Neue Umfrage zur Einfamilienmiete

Dave:
Hallo alle miteinander. Willkommen bei On the Market. Ich bin Ihr Gastgeber, Dave Meyer, heute gesellt sich mein Co-Moderator James Dainard dazu. James, ich glaube, ich habe ein kleines verfrühtes Weihnachtsgeschenk für dich. Was wäre, wenn ich Ihnen sagen würde, dass wir uns heute mit den Erkenntnissen aus 270,000 Einfamilienmieten befassen könnten?

James:
Nun, das ist eine Menge zum Auspacken. Solange Sie also alle Analysen durchführen und sie mir liefern.

Dave:
Du musst es nicht tun. Wir haben einen Gast, der das machen wird. Wir haben tatsächlich Rick Palacios Jr., den Forschungsdirektor und geschäftsführenden Direktor bei John Burns Research and Consulting. Falls Sie dieses Unternehmen nicht kennen: Es handelt sich um einen der besten Datenanbieter der gesamten Branche. Wir hatten ihren Gründer John Burns ein paar Mal in der Show und Rick ist heute dabei, weil sie eine Umfrage durchführen. Sie machen das schon seit Jahren und ziehen 270,000 einzelne Einfamilienhäuser ab. Ich habe noch nie von einem so großen Umfrage-Stimmungsindex gehört. Ich denke, wir werden heute einige wirklich unglaubliche Einblicke von Rick bekommen. Gibt es etwas, worauf Sie sich freuen oder was Sie wirklich über den Einfamilienmietmarkt wissen möchten?

James:
Ich freue mich darauf, ein wenig darüber zu sprechen, was die Hedgefonds-Leute tun, wo sich die Chancen ergeben könnten und ob wir glauben, dass noch weitere Aktien auf den Markt kommen. Denn wie wir wissen, sind die Lagerbestände knapp, aber die Menschen dürsten gerade jetzt nach Investitionen, also hoffe ich auf weitere Lockerungen, damit wir im Jahr 2024 mehr Geschäfte abschließen können.

Dave:
Ich habe Durst.

James:
2023 war ein durstiges Jahr.

Dave:
Es wird ein sehr durstiges Jahr. Wir müssen nächstes Jahr etwas trinken.

James:
Ja, lasst uns bitte den Wasserhahn aufdrehen und den Dealflow in Gang bringen.

Dave:
Bevor wir Rick hierher bringen, möchte ich nur sagen, dass Rick wirklich ausführliche Informationen liefert. Er wird über alle möglichen Themen sprechen, die wirklich leicht zu verstehen sind, aber es gibt zwei Dinge, über die er sprechen wird. Einer ist NOI. Wenn Sie dieses Akronym nicht kennen: Es steht für Net Operating Income. Sie können es sich dann wie einen Gewinn vorstellen, aber im Grunde nehmen Sie dabei Ihr gesamtes Einkommen aus einer Immobilie und ziehen dann Ihre Betriebskosten ab. Darin sind weder Ihre Finanzierungskosten noch Ihr CapEx enthalten, das ist also genau das, was es ist. Wenn Sie nicht vertraut sind, können Sie es sich wie eine Messung des Gewinns einer Immobilie vorstellen.
Und dann reden wir auch noch über den Lock-in-Effekt. Wir reden ständig darüber in der Sendung, aber wenn Sie neu in der Sendung sind, handelt es sich im Grunde genommen um das Phänomen der letzten Jahre, dass steigende Zinsen nicht nur die Nachfrage vom Markt genommen haben, sondern auch Das Angebot wurde vom Markt genommen, weil viele Leute, die Häuser zu einem wirklich niedrigen Zinssatz besitzen, ihr Haus nicht verkaufen wollen, weil ihnen der niedrige Hypothekenzins wirklich gefällt und sie keinen weiteren guten Hypothekenzins bekommen. Und das ist der Lock-in-Effekt. Es wird alles einen Sinn ergeben, wenn wir mit Rick darüber reden.
Also gut, wir machen eine kurze Pause und sind dann zurück mit Rick Palacios Jr.
Rick Palacios, willkommen bei On the Market. Danke für den Beitritt zu uns.

Rick:
Ja. Danke, dass du mich hast, Dave.

Dave:
Nun, Rick, wir haben John Burns von John Burns Research and Consulting zu uns geholt, aber sagen Sie uns, was Sie für das Unternehmen tun.

Rick:
Technisch gesehen bin ich unser Forschungsdirektor und das bedeutet, dass ich bei allem, was wir tun, meine Hände habe. Und ich weiß, dass Sie John schon ein paar Mal dabei hatten, aber kurze Hintergrundinformationen zur Kanzlei. Uns gibt es schon seit 20 Jahren. Ich beschäftige mich während meiner gesamten Karriere etwa 17, 18 Jahre lang mit dem Wohnungsbau. Das meiste davon mit John. Und so berühren wir Hausbauer, die Mietflächen, auf die wir, wie ich weiß, eingehen werden, Bauprodukte und vieles mehr. Wenn es also um den Wohnungsbau geht, unternehmen wir im Allgemeinen etwas für unsere Kunden.

Dave:
Das kann ich auf jeden Fall bestätigen. Ihr produziert so unglaubliche Daten, und alle anderen Analysten und Menschen, die ich wirklich respektiere, zitieren auch immer eure Daten. Deshalb schätzen wir alle Erkenntnisse, die Sie liefern.

Rick:
Und Sie haben Daten verwendet, jede Menge großartiger Daten, aber dann verwenden Sie auch das Wort Erkenntnisse. Ich denke, das ist es, was wir versuchen. Es ist eine Mischung aus beidem.

Dave:
Ja, es ist super interessant. Und ich denke, nur wenige von uns sehen sich Rohdaten wirklich gerne an. Ich denke, die meisten Leute wollen wirklich nur zum „Na und?“ kommen. von allem, und ihr macht einen tollen Job damit.

Rick:
Ja.

Dave:
Heute werden wir uns mit einem neuen Bericht befassen, den Sie über die Vermietung von Einfamilienhäusern erstellt haben. Können Sie uns etwas über diesen Bericht erzählen? Was ist der Umfang? Was ist die Methodik?

