Απάντηση αρχάριου: Κληρονομία ενοικιαστών, λήψη προέγκρισης και αύξηση ενοικίου

Άσλεϊ:
Αυτό είναι το Real Estate Rookie, επεισόδιο 274. Μπορείτε πάντα να ζητήσετε ή ίσως να προσφέρετε κάτι, έτσι μπορείτε να πάτε στον ενοικιαστή αν θέλετε πραγματικά να αυξήσετε το ενοίκιο, αλλά και ίσως πρόκειται να αποκαταστήσετε ολόκληρη την κουζίνα του και να την ανακαινίσετε για αυτούς, πηγαίνετε σε αυτούς και εάν συμφωνούν με την αυξημένη τιμή για να ανακαινίσουν την κουζίνα τους, τότε μπορείτε να προχωρήσετε και να τους υπογράψετε ότι και οι δύο παραβιάζετε αυτή τη συμφωνία μίσθωσης και υπογράφετε και οι δύο μια νέα συμφωνία μίσθωσης με αυτή την αυξημένη ενοίκιο. Το όνομά μου είναι Ashley Kehr και είμαι εδώ με τον συμπαρουσιαστή μου, Tony Robinson.

Αντωνάκης:
Και καλωσορίσατε στο Podcast Rookie Real Estate όπου κάθε εβδομάδα, δύο φορές την εβδομάδα, σας δίνουμε την έμπνευση, το κίνητρο και τις ιστορίες που χρειάζεται να ακούσετε για να ξεκινήσετε το επενδυτικό σας ταξίδι. Και θέλω να ξεκινήσω το σημερινό επεισόδιο φωνάζοντας κάποιον με το όνομα χρήστη του NaftaliB και ο Naftali είπε, «Υπέροχη εκπομπή. Σας ευχαριστώ, Ashley και Tony. Μου αρέσει πολύ να ακούω το Rookie Podcast. Παιδιά παρέχετε τόσες πολλές εξαιρετικές συμβουλές και ιδέες και παρέχετε έναν αληθινό δρόμο για τους αρχάριους να αρχίσουν να επενδύουν σε ακίνητα. Συνεχίστε αυτά τα επεισόδια να έρχονται». Για όσους από εσάς ακούτε και ανήκουν στο κοινό των Rookie, αν δεν μας έχετε αφήσει ακόμα μια ειλικρινή αξιολόγηση και κριτική, θα σήμαινε τον κόσμο για εμάς αν αφιερώνατε λίγα λεπτά για να το κάνετε αυτό. Όσο περισσότερες κριτικές λαμβάνουμε, περισσότερους ανθρώπους μπορούμε να βοηθήσουμε και αυτό που μας αρέσει να κάνουμε εδώ είναι να βοηθάμε τους ανθρώπους. Δεν είναι έτσι, Άσλεϊ;

Άσλεϊ:
Ναί. Ναί. Σήμερα έχουμε ένα υπέροχο επεισόδιο απαντήσεων για πρωτάρη. Μην ξεχνάτε, μπορείτε να μας αφήσετε μια ερώτηση στην ομάδα Real Estate Rookie στο Facebook και μπορεί να την απαντήσουμε στην εκπομπή για εσάς σήμερα. Μιλάμε για μια συμφωνία estoppel, η οποία είναι… Και επίσης για συμβάσεις μίσθωσης ως προς το πότε κληρονομείτε τους ενοικιαστές, πότε μπορείτε πραγματικά να αυξήσετε το ενοίκιο; Προχωράμε στη λήψη προέγκρισης για ένα δάνειο, πότε είναι η κατάλληλη στιγμή για να λάβετε προέγκριση πότε πριν σκέφτεστε να αγοράσετε; Στη συνέχεια, επίσης, μια άλλη πολύ συνηθισμένη ερώτηση που λαμβάνουμε, LLC ή βάζοντας ένα ακίνητο στο προσωπικό σας όνομα, το οποίο σας τα αναλύουμε όλα.

Αντωνάκης:
Εντάξει, η πρώτη ερώτηση σήμερα προέρχεται από τον Simon Woznika και η ερώτηση του Simon είναι: «Γεια σε όλους. Θα νοικιάσω το πρώτο μου ακίνητο που ενοικιάζω σύντομα και αναρωτιόμουν αν πρέπει να πάω στη διαχείριση ακινήτων ή απλώς να το νοικιάσω σε κάποιον ο ίδιος; Τι θα πρότεινες? Πόσο από τα έσοδα θα έπαιρνε συνήθως μια τέτοια εταιρεία; Τι θα έκαναν που δεν μπορούσα να κάνω μόνος μου;» Simon, αυτή είναι μια φανταστική ερώτηση και νομίζω ότι πολλοί νέοι επενδυτές πιθανότατα πηγαίνουν πέρα ​​δώθε για την ίδια ιδέα, το ίδιο είδος πρόκλησης επίσης. Όσον αφορά τη διαχείριση ακινήτων, υπάρχουν πραγματικά τρία πράγματα που λαμβάνω υπόψη. Είναι καιρός, είναι επιθυμία και είναι ικανότητα. Εντάξει? Πρώτα πρέπει να αναρωτηθείτε, έχετε τον χρόνο να διαχειριστείτε μόνοι σας ένα ακίνητο; Εάν έχετε μια εξαιρετικά πολυάσχολη δουλειά στο W2 και ίσως ένα σωρό οικογενειακές ή κοινοτικές δεσμεύσεις και απλά δεν μπορείτε να καταλάβετε ότι προσπαθείτε να βρείτε άλλο όσο χρόνο χρειάζεστε για να διαχειριστείτε την ιδιοκτησία σας, τότε ίσως η πρόσληψη ενός διαχειριστή ακινήτου έχει νόημα.
Το δεύτερο είναι η ικανότητα. Έχετε τις δεξιότητες για να διαχειριστείτε; Ουσιαστικά είναι σαν ένα έργο σε εξέλιξη που διαχειρίζεσαι, σωστά; Όπως να λαμβάνετε αιτήματα συντήρησης από τους ενοικιαστές σας και να διασφαλίζετε ότι αυτά ολοκληρώνονται έγκαιρα. Εάν υπάρχουν προβλήματα πληρωμής, ότι το διαχειρίζεστε αυτό, ότι μένετε στην κορυφή των μισθώσεων και υπάρχουν πολλά που συνεπάγονται το να είστε αποτελεσματικός διαχειριστής ακινήτων και πρέπει να αναρωτηθείτε, αν οι ικανότητές σας ευθυγραμμίζονται με αυτό θα έπρεπε να είναι ένας επιτυχημένος διαχειριστής ακινήτων; Τότε το τελευταίο κομμάτι είναι η επιθυμία. Θέλετε πραγματικά να κάνετε όλα αυτά τα πράγματα; Ή ακόμα κι αν έχετε το χρόνο, ακόμα κι αν έχετε την ικανότητα, έχετε πραγματικά την επιθυμία να κάνετε αυτά τα πράγματα σε καθημερινή βάση; Διότι, αν δεν το κάνετε, μπορεί πραγματικά να αφαιρέσει τη διασκέδαση από το να είστε επενδυτής ακινήτων, εάν πιέζετε τον εαυτό σας σε αυτό το κουτί δραστηριοτήτων που δεν σας αρέσει καθόλου. Το πρώτο πράγμα που θα κοιτάξω, Σάιμον, είναι ο χρόνος, η ικανότητα και μετά η επιθυμία. Ashley, ξέρω ότι έχεις πολλές σκέψεις για τη μακροπρόθεσμη διαχείριση ενοικίασης ακινήτων. Τι έχετε για τον Σάιμον;

