Anfängerantwort: Mieter zahlt keine Miete? Hier ist, was zu tun ist

Ashley:
Dies ist Real Estate Rookie, Folge 252. Als Vermieter können Sie auch verschiedene Arten der Finanzierung prüfen, staatliche Finanzierung, Kreisfinanzierung, für die Mieter. Es gibt viele Ressourcen, sogar kleine gemeinnützige Organisationen, die Menschen, die Hilfe benötigen, dabei helfen, ihre Mieteinnahmen zu subventionieren. Vor allem seit COVID und während COVID wurden viele Programme aufgelegt, die den Menschen dabei halfen, ihre Miete nachzuholen, bei der man als Mieter einen Antrag stellen konnte, und sogar der Vermieter konnte im Namen des Mieters einen Antrag stellen. Mein Name ist Ashley Care und ich bin hier mit meinem Co-Moderator Tony Robinson.

Tony:
Willkommen beim Real Estate Rookie Podcast, wo wir Ihnen jede Woche, zweimal pro Woche, die Inspiration, Motivation und Geschichten bringen, die Sie brauchen, um Ihre Investitionsreise anzukurbeln. Heute möchte ich jemanden mit dem Benutzernamen Agboola5252 anschreien. Ich werde dich einfach Boola nennen, okay? Aber Boola hat auf Apple Podcast eine Fünf-Sterne-Bewertung hinterlassen, in der es heißt: „Ich bin ein Immobilienmakler in Minnesota, der in Immobilien investieren möchte, und ich glaube, ich habe den perfekten virtuellen Mentor gefunden, der mir den Einstieg erleichtert.“ Dies ist der beste Ort zum Lernen, wenn Sie sich überfordert fühlen.“ Boola, wir schätzen dich. An alle unsere Neulinge, die diesen Podcast hören: Wenn Sie sich noch nicht die zwei Minuten genommen haben, eine ehrliche Rezension zu schreiben und uns dabei zu helfen, mehr Menschen zu erreichen, dann bitte ich Sie, ich flehe Sie an, das zu tun. Je mehr Bewertungen wir bekommen, desto mehr Leute erreichen wir. Je mehr Menschen wir erreichen, desto mehr Menschen helfen wir. Dafür sind wir hier.

Ashley:
Ich muss sagen, einige dieser Benutzernamen für die Apple-Rezensionen Ihrer Leute sind ziemlich unterhaltsam. Wir hatten, was, Milkman, vor kurzem?

Tony:
Wir hatten Milkman früher.

Ashley:
Ehrlich gesagt weiß ich nicht einmal, was meins ist und wie ich das überhaupt in mein [unverständliches 00:01:45] einfügen soll.

Tony:
Ich glaube, meiner ist eigentlich der Name meines Podcasts mit dem Titel „Do Really Good“, den ich mit 22 gestartet habe. Ich denke, das ist immer noch der Name meiner Apple-Podcast-Rezension.

Ashley:
Ja. Ich muss mal schauen, was meiner ist. Aber heute haben wir eine tolle Show für Sie. Wir sind live, persönlich. Wir lieben es, persönlich aufzunehmen, und wir hoffen, dass ihr das auch tut. Bitte hinterlassen Sie uns einen Kommentar zu den YouTube-Videos. Wenn Sie uns auch eine Bewertung auf Ihrer bevorzugten Podcast-Plattform hinterlassen, teilen Sie uns mit, in welche Stadt wir als nächstes kommen sollen. Wir haben Alex heute in der Show. Sie ist Zahnärztin und hat begonnen, in Immobilien zu investieren, um einen Teil ihrer Studienkreditschulden abzubezahlen, und sie verrät uns, wie hoch dieser Betrag ist, nachdem sie immer wieder gesagt hat, dass es sich um einen hohen Schuldenbetrag handelt.

Tony:
Es ist eine umwerfende Zahl. Aber Alex hat auch eine wirklich coole Hintergrundgeschichte, oder? Da sie, wie die meisten Berufstätigen im Gesundheitswesen, und ihr Mann beide im medizinischen Bereich tätig sind, denken viele von ihnen nie wirklich daran, hauptberuflich in Immobilien zu investieren. Es ist einfach etwas, was sie nebenbei machen. Aber sie hat beim Aufbau ihres Immobilienportfolios wirklich einen aktiveren Ansatz gewählt, und wir erfahren, warum das so ist.
Alex steht vor der Tür. Alex. Wollt ihr es für Alex bejubeln?