Rick:
Wir führen bereits seit 2019 eine Umfrage unter institutionellen Anbietern von Einfamilienhäusern durch, und die Stichprobengröße ist sehr gut. Es handelt sich um eine Partnerschaft mit dem National Rental Home Council, aber die Stichprobengröße beträgt, glaube ich, etwa 270,000 verwaltete Immobilien, also eine gute Stichprobengröße. Und es ist eine Mischung aus öffentlichen Einrichtungen, den REITs, die wir alle kennen, aber auch vielen privaten Gruppen. Und wenn Sie ein Daten-Nerd sind, erkennen Sie, dass es die privaten Gruppen sind, die diesen Markt wirklich antreiben, auch wenn die Presse Ihnen weismachen möchte, dass dies nicht der Fall ist.
Also ja, fantastische Stichprobengröße. Und wir stellen meiner Meinung nach all die Dinge, über die wir nachdenken, wenn es darum geht, die Flächenmieten in sechs Monaten zu belegen. Und dann denke ich, was ich auch liebe, ist, dass ich es liebe, wenn ich viele Fragen von Kunden in meinem Posteingang bekomme und ich dann eigennützig eine einzigartige Frage stellen kann, die wir entweder monatlich oder vierteljährlich stellen können, um etwas über die Dinge zu erfahren . Und das ist es, was ich gerne mache. Wenn es also thematisch und aktuell ist, werden wir versuchen, eine Frage einzuwerfen. Und ich denke, wir könnten auf einige der Dinge eingehen, die wir im letzten Quartal gestellt haben. Aber meines Wissens handelt es sich um eine der am längsten laufenden Umfragen in diesem Bereich. Es gefällt uns also.

Dave:
Das ist großartig, 270,000 Immobilien. Und ich möchte es nur klarstellen, Rick. Viele der Leute, die diesen Podcast hören, sind wahrscheinlich kleinere Investoren, die mehrere Immobilien besitzen. Sind diese Personen auch in der Umfrage vertreten oder handelt es sich überwiegend um Großunternehmen?

Rick:
In der Regel handelt es sich um größere, professionell geführte Unternehmen.

Dave:
Groß.

Rick:
Wir sollten wahrscheinlich versuchen, mehr von den kleineren Familien zu gewinnen, denn wie ich bereits erwähnt habe, machen sie im Wesentlichen 97 % des gesamten Marktes aus.

Dave:
Sagten Sie 97 %?

Rick:
Ja. Die Statistik darüber, wer im ganzen Land Eigentümer von Einfamilienhäusern ist, die Institutionen, von denen manche sagen, 100 plus, 1,000 plus, liegt bei ungefähr 3 % des Eigentums. Und dann sind es die normalen Menschen im ganzen Land, die Portfolios zusammengelegt haben oder nach ihrem ersten Eigenheim zufällig Vermieter werden, das sind die anderen 97 %, ja. Sie sind also der Markt.

James:
Das ist verrückt. Jeder denkt immer, dass die Hedgefonds alle Mieten aufkaufen, aber da ist noch viel Spielraum.

Rick:
Ja.

James:
Rick, glauben Sie, dass es einen großen Unterschied zwischen der Berichterstattung dieser großen Hedgefonds und der REITs gibt, die diese Einfamilienhäuser besitzen? Sie haben viele gute Berichte. Sie haben viel mehr Personal im Rücken. Glauben Sie, dass es große Unterschiede zwischen dem Tante-Emma-Betreiber und den großen Hedgefonds oder institutionellen Anlegern gibt, was die Leerstandsraten und die Miete betrifft? Einige der Hedgefonds gehen bei der Erhöhung der Mieten viel disziplinierter vor. Glauben Sie, dass es zwischen diesen beiden einen großen Unterschied gibt?

Rick:
Ich denke, einer davon ist, vereinfacht ausgedrückt, wie wir es uns vorgestellt haben, der, dass ein durchschnittlicher kleiner Hausbesitzer, Vermieter, Vermieter, Manager oder wie auch immer man es nennen möchte, die Mieten wahrscheinlich nicht exponentiell in die Höhe treiben wird . Der Grund dafür ist, dass für sie der Cashflow von entscheidender Bedeutung ist, wenn es sich um eine einzige Immobilie handelt. Wenn Sie also einen oder zwei Monate verpassen, Gott bewahre mehr, wenn Sie die Immobilie verkaufen müssen, weil Sie vielleicht die Mieten zu sehr in die Höhe treiben, dann wird das zu einem wirklich großen Problem für sie.
Und ich denke, das ist wahrscheinlich auch einer der Gründe dafür, und Sie haben die Umfrage gesehen, die wir durchführen, aber meine Güte, wir machen auch eine Menge anderer Berichte zu diesem Bereich. Und wenn ich mit Leuten spreche, vor allem mit Leuten, die relativ neu in diesem Bereich sind, frage ich mich gerne: „Wie entwickelt sich dieser Sektor im Laufe der Zeit?“ Und ich komme zurück auf diesen Mietkommentar. Sie können einen Blick zurück werfen, und wir haben unseren eigenen Index, der die Mieten in 99 Märkten im ganzen Land speziell für Einfamilienmieten abbildet, und historisch gesehen folgt das nationale Mietwachstum ziemlich genau dem, was die allgemeine Inflation bewirkt. Und dann folgt es auch ziemlich genau dem Wachstum des Haushaltseinkommens. Aus dieser Perspektive betrachtet handelt es sich also um eine historisch unbedeutende, etwas langweilige Anlageklasse.

Dave:
Und was ist dieses Jahr passiert, Rick? Sind die Mieten der von Ihnen befragten Zielgruppe der Inflation gefolgt?