Άσλεϊ:
Νομίζω ότι το μεγαλύτερο πράγμα είναι να βεβαιωθείτε ότι μπορείτε να βρείτε τους νόμους περί δίκαιης στέγασης, τους κανόνες και τους κανονισμούς, τους νόμους στην περιοχή σας, στην αγορά σας, γιατί εκεί μπορείτε να μπείτε στο μεγαλύτερο πρόβλημα. Πρώτα απ 'όλα, θέλετε να πληρώσετε για την ευκολία του να αναλάβει κάποιος ολόκληρο το ακίνητό σας; Αυτό που πρέπει να θυμάστε όμως είναι ότι ακόμα κι αν προσλάβετε μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων, αυτό δεν σημαίνει ότι είστε αυτόματα παθητικός επενδυτής. Θα πρέπει επίσης να κάνετε κάποια διαχείριση περιουσιακών στοιχείων, όπως να ελέγχετε τις αναφορές του ιδιοκτήτη σας κάθε μήνα και να βλέπετε τι έχετε χρεωθεί, τι συμβαίνει με το ακίνητό σας, εάν οι ενοικιαστές δεν πληρώνουν ή εισπράττονται καθυστερημένα τέλη, πράγματα όπως αυτό, και απλώς επιβλέποντας την εταιρεία διαχείρισης ακινήτων σας. Λάβετε αυτό υπόψη εάν θέλετε να είστε εντελώς παθητικός ή απλώς μπορείτε να κάνετε τη δουλειά μόνοι σας. Σκέψου και αυτό.
Συνιστώ ακριβώς αυτό που είπε ο Τόνι, σκεφτείτε πόσο χρόνο έχετε που μπορείτε πραγματικά να αφιερώσετε σε αυτό. Ξεκίνησα να διαχειρίζομαι τον εαυτό μου και λειτούργησε υπέροχα έως ότου καταπλακώθηκα και απλά δεν ήθελα να το κάνω πια. Νομίζω ότι κοιτάξτε αν μπορείτε να δημιουργήσετε τα συστήματα και τις διαδικασίες που μπορούν να σας βοηθήσουν να το μετακινήσετε αργά και σίγουρα να επικεντρωθείτε σε αυτά στην αρχή. Για αυτήν την πρώτη ιδιότητα, τεκμηριώστε τα πάντα, δημιουργήστε κάθε λίστα ελέγχου που μπορείτε. Καθώς συνεχίζετε να προσθέτετε ιδιότητες, είναι απλώς μια ομαλή διαδικασία και δεν προκαλεί άλλους πονοκεφάλους ή κανένα είδος συμφόρησης στην εταιρεία διαχείρισης ακινήτων που χρησιμοποιείτε για τον εαυτό σας για αυτοδιαχείριση. Το εισόδημα που παίρνει συνήθως μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων, εάν έχετε ένα μεγάλο χαρτοφυλάκιο, μπορείτε συνήθως να έχετε έκπτωση σε αυτό, αλλά για κάποιον που έχει μόνο ένα ή δύο, το πιο συνηθισμένο που βλέπω αυτή τη στιγμή είναι περίπου 10%.
Στη συνέχεια, υπάρχουν πάντα πρόσθετες χρεώσεις. Ρωτήστε εκ των προτέρων ποιες είναι αυτές οι χρεώσεις και βεβαιωθείτε ότι προσθέτετε αυτές τις χρεώσεις, ώστε να μην είναι μόνο 10% αυτό που βγάζουν κάθε μήνα. Μπορείτε να κοιτάξετε και να δείτε αν σας ζητούν να κάνετε μια ετήσια επιθεώρηση όπου σας χρεώνουν ίσως 150 $ για να περάσετε από τη μονάδα και απλώς να είστε προληπτικοί σχετικά με αυτό, αλλά ίσως είναι μια απαίτηση που πρέπει να κάνετε αυτή την επιθεώρηση στα ακίνητά σας, πράγματα σαν αυτό. Εξετάστε οποιοδήποτε άλλο είδος χρέωσης που μπορεί να έχουν και, στη συνέχεια, εκτελέστε τους αριθμούς σας βάσει αυτού. Ακόμα κι αν αποφασίσετε ότι θα αυτοδιαχειριστείτε αυτή τη στιγμή, όταν εκτελείτε τους αριθμούς σας, όταν αναλύετε μια συμφωνία, βάλτε τους αριθμούς διαχείρισης ακινήτων, βάλτε τους έτσι ώστε αν οποιαδήποτε στιγμή αποφασίσετε ότι δεν θα Θέλετε να αυτοδιαχειριστείτε, μπορείτε να βεβαιωθείτε ότι η συμφωνία εξακολουθεί να έχει νόημα για εσάς.

Αντωνάκης:
Ashley, λοιπόν, μερικά πράγματα που ανέφερες, όπως η εκμάθηση νόμων, νομίζω ότι είναι πολύ σημαντικό πράγμα, ειδικά για νεότερους επενδυτές γιατί, και ακόμη περισσότερο αν δεν επενδύεις ​​στην αυλή σου. Εάν πρόκειται να φύγετε εκτός πολιτείας, σίγουρα θέλετε να βεβαιωθείτε ότι το καταλαβαίνετε καλά. Μιλώντας είτε με άλλες τοπικές εταιρείες διαχείρισης ακινήτων είτε με δικηγόρους ακινήτων και με τη συγκεκριμένη αγορά που μπορούν να σας πουν, "Γεια, ποια είναι τα πράγματα που πρέπει να κάνω ως ιδιοκτήτης για να είμαι συμβατός στην πόλη;" Πιστεύω ότι υπάρχει ένα άλλο όφελος από τη δυνητική πρόσληψη, τον Simon, μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων για το πρώτο σας ακίνητο, ακόμα κι αν δεν σκοπεύετε να το χρησιμοποιήσετε μακροπρόθεσμα. Αυτό που κάνετε είναι εάν τους προσλάβετε, έχετε τώρα μια εσωτερική ματιά στο πώς ένας επαγγελματίας θα διαχειριζόταν αυτά τα ακίνητα και θα έλεγε ότι τα χρησιμοποιείτε για έξι μήνες έως ένα χρόνο, όποια κι αν είναι, κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, ο στόχος σας δεν είναι μόνο για να τα πληρώσετε για να είστε μακριά, ο στόχος σας είναι να κατανοήσετε ποια είναι τα συστήματα και οι διαδικασίες τους, ώστε να μπορείτε ουσιαστικά να τα αντιγράψετε και να τα επικολλήσετε στη δική σας επιχείρηση μόλις βάλετε τα πράγματα σε λειτουργία μόνοι σας.
Πώς χειρίζονται την είσπραξη ενοικίων; Τι κάνουν εάν υπάρχει παραβίαση μίσθωσης; Πώς χειρίζονται τις καθυστερήσεις πληρωμών; Τι γίνεται αν υπάρχουν διαφωνίες μεταξύ ατόμων που είναι… Εάν έχετε μια πολυοικογένεια, μεταξύ του ατόμου στη μονάδα Α και του ατόμου στη μονάδα Β, πώς χειρίζονται την ανανέωση των μισθώσεων; Υπάρχουν τόσες πολλές αποχρώσεις που αφορούν τη διαχείριση και την ιδιοκτησία και αν μπορείτε να δείτε πώς ένας επαγγελματίας χειρίζεται αυτά τα πράγματα, όταν πηγαίνετε για να αποκτήσετε αυτό το δεύτερο ακίνητο. Τώρα ίσως αντί να προσλάβετε αυτόν τον διαχειριστή ιδιοκτησίας, μπορείτε να πάρετε όλα τα συστήματα και τις διαδικασίες που μαθαίνετε από αυτήν την πρώτη ιδιοκτησία και να τα εφαρμόσετε στη δεύτερη. Νομίζω, Σάιμον, ότι για έναν νέο επενδυτή μερικές φορές έχει αξία να πληρώνει αυτό το 10% ή ό,τι άλλο είναι, ώστε να μπορείς να κατηχηθείς για τον σωστό τρόπο διαχείρισης ενός ακινήτου.

