς) που είδαμε κατά τη διάρκεια της Μεγάλης Ύφεσης.
Σύμφωνα με το NAR, υπάρχουσες πωλήσεις κατοικιών «Μειώθηκε 2.0% από τον Αύγουστο σε εποχικά προσαρμοσμένο ετήσιο επιτόκιο 3.96 εκατομμυρίων τον Σεπτέμβριο. Από έτος σε έτος, οι πωλήσεις μειώθηκαν κατά 15.4%. Αλλά αν επιστρέψετε στον Ιανουάριο του 2022, οι υπάρχουσες πωλήσεις κατοικιών μειώνονται κατά περισσότερο από το ένα τρίτο.
Οι μήνες προσφοράς αυξήθηκαν από 3.2 σε 3.3 μήνες από τον Αύγουστο του 2022 έως τον Αύγουστο του 2023 (ήταν μόνο ένας μήνας το 2021). Αλλά αυτό συνέβη παρά τον αριθμό των σπιτιών που πωλήθηκαν έχοντας πέσει από το πάτωμα.
Το υπάρχον απόθεμα κατοικιών προς πώληση βρίσκεται στο 1.1 εκατομμύριο, από σχεδόν 1.25 εκατομμύρια στα μέσα του 2022. (Πήρε πάνω από 4 εκατομμύρια για λίγο κατά τη διάρκεια της μεγάλης ύφεσης το 2008.)
Πρόσφατα πουλήσαμε μερικά ακίνητα για να συγκεντρώσουμε επιπλέον κεφάλαια, δεδομένου ότι οι αναχρηματοδοτήσεις δεν αποτελούν επιλογή. Πριν από αρκετούς μήνες, ενώ η αγορά δεν ήταν καυτή, εξακολουθούσαμε να παίρναμε γενικά συμβόλαια αυτά τα σπίτια σε μια ή δύο εβδομάδες. Τώρα, είναι σχεδόν εντελώς αθόρυβο. Ακούσαμε ότι αυτή είναι μια κοινή εμπειρία, τουλάχιστον εκεί που βρίσκομαι εγώ.
Κατά πάσα πιθανότητα, αυτό οφείλεται τουλάχιστον εν μέρει σε ψυχολογικούς παράγοντες για τους πιθανούς αγοραστές. Με τιμές κοντά ή στο 8%, πολλοί αγοραστές θέλουν να περιμένουν τουλάχιστον έναν μήνα περίπου για να δουν αν κάνουν πίσω. Αυτή ήταν η εμπειρία μου όταν τα ποσοστά έφτασαν για πρώτη φορά το 6%. Αλλά αυτό είναι απλώς ένα συναίσθημα - δεν είναι σίγουρο. Όπως δεν είναι σίγουρο ότι τα επιτόκια θα μειωθούν από εδώ, παρά το γεγονός ότι η Federal Reserve σηματοδοτεί ότι είναι πρόκειται να «παύσουν» μελλοντικές πεζοπορίες.
Που πάμε?
Ο πρόεδρος της Federal Reserve Jerome Powell δήλωσε πρόσφατα ότι η τρέχουσα δημοσιονομική πορεία για τις Ηνωμένες Πολιτείες είναι «μη βιώσιμη.» Με ρεκόρ ελλείμματα σε καιρό ειρήνης (καλά, κάπως). Και τα υψηλά επιτόκια που απαιτούν ολοένα και πιο υπέρογκες πληρωμές τόκων, κάτι πρέπει να δοθεί σχετικά σύντομα.
Και ο συνδυασμός υψηλών τιμών και υψηλών επιτοκίων έχει κάνει στέγαση ως απρόσιτη όπως συνέβη ποτέ στην αμερικανική ιστορία. Μια ανάλυση στα τέλη του 2022 (όταν τα ποσοστά ήταν περισσότερο από 6%) Κατέληξε στο συμπέρασμα, «Οι τιμές των κατοικιών πρέπει να μειωθούν περισσότερο από 40%» για να γίνουν και πάλι προσιτές οι κατοικίες. Ας ελπίσουμε ότι θα μειωθούν μόνο τα ποσοστά.