Ashley:
Juhu, Alex.

Tony:
Alex ist heute Morgen tatsächlich in einen Flug von Fort Lauderdale eingestiegen, also-

Alexandra:
4: 30 am

Tony:
4:30 Uhr, und sie geht immer noch. Applaus noch einmal für Alex. Das ist ein früher Flug.

Ashley:
Alex, erzähl allen ein wenig über dich und wie du mit der Immobilienbranche angefangen hast.

Alexandra:
Mein Mann und ich sind im Gesundheitswesen tätig und da wir unser ganzes Leben lang zur Schule gingen, wussten wir ehrlich gesagt nicht viel über Finanzen. Während unserer Schulzeit haben wir nicht wirklich gearbeitet. Und so habe ich viele medizinische Fachkräfte gesehen, die ein hohes Einkommen haben, aber immer noch von Gehaltsscheck zu Gehaltsscheck leben oder von der Arbeit ausgebrannt sind, und so wollten wir einfach nicht sein. Deshalb habe ich viel darüber recherchiert, wie man das vermeiden kann, und natürlich gehörten Immobilien zu den Top-Themen.

Tony:
Aber außerhalb der Immobilien hat man sich im Vorfeld noch einige andere Dinge angeschaut.

Alexandra:
Ja.

Tony:
Was waren einige dieser anderen Optionen und warum haben sie vielleicht für Sie nicht funktioniert?

Alexandra:
Ich habe alles gemacht. Ich bin eingestiegen und habe die Dave Ramsey Financial Peace University besucht. Ich habe versucht, mich ein wenig über Aktien und Daytrading zu informieren. Bitte fragen Sie mich nichts zu diesen Dingen. Ich weiß nichts. Es hat mich einfach nicht interessiert. Natürlich gehörten Immobilieninvestitionen zu den Top-Themen im Internet, und deshalb habe ich mich gerade über Immobilieninvestitionen für Anfänger informiert. BiggerPockets tauchte auf und ich fing an, mir den OG-Podcast anzuhören, und so fing es an.

Tony:
Wenn Sie können, sagen Sie uns, wie Ihr Portfolio heute aussieht. Wie viele Einheiten? Wo befinden sich diese Einheiten?

Alexandra:
Wir haben drei in Kansas City und eine kurzfristige Vermietung hier in Phoenix. Wir haben auch hier in Surprise, Arizona, ein neues Gebäude.

Ashley:
Was war Ihr Hauptmotivator für den Einstieg in die Immobilieninvestition?

Alexandra:
Ehrlich gesagt habe ich es einfach getan. Wir erleben, dass in unserem Beruf viele Menschen ausgebrannt sind, und so wollten wir einfach nicht sein. Uns gefällt, was wir tun. Wir lieben, was wir tun, und wir möchten die Wahl haben, zur Arbeit zu gehen, und nicht zur Arbeit gehen müssen, um unsere Studienkredite abzubezahlen, sondern zur Arbeit gehen müssen, um diesem Lebensstil oder so etwas gerecht zu werden.

Ashley:
Sie haben es uns bereits vorhin gesagt, aber ich möchte nur, dass allen die Kinnlade herunterfällt, wenn Sie uns sagen, wie hoch diese Studienkreditschulden sind.

Alexandra:
Ich kenne die genaue Zahl nicht, aber mein Mann und ich belaufen uns zusammen auf Studiendarlehensschulden, allein die Studiendarlehensschulden belaufen sich auf über 750,000 US-Dollar.

Tony:
Aber-

Alexandra:
Mann, ich wünschte, wir hätten auf dieser Seite eine Kamera. Warum hat niemand aufgenommen?

Tony:
Aber können Sie ihnen sagen, was Sie und Ihr Mann beruflich machen? Ich würde sagen, sie haben einen guten Zweck gehabt.