Άσλεϊ:
Τότε η τελευταία ερώτηση, τι θα έκαναν που δεν μπορούσα να κάνω εγώ; Για αυτήν την ερώτηση, πιστεύω ότι πραγματικά οι πόροι που έχουν στη διάθεσή σας ότι δεν μπορείτε, και απλώς την ευκολία. Θέλετε να λαμβάνετε τηλεφωνικές κλήσεις ή μηνύματα ή θέλετε να πρέπει να καλέσετε έναν προμηθευτή ή να βρείτε έναν πωλητή; Έχετε μια λίστα με πόρους στους οποίους μπορείτε να πάτε εάν η τουαλέτα τους είναι συνδεδεμένη; Έχετε έναν υδραυλικό που μπορείτε να καλέσετε και να φτάσει εκεί έγκαιρα; Τετοια πραγματα. Αυτό μπορεί να είναι ένας τεράστιος πόρος και ευκολία που μπορούν να προσφέρουν, από ό,τι εσείς. Επίσης, το γεγονός ότι έχουν ενσωματωμένα τα εργαλεία συστήματος για να καταχωρήσουν το ακίνητό σας προς ενοικίαση σε έναν τόνο διαφορετικών ιστότοπων και ίσως όχι στο Facebook Marketplace, όπως θα μπορούσατε να κάνετε εσείς.
Λογισμικό στη θέση του για να διευκολύνει τους ενοικιαστές σας. Πιστεύω 100% σίγουρα ότι μπορείτε να αποκτήσετε το λογισμικό και να ρυθμίσετε όλα αυτά τα πράγματα που διαθέτει μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων. Και είναι περισσότερο, νομίζω ότι η πραγματική εταιρεία διαχείρισης πόρων και οφελών είναι η ευκολία και ελπίζω λιγότεροι πονοκεφάλοι με το να το αντιμετωπίζουν και απλώς ότι είναι επαγγελματίες και ξέρουν πώς να χειρίζονται ορισμένες καταστάσεις, και μετά μόνο οι πόροι και τα άτομα που έχουν στο δίκτυό τους για να σας βοηθήσουν με την ιδιοκτησία σας να αποδώσετε ακόμα καλύτερα.

Αντωνάκης:
Αλλά νομίζω, και το έθιξες ήδη λίγο αυτό, Ashley, αλλά μόνο και μόνο επειδή προσλαμβάνεις αυτόν τον διαχειριστή ιδιοκτησίας δεν σημαίνει ότι αποχωρίζεσαι εντελώς και υπάρχει ακόμα ένα επίπεδο συμμετοχής που πρέπει να έχεις. Νομίζω ότι η μόνη αληθινή στιγμή που μπορείς να γίνεις παθητικός, παθητικός επενδυτής είναι εάν είσαι είτε ιδιώτης δανειστής χρημάτων για την αποκατάσταση ή το έργο κάποιου άλλου είτε εάν επενδύεις ​​παθητικά σε ένα κοινοπραξία. Αυτές είναι οι δύο φορές όπου κυριολεκτικά το μόνο που κάνετε είναι να βάζετε τα χρήματά σας και στη συνέχεια μερικούς μήνες ή ίσως μερικά χρόνια, αν πρόκειται για συνδικάτο, παίρνετε όλα τα χρήματά σας πίσω με μια ωραία μεγάλη απόδοση. Αλλά κάθε άλλη μορφή επένδυσης σε ακίνητα, είτε είναι μακροπρόθεσμη, βραχυπρόθεσμη, ό,τι άλλο είναι, πρέπει να έχετε κάποιο επίπεδο ενεργού συμμετοχής για να βεβαιωθείτε ότι αυτό το ακίνητο είναι κερδοφόρο.
Εντάξει, η ερώτηση νούμερο δύο προέρχεται από τον Joaquin Hara και η ερώτηση του Joaquin είναι: «Όταν αγοράζετε ένα ακίνητο με έναν ενοικιαστή που βρίσκεται ήδη στη μέση της μίσθωσης, μπορείτε να αυξήσετε το ενοίκιο του ή πρέπει να περιμένετε μέχρι να ολοκληρωθεί η μίσθωση; ” Ashley, σου αρέσει να μιλάς για τη συμφωνία estoppel και πώς αυτό επηρεάζει τους ιδιοκτήτες που αγοράζουν ακίνητα που έχουν ήδη ενοικιαστές. Μόνο για όσους από εσάς μπερδευτήκατε όπως εγώ, αν θέλετε να μάθετε πώς να το γράψετε αυτό, είναι ESTOPPL. Αναζητήστε τη λέξη estoppel. Ash, θέλετε να αναλύσετε αυτό που είναι αυτό και ως ιδιοκτήτης, πώς πρέπει να τηρείτε κατά κάποιο τρόπο τις μισθώσεις που υπάρχουν ήδη;

Άσλεϊ:
Ναι, έτσι δίνεται μια συμφωνία estoppel σε έναν ενοικιαστή. Συνήθως προτιμώ να το δώσω πριν από τον ενοικιαστή ή πριν αγοράσετε το ακίνητο, επομένως πριν το κλείσετε, αλλά μπορείτε να το δώσετε στον ενοικιαστή αφού κλείσετε και το ακίνητο, εάν ο προηγούμενος ιδιοκτήτης δεν το θέλει, δεν θέλω να ξέρει κανείς ότι πουλάει ή κάτι τέτοιο. Αλλά στην πραγματικότητα είναι να επαληθεύσουν τα πάντα στη σύμβαση μίσθωσης. Θέλετε οπωσδήποτε να το κάνετε αυτό πριν κλείσετε όταν δεν υπάρχουν μισθώσεις και ο ιδιοκτήτης σας λέει, "Ω, μου πληρώνουν 400 $ το μήνα σε μετρητά" ή "Δεν έχουν συμφωνία μίσθωσης από μήνα σε μήνα .» Θέλετε να βεβαιωθείτε ότι ο ενοικιαστής είναι στην ίδια σελίδα αυτής της προφορικής συμφωνίας και ότι ο ενοικιαστής δεν πρόκειται να βγει ξαφνικά με ένα συμβόλαιο μίσθωσης λέγοντας: «Όχι, στην πραγματικότητα πλήρωσα μόνο 300 $ το μήνα. Δεν ξέρω γιατί σου είπε 400. Να το υπογεγραμμένο αντίγραφο του μισθωτηρίου που μου έδωσε.»
Αυτός είναι σίγουρα ένας τρόπος για να προστατευτείτε είναι να τους συμπληρώσετε, να λαμβάνετε όλα τα στοιχεία επικοινωνίας τους. Είναι πραγματικά απλώς για να επαληθεύσουμε ότι όλα στη σύμβαση μίσθωσης είναι τα ίδια, που λένε ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής. Μπορείτε να ρωτήσετε ποιος είναι ο ιδιοκτήτης των συσκευών, ποιος πληρώνει τα κοινόχρηστα; Επειδή, παρόλο που υπάρχει κάτι σε μια συμφωνία μίσθωσης, δεν σημαίνει πάντα ότι και τα δύο μέρη συμφωνούν στη συμφωνία μίσθωσης. Ίσως σε μια σύμβαση μίσθωσης να λέει όχι κατοικίδια, αλλά ο ενοικιαστής έχει ένα σκύλο εκεί και ο ιδιοκτήτης απλά δεν ξέρει ή κάτι τέτοιο. Είναι απλώς ένας τρόπος για να μάθετε κάποιες πληροφορίες σχετικά με το τι συμβαίνει στην πραγματική μονάδα και τον ενοικιαστή σας και πραγματικά σας βοηθά να εκτελέσετε και τους αριθμούς σας, γιατί επίσης πάντα ρωτάω: «Χρειάζονται επισκευές μέσα στη μονάδα σας; ”

Αντωνάκης:
Ναι, αλλά νομίζω ότι μπορούμε πιθανώς να πούμε ότι αυτή είναι μια γενική δήλωση. Προφανώς, Ash, δεν έχω επενδύσει σε κάθε πολιτεία στις Ηνωμένες Πολιτείες, αλλά θέλω να πω ότι οι περισσότερες πολιτείες έχουν πιθανώς κάποιο είδος προστασίας που λέει ότι εάν αγοράσετε ένα ακίνητο όπου υπάρχει ήδη μίσθωση, δεν μπορείτε απλώς να το πείτε σε αυτόν τον ενοικιαστή , "Γεια, επειδή είμαι ο νέος ιδιοκτήτης, το ενοίκιό σας αυξάνεται κατά 500 $ το μήνα." Συνήθως υπάρχει κάποιο είδος προστασίας για τους ενοικιαστές ώστε να πουν εάν υπάρχει ένα νομικά δεσμευτικό έγγραφο που είναι ήδη σε ισχύ ως νέος ιδιοκτήτης, πρέπει να τηρήσετε αυτήν την υπάρχουσα συμφωνία και δεν μπορείτε απλώς να αυξήσετε τις τιμές για τους ενοικιαστές που είναι ήδη εκεί.