Rick:
Ich würde sagen, wenn ich dieses Jahr der Einfamilien-Vermietungsbranche zuordnen müsste, wäre es ein Jahr der Normalisierung. Und die These, die wir für das Jahr 2023 hatten, war, dass wir nicht damit rechnen, dass diese Branche, die Einfamilienhausvermietung, auf irgendeine Weise zusammenbricht oder einfriert. Und ich spreche von den Fundamentaldaten, nicht von den Kapitalmärkten, und darauf können wir später noch eingehen, wenn Sie möchten. Es war eher so: „Hey, die Dinge werden sich abkühlen, aber sie werden sich normalisieren.“ Wir werden nicht von einer Klippe fallen.“
Damit meine ich also alles, was wir seit dem Ausbruch von COVID im Frühjahr 2020 bis 2022 erlebt haben. Man muss das über Bord werfen und es als dieses einmalige Ereignis im Leben betrachten, bei dem die Migration auf Steroiden beruhte. Sie hatten Haushaltsentkopplung. Und was das im Grunde bedeutet, ist, dass vielleicht zwei oder drei Menschen zusammenlebten, COVID-XNUMX zuschlug und sie sagten: „Nun, ich gehe in die Vororte. Ich muss einen eigenen Arbeitsplatz haben, an dem ich von zu Hause aus arbeiten kann.“ Und das war wie ein Steroid für den gesamten Mietmarkt, sowohl für Mehrfamilien- als auch für Einfamilienmieten.
Das gab es also, die Migration, und diese Dinge sind jetzt gelöst. Und was wir jetzt sehen, und das ist auch in unserer Umfrage der Fall, Mietwachstumstrends, Belegungstrends, alles kehrt wirklich zu dem zurück, was wir in unserer Umfrage um 2019 gesehen haben. Und über die Umfragearbeit hinaus, die wir durchführen, ich Wie bereits erwähnt, verfügen wir über proprietäre Datenpunkte für 99 Märkte im ganzen Land. Wir verfolgen dies. Und das ist eigentlich das Thema: Die Dinge normalisieren sich gerade wieder so, wie diese Anlageklasse aus fundamentaler Sicht vor 2020 aussah.
Und das heißt, wenn man sich anschaut, was in diesem Jahr im Mehrfamilienhausbereich passiert ist, ist es nicht großartig. Es gibt ein deutliches Überangebot. Man kann argumentieren, dass sich ein Teil davon auch auf Mietobjekte auswirkt, aber die Anlageklasse der Einfamilienhäuser hat sich ziemlich gut entwickelt. Und ich denke, das ist wirklich einer der Hauptgründe dafür, warum die Leute diese Anlageklasse mögen: Es gibt keine massive Volatilität, insbesondere bei den Mieten. Die Immobilienpreise waren dieses Mal anders. Und so können Sie entsprechend planen. Es wird weder nach oben noch nach unten gehen. Den Kennzahlen nach, die wir uns angesehen haben, ist es ziemlich rezessionssicher, und das zeigt sich auch im Moment.

Dave:
Ich denke, es ist wirklich wichtig, dass die Leute wissen, dass die Mieten in der Vergangenheit etwa um die Inflationsrate oder etwas über der Inflationsrate wachsen, wie Rick es gesagt hat. Und das, was wir in den letzten Jahren vielleicht gesehen haben, wenn man seit der Pandemie in Immobilien investiert, war ein ungewöhnlich hohes Wachstum. Und James, ich bin gespannt auf Ihre Meinung, aber ich denke, dass es mir persönlich gefällt, ein Wachstum von 3 bis 5 % zu sehen, auch wenn es niedriger ist als im Laufe des Jahres. Ich mag eine Rückkehr zur Normalität.

James:
Mit einem Wachstum von 5 % in diesem Jahr war ich ziemlich zufrieden. Aufgrund des Hockeyschlägers, den wir während der Pandemie gesehen haben, hatte ich erwartet, dass er etwas flacher ausfallen würde. Und historisch gesehen liegen wir, wie Sie sagten, damit etwas über der Inflation. Wenn wir uns ein langfristiges Pro-forma-Modell für eine Mehrfamilienimmobilie oder Einfamilienmiete ansehen, rechnen wir jedes Jahr mit einem Mietwachstum von 3 bis 4 %. Und ich habe das Gefühl, dass die Pandemie so verrückt war, als ob wir von der Autobahn abgekommen wären. Und wir haben die Abzweigung genommen und fahren immer noch dorthin, wo wir hin sollen, aber es fühlt sich einfach viel langsamer an, weil es nicht dasselbe ist. Aber 5 % Wachstum, wenn wir jedes Jahr ein Wachstum von 5 % erreichen, werden wir mit dieser Rendite ziemlich zufrieden sein. Und deshalb denke ich, dass es für die Leute wichtig ist, sich daran zu erinnern, dass das, wie Rick sagte, nicht normal war. Diese Jahre muss man über Bord werfen, denn Immobilien bringen in Wirklichkeit stetiges Wachstum und nicht diese Hockeyschläger, wie wir sie gesehen haben.

Rick:
Die meisten Leute, die schon lange in diesen Bereich investieren, sind damit völlig einverstanden. Es ist der Nachtschwärmer, der zu spät kam und sagte: „Oh, ich kann für die nächsten fünf Jahre eine Mietsteigerung von 10 % garantieren.“ Das sind die Einzelpersonen und Unternehmen, die Probleme haben und dann offensichtlich in den Trubel geraten, wenn man sieht, was auch auf den Kapitalmärkten vor sich geht.

Dave:
Das erklärt und gibt uns einen Einblick in die Entwicklungen auf der Einkommensseite der Gleichung. Können Sie uns etwas mehr über die Kostenseite erzählen?

Rick:
Ich bin froh, dass Sie das ansprechen, denn das war einer der volatileren Bereiche der … Und denken Sie einfach über die Mathematik Ihres NOI nach. Das hat den Dingen einen Strich durch die Rechnung gemacht. Und ich denke, das hört man sowohl von kleineren Gruppen als auch von großen Institutionen und es gibt ein paar Komponenten davon.
Ich denke, einer davon ist, dass wir den Wert und die Wertsteigerung von Vermögenswerten für fantastisch halten. Und das ist in der Regel der Fall, aber wenn Sie 10 bis 20 % mehr auf die Preissteigerung erzielen, schlägt sich das in vielen Bundesstaaten schließlich auf Ihre Grundsteuern nieder. Man wird getroffen, es sei denn, man ist in Kalifornien, wo es Prop 13 gibt. Aber ich denke, das hat viele Gruppen überrascht und in dem Moment war es so: „Oh, das ist fantastisch. Die Werte ernten“, und dann bekommt man die Grundsteuerrechnung und sagt: „Oh Mist, das haben wir nicht modelliert.“ Ich denke, das ist eine Komponente davon.
Und dann denke ich auch, dass die andere Komponente auf der Kostenseite die Versicherungskosten sind. Das kommt immer und immer wieder zur Sprache. Wir hatten gerade unsere große Kundenkonferenz in New York und dies war ein durchgehendes Thema sowohl für Hausbauer als auch für Vermieter, auf der Vermietungsseite, und ich werde mich auch auf die Einfamilienhäuser und Mietwohnungen konzentrieren Bei Verlängerungsmitteilungen drohen Versicherungskosten, die um 10, 20, 30 und mehr Prozent steigen. Und das hat zur Folge, dass es sich sofort auf der Kostenseite für Sie auswirkt. Und auch wenn Sie das in Zukunft modellieren müssen, werden Sie nicht in der Lage sein, etwas zu erwerben, weil sich die Mathematik für Ihre Akquisitionsziele und Ihre Kaufbox sofort ändert.
Ich denke, das ist für viele Gruppen zu einem großen Problem geworden. Und Sie sprechen über Florida, Sie sprechen über Texas, Kalifornien. Es gibt viele Gruppen, die einfach keine Richtlinien mehr schreiben, und es hört sich nicht so an, als würde das so schnell verschwinden. Das war also ein großes Problem. Daher sah die Kostenseite der Gleichung in letzter Zeit für viele Gruppen nicht so ideal aus.