Οι οικονομικές προβλέψεις δεν έχουν ιδιαίτερα καλό ιστορικό. Αλλά για ό,τι αξίζει, το NAR αναμένει τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων να επανέλθουν 6% μέχρι το επόμενο έτος. Από την άλλη πλευρά των πραγμάτων, η Deutsche Bank είναι σχεδόν βέβαιο ότι θα υπάρξει ύφεση.
Προσωπικά, δυσκολεύομαι να δω πώς θα βγούμε από αυτό χωρίς τουλάχιστον κάποιο οικονομικό πόνο. Αλλά ποτέ δεν ξέρεις σίγουρα.
Η κατώτατη γραμμή
Προς το παρόν, το πιο σημαντικό πράγμα που πρέπει να καταλάβουμε είναι ότι αυτή η αγορά είναι μη ρευστοποιήσιμη. Λίγοι άνθρωποι πρέπει να πουλήσουν. Έτσι, ως επί το πλείστον, δεν το κάνουν.
Εάν πρέπει να πουλήσετε για να συγκεντρώσετε κεφάλαια, μην καθυστερείτε, καθώς μπορεί να περάσει λίγος χρόνος μέχρι να μετακινηθεί το ακίνητό σας. Θα ήταν συνετό να προσφέρουμε και χρηματοδοτικές παραχωρήσεις.
Η αναχρηματοδότηση είναι βασικά μια μη εκκίνηση, και ως εκ τούτου BRRRRing είναι πολύ δύσκολο, αν και σίγουρα υπάρχουν ακόμα ευκαιρίες που υπόκεινται σε συμφωνίες. Με flips, περιμένετε μεγαλύτερη περίοδο κράτησης και θα ήταν σοφό να ξεχωρίσετε, δηλαδή να κάνετε πραγματικά το σπίτι pop.
Και για την αγάπη όλων των καλών σε αυτόν τον κόσμο, αν έχετε μια σταθερή υποθήκη πριν από τα μέσα του 2022, κρατήστε την για μια ζωή!
Εγγραφείτε στην κοινότητα
Είστε έτοιμοι να πετύχετε σε επενδύσεις σε ακίνητα; Δημιουργήστε έναν δωρεάν λογαριασμό BiggerPockets για να μάθετε για τις επενδυτικές στρατηγικές. Κάντε ερωτήσεις και λάβετε απαντήσεις από την κοινότητά μας με +2 εκατομμύρια μέλη. συνδεθείτε με φιλικούς προς τους επενδυτές πράκτορες. και τόσα άλλα.
Σημείωση By BiggerPockets: Αυτές είναι απόψεις γραμμένες από τον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν απαραίτητα τις απόψεις των BiggerPockets.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Ενισχύστε σήμερα.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Ενδυναμώστε τον εαυτό σας. Πρόσβαση εδώ.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Ενισχύθηκε η γνώση. Πρόσβαση εδώ.
- PlatoESG. Ανθρακας, Cleantech, Ενέργεια, Περιβάλλον, Ηλιακός, Διαχείριση των αποβλήτων. Πρόσβαση εδώ.
- PlatoHealth. Ευφυΐα βιοτεχνολογίας και κλινικών δοκιμών. Πρόσβαση εδώ.