Άσλεϊ:
Ναι, και επομένως βεβαιωθείτε ότι ανακαλύπτετε πότε έχει υπογραφεί αυτή η σύμβαση μίσθωσης προτού κλείσετε το ακίνητο, ώστε να γνωρίζετε πόσο καιρό είστε κολλημένοι στη σύμβαση μίσθωσης που πληρώνουν το ενοίκιο ίσως χαμηλότερο της αγοράς, αλλά βεβαιωθείτε ότι γνωρίζετε, επίσης, τους τοπικούς σας νόμους σχετικά με το πόση ειδοποίηση πρέπει να τους δώσετε πριν από τη μίσθωση τους, ώστε να αυξηθεί πραγματικά το ενοίκιο. Στην Πολιτεία της Νέας Υόρκης, είναι κάτι σαν μια περίοδος ανόδου. Εάν έχουν ζήσει εκεί για λιγότερο από ένα χρόνο, τότε είναι ειδοποίηση 30 ημερών. Αν έχουν ζήσει εκεί για περισσότερο από ένα χρόνο έως νομίζω δύο χρόνια ίσως ή κάτι τέτοιο, είναι 60 ημέρες και μετά πάνω από δύο χρόνια είναι 90 ημέρες. Βεβαιωθείτε ότι γνωρίζετε πόση ειδοποίηση, γιατί επίσης δεν θέλετε να μπει στην κατάσταση όπου δεν τους δίνετε αρκετή ειδοποίηση και τώρα θα πρέπει να περιμένετε ακόμη περισσότερο μετά τη λήξη της περιόδου μίσθωσης.
Νομίζω ότι ένα ακόμη πράγμα που πρέπει επίσης να προσέξετε είναι ότι μπορείτε πάντα να ζητήσετε ή ίσως να προσφέρετε κάτι επίσης, έτσι μπορείτε να πάτε στον ενοικιαστή εάν θέλετε πραγματικά να αυξήσετε το ενοίκιο, αλλά επίσης ίσως πρόκειται να ανακαινίσετε ολόκληρη την κουζίνα του και να ανακαινίσετε γι 'αυτούς, είναι πηγαίνετε σε αυτούς και εάν συμφωνούν με την αυξημένη τιμή για να ανακαινίσουν την κουζίνα τους, τότε μπορείτε να προχωρήσετε και να τους υπογράψετε ότι και οι δύο παραβιάζετε αυτήν τη συμφωνία μίσθωσης και υπογράφετε και οι δύο μια νέα συμφωνία μίσθωσης με αυτό αυξημένο ενοίκιο. Απλώς μην νομίζετε ότι δεν υπάρχει καμία διαπραγμάτευση που μπορείτε, εάν και οι δύο συμφωνείτε αμοιβαία να παραβιάσετε τους όρους του συμβολαίου, τότε προχωρήστε και μπορείτε να προχωρήσετε και να το κάνετε αυτό. Δεν είναι ότι πρέπει να παραμείνετε σε αυτήν τη σύμβαση μίσθωσης εάν θέλετε και οι δύο να βγείτε αμοιβαία από αυτήν τη σύμβαση μίσθωσης ή να αλλάξετε το ενοίκιο.

Αντωνάκης:
Δροσερός. Λοιπόν, ας πάμε στην επόμενη ερώτησή μας. Αυτό προέρχεται από τη Σάρα Λίμα και η ερώτηση της Σάρα είναι: «Χρησιμοποιείτε μεσίτη όταν αγοράζετε μια επενδυτική κατοικία ή υπάρχει περίπτωση που δεν το κάνετε; Είμαι νέος, χωρίς εκπαίδευση τύπου μεσιτών και ψάχνω να αγοράσω από χονδρέμπορο, αλλά δεν είμαι σίγουρος πώς να το κάνω αυτό. Επικοινωνώ με έναν μεσίτη και μετά δουλεύουμε και οι τρεις μαζί;». Sarah, ναι, νομίζω ότι η Ashley και εγώ έχουμε αγοράσει και οι δύο επενδύσεις σε ακίνητα όπου δεν εμπλέκονται μεσίτες και σίγουρα δεν χρειάζεται να χρησιμοποιήσετε έναν μεσίτη για να εκτελέσετε μια συναλλαγή ακινήτων. Αν ψάχνετε να αγοράσετε από έναν χονδρέμπορο, συχνά δεν έχουν εμπλεκόμενους μεσίτες. Μπορώ να σας πω πώς το έκανα στην πατρίδα μου, την Καλιφόρνια, και η Ash μπορεί να της δώσει πληροφορίες για την πλευρά της Νέας Υόρκης. Υπάρχουν κάποιες ομοιότητες αλλά κάποιες διαφορές.
Εάν εργάζεστε με τον χονδρέμπορο, και έτσι το κάνουμε στην Καλιφόρνια, συνήθως χρησιμοποιούμε μεσεγγύηση και τίτλο ως μεσάζοντες για τη διευκόλυνση αυτής της συναλλαγής. Εάν ο χονδρέμπορος σάς λέει να μεταφέρετε χρήματα απευθείας σε αυτόν, 1000% δεν θα το έκανα αυτό. Θέλετε να βεβαιωθείτε ότι όλα τα χρήματα που στέλνετε για αυτήν τη συμφωνία διαχειρίζονται κάποιο είδος τρίτου μέρους. Και πάλι, τυπικά για εμάς στην Καλιφόρνια, αυτός είναι ο τίτλος και η μεσεγγύηση με τα οποία συνεργαζόμαστε για να το συντονίσουμε. Ο τρόπος που συνήθως λειτουργούν οι συναλλαγές μας είναι ότι εάν αγοράζω από χονδρέμπορο, εκτελούμε τη δική μας συμφωνία αγοράς. Είτε ο χονδρέμπορος έχει ένα είτε η εταιρεία μεσεγγύησης μπορεί να μας το προσφέρει. Και αυτό ακριβώς όπως θα κάνατε αν αγοράζατε από έναν μεσίτη, αποτελεί ή υποθέτω ότι περιγράφει όλες τις λεπτομέρειες χρέωσης αυτής της συναλλαγής.
Η σοβαρή κατάθεση χρημάτων, η περίοδος δέουσας επιμέλειάς σας, όταν σκοπεύετε να κλείσετε, και οποιεσδήποτε άλλες συμφωνίες ή διατάξεις που έχετε συμφωνήσει εσείς και ο χονδρέμπορος ως μέρος αυτής της συμφωνίας αγοράς ακινήτων. Υπογράφετε αυτά τα έγγραφα και, στη συνέχεια, όταν χρειάζεται να υποβάλετε την κατάθεσή σας, δεν τα στέλνετε σε ολόκληρο τον πωλητή, τα στέλνετε στον τίτλο και το μεσεγγύητο και κρατούν αυτά τα χρήματα κατά τη διάρκεια της περιόδου μεσεγγύησης. Όταν στην πραγματικότητα κλείνετε το ακίνητο, εάν πληρώνετε με μετρητά ή ίσως έχετε έναν δανειστή σκληρού χρήματος, αυτά τα κεφάλαια μεταφέρονται ξανά σε μεσεγγύηση και στη συνέχεια ο τίτλος περνάει και βεβαιωθείτε ότι ο τίτλος είναι καθαρός, ότι δεν υπάρχουν βάρη ή κάθε είδους ζητήματα με τον τίτλο του ακινήτου.
Και εφόσον το ακίνητο αποδεικνύεται καθαρό, δεσμεύστε και αποδεσμεύστε τα χρήματα στον χονδρέμπορο. Πληρώνονται και, στη συνέχεια, λαμβάνετε τώρα την απόδειξη ότι λέει, «Γεια, στην πραγματικότητα κατέχω αυτό το ακίνητο. Όλα τα έγγραφα κατατίθενται στον νομό» και είναι μια πραγματική νομική συναλλαγή. Έτσι κάνουμε τα πράγματα στην Καλιφόρνια. Συχνά αγοράζουμε ακίνητα χωρίς να συμμετέχουν μεσίτες. Πώς φαίνεται στο τέλος σου, Ashley;