James:
Für uns ist es wichtig, dass wir viele Wohnungssyndizierungen durchführen. Wir haben viele verschiedene Mietobjekte. Unsere Versicherungsrechnung ist ein echter Kostenfaktor für diese Immobilien. Und nicht nur das. Wenn Sie Mehrwert schaffen, Ihre Baupläne, haben sich die Kosten fast verdoppelt. Wenn Sie also eine kurzfristige Finanzierung durch Stabilisierung und Modernisierung erhalten, gehen die Kosten, wenn Sie gerade ein altes Gebäude kaufen, in die Höhe. Und um Kalifornien zu berühren: Es ist ein absoluter Albtraum. Ich habe gerade meine erste Immobilie in Kalifornien gekauft. Es hat über drei Wochen gedauert, bis ich eine Versicherung für ein Einfamilienhaus gefunden habe. Und die Kosten waren absurd. Einige meiner Angebote beliefen sich auf 50,000 US-Dollar pro Jahr für ein Einfamilienhaus.

Rick:
Wo ist dieses Haus? Befindet es sich auf einer Klippe, wo das Wasser aufsteigt?

Dave:
Es ist ein schönes Haus.

James:
Es liegt auf einer Klippe. Es war absurd und wir haben es hinbekommen, aber es hat ewig gedauert. Und ich bin es gewohnt ... Versicherungen waren nie ein Problem. Wir brauchen 24 Stunden, um eine Versicherung abzuschließen und eine Police in Kraft zu setzen. Und die Tatsache, dass es zwei bis drei Wochen gedauert hat, bis die Versicherung in Kraft trat, und die Kosten dafür sind astronomisch. Und nach dem, was uns unsere Versicherungsanbieter und Makler sagen, wird die Lage nicht besser.

Rick:
Nein.

James:
Das wird noch schlimmer werden. Und es macht einen großen Unterschied bei unseren Gesamtbetriebskosten und der Auswirkung auf das Endergebnis. Zusätzlich zu den Versicherungskosten machen uns auch die Arbeitskosten zu schaffen. Die Kosten für die Beauftragung Ihrer Hausverwalter und die korrekte Führung Ihres Geschäftsbuchs sind um mindestens 25 % der Löhne gestiegen, die wir zahlen müssen, um jemanden zu bekommen, der dabei bleibt. Das wird keine hohe Fluktuation haben. Am unteren Ende ist Ihre Fluktuation so hoch, dass Sie genauso gut die höheren Löhne zahlen können.

Rick:
Es lohnt sich nicht einmal.

James:
Ja.

Dave:
Oh, es ist brutal.

Rick:
Welchen Zeitvergleich verwenden Sie für diesen Anstieg um 25 %? Ist das in den letzten zwei Jahren, drei Jahren? Denn das ist viel.

James:
Bei unseren Hausverwaltern im pazifischen Nordwesten betrug das durchschnittliche Gehalt für Angestellte in der Regel 55 bis 60 Riesen. Wenn wir diese 55 einstellen, was meiner Meinung nach kein schlechtes Gehalt für diese Position ist, aber wenn wir genau dort 55,000 mittlere Preise einstellen und die Fluktuation alle vier bis sechs Monate erfolgt, sind sie weg. Und so haben wir herausgefunden, dass wir von 55 auf 60 auf 65 auf sogar 70 für die wirklich guten Unternehmen steigen mussten, die den Überblick behalten, weil sie Ihre Leerstandsquoten senken. Ihre guten Mitarbeiter sind es wert, behalten zu werden, aber wenn man von 55 auf 65 spricht, ist das ein enormer Sprung. Das ist eine große, große Steigerung. Und das geschah in den letzten 12 bis 18 Monaten. Wir haben diesen starken Anstieg gesehen, aber im pazifischen Nordwesten ist er immer noch ziemlich stark.

Rick:
Und das ist ein großer Teil der Gespräche, die wir führen, und der Daten, die wir hierzu im ganzen Land tatsächlich verfolgen. Auf der Akquisitionsseite haben sich die Dinge gerade massiv verlangsamt, weil all diese Inputs durchkommen, über die wir jetzt gesprochen haben. Auf der Kostenseite sieht es nicht besonders gut aus. Es gibt eine Normalisierung des Mietwachstums, eine Abkühlung. Und dann sind die Kapitalkosten gerade explodiert. Und das zwingt die Leute sofort dazu, die Bleistifte zu senken oder zumindest zu sagen: „Hey, wir müssen hier unsere Bleistifte ein wenig spitzen und das herausfinden.“ Und vorerst hat sich die Akquisitionsseite größtenteils von dem, was wir gesehen haben, abgewandt.

Dave:
Rick, Sie haben gerade die Kapitalkosten als Haupthindernis für die Akquisition erwähnt. Wie sieht es mit der Verfügbarkeit von Kapital aus? Gerade auf dem gewerblichen Markt hört man oft, dass es schwierig sei, einen Kredit zu bekommen. Die Kreditwürdigkeit ist knapp. Passiert das Gleiche auch bei Einfamilienhäusern?

Rick:
Ich denke schon, vor allem, wenn Ihr Objektiv heute im Vergleich zu der Zeit ist, als SOFR bei Null war.

Dave:
Rick, kannst du kurz erklären, was SOFR ist?