Alexandra:
Mein Mann ist Orthopäde und ich bin Allgemeinzahnarzt. Es hört sich ja nach hohem Einkommen und all dem an, aber wiederum nach 750,000 US-Dollar. Wenn ich vielen Menschen in unserem Leben zuhören würde, die uns sagen: „Sie können nicht investieren, schauen Sie sich doch Ihre Studienkredite an.“ Dafür haben Sie kein Geld. „Sie müssen den Studienkredit abbezahlen.“ Wir wären nicht in der Lage, in der wir sind, und wir wären dazu nicht in der Lage.

Tony:
Ich weiß, dass Sie Immobilieninvestitionen sehr ernst nehmen und dass nächstes Jahr eine große Veränderung bevorsteht. Können Sie das mit allen teilen und was war die Motivation dahinter?

Alexandra:
Unser dritter Deal war ein verkäuferfinanzierter Deal. Für 2023 werde ich mir ein Jahr Auszeit von der Zahnmedizin gönnen und versuchen zu sehen, wie viele kreative Finanzierungsangebote ich in diesem Jahr abschließen kann. Ich werde die Zahnmedizin nicht aufgeben, aber ich werde mir nur ein Jahr Auszeit gönnen.

Ashley:
Ich meine, dafür müsst ihr klatschen. Ich meine, es ist erstaunlich, die Möglichkeit zu haben, das zu tun. Sagen Sie uns, was Ihr Ziel für das nächste Jahr ist.

Alexandra:
Mein Ziel ist es, 12 kreative Finanzierungsangebote zu bekommen. Ich meine, ich weiß nicht, ob ich auf den Mond zusteuere oder nicht, aber wir werden sehen. Das ist ein Ziel, das ich habe.

Tony:
In Ordnung. Das Letzte, bevor wir hier auf die Frage eingehen. Welchen Rat können Sie einem neuen Investor geben, wenn er heute loslegen möchte? Basierend auf Ihren Erfahrungen, basierend auf allem, was Sie getan haben.

Alexandra:
Ich würde sagen: Investieren Sie in sich selbst und ergreifen Sie Maßnahmen. Wie ich schon sagte, viele Menschen in unserem Leben, meine engen Freunde, meine Familie, sagten uns buchstäblich: „Das solltest du nicht tun.“ Sie haben versucht, uns davon abzuhalten. Aber wenn wir nichts unternommen hätten, wären wir nicht in der Lage gewesen, über die fünf Immobilien zu verfügen, die wir jetzt haben, und hoffentlich nicht von hier aus skalieren zu können. Ich würde einfach sagen: Versuchen Sie, so viel wie möglich zu vernetzen. Übrigens ist dies meine erste Networking-Veranstaltung überhaupt.

Tony:
Dies ist ihr erstes Treffen überhaupt.

Alexandra:
Werden Sie aktiv, denn wenn Sie auf alle anderen Leute hören, die sagen, dass Sie es nicht tun sollen, dann hören Sie nicht auf die Leute, die es nicht tun.

Ashley:
Okay. Für unsere Frage: Was ist eine gesunde Rendite für ein Buy-and-Hold in Phoenix? Was ist für Sie am Phoenix-Markt attraktiv? Hier haben Sie Ihre Kurzzeitmiete. Ich meine, technisch gesehen handelt es sich bei Ihnen kurzfristig um ein Buy-and-Hold-Geschäft. Du hältst es. Was hat Sie dazu bewogen, in den Phoenix-Markt einzusteigen, und warum werden Sie weiterhin hier investieren?

Alexandra:
Ich glaube, das liegt daran, dass ich aus Phoenix komme. Meine Familie lebt immer noch hier. Daher war ich mit der Gegend vertraut, und da wir außerhalb des Bundesstaates liegen, konnte ich den Zweitwohnungskredit, den Urlaub, nutzen. Aber ich liebe die Gegend um Phoenix. Jeder kommt immer noch hierher, um Urlaub zu machen. Es gibt viele Schneevögel. Es gibt viele Krankenhäuser. Es gibt viel Wachstum. Auch wenn der Markt so ist, wie er ist, gibt es in Arizona so viel Wachstum, und ich bin mir sicher, dass das jeder hier weiß, da all die großen Unternehmen hierher kommen. Allerdings muss man sich trotzdem die Zahlen ansehen. Tun Sie nichts, was Ihren Geldbeutel belasten könnte. Sie müssen trotzdem etwas zurückgeben. Bei einer Kurzzeitmiete ist sie etwas höher als bei einer Langzeitmiete. Bei uns ist es im Moment etwas niedriger, als ich dachte. Es sind etwa 23 %, würde ich sagen. Aber es hat gerade erst angefangen, also bin ich-

Tony:
23 % sind immer noch ziemlich gut.