Άσλεϊ:
Ναι, οπότε στη Νέα Υόρκη πρέπει να χρησιμοποιήσετε δικηγόρο για να κλείσετε μια συναλλαγή ακινήτων. Απλώς προσλαμβάνω έναν δικηγόρο όπως θα κάνατε, ακόμα κι αν περνάτε από κτηματομεσίτη. Ο δικηγόρος, πιθανότατα εάν χρησιμοποιείτε έναν πληρεξούσιο που έχει γνώση σε θέματα κλεισίματος ακινήτων, κάτι που θα έπρεπε, θα είναι σε θέση να σας καθοδηγήσει, να σας καθοδηγήσει σε όλη τη διαδικασία. Είναι αρκετά εύκολο. Θα σου καταργήσουν το συμβόλαιο και μετά μπορείς να το στείλεις στον πωλητή. Μόλις υπογραφεί, το στέλνετε πίσω στον δικηγόρο σας και στη συνέχεια θα χειριστούν το κλείσιμο από εκεί, θα συνεργαστούν με τον πληρεξούσιο του πωλητή για να διευκολύνουν ολόκληρο το κλείσιμο. Συνεργάζονται απευθείας με την εταιρεία του τίτλου. Ποτέ δεν χρειάστηκε να μιλήσω ή να μιλήσω με εταιρεία τίτλων στο παρελθόν, κάτι που ίσως επιβραδύνει τη διαδικασία, ίσως επιταχύνει τη διαδικασία. Δεν γνωρίζω.
Ξέρω όμως ότι το κλείσιμο διαρκεί πολύ περισσότερο στη Νέα Υόρκη από ότι σε άλλα μέρη της χώρας. Ναι, προτείνω να προσλάβετε δικηγόρο. Ακόμα κι αν η πολιτεία σας δεν το απαιτεί, μπορείτε να προσλάβετε κάποιον από την εταιρεία του τίτλου ή έναν δικηγόρο, αλλά κάποιον που θα σας βοηθήσει να διευκολύνετε. Αλλά μπορείτε επίσης να προσλάβετε έναν κτηματομεσίτη και απλώς να πείτε: «Γεια, μπορείτε απλώς να με βοηθήσετε; Έχω ήδη γίνει αποδεκτή η προσφορά μου. Χρειάζομαι ένα συμβόλαιο. Μπορώ να σας πληρώσω ένα πάγιο τέλος για να μου συντάξετε αυτό το συμβόλαιο;» Αυτή είναι μια επιλογή που θα μπορούσατε να κάνετε επίσης.

Αντωνάκης:
Φοβερός. Ας μεταβούμε στην επόμενη ερώτηση εδώ. Αυτό προέρχεται από τον Carl Anthony και η ερώτηση του Carl είναι, «Πώς αποφασίζετε ποιο δανειστή σκληρού χρήματος να χρησιμοποιήσετε; Υπάρχει κάπου κάποιο είδος «Yelp» ή σύστημα κριτικής;» Καρλ, χαίρομαι πολύ που ρώτησες. Εάν μεταβείτε στον ιστότοπο Bigger Pockets και στο Under Network, ένα από τα αναπτυσσόμενα μενού είναι το Hard Money Lenders και υπάρχει μια συλλογή από επιλεγμένους δανειστές σκληρού χρήματος. Μπορείτε επίσης να αναζητήσετε έναν δανειστή σκληρού χρήματος ανά πολιτεία και αν κάνετε κλικ σε ένα από αυτά τα προφίλ του δανειστή σκληρού χρήματος, μπορείτε να δείτε δημόσιες κριτικές που είχαν απομείνει για αυτόν τον δανειστή σκληρού χρήματος. Στη συνέχεια, μπορείτε επίσης απλώς να αναζητήσετε το όνομα αυτού του δανειστή σκληρού χρήματος μέσα στα φόρουμ του Bigger Pockets. Και πολλές φορές υπάρχουν διάφορες αναρτήσεις για τις οποίες έχουν μιλήσει οι άνθρωποι όπου μπορείτε να ακούσετε τις εμπειρίες άλλων ανθρώπων με δανειστές σκληρού χρήματος.
Πηγαίνοντας στον ιστότοπο Bigger Pockets, πάλι, κάτω από το Network, αναζητήστε Hard Money Lenders. Δεν ξέρω καν, υπάρχει μια τεράστια βάση δεδομένων με δανειστές σκληρού χρήματος εκεί. Ένας άλλος πολύ καλός τρόπος για να βρείτε δανειστές σκληρού χρήματος είναι να ρωτήσετε άλλους επενδυτές στην τοπική σας αγορά, οπότε Carl, δεν είμαι σίγουρος σε ποια πόλη βρίσκεστε, αλλά αν υπάρχει τοπική συνάντηση ή υπάρχει μια τοπική ομάδα στο Facebook ή οποιοδήποτε είδος μέρος όπου συγκεντρώνονται οι επενδυτές, πήγαινα εκεί και απλώς ρωτούσα: "Γεια, υπάρχουν δανειστές σκληρού χρήματος ή μπορείτε να προτείνετε κάποιους δανειστές σκληρού χρήματος;" Νιώθω ότι σχεδόν σε κάθε συνάντηση έχω πάει σε τουλάχιστον έναν δανειστή σκληρού χρήματος σε εκείνη την εκδήλωση, επειδή αναζητούν επίσης νέους πελάτες και νέους τρόπους για να χρηματοδοτήσουν τις προσφορές τους. Είναι πάντα εκεί έξω και δικτυώνονται και συναντούν ανθρώπους επίσης. Το BiggerPockets.com είναι ένα εξαιρετικό πρώτο μέρος για να πάτε.
Στη συνέχεια, θα έλεγα ότι το να πάτε κάπου σαν μια προσωπική συνάντηση είναι ένα εξαιρετικό δεύτερο βήμα, αλλά μόλις βρείτε αυτές τις εταιρείες, μερικά από τα πράγματα που θέλετε να ψάξετε επειδή δεν δημιουργούνται εξίσου όλοι οι ιδιώτες ή όχι όλοι οι δανειστές σκληρού χρήματος, θέλετε να κάνετε ερωτήσεις σχετικά με: «Γεια, πώς φαίνονται οι τιμές σας; Ποιο είναι το επιτόκιο που θέλετε να πληρώσετε;» Τι είδους πόντους θα σας χρεώσουν, σωστά; Εκεί είναι όπου οι δανειστές σκληρού χρήματος συνήθως βγάζουν μεγάλο μέρος των εσόδων τους χρεώνοντας πόντους εκ των προτέρων. Ακόμα κι αν ένας δανειστής σκληρού χρήματος μπορεί να έχει χαμηλότερο επιτόκιο, εάν οι πόντοι του είναι εξαιρετικά υψηλοί, το συνολικό κόστος του χρέους θα μπορούσε να είναι μεγαλύτερο. Θέλετε να βεβαιωθείτε ότι αξιολογείτε το συνολικό κόστος των χρημάτων και όχι απλώς εξετάζετε μια μέτρηση από μόνη της.
Άλλα πράγματα που πρέπει να αναζητήσετε είναι τι είδους LTV πρόκειται να παρέχουν; Ορισμένοι δανειστές σκληρών χρημάτων, εάν είστε για πρώτη φορά σε αναρρόφηση ή για πρώτη φορά, μπορεί να φτάσουν μόνο στο 60% LTV, ενώ άλλοι μπορεί να ανεβούν έως και στο 75 ή 80% LTV ανάλογα με την εμπειρία σας. Θέλετε να κάνετε όσες περισσότερες ερωτήσεις μπορείτε σχετικά με το προϊόν δανείου τους και ποιο είναι το συνολικό κόστος αυτών των χρημάτων και, στη συνέχεια, να το χρησιμοποιήσετε για να αρχίσετε να συγκρίνετε έναν δανειστή σκληρού χρήματος με τον επόμενο.