Rick:
Es handelt sich um einen sicheren Übernachtfinanzierungszinssatz, der den LIBOR ersetzt. Und für Menschen in diesem Bereich ist dies der Maßstab, auf den sie achten werden, wenn sie über Finanzierungsgeschäfte nachdenken. Und als wir uns in einer Welt der Nullzinspolitik befanden, lag der SOFR zwei Jahre lang, glaube ich, von März 2020 bis etwa 2022 genau bei etwa Null. Und dann kommt offensichtlich die Fed und macht ihr Ding. Und heute schwankt er, glaube ich, um die 5 und schwankt, als ich das letzte Mal nachgeschaut habe, und ist nicht so hoch wie der Rest der Zinsstrukturkurve. Schauen Sie sich also die Zwei-Jahres-Zinsen, die Fünf-Jahres-Zinsen und die Zehn-Jahres-Zinsen an, die sind alle eingetroffen, aber SOFR ist immer noch ungerührt. Es ist genau da in der Nähe.
Ich denke, das ist ein großer Teil des Grundes. Sie können eine 10-jährige Staatsanleihe für 4,015 kaufen und der SOFR liegt derzeit bei 5 plus, sodass es derzeit ziemlich schwierig ist, Geschäfte in diesem Bereich abzuschließen. Und ich denke, jeder hofft, dass ... Wir werden es heute herausfinden. Wir zeichnen dies am 13. Dezember auf und die Fed ist dabei, zu sagen, was sie tun wird, zumindest einen Leitfaden dafür, was sie nächstes Jahr tun wird. Und ich denke, jeder in diesem Bereich hofft wirklich, dass wir tatsächlich eine sanfte Landung erleben und dass es im nächsten Jahr einige Kürzungen geben wird, denn das sollte sich auf die SOFR-Finanzierung auswirken.
Wenn ich diesen Sektor längerfristig betrachte, denke ich, dass einer der Gründe dafür, dass sich die Menschen in diesen Bereich verliebten, als die Zinsen bei Null lagen, darin bestand, dass es für eine Zeit lang sehr schwierig war, irgendwo Rendite zu erzielen. Ich meine, überall. Und so schauten sich die Leute diese Anlageklasse an und sagten: „Oh ja, ich kann mir etwas leihen.“ Ich hebele es hoch. Ich bekomme Mieterhöhungen. Ich bekomme eine Aufwertung der Hauspreise.“ Und das ist ein recht ordentlicher Ertrag in einer Welt, in der es kaum Erträge gibt. Und jetzt ist es fast wie eine 180-Grad-Kurve, bei der es heute überall Rendite gibt und es... Oh, übrigens, es ist risikofrei. Daher wird es in diesem Bereich etwas schwieriger, Geschäfte abzuschließen. Und das Kapital schaut jetzt auch anderswo hin.

James:
Wir haben in den letzten 12, ich würde sagen 12 bis 18 Monaten, festgestellt, dass diese großen Hedgefonds beim Kauf dieser Einfamilienhäuser wirklich nachgelassen haben. Und angesichts der aktuellen Zinssätze ist es schwierig, Abschlüsse zu erzielen. Aber es gibt da draußen noch ein bisschen mehr Möglichkeiten. Ich kenne die Kleinanleger, die im Moment ziemlich hohe Zinsen bekommen. Wenn Sie den Kauf einer Mietimmobilie in Betracht ziehen, wird Ihr Zinssatz derzeit im besten Fall mit 7.5 bis 8 % angegeben. Und das kann die Abdeckung erschweren, aber wir haben herausgefunden, dass sich einige dieser großen Institutionen zurückgezogen haben, und nicht nur das, auch die saisonalen Investoren haben sich aus dem Markt zurückgezogen, diejenigen, die es waren, wie Sie sagten , prognostizieren einen Mietanstieg von 10 %, der nur in diesem heißen Markt zu verzeichnen war. Sie haben sich zurückgezogen.
Wir haben also einige Chancen gesehen, aber was wird Ihrer Meinung nach für diesen kleinen Tante-Emma-Investor passieren? Glauben Sie, dass ihr Appetit auf den Kauf von Mietobjekten zunehmen wird? Denn es fühlt sich immer noch so an, als ob der Ton so wäre: „Oh, die Zinsen sind zu hoch.“ Man kann keinen Bleistift herstellen.“ Wir haben Chancen gesehen und Immobilien gekauft, aber oft sind sie mit vielen Problemen verbunden. Man muss viel Mehrwert schaffen, um die Eigenkapitalposition zu schaffen und die Basis niedrig genug zu halten. Glauben Sie, dass die Kleinanleger das ganze Jahr 2024 über weiterhin kaufen werden, oder glauben Sie, dass es etwas flacher ausfallen wird als im Jahr 2023?

Rick:
Wenn wir über das, worüber wir zuvor gesprochen haben, eine sanfte Landung erreichen und die Zinsen im nächsten Jahr steigen, wird sich das meiner Meinung nach für mehr Gruppen und hoffentlich auch für einige der kleineren Tante-Emma-Familien eignen. Was wir in den Daten, die wir verfolgen, sehen, ist, dass die Institutionen im letzten Jahr oder so, eigentlich seit die Fed begonnen hat, die Zinsen zu erhöhen, und sie auf dem aktuellen Stand verharrt haben, massiv zurückgezogen haben. Sie sind zum größten Teil fast verschwunden. Aber die kleineren Gruppen, auf die Sie sich beziehen, die kleineren Tante-Emma-Familien, sie sind immer noch da. Und ich denke, was wir in unseren Daten von Markt zu Markt sehen, ist, dass sie über Zyklen hinweg Käufer sind, also immer da sind und immer mitspielen. Ich denke, dass das, was Sie gesagt haben, da ist ein paar Haare dran und es ist wertschöpfend, was ein Euphemismus für stressig ist, das ist kein einfacher Deal.

Dave:
Nicht für James. Er findet das sehr tröstlich.

Rick:
Dort finden Sie wahrscheinlich gerade eine Chance. Wir schauen uns an, worüber die REITs berichten und reden, und eine meiner Lieblingsstatistiken aus diesem letzten Quartal, die American Homes for Rent erwähnt hat: AMH, ich glaube, so heißen sie jetzt offiziell. Ich glaube, die Statistik, die sie sagten, war Das. Weil sie immer Verträge abschließen, bei denen sie ihre Underwriting-Modelle umsetzen, und ich glaube, es waren ungefähr 22,000 Häuser, die sie durch ihr Underwriting-Modell durchliefen, und sie kauften nur acht.