Alexandra:
Ja. Ich bin nach wie vor der Meinung, dass der Phoenix-Markt ein großartiger Investitionsbereich ist. Achten Sie also auf Wachstum und stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Hausaufgaben mit den Zahlen machen. Stellen Sie sicher, dass die Zahlen funktionieren. Und Netzwerk. Ich würde Netzwerk sagen. Unsere Orte in Kansas City, ich war noch nie dort. Ich habe als Vollzeitzahnärztin zwei Reha-Maßnahmen gleichzeitig durchgeführt. Auch wenn ich mich nicht persönlich vernetzt habe, waren alle Online-Gruppen, BiggerPockets und die Foren sehr hilfreich. Dadurch habe ich so viele Menschen kennengelernt und ihnen vertraue ich. Offensichtlich waren wir auf diese Weise in der Lage, diese Projekte abzuschließen und zu skalieren, denke ich.

Ashley:
Okay. Wir beginnen mit unserer ersten Rookie-Antwortfrage, und diese Frage stammt von Tim Reese. Wenn Sie mehrere Immobilien besitzen, wie sieht Ihr Notfallplan aus, wenn Ihre Mieter auf einmal keine Miete mehr zahlen und nicht zwangsgeräumt werden können? Ich denke, viele Investoren haben dies während der Corona-Krise gesehen, während es ein Moratorium gab, nach dem man Mieter nicht kündigen konnte, und es Mieter gab, die es sich damals wirklich nicht leisten konnten, Zahlungen zu leisten. Und dann gab es noch einige, und ich werde hier nicht die Namen meiner Mieter nennen, die das ausgenutzt und nicht die ganze Zeit gezahlt haben. Ich denke, das ist definitiv ein Risiko als Vermieter und etwas, vor dem neue Investoren große Angst haben. Alex, was würden Sie raten, um die Angst davor zu überwinden, oder was könnten sie tun, um dieses Risiko zu mindern?

Alexandra:
Das ist eine Herausforderung. Er meint, wenn alle aufhören würden zu zahlen?

Ashley:
Ja.

Alexandra:
Das ist eine Herausforderung. Ich würde zunächst mit den Mietern sprechen. Ich meine, sie sind Menschen, du bist ein Mensch. Wenn sie wirklich nicht zahlen können, würde ich vielleicht versuchen, einen Zahlungsplan oder so etwas auszuarbeiten. Zum Beispiel: „Hey, ich weiß, dass Sie nicht den vollen Betrag bezahlen können, aber können Sie mir 50 % dieses Monats geben und dann versuchen, irgendwie wieder in den Monat einzusteigen?“ Das ist schwer. Diese Situation hatte ich Gott sei Dank bisher noch nicht.

Ashley:
Nun, ich denke, dass es zum Teil deshalb so schwierig ist, weil ich glaube, dass die Wahrscheinlichkeit, dass so etwas passiert, gering ist. Es sei denn, Sie haben vielleicht zwei oder drei Einheiten. Je weniger Einheiten Sie haben, desto wahrscheinlicher ist es, dass das passiert. Aber wenn Sie Ihr Portfolio vergrößern und skalieren, ist die Wahrscheinlichkeit geringer, dass jede einzelne Einheit genau zum gleichen Zeitpunkt nicht auszahlt. Aber hier kommen Ihre Barreserven ins Spiel, indem Sie für jede Einheit drei bis sechs Monate Barreserven einrichten, damit Sie zumindest diese Ausgaben decken und einen Spielplan für diese drei bis sechs Monate aufstellen können. Besonders wenn Sie ein kleineres Portfolio haben, empfehlen wir dringend, mit sechs Monaten zu beginnen. Damit sind Ihre Hypothek, Ihre Grundsteuer und Ihre Versicherung für die kommenden Monate abgedeckt.