Άσλεϊ:
Επίσης, αυτό που θα συνιστούσα να ρωτήσω επίσης είναι η εξυπηρέτηση πελατών τους. Θα σας αναθέσουν υπάλληλος δανείων; Τα σκληρά χρήματα που έκανα τον περασμένο χρόνο, ήταν σαν να συμμετείχαν 20 διαφορετικά άτομα για κάθε ερώτηση. Υπήρχε κάποιος άλλος που είχε την απάντηση, και ήταν απλώς μια απαίσια εμπειρία για μένα. Σας συνιστώ αν μπορείτε να συνεργαστείτε με μια εταιρεία που έχει, και νομίζω ότι η Lodha Capital ήταν χορηγός στο συνέδριο Bigger Pockets τον περασμένο χρόνο, αλλά κατέληξα να συνεργαστώ μαζί τους για ένα δάνειο και χάσαμε τη συμφωνία, αλλά ήταν καταπληκτικοί. Είχα έναν ειδικό για τα δάνεια με τον οποίο συνεργαζόμουν με μια άλλη εταιρεία, απλά κάθε μέρα κάποιος άλλος μου έστελνε email. Και ακόμη και ο δικηγόρος μου είπε: «Δεν ξέρω καν με ποιον να επικοινωνήσω πια σε αυτό το σημείο. Αλλάζει συνέχεια.” Στη συνέχεια, μετά το κλείσιμο του δανείου, προσλαμβάνουν μια υπηρεσία τρίτου για να εξυπηρετήσει πραγματικά το δάνειο.
Είναι αυτοί που θα έστελναν τις δηλώσεις μου και μετά θα εισπράξουν την πληρωμή μου. Όταν μίλησα με το άτομο που εξυπηρετούσε το δάνειο, από τον ειδικό εκεί που είχε ανατεθεί στο προϊόν του δανείου μου, δήλωσε ότι δεν υπήρχε διαδικτυακή πρόσβαση, ότι αυτός ο δανειστής σκληρού χρήματος δεν προέβλεψε κάτι τέτοιο. Κάθε φορά που ήθελα να δω ποιο ήταν το υπόλοιπο του δανείου μου, θα έπρεπε να περιμένω τη δήλωση μου ή θα έπρεπε να στείλω email. Και απλώς πιστεύω ότι είναι κάτι τόσο ξεπερασμένο που δεν μπορείτε να συνδεθείτε σε κάποιο είδος διαδικτυακού συστήματος, να δείτε ποιο είναι το υπόλοιπό σας, να ελέγξετε τις πληρωμές σας, τέτοια πράγματα, να ελέγξετε την ημερομηνία λήξης του δανείου σας, τέτοια πράγματα .
Αυτό ήταν ένα άλλο πράγμα που πραγματικά θα ήθελα να ενσωματωθεί στο προϊόν δανείου. Στη συνέχεια, το τελευταίο πράγμα ήταν επίσης, καθώς είχαν πάντα πολλούς ανθρώπους, διαφορετικές επαφές που συνέβαιναν, κατά κάποιο τρόπο τους στάλθηκε το ασφαλιστήριό μου πολλές φορές και κατέληξα να λαμβάνω δύο φορές ειδοποιήσεις στο ταχυδρομείο ότι δεν είχα ασφάλιση των ακινήτων στα οποία δάνειζαν και ότι επρόκειτο να βάλουν τη δική τους ασφάλιση όπου είχαν ήδη σταλεί δύο φορές.
Απλώς ήταν πολύ ανοργάνωτο και ένα πολύ φτωχό σύστημα. Νομίζω ότι εκτός από αυτό που πληρώνεις, νομίζω ότι θα πλήρωνα περισσότερα για να πάω με κάποιον όπου δεν είχα αυτούς τους συνεχείς πονοκεφάλους να προσπαθώ να έρθω σε επαφή με κάποιον ή να προσπαθώ να καταλάβω αυτά τα πράγματα ή εκείνος να τα μπερδέψει πάνω. Όταν κλείσαμε ένα από τα ακίνητα, ήταν Παρασκευή, καθίσαμε στο τραπέζι για τρεις ώρες γιατί ο νεαρός 22χρονος που ανέθεσαν να δουλέψει στο πράγμα μου δεν ήξερε τίποτα για την εργασία τίτλου. Και στην πραγματικότητα είχαμε έναν δικηγόρο τίτλου που ήρθε στο κλείσιμό μου επειδή ο δικηγόρος μου είχε προβλέψει ότι αυτό θα ήταν ένα θέμα, και πέρασαν τρεις ώρες και καταλήξαμε να μην κλείσουμε μέχρι την επόμενη Δευτέρα, όταν τελικά αποδείξαμε ότι είχαμε δίκιο και είχαν λανθασμένος.
Όλο εκείνο το Σαββατοκύριακο, είχαμε εργολάβους στην ουρά, ήμασταν έτοιμοι να μετακινηθούμε στα ακίνητά μας και έπρεπε να περιμένουμε μέχρι την επόμενη Δευτέρα. Νομίζω ότι όχι μόνο αυτό που πληρώνετε για τα σκληρά χρήματα, αλλά και να μιλήσετε με άλλους επενδυτές που τους έχουν χρησιμοποιήσει για το πόσο ταλαιπωρία είναι αυτή η πραγματική εταιρεία και αξίζει τον χρόνο μου; Γιατί θα προτιμούσα να πληρώσω επιπλέον για κάποιον καλύτερο.

Αντωνάκης:
Νομίζω ότι είναι επίσης ενδιαφέρον, Ash, που είπες ότι αυτός ο δανειστής σκληρού χρήματος δεν εξυπηρέτησε πραγματικά το δάνειο μακροπρόθεσμα. Νιώθω ότι συνήθως οι εταιρείες με σκληρά χρήματα που βλέπω, θα το κρατήσουν στα βιβλία επειδή είναι τόσο σύντομο χρονικό διάστημα. Αυτό είναι ενδιαφέρον.

Άσλεϊ:
Ναι, όσον αφορά την εξυπηρέτηση του δανείου, καθώς κράτησαν το δάνειο στα βιβλία, απλώς εισπράχθηκε η πληρωμή. Ήταν σχεδόν σαν μια εταιρεία τρίτου μέρους να επαληθεύει ότι είχα την ασφάλεια, ότι έκανα τις πληρωμές, αλλά το δάνειο ήταν ακόμα στα βιβλία της. Απλώς στην πραγματικότητα δεν ασχολούνταν με τη συλλογή πληρωμών και μόνο με το backend υλικό του, όπως το περιεχόμενο του διαχειριστή, υποθέτω.

Αντωνάκης:
Το έπιασα. Ήταν σαν συλλέκτης πληρωμών για αυτόν τον δανειστή σκληρού χρήματος;

Άσλεϊ:
Σχεδόν σαν εταιρεία διαχείρισης ακινήτων, θα έλεγα.

Αντωνάκης:
Εντάξει, λοιπόν, ας περάσουμε στην επόμενη ερώτησή μας εδώ. Αυτό προέρχεται από τον Caleb Murber και η ερώτηση του Caleb είναι: «Πότε είναι η καλύτερη στιγμή για έγκριση; Σκέφτομαι ότι θα προσπαθήσω να αγοράσω και να φιλοξενήσω ένα hack duplex τον Απρίλιο ή περίπου εκείνη την εποχή. Αναρωτιέμαι πότε θα ήταν η κατάλληλη στιγμή για να πάρω προέγκριση. Πρέπει να περιμένω μέχρι να έχω την προκαταβολή μου; Δεν πρέπει να περιμένω καθόλου; Πρέπει η πίστωσή μου να είναι πάνω από ένα συγκεκριμένο σκορ; Ναι, τι να κάνω;» Caleb, νομίζω ότι η προέγκριση είναι κάτι που μάλλον πρέπει να κάνεις νωρίτερα παρά αργότερα. Και εδώ είναι ο λόγος που το λέω αυτό. Νομίζω ότι ένα σημαντικό μέρος του να μπορείς να ψωνίσεις για τα σωστά ακίνητα και να προσδιορίσεις τις σωστές αγορές είναι να κατανοήσεις ποια είναι η αγοραστική σου δύναμη. Και όταν μιλάω για αγοραστική δύναμη, υπάρχουν κάπως δύο κομμάτια σε αυτό.
Υπάρχει το κεφάλαιο στο οποίο έχετε πρόσβαση ή στο οποίο έχετε διαθέσιμο. Πόσα χρήματα μπορείτε να διαθέσετε για προκαταβολές ή και έξοδα αποκατάστασης και εκκίνησης και όλα αυτά τα άλλα πράγματα; Αλλά το άλλο κομμάτι της αγοραστικής σας δύναμης είναι για ποιο ποσό δανείου μπορείτε πραγματικά να εγκριθείτε; Και αν αυτή είναι η πρώτη φορά που αγοράζετε ένα ακίνητο, μπορεί να μην έχετε καλή αίσθηση του ποσού του δανείου για το οποίο μπορείτε πραγματικά να πληροίτε τις προϋποθέσεις. Ας πούμε, για παράδειγμα, ότι είστε πολύ ενθουσιασμένοι, επιλέγετε την αγορά σας, ξεκινάτε να αναλύετε προσφορές και ίσως η μέση τιμή για τα ακίνητα που έχετε κοιτάξει είναι 400,000 $.
Αλλά ας πούμε ότι πηγαίνετε να λάβετε προέγκριση μόλις αποκτήσετε τελικά αυτό το ακίνητο βάσει σύμβασης και μετά συνειδητοποιήσετε ότι μπορείτε να εγκριθείτε μόνο για 200,000 $, τώρα έχετε σπαταλήσει όλο αυτό τον χρόνο και την ενέργεια στον εντοπισμό αυτής της αγοράς και στην ανάλυση αυτών των συμφωνιών σε μια τιμή που στην πραγματικότητα δεν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά. Νομίζω ότι η λήψη αυτής της προέγκρισης νωρίτερα στη διαδικασία θα σας βοηθήσει να περιορίσετε και να εστιάσετε στα ακίνητα που μπορείτε πραγματικά να αντέξετε οικονομικά να αγοράσετε. Αυτή θα ήταν η συμβουλή μου, Κάλεμπ, να κάνετε αυτή τη συζήτηση νωρίτερα παρά αργότερα. Ποιες είναι οι σκέψεις σου, Ashley;