Dave:
Whoa.

Rick:
Daher erfüllen nur acht dieser 22,000 die Voraussetzungen für den Erwerb dieser Häuser. Das ist also genau dort ein Mikrokosmos für das, was wir derzeit landesweit in den Daten für die größeren Gruppen sehen.

Dave:
Wow, das ist nicht ermutigend. Ich möchte nicht 22,000 Deals durchrechnen, um acht zu bekommen.

Rick:
Ihr Modell ist wahrscheinlich nicht so ausgereift wie ihres.

Dave:
Definitiv nicht. Rick, ich wüsste gerne, was du denkst, was sich im Mietbereich für Einfamilienhäuser im Jahr 2024 ändern könnte. Kurz gesagt: Worauf achtest du im nächsten Jahr?

Rick:
Unsere weitgefasste These ist, dass wir keine Rezession bekommen. Und wenn das so bleibt, ist das gut für die Branche. Denken Sie also über das Mietwachstum nach, und das geht auf unsere früheren Kommentare zurück. Machen Sie keine Pro-forma-Mietsteigerungen im zweistelligen Bereich, denn das wäre wiederum eine Verfehlung. Das ist wahrscheinlich einmal im Leben.

Dave:
Für immer. Ja, für immer.

Rick:
Man kann sich den Raum wahrscheinlich so vorstellen, dass die Auslastung bei 95, 96 % liegt. In den meisten Märkten ist ein Mietwachstum von 3 bis 5 % zu verzeichnen. Und hier denken wir aus einer neuen Leasing-Perspektive darüber nach. Und das ist ein hübscher Hintergrund für diese Anlageklasse. Und dann denken Sie über Akquisitionsvolumina nach. Und hier denke ich, wenn Sie das tun ... Eigentlich bin ich froh, dass wir das auflösen, während ich darüber spreche. Denn eines der anderen Dinge, die meiner Meinung nach für den Einfamilienvermietungssektor gut funktioniert haben, ist, dass in diesem Zyklus nicht viele Angebote zur Vermietung auf den Markt gekommen sind. Und so passiert ein großer Teil davon bei SFR, der Vermietung von Einfamilienhäusern. Auf der Angebotsseite ist es normalerweise ein Durchlauf dessen, was auf der Seite der zum Verkauf stehenden Einfamilienhäuser passiert, d. h., wenn Angebote zum Verkauf auftauchen, ist das der Löwenanteil der Akquisitionen für Mietgruppen erfolgen über die MLS.
Und was wir in diesem Zyklus nicht gesehen haben, und es gibt eine Menge Gründe dafür, Lock-in, darauf möchte ich nicht näher eingehen, wir haben einfach keinen Anstieg der Listungsaktivitäten gesehen. Für einige derjenigen, die in die Mieträume kamen, gab es per Definition keinen Übergang. Was wir uns jedoch für 2024 vorstellen, ist, dass wir glauben, und das können Sie an den Daten sehen, dass der Höhepunkt der Marktbindung etwa Mitte 2022 lag. Wir beginnen zu sehen, dass zu einem sehr ungewöhnlichen Zeitpunkt mehr zum Verkauf stehende Angebote auf den Markt kommen . Wir haben diesen Monat gerade diese Analyse eines unserer Berichte durchgeführt. Und ich denke, man fängt an, darüber nachzudenken, spult auf das Jahr 2024 vor und sagt: „Okay. Nun, das sagt mir wahrscheinlich, dass wir möglicherweise mehr Aktivität in Bezug auf Einfamilienmietangebote sehen werden, die auf den Markt kommen, um Möglichkeiten zu erwerben“, denn dieses Angebot war tatsächlich erst seit etwa einem Jahr gesperrt.
Und das ist auch Teil unserer These zum Thema Okay, Sie werden also wahrscheinlich mehr inkrementelles Angebot erhalten. Sie sollten wahrscheinlich darüber nachdenken, dass sich das Mietwachstum im Vergleich zu den Vorjahren etwas normalisieren wird. Das ist also nur ein kleiner Teil unserer Art und Weise, wie wir auch im nächsten Jahr darüber nachdenken.

Dave:
Das ist super interessant. Und ich bin neugierig. Glauben Sie, dass der Lock-in-Effekt weiter anhalten und langsam auslaufen wird, oder glauben Sie, dass es diesen magischen Punkt gibt, an dem es zu einer Angebotsflut kommt, wenn die Hypothekenzinsen auf einen bestimmten Wert sinken?

Rick:
Ja, ich hasse es, das Wort Überschwemmung zu verwenden, denn normalerweise kommt es nur dann zu Überschwemmungen, wenn es zu massiver Not kommt.

Dave:
Das stimmt.