Tony:
Das ist eine tolle Antwort. Das Einzige, was ich ihm hinzufügen möchte, ist, wie Ashley sagte, dass ich glaube, dass es, sofern es keine erneute globale Pandemie gibt, wahrscheinlich äußerst selten sein wird, dass Sie einen Punkt erleben, an dem alle Ihre Mieter nicht zahlen . Wenn es keine große gesundheitliche Besorgnis oder etwas gibt, das die Leute von der Zahlung abhält, und Ihre Mieter sich einfach dazu entschließen, nicht zu zahlen, müssen Sie Ihre Mieter möglicherweise etwas besser überprüfen. Das wäre wahrscheinlich mein Rat an Sie. Wenn Sie sich darüber Sorgen machen, nehmen Sie sich im Vorfeld etwas mehr Zeit für den Auswahlprozess, um sicherzustellen, dass Sie den Mieter mit der höchsten Qualität bekommen.

Ashley:
Als Vermieter können Sie auch verschiedene Arten der Finanzierung prüfen, staatliche Finanzierung, Kreisfinanzierung, für die Mieter. Es gibt viele Ressourcen, sogar kleine, gemeinnützige Organisationen, die Menschen, die Hilfe benötigen, dabei helfen, ihre Mieteinnahmen zu subventionieren. Dies unterscheidet sich völlig von Abschnitt 8, da Sie in Abschnitt 8 drei Jahre lang auf einer Warteliste stehen können, um Unterstützung zu erhalten. Aber es gibt kleinere Organisationen, und insbesondere seit COVID und während COVID wurden viele Programme aufgelegt, die Menschen dabei halfen, ihre Miete nachzuholen, bei der man als Mieter einen Antrag stellen konnte, und sogar der Vermieter konnte beim Mieter einen Antrag stellen Namen. Das wäre etwas, das Sie Ihrem Mieter geben könnten, einige dieser Programme, von denen er vielleicht nicht einmal weiß, wo er diese Unterstützung bekommen kann, und das geht auf die Website Ihrer örtlichen Wohnungsbehörde und Organisation.
In Buffalo gibt es beispielsweise HOME NY, und dann gibt es noch Belmont Housing. Das wäre die beste Quelle, um sich über diese Art von Programmen zu informieren, die Ihrem Mieter dabei helfen können, die Miete aufzuholen.
Ein weiterer Favorit ist Bargeld gegen Schlüssel. Wenn Ihr Mieter zahlt, anstatt die drei Monate zu warten, bis Sie eine Räumung durchführen können oder wie lange diese Wartezeit auch immer sein mag, bieten Sie ihm vielleicht einfach an und sagen Sie: „Weißt du was?“ Ich gebe dir 500 $, ich gebe dir 1,000 $, wenn du bis nächste Woche ausziehst. Ich komme hierher, all deine Sachen sind weg, du gibst mir die Schlüssel und ich gebe dir einen 1,000-Dollar-Scheck oder 1,000 Dollar in bar, und dann trennen sich unsere Wege.“ Das könnte für sie ausreichen, um sich eine weitere Einheit zu besorgen und von vorne zu beginnen.

Tony:
Du hast mir die Worte aus dem Mund genommen. Das war auch das nächste Stück, auf dem ich landen würde.

Ashley:
Ich habe deine Gedanken gelesen und dachte: „Weißt du was? Das ist eine großartige Idee. Ich werde es sagen, bevor er es tut.“

Tony:
Diese Telekinese.

Ashley:
Okay, schauen wir uns unsere nächste Frage an. Dieser ist von Brian Cavalier. Ist es eine schlechte Idee, die Miete zu senken, wenn sich niemand um eine Wohneinheit bewirbt? Es gibt jede Menge Vorführungen und Interesse, aber niemand hält daran fest. Alex, was würdest du darüber denken?