Άσλεϊ:
Ναι, και νομίζω ότι το καλύτερο, και θα είναι σε θέση να σας καθοδηγήσουν για το πόσο θα χρειαστείτε πραγματικά να κλείσετε το ακίνητο, όπως ποιο θα ήταν το ποσό της προκαταβολής σας; Αν δεν το έχετε ακόμα, απλά να είστε ανοιχτοί και ειλικρινείς. «Πόσα πρέπει να εξοικονομήσω; Αυτός είναι ο τύπος σπιτιού που θέλω να αγοράσω» ή, «Αυτό σκέφτομαι να ξοδέψω επίσης». Μπορούν να σας ενημερώσουν γιατί μπορείτε να υπολογίσετε ποιο θα είναι το κόστος κλεισίματος. Ή μπορείτε να σκεφτείτε, «Εντάξει, θέλω να αγοράσω σπίτι 160,000$. Η προκαταβολή μου θα είναι τρεισήμισι τοις εκατό. Ξέρω ότι το ποσό της υποθήκης μου θα είναι αυτό, αποσβεσμένο σε 30 χρόνια. Αυτή είναι η μηνιαία πληρωμή μου. Ναι, μπορώ να το αντέξω οικονομικά». Αλλά όταν κλείνετε στο ακίνητο, θα πρέπει να δείξετε αποθεματικά, θα πρέπει να δείξετε ποιο είναι το κόστος κλεισίματός σας. Θα πρέπει να πληρώσετε εκ των προτέρων αυτά τα έξοδα κλεισίματος.
Νομίζω ότι το να καθίσετε με τον δανειστή και να μάθετε ποια είναι αυτά τα πράγματα μπορεί να είναι ένα τεράστιο πλεονέκτημα εκ των προτέρων αντί να περιμένετε μέχρι να βρείτε το τέλειο ακίνητο και να υποβάλετε μια προσφορά και μετά να ανακαλύψετε ότι δεν μπορείτε να πάρετε καν δάνειο γιατί δεν έχετε το χρηματικό ποσό που πραγματικά χρειαζόσασταν, παρόλο που μπορούσατε να αντέξετε οικονομικά τη μηνιαία πληρωμή.

Αντωνάκης:
Εντάξει. Ας προχωρήσουμε στην τελευταία μας ερώτηση εδώ. Αυτό προέρχεται από την Elsie Talwar και συγγνώμη, Elsie, ελπίζω να κατάλαβα σωστά το όνομά σου εκεί. Αλλά αυτό το ερώτημα είναι, «LLC έναντι υψηλού ορίου ευθύνης συν ασφάλιση ομπρέλας. Αυτό θα ήταν το πρώτο μου ακίνητο για ενοικίαση. Ποιο από αυτά έχει πιο νόημα;» Έχουμε μιλήσει σχετικά με αυτό στο παρελθόν στο παρελθόν σχετικά με τις διαφορές μεταξύ της μετάβασης με μια LLC έναντι της διατήρησης μερικών από τα πράγματα στο προσωπικό σας όνομα και του είδους της προστασίας αστικής ευθύνης. Όταν μιλάτε για την τοποθέτηση ενός ακινήτου στο προσωπικό σας όνομα έναντι μιας LLC, από φορολογική άποψη, δεν έχει μεγάλη σημασία. Εάν έχετε ένα ακίνητο στο προσωπικό σας όνομα, μπορείτε ακόμα να αναγνωρίσετε τα έσοδα και τα έξοδα που συνδέονται με αυτό το ακίνητο ως εισόδημα για την LLC σας, σωστά; Η πράξη και η υποθήκη δεν έχουν καμία επίδραση στην ικανότητά σας να το αναγνωρίσετε ως επιχειρηματικό εισόδημα.
Δεν υπάρχουν σημαντικά φορολογικά πλεονεκτήματα από το να κάνετε το ένα έναντι του άλλου. Εκεί που πραγματικά αποκομίζετε τα οφέλη είναι από την άποψη της ευθύνης. Από μια LLC, εάν έχετε τον τίτλο ιδιοκτησίας σε μια LLC, εάν συμβεί κάτι, υπάρχει κάποιο είδος αξίωσης εναντίον αυτής της ιδιοκτησίας, αντί κάποιος να μπορεί να σας ακολουθήσει προσωπικά και να σας πει, "Ε, θα πάρω τον Tony και τα περιουσιακά στοιχεία της Ashley», αν ρυθμίσετε σωστά τα πράγματα, μπορούν πραγματικά να αναζητήσουν μόνο τα περιουσιακά στοιχεία που κατέχει η LLC. Τώρα, εάν για οποιονδήποτε λόγο αποφασίσετε να πάρετε το χρέος στο προσωπικό σας όνομα ή το ακίνητο στο προσωπικό σας όνομα, είτε λόγω του είδους του χρέους που πήρατε είτε για όποιον λόγο ήταν, υπάρχουν ακόμα επιλογές για να προστατευθείτε από την άποψη της ευθύνης . Και αυτό κάναμε στην επιχείρησή μας γιατί μεγάλο μέρος του χρέους μας είναι στα προσωπικά μας ονόματα ή στα προσωπικά ονόματα του συντρόφου μας.
Και αυτό που κάναμε ήταν ότι πήραμε ένα συμβόλαιο ομπρέλας και θέλω να πω ότι το συμβόλαιο ομπρέλας έχει προστασία αστικής ευθύνης έως και 2 εκατομμυρίων δολαρίων εκτός από αυτό που καλύπτει και η ασφάλεια του ιδιοκτήτη του σπιτιού μας. Για εμάς, έχουμε μερικά στρώματα προστασίας. Έχουμε την ασφάλιση του ιδιοκτήτη σπιτιού ως επίπεδο νούμερο ένα και, στη συνέχεια, έχουμε το συμβόλαιο ομπρέλας ως στρώμα νούμερο δύο πάνω από την ασφάλεια του ιδιοκτήτη σπιτιού. Και για εμάς, αυτό μας δίνει την ησυχία ότι 2 εκατομμύρια δολάρια θα πρέπει να καλύπτουν τη συντριπτική πλειονότητα των θεμάτων ευθύνης που θα βλέπατε σε ένα ακίνητο, και αυτό μας βοηθά να κοιμόμαστε καλύτερα τη νύχτα.
Υπάρχουν επίσης κόστη που σχετίζονται με τη ρύθμιση αυτών των LLC, και των LLC. Έχετε το κόστος δημιουργίας LLC σας. Πρέπει να τα διατηρείτε κάθε χρόνο. Στην Καλιφόρνια, νομίζω ότι είναι σαν 800 δολάρια, πρέπει να υποβάλεις φορολογική δήλωση. Υπάρχουν αρχεία QuickBook, υπάρχουν περισσότερα πράγματα που πρέπει να κάνετε καθώς δημιουργείτε περισσότερες LLC. Νομίζω ότι πρέπει να σταθμίσετε το κόστος έναντι του οφέλους του σε πόσο κίνδυνο εκθέτω τον εαυτό μου και ποια είναι η πιθανή ανταμοιβή της κατοχής αυτής της LLC; Έτσι το στήσαμε, Ash. Δεν ξέρω τι κάνετε στην επιχείρησή σας.