Rick:
Das steht nicht in unserer These. Ich habe noch niemanden gehört, der das verlangt, es sei denn, es handelt sich um einen Dauerbären. Ich glaube also, dass der Lock-in-Effekt nur langsam einsetzen wird ... Die Schlüssel an den Handschellen werden sich langsam öffnen und immer mehr Menschen entsperren. Und ich denke auch, wenn es eine Welt gibt, in der die Hypothekenzinsen, also denken wir mal über die Hypothekenzinsen nach, die Markthypothekenzinsen Anfang November eine Woche lang den Wert von 8 erreichten. Jetzt sind sie wieder bei 7 und ändern sich. Und ich denke, wenn sich die Leute mit dem Gedanken anfreunden: „Hey, wir kehren so schnell nicht zu einer Welt mit Festhypotheken mit 3 % und 30-jähriger Laufzeit zurück“, dann muss ich die Hoffnung darauf aufgeben. Und jetzt bin ich ein Jahr, zwei Jahre länger in diesem höheren und längeren Hintergrund, und wissen Sie was? Das Leben passiert und ich werde eine erneute Transaktion durchführen. Ich werde nicht noch einmal auf Hypothekenzinsen von 3 % oder 4 % warten. Und ich denke, dass das langsam aber sicher passieren wird.
Und außerdem handelt es sich dabei um einen Joker, in dem es um die Möglichkeit geht, das Inventar freizuschalten. Einer der Gründe dafür, dass die neuen Wohnflächen, die Bauträger und wir sind ganz in der Nähe dieser Fläche, in diesem Jahr gerade einen phänomenalen Erfolg hatten, ist: Erstens, es gibt nicht viel Wiederverkaufsangebot, also nicht viel, mit dem man konkurrieren kann. Aber dann, B, speziell auf der Einstiegsebene, haben sie die Hypothekenzinsen auf 5 gesenkt. Einige Bauträger werben immer noch mit unter 5, was erstaunlich ist. Und ich erwähne das, weil sie damit einen fantastischen Lauf hatten. Es gibt immer mehr Gruppen, die so etwas für den Wiederverkaufsmarkt tun könnten.
Und damit meine ich, dass Maklerunternehmen anfangen, Gespräche zu führen wie: „Hey, ist das ein Tool, das wir für unsere Kunden nutzen können?“ Und weil das wirklich ein großer Vorteil ist, wenn neue Häuser zu einem Hypothekenzins von 5 5/1 kommen, also ein Wiederverkaufshaus, müssen Sie 2 %, vielleicht 7 % mehr, zahlen. Wenn also ein Teil dieses Wiederverkaufsbestands auf einen mit den Bauherren konkurrierenden Preis sinken kann, dann denke ich, dass dann mehr Lagerbestände auf den Markt kommen. Und es gibt eine Gruppe. Ich habe das Gefühl, dass wir die iBuyers fast vergessen haben, aber es gibt sie immer noch. Und es gibt eine Gruppe namens Offerpad, in der Sie auf deren Website herumstöbern können. Und ich habe das neulich für Phoenix gemacht, und Sie können sehen, dass sie Häuser bewerben, die sie erworben haben, und sie jetzt zu einem Hypothekenzins von 7 % verkaufen.

Dave:
Wow.

Rick:
Sie kaufen also zu diesem Preis für den Außer-Haus-Laden ein, bei dem es sich um einen Einzelhandelskäufer handelt. Hier liegt meiner Meinung nach die Möglichkeit für den Wiederverkaufsmarkt, dieses Finanzinstrument, das Bauherren nutzen, in den Griff zu bekommen und zu sagen: „Okay, fangen wir auch damit an und wir werden wahrscheinlich einige Verkäufe erzielen.“

Dave:
Das ist super interessant, Rick. Ich möchte es nur allen erklären, um sicherzustellen, dass jeder es versteht. Im Grunde genommen haben sie in den letzten ein oder zwei Jahren, allein aufgrund des Geschäftsmodells der Bauherren, einen Anreiz, Produkte schnell zu verkaufen, im Allgemeinen schneller als bei bestehenden Häusern. Und so senken sie die Zinssätze der Menschen. Hierbei handelt es sich um vorübergehende Dinge, bei denen der Käufer ein paar tausend Dollar zahlt, um Ihren Zinssatz für ein, zwei oder drei Jahre um 1, 2 oder 3 % zu senken.
Und das ist einer der Gründe, warum wir einen starken Aufschwung sehen, als wir über Menschen diskutierten, die Neubauten kaufen. Und es hat es im Vergleich zu bestehenden Häusern attraktiver gemacht als in der Vergangenheit. Aber es hört sich so an, Rick, Sie sagen, dass Agenten und Makler versuchen, Wege zu finden oder ähnliche Anreize anzubieten oder in Erwägung zu ziehen, um vielleicht ein wenig gleiche Wettbewerbsbedingungen in Bezug auf die Zinssätze zu schaffen, damit mehr Verkäufer zum Verkauf motiviert werden Holen Sie sich etwas mehr Angebot auf den Markt.

Rick:
Genau genau. Ja. Und das Einzige, was ich sagen würde, ist, dass es sich manchmal um vorübergehende Rückkäufe handelt, aber der Löwenanteil davon bezieht sich auf das, was die Bauherren getan haben, und zwar auf die gesamten drei Jahre.

Dave:
Ja wirklich?

Rick:
Ja. Also dann-

Dave:
Das ist großartig.

Rick:
Das ist ein riesiges Instrument, denn wenn man darüber nachdenkt, und der Verbraucher, gibt es offensichtlich eine große Nachfrage nach Hauskäufen. Und wenn Sie das Gespräch mit einem Einzelhandelskäufer führen und sagen können: „Hey, die Marktzinsen liegen hier oben bei 7 1/2 oder wie auch immer sie waren“, jetzt sind sie 7, „aber wir können Sie bei 5 reinbringen. Und Ach ja, das ist übrigens die gesamte Laufzeit des 30-jährigen Darlehens.“ Das ist ein großartiges Verkaufstool.

Dave:
Unbedingt.

Rick:
Schauen Sie sich auf den Webseiten von Bauträgern um, und fast alle tendieren zu festen Rückkaufverträgen mit einer Laufzeit von 30 Jahren. Einige von ihnen beginnen wieder mit der Werbung für anpassbare Hypotheken, und wir können darauf eingehen, wenn Sie möchten. Aber ich denke, die Verbrauchermentalität rund um Hypotheken mit variablem Zinssatz ist wie folgt: „Oh nein, daran erinnere ich mich.“ Ich erinnere mich, was diese getan haben, und das will ich nicht.“ Und so tendieren die meisten Verbraucher zu einer 30-jährigen festen Rückzahlungsfrist, und das ist der Grund, warum Bauherren dazu tendieren.

Dave:
Rick, während ich dich hier habe, kann ich dir eine Theorie oder eine Frage vortragen, die ich habe? Es steht nicht in Ihrem Bericht, aber ich habe viel gelesen und wir haben in der Sendung viel über das Überangebot und die starke Überbauung im Mehrfamilienhausbereich gesprochen, und Sie beginnen dort eine Schwäche bei den Mieten zu erkennen. Die Auslastung ist etwas rückläufig. Glauben Sie, dass ein Risiko besteht, das sich auch auf die Mietflächen für Einfamilienhäuser auswirkt?