Alexandra:
Das ist uns tatsächlich passiert. Die erste Einheit haben wir langfristig vermietet und sie wurde tatsächlich für 200 US-Dollar mehr vermietet, als unser Ziel war. Und dann zog dieser Mieter mitten im Winter aus, als er auszog. Es schneit. Zu dieser Zeit bewegt sich niemand wirklich. Wir wussten, dass wir für den Betrag, den wir im Sommer bekommen würden, keinen Mieter bekommen würden. Wir mussten es tatsächlich ein wenig senken, aber wir hatten immer noch einen kleinen Cashflow. Solange man, denke ich, nicht negativ eingestellt ist, das abdeckt, was man abdecken muss und noch ein bisschen Reserven hat, ist meiner Meinung nach alles in Ordnung. Ashley, worauf du immer herumharrst, stelle immer sicher, dass du für den Fall der Fälle Reserven hast. Aber wir mussten das tun und es geht uns immer noch gut. Ich meine, wir haben immer noch diese Mieter dort. Sie haben einen 18-Monats-Mietvertrag unterzeichnet, der etwas niedriger ist als der erste, aber hey, wir haben jemanden für 18 Monate da drin.

Ashley:
Manchmal ist es besser, diese Umsätze nicht zu haben, sondern ein wenig von der monatlichen Miete zu sparen, um jemanden länger dort zu haben, denn Umsätze können teuer sein.

Tony:
Als ich mein Studium abschloss, arbeitete ich kurzzeitig für dieses große Immobilienverwaltungsunternehmen.

Ashley:
Ich habe das Gefühl, dass ich heute all diese neuen Dinge über dich erfahre.

Tony:
Ich war sechs Wochen dort und kann dort eigentlich nicht wieder eingestellt werden, weil ich ihnen bei meiner Abreise keine zweiwöchige Kündigungsfrist gegeben habe. Aber trotzdem habe ich in den anderthalb Monaten dort ein paar Dinge gelernt.
Sie haben unter anderem die Preise an die Laufzeit des Mietvertrags angepasst. Angenommen, jemand hat im Juni einen Mietvertrag unterzeichnet und weiß, dass es im Dezember schwierig ist, eine Immobilie erneut anzubieten. Sie würden Ihnen die Möglichkeit geben, einen sechsmonatigen Mietvertrag abzuschließen, der jedoch deutlich teurer wäre als ein zwölfmonatiger Mietvertrag, der im Juni ausläuft, und das haben sie für alle ihre Immobilien getan. Dabei handelt es sich um riesige Apartmentkomplexe mit hundert Wohneinheiten, aber auf diese Weise versuchten sie, die Zahl der Auszüge in der Nebensaison, in der sie weniger verlangen mussten, zu verringern und die Zahl der Auszüge in der Hauptsaison, in der sie Gebühren verlangen konnten, zu erhöhen mehr.

Alexandra:
Wir haben mit ihnen ausgehandelt, den Mietvertrag für 18 Monate statt für 12 Monate abzuschließen, denn wenn wir 12 Monate hätten, hätten wir möglicherweise im Winter einen weiteren Umsatz. Wir haben den Mietvertrag um ein paar weitere Monate verlängert. Wenn es also einen Umsatz geben würde, wäre die Nachfrage im Frühjahr/Sommer höher.

Tony:
Haben Sie das schon einmal für Ihre Einträge gemacht? Für Ihre Angebote. Entschuldigung, kurzfristiges mentales Gehirngespräch. Für Ihre Langzeitmiete?

Ashley:
Eigentlich nein, das habe ich nicht. Und man könnte meinen, in Buffalo möchte sich niemand im Schnee bewegen, was völlig wahr ist. Ich denke, das ist eine tolle Idee.

Tony:
Okay, die nächste Frage kommt von Shauna Garnett, und Shaunas Frage lautet: Was halten alle davon, einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von sechs Monaten abzuschließen und dann auf einen monatlichen Mietvertrag umzusteigen? Ich hasse die Vorstellung, ein ganzes Jahr bei einem schlechten Mieter festsitzen zu müssen. Ich habe das Gefühl, dass wir das nur kurz angeschnitten haben, aber ich weiß nicht, was haltet Ihr von einem kürzeren Mietvertrag, Alex, um das Potenzial eines schlechten Mieters zu umgehen?