Άσλεϊ:
Ναι, λοιπόν, το πρώτο πράγμα που πρέπει να κοιτάξετε είναι αν σας μηνύσουν, τι θα μπορούσαν να σας πάρουν οι άνθρωποι; Ποια είναι η καθαρή σας αξία; Αν έπρεπε να ρευστοποιήσετε τα πάντα για να πληρώσετε αυτήν την αγωγή, πόσα θα ήταν; Εάν νοικιάσετε ένα διαμέρισμα, δεν έχετε καν το δικό σας σπίτι αυτήν τη στιγμή, δεν έχετε αυτοκίνητο ή έχετε αυτοκίνητο, αλλά έχει πολύ λίγα ίδια κεφάλαια σε αυτό, και μόλις αγοράσατε ένα ολοκαίνουργιο αυτοκίνητο και αν το πούλησες, πιθανότατα θα έβγαζες λιγότερα από αυτά που πραγματικά χρωστάς σε αυτό. Κοιτάξτε ποια είναι στην πραγματικότητα τα περιουσιακά σας στοιχεία, γιατί αν σας μηνύσουν και δεν υπάρχει τίποτα να πάρετε, ή ίσως έχετε 20,000 $ σε καθαρή αξία ή κάτι τέτοιο, και τις περισσότερες φορές ένας δικηγόρος δεν πρόκειται να σπαταλήσει τον χρόνο του για να μηνύσει γιατί υπάρχουν πολύ λίγα πράγματα που θα μπορούσε να πάρει κάποιος από εσάς σε μια δίκη.
Σκεφτείτε το γιατί ένας από τους μεγαλύτερους λόγους για να αποκτήσετε μια LLC είναι η προστασία της ευθύνης από τα προσωπικά σας περιουσιακά στοιχεία ή από άλλα περιουσιακά στοιχεία που βρίσκονται σε άλλες LLC. Έχω μια επιχείρηση, το ποτοπωλείο. Το ποτοπωλείο βρίσκεται σε διαφορετική οντότητα από το κτίριο που είναι το ποτοπωλείο, και αυτό το έμαθα από έναν άλλο επενδυτή που οποιαδήποτε επιχείρηση έχει είναι στη δική του LLC. Έπειτα, κάθε κτίριο στο οποίο βρίσκεται βρίσκεται στη δική του LLC, και αυτό απλώς σας παρέχει αυτήν την προστασία ευθύνης ξεχωριστά το ένα από το άλλο. Όταν τοποθετείτε ακίνητα σε μια LLC, εάν ξαφνικά έχετε ένα εκατομμύριο δολάρια σε ίδια κεφάλαια, ίσως είναι καιρός να ξεκινήσετε να ανοίγετε μια άλλη LLC και να χτίζετε ακίνητα σε αυτήν την LLC, ώστε να κατανέμετε την καθαρή αξία.
Εάν αυτή η μία LLC υποβληθεί σε μήνυση, δεν λαμβάνετε τα 5 εκατομμύρια δολάρια που ζητούνται από κάποιον που έχετε σε ίδια κεφάλαια, αντί να τα διαδώσετε, ώστε να υπάρχουν ένα εκατομμύριο σε καθεμία από αυτές τις LLC, οπότε πρόκειται μόνο να μπορείτε να έρθετε μετά από αυτό το εκατομμύριο και έχετε ακόμα τα άλλα τέσσερα εκατομμύρια σε ίδια κεφάλαια για τις LLC. Αλλά μόλις ξεκινήσετε, σκεφτείτε ποια είναι τα προσωπικά σας περιουσιακά στοιχεία και πόσα είναι πραγματικά διαθέσιμα για να σας μηνύσει κάποιος; Το επόμενο μεγαλύτερο πράγμα που πρέπει να εξετάσετε είναι πώς θέλετε να χρηματοδοτήσετε αυτήν τη συμφωνία; Το σταθερό επιτόκιο 30 ετών, το χαμηλό επιτόκιο, το χαμηλότερο επιτόκιο που μπορείτε να λάβετε σήμερα, αλλά κάνοντας αυτό, τότε αποκτήστε το ασφαλιστήριο συμβόλαιο ομπρέλα, εάν βάλετε το προσωπικό σας όνομα. Μπορείτε πάντα να πάτε και να το αναχρηματοδοτήσετε αργότερα και να το βάλετε σε μια εμπορική υποθήκη όπου το μεταβιβάζετε σε μια LLC.
Υπάρχουν αρκετοί επενδυτές, συμπεριλαμβανομένου του εαυτού μου, που αγόρασαν ένα ακίνητο στο προσωπικό μας όνομα, πήραν αυτή την προσωπική υποθήκη και στη συνέχεια το κατοχύρωσαν σε LLC. Και επειδή έχω παραμείνει 100% ιδιοκτήτης του ακινήτου, το προσωπικό μου όνομα, καθώς και 100% ιδιοκτήτης της LLC, η ρήτρα έκπτωσης δεν έχει κληθεί, εξακολουθώ να κάνω πληρωμές για το ακίνητο. Οι τράπεζες δεν ασχολούνται με την κατάσχεση κατοικιών. Το ακίνητο εξακολουθεί να πληρώνεται, τείνει να μην αποτελεί πρόβλημα, αλλά κοιτάξτε το συμβόλαιο υποθήκης σας και δείτε εάν πληρώνεστε, τι συνεπάγεται στην πραγματικότητα η ρήτρα οφειλής στην πώληση. Αλλά έχω δει πολλά στεγαστικά δάνεια που αλλάζουν τη γλώσσα, όπου αν παραμείνετε 100% ιδιοκτήτης, δεν θα καλέσουν τη ρήτρα οφειλομένης πώλησης.

Αντωνάκης:
Ναι. Έλσι, ελπίζω ότι αυτό σου δίνει κάποια εικόνα. Υπάρχουν πολλοί παράγοντες που πρέπει να λάβετε υπόψη, αλλά ευτυχώς, ακόμα κι αν αποφασίσετε να μην πάτε με την LLC, υπάρχουν ακόμα τρόποι να προστατεύσετε τον εαυτό σας ως ιδιοκτήτη αυτού του ακινήτου. Ναι, ελπίζω να ήταν χρήσιμο.

Άσλεϊ:
Εάν θέλετε να μας κάνετε μια ερώτηση, μπορείτε να μας αφήσετε ένα φωνητικό ταχυδρομείο στο 1-888-5-ROOKIE και μπορεί να το παίξουμε σε μια Απάντηση Πρωτάρη του Σαββάτου ή την Τετάρτη ως ηχογράφηση τηλεφωνητή για να απαντήσουν οι καλεσμένοι μας. Ευχαριστούμε πολύ παιδιά που με ακούσατε και μην ξεχάσετε να γίνετε μέλος της ομάδας Real Estate Rookie στο Facebook όπου μπορείτε επίσης να μας αφήσετε ένα μήνυμα εκεί, αλλά μπορώ σχεδόν να εγγυηθώ ότι πριν μεταδώσουμε το επεισόδιο podcast, θα έχετε ένας τόνος απαντήσεων και απαντήσεων στην ερώτησή σας εντός της ομάδας Real Estate Rookie στο Facebook.
Είναι απλά υπέροχο να έχεις άτομα με ομοϊδεάτες για να συμβουλευτείς και να αλληλεπιδράσεις μαζί τους. Έχουμε αρχάριους επενδυτές που μόλις έμαθαν για τις επενδύσεις σε ακίνητα από έναν φίλο ή από το YouTube ή από οποιονδήποτε άλλον συμμετέχουν. Στη συνέχεια, έχουμε επίσης έμπειρους επενδυτές ακριβώς στην ομάδα του Facebook. Φροντίστε να εγγραφείτε. Είμαι η Ashley, @WealthFromRentals, και αυτός είναι ο Tony, @TonyJRobinson, και θα επιστρέψουμε την Τετάρτη με έναν καλεσμένο.