Rick:
Das Mieterprofil ist so unterschiedlich. Und da denke ich, und wir haben die Daten, die dies untermauern, der Mehrfamilienraum, der Wohnungsraum, historisch gesehen sehr volatil. Es gibt Angebotswellen, massive Angebotswellen nach oben, Zusammenbrüche nach unten, Blutungen durch die Mieten, Mieteinbrüche. Und das sehen wir im Wesentlichen gerade jetzt. Aber soweit wir sehen, sehen Sie keine wirklichen Auswirkungen auf die Mietseite für Einfamilienhäuser. Und ich habe die Statistik vergessen, aber wir haben sie. Es ist, als würde man eine Nadel im Heuhaufen suchen, um eine Drei-Zimmer-Wohnung zu finden, und das ist wirklich ein großer Teil der Einfamilienmiete: „Hey, wir bieten etwas an, das für diese Kohorte in einem Schulbezirk funktioniert.“ Wenn wir es also historisch betrachten, und ich denke, auch in diesem Zyklus, prognostizieren wir für dieses Jahr und nächstes Jahr ein negatives Mietwachstum im Wohnungsbereich, und wir prognostizieren für dieses Jahr ein ziemlich gutes Mietwachstum für die Einfamilienmiete Jahr und nächstes Jahr.
Das Einzige, was ich sagen kann, ist, dass wir einen Mietindex für Einfamilienhäuser haben, in dem wir neue Mietverträge in 99 Märkten verfolgen. Es gibt ein paar Märkte, in denen die Mieten negativ oder ziemlich nahe daran waren, und es gibt einen Zusammenhang. Vegas und Phoenix sind also die Märkte, von denen ich spreche. Und wenn Sie sich mit Wohnungsflächen auskennen: Auch in Las Vegas und Phoenix ist viel Angebot in das System eingeflossen. Das sind also derzeit die beiden Märkte, in denen man ganz allgemein sagen könnte: „Oh, diese beiden Teile des Mietökosystems, sowohl Wohnungen als auch Einfamilienmieten in diesen Märkten, haben sich erheblich verlangsamt.“ Aber im Rest des Landes haben wir diesen Zusammenhang noch nicht wirklich gesehen.

Dave:
Habe es. Danke schön. Das ist super hilfreich. Nun, Rick, das war ein fantastisches Gespräch. Vielen Dank, dass Sie Ihre Recherchen und Erkenntnisse mit uns geteilt haben. Wenn die Leute den Bericht erhalten oder mehr über Ihre Arbeit erfahren möchten, wo sollten sie das tun?

Rick:
Ja, Sie können auf unsere Website gehen und eine Anfrage ausfüllen. Wir führen viele Forschungsumfragen für unsere Kunden durch, aber ich glaube, dass einige unserer besten Sachen tatsächlich über unseren kostenlosen Newsletter erfolgen. Und so können Sie sich dort auf unserer Website anmelden. Und dann haben wir viele Leute in den sozialen Medien. Wenn Sie auf LinkedIn sind, können Sie uns dort folgen. Wenn Sie auf Twitter oder X sind, können Sie uns dort folgen. Und dann sieht man sogar in Threads immer mehr Leute, die in Threads herumstöbern, also werden wir sehen.

Dave:
Hübsch. Vielen Dank, Rick. Wir freuen uns, dass Sie sich uns angeschlossen haben.

Rick:
Ja, ebenso. Schätzen Sie es, Jungs.

James:
Danke, Rick.

Dave:
Also, James, ändert diese Forschung Ihre Meinung darüber, was nächstes Jahr passieren wird oder was Sie tun werden?

James:
Wissen Sie was? Wir werden einfach weitermachen, was wir tun. Wir sind bei unseren Pro-Formas und wenn es unsere Buy-Box-Zahlen erreicht, werden wir weiter kaufen. Ich denke, es ist das, was wir erwartet haben, Dinge, die wir normalisieren werden. Wir sehen ein stetiges Mietwachstum, aber wir müssen diese Ausgaben einfach weiter im Auge behalten. Es wird tatsächlich prognostiziert, dass diese Ausgaben in den nächsten Jahren steigen werden. Und solange das so bleibt, werden wir weiter kaufen.

Dave:
Ja Mann. Es bestätigt tatsächlich, was ich nächstes Jahr vorhabe. Ich habe in den letzten Jahren passiv in Mehrfamilienhäuser investiert, aber ich muss zurückkommen und Einfamilienhäuser und kleine Mehrfamilienhäuser kaufen. Ich denke, es ist eine sehr stabile Anlageklasse, die mit einigen der größeren Schwankungen, die ich bei Mehrfamilienhäusern gemacht habe, mithalten kann. Es ist einfach eine gute Möglichkeit, ein ausgewogeneres Portfolio aufzubauen, sodass ich ein gutes Gefühl für das habe, was ich für das nächste Jahr plane.

James:
Ja, es ist so, als ob jeder denkt: „Oh, ich möchte in die Mehrfamilienhausbranche einsteigen, weil ich an größeren Projekten beteiligt sein möchte.“ Aber am Ende des Tages wird Ihnen eine Einfamilienimmobilie auf kurze Sicht den größten Nutzen bringen als auf lange Sicht ein Mehrfamilienhaus. Es ist nur das Aktienwachstum und der Cashflow, die in dieser Anlageklasse unübertroffen sind. Vergessen Sie also nicht die kleinen Angebote. Sie verdienen Geld.

Dave:
Ich weiß, ja. Jeder möchte nur 20 Einheiten auf einmal bekommen. Aber wenn man kein Team hat, ist das eine Menge. Es ist sehr effektiv, einfach langsam vorzugehen und bei jedem einzelnen Deal wirklich gute Arbeit zu leisten, anstatt zu versuchen, einen großen Grand Slam zu ergattern.

James:
Kleine Deals funktionieren.

Dave:
Unbedingt.

James:
An ihnen ist nichts auszusetzen.

Dave:
In Ordnung. Vielen Dank, James, dass du dabei bist. Und ich danke Ihnen allen fürs Zuhören. Wir schätzen dich. Und wenn Ihnen diese Folge gefällt, geben Sie uns bitte eine Bewertung. Wir haben seit Wochen keine Bewertungen mehr erhalten. Ich weiß nicht, was los ist. Wenn Sie sich also die Sendung anhören, gehen Sie bitte auf Apple oder Spotify und geben Sie uns eine ehrliche Rezension des On the Market-Podcasts. Nochmals vielen Dank an alle. Wir sehen uns beim nächsten Mal.
On The Market wurde von mir, Dave Meyer und Kaitlin Bennett erstellt. Die Show wird von Kaitlin Bennett produziert und von Exodus Media bearbeitet. Das Copywriting stammt von Calico Content und wir möchten allen bei BiggerPockets ein großes Dankeschön dafür aussprechen, dass sie diese Show möglich gemacht haben.