Alexandra:
Sie sind also nur nervös wegen des Mieters?

Tony:
So hört es sich doch an, oder?

Alexandra:
Ich meine, ich würde sagen, überprüfen Sie Ihren Mieter so gut wie möglich. Es gibt bestimmte Kriterien, die Sie bei BiggerPockets, in Foren und Ähnlichem von Immobilienverwaltern erfahren können. Überprüfe sie wirklich genau, damit du ihnen zumindest vertrauen kannst. Sie könnten einen schlechten Mieter bekommen, selbst wenn Sie einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von sechs Monaten haben. Möglicherweise hören sie nach einem Monat auf zu zahlen, aber man muss sie wirklich gründlich überprüfen. Ich glaube nicht, dass ich darauf wirklich geantwortet habe, sorry.

Tony:
Nein, das ist eine tolle Antwort.

Ashley:
Ich glaube schon, dass das eine Angst ist. Vor allem, wenn Sie sich in einem Staat befinden, in dem es mieterfreundlicher ist und es schwieriger ist, einen Mieter zu kündigen, insbesondere wenn er an einen Mietvertrag gebunden ist. Ich bin eigentlich lieber von Monat zu Monat, weil man statt einer Räumung wegen Nichtzahlung eine Räumung wegen Nichtverlängerung durchführen kann. Wenn sie monatlich erfolgen, müssen Sie eine bestimmte Frist einhalten. Wenn sie weniger als ein Jahr dort gelebt haben, beträgt die Kündigungsfrist 30 Tage. Wenn sie dort gelebt haben, sind es meiner Meinung nach bis zu zwei Jahre, dann sind es 60 Tage. Und dann beträgt die Kündigungsfrist über zwei Jahre 90 Tage. Sie kündigen ihnen an, dass Sie ihren Mietvertrag nicht verlängern werden, und dann haben Sie diese drei Monate Zeit, und dann können Sie entweder die Miete erhöhen oder die Nichtverlängerung anbieten. Im Bundesstaat New York ist es derzeit einfacher, eine Räumung durchzuführen, wenn man den Prozess der Nichtverlängerung durchführt, als den Prozess der eigentlichen Nichtzahlung. Ich schätze, das wäre ein Vorteil, wenn Sie sich in einem Staat befinden, in dem die Gesetze mieterfreundlicher sind als vermieterfreundlich.

Tony:
Ja, Shauna, ich denke, wie gesagt, manchmal ist der Umsatz teurer. Wenn Sie also all diese monatlichen Mietverträge haben und den Leuten erlauben, alle sechs bis sieben Monate auszutauschen, könnte das am Ende teuer werden auf lange Sicht mehr Geld. Was Sie auf den Punkt bringen, Alex, ich denke, dass es besser sein könnte, sich im Vorfeld Zeit für die Überprüfung zu nehmen.

Ashley:
Und wie einfach ist es für einen Mieter, tatsächlich aus einem Mietvertrag auszusteigen? Denn im Bundesstaat New York ist es für einen Mieter sehr einfach, aus seinem Mietvertrag auszusteigen. Sie können vielleicht ihre Kaution verlieren, aber trotzdem ausziehen. Das ist sehr schwierig, wenn man in den Mietvertrag die Bedingung einfügt, dass man bei einem Auszug seine Kaution verliert und Miete zahlt, bis ein neuer Mieter in die Immobilie einzieht. Allerdings muss man aktiv nach einer neuen Immobilie suchen. Sie haben also einen sehr guten Fall: „Na ja, Sie haben zwei Monate lang keinen Mieter gefunden. Es war deine Schuld. Es war zu langsam.“ Sachen wie diese. Daher ist es sehr schwierig, das Geld tatsächlich aus dem Mieter herauszuholen und ihn dazu zu bringen, die Leerstandsmiete weiter zu bezahlen, bis sie besetzt ist.

Tony:
Ich weiß nicht, wie du-

Ashley:
Oder selbst wenn es sofort gefüllt wird, sind noch Umsatzkosten angefallen, die Sie nicht wieder hereinholen können.