- πηγή: https://www.biggerpockets.com/blog/our-strange-and-not-so-good-real-estate-market
- :έχει
- :είναι
- :δεν
- :που
- ][Π
- $UP
- 1
- 14
- 15%
- 16
- 1994
- 2008
- 2019
- 2021
- 2022
- 2023
- 24
- 25
- 30
- 300
- 7
- 91
- a
- Σχετικα
- Λογαριασμός
- δραστηριότητα
- Πρόσθετος
- ρυθμίζεται
- προσιτές
- πάλι
- παράγοντες
- πριν
- Όλα
- σχεδόν
- Αν και
- Αμερικανικη
- an
- ανάλυση
- και
- ετήσιος
- απαντήσεις
- ΕΙΝΑΙ
- AS
- κατά μέρος
- ζητώ
- Σχέση
- At
- Αύγουστος
- συγγραφέας
- μέσος
- πίσω
- Τράπεζα
- Βασικα
- BE
- γίνονται
- ήταν
- πριν
- Αρχή
- είναι
- ΚΑΛΎΤΕΡΟΣ
- Μεγάλος
- Αποκλεισμός
- σύνορο
- Κάτω μέρος
- εν συντομία
- έσπασε
- αλλά
- αγορά
- αγοραστές
- Εξαγορά
- by
- υπολογίζεται
- κλήση
- ήρθε
- CAN
- προκαλούνται
- σίγουρα
- πρόεδρος
- αλλαγή
- Κλεισιμο
- Κατάρρευση
- κατέρρευσε
- συνδυασμός
- Κοινός
- κοινότητα
- συγκρίνουν
- εντελώς
- παραχωρήσεις
- Connect
- σύμβαση
- θα μπορούσε να
- πορεία
- Crash
- δημιουργία
- Ρεύμα
- ημερομηνία
- Ημερομηνία
- Προσφορές
- Απόρριψη
- Μειώνει
- βαθύς
- delay
- Παρά
- Deutsche Bank
- δύσκολος
- do
- Όχι
- Δολάριο
- Μην
- διπλασιάστηκε
- dow
- Dow Jones
- κάτω
- έπεσε
- δυο
- κατά την διάρκεια
- e
- ευκολότερη
- Οικονομικός
- περιουσία
- Even
- ΠΑΝΤΑ
- πάντα
- υφιστάμενα
- αναμένω
- αναμένει
- εμπειρία
- εξαιρετικά
- έκτακτη
- γεγονός
- παράγοντες
- Πεσμένος
- FAST
- Ομοσπονδιακός
- ομοσπονδιακό αποθεματικό
- λίγοι
- λιγότερα
- οικονομικός
- χρηματοδότηση
- Εύρεση
- Όνομα
- πρώτη φορά
- Δημοσιονομικός
- καθορίζεται
- Περνάει
- Για
- Βρέθηκαν
- Δωρεάν
- Πάγωμα
- από
- Παγωνιά
- χρήματα
- μελλοντικός
- General
- γενικά
- παίρνω
- να πάρει
- Δώστε
- δεδομένου
- Go
- πηγαίνει
- μετάβαση
- καλός
- πήρε
- εξαιρετική
- συνέβη
- Σκληρά
- Έχω
- ακοή
- ύψος
- Ήρωας
- εδώ
- κρυμμένο
- Ψηλά
- ιστορία
- Επιτυχία
- κρατήστε
- κράτημα
- Αρχική
- σπίτια
- Ας ελπίσουμε ότι
- ΚΑΥΤΌ
- Σπίτι
- σπίτια
- στέγαση
- Πως
- HTTPS
- i
- ΕΓΩ ΘΑ
- if
- σημαντικό
- in
- Συμπεριλαμβανομένου
- Αυξάνουν
- απίστευτα
- ευρετήριο
- πληθωρισμός
- τόκος
- Επιτόκια
- απογραφή
- επενδύοντας
- επένδυση
- IT
- Ιανουάριος
- Ιερώνυμος
- jerome powell
- jones
- Ιούλιος
- Ιούνιος
- μόλις
- Ξέρω
- Επίθετο
- Πέρυσι
- Αργά
- ΜΑΘΑΊΝΩ
- ελάχιστα
- δανειστή
- δανειστές
- δανεισμός
- μείον
- LG
- Μου αρέσει
- πιθανότητα
- Δάνεια
- πλέον
- ματιά
- ΦΑΊΝΕΤΑΙ
- Παρτίδα
- αγάπη
- mac
- κάνω
- πολοί
- πολλοί άνθρωποι
- αγορά
- Ταίριασμα
- max-width
- Μέλη
- Μέσο
- Ορόσημα
- εκατομμύριο
- Μηνας
- μήνες
- περισσότερο
- Υποθήκη
- υποθήκες
- πλέον
- μετακινήσετε
- κινήσεις
- κίνηση
- πολύ
- πολλαπλούς
- my
- εθνικός
- Κοντά
- αναγκαίως
- Ανάγκη
- ποτέ
- Νέα
- επόμενη
- Όχι.
- Ν/Α
- κανονικός
- Σημειώνεται
- τίποτα
- τώρα
- αριθμός
- of
- προσφορά
- on
- ONE
- αποκλειστικά
- ανοίξτε
- Απόψεις
- Ευκαιρίες
- Επιλογή
- or
- ΑΛΛΑ
- δικός μας
- έξω
- επί
- Πόνος
- μέρος
- Ειδικότερα
- ιδιαίτερα
- μονοπάτι
- πληρωμές
- Κορυφή
- People
- περίοδος
- προσωπικός
- Πλάτων
- Πληροφορία δεδομένων Plato
- Πλάτωνα δεδομένα
- σημεία
- ποπ
- θετικός
- δυναμικού
- Πάουελ
- πρακτικές
- πρόβλεψη
- Προβλέψεις
- προηγούμενος
- τιμή
- Τιμές
- ιδιότητες
- περιουσία
- ψυχολογική
- βάζω
- Ερωτήσεις
- Γρήγορα
- αύξηση
- Τιμή
- Τιμές
- πραγματικός
- ακίνητα
- αγορά ακινήτων
- πραγματικά
- λόγους
- πρόσφατα
- ύφεση
- ρεκόρ
- σχετικής
- σχετικά
- Ενοικίαση
- εκπροσωπώ
- Απόθεμα
- ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑ
- Reuters
- Κίνδυνος
- γύρος
- πώληση
- εμπορικός
- πριόνι
- δείτε
- βλέποντας
- φαίνομαι
- πωλούν
- Τις Πωλήσεις
- αίσθηση
- Σεπτέμβριος
- διάφοροι
- έλλειψη
- θα πρέπει να
- πλευρά
- αφού
- κάθεται
- So
- στέρεο
- μερικοί
- Σύντομα
- ειδικεύομαι
- σταθεί
- ξεκίνησε
- ορεκτικά
- δήλωσε
- Μελών
- Ακόμη
- παράξενος
- στρατηγικές
- Στρατηγική
- θέμα
- ουσιαστικά
- επιτύχει
- προμήθεια
- βέβαιος
- T
- Πάρτε
- λαμβάνεται
- όροι
- από
- ότι
- Η
- τους
- τότε
- Εκεί.
- Αυτοί
- αυτοί
- πράγμα
- πράγματα
- νομίζω
- Τρίτος
- αυτό
- φέτος
- εκείνοι
- Μέσω
- Ετσι
- τσιμπούρι
- ώρα
- προς την
- σήμερα
- μαζι
- πολύ
- τροχιά
- αληθής
- δύο
- τύπος
- υπό
- καταλαβαίνω
- μοναδικός
- Ενωμένος
- United States
- μέχρι
- αξία
- πολύ
- vs
- περιμένετε
- θέλω
- ήταν
- we
- εβδομάδα
- ΛΟΙΠΌΝ
- ήταν
- Τι
- πότε
- ενώ
- Ο ΟΠΟΊΟΣ
- θα
- πρόθυμος
- ΣΟΦΌΣ
- με
- χωρίς
- κόσμος
- αξία
- θα
- γραφή
- γραπτή
- Λανθασμένος
- έτος
- χρόνια
- εσείς
- Σας
- zephyrnet