Tony:
Nur noch ein weiterer Beitrag dazu. Die Art und Weise, wie die Immobilienverwaltungsgesellschaft, von der ich gesprochen habe und für die ich gearbeitet habe, so war, war deren Mietvertrag: Wenn Sie Ihren Mietvertrag brachen, waren Sie für die Miete verantwortlich, bis jemand anderes einzog. Und wenn nicht Bezahlen Sie, sie würden Sie zu Sammlungen schicken, und sie würden zulassen, dass Sammlungen Ihnen sozusagen nachjagen. Ich weiß nicht, ob du das alles tun willst, Shauna, aber wir reden nur [unverständlich 00:20:36].

Ashley:
Okay. Unsere letzte Frage kommt von Matt Pauls. Wie ermitteln Sie die Mietpreise in einem Gebiet? Vielen Dank im Voraus.

Alexandra:
Es gibt viele Websites und Plattformen, die Sie nutzen können. Sie können sogar ganz ehrlich in Zillow suchen und sich einfach die Nachbarschaft ansehen, in der Sie sich befinden oder in der sich die Immobilie befindet, und schauen Sie sich an, welche Mietobjekte es in der Gegend gibt und was sie anbieten, nämlich zu vermieten. Aber Rentometer ist auch eine tolle Website.

Tony:
Der BP-Mietschätzer ist eigentlich ziemlich genau. Ich habe mein erstes Mietobjekt gekauft, bevor der Mietkalkulator eingeführt wurde, also habe ich aus reiner Neugier noch einmal die Adresse in den Mietkalkulator eingegeben, und sie entsprach genau dem, was ich meinem Mieter in Rechnung gestellt habe. Oder ich glaube, es kostete 25 Dollar, so etwas in der Art, aber es war ziemlich nah dran. Wenn Sie sich also die Märkte ansehen und versuchen zu verstehen, wie hoch diese Miete sein könnte, sind die Mietschätzer meiner Meinung nach ein großartiges Tool.

Ashley:
Das einzige Problem bei einigen dieser Tools besteht darin, dass in den ländlichen Gebieten, in denen ich investiere, nicht genügend Daten vorhanden sind, um tatsächlich Informationen abzurufen. Dort gehen Sie zum Facebook-Marktplatz oder sogar zu Craigslist, sehen nach, welche Immobilien dort gelistet sind, und schauen dann jede Woche nach. Wenn es dort letzte Woche ein Angebot gab und es in der nächsten Woche wieder verschwunden ist, dann wurde es höchstwahrscheinlich zu der geforderten Miete vermietet, und Sie können das als Vergleichswert verwenden. Rufen Sie dann auch Immobilienverwaltungsfirmen in der Gegend an, und Sie können einfach so tun, als würden Sie eine Wohnung mieten, auch wenn dort nichts frei ist. Ich frage nur: „Wie groß sind Ihre Ein-Zimmer-Wohnungen und wofür vermieten Sie sie derzeit?“ Was ist inbegriffen?" Auch solche Dinge.

Tony:
Um noch einmal auf dasselbe Unternehmen zurückzukommen: Zu meinen Aufgaben als Leasingmakler gehörte es, bei anderen Apartmentkomplexen anzurufen, um Kostenvoranschläge für die Miete vergleichbarer Einheiten einzuholen, damit wir wussten, wie wir die Preise festlegen sollten. Das ist also eine gängige Praxis.

Ashley:
Okay, cool. Nun, das sind unsere heutigen Rookie-Antwortfragen für euch. Alex, vielen Dank, dass du dabei bist.

Alexandra:
Vielen Dank, dass Sie mich haben. Es war so lustig.

Ashley:
Können Sie jedem mitteilen, wo er Sie erreichen und weitere Informationen über Sie erhalten kann?

Alexandra:
Ja, auf Instagram bin ich AK_Burnham und auf Facebook bin ich Alexandra Burnham.

Ashley:
Okay, cool. Vielen Dank. Ich bin Ashley @WealthFromRentals und er ist Tony @TonyJRobinson auf Instagram. Vielen Dank fürs Zuhören und wir werden am Mittwoch mit einem Gast zurück sein.

Sprecher 4:
(Singen).